房屋交付的法律依据
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房屋交付的法律依据范文第1篇
房屋质量维权书内容是首先包括投诉人和被投诉人的基本信息；其次，包括请求事项，具体有要求物业或开发商维修好房屋破损的地方，以及带来的相关损失的赔偿等以及相关的事实和理由；最后，还应当包括投诉人签字并写明日期。
【法律依据】
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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房屋交付的法律依据范文第2篇
近年来，随着我国对拒绝受领权的定性问题、具有的法律效力展开广泛的研究讨论，基本上统一了拒绝受领权为抗辩权，其目的在于对抗出卖人的给付请求权这一认识。但是在司法审判中却存在着大量拒绝受领权行使门槛过高的现象，而问题是，这样的做法是否与立法目的相符呢?笔者认为，拒绝受领权的本旨是为了更好地保障债权的实现。对拒绝受领权的限制过高，会导致买受人的利益受到严重影响。这与民法的利益衡量原则不相符合。而造成这一问题的原因之一，笔者认为，是由于法官在审理案件的过程中，没有依据拒绝受领权的法律规范(《合同法》第七十二条)，而是追求拒绝接受权的法律基础(《合同法》第一百四十八条)所致。笔者欲从一个具体的典型案例着手，对此问题进行分析。
一、 类型化考察拒绝受领权的门槛
(一)在商品房买卖中拒绝受领权的限制及其理由
甲某与某知名房地产公司签订了商品房买卖合同。依照该合同，甲某购买商品房一套，支付总价人民币43万余元，开发商承诺将于当年底向业主交付高质量和高标准的商品房。后开发商按期交付房屋，但甲某在之后的验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。经与各层其他业主相互了解，也都有裂缝的现象。甲某认为，开发商交付的商品房存在严重质量问题，因此拒绝受领房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。开发商虽然同意对上述房屋进行维修，但声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，因此要求甲某尽快办理入住手续，否则应按照合同约定，承担逾期收房引起的房屋保管费用。甲某与开发商数度交涉未果，无奈之下，甲某将开发商诉至法院。
法院的审理结论为：经检测，因裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所致，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。法院认为，依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复。但被告对诉争房屋采取补救措施后，原告迟延办理入住手续也存在明显过错，应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告诉讼请求。
从法院的审判结果可知，其乃基于《合同法》第148条做出判决。该条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”按照本案法官的观点，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人“不能实现合同目的”，除非买受人能够证明并说服审理法官接受“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接收房屋。
(二)对上述立场的质疑
对本案法官依据的法律规范的适用妥当性，将在下文中详细探讨。此处只提出两点质疑。
前述裁判中指出，甲是在事后的验收过程中发现质量问题，但法官认为甲拒绝受领不当，只是按法官的观点，依照《合同法》第148条为依据做出判决。由此可见，本案法官存在将拒绝受领与拒绝接受相混淆的情况。受领，是对交付标的物接收的事实;而法律上的接受，是指在交付之后，经有关的检查验收程序，对所交标的物的认可。 本案中，甲属于后者，即对交付商品房的质量不予承认，而非未受领。那么甲属于拒绝接受。但法官又依据他所认为的拒绝受领——实为拒绝接受——的法律基础，做出甲拒绝受领不当的判断，意味着司法实践中可能大量存在此种裁判不当、法律依据混乱的局面。
此外，本案法官坚持这一标准，还可能因为考虑到自出卖人交付房屋之日起，若发生拒绝受领，会对出卖人产生逐日累计的违约金负担，而往往违约金的数额相对于买受人的损失而言过于庞大。法官为了避免实际判决利益不当地向买受人倾斜，采取对买受人拒绝受领权严格限制的做法。且不讨论“法无必要向不法屈服原则”在这里适用的应当性;假设违约金与损失的差距确实过大，那么是否只能依靠此种解决办法?笔者认为不是，比如法律规定或当事人约定违约金的总额不得超过受损害方的实际损失即可避免本案法官的这一担忧。
二、拒绝受领权的规范基础
假设前述案例中的甲在出卖人交付时即发现了房屋的质量问题，依据《合同法》第148条，因未致合同目的不能实现，甲便不能行使拒绝受领权。而问题是，实际生活中在微不足道的损害与会引起根本违约的质量瑕疵之间，还有大量的中等瑕疵存在。如果交付的房屋带有“影响居住”的瑕疵，买受人的拒绝受领权又被苛以极高的行使条件，那么在买卖双方当事人之间重新进行利益衡量，显得极为紧要。否则，买受人会面临违反公平原则的利益损害。同时，上述法官的“一条二用”的做法，即“一个法条”用于“两种情形”，将造成司法混乱的后果。故，拒绝受领权的规范基础应是《合同法》第72条，而非《合同法》第148条。理由有二。
