房地产合同法律法规

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产合同法律法规范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产合同法律法规范文第1篇

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。

不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。

从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。

上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：

（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则

我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。

当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。

具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。

第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。

（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则

我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。

第一、房地产转让纠纷

房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。

其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。

如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。

第二、房屋租赁纠纷

在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。

对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。

第三、房屋抵押纠纷

房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。

第四、房屋建筑质量纠纷

房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。

三、无效合同的处理

原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。

（二）避免累讼原则

房地产合同法律法规范文第2篇

福州市工商行政管理局

福州市房地产管理局

二oo四年八月

本合同文本使用说明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。

二、在福州市行政辖区范围内，委托房地产经纪机构进行存量房屋（二手房）转让适用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰………）填入 [ ] ；对不选择的内容，用横线将其划除。

四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。

五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。

六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。

编号：

卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）：

身份证号码：　 身份证号码：

卖方人：　 买方人：

身份证号码：　 身份证号码：

中介服务方（以下简称丙方）

工商注册号：

备案证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。

第一条　本宗买卖房产状况

1、房屋座落：甲方房产座落于福州市区

2、建筑面积：　 平方米（其中：私有面积：　 、共有面积 、附属间面积 ）。（详见榕房权证　字第 号）（土地使用证　 字第号）

3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为　（币种）（大写）：　佰　拾　万 仟 佰　拾　元整（￥　）。

[其中：房产买卖价为　（币种）（大写）：　佰拾万 仟 佰　拾　元整（￥）；装修及附属配套设施转让价为　 （币种）（大写）：　 佰拾

万　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交细目：

（1）、配套：

（2）、家电：

（3）、家俱：

房地产合同法律法规范文第3篇

关键词：房地产；现场签证；合同管理；问题；对策

引言：随着我国经济的发展，房地产行业扮演着越来越重要的角色。然而，当前国内房地产现场签证和合同管理欠规范，效率有待提高。因此，对房地产工程现场签证和合同管理的问题进行研究具有重要的现实意义。

一、工程签证和合同管理的重要性

工程签证管理是工程施工中一项重要的内容，需要专业人员参予建设项目的整个过程，对有关签证资料随时作出动态评估，才能有效控制成本。由于工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，一般在3-20%之间，由此可见加强工程签证办法的管理是发包人在施工过程中一项重要的工作。

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航，同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。

二、房地产工程现场签证和合同管理存在的主要问题

1、现场签证欠缺规范。现场签证日期和实际施工期存在时间差。当施工现场中遇到问题时，为了赶进度只是口头商定，不履行现场签证手续，而事后补签，直接影响其真实性。签证内容不明确或书写不清楚，签证员签证不客观，给合理确定签证价款带来困难。现场管理人员违背职业道德，对承包商的高估冒算行为视而不见，尤其是减量部分容易被遗漏，造成该核减的费用核减不了。

2、管理人员素质较低。现场管理人员缺乏现场签证控制意识，未经认真核实随意签证，造成签证内容与实际不符而增加工程造价。有些现场管理人员业务素质差，不了解定额费用的构成，对不应该列入直接费用的项目以签证方式列入，计取了不应计取的费用。

3、房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全。目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

4、合同不规范、不严谨。由于房建工程项目合同种类多，合同条款多，相关文件多，其中用词错误、矛盾及二义性问题等常常难免，导致合同履约率低。实际工作中，承包商往往是根据示范文本草拟合同协议条款，经业主认可后签署，常需要几经确认，这一过程中由于种种原因造成最后的合同条款与招投标文件中相应的条款相差很远，有时甚至是人为的用词错误、矛盾，设置二义性问题以留待事后“沟通”。

5、合同执行过程监管力度不够。在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。

三、加强房地产工程现场签证管理和合同管理对策

1、规范现场签证。工程签证必须签明事件发生的原始状况，写清签证的事实依据，反映事件的真实、全面和关联有效性。填写时必须注明具体签证原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。涉及材料消耗的必须写清材料的品名、规格、厂家、品牌、以及市场价格。同时需写明签证提交日期、签证事实发生日期或完成日期；执行签证事实的书面依据，签证事实及完成情况简述；涉及经济或工期索赔的数量或天数（所得数量应有逻辑关系清晰的计算式）；附图；承包单位签发人员的签名和项目部印章。对内容不全的，事实表述不清或容易引起歧义的，签证单内任何字句有涂改而无签名及加注日期的，要求认定工日或台班数量，但对完成的工作未作定量描述的将作为无效签证处理。

