房地产公司财务指标分析

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房地产公司财务指标分析范文第1篇

摘要：首先对本文中采取的统计学方法因子分析和聚类分析思想进行了简单的阐述。通过选取20 家房地产上市公司2013 年的财务数据建立财务指标体系，共选取17 个财务指标，运用spss 软件结合因子分析和聚类分析，以6 个主因子的得分作为变量对20 家上市公司分类并结合实际情况给予财务风险评级。对于最后的评级结果提出了自己的建议。

关键词 ：房地产上市公司财务风险因子分析聚类分析

0 引言

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，同时为了扩大资金，大的地产企业通过公司上市发行股票、债券等金融产品吸纳资金。这些风险无疑就转嫁给了银行，信贷机构，投资者。因此如何有效评价和防范风险，使得房地产企业健康有序发展，是我们急需解决的问题。

1 因子分析及聚类分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同的变量之间的相关性较低。每组变量代表一个基本结构，用一个不可观测的综合变量表示，这个基本结构就称为公共因子。用较少的综合指标分析存在于各变量中的各类信息，而各综合指标之间彼此是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析就是用少数几个因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计学方法。

因子分析有如下特点：

①因子变量的数量远少于原有的指标变量的数量，对因子变量的分析能够减少分析中的计算工作量。②因子变量不是对原有变量的取舍，而是根据原始变量的信息进行重新组构，它能够反映原有变量大部分的信息。③因子变量之间不存在线性相关关系，对变量的分析比较方便。④因子变量具有命名解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。

因子分析的出发点就是用较少的独立变量的因子变量来代替原来变量的大部分信息。

1.2 聚类分析思想我们所研究的样品（网点）或指标（变量）之间存在程度不同的相似性（亲疏关系———以样品间距离衡量）。于是根据一批样品的多个观测指标，具体找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据。把一些相似程度较大的样品（或指标）聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样品（或指标）又聚合为另一类，直到把所有的样品（或指标）聚合完毕，这就是分类的基本思想。

2 构建房地产上市公司财务指标评价体系

2.1 指标的选取与说明衡量上市房地产企业综合实力及财务风险水平，通常都是考核盈利能力，偿债能力，运营能力，发展能力，现金流，每股结构这六个指标。财务指标比较全面的反映了一个企业的状况，通过对财务指标分析可判断企业是处于快速成长型企业，稳健性企业，高增长高风险性企业。用来评价企业在资本活动中所面临的风险，所以选取的指标能够全面反映公司的经营状况。本文选取了沪深20 家上市房地产公司的财务指标。构建以下的财务指标体系(表1)。

2.2 财务指标处理由于各指标之间差异比较大，因此需要将数据转换，采用SPSS 软件对数据进行标准化处理。在所选指标中有正向指标，适度指标，逆向指标。则对适度指标流动比率、速动比率，逆向指标资产负债率进行取倒数的正向化处理。

2.3 因子分析法适用性检验根据上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度检验对20 个上市公司的17 个指标标准化数据进行相关性检验。如表2。

由上表得KMO 的值为79.8%，各指标之间存在一定的相关性，原始变量可以做因子分析。同时，巴特利特球形度检验的结果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的显著性水平下，原指标存在相关性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法构造因子变量，根据特征值大于1 提取主因子。通过主成分分析共提取了6 个主因子，累计贡献率达到89.695%，能够很好的解释总方差，足够表达出原始数据的信息。

3 基于聚类分析法划分财务风险等级

结合运用聚类思想将房地产上市公司财务风险进行分类。将上述20 家上市公司主因子得分作为新的变量，对其进行K 均值聚类分析，将风险等级划分为3 个等级：风险较小，风险一般，风险较高。运用SPSS 软件计算结果如表3。

由表可得风险较高的企业：宋都股份。

风险一般企业：浙江广厦、滨江集团、顺发恒业、金科股份、泰禾集团、中南建设、中弘股份、深振业、中航地产、华侨城、金融街、荣安地产、亿城股份。

风险较低的企业：万科地产、招商地产、新华联、荣盛发展、保利地产、南京高科。

上面分析结果中对于6 家风险较小的房地产公司，要保持好公司良好的财务管理状况，同时也要有一定的防范意识。对于13 家风险一般的房地产企业，可以以现行的财务管理制度进行运作，但应随时关注财务指标的变化情况，建立有效的财务预警机制，尽最大能力降低风险。对于风险较高的宋都股份，应引起公司内部和外界投资者的高度重视，及时根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应的对策，避免财务风险状况恶化。

