物业管理相关的法律法规

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇物业管理相关的法律法规范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

物业管理相关的法律法规范文第1篇

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

三、结束语

物业管理相关的法律法规范文第2篇

关键词：物业管理；现状及问题；发展思路；

中图分类号：C931 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。

一、物业管理的现状及内涵

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为；物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面；物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理。

二、物业管理中存在的问题

由于我国东中西发展不平衡的特殊国情，我国的物业管理还存在很多问题。

（一）认识问题有误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）企业管理不规范。由于物业管理的市场发展滞后，缺乏有效的竞争机制，导致企业经营管理和服务水平参差不齐，总体上存在较大问题。比如，一些物业管理企业没有按合同履行相关义务，使得业主利益受损，最终不可避免地导致业主和物业管理企业纠纷的出现。

（四）物业费缴纳困难。很多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

三、推进物业管理健康发展的具体措施

我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）提高领导重视程度。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）建立健全相关法律法规。全面加强对现有的物业管理法律法规的整理归类，建立起全行业统一的标准物业管理制度体系，明确相关主体的责任、权利、义务和相互关系，切实维护好各方利益，减少不必要的纠纷和摩擦；要建立健全房屋的维修管理、设备设施维护管理、安全保卫及环境管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法律法规和制度办法，不断完善物业管理体系，使物业管理体系合理有序运行。

（三）处理好各方之间的关系。必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督；必须协调好与业主委员会的关系；必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务。

（四）发展专业化的物业公司。推动我国物业管理行业向集约化、品牌化发展。当前情况下，很多物业管理企业仍然遵照原先落后的经营管理模式，在“长不大”的困境中艰难前行，管理成本等日常费用高居不下，难以形成现代化的专业企业。实事上， 推动物业管理企业发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业物业服务，有利于实现物业管理的集约化和高效化，从而为业主提供全方位、立体化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动物业管理企业向更高层次发展。

（五）培养高素质的专业化人才。物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户。

物业管理行业在我国出现的时间并不是很长，严格来说还处于一个成长完善阶段，同时物业管理的内外环境也正在不断变化着，所以要想做好物业管理行业的健康发展，就需要全社会各方面的努力。我们希望政府相关部门可以不断完善法律法规的，为促进行业发展保驾护航。

参考文献：

[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）

[2]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业（上旬刊）.2015（03）

物业管理相关的法律法规范文第3篇

随着中国房地产业的快速发展，物业管理行业越来越发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化，物业管理中涉及的法律主体十分广泛，法律关系非常复杂，因此，物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法，还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法；物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。因此，要在有限的课时内完成教学任务，并使学生掌握且能在实际中灵活运用，必须结合本科生的特点，采取恰当的教学方法。

一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析

“物业管理法规与政策” 是我校物业管理专业的专业必修课，是专业核心课程之一。通过本课程的学习，要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度，明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任；掌握业主自治管理的内涵，物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序，帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益，以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质，但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端，难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。（1）课堂教学采用封闭的理论教学的方式，学生对现实社会经济环境，对实际房地产经济活动缺乏感性认识，学生实习时目的性差，很难做到有的放矢地主动参与。（2）课堂教学中，教师作为传授知识的主角，把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识，其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上，而不是今后实际工作需求的，陷入了记笔记―抄笔记（甚至复印笔记）―考笔记―忘笔记的不良循环，学生不主动参与，这样的教学束缚了学生的思维，难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力，社会适应性差。（3）教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容主要以解释法律条文的为主，教学内容缺乏生动性、实际性，学生容易产生厌学情绪。（4）满堂灌教学，重理论轻实践，课堂上技能操作训练很少，课后的社会实践更是缺乏，学生只有理论知识，但运用知识解决问题能力弱，受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练，难以培养自觉的法律意识，很难达到课程教学目的。

综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据物业管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。

二、物业管理法规与政策课程教学改革探索

1.拓展教学内容，增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标，设计课程内容，以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线，主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容，重点简述物业服务公司、业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系，以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中，根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷，采用讨论的方式与学生共同进行法律分析，并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣，增强学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法，引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法，能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段，运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用，在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量；在有限的课堂空间范围内，扩大了学生的视野，提高了学生的学习兴趣。

