关于物业服务的法律法规

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关于物业服务的法律法规范文第1篇

1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

(六)物业服务收费

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

三、物业管理的立法完善

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。

(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。

(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。

(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统

关于物业服务的法律法规范文第2篇

（一）物业服务费标准偏低

以广西百色市右江区为例，该区物业服务始于

2004年，前期物业服务费由开始时0.3-0.6元/O

不等，随后定价逐步略高，目前最高只为0.9元/O

（高层住宅）。从调研结果看，物业服务企业营运仍处于亏损状态。如某小区近三年建成交付物业服务总建筑面积302315.11O，住房1564套、商铺562间，前期物业服务费为0.9元/O（实收0.85元）。按照行业规范配置管理和服务人员共82名，2015年底业主入住率80%，物业服务费收费率85%，全年物业服务费总收入266.67万元，实际开支物业服务费305.75万元，入不敷出。又如另一小区，总建筑面积68000O，总户数614户，业主入住已10年，入住率达99.9%，物业服务费标准为多层0.5元/O，高层0.65元/O，2015年收费率达98.8%，总收入42.2万元，物业服务从业人员20人，总支出47.85万元，同样入不敷出，不足部分物业服务企业只能通过额外经营予以补充。由此看出，即便是按最高标准且收费率达 100%的物业服务企业，要按标准提供物业服务仍然存在资金缺口，收费标准和收费率都比较低的物业服务企业，更是入不敷出，难以为继。

（二）物业服务费收费困难

存在的主要原因有二：

首先，物业服务水平低，管理不规范。一是物业服务企业管理人员和服务人员素质不高，不专业，物业服务不按规范操作，服务质量欠佳；二是物业服务企业不能按合同约定提供服务，质价不相符；三是物I服务企业没有按规定公布物业服务资金的收支情况，业主消费不明白，由此常常引起业主不满，以致拒绝缴纳物业服务费。

其次，业主物业管理意识淡薄，欠缴、拒缴服务费比较普遍。部分业主对物业管理的认识模糊，认为物业管理可有可无，物业服务的消费观念没有完全树立起来，没有完全理解物业费主要用于居住小区共用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支，保持小区持续并趋于更完善的公共需要，只片面认为自己家中生活设施损坏而物业服务企业不能无偿上门维修，由此不积极缴费。也有部分业主存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不缴纳物业费，认为自己缴纳反而吃亏，所以也效仿着拒缴或者拖欠物业费，这样的风气导致物业服务费收费率降低，进而使物业管理无法正常运行，公用设施设备、公共场地和绿化失修失养，公共秩序不畅。由于如此原因，物业服务费不足，出现物业服务企业不能按规范配置足够人员、降低服务标准等现象，由此反过来使业主以此为由，对物业服务企业不满而欠缴、拒缴物业费，形成恶性循环。

二、解决物业费不足问题的意见建议

充分利用和发挥物业管理行业协会狠抓行业自律，加强从业人员的教育和培训，增强企业抓改革、促发展的活力，提高队伍素质，转变服务理念，增强服务意识，改进落后方式，规范服务行为，提升物业服务水平的基础上，政府及其相关部门以及房地产开发建设单位应当更进一步重视解决和支持物业服务行业的疑难问题，以改革创新发展的理念帮助行业建言献策，扶持行业持续健康发展，使之更好地为社区服务，为构建平安和谐舒适小区做贡献。

（一）在政府层面，加强完善物业管理法规体系，为行业发展增添活力

物业服务行业在完全市场化的进程中，物业服务企业的竞争力日益加剧，由于相关法律法规缺陷，市场调节遇上困难，如不及时进行法律法规和政策的调整，物业服务行业将陷入更为艰辛的困境。为切实维护物业服务行业健康发展，应当在国家层面统一考虑，制（修）订和完善物业管理一系列法律法规和政策规定。

（二）在开发企业层面，建设完备，合理支撑，为物业管理建立保障机制

1.精细设计，建设完备，质量保证，为项目后续管理打好基础

经调研发现，以往的房地产开发，处于重建设轻管理的开发理念，忽视了加强后续管理的设计和投资计划，且开发项目建设质量不过硬，开发项目产品销售结束后，后续的物业管理困难重重。根据《房地产开发经营管理条例》第十六条规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。因此，房地产开发企业应树立全局性和前瞻性观念，在项目规划设计期通盘考虑，投入到位，建设完备，为项目后续管理打好基础。