4 结论

本文通过选取较有代表性的17 个财务指标，利用因子分析分为6 个主因子，并利用聚类分析对上市房地产公司进行分析并做出风险归类评价。这可以为房地产企业债权人，经营者，投资人决策者提供参考依据。对于债权人，特别是银行等金融机构及债券投资者最关心的是贷给企业的款项安全度。当银行金融机构贷给企业资金时也都要对企业做风险评估，以保障自己利益最大程度的安全。对于经营者来说，降低企业的财务风险，必然要提高盈利能力，偿债能力，运营能力，有利于资本结构的优化。良好的财务状况不仅影响公司内部团结稳定，另一方面树立企业的良好形象和信誉，增强投资者、债权人、政府机构等相关利益者对企业的信心。从经营者的角度出发，对房地产公司的风险等级划分，更能促使经营者对财务风险的重视和忧患意识，优化投资结构。从整体上，使得房地产行业健康循环发展。

参考文献：

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[2]李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报，2011，40(6):101-106.

房地产公司财务指标分析范文第2篇

【关键词】房地产公司；财务管理；问题；具体对策

财务管理是公司为了获取经济效益最大化，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等各类经济活动中管理工作的总称。房地产公司在现代经济社会中占有重要地位。在丰厚的利润驱使下我国涌现了大量的房地产公司，楼市行情上扬速度极快。为了防止房价的上涨，我国政府部门颁布实施了诸多的宏观调控政策对国内房地产公司予以调整。针对此情况，房地产公司内部财务管理怎样实现现代市场经济的需求，不断提高自身竞争实力，这是目前的核心课题。笔者就房地产公司财务管理特点为切入点，指出了房地产公司财务管理中存在的问题，并提出了相应的解决对策，以保障房地产公司持续健康发展。

一、房地产公司财务管理的特点

1.资金筹集数额大、资金周转周期长

由于房地产公司开发对象的特殊性，使得房地产开发时需要投入庞大的资金。在庞大的土地价格与房屋工程造价下，房地产公司一次将投入高额的资金，对于此情况，要求房地产公司应采用各类有效的途径和渠道开展资金的筹集工作。同时，由于房地产公司的开发经营过程存在长期性、资金周转困难等现象，所以要想短时间内收回资金还具有很大难度，致使资金周转不灵。

2.投资决策困难，存在较大开发风险

由于房地产开发公司具有较长的开发周期，不可避免的会发生诸多的不可确定因素，而这些因素很有可能会影响到开发企业投资项目的成败及效益，所以，明确指出房地产公司进行投资决策过程中必须对项目的可行性加以论证，而这样一来使得投资决策难度提高。由于房地产公司不具备高的调整能力，变动性差，只要项目开始施工，就无法再把资金抽回，这无疑给公司的投资带来了巨大的风险隐患。

3.存在多样化的财务形式，财务管理存在较大难度

众所周知，房地产开发会经过征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等各环节，开发活动涉及方方面面，所以，呈现出了多样化的财务形式。此外，房地产公司活动参与者一般包括了房地产公司及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及内部各单位和各上级管理部门，给财务管理带来了较大的难度。

二、房地产公司内部财务管理中存在的问题

1.不重视全面成本及费用管理

这里所说的成本及费用管理指的是针对房地产公司日常开发经营时所有费用与开发产品成本的产生而实施的涵盖预算、计划、控制、分析、评价等在内的各种有效的管理活动，其主要职责是将房地产公司内部潜力充分挖掘，贯彻节约目标，合理控制开发产品成本和其他费用的支出，保障企业在竞争激烈的市场中具有较高的竞争实力。房地产公司内部成本与费用管理在公司内部管理中属于核心内容，全面成本管理明确指出房地产公司要求做到全员、全过程、全方位的成本管理，贯穿于房地产公司开发、生产、经营全程。

2.缺乏完善的财务管理制度

国有企业与民营企业在制度建设过程中有着一定的差异性，这就使得房地产公司起步运行时，大部分的工作都难以有相匹配的制度依据，特别是财务管理工作上，房地产公司中常出现资金不集中、多头开户、财权分割等各类对公司发展极为不利的情况，大部分款项支付过程中均不具备相关的经济合同备案，财务部门无法全面获悉款项的来源、发生细节，也没有针对资金设置专门的归口部门，这样就使得房地产公司领导层难以及时的了解项目资金的实际运转情况。

3.各部门间的协调性差

在房地产公司内部财务管理工作中，财务部门与经济部门和工程部门接触中还存在一些矛盾问题，比如，在实施的制度中指出各部门每个月三十号前要将用款申请递交到财务部门中，然后，财务部门再对月份用款计划进行科学的汇总与合理的编制，报经理办公会批准后，由财务部门进行所需资金的筹集，同时根据已经确立的用款计划办事。然而实际情况是，经济部门和工程部门常由于诸多因素而无法根据此规定办事。在房地产公司财务管理部门中最难解决的问题就是资金的计划性执行力度不强，引起该问题发生的根本原因是各部门没有认识到财务管理的重要性，认为控制属于财务部门管辖范畴，不按照相关制度办事。在和经济部门合作时，财务部门的任务是为经济合同支付费用。根据上述例子，经济部门作业过程中，经常不根据相关规定提交申请，虽有相关的制度但未得到有效执行，而财务部门与经济部门是同等级的，没有权力管理经济部门，对于经济部门的拖后行为，只有领导层方可予以处理。

