拆迁主体的法律规定
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拆迁主体的法律规定范文第1篇
论文关键词：房屋拆迁 法律问题 公共利益
随着改革开放的稳步推进，我国城市化进程明显加快，各地城镇建设取得了显著成绩。但我们也应看到由城市房屋建设及其他公共设施建设过程中所引起的拆迁问题也日益凸显。国家统计局在北京、辽宁、河南、广东等地开展了调查，结果显示存在以下问题：拆迁补偿争议多；拆迁政策宣传不到位；房屋拆迁评估不公开；拆迁户对拆迁中的一些官僚作风十分不满；开发商违约现象严重；个别干部以权谋私；过渡期拆迁居民生活困难多等。这些问题的产生是由多方面原因引起的，其中最重要的原因是城市拆迁利益主体利益关系的不平衡和城市拆迁中公共利益界定的模糊，与之伴随的城市拆迁中公共利益界定的明确性显得越来越重要。本文拟从国外的立法例和我国现有的相关法律规范及各自理论研究成果出发，对城市房屋拆迁项下的公共利益进行一个相对确定的界定，积极觅寻完善我国以公共利益名义进行城市房屋拆迁所处困境的出路所在。
一、关于公共利益的相关立法及其界定
（一）国外关于公共利益的立法概况
美国宪法第5条和第14条规定：“任何人未经正当法律程序，不得被剥夺其生命、自由及财产权”；“任何州政府，非经正当程序，不得剥夺任何人民之生命、自由及财产权”。德国《基本法》第14条规定：“只有为了社会福利才能允许征用”。日本列举了35种政府可以使用土地征收权的事项，并且几乎每种事项均有一部相应的法律来约束，政府没有任意行政权。从上述国家的立法可以看出，除了日本是采取列举的方式明确了与土地征收相关的公共利益的内涵和外延，其余的国家基本都采用了概括主义的立法，并没有解决公共利益内涵和外延的不确定性。
（二）我国法律关于公共利益的规定
我国《宪法》第10条明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其它不动产。”《土地管理法》第22条规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”第58条规定：“国家为了公共利益需要使用土地，可以依法收回国有土地使用权。”《城市房地产管理法》第19条规定，“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出让的土地使用权。”从上述法条包含的内容来看，都只是对公共利益做出了一般原则性的规定，而没有具体阐述其内涵和外延。这也导致了实践中由于对概念的模糊理解造成在城市房屋拆迁中自由裁量权滥用的恶果。
（三）公共利益的界定
1.公共利益的内涵争论。有学者指出，公共利益泛指对象不确定的为社会全体或多数人享有的利益，个人利益本源上符合公共利益要求，个人在追求个人利益的同时也满足了公共利益。梁慧星教授认为对公共利益应当采用列举式进行确定，其参与起草的《物权法》第48条将公共利益定义为“公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益”。而王利明教授在其主持起草的《物权法草案学者建议稿》第65条规定：“国家基于公共利益的需要，……”，从中可以看出王利明教授认为应当采用抽象概括的方式来对公共利益的概念进行界定，无需采用正面规定和反面排除的方式对公共利益的内涵加以界定。
从国外理论界的研究成果来看，美国著名学者亨廷顿认为应当从三个方面理解公共利益：一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的、理想化的价值和规范，如自然法、正义和正当理性等；二是公共利益被看作是某个特定的个人群体、阶级或多数人的利益；三是公共利益被认为是个人之间或群体之间竞争的结果。日本学术界的观点认为，公共利益或公共福利，应当是社会中个人利益的集合，是调整人权相互之间冲突的实质性公平原理。
上述关于公共利益内涵的争论，可谓是仁者见仁，智者见智。西方法学界至今也未能给公共利益一个明确的定义，公共利益仍处于模糊状态。
2.界定公共利益时应注意的问题。虽然给公共利益确定一个明确的具有可操作性的定义实属难事，但有些问题是我们必须注意的。从上面的关于公共利益内涵的争论，我们可以清晰的看到，不论是从哪一个角度对公共利益进行界定，公共利益均是与国家安全、社会稳定、和社会大众的福祉相关涉的。因而界定公共利益时应将其与政府利益、国家利益、共同利益相区分，不能将它们简单等同，因为公共利益是由公私权利相融合的，而且是社会整体性的，这种整体性有时还表现为区域性的整体性。
