房地产企业财务处理

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房地产企业财务处理范文第1篇

房地产开发过程中，“甲方供材”指的是建筑投资建设方、建筑施工方就所用建筑材料的供应、对建筑材料的管理及整体核算的一种方法。也就是说施工招投标进行过程中，房地产开发商与某一施工单位进行合同签订时，投资开发商作为甲方，开发商（甲方）按照合同的规定负责统一购入建筑施工过程中要用到的主要材料，依照实际的价格对统一购入的材料价款进行结算，对建筑材料数量的结算依照开发商（甲方）规定的对施工单位（乙方）的调拨数量来进行。“甲方材料”具体方法中，甲方（开发商）要承担材料的价格风险，乙方（施工单位）要承担建筑材料的使用数量风险。开发单位提供施工图并计算出施工过程中建筑材料的总需要量，同时列出建筑材料的供应清单。施工单位根据施工情况及工程总体进度对施工所需要的材料具体用量进行预算并要提前上报给开发单位，由开发单位负责材料的统一购入，工程款结算过程中，从结算总额中剔除这部分建筑材料用款。

“甲方材料”有关开具发票问题分析。 一般说来，包工不包料的施工过程中，税务机关按照劳务费金额开票给施工单位。但是建筑业发票的开具，需要税务人员先对施工料工费之和进行调查，项目等级制及合同备案制的执行需要建筑施工单位来完成，进行建筑业发票和纳税的过程中，建筑单位必须就有无甲方供材的问题出具相关的证明。税务人员对出具的证明要进行调查和核对，调查核对无误后按照劳务费金额开票，劳务费金额发票开具之后，施工单位对营业税的缴纳应当按照料工费全额进行。

二、甲方供材会计处理分析

通常的处理方式中，在对房地产企业的混合销售进行探讨时，都是由建筑企业角度进行考虑，其中供应建筑材料的模式、模式的可操作性和税务影响方面入手的。我国社会的不断发展和进步，使高新材料的使用范围越来越广阔，一般需要高新材料的生产企业进行安装，于是在房地产企业中又加了一条新的供应链，即材料生产企业。现如今在对房地产企业对材料的供应模式、操作性、税务影响进行分析时需要考虑到这种新的发展趋势。因此供应商在对建筑材料统一采购时往往有三种方法，其一，由甲方供应所用材料，其二，甲方指定所用材料，其三，乙方统一采购所用材料。其中甲方供应材料说的是在签订施工合同中，建设单位为施工单位对建筑材料进行采购，包括建筑所用、安装所用、维护修缮所用、装饰所用工程材料等。这种方式的应用对降低建设单位的投资成本，对建筑材料质量的有效保障和工程总体质量的保障起着重要的作用。只是建设单位如果采用此种方法需要人力、财力、物力的大量投入，同时还需对经济、质量、工程进度等方面的风险进行承担，不能够有效的控制材料的使用量和损耗等。建设单位对材料的指定是说所用材料，在建筑投标阶段，甲方对施工材料的生产制造企业、使用产品的质量、规格等方面进行统一的指定，施工单位根据指定的地点、材料去采购。建设单位如果采用直接付款的方式购买材料，得到丙方的开票后，同样的视为甲方供应建筑材料。下文将对甲方供材中，采用的会计处理模式做具体的分析。

（一）通常情况下对会计处理模式的选择和应用 一般来讲，施工方（乙方）作为生产性企业的可能性很小，但是如果施工方是生产性企业，需要考虑适用增值税进行。因此这里讨论乙方作为建筑企业情况下会计模式的分析和应用。会计处理模式的表现方式有两种。

[例]某房地公司投资一个项目时，计算该项目的总造价如果为5000万元，同时，甲方提供的材料费为2000万元，投资企业将建筑材料提供给施工单位时，如何进行会计处理是讨论的核心所在。在会计处理的实际运用中一般包括两种方式：（1）第一种处理方法：拟定借款：预付工程账款 2000万元，拟定贷款：工程物资用款2000万元。会计处理中，如果运用这种方式进行，那么不管哪方提供建筑材料，核算工程总造价要包括所用使用材料的总价款。核算工程总造价过程中，计税后所用的建筑材料才能算入工程总造价中。总造价通过相关的确认之后，这是施工方应当得到的建设方支付的账款。现款支付时需要做预付账款处理，同理，建设方为施工方供给材料时同样需要做预付账款处理，排除其他误差的存在，无论企业使用现金支付方式还是用实物代替的方式，结算的总价款应为5000万元。（2）第二种处理方法：拟定借款：企业开发成本 2000万元，拟定贷款：工程物资用款 2000万元。运用这种方式进行会计处理时，是出于项目自身需要，建设方为施工方供给建筑所需物资，因此要直接在项目成本中计入。