三、强化房地产公司财务管理的具体对策

1.推行全面成本及费用管理

成本及费用管理涉及房地产商品寿命周期各环节阶段，房地产公司内部成本管理工作具体涵盖了成本及费用的预测、计划、控制、核算、检查、分析这些内容，要想保证成本及费用管理具有高水平，房地产公司就应有效管理所有成本费用，并且还应全面调动员工参与成本及费用管理工作的热情，促进公司经济效益最大化，严格根据国家明确规定的房地产公司成本及费用开支范围与标准，保障房地产公司各环节经济水平，落实全面成本及费用管理。

2.创新财务管理制度

实际工作中常有一些问题无法根据以往的工作经验有效解决，所以需要通过制度创新来及时处理。比如，在货币资金控制的安全问题中，因无法获悉准确的审批权限而导致财务管理难以有序运行，要想通过以往的标准规范来解决此问题难度较大。所以，房地产公司应贯彻落实三级审核制度，以此提高财务部门的管理水平，摒弃传统中看见有领导签字就立即付款的行为。比如，某个项目运行时，发生了严重超过预算的现象并有领导的签字，财务部门应根据这个情况，结合三级审核制度提出相应的异议，认为高出财务预算，最终款项被放置到下一阶段中支付，从而推动财务预算的有效运行。

3.处理好各部门间的关系

在对房地产公司财务部门和其他部门间的矛盾冲突进行处理时，必须先充分了解财务预算的具体内涵，财务预算工作的完成其实就是全员运行的过程，而并非财务部门自身能够完成的，所以，要求财务部门在协调和各部门间的关系时，各部门也要与财务部门良好的配合以实现预期的财务预算目标。领导层也必须对财务预算管理工作予以足够的重视与支持，设置专门的预算管理组织、预算执行部门与审计部门，推进财务预算正常运行。此外，房地产公司财务部门实施财务预算体系时应将自身具有的财务核心作用全面发挥，充分了解财务预算的阶段性目标，如果存在预算目标范围以外或者预算目标严重不足的情况，第一时间汇报给领导层，财务部门在财务管理工作中具有主导与核心作用，应该承担起对各部门间关系的有效处理。

4.加强财务定期检查与考核

房地产公司不仅要做好投资回收衔接、增强资金运用水平，同时还必须做好投资项目的风险分析和方法性研究工作。科学合理的财务预测能够降低财务风险，将各类风险抵制在萌芽之中。对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等实施财务指标分析，加强财务监督，节约成本费用，提高经济效益。

四、结论

综上所述可知，财务管理在房地产公司中属于重要部分，对房地产经营与管理起到了重要的保障作用。房地产公司要想持续健康发展，一套完善的财务管理体系不可少，该体系能够保证房地产公司有效筹资、投资及用资等，所以，房地产公司应积极构建一套行之有效的财务管理体系。

参考文献：

[1]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师，2009（8）

[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2009，（2）

房地产公司财务指标分析范文第3篇

关键词：房地产公司；流动性；公司业绩；文献综述

理解房地产上市公司流动性对公司业绩的影响的相互关系，对于顺畅企业资产流通，使企业能够获得更好的经营绩效有一定的现实意义。

一、房地产公司流动性研究

（一）按研究范围

认为流动性分成两个方面：市场流动性和企业流动性。

市场流动性的研究范围主要是股票和证券市场。它是指在市场价格受波动较小的情况下，凭借较少的资金量完成一定目标指令的能力。Demsetz（1968）指出它是一种即时交易的能力，并建议采用完成固定规模的命令耗用的时间来评定流动性。Kyle（1985）指出市场流动性由于其市场性质，而具有不确定性。O'Hara（1994）指出难以准确给市场流动性下定义及市场流动性是种在市场中能以低成本，立即完成交易的能力。

