物业管理税收风险
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物业管理税收风险范文第1篇
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
中国铁路总公司的成立，使铁路走向市场成为现实，伴随着公司全力推进货运组织改革的同时，我们财务系统也将面临新的挑战，如何适应改革需要，如何适应市场发展，对于我们来讲，都是新的课题。随着我国税务政策的日趋完善，所有企业都希望能在遵守国家税法的前提下，合法地减轻自己的税收，显然加强企业税务管理是达到企业经济效益利润最大化目的的根本途径。同时，世界经济一体化的发展则使更多国外企业进入国内市场，加入原本就相对激烈的市场竞争当中。铁路企业在求生存谋发展的过程中，除了要应对原有的竞争对手，还需要与实力强大的外资企业相抗衡。如此条件下，要解决企业融资困难，提升企业资金的整体活力，税收筹划成为一种有效的选择途径。但作为一种降低企业税负的管理手段，税收筹划是一把双刃剑，在降低企业税负成本的同时，也有可能使企业陷入税收筹划风险。何为税收筹划风险？企业税收筹划主要特点有哪些？而铁路企业又该如何针对税收筹划的特点对其进行防范与控制呢？以下主要从这几个方面对企业税收筹划风险的防范与控制问题进行简单分析。
一、加强企业税务管理进行税收筹划的重要性
加强企业税务管理进行合理的税收筹划，可以有利于提高企业财务管理水平，有助于实现企业的各项财务目标，实现企业资源的合理配置。
（一）加强企业税务管理进行税收筹划有利于提高企业财务管理水平
企业在遵守税法和相关会计法规有关规定的基础之上，明确企业的业务流程和财务政策的规定，做好会计核算工作，进一步加强企业税务管理，这样才能有效降低企业的涉税风险。如果企业没能做好税务管理的相关工作的话，一旦被税务机关查到有偷税或漏税现象的话，将会受到严厉的制裁。因此，加强企业税务管理有利于企业财务管理水平的提高。
（二）加强企业税务管理进行税收筹划有助于实现企业的各项财务目标
企业作为市场经济主体，需要在市场环境的公平竞争机制下取得发展，无论是工业企业还是商业企业，其经营的最终目标就是为了盈利，所以企业的各项财务目标的制定也都是围绕如何让企业获得更大的经济效益进行的。而税务管理工作作为一项可以有效降低企业的成本支出、增加企业盈利的方式。因此，加强企业税务管理将有助于企业的各项财务目标的顺利实现。
（三）加强企业税务管理进行合理的税收筹划有助于实现企业资源合理配置
企业在精通和掌握以及正确理解国家的各项税收政策的基础上，通过加强企业税务管理，可以进行合理的投资，通过科学的筹资和先进的技术改造，进而实现企业资源的优化和合理配置，进而提升企业的核心竞争力。因此，加强企业税务管理有助于实现企业资源的合理配置和优化。
二、现代企业税收筹划风险概述
（一）现代企业税收筹划风险
税收筹划风险，就是现代企业税收筹划工作在未来所存在的一种不确定性。主要指纳税人在采用各种方式进行企业税收筹划的过程中可能出现的可能因筹划方案失败、筹划目标落空等而造成的企业现金流出的风险。当然，这种风险所造成的不确定性同时包含正反两面。从风险发生的具体情况来看，现代企业税收筹划风险包含多方面的内容。
1.合规性税收筹划风险。这种风险又称为法律风险，主要指纳税人在进行税收筹划的过程中所面临的因筹划结果的不确定性而使其承担补缴税款或承受偷逃税法律处罚的风险。
2.经营性税收筹划风险。经营性的税收筹划风险是纳税人进行日常税收筹划活动而面临的风险。
3.效益性税收筹划风险。效益性税收筹划风险是因企业筹划成本与收益之间的不对等而引发的风险。
4.操作性税收筹划风险。操作性税收筹划风险是指因企业税收筹划工作在操作上的不规范性而引发的造成税收效益存在不确定性的风险。
5.环境性税收筹划风险。环境性风险则是因企业税收筹划所处的宏观及微观环境的变化而造成的企业税收筹划失效的风险。
（二）现代企业税收筹划风险的主要特点
根据从现代企业税收筹划风险现有的研究成果，结合近几年所发生的各种具体案件可知，我国现代企业税收筹划风险主要具备以下几方面的特点。
1.系统性与综合性。税收筹划风险是企业经营活动中各种风险的一种综合与转化，因而具备系统性与综合性的特点。
2.时效性与可变性。税收筹划活动都是在一定的经济条件下发生的，这些条件既包含企业内部环境，又包含政策及社会环境，当环境发生变化时候，税收筹划效果也发生变化，因而税收筹划风险也存在一定的时效性与可变性。