（二）不同会计处理方式的比较 （1）在核算方向的比较。由于运用了不同的会计处理方式，因此开具建筑业施工方发票过程中存在着下列问题：第一种处理方法的运用，不管哪方提供建筑材料，核算工程总造价要包括所用使用材料的总价款。核算工程总造价过程中，计税后所用的建筑材料才能算入工程总造价中。因此施工方开具的建筑业发票应为5000万元，缴纳营业税是仍然按照5000万元的金额来进行。第二种处理方法的运用，是出于项目自身需要，建设方为施工方供给建筑所需物资，因此要直接在项目成本中计入。从建筑企业方面来说，排除因税务管理不到位等引起的避税问题，比较适合运用第一种处理方法。建筑单位在为施工单位提供建筑材料时，项目建设中并没有立即用到这些建筑材料或者是建筑材料没有全部应用，只是保管地点有了转移，由建设方保管到施工方保管。第二种处理方法，将会被直接计入开发成本中去，这样会造成会计信息失真等问题。同时，由于施工方在进行材料的接收和发出时并没有做会计处理工作，这样将增大建设单位供应建筑材料的工作的难度。

（2）在税务监管方向的比较。一般来说，施工单位的开票金额无论是按照5000万元来算还是按照3000万元来计算，对征收营业税的计算是建设单位提供的建筑材料必须计入到乙方的营业额中，即营业税的征收必须按照5000万元来计算。从理论的角度分析，施工单位交纳营业税总值是不变的。作为一种流转税，营业税具有可转嫁性，这种特性成为了营业税缴纳金额的决定性因素。对于甲方供应的这部分材料则不需要开票，甚至工程造价的确定过程中，进行的工程决算对甲方提供的这部分材料不需并入工程总造价中。考虑税务监管工作中的问题，适宜采用第二种处理模式。但是施工方将会承担很大的风险。这是因为建设单位无论使用哪种会计处理方法，施工方都是纳税义务人，关于建设单位为施工单位提供材料没有计税这个问题，建设单位应当及时寻求工商管理部门或与施工单位协商以解决上述问题。从税务机关方面分析，应用第一种会计处理方式更适宜。

三、甲方供材税务处理简析

《营业税暂行实施条例实施细则》中的具体规定如何征收营业税是甲方供材中的一个关键探讨对象。纳税人中从事工程修缮、建筑、工程装饰作业的营业额的计算都应将原材料、工程物资、应用动力等价款包括在内，而无论对方怎样结算结果。出现这种税法规定的原因是，它能够有效的防止纳税义务人将建筑工程中的“包工包料”以甲方购买原材料的名义，逃避营业税的征收。

（1）征收营业税时装饰工程的甲方供材不并入营业额中。如果提供装饰劳务是以清包的形式来进行的话，那么客户需要对建筑装饰税需要的主要原材料和设备进行采购，装饰劳务中对人工费、材料辅助费和管理费的收取方式是纳税人直接向客户收取。因此，“建筑业”中税目的征收只表现在“建筑”、“工程安装”、“相关工程作业”等方面营业税的征收甲方供材并入乙方计税营业额中。

（2）简单分析设备营业税的征收问题。纳税人中从事工程修缮、建筑、工程装饰作业的营业额的计算都应将原材料、工程物资、应用动力等价款包括在内，而无论对方怎样结算结果。在安装工作进行中，计入安装工程的产值中如果包括安装设备产生的价值，对营业额的计算，需要将设备自身的价款包括在内，相反，如果其没有计入到安装工程的产值中，则不征收营业税。这是《营业税暂行条例实施细则》中的有关规定。国家相关方面新规定下达之后，征收营业税时，甲方提供的材料要并入总营业额中，但是设备的本身并不计入营业额中。这就说明了上述问题的核心部分就是对建筑材料和设别的界定。