企业流动性的研究范围主要集中于商业银行，其他行业范围涉及文献不是太多。James C.Van Horne（1970年代）曾经指出流动资产是现金及容易转化为现金的资产。John T.（1993）认为企业流动性为持有的现金流量，并同时研究了财务杠杆、持有现金收益、成本三者之间的关系。Sato Reith（1994）指出一项资产具有流动性，必须以它最快的速度、较低的成本、较小的损耗转化为资产。倘若企业负债可以及时偿还，那它也具有流动性。Kim、Maue、Sherman（1998）实证研究美国若干家制造企业数据，得到影响企业现金持有量的相关因素，企业需要注意外部融资成本、盈余波动、资产回报率，以维持比较高的流动性。刘军（1998）指出企业流动性需要综合考虑偿还债务的能力、现金需求及是否随时满足现金需求的能力三方面内容。Henry、Sonia（2011）指出银行保持流动性方法是利用在规定时间内筹集的资金。

（二）按企业流动性内容

认为流动性主要分为资产流动性，或负债流动性，或两者结合。

资产流动性在Keynes（1930）早在《货币论》中就指出资产流动性是在不遭受损失的情况下，短期内变现的能力。此后他进行了补充，又指静态存在的货币资产。Lippman、McCall（1983）认为，能以理想化的价格交易的某项资产具有流动性。Glen（1998）提出考虑时间和有效性后，认为流动性是指资产在不遭受大幅度损失情况下立即进行交易的行椤；乒良（1999）也同样指出资产流动性是企业资产的价值在不遭受损失情况下及时变现的能力，其强弱依赖于企业持有流动资产的数量及质量。Ohara（2000）指出，资产流动性是企业陷于困境或其他原因出售资产时，所获得的及时收入。陆静、李东进（2005）实证研究流动性风险影响资本资产均衡价格的因素。

负债流动性在20世纪60年代初利用负债管理理论指导企业进行流动性管理时提出，它指能立即获取资金的能力和相应付出成本。企业流动性依赖于负债，这种观点是要求企业能够根据资产的需要来调整负债规模和结构，增加企业灵活性，提高企业盈利能力。

最后一种观点认为流动性包括资产和负债流动性。陈霞、干胜道（2007）在其文章研究综述中指出企业流动性包括资产的变现性与债务的清偿性，即将资产转化为现金及现金等价物的能力和偿还到期债务的能力。只有两者达到平衡，企业才具有流动性，该理论最早起源于资产负债管理理论。

（三）按流动性指标

党欣（2003）简要分析现有偿债能力指标，并基于实际情况进行了修正。刘震宇、刘淑秋、邓国霞共同指出流动比率存在的不足及修正的方法。贾茜（2006）按流动资产变现率设计一个变现权数，以此修正原来的流动比率。程博（2008）提出修正流动比率缺陷的有效建议。陈霞（2008）应用“现金流量对流动负债比率”指标来评价流动性。孙琼（2009）在文章中根据房地产企业的特点设计一系列流动性指标，例如修正的流动比率、速动比率。潘建文（2011）在文章中利用现金流反映的流动性指标，探讨其与盈利性之间的相互关系。

基于以往学者的研究，对于房地产公司的流动性研究应该从两方面着手，动态调整房地产资产与负债结构，确保企业可以保持一部分流动性的同时能从外部购入一部分流动性，从而增加资产盈利性，降低负债风险性。同时应借鉴以往学者研究，以全面的资产负债观修正流动性评价指标，并能考虑行业性质，增加可靠度，使其研究结果对于提高公司财务流动性，充实房地产上市公司流动性相关理论，具有非常重要的意义。

二、房地产公司业绩研究

标准普尔公司（Standard & Poor’s）从1916年使用每股盈余和股利两项指标评价上市公司，开展行业调查，随后分析各行业代表性公司主要财务指标。Edward I. Altiman（1968）提出用于评价企业综合绩效的Z 计分模型，并在1977年进行了完善。思腾斯特（Stern&Steward）财务咨询公司（1982）提出运用资本运营增加值法将所有者权益资本成本纳入财务效益评价。中国诚信证券评估公司（1992），首先按单指标排序，选择利润总额增长率、净资产收益率、负债比率、流动比率等6项指标及逆行进行单项评分，然后将各项指标的权数乘以各指标单项评分，求总和排序。美国《财富》（《FORTUNE》）杂志从1995年开始以年销售收入总额、年销售收入总额增长幅度等指标对上市公司盈利性进行评价。上市公司综合财务质量测评系统（1996）在考虑我国证券市场的特点后，结合国际通用沃尔评分系统及国内有关业绩指标评价体系文献，将财务质量评价体系分级，构成上市公司财务质量测评系统指标体系。《上市公司》杂志（2000）每年都采用主营业务收入、总资产、市值、净利润四个财务指标，对沪深两市上市公司盈利能力进行综合评分。孙超（2013）全面考虑平衡计分卡设计原则、设计思路，建立企业战略业绩评价系统，进行业绩评价。