对于拒绝受领权的法律依据而言，应当依据《合同法》第72条的规定。该法条原文为，“债权人可以拒绝债务人部分履行债务”但是以部分履行不损害债权人利益为限制条件。根据体系解释论，既然在部分履行债务的情况下，债权人有权行使拒绝受领权，没有理由对于并列地受辖于一个上位概念的质量不符约定之履行，债权人就不能拒绝受领。不论是数量不符约定，还是未达到不能实现合同目的程度的质量不符约定，都属于不完全履行，且此二者与“不能实现合同目的”的履行行为，应属“一般”和“特别”的关系。因此，仅要求同处于“一般地位”的质量不符约定的履行行为，须致合同目的不能实现时，方才允许买受人拒绝受领的规定，属于将“一般”在缺乏外部条件刺激的情况下“特别化”，进一步意味着恣意提升拒绝受领权的行使门槛。反观在标的物数量不足或超过合同约定的场合，对损害债权人利益的行为进行界定时，是以诚实信用原则、交易习惯等为根据;因此债权人拒绝受领债务人的部分履行，以微不足道的损害作为拒绝受领权行使的排除事由。即便如此，在质量瑕疵达到合同目的根本不能实现与数量不符约定带来非微不足道的损失之间，仍存在明显的区分条件。
从拒绝受领权的法律性质的角度而言，拒绝受领权是一种抗辩权，而非形成权。所谓抗辩权，是阻却相对人请求权的权利。如果当事人的履行致使相对人可以终止合同关系，那么这种“可以解除”的权利，应当属于形成权的范畴。而买受人的拒绝受领权，旨在使当事人双方的权利义务处于暂时停止的状态，而非直接导致法律效力的变更或者终止。此处买受人的拒绝受领权，应当将其理解为解除合同前的缓冲环节。反观《合同法》第148条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”法条中将拒绝接受与解除合同置于同样的地位，根据文义解释，可见拒绝接受是一种类似于解除合同的形成权，而非因中等程度的质量问题所引起的买受人的抗辩权，即拒绝受领权。因此拒绝受领权的法律基础不能是《合同法》第148条。
三、拒绝接受权在未来民事立法中的定位
针对有学者提出，我国《合同法》第148条规定的拒绝接受制度在未来的出路缺乏实际意义的观点， 笔者欲提出几点反驳意见：
首先，按该学者的逻辑，若将拒绝权定位为以存在非微不足道的质量瑕疵为行使条件的权利，将发生拒绝权与继续履行请求权功能重叠的情况;而如果将拒绝权的行使条件限制为致使合同目的不能实现，又失去了其弥补瑕疵的意义，与解除合同无异。如前所述，拒绝接受制度并非起源于我国，对于这一制度的把握应当具有国际的眼光。无论是SGA1994对其法律效果没有作出直接规定，还是UCC、CISG间接将其规定为解除合同的缓冲地带，都昭示着拒绝接受权并不等同于合同解除权。从这一角度而言，笔者赞同将其等价于继续履行请求权。无论是我国的继续履行请求权，亦或是德国的后续履行请求权，均具有挽救交易的立法目的，尤其是后者。
其次，拒绝接受权的性质有其特殊性。有学者认为拒绝接受权为抗辩权，也有人认为其为形成权。拒绝权与抗辩权的共同点在于，均可以暂时或永久性地组却对方的请求。其区别在于：(1)抗辩权为防御性权利，而拒受权并非以相对人提出请求给付为前提。依《合同法》第148条的规定可知，标的物只要具备质量不符合要求，并致使不能实现合同目的的事实问题，即可作为拒受权的行使条件。法律并没有规定须“根据出卖人的请求”拒绝接受货物。(2)抗辩权有“永久的”对抗，而拒绝接受的状态却有合理时间限制。前者指抗辩权并不单纯依时间的经过而消灭。以同时履行抗辩权为例，对永久不履行义务的相对人的履行请求，可以永久地抗辩其主张，即永久的对抗性。只有对方当事人履行了给付义务，其抗辩权才消失，与时间无关。但是，拒绝接受的状态不存在永久持续的可能。比如，CISG中的拒绝接受制度规定出卖人的补救不能带来不合理的不便，此处的不便包括了不合理的迟延，即时间的维度。当超过了合理时间期限，就会招致买受人的利益损害，或者合同目的不能实现。在实践中，此时买受人或出卖人会直接请求解除合同。虽然给付的瑕疵仍然存在，即拒绝事由并未消除，但拒绝接受的状态随着合同解除而终止。因此基于拒绝接受权与抗辩权的差异性不容忽视，无法将二者等同起来。仍如前所述，行使拒绝接受权不会直接产生合同解除的效果，并不使既有的法律关系变更或者消灭。法定条件下的买受人拒绝接受货物，成为解除合同的前奏。从这个意义上来讲，拒绝接受权也不是形成权。故笔者认为，拒绝接受权是一种既不属于抗辩权，也不属于形成权的特殊权利。也可以说其是半形成权，或准形成权，因为拒绝接受毕竟有导致当事人双方的权利义务状态处于暂时停滞的效力，即导致法律关系的“静的变更”。
综上，拒绝接受权不等同于拒绝受领，其行使条件相对更为严格;它也不与解除合同划等号，准确地说是合同解除前的中间环节。故而，从未来民法典中剥夺其地位是缺乏根据的。作为补救措施、为解除合同提供缓冲作用的权利，拒绝接受权有其独特价值，可参照国际立法进一步完善。
房屋交付的法律依据范文第3篇
2005年2月20日，产权式酒店并没有按照约定期限和刘海洋办理房屋交付手续，也没有办理房屋产权证。于是刘海洋将此诉至法庭，要求退房，并要求酒店支付违约金。
该产权式酒店在答辩中认为，刘海洋购买房屋的目的是为了获取收益，而早在半年前，刘海洋已经收到第一年租金回报，实现了其收益权，实际上已经获得该房屋的使用权，酒店已经履行了交付房屋的义务。至于刘海洋要求办理产权证的问题，双方在签订的合同中没有关于办理产权证的具体约定，也没有其它证据证明酒店要为刘海洋办理产权证。因此办理产权证是刘海洋自己的义务，酒店只承担配合义务。
一审法院经过审理认为，刘海洋所购买的房屋是产权式酒店，购买房屋的使用目的是为了获取租金收益，因此合同双方约定的房产交付是指刘海洋获得对该房屋的使用权和收益权。双方争议的房屋虽然没有办理产权但是实际上已经交付使用，刘海洋要求退房没有事实和法律依据，驳回了刘海洋的诉讼请求。刘海洋不服判决上诉，目前该案正在二审中。