（3）所得税计算方法浅探及税收风险。从税收负担方向分析，国家现行的税法中，无论乙方开具发票的金额是3000万还是5000万，对乙方进行营业税的征收时，甲方供材要并入计税营业额中，也就是说在对乙方进行营业税征收时，计税的营业额为5000万。理论上来说，在实际的操作过程中，乙方的征收金额是不会有变化的。发生变化的是甲方应用了不同的会计处理。不同的开票金额会使乙方的税务处理和账务处理不同。建筑企业开具发票时施工单位按5000万开票金额给甲方，确认收入时按照5000万元，但是施工企业则不能取得甲方供材中的部分供材发票，因而无法计入成本。关于施工企业所得税的计算方式的选用及扣除是一个大问题，还需进行进一步的的探讨。

对于施工单位在理论上来说，不管会计处理采用的是哪种方式来进行，所需要承担的税收负担是固定不变的，开票的金额会因为不同的会计处理方式而不同。在实际的操作过程中，施工单位需要缴纳的营业税将会被转嫁到建设单位身上，这是因为，作为一种流转税，营业税具有可转嫁性。在这种情况下，采用第二种方式对于施工单位来说比较适宜。运用第二种会计处理方式，建设单位的工程成本中会直接计入甲方供材，这样施工单位就不会有开票了。再加上税务管理方面的问题，工程总造价中可能会计入这部分没有提税的甲方供材。从这方面来说比较有利于建设单位。但是这种方式的处理，使风险落到了施工单位身上。税务出现了问题仍需要甲方供材缴纳营业税。

（4）施工企业如何扣除所得税。双方在工程结束时，乙方就甲方供材发票的计入问题在决算报告产生后，施工单位要根据决算报告和甲方统一购买的施工材料清单在乙方的工程成本中计入，且可以在纳税前扣除。

房地产企业财务处理范文第2篇

摘要： 2013年4月，国务院常务委员会会议决定，自2013年8月1日起扩大“营改增”试点范围至全国，努力完成“十二五”规划的“营改增”改革任务。房地产业“营改增”已迫在眉睫，这必将对房地产行业产生巨大的影响。本文主要通过预估房地产企业“营改增”后会计核算、财务报表和财务指标的变化，从财务数据分析的角度指出税改对房地产企业财务的影响，为房地产企业应对“营改增”后变化提供参考。

关键词：“营改增” 会计处理变化 财务报表影响 财务指标影响

一、案例概要

某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造A居民楼10 000m2和B居民楼15 000m2。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1 500万元、前期工程费111万元和基础设施费777万元。（2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。（3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为2 220万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款1 200万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知A、B居民楼的建筑安装预算成本分别为1 100万元、1 400万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的A、B居民楼的开发成本。（5）出售B居民楼，出售价3 700元/平方米，收到款项存入银行。

二、“营改增”后房地产企业会计处理的变化

（一）核算假设

由于房地产业尚未实行“营改增”，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。（2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为6%，也绝不会为17%，只有11%较为合理可行。（3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4.由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。