笔者认为，在对公共利益进行界定时，有必要厘清公共利益拆迁与商业利益拆迁二者的区别。二者在房屋拆迁的过程中是首先需要首先被定性的问题。然而，我国现有的法律规定并未对二者做出现实的区分，其弊端是显而易见的。在政府部门自由裁量权的干预下，公共利益拆迁与商业利益拆迁二者的界限不清，易导致公共利益拆迁的变质，把商业利益拆迁中平等主体之间的民事行为纳入具有强制性的公法范围调整，使公共利益拆迁和商业利益拆迁都带有很强的行政色彩，公益事项演变成开发商、拆迁人、甚至政府部门的私利。
3．公共利益的特征与判断标准。在考虑到了这些因素之后，我们有必要进一步关注公共利益所具备的特征及其判断标准，以便在公共利益陷入理论解释困境时，尚能通过个案较为合适的解决有关公共利益的案例，实现司法权利救济功能。有学者认为，城市拆迁中的公共利益应与下列公共利益的性质和特征相吻合。第一，公共利益是一个动态的概念；第二，公共利益具有共享性；第三，公共利益具有可实现性；第四，公共利益最终可以还原为特定类型、特定群体的私人利益；第五，公共利益要符合以人为本的发展理念；第六，公共利益符合比例原则。
而对于公共利益的界定标准，学界提出了可行的标准界线。彭小霞认为从以下方面努力：第一，坚持合法原则和比例原则，这能实现法治的效率化；第二，坚持公共受益的原则，这是公共利益的实质所在；第三，坚持公平和补偿的原则；第四，坚持权责统一性的原则，完善相应的责任机制；第五，坚持公开公正、增加透明度的原则。钱天国建议，在界定征收行为的公共利益目的时可考虑以下三条界线：其一，公共利益的共享性禁止征收为特定的对象谋取私利；其二，公共利益的非商业性决定征收不适用于直接追求商业利益的经济活动；其三，公共利益的最终需要并不禁止非公共利益的附带实现。可知，这些标准界线凸显了维护公共利益时所必须秉持的合法、成本效益，权利救济，公众参与，非盈利的利益整体性等理念。
二、完善我国公共利益拆迁的策略
针对我国法律规定的现状和国内外关于公共利益拆迁理论研究的实际，笔者认为完善我国的公共利益拆迁应从法律实体规定和程序性方面努力。
（一）法律规定的完善
在法律规定方面我国可以借鉴日本的方法，尽可能多的列出属于公共利益范畴的事项。除了列举之外，还要设立一个概括性的规定，即采取列举加概括的立法模式。这一方面可以参考之前已提及的梁慧星教授的观点。同时，对公共利益所涉及的事项除了正面列举外，考虑到公共利益所具有的宽泛性特征，还需设立一个排除性条款，明确哪些事项不属于公共利益的范畴。从而以正反两方面的规定尽可能的正确指引公权力裁判时自由裁量权的行使。
（二）征收程序的完善
程序公正的保证是实现正义的必要条件，公共利益拆迁的合法合理实施依赖于程序的科学设计。
1.在肯定只有国家具有征收征用权的情形下，应在法律法规授权的范围内进一步明确以公共利益为由进行房屋拆迁的主体，统一具体的负责机构。目前全国各地具体负责以公共利益进行房屋拆迁的执行机构比较复杂，有的是土地管理部门，有的是房管部门或其他，甚至各部门均有权介入，加剧了房屋拆迁的复杂局面。
2.设置和完善相关当事人公开参与的正当程序，保障行政相对人的听证权、知情权、陈述权、申辩权、参与决策权等民主权利和程序权利。
3.正确对待被拆迁人的补偿问题。具体包括以下几个方面：一是设立补偿标准要参照市场因素，切实维护被拆迁人的物权价值；二是尊重被拆迁人选择评估机构的权利，确保其平等地位；三是进一步明确房屋面积的确定依据和房屋用途的认定标准，进一步保证赔偿标准的科学性。
4.设置有效的事后救济程序。在“有限政府、法制政府”理念的指导下，监督政府在处理公共危机时的行政权利的行使，确实保障受害人的受偿权和申辩权。
5.行政机关与司法机关应恪守各自的职权范围，不能以整合的公权力调整公共利益拆迁中的纠纷，这有侵犯私权的危险存在。尤其是司法机关应有权对行政执法所涉及的公共利益进行审查，以体现自身作为维护社会正义最后一道屏障所应具备的社会功能。
拆迁主体的法律规定范文第2篇
【关键词】房屋拆迁 行政强制行为 行为控制
作为权力机关的执行机关，行政行为必须严格遵循依法行政，行政行为必须尊重和保障人权，因此，对城市拆迁中政府的强制行政行为进行有效控制，使其依法行使，依规范程序运作，才能保障公民合法权益不受侵害。
拆迁中的行政强制行为
行政强制是指行政主体为实现行政目的，对相对人的财产、身体及自由等予以强制而采取的措施。行政强制执行，是指在行政法律关系中，行政相对人对不履行其应履行的法定义务时，行政机关或人民法院依法采取行政强制措施，迫使其履行义务，或者达到与履行义务相同状态的活动。行政强制作为一种行政行为，不得滥用，必须要合理、适当。采用非强制性手段能够达到管理目的的，不能实施行政强制，只有当采用非强制性手段不能达到行政管理目的的时候，才能依法实施行政强制。行政强制是一种对当事人产生强烈影响的行政行为，依法治行政原理，应当赋予当事人陈述权、申辩权、复议申请权、提讼权和获得行政赔偿权、补偿权等权利。
