业主委员会管理制度

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业主委员会管理制度范文第1篇

本议事规则经_______年______月______日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。

第二条　业主大会的议事范围

（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；

（二）物业管理企业的选聘和解聘；

（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；

（四）业主大会的诉讼和仲裁；

（五）业主委员会委员的选举、罢免；

（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（八）业主委员会的工作报告；

（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；

（十）业主委员会的活动经费；

（十一）______________________________________________________。

第三条　业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。

第四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议

业主大会每年至少召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

第五条　业主大会会议由业主委员会负责召集

在下列情况下，业主大会会议由所在社区工作站（社区居民委员会）负责召集。

（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；

（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；

（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。

第六条　业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作

（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；

（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；

（三）印制表决票或选票；

（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；

（五）核实业主身份；

（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。

（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显着位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；

（八）其他会务准备工作。

第七条　业主大会以集体讨论形式议事的程序如下

（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；

（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；

（四）会议召集人计收有效票；

（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；

（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第八条　业主大会以书面形式议事的程序如下

（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；

（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；

（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；

（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第九条　业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定人行使投票权。

业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。

业主投票时应出示选举证，人除应出示业主的选举证外，还应出示委托书。

第十条　单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十一条　业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。

宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。

第十二条　特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加。宝安、龙岗两区的业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

第十三条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但宝安、龙岗两区业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十四条　下列情况下应召开业主委员会会议

（一）主任、副主任召集会议的；

（二）经三分之一以上委员提议的；

（三）经区主管部门建议召开的；

（四）由主管部门责令召开的。

第十五条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。

第十六条　业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。

第十七条　特区内物业项目的业主委员会的任期为3年，宝安、龙岗两区物业项目的业主委员会的任期为2年。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。

第十八条　业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第十九条　物业为分期开发的，经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。

第二十条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

第二十一条　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）__________________________________________________________。

第二十二条　以业主委员会的名义信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免业主委员会委员的建议；

（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；

（八）_________________________________________________________。

第二十三条　业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第二十四条　经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五条　业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况；

（九）________________________________________________________。

第二十六条　本物业区域的档案采取以下第种方式保管

（一）由业主委员会指定专人保管；

（二）委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。

第二十七条　业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_________元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计_________元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用_________元/月，具体支付对象如下：

1．_______________，费用______________________________；

2．_______________，费用______________________________；

3．_______________，费用______________________________。

业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。

经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第二十八条　业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额为：_________元/月，从物业管理费中列支。

第二十九条　其他补充条款

（一）_______________________________________________________

（二）_______________________________________________________

（三）_______________________________________________________

第三十条　本议事规则经业主大会会议通过后生效。

附件　使用说明

业主委员会管理制度范文第2篇

第一条  为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。

第三条  本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。

零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。

本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。

本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。

本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。

本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。

第四条  住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。

第五条  业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。

第六条  物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

第七条  市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。

建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。

街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章  住宅小区的移交和管理

第八条  住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。

住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。

业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。

第九条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。

第十条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。

住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。

第十一条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。

第十二条  开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章  业主大会及业主委员会

第十三条  业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。

业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。

第十四条  业主大会或者业主代表会行使下列权利：

（一）选举产生业主委员会；

（二）批准业主委员会章程；

（三）通过或者修改业主公约；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）监督物业管理公司做好管理工作；