（二）会计处理的变化

1.营业税制下的会计核算。

支付土地征用及拆迁补偿费：

借：开发成本 15 000 000

贷：银行存款 15 000 000

支付前期工程费：

借：开发成本 1 110 000

贷：银行存款 1 110 000

支付基础设施费：

借：开发成本 7 770 000

贷：银行存款 7 770 000

按建筑面积计算并结转土地开发成本：

借：开发成本――房屋开发――A楼 9 552 000

――B楼 12 432 000

贷：开发成本――土地开发 21 984 000

将此建筑安装工程发包给施工单位：

借：开发成本――房屋开发――A楼 9 768 000

――B楼 12 432 000

贷：应付账款 22 200 000

工程完工验收后结算工程款：

借：应付账款 22 200 000

贷：预付账款 12 000 000

银行存款 10 200 000

结算完工商住楼的开发成本：

借：开发产品――商品房――A楼 19 320 000

――B楼 26 760 000

贷：开发成本――房屋开发――A楼 19 320 000

――B楼 26 760 000

出售B商住楼：

借：银行存款 55 500 000

贷：主营业务收入 55 500 000

借：主营业务成本 26 760 000

贷：开发产品――商品房――B楼 26 760 000

计提营业税、城建税、教育费附加：

借：营业税金及附加 3 052 500

贷：应交税费――应交营业税 2 775 000

――应交城建税 194 300

――应交教育费附加 83 200

2.增值税制下的会计核算：

支付土地征用及拆迁补偿费：

借：开发成本 15 000 000

贷：银行存款 15 000 000

支付前期工程费：

借：开发成本 1 000 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000

贷：银行存款 1 110 000

支付基础设施费：

借：开发成本 7 660 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000

贷：银行存款 7 770 000

按建筑面积计算并结转土地开发成本：

借：开发成本――房屋开发――A楼 9 200 000

――B楼 13 800 000

贷：开发成本――土地开发 23 000 000

将此建筑安装工程发包给施工单位：

借：开发成本――房屋开发――A楼 8 800 000

――B楼 11 200 000

应交税费――应交增值税（进项税额）2 200 000

贷：应付账款 22 200 000

工程完工验收后结算工程款：

借：应付账款 22 200 000

贷：预付账款 12 000 000

银行存款 10 200 000

结算完工商住楼的开发成本：

借：开发产品――商品房――A楼 18 000 000

――B楼 25 000 000

贷：开发成本――房屋开发――A楼18 000 000

――B楼 25 000 000

出售B商住楼：

借：银行存款 55 500 000

贷：主营业务收入 50 000 000

应交税费――应交增值税（销项税额）5 500 000

借：主营业务成本 25 000 000

贷：开发产品――商品房――B楼 25 000 000

计提营业税、城建税、教育费附加：

借：营业税金及附加 242 000

贷：应交税费――应交城建税 169 400

――应交教育费附加 72 600

由以上对比分录可以看出，“营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。

三、“营改增”对房地产企业三大财务报表的影响

（一）对利润表项目的影响

由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。

（二）对资产负债表项目的影响

1.资产类项目。因为房价和原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。

2.负债类项目。因为税改后，例中企业税改后应交增值税242万元，税改前应交营业税277.5万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。

3.所有者权益类项目。由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。

（三）对现金流量表项目的影响

因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。

四、“营改增”对企业主要财务指标的影响

（一）对企业营运能力的影响

企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。“营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。

（二）对企业的偿债能力的影响

企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动资产，其分子是总负债、流动负债。“营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。

（三）对企业的盈利能力的影响

企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，其分子是净利润、利润总额。“营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。

综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。“营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。Z

参考文献：

1.张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，（14）.

房地产企业财务处理范文第3篇

关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策

随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。

一、房地产公司财务管理的特点

在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。

1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。

2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。

二、房地产公司财务管理的基本现状分析

1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

三、房地产公司财务管理工作的优化措施

1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。

2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。

4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).

房地产企业财务处理范文第4篇

【关键词】财务管理 销售资金 成本控制 集团管理

房地产业作为我国现阶段国民经济的重要产业之一，在高速发展的同时，也面临更加激烈的行业竞争。谁能在竞争中胜出，谁能在市场低迷状态下寻找出生机之道，强化内部管理包括财务信息化管理，加快信息化建设步伐，才能快速应变，通过自身调节来提升企业竞争力。

由于企业财务信息是各类信息的交汇点，也是支撑经营决策的基础，建立以财务管理为核心的内部信息管理系统，是实施资金集中管理和有效监督控制的必然选择。房地产企业的财务管理工作实际上是围绕房地产企业的资金运动为主线，以“销售”和“成本”为对象开展，同时还要最大可能满足集团公司总部的财务管理需求，快速、准确、全面地为决策者提供重要财务信息。如果房地产企业忽略财务管理信息化建设，财务管理水平将难以从核算型跨越到管理控制型，而核算型财务管理的局限性突出表现在以下三个方面：第一，财务管理工作中销售环节的信息提取和处理明显单一而滞后，停留在财务软件进行账务的简单核算水平，定期就已收房款与销售部门核对，无法及时提供实时、全面的动态信息，提高资金利用率，加快资金回笼速度；第二，在项目结束时才进行的成本核算，即使在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。由于没有建立以财务信息管理为核心的成本控制体系，造成从立项的可行性分析到项目预算以及合同管理等关键环节的财务信息零散脱节，难以整合为实用的过程控制和决策依据。第三，对于以房地产为主业的集团公司来讲，如果没有从宏观的角度和企业整体发展的高度对下属的地产项目进行内部财务管理，建立项目投资、进度、资源、成本、质量等的统一信息分析平台，既无法克服基层单位财务管理水平参差不齐造成的数据不一致性和不可比性，也难以发挥集团管理整体优势，进而无法保证集团的战略发展目标得以实现。