依据2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十七条也有相同的规定。这两条规定的内容即为城市拆迁中的行政强制执行行为。依据法律，行政强制执行的主体是行政机关和人民法院。现实中，行政强制执行主要由行政机关自己执行。人民法院的行政强制执行，是人民法院依行政机关的申请所做的执法行为。人民法院只有根据行政机关的申请，并按照法律的明确规定和一定的程序，才能实施强制执行。行政机关申请法院执行的案件称为非诉行政执行案件。在城市拆迁中由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制执行。
据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但其所造成的社会影响是巨大的。行政强制拆迁中的违法情形，可分为两类：一是行政机关对不符合强制拆迁的房屋实施强制拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》第一条规定：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。据此，其目的是为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行。城市拆迁中政府对公民财产的征用征收，没有公共利益作为前提，说明这个条例缺乏立法目的合宪性。二是行政机关在实施强制拆迁过程中不严格按照法定程序进行，对被拆迁人的补偿没有完全到位，造成被拆迁人财产损失。上述违法拆迁是政府行政行为，是一种行政侵权，严重损害被拆迁人的利益。另外，为保证拆迁工作的效率，拆迁人急于加快工程进度，对待所谓的“钉子户”采取停水、停电、断路，甚至请社会闲散人员乃至黑社会组织对被拆迁人进行干扰、辱骂、殴打、绑架，迫使被拆迁人接受的事实，是一种严重的民事侵权行为乃至犯罪行为，是对被拆迁人权利的极大损害。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定，行政强制拆迁明显地赋予了拆迁人更大的权利，从而剥夺了公民在保护自己的私有财产时的司法诉讼权。作为拆迁人可以申请仲裁或向人民法院，而且还可以申请人民法院先予执行。当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，只能由房屋拆迁管理部门裁决或同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，虽规定可以向法院，但是，诉讼期间不停止拆迁的执行。实际上由政府裁决取代了司法裁判，因行政裁决已经发生效力，它不影响拆迁。即便是被拆迁人对上述非法行为依法提起行政赔偿诉讼，但现实中，拆迁人和拆迁管理部门恶意串通共同侵权，被拆迁人的诉求难以达到。现实中法院往往受到行政部门的压力，判决的独立性难以保证，行政部门向法院提出申请只是走过场，公民的权利救济渠道并不畅通。
为此，有必要对行政强制拆迁行为进行严密的法律控制，通过成熟和完善的程序规定，对大量失范的行政强制行为进行规制，保障公权力与私权利的平衡。
控制拆迁中行政强制行为的宪法依据
宪法是国家的根本大法，在一国法律体系中居于最高地位，它不仅规定了行政机关产生、组织及行政的一般原则，而且还规定了公民的基本权利。公民基本权利不仅意味着立法机关不应以制定法的方式加以侵犯与剥夺，而且其对所有国家机关包括行政机关设置的界限，要求行政机关在行政过程中不得侵犯人权。因此，宪法所保障的基本权利的规定，具有拘束行政的效力。
现代行政权力是从公共权力中派生出来的权力。公共权力是政府为实现公共利益而进行活动的工具，宪法必须为政府提供行使公共权力的手段，使之能够有效地运行；同时，政府的权力又必须清楚地划定在一定的范围之内，以维护公民个人的自由。人民通过宪法规定了政府权力，因此，宪法成为政府拥有和行使公共权力的法律依据。其中，宪法与整个公共权力相关，它解决政府公共权力与公民个人权利之间的界限以及公共权力在不同政府机构之间的配置与运行问题；行政法则是以公共权力的一部分――行政权为核心，基于行政权而产生的行政机关与公民之间的关系是其调整的主要对象。
人们为了公共利益的目的而设立政府，但是，公共利益不可能主动成为政府官员自觉追求的目标。相反，在可能的情况下，政府官员会利用公共权力追求一己私利而不是公共利益，公共权力很容易被滥用从而与政府的目标相悖。为此，宪法必须设置必要的制约机制。民主制度、三权分立、联邦体制、审查等都是宪法层面的制约机制，在行政法层面，最重要的制约机制就是行政诉讼即允许公民挑战其认为是违法的行政行为。行政诉讼中的原告是公民被告是行政机关，行政诉讼的目的是控制公共权力和保护公民权利决定了其特征在于“民告官”而不是“官告民”。因此，保证行政诉讼渠道的畅通，是制约行政权的重要途径。