综上，考察房地产公司业绩时应选择适合的业绩评价指标。国内外学者在评价公司业绩指标时大多采用权益收益率（ROE）。

三、房地产公司流动性与公司业绩关系研究

流动性与公司业绩关系的研究大都存在于银行及金融行业，David Ann和Julie B.（1995）利用十年的时间实证考察英不同规模的上市公司，得出流动性与投资者行为之间存在某种相关关系。Hyun Han Shin（1999）利用19年时间考察了美国5万多家上市公司资本流动性与公司盈利能力之间的关系，得到资产流动性和盈利能力呈负相关或不相关。毛付根（2000）认为企业流动性资金保证了企业正常及持续经营。Dittmar，Mahrt Smith Servaes （2003）实证研究将近11万家公司现金持有情况，得出经营业绩与现金持有量呈正相关，经营规模与现金持有量呈负相关。悦红霞、许拯声（2003）指出，持续不断的固定资产投入，将降低流动资产比例，增加风险会影响公司业绩。李蔚青（2005）依赖我国房地产上市公司三年期财务数据，通过回归分析方法得到公司业绩与资本结构关系不十分显著。杨海丛（2007）考察部分行业公司，得到资产流动性与收益水平呈负相关。汤亚莉、刘桂宏（2007）实证研究我国信息技术行业公司，得出流动资产比与公司业绩呈负相关，存货比与公司业绩呈正相关。陈灵子（2011）实证研究各行上市公司数据，得到资产负债率与资产流动性呈负相关。潘建文（2011）选取以应收账款周转率、偿债保障倍数、现金利息保障倍数作为流动性指标，总资产收益率、净资产现金回收率作为公司业绩指标，得到资产流动性与公司业绩关系呈正相关。

综上，国内外的学者在考察流动性与公司业绩之间的关系时，研究的背景、采用的数据、行业、研究方法的各异，使流动性与公司业绩关系结论不一致，充分体现合理确定符合房地产行业特色流动指标，探讨与公司业绩关系具有现实意义。

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房地产公司财务指标分析范文第4篇

关键词：上市公司 财务困境 预测模型

随着我国资本市场的不断发展与完善，对上市公司财务困境进行预警研究一直是国内学术界的热点问题之一。财务预警是以财务会计信息为基础，通过设置并观察一些敏感性预警指标的变化，对企业可能或者将要面临的财务危机实施的实时监控和预测警报。国内外学者进行财务困境预警研究的方法主要有：剖面分析法、单变量判别分析法、回归分析、多元判别分析法、条件概率模型、二元LOGIT离散选择模型、基于MM理论和期权定价理论相结合的破产预警模型、基于信息科学的神经网络分析法以及近邻法、分类树方法等等。

一、目前国内研究进展评述

目前国内的研究主要是集中在建立财务预警模型，主要的研究成果包括： 陈静(1999)以1998年27家ST公司与27家非ST公司为对象，利用资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率进行研究。

张玲(2000)以120家上市公司为样本，从偿债能力、盈利能力、资本结构状况和营运状况四个方面共选取15个财务指标建立起财务预警分析模型。

陈晓、陈治鸿(2000)分别从反映公司财务健康状况的资产流动性、财务杠杆、资产管理能力、盈利及回报能力、非主营业务回报、股本扩张能力、主营业务鲜明程度以及公司增长能力方面挑选若干财务变量作为备选预测变量，然后再从每一大类特征指标中选出变量，形成一个变量组合进行研究。

吴世农(2001)则选取1998-2000年度140家上市公司作为样本，选用盈利增长系数、净资产收益率、速动比率、超速动比率、负债比率、长期负债比率、营运资本比率、总资产增长率、权益增长率、主营收入增长率、应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、总资产的对数、权益对数为变量进行研究。

张后奇等(2002)在上证联合研究计划第三期课题报告中，所做的《上市公司财务危机预警系统：理论研究与实证分析》，从偿债能力、盈利能力、经营能力、周转能力、现金能力等方面，选出37个财务变量进行研究。

以上基于财务指标建立的预测模型，缺乏对财务困境原因及早期预警的系统分析。大多数研究只是在完成财务指标与财务状况优劣的逻辑验证，并未从理论上深入剖析财务困境的深层原因；其次，忽视了企业运营的市场环境和治理等因素对财务状况的影响；再次，由于财务报表数据具有事后性或可能被管理者粉饰，因此，必须寻找其他事前信息完善财务预警。

本文拟突破以往财务预警研究基于财务指标或治理指标的单一层面分析，在财务因素分析基础上，引入公司治理的因素，建立基于会计信息和公司治理信息的Z分数财务危机预测模型。之所以采用著名的5变量Z-score模型，是因为该模型是由美国的Altman教授在1968年采用了22个财务比率经过数理统计筛选建立并加以了改进。该模型简便、成本低、效果佳，目前日本开发银行、德国、法国、英国等许多发达国家的金融机构都纷纷研制了各自的判别模型。模型的基本原理是：假设观察到在某一时点上的n个企业，分为以下两组：其中n1个财务状况良好，n2个发生财务危机(n＝-nl+n2)，同时收集企业的一些财务特征(财务比率)，利用若干个财务比率构造的多元线性判别函数为：