（六）决定住宅小区物业管理重大事项。

第十五条  业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。

第十六条  已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

第十七条  业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。

第十八条  业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。

业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。

第十九条  业主委员会行使下列权利：

（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；

（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；

（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；

（四）检查业主公约的执行情况；

（五）监督《物业委托管理合同》的履行；

（六）向物业管理公司提出业主的意见。

第二十条  业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。

第二十一条  业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。

第二十二条  业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章  物业管理公司

第二十三条  设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。

第二十四条  物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。

物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。

第二十五条  物业管理公司的权利：

（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；

（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；

（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

（四）承担房管部门委托的事项。

第二十六条  物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；

（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；

（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；

（四）执行市政府规定的收费标准；

（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；

（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。

第二十七条  房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。

第二十八条  物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。

第二十九条  物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章  住宅小区物业的维护管理

第三十条  物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。

第三十一条  《物业委托管理合同》应当包括下列内容：

（一）住宅小区的名称、规模、户数；

（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；

（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；

（四）委托管理事项及其标准；

（五）物业管理公司实施管理的计划方案；

（六）双方的权利和义务；

（七）合同期限；

（八）物业管理服务费收费标准；

（九）违约责任。

《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。

第三十二条  住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；

（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；

（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。

第三十三条  业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：

（一）改变房屋结构的；

（二）改变房屋使用功能的；

（三）加大房屋负荷的；

（四）影响小区景观的。

第三十四条  有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。

第三十五条  住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。

第三十六条  需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。

第三十七条  物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章  法律责任

第三十八条  业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：

（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；

（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；

（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；

（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；

（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。

第三十九条  业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。

物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。

第四十条  牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：

（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；

（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。

物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。

第四十一条  未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。

第四十二条  开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：

（一）未按规定提供公用设施专用基金的；

（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章  附  则

第四十三条  市政府可以根据本条例制定实施细则。

第四十四条  属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。

业主委员会管理制度范文第3篇

论文关键词 物业权益 物业管理 物业服务 法律

物业管理和服务是商品房业主都要面临的社会问题，涉及千家万户的基本生活秩序和生活质量，具有普遍性和重要性。伴随着房地产业的高速发展，物业管理和服务业在我国也处于高速发展的态势， 截止2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。但由于产生期和高速发展期间隔较近，总体发展时间较短，从上世纪80年代末的东部沿海地区产生起计算也就20多年的时间，相对于发达国家近百年的物业管理和服务业，我国物业管理和服务业普遍存在管理不规范，服务质量不高等主要问题。近年来物业管理、服务纠纷呈明显上升趋势，民生无小事，权益需调整，物业权益之法律调整已亟待完善。

一、物业权益法律关系分析

（一） 物业权益及物业权益法律关系概念

物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。

物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。

（二） 物业权益法律关系特点

物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践中，间接参与者还有物业承租方、专业企业、房产设计单位和建设施工单位。

物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及物业本身和基于物业而产生的债。

物业权益法律关系具有内容复杂性，包括业主、业主大会、业主委员会权利义务；前期物业管理；物业管理；物业服务；各方法律责任等等。

二、我国物业管理、服务过程中物业权益存在的主要问题

当前我国物业管理和物业服务由于法律制度保障，技术规范水平，公民法律意识，地区发展差异，历史遗留问题，服务企业资质，从业人员素质等诸多原因存在下列主要问题。

1.房屋质量最低保修期不明确或过短。我国现行《房屋建筑工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。

2.住宅专项维修资金制度问题。我国现行《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至2013年底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10%。还有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业纠纷引发诱因之一。

3.业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题。业主大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因之一。

4.物业服务企业服务质量问题。物业服务企业的主要职责是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自居，缺乏服务意识，服务态度不好。为了节省服务成本，聘用没有从业资格的人员，这些人员往往业务能力不强，问题最突出的是安保方面。上述问题直接导致物业服务质量存在瑕疵，是物业服务纠纷的最直接、最主要原因。

5.物业服务企业收费模式问题。一般通行收费模式以业主房产面积每平米多少服务费的定价模式进行收费，这种收费模式具有极简单的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。

6.物业共有部分经营收益分配和乱收费问题。物业服务企业利用物业共有部分进行经营的收益显然应该归全体业主所有，现实中，这些收益有些被物业服务企业侵占。相当部分物业管理区域内无相关财务信息公开，矛盾最突出的是小区共有部分用于停车位和临时停车收费的收益。上述不合理甚至是违法现象的存在，是造成物业服务企业和业主关系紧张的主要原因，纠纷就在所难免，甚至发生冲突，时有相关报到见诸媒体。

三、物业权益法律关系之调整方法

现行调整物业权益的主要法律有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、各种地方《物业管理条例》等。从法律手段来讲，对于物业权益调整有民事、行政、经济、刑事等方法。

《物权法》调整物业权益是一种民事方法。《合同法》调整物业权益更多的是一种经济手段。针对物业权益法律关系的普遍性和重要性，《物业管理条例》和地方《地方物业管理条例》就物业权益的综合调整应运而生，明确界定调整范围，详细规定各方权责，综合运用民事、行政、经济和刑事手段，是物业权益法律调整的主要方法。但在实践中由于物业权益问题本身的复杂性，急需实施细则加以细化，以更好的指导物业权益司法实践。

综上所述，物业权益法律调整主要依据上述几部法律法规，在司法实践中各地法官针对相似案件由于缺乏实施细则而出现不同处理结果的情况比较突出。鉴于此，确立物业权益法律调整的基本原则十分必要。

四、物业权益之法律调整原则

（一）物业管理规范原则

物业及其权益是广大业主的重要权益，是人民安居乐业的基础。据相关资料显示，我国相当部分的物业存在质量问题。怎样确保物业质量和价值，得益于规范的物业管理。规范建筑质量、规范管理制度、规范房地产监管，让制度合法、合理，具有可操作性，还需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科学性。