控制拆迁中行政强制行为的途径
法律途径。从法律层面明确界定公共利益。我国现行宪法和法律关于“公共利益”的规定有，《宪法》第十条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《宪法》第十三条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。这些法规均规定了征收城市房屋和农村土地房屋，应当基于“公共利益”需要，但对什么是公共利益，“公共利益”应包含的范围，都没有具体规定。这是由公共利益的内容不确定和受益对象的不确定造成的。现实中，正是由于公共利益的不确定性特征，大量的非公益性拆迁假借公共利益之名，大肆侵犯公民合法权益。因此，明确公共利益的定义和范围，是为了避免让公共利益成为地方、行业、群体谋求集团利益强拆的“护身符”，限定行政权力的边界，避免公权力过多侵入到个人利益的领地。
司法途径。根据法治的基本原则，凡限制剥夺公民的自由和合法财产，除必须以公共利益为目的外，还必须遵循正当的程序，正当程序最基本的一点就是必须经司法程序，对公民财产的强制最终应由法院作出裁决。
赋予行政机关自行实施行政强制权，行政机关既是运动员又是裁判员，行政机关滥用行政强制权无从制约。行政强制执行权是行政机关及其工作人员最青睐、最宠爱的权力，从而也是最容易膨胀，对公民权利和自由威胁可能性最大、最严重的权力。①政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，政府只能依法申请法院强制拆迁；或者即使政府强制拆迁，也必须依法申请法院裁决后方可强制拆迁。解决了强制拆迁的司法归属，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。而司法强制执行的优点是权威性高，后遗症少。司法强制执行有严格的条件，这种审查的标准是对无效行政行为的排除标准。
在国家的三项基本职能中，司法职能最为特殊。立法机构决定国家法律和政策的价值取向，行政机构的主要任务是如实地执行与实施立法机构所制定的法律，而司法机构的主要任务是审查宪法或法律是否获得了如实的实施。司法独立显得尤为重要。在拆迁过程中引入司法程序，就是要依仗法院这个没有利害关系的第三方，对事情进行公正判断和裁决。司法程序的设置，可以约束行政权力的滥用，遏制行政行为的冲动和盲动，保障公民的合法权益。（作者为天津科技大学法政学院副教授）
拆迁主体的法律规定范文第3篇
关键词:征地;拆迁;矛盾;原因
中图分类号:F301.2 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)26-0058-02
随着全国范围内城市化、工业化进程的提速,城市规模的扩大、旧城改造的加快以及城市规划的改变,带来征地拆迁规模的扩大和步伐的加快。大量在征地拆迁中形成的问题得不到及时有效的解决,引发矛盾和纠纷,征地拆迁纠纷已经成为与劳资纠纷和社会保障纠纷并提的三大社会矛盾之一。
征地拆迁事关民生。从南京翁彪到成都唐福珍因拆迁自焚,从河北定州村民被袭到河南驻马店基本农田被毁,征地拆迁纠纷已经成为不得不关注的社会问题。土地征用和房屋拆迁是关系人民群众生存和生活的基本问题。土地被征用,失去了赖以生存的基本生活和生产资料,房屋被拆迁,居无定所,如此民生问题,如果得不到有效解决,势必激化社会矛盾。在征地拆迁中,恶性征地拆迁、暴力征地拆迁、补偿标准低、补偿金额少、补偿款不到位、安置房屋偏远、长期不能回迁以及回迁房无法办理房产证等都是大量存在的问题,是引发纠纷的主要原因。征地拆迁问题处理不当,影响到很多人的生活、居住和工作等问题,容易引发大规模,影响社会的稳定,与我们当前建设和谐社会的目标相背离。
作为一个快速发展的城市,广州市征地拆迁的规模较大,在征地拆迁过程中也引发了一定的纠纷和冲突。广州市的征地拆迁纠纷除了具有征地拆迁纠纷的共有特征之外,还表现出其独特之处。笔者将根据对广州征地拆迁纠纷的调研,分析当前征地拆迁矛盾的特点和产生的原因,为进一步研究化解征地拆迁矛盾进行基础研究。
一、广州市征地拆迁矛盾的基本情况
近年来,在广州市发生的劳资纠纷、征地拆迁纠纷、医患纠纷以及物业管理纠纷、土地承包纠纷等主要社会矛盾和纠纷中,征地拆迁纠纷不是所有纠纷中最为多发的。但因其关系到人们的生活居住问题,是最大的民生问题,如果处理不当,很容易对社会造成较坏的影响。而且,征地拆迁纠纷中往往牵涉许多人的利益,群体性的纠纷比较多,如果处理不当,更容易成为社会不稳定的因素。
二、广州市征地拆迁矛盾的特点
(一)征地拆迁纠纷多为群发性案件