2.对前期物业足够保障，打牢物业服务基础

前期物业服务关系到商品房楼盘销售的速度，关系到房地产开发企业在消费者和社会中的口碑。如得不到房地产开发企业的足够保障，前期物业将无法达到预期的服务标准和目的。因此，房地产开发企业应当对前期物业进行足够的投入，包括完善基础设施的投入，物业服务人员经费不足的保障，公用部位、公用设施设备维护的保障等，保障前期物业管理和服务全面到位，以鼓励物业服务企业向高标准目标提供服务，优化小区人居环境，给业主留下美好的第一印象，从而在物业管理过程中营造良好的服务关系。

3.遗赠物产，为后续物业管理增添后劲

房地产开发企业应当瞻前顾后，合理支撑，给后续物业管理遗赠物产。所谓遗赠物产，是指房地产开发企业应当将项目总建筑面积的2‰-3‰（大面积2‰，小面积3‰）作为房地产开发企业产权的商品房（住房或商铺），交付给物业服务企业经营管理，补助后续物业管理费用的不足。遗赠物产必须依法登记，依法移交，保值增值，其收益作为激励基金，专用于小区业主物业费缴纳的激励补贴，即对按时缴费的，物业服务企业从此激励基金给予一定比例的补贴，并形成长效激励机制，以此激发业主缴费的积极性。

（三）在物业服务企业层面，挖掘资源，精打细算，确保资金合理使用

1.开源节流，充分利用额外资源

物业服务企业协同与小区业主委员会盘活小区内共用部位可收益性的广告费、占地使用费、租金等资源，扩充物业专项维修资金，弥补物业服务费的不足。同时严格控制支出，精打细算，收支情况定期向业主公示，接受监督。

2.明确措施，坚决依法治理“老赖”问题

对于拒缴、长期欠缴物业费的业主，首先通过小区业主委员会督促追缴；必要情况下，物业服务企业可通过司法途径按程序追缴物业费。业主败诉后仍不缴纳的，由人民法院纳入“黑名单”，并根据2015年5月公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对“老赖”的银行存款、个人住房公积金等财物进行强制执行。

关于物业服务的法律法规范文第3篇

关键词 物业服务 纠纷管理

一、引言

随着房产市场的蓬勃发展，物业服务纠纷近年来呈现高发态势。究其原因，还在于物业管理法制化建设滞后于市场发展。

二、现今物业现状

在很多居民小区，谈及物业，听到的不少都是诟病：地库漫水，屋顶漏水，墙面渗水……诸如此类，住户遇到问题，往往无数次报修，跑断腿，磨破嘴，物业拖上多年不解决的状况则司空见惯。如此这般，小区居民与物业之间的矛盾纠纷时有发生。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，常住人口集聚、中高档住宅区和私家车保有量明显增加，发生在小区业主与物业公司之间的矛盾也日益凸显，且由一般民事纠纷开始向刑事案件发展。

第一，一方面，现行的法律法规已远不能跟上房地产发展和物业管理发展的需要。除实施的国务院《物业管理条例》外，在物业管理发展的10多年中既没有一部完整的国家级行政法规可以遵循，也缺乏具体的实施细则和办法的配套法律文件；另一方面，现行的各项法规政策中缺乏对物业管理公司有效的监督、制裁、约束条款，对于出现问题的物业管理公司，缺乏相应的停业机制、公示制度，在物业管理公司员工伤害业主后一走了之，缺乏相应的保证金制度来保障业主能够有效维权。

第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧其与其他业主以及物业公司之间的矛盾，导致其他业主以不交物业费、物业公司不作为等理由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案，而不接受和解方案，以泄相关业主心中的不平。

第三，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等。

第四，我国目前的物业管理收费制度基本上是以“包干制”为主，业主及业委会无权检查物业公司使用物业费情况，这样容易造成双方信任感不强。 同样，“包干制”的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此。

第五，由于配套设施不全、物业费缴费率低，老旧小区的物业管理成了老大难问题，许多物业公司将其视为烫手山芋，唯恐避之不及。造成老旧小区物业真空的原因有很多：比如开发建设单位重建设、轻物业，项目开发结束就甩手走人；再如一些前期物业公司，在收完头两年的全额物业费后，为了节省成本，就降低服务水平，造成了物业与业主之间的矛盾加深，一旦出现物业费收费率低的情况，就会撤出。