（二）物业服务质量原则

物业服务质量是否符合物业服务合同约定，怎样提高物业服务质量水平，得益于物业服务企业和相关从业人员提高自身素质，依托先进的技术和方法，进而改善人居环境和秩序。有效避免物业服务纠纷，努力构建和谐社区。

五、完善物业权益之法律调整相关措施

物业管理和物业服务都围绕物业权益展开，建设现代化城市和新型城镇化都对物业管理和物业服务提出了更高的要求，怎样确保我国建筑工程质量和后期高效的质量维护，怎样改善我国公民家居环境和秩序，对现有物业相关法律和制度进行完善十分必要。

（一） 加强房屋建筑工程质量监管，引入房屋质量保证金制度

首先建议参照住宅专项维修资金制度以法律形式建立房屋质量保证金制度，责令房地产开发商缴纳房屋质量保证金，督促开发商对房屋建筑工程质量加以重视，从源头确保房屋建筑工程质量，减少后期物业管理纠纷。在房屋质量保修期后，退还开发商。其二，延长房屋质量保修期，强化开发商、设计单位、建设施工单位责任，督促其努力提高房屋建筑水平，以确保广大人民群众安居和中国建筑质量之要求。

（二） 完善住宅专项维修资金制度，降低缴存比例，提高使用率

其一建议降低首次缴存比例，在需要增加时由业主再缴纳，这样即可保证物业后期维护，又可降低业主买房成本。其二，在住宅专项维修资金使用程序上进行简化，建议规定当房屋共有部分出现问题时，半数业主或受物业质量问题直接影响相关业主通过即可。

（三）给予业主委员会资金保障，建立物业管理基金制度

业主委员会的民事行为能力要想得以加强，唯一的办法就是得到资金保障。有效的途径就是将物业共有部分收益交由业主委员会管理，建立物业管理基金，用于业主委员会日常工作费用，提高业主委员会成员工作积极性，着实解决物业管理区域存在的问题，为广大业主办实事。并建立相应财务公开制度，接受业主的监督。这样做可以同时既能解决共有部分收益不公开、难分配、被侵占，业主大会和业主委员会无作为、不作为等一系列问题。

（四） 提高物业服务质量，严格按照合同办事

物业服务质量是物业服务企业赖以生存的法宝，是业主缴纳物业服务费的前提。国家鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。但物业服务企业总是会把盈利放在首位，怎么以较少的投入获取较高的收益是企业思考较多的事情。怎么在这二者之间找到平衡点，是有效降低物业服务纠纷的有效途径。那么业主监督，业主委员会监督，物业服务企业自身提高和物业服务协会行业约束就显得尤为重要。最重要的是严格按照合同办事，怎样约定物业服务质量条款，做到可衡量化，可操作性，这给业主委员会提出了较高的素质要求。

（五）改革物业服务收费模式，有效提高物业服务质量

物业服务收费模式是物业服务合同的重要条款，怎样收费和收多少应该以物业服务企业提供的服务项目和服务质量为依据，而不能简单以物业面积为单一定价依据。改革物业服务收费模式是提高物业服务质量的有效途径，明确的菜单式收费模式既限定了收费项目，也明确了服务质量标准，为提高物业服务质量和减少物业服务纠纷奠定基础。同时服务合同中没有约定的就不能收费，否则就属于乱收费。最后物业收费必须出具收费发票和收费项目清单。

业主委员会管理制度范文第4篇

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

业主委员会管理制度范文第5篇

检查组的各位领导：大家好!

我代表______资金管理公司对各位的到来表示热烈的欢迎,对各位长期以来对我们工作的关心和支持表示衷心的感谢。______资金管理工作是一项较为复杂的社会管理工程，直接关系到社会稳定的大局，为使资金的管理、运作更加科学、更加规范，切实保障广大业益，根据长政办发［20__］21号、长财公产［20__］91号文件确定的各项要求，结合我公司资金管理工作的实际，对历年来的资金管理工作做了认真的自我检查，现将情况汇报如下：

一、______资金管理制度的发展历程

20__年12月30日，__*人民政府颁布了《______办法》（____[20__]48号），于20__年3月1日开始实施。《办法》规定：由我局负责本市住宅区______资金的指导和监督工作，__*资金由业主缴纳，属业主所有。______资金专项用于__*管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后大中修和更新改造。通过学习借鉴外地的成功经验，并结合我市本地实际，我局于20__年4月28日会同财政局、物价局、税务局、审计局、住房制度改革领导小组办公室六部门下发了《关于贯彻〈______办法〉有关工作的通知》（长房政发[20__]044号文件），并出台了《______*办法》（长房政发[20__]48号），进一步明确了有关部门职责，并对______资金的票据使用管理、__*资金各项管理制度建立、监督管理，首期______资金缴存程序等方面做出了具体规定，从政策上确保了首期______资金在归集、建帐、日常管理、使用、审核、划拔、增值管理、财务管理等各个工作环节符合管理科学、使用规范、保障安全的要求。