3.多样性与层次性。所谓多样性与层次性是指因税收筹划的规模较大、周期较长、涉及的范围较广，因而所面临的风险也是层次各异，种类多样。
4.客观性与普遍性。税收筹划风险是一种客观性的存在，是不以人的意识为转移的，而同时，在一定的经济环境下，税收筹划风险也普遍存在于企业的税收筹划活动中。
5.理念性与文化性。税收筹划中，对于风险的计量具有较大难度，与其将税收筹划看做一种衡量的标准或工具，倒不如将其看做是一种税收筹划活动的文化性和理念性的指导。
三、现代企业税收筹划风险的防范与控制
针对以上对税收筹划风险的介绍，结合税收筹划风险的基本特点，现代企业税收筹划份的防范与控制应当从以下几个方面着手进行。
（一）树立对风险的防范意识
思想意识上的重视是保证企业税收筹划工作有序开展的必要条件。对很多企业而言，由于思想意识上的不足，往往使其对税收筹划的普遍性、客观性及危害性了解不足。但作为一项同时涉及税收、金融、法律、管理及会计等众多领域的系统性工作，税收筹划的处理相对复杂，稍不注意便有可能使企业陷入税收筹划的风险之中。因而，企业要合理且有效地对税收筹划这一管理手段进行利用，就必须积极主动且及时地树立起风险意识，以风险防范与控制的理念，对税收筹划的弹性、空间及时间等进行科学性与艺术性的选择。
（二）严守底线，保证税收筹划的合法性
合法性是企业税收筹划的基本准则，也是企业防范税收筹划风险的基本要求。因而，企业在进行税收筹划的过程中，必须严守底线，严格遵守我国相关法律法规及制度规范的要求，保障税筹划活动的合法性；其次，企业应该对国际相关法规以及行业准则的约束进行考虑；另外，企业税收筹划还必须对国家法律环境的变化进行密切的关注。总之，企业税收筹划要避免各种风险的发生，就必须严格遵守法律的基本底线，决不跨越雷池半步，摒弃侥幸的心理，尽量将税收筹划工作与法律靠拢，进而保证企业税收筹划工作的合法性。
（三）提升对筹划环境的变化的敏锐性
基于企业管理系统风险的存在以及信息上的不对称，使其对整个税收环境缺乏必要的敏感性，这很容易使企业陷入环境性税收筹划风险。从宏观上来讲，企业税收筹划所处的宏观环境保护政策环境、经济环境、法律环境、资源环境以及文化环境，所以企业要对税收筹划风险进行有效防范与控制，就必须对税法的变动、宏观经济的走向、行业管理准则的调整、宏观政策的导向等各种与税收筹划工作相关的因素的变动情况进行关注，以较强的敏锐性提高对环境的洞察力。
（四）加强对筹划收益与成本的权衡
要通过税收筹划的方式实现企业经济效益与整体价值的最大化，并体现出税收筹划手段在企业财务管理中的显著性，并对风险进行有效防范与控制，企业税收筹划实务就必须对成本与收益的问题进行全面的权衡，以避免因收益与成本的考虑不全而使企业陷入效益性税收筹划风险。当然，这里所谓的成本同时包含直接成本、机会成本和风险成本；而收益则包含企业税负的降低、管理水平的提升、罚款支出的建设以及企业形象的树立等。
物业管理税收风险范文第2篇
关键词 房地产企业；税收风险；应对策略
所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。
1 房地产企业主要的税收风险
从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。
1.1 房地产企业内部管理不完善。
通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。
1.2 房地产企业办税人员的综合素质不高。
在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。
1.3 房地产企业内部财务核算问题。
我国的房地产企业和一些发达国家相比发展起步的比较晚，因此在内部财务核算存在不少的问题，表现最为明显的就是财务核算混乱。比如在申报企业所得税的时候无法保证真实性，在做账时，为了自身利益，给银行提供的账目所反映的是企业处于良好的盈利状态，这样方便企业筹备资金，而给税务部门所提供的账目所反应的是企业处于亏损或者是盈利较少的状态。这样就无法保证账目的真实性。而且房地产企业的内部核算通常将收入少计，而对成本则多计。账目极为混乱。
1.4 房地产企业在政策的掌握和执行方面存在的问题。房地产企业涉及的税种多，且相关法律法规更新快，这就要求房地产企业及时学习、掌握才能实现正确的运用。
例如：
