房产纠纷的相关法律
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房产纠纷的相关法律范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房产纠纷的相关法律范文第1篇
关键词：公民权利保障;小产权房;研究
一、小产权房案例分析
深圳是我国的中心城市，该地区一直在不断改革，力争走在其他城市前端。深圳小产权房问题也一直存在，小产权房的数量占城市住房总量的55%，该地区小产权房问题也是多种多样，很具有代表性。深圳小产权房乱建的现象数不胜数，问题日益突显，打乱了市场秩序，阻碍了城市经济的发展。要想实现该地区经济快速发展，就必须在公民权利保障视角下合理的解决小产权房问题，提高房屋的利用率。
二、小产权房的类型
（1）农村集体用地上修建的小产权房。这种类型的小产权房具有以下特点：一是农民会选择在道路两旁修建房屋，交通便利，这种小产权房屋是比较多见的。（2）政府出让的小产权房。目前，政府出让的小产权房数量也不断增多，这部分小产权房在修建的过程中没有按照相关规定进行，房屋不具备任何产权证明。在这样的情况下，政府依旧对外销售此类房屋，导致房屋存在纠纷隐患。
三、公民权利保障视角下解决小产权房问题的必要性
（1）社会发展的需求。事实证明，社会公平公正，人民才能幸福生活，国家才能稳步发展。但是，从人们生活现状来看，很多人根本无力购买房屋。（2）人们生活的需求。对于城市中收入较低的人群来说，因为收入较低，根本无法购买城市住房，只能购买小产权房，如果小产权房可以被法律所认可，这在一定程度维护了购买者的合法权益。
四、公民权利保障视角下小产权房问题解决对策
（1）完善小产权房相关法律法规。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，即便是国家下发相关文件，当地政府也会以各种理由拖延时间。《住宅法》是一部专门解决小产权房问题的法律，1984年，该法律就被归纳到立法部署中，但是该法律至今也没有建立。《住宅法》的核心内容是帮助人们解决小产权房问题，保障人们的合法权利。该法律是从公民权利出发，缓解人们的住房压力，让人们拥有自己的房屋产权。保障公民权利是政府应尽的义务，也是政府必须履行的职责。世界其他国家也在结合实际情况完善本国的法律法规，以保障人们的基本权利。案例：美国是一个民主性国家，美国《住宅法》的核心内容是让所有人都能买得起房子。从1949年至今，美国陆续颁布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解决小产权房问题的对策，更好的保障了人们的住房权。（2）建立并完善小产权房保障体系。社会保障体系也是法律保障的形式之一，只有保障体系不断完善，人们的保障意识才能不断增强。要想完善我国社会保障体系，国家必须结合本国小产权房实际情况合理的制定《保障法》，并认识到加强农村保障体系建设的重要性，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起，推动农村地区经济发展。（3）发挥政府职能。在解决小产权房问题的过程中，政府必须发挥职能，起到一定的引导作用，降低房产纠纷发生的概率。政府应该从公民权利保障视角下来分析问题，解决问题，以更好的保障人民的权利。
结语：如今，小产权房的数量正在不断增多，小产权房问题也日益突显。小产权房问题不仅关系到社会稳定，也关系到城市经济发展和人们的根本权利。要想合理解决小产权房问题，就必须站在公民的视角下，从人们的利益出发，帮助人们解决住房问题，缓解城市住房压力，提高房屋的利用率。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，为了更好的解决小产权房问题，国家必须完善小产权房相关法律法规，保障人们的合法权利。除此之外，国家和政府必须建立并完善小产权房保障体系，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起。
房产纠纷的相关法律范文第2篇
关键词：房地产交易；档案管理；法治观念
中图分类号：G275 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0214－01