自《______*办法》颁布以来，为深入贯彻实施该《办法》，我局__*资金管理工作在政府各部门支持配合下，依据“专户储存，业主决策、专款专用，政府监管、按栋建帐、核算到户”的管理原则，积极稳妥建立完善各项管理制度，取得了较大成绩，到目前为止我市______资金归集总额已达____亿元，支付使用__*万元。

二、______资金管理的基本情况

（一）拓宽归缴渠道，加大归缴力度

为了切实维护业主的权益，保障资金的安全。今年9月，我公司进一步完善了新建房屋首期______资金归缴制度和措施，将资金归集环节前置至预售备案阶段，开发建设单位在办理商品房预售备案同时到资金窗口办理缴存手续，有效督促开发商将代收资金及时归集，自实行归集前置以来，归集资金额达__*亿元，其中追缴资金为__*亿元。为了拓宽归集渠道，我们还对全市住宅小区和已建房屋的______资金缴交情况进行一次全面调查摸底，针对成立了业主委员会对尚未归缴______资金的小区逐个上门做工作，争取补缴率达30%，另外准备在条件成熟时实施二手房交易补缴______资金的措施。

（二）健全规章制度，创新管理模式

为了使资金管理工作符合管理科学、使用规范、保障安全的要求。我公司实行独立封闭运行的资金管理模式，与委托银行（__*商业银行）签订了委托合同，拟定了资金专户银行操作管理办法，明确了______资金存取的各项规定。同时，我公司还建立健全了各项规章制度，印制了《________*资金代收代缴临时收款凭证》、《______资金缴款申报单》和《______资金缴款明细表》，规范售房单位代收代缴______资金的行为，对内，我们拟定了《______资金财务管理制度》、《______资金票据交接制度》等，保证资金运行规范、高效、安全。

（三）、科学规范支取管理，确保资金合理使用

为维护__*产权人和使用人的合法权益，为______提供保障机制，我们制定了科学合理的支取制度，强化支取和使用审批管理，采取业主签名确认、上门公示的方法，确保业主能够正常按政策支取和使用。此外严格规范支取程序，加强对使用情况的追踪监管。还利用微机对______资金的支取、分摊、续筹等环节进行实时动态管理。

（四）、广泛接受监督，保障资金安全

我市______资金的管理和运作受到全方位、全过程、多层次、多形式的监管，资金安全高效运作、广大业主广泛受益。主要监督机制有：

1、领导小组监督

根据______号文件的规定成立了领导小组。领导小组定期召开全体委员会议听取工作汇报，审议相关重大决策议案，检查本市__*资金运作管理中存在的问题，提出具体的工作目标和要求。领导小组监督是__*资金监督中日常的、规范的监督方式。

2、审计监督

我公司根据市政府及____号文件对______资金公司财务每年需进行二次审计的规定，积极配合审计部门的审计监督。近期审计结果表明，近年来本市______资金缴存继续保持增长势头，______资金管理状况总体较好。目前我们正在接受市审计局下半年财务审计，审计工作于今天完成，审计

报告正在整理之中。3、社会监督

为让__*资金管理成为业主的放心工程，政府的民心工程、形象工程，我办积极推行政务公开，不仅在产权交易大厅设立了__*资金查询系统，还在政务公开网上设立了__*资金余额及支取记录网上查询，进一步增加了__*资金工作的透明度，使业主能随时对自己的__*资金缴纳和使用情况进行查询和监督。

（五）、加大宣传力度，营造良好社会氛围

为促进__*资金的顺利归集，实现归集工作的平稳过度，让广大市民充分理解______资金归集的重要性和必要性，一是我局在房地产交易大厅设置了______资金缴交窗口，并制作了流程图，印制了______资金缴交指南，使业主缴纳__*资金时一目了然；二是利用电台、电视台、报纸、网站等媒体进行大量的政策宣传；三是召开了全市的售房单位__*资金归集的动员大会，宣讲______资金的政策；四是在房交会上设立__*资金宣传台，进行宣传咨询，发放宣传资料；五是对业主的来电、来访做了认真的宣传解释工作。通过上述努力，广大业主逐渐从缺乏认识到提高认识，从不理解到充分理解，从不愿意交纳到主动上门交纳______资金。形成了积极交纳______资金的良好社会氛围。

（六）、强化资金软件开发，提高科学管理水平