判别函数中βi为模型的系数，Xi为第i个财务比率。判定准则为：Z＜Z1，被预测企业为危机企业；Z＞Z2，被预测企业为正常企业；Z1＜Z＜Z2，模型处于灰色区域，被预测企业发生危机与否需要依据经验判断。从中可以看出，Z计分模型有一个重要的假设存在着一种测度能将正常公司与危机公司区分为两种不同的分布(一般情况下是正态分布)。当然两个分布之间有一种重叠(overlap)区域。这种重叠或模糊的(indecisive)区域对于模型来说是无法避免的，判别模型的效果依赖于选取什么样的多元变量组合具有使这种灰色区域降至最小的能力。

二、z分数模型建立的说明

(一)样本的选择

根据沪深证券交易所的相关规定，ST(英文“specialtreatment”的简写)公司主要指2种情况：一是上市公司经审计2个会计年度的净利润均为负值的公司；二是上市公司最近1个会计年度经审计的每股净资产低于股票面值的公司。 本文选择了我国房地产行业53家上市公司2003年的数据为有效样本。对于ST样本，主要是2006年新增的ST上市公司；对于非ST，主要是整个行业除ST样本以外的所有样本(在筛选样本时，剔除了数据不完整的样本)。 (二)会计指标的选择 对于样本的会计数据，由于国内外众多学者研究上市公司财务危机的预测模型时基本上采取公司的营运能力、盈利能力、成长能力、偿债能力等方面的财务、会计指标的数据为样本数据，基于此，本文的财务信息数据也遵循这种方法。其主要财务信息指标的情况详见下表。

注：以上盈利能力和成长能力的计算公式中，需要相应地考虑绝对值的情况。

(三)公司治理指标的选择

从欧美成熟市场的经验看，上市公司治理情况的好坏主要从股权结构(如流通股比例、股权集中度)、董事会如(如董事会中的外部董事构成、独立董事比例、薪酬委员会等专职部门是否建立)、管理层特性(管理层持股比例)等方面反映。 长期以来，我国上市公司第一大股东(含国有股)绝对控股、“一股独大”的现象比较普遍，所以上市公司董事会成员以及公司的投资决策、财务信息、人事选拔等基本为第一大股东控制，公司股东大会也基本被其控制。尽管我国上市公司相关的公司治理法规在2002年左右已经出台，但是实施的情况并不理想。总体上，我国上市公司董事会的特征还亟待优化和调整，而目前，董事会的特征明显为股权结构所决定。

因此，在我国上市公司治理结构还没有得到实质性改善的大背景下，以股权结构的特点基本能全面反映目前公司现有的治理情况，加上上市公司对公司治理方面的信息披露并不翔实，基于此，本文中的反映公司治理信息的指标主要为股权结构中的相关指标。具体选用以下4个指标作为公司治理指标。

三、模型的参数估计及检验

在房地产行业中，选择的样本数据包括上市公司的会计和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共53个有效样本，其中，ST样本有4个，非ST样本有49个。

经统计分析软件(包括EVIEWS、SPSS两类统计软件)运算，其Z分数模型的主要结果如下表3： Z=0．626X07+1．010X10-0．217X22+0．573X26+0．733X28………(模型2)

如下表4看出，使用Z分模型对估计样本(2003年的样本)进行回判，在最佳分界点为0．50的条件下(Z值小于或等于0．50的为财务危机公司；Z值大于0．50为没有财务危机的公司，以下类推)，4家被ST的上市公司被误判的概率0％；49家非ST公司的上市公司被误判为ST公司2％，总体上，53家房地产上市公司的回归准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量较大有关，以下同)。在相同的分界点的条件下，使用Z分模型对检验样本(2004年的样本)进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率25％；预测准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量远大于ST公司样本有关，以下同)。其结果详见下表4。

四、模型的经济意义及特点

第一，从整体上看，以上模型结果中，在房地产行业，上市公司的财务风险主要与总资产周转率(X07)、销售毛利率(x10)、资产负债率(X22)、第一大股东持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等5个变量均显著，具有统计意义。这表明这些变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。

第二，从方程中变量符号的含义而言，总资产周转率(X07)、销售毛利率(X10)、第一大股东持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；资产负债率(X22)等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。