近年来,广州市城市化速度加快,进行大规模土地征用和房屋拆迁。每一次征地拆迁活动中,牵涉的都不是个别人的利益,而是数十户甚至成百上千户人的生活安居的问题。在征地拆迁程序不合法、不能达成征地拆迁补偿协议或者征地拆迁补偿协议无法落实的情况下,经常会引发大量被征地、被拆迁人员拒绝搬迁或者拒绝签订征地拆迁安置补偿协议的情况,从而形成群体性纠纷。大量被征地拆迁人员往往自发或自觉地组织在一起,寻求权利救济,这种群体性纠纷如果处理不当,会给社会稳定与和谐造成不利影响。
(二)征地拆迁纠纷引发较多
征地拆迁纠纷发生后,双方当事人协商解决的可能性不大,而且有些人认为司法途径耗时、费力,加上法律规定的模糊甚至是矛盾,许多人存在不太相信法院判决的意识,因而较少通过法律途径解决纠纷。有统计表明,“在34件房屋拆迁行政案件中,法院判决维持拆迁管理部门拆迁裁决的案件为24件,判决撤销裁决的案件为10件,被拆迁人败诉率高达70%;在8件未经行政裁决、被拆迁人径行要求拆迁人予以补偿、安置的民事案件中,法院的判决结果与拆迁人提出的补偿安置方案大体相同,对于被拆迁人提出的超出拆迁人方案以外的诉讼请求,法院均作出了驳回诉讼请求的处理[1]。”这样的现实促使被征地拆迁人往往到政府部门进行。有时会出现大量人聚集在政府门口,围堵相关领导甚至通过不理智的方法寻求解决问题的现象。
(三)因历史问题引发的征地拆迁纠纷比较多,而近年来土地征用和房屋拆迁引发的纠纷相对减少
20世纪90年代中后期,广州经济开始迅速发展,实施了大量土地征用和房屋拆迁项目。有些项目动工之后,因为各种原因没能继续进行下去,有的开发项目甚至几易其主,但最终仍然没能继续进行,形成烂尾工程。而当时征地拆迁法律不健全,对被征地拆迁人权利保护的规定和措施不完善,造成被征地拆迁人补偿无法落实,回迁无望,积聚大量矛盾。而近年来,因为征地拆迁政策法规的逐步规范和完善,如2004年6月9日开始实施的《广州市城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理暂行规定》明确:拆迁人应当开立拆迁补偿安置资金专用账户,以保障被拆迁人获得补偿的权利,这一规定的严格实施可以减少因补偿款无法到位引起的纠纷。广州的征地拆迁纠纷,主要是历史遗留问题引发的纠纷,新发生的纠纷相对减少。
(四)征地拆迁纠纷的解决耗时长
前已述及征地拆迁纠纷多数是历史原因造成的,因为各种原因项目无法进展下去,开发商不愿意支付补偿金或者没能力支付补偿金,导致问题长期无法解决,纠纷一直处于未决状态。新发生的征地拆迁纠纷的解决也需要较长时间,被征地拆迁人往往先,得不到解决再诉讼,诉讼再经过一审二审,往往也要一年到两年的时间,纠纷长期得不到解决容易形成社会的不稳定因素。
(五)因对征地拆迁纠纷解决不满意,容易在被征地拆迁人与政府之间或者与司法机关形成新的矛盾
被征地拆迁人与征地拆迁方发生矛盾后得不到解决或者对处理结果不满,例如,对行政裁决的不满或者对裁判不满,往往容易在被征地拆迁人与政府或司法机关之间形成新的矛盾,被征地拆迁人因不满行政裁决或法院判决而围堵行政机关或司法机关的现象也时有发生。
三、广州市征地拆迁矛盾的原因分析
(一)利益冲突
从根源上分析,所有的矛盾都是利益冲突造成的,征地拆迁纠纷也不例外。在征地拆迁活动中,为了公共利益,政府享有征地拆迁权力以及在特定情况下进行强制征地拆迁的权力,征地人和拆迁人在征地拆迁活动中处于强势地位。被征地拆迁方则处于弱势地位,在程序上,他们缺少与征地拆迁方谈判的平台和对话的机会,在实体上,对于自己财产的处分无权作出决定,权利比较容易受到侵犯。这种利益冲突和权力保障的不平衡是征地拆迁矛盾发生的最根本的原因。
(二)法律制度不合理不健全,征地拆迁主体地位不平等
根据《土地管理法》第46条、第48条的规定,国家征地经批准后应当进行公告和登记,征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当进行公告。可以看出,在方案批准和决定之前,作为直接利益关系人的土地所有权人、土地使用权人,却没有任何话语权,不能对与自己利益密切相关的事项发表任何意见,这是在征地行为中引发纠纷的一个重要原因。
在城市房屋拆迁中也存在同样的问题。目前调整城市房屋拆迁工作的主要法律规范是《城市房屋拆迁管理条例》,拆迁人在提交包括建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后,市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在30日内进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。同时,房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。在这个过程中同样是无视直接利害关系人――房屋所有人的存在。在此之后,才是拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议,虽然名为拆迁协议,但被拆迁人却没有一般协议中的平等地位。