2、规范管理人员工作流程。承包人应在接到“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”后14天内向发包人提交工程变更价款报告，承包人因执行“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”而要求发包人补偿经济损失、增加工期的，应当在工程变更价款的签证中一并提出。承包人在双方确定变更后的15日内不向发包人提交工程变更价款签证，则认为该项变更不涉及合同价款变更、经济补偿和工期增加。发包人在收到“工程经济签核定单”及上述书面依据之日起15日内予以确认，超过15日后，发包人未给予确认的则视为同意“工程经济签核定单”内的全部变更。

3、增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度。房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。此外，房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

4、建立符合国际惯例的合同管理制度。根据国际惯例，我国的《合同法》和相关的法律法规以及工程项目实际情况，建立国际化的、“全过程”、“全方位”的合同管理制度。“全过程”是指合同管理应覆盖合同行为的始终，前端有超前的市场预测和资信审查，后端有合同管理的总结、考核、建档的延续。“全方位”是指合同管理要覆盖企业的每个层次每个部门，延伸到各个角落。具体的制度设计方面要建立合同交底制度、责任分解制度、每日工作报送制度、进度款的审查批准制度等。

5、设立健全的合同管理机构。房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。

四、结束语

房地产工程的现场签证管理和合同管理是工程施工的重要内容，其范围广泛，构成原因复杂，是个专业性较强的工作。因此，必须维护工程现场签证和合同管理的严肃性，建立完善的管理制度，明确签证经办和合同管理人员的职能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

参考文献

[1]曹海潮.浅谈建设工程施工全过程造价控制[J].施工技术.2010（S1）

房地产合同法律法规范文第4篇

关键词：房地产经纪 发展现状 发展对策

0 引言

房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。

1 我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2 我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

3 房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

3.3 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。

3.4 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

房地产合同法律法规范文第5篇

[关键词]商品房；预售；转让

一、预售商品房再转让概述

在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。①

预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。

在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。

由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户中，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。

在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。

由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。

笔者认为，尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

二、预售商品房再转让的合理性分析

预售商品房再转让的合理性主要从法律依据和法理两个方面进行分析。

首先，从法律依据上看，法律并没有明文禁止预售商品房的再转让。　对于预售商品房的再转让行为，1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第45条对此作出规定，即“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院对此还没有作出专门规定。既然没有规定，按照“法无明文禁止皆自由”的法治原则，该规定隐含的意思应该是预售商品房可以再转让。

2005年5月，国务院办公厅在转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确指出：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”尽管该《意见》禁止了预售商品房的再转让，但该《意见》的规定是值得商榷的，因为七部委没有联合制定关于禁止预售商品房再转让的行政法规的主体资格，即该《意见》的法律效力存在瑕疵。

该《意见》出台后，各地纷纷制定相应政策禁止预售商品房的再转让。根据《中华人民共和国立法法》第73条的规定，省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就“为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”以及“属于本行政区域的具体行政管理事项”等作出规定，即地方各级政府的房产主管部门没有权利来制定预售商品房再行转让的相关规定。

其次，从法理上看，禁止预售商品房的再转让也是明显不合理的。

前面已经提到，预售商品房的再转让是一种合同转让行为，并且分为债权的转让和债权债务的一并转让。如果原承购人在转让时已经完全履行完所负义务，那么其转让预售商品房是对债权的转让。根据我国《合同法》第79条的规定，除三种法定情形外，债权人“可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该条款说明债权人可以不经债务人同意而处分自己的债权。同时，《合同法》第80条还规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”从该条可以看出，债权转让不必征得债务人的同意，因为债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。因此，除三种法定情形外，只要履行了对债务人的通知义务，债权人可以自由转让自己的债权。

如果原承购人在转让时未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所负义务，那么其转让预售商品房是债权债务的一并转让。在该种情形下，原承购人转让预售商品房必须征得预售人的同意。我国《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。”第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己的权利和义务一并转让给第三人。”可见，债权债务的一并转让须经债权人同意主要在于让与人所承担的债务。债务承担之所以须经债权人同意。是因为合同法律关系是特定当事人之间的权利义务关系。这种法律关系的成立存在一定的信用基础。作为债权人，往往将债务人的资金状况及信誉程度作为订立合同时所考虑的重要因素。在发生债务人变更后，上述的资金状况及信誉程度实际上已发生了改变，这可能会影响到债权的实现。以预售方的事先同意作为承购人的权利义务转让的前提。一方面可以防止承购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合