第三，从方程中变量系数的大小而言，销售毛利率(X10)、总资产周转率(X07)、流通股持股比例(X28)是对公司是否发生财务危机最重要的3个财务指标；从各自对公司发生财务危机的贡献率(或影响力度)看，销售毛利率的贡献率为3 1．98％，位居第一，而且其贡献率进行简单加总后的结果反映，会计指标信息的贡献率为近60％，公司治理指标信息的贡献率为近40％，进一步，会计和公司治理的主要指标的信息可以对公司是否发生财务危机进行有效判断和预测。详见下表5。

从以上看，对于房地产上市公司，一方面公司需要加快资金的周转以实现扩大经营收入；与此同时，需要严格控制经营成本以提高经营收入的盈利能力，销售毛利率显然是其中一个关键性的财务目标。另一方面房地产公司的经营方式是资金密集型特点，需要采取较高的财务杠杆进行大量融资，较高的资产负债率成为行业各公司的普遍现象，从这个角度看，资产负债率的水平很难成为一个直接反映公司是否陷入财务危机的关键性指标，但是，这类主要依靠负债经营的房地产公司很容易受到宏观调控等因素的影响，因此，这要求公司不断加快资金的有效周转以实现用最少的资金产生最大的收入，从而保证充足的现金流，显然，不断提高总资产周转率才能保证公司稳健扩张，否则，高额的负债很容易在突发因素的影响下引致公司陷入财务危机。

第四：从以上回判及预测能力的情况看，模型2中，被ST的上市公司被误判概率非常低，回判的准确率及其预测的准确率都非常高。总体上，以上模型2能对房地产上市公司的财务危机进行有效预测。

五、仅基于会计信息研究的缺点

从以上研究看，在房地产行业的财务预测模型研究中，以上会计信息和公司治理信息基本上可以预测到上市公司是否发生财务危机。在这里，为了进一步证实基于会计信息和公司治理信息的财务预测模型研究要优于仅基于会计信息的财务预测模型研究，以下以房地产上市公司2003年的会计信息为样本数据，样本的其他情况基本与以上介绍的内容相似，即总共53个有效样本，其中，ST样本有4个，非ST样本有49个等。经统计分析软件(包括EVIEWS、SPSS两类统计软件)运算，其Z分数模型的主要结果如下表6：

Z=0．752+0．434X07+0．658X10-0．239X22-0．010X123………(模型3)

不难判断，以上模型的参数估计及检验结果都不错，而且其预测能力也达到70％以上的准确率(具体情况省略)，但是从下表7看到常数项C在公司是否发生财务危机的贡献率高达35．94％，进一步，如果采取这种样本进行研究，这显然会降低对公司是否发生财务危机预测的准确性。从以上研究看到，增加会计信息以外的信息，比如公司治理信息，显然有利于减低常数项的影响力度或贡献率，从而能更全面、真实、准确的对公司是否发生财务危机进行预测。

六、财务危机的防范、对策及建议

(一)按不同的行业进行防范

由前文得知，由于不同行业的经营方式、竞争开放程度等方面不同，各行业的公司产生财务危机的方式应当是多种多样的，试图采取一种模式、一套方法对各个行业进行财务危机防范显然是不切实际的。应当针对不同的行业，采取不同的防范措施。要加强和提升各个行业协会的功能，通过行业协会的协调、同业互助等方式把潜在的风险有效减低，直至避免。

(二)建立z式的财务预测模型

由前文得知，Z分数模型是最早用来对公司财务危机预测研究的模型，在理论界已经得到广泛认同；在实践上，该模型由于模型简便、成本低、效果佳等优点而被众多金融机构竞相采用，如目前日本开发银行、德国、法国、英国等许多发达国家的金融机构在Z分数模型的基础上纷纷研制了各自的判别模型。同时，通过笔者进行以上研究发现，区分不同行业的前提下构建Z分数模型是可行的，也是有效的，因此，可以在借鉴以上所述国家的经验尽快建立适合不同行业的财务预测模型，以便作行业指导，从而减少相关公司的财务危机。

房地产公司财务指标分析范文第5篇

关键词：高速公路上市公司；毛利率；财务状况：分析

目前，沪深两市一共有19家高速公路上市公司。从公开数据看，这些公司的销售毛利率高得惊人：其中，50%的毛利率常见，60%、70%、甚至80%以上也能见到。从2011年三季报数据来看，19家高速公路上市公司的整体销售毛利率高达59.27%，远远超过被指为暴利的房地产行业30-40%的毛利率，在遥遥领先的高毛利率影响下，高速公路上市公司直面的是广大媒体与公民的指责，要求降低收费标准、征收其“暴利税”的呼声不绝如缕。事实上，现今中国高速公路上市公司正确确实实经历着十分尴尬局面。