征地拆迁主体双方地位不平等,法律规定忽视了一方的利益,被拆迁人是在其房屋被纳入拆迁范围后,被动进入拆迁活动中,在是否同意拆迁的问题上,被拆迁人没有选择、无权退出,而只能做肯定的答复,其有权做的只能是对拆迁补偿标准、安置方式、安置地段等问题与征地拆迁方进行协商,可是在这些问题的协商上,因为双方地位和实力的悬殊导致被拆迁人也处于被动和弱势地位。法律法规的不合理规定导致在现实中对被征地拆迁人权利的漠视和侵害,引起纠纷发生。
(三)法律对公共利益界定不明
中华人民共和国《宪法》第10条第3款规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。宪法第13条规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《土地管理法》第58条第1款规定:国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。2007年修订的《城市房地产管理法》第6条规定:为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。《物权法》第42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。从前述我国征地拆迁相关法律的规定,可以看出对集体所有的土地和对私人的房屋进行征收、拆迁的前提是为了公共利益的需要,公共利益高于个人利益,为了公共利益可以在一定程度上牺牲个人利益。但是,什么是公共利益,公共利益的范畴有多大,却没有明确的界定,导致许多开发商打着公共利益的名义侵犯私人权利[2]。
(四)补偿标准低、补偿款难以到位
补偿标准低且难以到位是产生矛盾的一个重要原因。房屋被拆除,获得的补偿款远远不够在同地段购买房屋甚至是和被拆除房屋相近楼龄的二手房。土地征用补偿标准也很低,根据《土地管理法》第47条的规定:补偿款的确定是按土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍,依此标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的。虽然经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费,但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。根据法律的规定,可以看出对于土地被征收的补偿款的标准较低,以土地的原用途来确定补偿款,而没考虑土地被征收后的预期利益,这本身就不合理。更严重的是,这样的补偿标准甚至都没有考虑失地农民在土地被征收后直接增加的生活成本。按土地原来的用途给予补偿,可是原来自给自足的生活方式却因土地被征而改变,失去能够为其提供粮食、蔬菜等基本生活保障的土地,转而一切都要按市场的方式去购买,可是购买的能力(主要是靠失地补偿)却远远低于市场的要求,因此,其生活质量必将下降。在国家描绘美好生活蓝图,大多数人生活水平越来越高的环境中,失地农民却经历着生活水平和生活质量的下降,毫无疑问,这将引起矛盾的发生。
(五)政府角色定位不当
在征地拆迁活动中,政府应当处于监管者的角色[3]。但在现实的征地拆迁活动中,政府往往是应开发商请求,在政府提供公共服务的招牌下,以公共利益之名强征土地,然后高价出让给开发商,政府和开发商各取所需、各得其利,在政治、经济利益驱动下的,政府部门有时会出现角色错位。政府行为中存在管理职能与征地拆迁职能不分的现象,习惯于用行政干预代替法律、法规,违法行政,出现职能错位、越位和缺位的问题,导致被征地、拆迁人与政府产生矛盾[4]。
(六)纠纷解决渠道不顺畅,导致征地拆迁矛盾的激化
征地拆迁纠纷发生后,作为弱势群体的被征地拆迁人寻求权利救济时,往往存在诉求难、解决难、费时费力等问题[5],这些实际困难容易导致征地拆迁矛盾的激化。
征地拆迁中产生的矛盾和纠纷已受到政府和社会的普遍关注和重视,研究征地拆迁矛盾的现状、分析矛盾产生的原因具有重大意义。本文是以广州市为例进行的研究,但是目前全国整体城市化进程加快,该研究具有一定普遍意义。笔者的意图是针对原因研究对应的措施,解决征地拆迁引发的纠纷,化解征地拆迁中的矛盾。
参考文献:
[1] 刘庆富.房屋拆迁纠纷案件审理中的几个疑难问题――对张家界市房屋拆迁案件的调查[J].法律适用,2005,(5).
[2] 李阎岩.城市房屋拆迁中公共利益的界定[J].辽宁行政学院学报,2008,(2):9.
[3] 张军涛,刘建国.城市房屋拆迁改造对居民生活影响研究[J].财经问题研究,2008,(1):100.