关于房地产企业的所得税预缴的税收法规近几年已做过几次修改。国税发（2003）83号规定“房地产企业应按照营业利润率预缴企业所得税。” 国税发（2006）31号规定“房地产企业应按照预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再调整。”很多房地产企业没有及时的掌握最新的房地产企业所得税的政策，导致多缴了企业所得税。前后两个文件中所得税预缴金额的计算已发生了巨大的变化。计税的主要依据分别是原规定为：预计营业利润率=（预售收入-计税成本-税金及附加-期间费用）÷营业收入；新规定为：计税毛利率=（营业收入-计税成本）÷预售收入。两种办法的区别是显著地：采用计税毛利率法更加科学、合理、合法。营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，在完工后还应当对以前期间发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整带来很多麻烦。计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加、已于当期在企业所得税前扣除，待开发产品完工后仅仅只需要考虑产品的计税成本问题。这也导致二者在预缴企业所得税时计算出的金额老规定要大于新规定。
预缴企业所得税时是否可以扣除以前年度亏损。《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）文件规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
根据上述规定，从表间关系看，企业符合条件的以前年度未弥补完的亏损额，在季度预缴时可以减除。但在实践工作中很多企业计算预缴金额时由于对法规掌握不透彻导致没有扣除以前年度亏损使企业多缴了企业所得税。
2 房地产企业应对税收风险的对策
近些年来，房地产企业得到了快速的发展，我国地方政府财政收入的主要来源之一就是房地产行业。然而，由于上述房地产企业的各种问题，也就是税收的风险委托，企业在应对税收风险方面还有待加强，所以想要确保房地产企业拥有一定的市场竞争力的关键因素之一就是要提高应对税收风险的能力使其处于稳定健康的发展状态中。
2.1 要建立健全完善的内部税法防控制度。
对房地产企业来说，应对税收风险的关键就是建立和完善内部税收防控制度。企业内部税收防控制度和企业内部的方方面面各个部门都有直接的关系，无论是企业经营，还是财务控制，其也作为企业健康发展的重要保证。
2.2 不断提高企业领导和办税人员的综合素质。
由于房地产企业通常都有很大的业务量，而且交易复杂。所以就更需要做好税收风险的防控。在房地产企业中，通常会涉及税收的除了办税人员之外就是企业的领导，为了规避税收风险，他们必须要具有较高的综合素质，要全面掌握相关的法律法规，否则就谈不上规避税收风险，一切都是空谈。房地产办税人员应该不断学习相关的法律法规和新知识，促使其能更好的使用法律武器来规避税收风险。
2.3 提高房地产企业税收筹划能力。
企业进行税收筹划需要建立在企业经营决策层具有依法纳税观念的基础上，合理的税后筹划可以在很大程度使得企业的经营业绩得到提高。所以企业进行税收筹划的前提和基础就是要保证所有财务账目和报表的规范性和真实性，进而不断增强税收筹划能力，规避税收风险。
2.4 要加大涉税业务自查力度以防出现违法行为。
在房地产企业中，相关的信息和税务征收都十分复杂，企业应该依据自身的实际情况，要对相关的税务票价进行对比分析，要坚决做到依法纳税，防止有违法行为出现。除此之外，企业要严格贯彻和落实税法政策，并全面理解掌握相关税法法规，使得自身防控税务风险的能力得到有效提高，为企业综合实力的提高奠定基础。
3 结束语
房地产企业和我们日常的生产和生活息息相关，为了保证房地产企业得到稳定健康的发展，就必须要明白企业的税收风险，同时要懂得如何应对，这样才能不断提高企业的竞争实力，在竞争日益激烈的市场中长期立足。
参考文献
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[2] 赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展.2011（2）.
[3] 林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代.2010（28）.