三、物业管理法规与政策考试改革探索

物业管理相关的法律法规范文第4篇

关键词:物业管理 物业管理企业 物业管理纠纷

当前物业管理的纠纷及其对策

物业管理在我国迅速发展，各地物业管理企业和丛业人员数量迅速增加。经过近30年特别是近些年的发展，物业管理服务作为与房地产伴生的一个重要的支援性社会服务行业的作用已逐渐被认识，并得到社会的认可。物业管理作为一个新兴的行业，尚未形成一套制度化和规范化的管理方式;加上有的物业公司由原来的房管所转制而来，对物业管理的职责不清，而新成立的物业公司素质又参差不齐，所以在物业的管理中出现了各种问题，特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷，且呈上升趋势，成为物业管理中的突出矛盾。物业管理管有点处于“千夫所指”的境地。

物业管理纠纷，它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识，往往把跟物业有关的纠纷误认为物业管理纠纷。这无疑扩大了物业管理纠纷的范围。另外，任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错，可现在一提物业管理纠纷，就认为是物业管理公司的不对。物业管理面临许多难题，最大的难题是开发商遗留问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走，留下的缺陷、责任却由物业管理企业、业主两个不该承担的主体来承担。物业管理企业又没有能力承担，在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。

一、物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样，其形式是多种多样，总的来说可以归结为以下几类。

1. 物业管理权的纠纷

在物业管理的纠纷中有不少与管理权有关，在物业管理中，物业管理公司对所管的物业具有哪些管理权力，哪些属于业主自己行使管理权，哪些需要物业管理公司与业主双方共同行使管理权等，在物业管理的条例、政策中没有明确细致的做出规定。这些纠纷是由于对于物业管理这个新兴行业认识不清、定位不准所造成的。

2. 物业管理费的纠纷

物业管理纠纷多与物业管理费用相关。主要表现为业主无故拖欠物业管理费，或业主对物业公司提供的服务不满意、不同意物业公司不规范收费而拒付费用，物业管理公司作为一个自负盈亏的法人实体将业主不得不诉诸法律以求解决。

3. 物业管理责任的纠纷

物业管理企业在管理活动中到底该承担什么责任?在政府的法规、政策也没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务者的双重身份，应该有责任有义务代表全体业主争取业主应得的利益，保障全体业主的合法权利不受侵犯。对于物业公司在管理中承担的责任，应当分为作为和作为不当来确定其应当承担的责任;对于物业公司在服务中承担的义务，应当根据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。

二、物业管理纠纷产生的原因

物业管理越往前发展，纠纷出现的就越多，其原因何在?就目前的情况来分析，主要有以下一些原因:

1. 有关物业管理方面的法律制度的不完善

由于我国目前尚无完善的物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。物业管理法律法规的不健全，致使缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上困难。一方面，缺少对物业管理单位的约束和监督，服务层次不到位;另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理很难收到很好成效。由于对双方都很难有明确的约束，所以在管理的过程中很容易出现纠纷。另外，物业使用人对于物业管理有关法规的认识一知半解，甚至是一无所知，这种状况容易导致不必要的物业管理纠纷。

2. 业主素质参差不齐，业主委员会作用不大

部分业主不顾禁令违章装修、搭建，或稍不如意则拒交管理费用，公德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当忠实于业主，维护业主的利益，不能做有损于业主利益之事。然而，业主委员会未发挥应有职责，对物业公司显属违约的行为制止不力，对业主维修基金使用的监管也流于形式，也是物业纠纷多发的一个重要诱因。

3. 物业管理企业的自身原因

物业管理企业自身管理制度不规范，或者规范执行不力，甚至有些物业管理人员执行公务过程中出现一些违法犯罪事件，这一些都造成了物业管理企业管理中的难题。物业管理企业应该为业主提供和物业管理服务合同相一致甚至更优质的服务，但一些物业管理企业未经业主大会的同意擅自降低服务标准，由此造成纠纷。不少物业管理企业过分强调在物业管理重管理者的角色，是本质上物业管理实务业服务，不清楚或者不能准确定位其在承担管理者角色的同时还必须是一个服务者。由于物业管理企业角色定位的不准，很容易在物业管理中造成纠纷。

4. 目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修费用的承担问题

比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，目前尚没有明确规定。

三、解决物业管理纠纷的对策

1. 进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

2. 规范物业管理，加强资质管理。政府应明确物业管理行业主管部门的职能，界定物业管理的责权利的范围和标准。同时，作为主管部门应切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。防止物业行业不正当竞争。推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。国家应有组织的启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗;并进行职业道德教育，提高物业管理人员的素质，从整体上提升物业的管理水平。同时房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，创名牌物业管理企业，并在政策和资金方面支持物业行业。