拆迁主体的法律规定范文第4篇
出卖农村房屋后不能再申请宅基地
杨某系四川省某县农民。杨某两口子在城里找到了相对稳定的工作，儿子也在外读大学。由于一家常年在外，无人在家照看管理村中的房子，杨某便想将老家的民房处理掉，然后再在城里买一套商品房居住。2008年，杨某将自己家的房子折价卖给了同村村民王某一家后，便从村里搬走了。但是，杨某没想到的是自己在城里买房贷款时遇到了麻烦，银行以其不符合贷款条件为由拒绝放贷。于是买房的事情就暂时搁置了。
2012年，得知村里有一块鱼塘要对外承包，杨某决定放弃现在的工作，回村搞养殖。由于需要在村里常年居住照看鱼塘，这时他向乡政府申请在鱼塘边置办一处宅基地重新盖房子，但遭到乡政府拒绝。工作人员说他原有的房子卖了后就丧失了再申请宅基地的权利。杨某不服，觉得乡政府不给自己批宅基地是违法的。于是，状告乡政府，但最后败诉而归。
【说法】
我国现行的法律和政策，对农村房屋出售均采取了非常严格的限制。在现阶段，我国农民所有的房屋尚不具有自由流通功能。农民在房屋出售后，即丧失了再次申请宅基地加盖房屋的权利，以防止借农民身份炒卖房屋。这种精神在法律和政策中均有体现，如我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确规定：必须严格宅基地的申请条件，坚决执行“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不得批准。
【案例二】
城镇居民到农村买房不受法律保护
田老太家中一儿一女均在城市工作生活，田老太便有意将农村老家房子卖了跟随儿女生活。经他人介绍，田老太与在县城某机关上班的王某达成了协议，将家中老宅作价卖给王某。协议达成后，王某也一次性将购房款交付田老太。后来，政府因城区扩建需要，要对田老太原有祖屋房子进行拆迁。但是，由于王某非本村村民，政府根据法律和政策规定，认为王某没有领取拆迁补偿款的资格。王某不服，认为自己已经购买了房产且交付了房款，因此有权享有拆迁补偿款。为了证明拆迁房属于自己所有，王某将田老太告上了法庭，请求法院确认该房屋属于自己所有。法院经审理认为，王某非本村村民，不具有村集体经济组织成员资格，无权享有宅基地使用权，王某购房违反国家政策和法律，因此王某与田老太的购房协议无效，据此，判决确认协议无效，王某将房屋退还田老太，田老太将购房款退还王某。
拆迁主体的法律规定范文第5篇
随着社会经济的发展，城市化进程的加快，居民对城市基础设施的配套需求日益增强，对解决交通拥挤、美化城市环境的愿望也日益强烈，这必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地资源，实现城市规划目标，实施城市房屋拆迁。
但是多年来，房屋拆迁，这部城市建设进程中的“都市剧”，因为其法律属性的扑朔迷离、补偿安置的纷纷扰扰，不仅在理论界引起无休止的争论，而且在实践中也让利益各方都备感“受伤”。
拆迁，一直被誉为“天下第一难”的工作。重庆市，一个已经被挖成大坑的工地中间，孤零零地伫立着一幢小楼，四周被挖成了“悬崖”，犹如一个大海中的孤岛…….近期，号称“史上最牛钉子户”成为了全国各大媒体追逐的焦点。
秉持“规范拆迁，立法为民促和谐”的宗旨，省人大常委会总结城市房屋拆迁领域存在的问题和经验，对2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》进行了部分条款修改。
拆迁人主体：“叫停”开发商
在各国宪法中，绝对的财产自由理念早已被摒弃，人们普遍认为财产负有社会义务，特别是因公共利益需要为国家征收、征用的义务。美国宪法第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”尽管修正案是从保护公民权利角度规定的，但透过条文规定，还是可以解读出国家对公民财产征收征用的保留。美国上世纪六十年代的世贸中心征地拆迁案和最近在美国国内引起巨大反响的凯洛诉新伦敦市案，都属于国家对公民所拥有的土地实行征收的典型。
我国宪法规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”新颁布的物权法也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
国家征收与商业收购是两种不同法律性质的行为。国家征收尽管也要补偿，双方对于补偿金额也可以协商，但征收属于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主体适格、程序正当，征收决定一旦生效，即具有法律效力。物权法第32条对此也作了相关规定。而商业收购完全是民事主体之间根据平等、自愿、等价有偿的原则达成协议，只要一方不同意，收购就无法进行。由于国务院条例和我省原条例都对城市房屋拆迁规定了行政强制拆迁和司法强制拆迁，以国家公权力作为后盾，因此，条例所规定的城市房屋拆迁显然属于国家征收性质，只能由国家动用征收权，在依法补偿后才能行使。
在拆迁主体认定问题上，早在2004年年底，省人大常委会卢文舸副主任在宁波、慈溪调研省条例贯彻实施情况时就强调指出，按照省条例规定，开发商可以作为拆迁人，在住房产权制度改革后，这不符合宪法保护公民财产的精神。拆迁的实质是政府代表国家行使征收权，对被拆迁人进行补偿、安置理应是政府的责任，让开发商成为拆迁人并由其直接对被拆迁人进行补偿、安置实际上是政府在回避这个责任。