第六，许多业主尚未形成物业消费意识，并不了解物业公司的职责范围，不管是小区开发建设遗留问题，还是应由业主自己负责的问题，最后都会找上物业公司。

三、解决措施

第一，物业公司应该提供优质的服务。对于物业公司而言，提供优质服务是其义务，收取相关费用并赢利是其权利，但前提是把服务做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，对业主的需求置之不理。拥有良好的物业管理，可以说是拥有高品质生活的前提，但由于目前物业管理水平的良莠不齐，接连不断的物业纠纷实在让人头痛。鉴于此，加强行业自律，推进企业诚信建设，提高服务质量，加强外部监管，推进物业管理法制化，规范物业服务企业运作变得至关重要。

第二，完善物业管理招投标制度。应根据实际情况，在国家法律法规框架下，进一步完善物业管理招投标办法的实施细则。对违规行为都要追究法律责任，要有惩罚措施。规范完善的物业管理招投标活动，既有利于保护招投标当事人的合法权益，也有利于促进物业管理市场的公平竞争。

完善物业服务收费管理办法。云南省根据本地区经济发展的规律，在公平、公开原则下，依照我国法律的规定，制定出了适合云南物业管理收费的具体实行办法。

第三，解决物业管理纠纷的途径。目前住宅小区物业管理纠纷主要采用“诉讼”的途径进行解决，按照法定程序处理案件。这不仅耗时、耗钱、处理效果欠佳，同时也增加了人民法院的工作量，占用了公共资源。因此物业管理纠纷解决的多渠道建设迫在眉睫。

第四，应加强小区管理、化解物业纠纷，以图文并茂的形式向广大业主宣传物业管理相关知识。同时，针对房屋装修、公共区域管理、物业服务费等热点问题对社区业主进行耐心解答，对业主提出的投诉问题进行记录，并对现场解决不了的问题进行跟踪解决，切实解决影响住房和城乡建设健康发展的突出问题，为进一步提高人民生活质量，减少纠纷建设作出贡献。

第五，一方面，物业管理要求运用现代管理科学和先进的养护维护技术，为业主提供高效优质的服务，所以从业人员应掌握科学的管理方法和一定的专业技术。提高物业管理从业人员素质，必须加强学习培训。通过定期组织物业从业人员参加专业技能、专业管理知识以及有关法律法规等方面的培训，不断提高物业从业人员的素质和服务水平。另一方面，建立规范业主委员会，发挥业主自治的作用。

四、相关部门建立物管纠纷调处机制

物业管理人员应该突出物业管理行业属地管理，要求有关行政管理部门应当加强对物业管理矛盾纠纷行政调解、司法调解和人民调解的指导和监督，建立物业管理矛盾纠纷调处机制。街道办事处、乡镇政府、居民委员会和村民委员会应当将物业管理矛盾纠纷调处纳入矛盾调处工作内容，人民调解委员会、人民调解小组应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。

对于一些不具备成立业主大会条件或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，可以组成物业管理委员会实施物业管理。根据修订草案，由街道办事处、乡镇政府、居委会、村委会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，可以组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。物业管理委员会的人员组成，应当在小区内显著位置公示

五、物业部门应该明确分工，出台创新管理方式

物业部门应通过立法来明确行政管理与物业管理间的分工，尽可能减少物业管理盲区的出现，让小区管理的方方面面都有“法”可依。政府部门要加强行政管理的力度，物业公司应当在没有法律明确予以支撑的情况下，多思考和出台一些人性化管理和服盏姆绞椒椒ǎ另一方面，还应充分发挥业主自治的热情和作用。

六、加强物业管理

物业公司一旦发现业主违反约定进行施工的，应立即制止并要求其限期整改，严重的应及时到法院，达到对其他业主的警示作用，从而杜绝此类现象的发生。

七、结语

相关人员应该提高业主和物业公司的法治意识，形成自觉守法的良好环境，共同维护小区的和谐。同时也要加强物业管理纠纷，加大管理人员的素质，提高小区的幸福指数。

（作者单位为温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司）

参考文献

[1] 王亚龙，王思琪.中海地产物业策略探析[J].中外企业家，2012（17）.

[2] 张继山，吴思雨.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].河南城物业纠纷问题，2015（05）.