3. 建立及完善业主委员会制度，积极发挥其作用。 明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门，并界定其责任、权利与义务，充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。

4. 物业管理企业完善物业管理的架构，进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度，明确管理目标，要加强对员工的技能培训和职业道德的培养，提高员工的素质，进而提升公司的管理水平。以此增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托，开展多种经营和有偿服务，增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上，开展为业主送牛奶，接送小孩上学等特殊服务，以增加公司收入。

物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识，不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。

物业管理相关的法律法规范文第5篇

1物业服务企业消防安全职责流于形式的主要原因

1．1目前消防法律法规的软法性。

《中华人民共和国消防法》第十八条第二款、《浙江省消防条例》第十六条对物业小区的消防安全职责进行了明确的规定，但对物业服务企业不履行相关职责的处理上都是规定责令限期改正，逾期不改正的对有关责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。由于对物业服务企业不落实消防安全管理处罚的弱化，消防监督执法人员对物业服务企业不履行消防安全职责的情况也有些束手无策，使消防监督人员对物业服务企业的检查流于形式。

1．2物业服务企业消防安全管理能力参差不齐

消防安全服务只是物业服务的一部分内容，从实际情况来看，物业服务企业将工作重心放在水电、清洁、绿化等工作上。由于物业服务企业在我国起步较晚，物业服务企业的水平参差不齐，很多物业服务企业不具备消防安全管理能力，在日常监督检查过程中发现，物业消防安全管理人不知道自身消防安全职责，消防控制室值班人员无证上岗，不懂操作等现象十分突出。

1．3消防安全管理经费难以落实

很多物业小区的消防设施损坏，是因为维护经费无法落实而无法整改。在目前物业小区的消防安全管理体制下，消防安全管理经费初期来自开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，后期由物业管理公司向业主或物业使用者收取物业管理费。开发商的维修期限期满后，维修经费在物业管理经费中提取，但由于业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务，拒缴或拖延现象严重，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。

2解决物业服务企业消防安全管理的法律对策

2．1发挥物业监管部门的主导作用．形成部门联合执法的合力

法律能够有效运行，很大程度上是因为法律制裁的威慑作用。因物业服务企业的特殊性，目前消防法律法规体系内对单的罚款条款不适用于物业服务企业，而责令改正、处分、警告的处罚不足以推动物业服务企业严格遵守消防法律法规。在物业小区消防安全管理问题上仅仅依靠消防部门很难解决问题。物业管理的行政主管部门应配合公安消防部门、公安派出所对物业服务企业消防安全行为进行监督检查和工作指导，对于物业消防管理差、存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业，依法取消其经营资格或及时向有关上级部门提出降低或取消经营资质及经营资格的建议，并在物业服务合同备案时，向聘用物业服务企业的单位提出警示或依法不予备案，对违反相关规定，不移交有关设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的，应当依法进行处罚。消防部门应建立物业服务企业消防工作档案，对物业消防管理差，存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业，及时向物业管理的行政主管部门提出降低或者取消经营资质及经营资格的建议。

2．2建立健全物业服务企业行业准入制度，发展专业化的物业企业

物业服务企业在承接业务之前，物业管理部门要联合消防部门对物业服务企业进行考核，考核的内容主要为物业服务企业消防安全管理人、从业人员是否经过培训，是否具备消防安全管理的能力，消防控制室从业人员是否取得从业资格证，消防安全管理经费是否落实等。对考核不达标的。不准承接物业管理工作。通过行业准入制度，发展扶持独立经营、拥有专业人才队伍，具备先进管理和服务经验的物业管理企业，并引入市场公平竞争机制，充分发挥行政监督职能，引导其合法、规范经营。督促物业管理单位建立企业消防安全管理制度，并通过一系列的学习和培训，使物业管理人员增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识。消防部门要对物业服务企业的消防安全问题进行年度考核，每年向物业主管部门通报，对年度存在消防安全违法行为的物业服务企业给予扣分，对本年度存在消防安全违法行为较多的物业服务企业，物业管理部门要对相关物业服务企业降低资质等级或吊销从业资格。

2．3严格落实经费制度，做好物业服务企业