■点评：俞兆洪（律师）
在我国，比较普遍的产权式酒店经营模式是，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房以租赁的形式出租给酒店管理公司获取固定的租金回报，或者是和酒店管理公司签订委托经营管理的协议，获取所谓的客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。因为国家尚无规范产权式酒店这种经营模式的专门法律规范，投资者的权利确定与权益保护问题在法律上具有较多的不确定因素。
房屋交付的法律依据范文第4篇
合同签订后,文某将购房总价款127922元一次性全额支付给X开发公司。但X开发公司一直未能将某家园6幢1单元501号房屋交付文某。2006年3月,X开发公司称至今因房屋销售许可证不能办理下来,请求解除合同。双方遂产生纠纷,文某于2006年12月份以X开发公司曾声称“五证”俱全、因而存在欺诈为由诉至人民法院,要求判令X开发公司支付2004年2月29日至2005年3月贷款利息损失6396.10元,赔偿房屋差价损失47795.16元,双倍返还已付房款255844元。
庭审中,X开发公司向法院提起反诉:签订合同前,我公司已明确告知文某,我公司所售房屋在销售时暂??有销售许可证,文某对此并无异议,仍然与我公司签订了合同。现因所售房屋的销售许可证到现在尚不能办理下来,为防止双方的损失进一步扩大,故请求确认合同无效。并辩称:我公司不存在欺诈,同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失,其他的反诉请求我公司不同意;文某依据2003年最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释要求双倍返还房款,而某镇某村的某家园是房改房项目开发,不适用上述解释。要求房屋差价损失也未有事实和法律依据。
针对对方的反诉,文某辩称:X开发公司称其已告知我没有商品房预售许可证,与事实不符,X开发公司在我购房时明确告知我“五证”齐全;X开发公司一直声称该项目为某市大产权,不是房改房项目开发,其网站上也一直这样宣称,因此我才一次性全额支付了房款的;我同意解除商品房买卖合同,但请求法院保护买房人的利益。
法院查明,X开发公司销售的某家园6号??系某市某区Σ改项目,X开发公司与文某签订合同的名称为“商品房买卖合同”;某家园6号楼具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,但没办理土地使用权出让手续;该6号楼现在尚未竣工。上述事实,有商品房买卖合同复印件、某区发展计划委员会批复复印件、某区住房改造管理办公室批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各一份以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
商品房预售许可证解决的是市场准入问题,是一种政府管理行为,未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。本案中的合同继续有效,只会对双方当事人的利益产生影响,并不会损害国家利益和社会公共利益。因此,X开发公司请求确认合同无效,本院不予支持。鉴于X开发公司请求确认合同无效,文某则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等,由此可见双方均不愿继续履行2004年2月29日所签合同,文某开庭亦明确要求解除合同,据此本院尊重双方的真实意思,对2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后,X开发公司向文某收取的房价款应返还文某并将相应利息返还;文某以X开发公司存在欺诈行为为由主张双倍返还购房款,因X开发公司确实存在欺诈行为,故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,酌情予以支持。X开发公司未能按合同规定交付房屋,且无证据表明存在不可抗力因素,因此X开发公司应依据合同第7条承担违约责任,即支付已付购房款3%的违约金。文某以订立合同当时的房价款和开庭前房价款存在差价为由主张损失赔偿,没有事实和法律依据,本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定,
一、解除双方于二零零四年二月二十九日签订的房屋买卖合同。
二、某开发公于本判决生效后十日内返还文某购房款十二万七千九百二十二元,并支付利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算,计算期限为自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止)。
三、X开发公司于本判决生效后十日内支付文某违约金及赔偿款五万三千八百三十七元。
房屋交付的法律依据范文第5篇
房屋租赁合同标准范本是首先应当写明承租方与出租方的姓名等信息；其次，写明房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、房屋维护、合同解除、违约责任、争议解决方法；写明双方享有的权利与义务；最后，双方当事人签字并写明时间。
【法律依据】
根据《合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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