关于物业服务的法律法规范文第4篇

当前，物业服务纠纷案件数量上升的同时也给我国的司法审判机关带来了不小的压力。之所以会给我国的司法审判机关带来压力，是因为物业服务纠纷案件的特殊性决定的。物业纠纷案件具有案件类型多样、涉及的法律关系较为复杂以及多发群体性案件等特征，加之我国关于物业服务行业的相关法律体系不健全，所以说物业服务纠纷案件给我国的司法审判机关带来一定的压力。随着我国《物权法》以及《物业管理条例》的相继出台，我国的司法审判机关在处理物业纠纷案件中己经有了相应的法律依据，为了更好的为司法审判机关提供审理物业服务纠纷案件的杠杆，2009年我国最高人民法院有出台了《物业服务解释》，针对物业服务双方在服务中所处的地位以及法律赋予双方的权力和应该履行的义务作了明确的规定。这样一来，我国的司法审判机关在处理物业服务纠纷案件的时候就不会再有压力，也可以提升我国司法审判机关的办案效率。

通过上面的阐述，我们不难看出《物业服务解释》的出台，对于规范物业服务行业起到了重要作用，也为国家司法机关提供了相应的帮助。《物业服务解释》关于物业服务合同履行的相关法律问题是值得我们研究的，对于进一步规范物业服务业，提升物业服务水平具有重要意义。

一、我国相关法律关于物业服务合同中业主所处的地位与应该履行的义务认定

(一)业主在合同中的主体地位认定

关于业主在物业合同中所处的地位问题，在我国的司法实践当中经常会遇到。许多业主不能认清自身在物业服务合同中所处的地位，大部分业主都会认为自身并非物业服务合同的当事人，因此可以拒绝接受物业服务合同的约束。造成业主产生这样的认识的主要原因在于在订立物业服务合同的过程中，业主并没有直接参与。物业服务合同可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同通常情况下是由建设单位与物业服务企业签订的:而普通的物业合同是由业主委员会与物业服务企业签订，两次合同的签订业主并没有直接参与，因此，业主认为自身并非物业服务合同的当事人，可以不接受物业服务合同的约束。事实上，这种做法是不对的。关于物业服务合同的签订，我国《物业服务管理条例》是有明确规定的，根据我国《物业管理条例》第21条的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时我国《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上我国相关法律规定，我们不难看出业主在物业服务合同中的主体地位。同时，对于普通的物业服务合同，关于业主在合同中的主体地位在《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条中也有明确的阐述。因此，我们业主应该认清自身在物业服务合同中的主体地位，认真行使自身的权利同时也要履行相关法律义务。

(二)业主在物业服务合同中应该履行的义务

1.首先业主有缴纳物业公司服务费的义务

物业公司服务对象的主体就是业主，所以，为了物业公司的正常开销、运转，在物业公司认真履行合同所规定的义务时，我们广大业主就必须缴纳一定的服务费。关于物业服务费的认识不同的学者有其不同的看法。大多数学者认为物业服务费应该包括两个方面:一方面应该是用于处理保修期内业主建筑物基本维护、修缮、整治工作:另一方面应该是在保修期后用于维护公共区域的设施、设备的维护与修缮的费用。具详细的市场调查报告显示，在出现的物业合同纠纷中，大部分都是一些业主在物业公司服务完成后拒绝缴纳服务费而造成的。我国《物业服务解释》第6条明确经过书面催缴后，如果业主没有正当的理由不去缴纳服务费时，或者在规定的期限内还没有缴纳相关服务费用时，物业公司可以像人民法院诉讼，而且人民法院应给予物业公司必要的支持。简单的来说就是业主在接受物业公司的义务服务后，在不正当理由的情况下不缴纳服务费用，人民法院对其是不予以支持的。

2.业主的协助义务

业主的协助义务是指，业主有义务协助物业服务企业实施物业维护、保养与保修的义务。

关于物业服务的法律法规范文第5篇

在城市化飞速发展的今天，物业管理作为一种专业化、企业化的不动产管理模式，已经成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。然而我国尚未形成成熟的物管市场和物管模式，在物业管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我国目前城市物业管理发展现状，全面分析城市物业管理中存在的问题，对完善城市物业管理提出相关建议。

关键词:

物业管理;业主大会;业主委员会

一、我国物业管理的发展现状

伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。

二、我国物业管理的立法现状

我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。

三、我国物业管理中存在的主要问题

(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。

(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。

(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。

四、完善我国物业管理的对策建议

(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。

(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。

(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。

(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。

［参考文献］

［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．

［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．

［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．

［4］董磊．论我国物业管理制度存在的问题及完善对策［D］．东北财经大学硕士学位论文，2006．