随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，加强依法管档的法制观念。
房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。
依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。依法管档的法制观念一是从学习中来，知法才能执法；二是从实践中来，体验胜于感知。
房产纠纷的相关法律范文第3篇
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23
房产纠纷的相关法律范文第4篇
完全不同于上述对“婚姻法解释三”第七条、第十条的消极反应，社会反应的另一面则是对这一司法解释可能导致的社会效果的欢呼与期待。这些热议和争辩、批评和期许，是那样的殷切和沉重，有意无意间有点一厢情愿地赋予了“婚姻法解释三”第七条、第十条过多的社会承载和使命。1．新解释将会起到打击“骗婚”现象的良好社会效果。“骗婚”意指不良女子以对方财产或主要是房产为目标，以结婚为手段的一种婚姻欺诈行为。客观地讲，这种现象不是绝对没有，但在现实中占的比例不会太大，或者少之又少。新解释对打击骗婚现象即使有作用，也不会像人们想象的那么大。所谓“婚姻法解释三”对于房产权属的配置有益于阻止“骗婚”的看法，在相当意义上是一个想象成份居多的伪命题。2．“有助于解决婚姻竞争中的平等问题，保护竞争中的弱者”。这一命题假设:房产权属归购置者所有，觊觎他人房产的另一方在没有获得产权可能的情形下，相当于事实上的“无房”。进而假设，“无房者”即可能与“有房者”具有同等的竞争性。事实上，大多数情形下，无房者没有竞争上的优势。退一步讲，即便房产不是自己的，至少还有一个栖身之所。而无房者只能通过租房，或者暂缓结婚。一个不争的事实是，女性(当然，不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侣。期许“婚姻法解释三”的相关条款能达到解决婚姻竞争中的平等、保护弱者的效果，基本上是不现实的。3．“改变畸形的婚姻观，有利于家庭的稳定”。该看法认为，“现在婚姻过于看重金钱”，“婚姻法解释三”对房产权属的配置，有利于鼓励独立精神，促使婚姻双方共同努力，改变一些受房产挤压以至变形的婚恋观、择偶观。我们当然希望“婚姻法解释三”对房产权属的配置能对社会起积极引导作用，只是这种期待忽略了人性的因素或社会因素可能所具有的影响力量，超出了法律解释可能的负担。必须指出的是，房产是成立婚姻的一个重要要素，但在绝大多数情形下，不会是婚姻的充分条件。4．“有利于男女平等”。该说法假定:婚姻析产的结果是，对方的房子、轿车仅仅是一种暂时的使用。一旦婚姻变故，自己可能会走出家门，一无所得。“谁投资谁受益”的资本原则引入到婚姻或家庭的可能结果之一是，女方也可能购房。婚姻析产或者相应的AA制，可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位，激励女性自尊、自强，这样有利于性别间的平等。
生活的逻辑与“婚姻法解释三”房产权属的限度
婚姻法是私法，婚姻关系为私法法律关系。人们可以通过各种方式，妥当地安排自己的生活。当事人可以选择、处分自己的私权利。可以选择婚姻中的财产(包括房产)为一方或另一方购置，也可以选择共同出资购置。可以选择虽一方购置但通过明示的方式确定为夫妻共有，或者通过赠与的方式为另一方所有。这一立法意旨在“婚姻法解释三”第十条体现得更加明显。对于一方婚前按揭的房产，原则上双方协商。而在协商无果，达不成协议的情形下，“谁按揭，房产归谁”。试图调控或改变具有深厚底蕴的社会传统，法律恐怕力有未逮。美国的“禁酒令”，北京“禁放烟花爆竹”的地方性法规的未成就预期立法效果，即是明证。“唯有进入社会生活的规范，才是活的规范”，“法律规则至少被人普遍地承认并加以遵行，它们才创造团体的秩序”［3］，法律规定不可能轻而易举地改变生活的逻辑。“在当代以及任何其他时代，法的发展重心既不在于立法，也不在于法学或司法判决，而在于社会本身。”［3］现实中已经看见，另一方要求在房产证上加自己的名字，房产“共名”将会成为一种趋势。甚或可能出现以房产“共名”作为双方婚姻成立的一个条件。作为一种规避，现实婚姻中的彩礼转移到婚房上去了。以前是要房子，现在改要彩礼，而且要求涨彩礼的标准。