上世纪八十年代中期开始，旧城改造在各大城市逐步开始，到八十年代末和九十年代初已在比较大范围内展开。由于当时尚未实行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上属于房管部门直管公房和机关、事业单位以及国有、集体企业自管公房，土地使用实行行政划拨，在“吃饭财政”窘境之下，政府追求“无钱也要办事”的理念，推行“借鸡生蛋”，“土地批租、毛地出让”做法应运而生。开发商既要拆除批租地块上房屋，又要迁居安置房屋使用人，开发商自然成了拆迁人。由于此时房屋的所有权属于公家单位，该房屋所占用土地的使用权从法律上说也是国家的，政府直接将该地块土地使用权出让给开发商，在法律上尚无障碍。但是住房制度改革后，原使用人已成为产权人，成为该房屋所占用地块的土地使用权人，如果要收回其土地使用权，必须适用国家征收程序，应当由政府对被拆迁人进行补偿安置，由开发商作为拆迁人并由其进行补偿安置的规定不仅不利于明确政府责任，保护被拆迁人合法权益，并且也不符合国家征收的法律关系。为了更好地厘清国家征收和商业收购的区别，理顺拆迁法律关系。
新条例规定：“本条例所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆迁该地块上房屋的行为。”“本条例所称拆迁人，是指政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得拆迁许可证的单位。”
为了更好地保护被拆迁人的合法权益，立法工作者认为，实践中还应当注意两个问题：一是城市规划的制定和调整必须遵守严格的程序规范，接受社会公众的监督，避免随意性；二是对政府的征收行为，应当保证被征收人有权寻求司法救济。
寻求市场价补偿
原条例规定，房地产市场评估价格由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、成新等因素评估确定，基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报同级人民政府批准后每年3月底前公布。
省人大常委会法工委的同志表示，当初之所以规定基准价制度，主要是考虑到当时房地产评估市场尚不健全，评估行为也不够规范，尚未形成开发、竞争、有序的市场机制，因而设立评估基准价制度，以此规范和约束评估机构的评估行为，切实保护被拆迁人的合法权益。
在这几年的实践执行中，由于房地产市场迅速发展，城市房价节节攀升等各种原因，一年公布一次的基准价已经不能适应当前的形势，全省各市、县公布的基准价已经不能真实反映房地产的市场价格。如杭州市自2002年上半年杭州市区国有土地城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价后，一直到2005年才进行相应调整。
调查显示，2005年年初，杭州市区一级土地及西湖风景名胜区住宅货币补偿基准价为5900元/平方米，而该地段二手房均价已达到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市虽然将该标准调整为7200元/平方米，但此时，该地段二手房均价已经过万。显然，再沿用基准价制度已经不合适。
为此，新条例参考国家房地产估价规范，作出规定：“评估被拆迁房屋的市场价格评估确定，应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。”
“采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。”“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。”
评估“基准价格”和“比准价格”虽一字之差，但其意义完全不同。确定基准价是政府主导行为，而比准价格完全由房地产评估机构选取房地产市场交易价格修正确定，其科学性和合理性可见一斑。
先安置再拆迁
安置用房建设是拆迁工作的重要组成部分，但是，目前浙江一些地方还存在着“重拆迁进度，轻安置落实”的做法。老百姓房子被拆，几年见不到安置房的现象时有发生。
据统计，2004年底前，杭州市无法安置的拆迁户5961户，大量的安置遗留问题毫无疑问地成为拆迁纠纷矛盾的焦点。
为保证被拆迁人及时妥善得到安置，条例规定：县级以上人民政府在组织制定拆迁计划的同时应当制定安置用房建设计划，并应当监督安置用房建设；需要新建安置用房的，拆迁人在申领拆迁许可证时还应当提供安置用地批准文件。
在旧城改造拆迁项目中，特别是在老城区，居民住房普遍较小，居住拥挤，是弱势群体相对集中的地区，“下岗职工多、低保对象多、生活困难多、违章搭建多”，这部分被拆迁户普遍无经济能力重新购置新房。
为此，新条例扩大了拆迁安置最低保障政策的适用范围。条例规定，被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。市、县人民政府可以规定高于三十六平方米的按户最低安置面积。低收入家庭的具体标准由市、县人民政府根据当地实际确定。