一、超高毛利率成因

（一）畸高过路费

高昂过路费是群众能够感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途径，主要表现在单位里程费用高、收费站点过多、部分路段逾期收费等。除了以上因素，笔者认为，也不可忽略今年来私家车数量涨幅惊人，致使各路段车流量暴涨。赣粤高速属于车辆出口型高速路段，其下属昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分别同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客车车流量分别同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；货车车流量同比分别上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在车流量攀升的情况下，高速公路的运营成本也随之抬升，为弥补养路成本，过路费也水涨船高。与此同时，整个资本市场的通货膨胀也是致使高速公路过路费抬升的一个主要原因。

（二）公司涉足房地产业

从公开渠道来看，收费公路收取的费用主要用于还贷、道路养护、人员费用、管理费、投资再建设其他道路等。笔者了解到，在这19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入来源为公路收费，但随着公路收费期限的减少和规范性程度的提高，为了保证公司收益，有的公司已经将业务触角和资金投向延伸到了其他行业。如高速公路上的广告服务，资金参股其他公司和房地产业等。从《中国经济周刊》中获悉，如今，赣粤高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山东高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投资（000548.SZ）均涉足房地产。开始投资房地产行业，也对净利润率的提高有帮助。以海南高速为例，因为在海南高速公路实行的是不收费原则，其高速公路这一块儿的收入主要来源于燃油税形式的提现收费和政府每年一定的补偿款。2010年，海南高速的营业收入中房地产业贡献的营业收入有4.53亿元，而交通运输业贡献的营业收入仅为0.79亿元。随着国家对地产业的调控，以地产业为主的海南高速的盈利模式显然受到投资者的质疑，从年初至今，其股价下跌了20.71%。

二、净资产收益率下的高速公路上市公司财务状况分析

媒体报道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，众多报道中提到高速公路公司利润率高，毛利率高，但都没考虑投资收益的问题。上市公司参股其他公路可获得投资收益，并且数额较大，但营业收入只计算能够控股的一部分，营业利润/营业收入，算出来的值就偏高了，所谓的毛利率对比更适用于销售型公司。

笔者认为，应该用净资产收益率（ROE）来进行对比，这一指标是反映上市公司盈利能力及经营管理水平的核心指标。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。

数据显示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重庆路桥18.2%，其次是富临运业18.1%，第三是现资16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE达到了10%以上，ROE最低的为龙江交通，仅有5.9%。再看124家房地产行业上市公司，ROE在10%以上的达到了67家，中宏地产以127%独占鳌头，而高速路上市公司只能排在房地产公司ROE的27名之后。“像高速公路理论上资本周转一次得至少十几年，房地产的话，一个项目顶多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司区位好，因此ROE能上10%。”上述从事高速公路上市公司股权管理的知情人士表示。

行业主营业务利润（毛利）占行业主营业务收入的43.9%，比股市高31.6个百分点，在各行业中利润占收入比由高到低排第2位，排位超前。行业主营业务利润比净利润高1.3倍。然而，行业整体平均每股净资产收益率约11.7%，比总股市平均每股净资产收益率低3.8个百分点，在各行业中由大到小排第30位。

三、财务状况成因分析

通过指标的简要分析，笔者认为高速公路属资金密集型行业，初期资金投入量大，资金回收期长，资金周转慢，净资产盈利能力低。2011年高速公路公司总资产周转率仅0.6次，不及全国国有公司资产周转率1.3次的一半.以2010年销售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山东高速（600350）来说，2010年以124亿元的净资产仅取得12.51亿的利润，另一家位列前列的赣粤高（600269）2010年度以185亿总资产（其中净资产124亿元）仅取得10.2亿元的营业净利润，净资产收益率不到8%，经营还算稳定，但称暴利还不够格。2010年国务院公司绩效评价指标显示，高速公路净资产收益率4.9%，与国企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路经营有较高的毛利率，但为什么净资产收益率不高并且债台高筑呢？笔者认为有如下两个方面的原因：

（一）高速公路通行费收入在一定时期内是相对稳定的，经营者无法通过经营手段对车流量产生实质性的影响而提高营业额，因此，再高的利润率也发挥不了作用。

（二）高速公路主营业务利润率不会长期处于高水平，先高后低，总体呈现下降趋势。这是由于高速公路收入与成本费用配比特点和优质路段项目越来越少、平均水平必然下降两个因素作用形成的。某段高速公路建成通车后，前三年主营业务收入会较快增加，随后增长平稳。成本费用却在前五六年较稳定，在七年至十二年中会有大中修或技术改造，成本增加较多，主营业务利润率随之下降。高速公路的发展规律，是先易后难，先交通要道后联网布面。因此，越是在后期修建的公路，建设成本越高，车流量却越少，毛利率下降是显而易见的。

参考文献：