女方要那么多彩礼其实也是买房子，只不过是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解决婚房在一定程度上会成为趋势。“婚姻法解释三”在房产权属上把所有权与出资联系在一起，这在一定程度上可能改变男方提供住房，女方准备生活用品的基本格局。尽管，从夫居仍然是多数人的婚居方式，女方购置房产作为婚房，数量还不是很大。而且，在短期内，预计也不会很大。在“婚姻法解释三”对房产权属作了明确的界分之后，一个可能的趋向是:对于一些经济条件较好的女方也会考虑到购置房产，或者双方共同承担首付，甚至女性承担更多。也可能先租房，经济能力许可时再购房。女性可能更多地走出家庭。传统意义上的女性婚后操劳家务、赡养父母、抚育孩子，男方在家庭劳动中付出较少，这可能也是性别角色的一种必然。然而，财产过分清晰化的一个结果，则是女方要更多地考虑自己的未来。“在现实生活中，夫妻双方共同生活多年之后，承担家务劳动较多的一方，其职业发展和其他方面可能会受到较大的牵制，经济基础和谋生能力相对较弱;而配偶他方则基于对方的奉献和牺牲而获得较大的利益，如学业的进步、事业的发展以及经济地位的提高。”［4］一种假设是:这种与生理或心理相适应的家庭分工，可能会因此而有所改变。
“婚姻法解释三”房产权属条款的真正使命
1．家庭纠纷案件呈逐年增多，离婚率不断攀升。我国第一代独生子女开始进入婚姻期，而随着逐步加快的城市化进程，社会聚合力的弱化，婚姻观念的变化，离婚程序的简化等，离婚率的持续上升成为中国离婚状况发展的大势。在众多离婚者中，年轻人所占的比率越来越大。而且，婚姻不稳定，持续时间较短，有些结婚仅一年左右。闪结闪离的情况增多。民政部2010年社会服务发展统计报告显示:2006年粗离婚率为1．46‰，比上年增加0．09个千分点。2007年粗离婚率为1．59‰，比上年增加了0．13个千分点。2008年粗离婚率为1．71‰，比上年增加0．12个千分点。2009年粗离婚率为1．85‰，比上年增加0．14个千分点。2010年粗离婚率为2．0‰，比上年增加0．15个千分点。从近五年情况看，离婚人数逐年上升，年平均增幅为7．0%［5］。2．离婚财产纠纷的主要指向是房产，高房价是“婚姻法解释三”出台的另一个重要原因之一。自1998年以来，尤其是2003年至2008年的6年间，我国商品住宅销售价格指数呈快速上涨态势。同比指数分别为104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房价指数回落为101．5%，2010年房价同比指数却高为110%［6］。尤其在一线城市，房价与人均收入比远不协调，畸高房价已经成为婚姻不能承受之重。许多人一辈子就围绕一套房子在转，或者说买一套房成为一生的追求。由于子女的经济条件有限，很多父母往往可能倾其毕生的积蓄为自己的子女购买了婚房。不难理解，婚姻中房产的出资者理所当然担心因可能的离异而使其房产流失一半。3．离婚案件中的房产分割，不同程度存在“同案不同判”现象。案件的基本情况、司法中不同标准或习惯，法官的素质，没有努力追求案件处理结果确定性义务等，都可能成为“同案不同判”的重要原因。但不可忽视的一个重要方面是相关法律规定的不明确，操作性不强，或者根本不具备操作性。“同案不同判”无疑会导致司法不确定，有损司法权威，影响司法公信力。“婚姻法解释三”有关房产权属的规定，尤其是第十条关于婚前购置房产的权属分配，为法院离婚中的房产纠纷提供了可操作性的法律依据，有益于规范、统一司法裁断，保障司法公正。4．“婚姻法解释三”还有着着眼未来，有一定的前瞻性的考虑，意图适应市场化或国际化情势下婚姻的可能发展。因为，随着市场经济的发展，自由、平等理念的传播与接纳，权利意识尤其是物权理念的提升与强化将成为不可避免。而且，事实上，对于已经接受了“婚前财产公证”“夫妻AA制”人们而言，“婚姻法解释三”第七条、第十条是他们乐于接受的。“婚姻法解释三”对房产权属的配置无非是财产AA制在房产上的一个具体体现而已。
结语
房产纠纷的相关法律范文第5篇
Q1：王律师，你好！
我在2011年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。”
为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。
不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