物业管理税收风险范文第3篇
一、纳税筹划的概念和特点
目前对纳税筹划的定义并不统一，但是其内涵是基本一致的，纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税去所允许的范围，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项行动进行事先安排的过程。
纳税筹划有以下两个特点：减轻税收负担和实现税收零风险。如果企业开展纳税筹划行动后，没有减轻税收负担，或者在减轻税收负担的同时，税收风险却大幅度提升，其纳税筹划活动都是不成功的。
二、企业税收筹划应当遵循的基本原则
(一)合法性原则
合去性是指税收筹划只能在法律许可的范畴内进行。
(二)合理性原则
合理性指的是纳税筹划方案要合理。
(三)事前筹划原则
事前筹划是指必须在经济业务发生之前，准确把握纳税业务的过程和环节，法律条文规范及筹划空间，为纳税筹划作好充足的准备。
(四)成本效益原则
效益原则是纳税筹划的根本目的，企业通过实施筹划来节约税收成本、实现减轻企业税负和谋求企业的最大效益。
(五)风险防范原则
税收筹划的风险是指实施纳税筹划方案时，我们不能确定其效益，但可能要承担其失败风险。
三、纳税筹划的主要内容
1 采用合法方式进行节税筹划。
节税筹划是指企业充分利用税法中的优惠政策、起征点等有关规定，对自身的筹资、投资、经营等经济行动进行合理、适当安排，达到减轻税负的目的。
2 采用非违法的方式进行避税筹划。
避税筹划是指企业在充分了解现行税法的基础上，通过掌握相关会计知识，在不触犯税法的前提下，对自身的筹资、投资、经营等经济活动进行合理、适当安排，达到减轻税负的目的。
3 采用经济手段，特别是价格手段进行税负转嫁筹划。
税负转嫁是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格的调整和变动，将税负转嫁给他人的经济行为。税负转嫁筹划的特点是依靠价格变动来实现。税负转嫁方法很多，通常有成本转嫁避税法、税基转嫁避税法、供求弹性调节法等。
4 对企业账目进行归整、筹划，实现涉税零风险。
该类筹划主要是使企业达到账目清楚、各项涉税财务处理得当，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何关于税务方面的处罚。该类筹划结合企业的其他纳税筹划，使企业在降低税负的同时买现涉税零风险。
四、进行纳税筹划的基本方去
1 筹划税率。
税率是决定企业税负高低的主要因素之一。一般情况下，税率低，高纳税额少，税后利润就多。对税率进行筹划，可以寻求税后利润最大化的最低税负点或最佳税负点。
2 筹划税基。
税基是决定纳税人税负高低的另一主要因素。对税基进行筹划既可以实现税基的最小化，也可以通过对税基进行时间安排，从而在纳税期间、适用税率、减免税等方面获取利益。
3 筹划产品定价。
筹划产品定价主要是对产品的转让定价进行筹划。转让定价是指在经济活动中，企业间根据自身的共同利益进行产品转让，产品的转让价格可高于或低于市场上由供求关系决定的价格。其意图是将利润从高税区转到低税区，从而达到少纳税甚至不纳税的目的。企业间进行转让定价的方式很多，通过原材料、设备、劳务、无形资产、贷款、管理费用的分摊等方式，都可以达到转移利润的目的。
对产品转让定价进行纳税筹划要注意以下几点：(1)要进行成本效益分析；(2)价格的波动应在一定的范围。
4 筹划税收优惠。
税收优惠政策是国家为了一定的调控目的，对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。这种筹划既不会成为税务稽查的对象，又符合国家立法精神，所以企业进行纳税筹划，对税收优惠政策的筹划是必须要首先考虑的。
企业利用税收优惠政策进行纳税筹划时间注意以下问题：(1)注意税收优惠政策的信息搜集；(2)在法规允许的范围，采用各种合法的或者非违法的手段，创造条件利用税收优惠政策。
5 筹划纳税人
我国有些税种对纳税人的界定有一定差异，所以对纳税人进行筹划，在一定条件下可以避免成为纳税人，免除纳税义务。
6 筹划不同经济业务的税负结构。
对税负结构进行筹划，有利于实现税后利润的最大化。一般情况下，应当将缴纳税种少、总体税负最低的经营业务作为纳税筹划的具体目标。
7 利用国家税去的漏洞和空白进行纳税筹划。
一个国家的税制在立法、执法等环节中总有其漏洞和空白。税法漏洞是指税法对某项内容有文字规定，但因为语法或字词有歧义导致对税法理解的多样性，不利于征税，从而为避税开了绿灯。税法的空白是指税法文字规定中对较大部分容的忽略，但在总规定中却有所体现。两者共同点是进行筹划涉税的风险都低。
无论对税法的漏洞或空白进行纳税筹划都要注意以下几点：(1)对税法的了解要准确、及时；(2)注意筹划过程中的隐蔽性；(3)筹划过程的合法性；(4)对执法环节的筹划要慎重。
8 筹划会计政策。
针对会计政策进行纳税筹划，是在不违法和合理的情况下，采用适当的会计政策以减轻税负或者延缓纳税的一种纳税筹划技术。例如：存货的计价方式有多种，不同的计价方法对企业利，和纳税多少的影响是不同的，会计政策的选择对企业税负有较大影响。
物业管理税收风险范文第4篇
关键词：营改增；会计师事务所；税收风险
中图分类号: F812.42文献标识码：A文章编号：
1税率变化
目前会计师事务所行业统一执行营业税率5%，“营改增”后一般纳税人增值税税率6%，税率提高了1%；小规模纳税人按简易计税方法计征增值税，征收率为3%，远低于营业税5%的税率。
2税前扣除项目
2.1部分费用项目不能扣除
作为智力密集型行业，会计师事务所的主要成本为人工费、差旅费、房屋租金和物业管理费等，这部分支出无法抵扣。可抵扣项目只有汽油、办公用品、固定资产等，但此类项目在事务所支出中所占比例极小。
