房地产项目财务分析

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房地产项目财务分析范文第1篇

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略

1、西北地区二三线城市房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

房地产项目财务分析范文第2篇

［关键词］成本控制房地产影响因素

房地产开发项目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业增加盈利的根本途径，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压力、求得生存、增加竞争力的保障。在目前的房地产行业中，楼市进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士认为：“房地产目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形势的分析，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与生存的重中之重。

房地产行业发展到目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是迫于开发企业之间日趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开发商普遍关注，并需要急切解决的一个核心问题。加入了WTO之后，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。

一、工程成本控制的基本内容

程造价控制的两种含义：建设工程投资费用控制，建设工程价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制度：是指为了合理地确定和有效地控制工程造价，保证整个工程造价控制工作正常运行，并取得良好的经济效益和社会效益，所制定的一系列工作方法，内容和工作程序。

工程造价的有效控制是指在项目投资决策阶段，设计阶段，承发包阶段和项目实施阶段，采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中能合理使用人力，物力，财力，取得较好的投资效益和社会效益。有效控制工程造价体现三个原则：一，以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。二，主动控制，以取得令人满意的结果。三，技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。

建设工程项目总投资构成为：建设投资；流动资产投资(铺底流动资金）

建设投资：建筑安装工程费用；设备及工、器具购置费用；工程建设其他费用；预备费；建设期利息；固定资产投资方向调节税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费：直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器具购置费用：设备购置费(设备原价，设备运杂费）；工、器具及生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目费用，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项目开发企业组织施工生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国家税法规定的营业税，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置费：国产设备原价或进口设备抵岸价与设备运杂费之和。

二、成本控制影响因素影响因素的确定

成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的目的是为了制定更佳的建设项目成本控制措施，因此从企业以及实际项目的情况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项目管理经验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为主管部门领导、部分主要职能部门负责人、施工单位、业主以及项目管理人员等。本文调查采用“问卷法”与“座谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果的统计分析，识别出以下10种因素，如表1所示。

表1 项目成本控制影响因素表

编号 因素名称 编号 因素名称

S1 项目设计 S2 财务分析

S3 工程招标 S4 工程谈判

S5 合同管理 S6 变更管理

S7 施工组织 S8 反索赔

S9 保修服务 S10 竣工

三、构建影响因素的ISM模型

解释结构模型法（Interpretative Structural Modeling Method 简称ISM分析法）的特点是把复杂的系统分解为若干子系统(要素)，利用人们的实践经验和知识，以及计算机的帮助，最终将系统构造成一个多级递阶的结构模型。按照总结出的各个影响因素的实际意义，根据要素间二元关系的传递性，逻辑推断各要素间各次递推的二元关系，并加用括号的标示符表示。最后，再加入反映自身到达关系的关系矩阵，建立起系统要素的可达矩阵，如图1所示：

V V S1项目设计

V V V V S2财务分析

V V S3工程招标

V V S4工程谈判

V V V V V S5合同管理

V S6变更管理

V S7施工组织

V S8反索赔

V S9保修服务

V S10竣工

S11项目成本

图1各因素影响关系方格图

根据图2，加入单位矩阵及间接关系建立可达矩阵。最终将多级递阶有向图阵转化为解释结构模型，解释结构模型如图2所示。

四、结论

根据本文房地产项目成本控制影响因素模型构建，可以看出房地产项目成本控制影响因素较多，这些影响因素分为两个层次。其中主要的成本包括了变更管理，施工组织，反索赔，保修服务，竣工等5个大方面，而每个大的方面又包括若干个影响因素。而对房地产企业进行成本控制时，则更应从最底层因素进行管理，即项目设计成本，财务分析成本，工程招标成本，工程谈判成本，合同管理成本等。这些因素是影响项目成本控制的直接关键性因素。

参考文献：

[1]陈一贵武 葛凤玲译：管理经济学[M].机械工业出版社，2005.8

房地产项目财务分析范文第3篇

（一）房地产业重要性

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。

房地产项目财务分析范文第4篇

然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

（一）有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

（二）有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。

（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。

（一）决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

（二）决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2.项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3.项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4.进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5.财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

6.不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。

（三）决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。

参考文献：

1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006

3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

房地产项目财务分析范文第5篇

【关键词】房地产投资分析；教学；方法

随着我国城市化进程的不断推进和房地产业的迅猛发展，房地产已经成为投资领域关注的焦点之一，因此，能够准确把握房地产市场动向并科学地作出投资决策，为投资者有效规避风险，最终实现投资收益的专业人才成为市场需求的热点之一。而《房地产投资分析》作为房地产经营与估价专业的核心课程之一，在房地产估价人才教学培养体系中占有重要地位，对该课程教学进行研究不仅有助于提高教学效果，更重要的是增强高职学生就业的核心竞争力。

一、课程特点

《房地产投资分析》是一门操作性较强的学科，内容十分广泛，涉及了经济学、会计学、市场营销学、建筑学等学科。课程的特点主要有：

（一）以项目的投资决策过程为线索

《房地产投资分析》课程主要以项目的投资决策过程为线索，按照项目分析决策的基本思路为框架，包括房地产投资环境分析、投资项目基础数据分析估算、投资项目经济评价、投资项目财务分析、项目不确定分析、项目风险分析及投资决策分析。同时，课程内容也与房地产项目投资报告的框架吻合。

（二）内容较枯燥，计算量大

与房地产策划、房地产市场营销等课程相比，房地产投资分析更偏重解决技术性的问题，而不是人员沟通。尤其是在经济评价方法的学习中，静态和动态指标不仅需要深刻理解其内涵，而且要根据题目进行详细分析，选择合适的方法，客观计算，所以学习过程相对枯燥。在教学中，应该不断提高学生学习的积极性。