同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人与承购人的利益。事实上，如果承购人向预售人提供了受让人的资信及履约能力的合法证明，只要预售人认为受让人能够履行合同义务，并愿意承担一定的风险，预售人自会同意转让的。

因此，预售商品房的再转让于法于理都是应该允许的。

三、预售商品房再转让的限制条件

尽管预售商品房的再转让有其合理性，但由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，因此商品房在建设过程中会形成价差，该价差可能会产生高额利润，这些高额利润会吸引炒房者，形成大量投机性的行为。如果不对这些投机行为进行限制和管理，则可能为一些炒作者牟取暴利提供机会。从而损害交易当事人的利益、危害房地产市场以及资本市场的健康运行。因此，我们必须对预售商品房的再转让进行一定限制。

首先，预售合同必须合法有效。预售商品房再转让中转让的是预售合同的权利和义务。根据合同法的一般原理，其转让有效的第一要件就是原预售合同存在且有效。预售合同无效的，在转让行为也因标的不存在而无效。

其次，预售合同中没有禁止转让的约定。在预售合同中，商品房的预售人和承购人可以约定承购人不得转让其预购的商品房。如果双方作出了禁止转让的约定，则承购人应当遵守合同，不得转让预售的商品房。如果对预售商品房的转让未作限制，则应该允许承购人处分自己的债权。

再次，转让行为须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。如果承购人已经取得了房屋所有权，其发生的转让行为按照一般的买卖行为处理。

同时，转让行为符合合同转让的有关规定。既然预售商品房的再转让是一种合同转让行为，那么该行为首先应该符合《合同法》的规定。依照该法第80条、第88条的规定，如果承购人已经完全履行支付房款的义务，其转让行为无需预售人同意，只要通知其即可。如果承购人未完全履行支付房款的义务，则其转让需要征得预售人的同意，否则转让行为无效。同时，我国《城市商品房预售管理办法》第10条还对预售合同的转让作了特殊规定。依照该规定，预售人办理了备案登记手续之后，预售商品房的所有权才发生转移。也就是说，备案登记手续可以证明原预售合同无瑕疵，证明了预售人是证照齐全的合法的房地产开发商。没有经过登记备案预售合同缺乏有效性，这样的合同不能转让。经过本案登记后的预售商品房合同，被原承购人转让给第三人后，第三人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

最后。转让双方当事人须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方可生效。

四、预售商品房再转让的立法建议

虽然预售商品房再转让具有不可避免的投机可能性，但只要我们加强管理。做好立法工作。制定出行之有效的预售商品房再转让的市场管理规则，完全可以保证商品房预售行为的健康发展。对此，笔者有以下几点建议：

第一，尽快在法律上对预售商品房再转让予以肯定。现实生活中，预售商品房的再转让已普遍存在，如预售商品房的抵押、赠与、继承等，这均已走到了法律的前面。我国《城市房地产管理法》第45条的规定非常模糊，尽管“法无明文禁止皆自由”，但仅依据该法治原则不利于法律的贯彻执行，更何况该原则在我国尚未深入人心，而行政机关的管理对法律规定的确定性程度要求更高。因此，国务院有必要根据该条法律的授权，出台专门的行政法规，或者由住房和城乡建设部出台部门规章，以规范全国预售商品房的再转让行为。制定全国性的、统一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，这有利于形成全国统一的房地产市场。

第二，进一步规范商品房再转让的程序。原承购人与受让人不仅应当签订书面的预售商品房转让合同，并且二者还应当在原预售合同背书记载有关转让的情况。同时，前面已经提到，我国对预售商品房的转让设定了登记备案制度，这主要是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。既然房地产法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么转让预售商品房应当办理变更登记手续。通过办理原预售合同的变更手续，原承购人更名为受让^，从而明确预售人应当向受让人履行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人履行支付剩余购房价款的义务。这不仅有公示公信的效力，还便于对预售商品房再转让行为的监督和管理。