这些都成了房地产企业财务管理中亟待解决的实际问题，本文就以提升房地产企业财务管理效益为目标展开信息化建设的如下讨论。

一、销售环节的财务管理侧重在资金的回收管理方面

第一步，为克服传统财务处理中信息滞后、零星不完整和可利用性低的不足，迫切需要加强财务系统与业务系统的衔接。在信息整合过程中首先搭建基础信息框架，设置包括可售房屋的标识、预售面积、销售单价和收款时间等关键项目；第二步，以岗位分工，通过设立用户、职位、账号等多种方式对操作人员的管理权限及权限范围进行控制；第三步，依靠设置部门间基础数据的关联互动函数，将零星分散的资料互相关联，整合为关键信息传递给管理层，便于其及时查询和决策。它的突出特点主要包括现金流量中的销售收入情况一目了然，便于预测未来销售现金流量，客观评价企业的支付能力和偿债能力；同时共享平台能对应收账款进行有效的风险管理和控制，通过以合约时间设置分类是否逾期，按影响逾期的因素分类为客户和按揭银行等方式来进行具体催收减少坏账，提高货币资金周转速度和使用效益；在期末，信息平台为财务核算直接提供收入结转依据的销售合同额、成本结转依据的销售面积、应收账款计提的坏账准备等等，弥补了现有财务软件提供信息的不足，在免除了大量财务统计和核对工作的同时，在销售环节的会计确认、计量和报告过程中提高了会计信息的可靠性。

二、开发建设环节的财务管理侧重在成本控制和资金安排

为真实反映每个开发阶段的开发投入和未来资金需求，有必要围绕合同管理增加目标成本与合同台账及合同结算、付款环节的联动功能。在合同订立时，通过汇总约定付款时间和金额等信息，就能建立初步的资金计划。在预算成本的基础上，根据实际情况及时修订，以计划―目标―修订―结算为顺序，生成全项目动态成本一览表，在表中直观体现每个项目的进展情况、成本情况，以反映最新的工程进展信息。在一览表中对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析，为管理水平评价提供依据。

三、建立标准核算流程和统一的标准数据体系

房地产企业财务处理范文第5篇

关键词：营改增 房地产企业 发展 对策

营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。

一、房地产行业实行营改增的必要性

目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。

（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段

以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。

（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径

建筑施工企业是房地产最重要的上游企业，根据税负在流转税嫁接的原理，建筑施工企业的税负可直接关系到房地产行业的建筑成本和税费。根据以前税法规定，建筑施工企业在销售自产产品时，应缴纳增值税，在提供劳务时，应缴纳营业税，在建筑物竣工后均不得抵扣税费。由此可见，这不仅仅增加建筑房屋的成本，提高了房屋价格，抑制了购房者的生活需求和投资需求。而且营业税与增值税的同行，阻碍了增值税的抵扣链条，严重影响增值税在税负中的作用。

国家实施营改增之后，上述情况就已经不复存在了，与此同时无论是销售自产产品还是提供劳务都缴纳增值税，并且在实现销售的同时还可以进行抵扣税款。增值税制度的核心价值在于税款抵扣制，这样有利于合理规范我国的税收体制，加强企业上下游的监督力度，从而推进我国房地产行业的健康发展。

二、“营改增”改革对房地产新旧项目的影响

（一）房地产新旧项目开发成本的不同

1、房地产行业旧项目的成本核算

营改增对房地产行业的影响首先在于企业成本结构。房地产行业的成本结构中，占比最大的就是土地成本、财务成本和建安成本。其中，土地成本现在仍然无法进行抵扣。因此，对于一二线城市中的土地价格越来越高，实行营改增后，房地产行业的税负没有降低反而更高了。对于三四线城市中的房地产市场来说，实行营改增后，土地成本与总成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企业的建安成本可以抵扣税额，那么实行营改增对房地产行业最终可以实现降低税负的现象。

2、房地产行业新项目的成本核算

房地产行业涉及的建筑环节较多、建筑链较长，从目前来看，营改增对房地产行业的成本核算产生消极的影响。从建筑材料供应商来说，它包括有钢筋、水泥、石沙和五金等材料，其税率有11%和6%，当房地产行业的增值税税率为11%时，为了运用增值税抵扣原则，会导致房地产企业增加5%的建筑成本。从房地产行业的劳动力使用情况来看，房地产行业属于劳动相对密集型企业，需要很多人工，其中农民工占有很大比例，然而对其工资无法开具增值税的专用发票，使得支付工人工资这项重要的费用无法实行进项抵扣，因此，房地产企业的建筑成本再次增加。