（三）与实际联系紧密

房地产投资的兴起和房地产行业的发展密不可分，是一门实践性很强的课程。在社会经济发展中，无论是普通消费者进行置业、租赁、买卖商品房，还是企业进行房地产项目开发、租售、经营等，无一不以房地产投资分析方法为基础。尤其是，目前高职房地产经营与估价专业学生重要就业方向是置业顾问，而该课程学习无疑与学生的工作内容密切相关。

二、课程教学面临的问题

（一）学生学习积极性不高

学生学习积极性不高在高职教学中普遍存在，《房地产投资分析》这样技术性较强的课程中表现尤为明显。笔者根据实际教学发现，学生积极性不高主要原因包括：对专业及课程的学习目的认识不清，排斥所学专业及课程，前期无法跟上教学进度导致放弃后期学习等。

（二）学生理论理解能力和计算能力薄弱

《房地产投资分析》课程教学中，教师讲授的重点的动态分析方法、财务分析等，这些内容往往涉及大量的计算，高职学生存在畏难心理，虽然能够理解方法的基本内涵，但到具体的计算中往往不能达到举一反三的程度，作业抄袭现象严重。

（三）教学内容针对性不强

《房地产投资分析》课程教学内容虽然涉及了投资项目分析的各个方面，但针对性较差。这一方面与课程本身知识相关性紧密有关，另一方面与高职院校所用教材有关，目前，虽然有专门针对高职的系列教材，但是与本科差异不大，缺乏对实际情境的模拟和操作性，不适合高职学生的实际情况，使得学生课下预习和复习比较困难，学习效果不理想，增加了教材处理整合的难度。

三、课程教学应对措施探讨

由于《房地产投资分析》课程具有分析方法多、计算量大，同时高职学生学习积极性不高，数学功底薄弱，要顺利完成教学内容，并达到理想的教学效果，必须改进教学方法，完善教学内容。

（一）提高学生学习的积极性

《房地产投资分析》课程是一门技术经济类课程，教师教学的首要任务就是调动学生学习的积极性。教师可以根据造成学生厌学的原因出发引导学生树立学习的信心。比如，针对对房地产专业无兴趣的学生，强调该专业的实用性和技术性，也可以从未来个人购买住房出发，吸引学生注意力。针对基础薄弱的学生，一方面在课堂上反复回忆所学知识，加强学生对知识的理解，另一方面为学生树立短期目标，有效提高学生学习自信心，对进步较大的学生适时给予鼓励。

（二）有针对性地选择教学内容

《房地产投资分析》课程课程教学内容的选择要分清重难点和主次，精炼课程内容，简化理论性较强的内容，合理指导学生学习。比如，对“房地产经营与估价”专业的学生，除学习房地产投资环境和区位分析外，应花大量时间与精力学习房地产投资经济评价指标和财务分析指标，并通过课堂和课后的反复练习提高学生计算能力，而对于不确定性分析和风险分析，教师只对重要的方法进行介绍，鼓励学生课下自学。而对其他如“证券投资与管理”专业的学生，学习的目的在于完善证券投资管理的知识体系，对具体房地产项目经济和财务评价的计算要求不高，对于综合性的案例可以鼓励学生进行自学。

（三）注重教学与实际的关联性

《房地产投资分析》课程不仅有助于完善房地产经营与估价专业学生的知识体系，更重要的是直接与学生就业相关，能够增强学生就业的竞争力，因此，该课程应特别注意教学内容与实际的关联性。在课程环境和区位分析部分，安排学生以小组为单位设计调研问卷，并调研所在城市的房地产市场供求状况， 通过实地调研不仅能提高学生学习的积极性，也可以使学生对房地产市场有初步的认识。同时，可以配合调研内容，进行调研报告汇报演讲，最大程度的巩固其他课程的学习内容，激发学生学习潜能。另外，教师还可以带领学生参观售楼中心，通过观察置业顾问的实际工作状态，一方面增强学生对房地产投资的感性认识，另一方面了解购买者的实际需求。

（四）教学方法的多样化

在《房地产投资分析》课程的实际教学中，教师应注重教学方法的多样化，以期达到理想的教学效果。比如采用案例教学法，该方法将学生对经济指标的学习设置在实际投资案例中，学生经过案例的实操训练，掌握分析方法的同时，提高了分析问题和解决问题的能力。案例教学法在具体的实施中应注意案例的难易程度、学生的反馈情况，同时，教师一定要对案例有全面、透彻的认识，并针对学生练习情况给予归纳总结，使学生修正自己理解的偏差，建立对投资分析的全面认识。

四、结语

在高职“房地产经营与估价”专业知识课程体系中，《房地产投资分析》既是一门综合要求高，实操性强的课程，也为《房地产估价》课程的学习奠定了学习基础。为取得良好的教学效果，教师应有针对性地选择教学内容，强调教学内容的实际性和教学方法的多样性，增强学生动手实践能力，提高学生知识的运用能力。

参考文献：

[1]祝亚辉.建筑工程计量与计价课程教学探讨[J].重庆科技学院学报，2009，（11）.

[2]田晓红.提高房地产估价课程教学质量的探索[J].山西农业大学学报，2005，（4）.

[3]朱健，王振国.工学结合模式下的课程改革与实践研究[J].辽宁高职学报，2009，（8）：59-61.

[4]徐国庆.职业教育项目课程的内涵、原理与开发[ J].职业技术教育，2008，29（ 19 ） ：5- 11.