2.2可扣除的流转税减少
“营改增”之前，会计师事务所缴纳的营业税可以在企业所得税税前全额扣除。“营改增”之后，缴纳增值税不能在税前扣除，应纳税所得额增加。这是“营改增”对会计师事务所所得税最明显，也是最直接的影响。
3购进固定资产计税基础的变化
“营改增”还会带来购进固定资产计税基础的变化，购进的运输汽车、汽油等生产工具和原料可以抵扣进项税额，同样价格的汽车，在“营改增”前后确认的计税基础是不同的，“营改增”之后的计税基础要小于“营改增”之前的计税基础，从而折旧金额也要小于“营改增”之前的折旧金额。
4收入确认的变化
“营改增”之前，会计师事务所按照含税价格确认收入。“营改增”之后，按照不含税价格确认收入，比“营改增”之前收入减少。同时以营业收入为扣除基数的广告费和业务宣传费、业务招待费的税前扣除限额也相应减少。
5纳税成本加大
目前的财政体制中，增值税由国税机关征收，实行中央和地方按75：25的比例分享；营业税则为地税机关征收，全部归属地方。“营改增”后，相关增值税继续由国税机关统一负责征收，但收入则归属地方。这一设计考虑到了地方财政的现实状况，是对现有分税体制的一种完善。然而在“营改增”的税改过渡期，会计师事务所需要同时接受国税与地税两个税务机关的管理与稽查。两个税收征管机构的重复配置，提高了征税成本，造成了社会资源的大量浪费，会计师事务所难免为此疲于奔波应付。国税、地税征管是两套系统，对会计师事务所来说涉税事项操作起来很麻烦。
6会计税务核算难度加大
传统营业税为主的会计师事务所行业，会计核算比较简单，改成增值税以后，会计核算相对比较复杂，难度也随之增大。日前，财政部了《关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》（财会[2012]13号）。对“营改增”试点企业的会计处理问题作了明确。范围包括试点纳税人差额征税的会计处理、增值税期末留抵税额的会计处理、取得过渡性财政扶持资金的会计处理、税控专用设备和技术维护费抵减税额的会计处理等内容。并在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录一般纳税人试点企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额。财税人员在调整和和运用会计处理规定时，还需要培训和适应，这也给会计师事务所纳税核算带来较大的工作量。
7协作服务项目重复纳税
我国现行营业税法不支持会计师事务所营业税“差额纳税”的特殊政策，造成了协作项目重复纳税，即会计师事务所按与客户签订的合同金额纳税，而协作单位也要依据协作协议金额申报纳税。从发展的眼光看，随着会计师事务所行业自身服务不断专业化的要求，行业之间，鉴证咨询服务业之间，或试点地区之间，试点地区与非试点地区企业之间的协作服务已成常态。如一家会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所等专业服务机构，联手为客户提供服务的情形越来越多见，如果继续沿用传统的营业税体制，在一定程度上影响和制约了行业的发展。上海市税务机关对七类具有鉴证职能事务所之间开展协作项目，实行营业税差额征税的具体作法值得借鉴和推行。根据上海市地方税务局关于印发本市《营业税差额征税管理办法》的通知（沪地税货）[2010]28号文第三十九条规定，对本市有鉴证职能的会计、税务、资产评估、律师、房地产土地估价、工程造价、专利等七类具有鉴证职能事务所（公司）之间开展协作项目，视同业务，可按取得的全部收入扣除支付给协作方相关费用后的余额为计税营业额。
物业管理税收风险范文第5篇
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：
（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元
（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元
（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元
（4）土地增值税：
增值金额3000万元
可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元
应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元
纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元
684.3×40％＝273.72万元
1368.6×50％＝684.3万元
94.2×60％＝56.52万元
土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元
（5）个人所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；③大型商场，独立使用性、整体分割性差；④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。
1.店铺（商场）抵押评估
（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
各项因素因子的选取见下表：
2.工业厂房（仓库）抵押评估
对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：
（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。
（2）有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。