（二）房地产新旧项目计税方法的确定

增值税的计税方法分为简易计税和一般计税。

1、房地产行业新项目的计税方法

至2016年5月房地产行业营改增后，一般纳税人在销售企业自建或自产的不动产，如果使用一般计税方法，都以其取得的所有价款与价外费用之和，作为应纳税的销售额，按照税法规定的11%计算增值税。

房地产行业的企业是一般纳税人，无论新旧项目都在不动产的归属地预缴税款，同时又向企业归属地的税务机关审核进行纳税申报。

2、房地产行业旧项目的计税方法

房地产行业的旧项目可以参考简易计税和一般计税，二者选其一，一经选择使用，在36个月内不得任意变更。针对房地产旧项目的一般纳税企业，如何选择对企业有利的计税方法，企业一般视情况而定。具体可分为以下几个方面：

第一、假如房地产企业现在已经竣工完毕，但仍在房屋销售过程中，企业营改增之后，尚未销售的继续销售，可按照征收率为5%简易计税。

第二、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且已经开发的项目总体占比比例很小，项目的成本发票还没有接收，这时房地产可以选择对企业有利的计税方法，按照征收率为11%一般计税，因此，房地产企业大批量的成本发票就可以进行抵扣税额，降低项目的成本费用。

第三、假如房地产企业尚在开发楼盘，并且存在已经开发的项目整体占比比例较大，其项目的成本发票大部分已经入账，这就说明房地产企业未来收到的增值税发票金额很小，没有多少可以进行抵扣。因此，房地产企业可以选择按照征收率为5%简易计税。

三、“营改增”改革对房地产新旧项目的对策

（一）合理实施税收筹划

无论是对新项目还是旧项目，房地产行业实行营改增以后，在财务管理方面要积极展开合理的税收筹划，加权平均各个开发环节的成本费用，最大程度的降低增值额，实行节流成本的原则。首先，在实行合理的税收筹划时，主要从房地产行业的建筑施工方面来着手，适当选择能够提供增值税的专用发票企业为材料供应商和劳务公司。其次，房地产行业的增值税税收政策比较多，企业在实行合理的税收筹划过程中，可以积极运用各项税收优惠政策，降低房地产企业的税负，减少其开发建筑成本。

（二）加强增值税发票的管理，提高增值税专用发票抵扣意识

房地产行业营改增之后财务处理上，主要关注新旧项目互相交替期间，在共同经营和共同生产的前提下，必须采用分开采购、分开决算以及分开核算。即也就是说房地产行业营改增之后，旧项目增值税的销项税和进项税，不可以用新项目的税费进行抵扣。对于房地产行业来说，增值税征收环节最重要的就是销项税扣减进项税，此次房地产税收改革是一次合理完善税收制度的具体措施，减少企业的重复性征税。同时，也能够促进房地产行业在新旧项目中，规范使用发票制度，提高增值税专用发票抵扣意识。

（三）熟悉税改政策，加强税改制度的辅导

政府应该建立房地产行业的过渡性暂时条款，例如在实施营改增税制改革后，对于一些税负不减反而增加的房地产企业，在新旧项目建设中给予一定的财税补贴，尽可能实实在在地帮助企业渡过困难时期。国家可以适当出台一些降低增值税税率的文件，暂时把一些新旧项目为11%税率，因企业的压力和困难视情况而定，暂时使用6%的增值税税率。政府还应与财政部门就房地产行业营改增的各项细节和新旧项目进行商讨，实现材料供货商的小规模纳税企业和农民工的人工费，如何合理进行税款抵扣，减少房地产企业的建筑成本。同时，财税部门要定期对相关人员进行政策辅导和培训，帮助工作人员掌握营改增税改的宗旨、要点及内容等方面。

四、结束语

综上所述，房地产行业实施营改增以后，对企业未来长远的发展是把双刃剑，其影响利弊的大小主要取决于房地产行业自身的财务管理方式和方法。营改增既是房地产行业未来一段时期里经营面对的重要机遇，也是实现其良好发展的重大挑战。总体来说，2016年是营改增税负改革的收尾之年，在其带动下加快促进国内外的财税体制接轨步伐，减少重复性征税，增加房地产企业的综合竞争力，推进企业长远发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014， （12）

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015， （03）