房地产企业会计核算

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房地产企业会计核算范文第1篇

关键词：房产企业；会计核算；问题；对策

一、房地产开发企业生产经营的特殊性

1.开发周期长，环节多。房地产开发从选址立项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到正式验收直至销售移交、售后服务，短则几个月，长则几年，前后十几道环节，需要同规划局、土地局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等打交道，其间还需要不同的工种协同作业，属于多步骤生产。各生产步骤之间并无明确的时间或地点界限，因此在会计核算上，不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本，成本的结转期以开发项目的建设周期为准。

2.开发投入大，风险高。房地产开发动辄需要几百万、上千万甚至上亿元的资金。开发过程中可能出现种种风险：由于市政规划调整、地价变化导致土地风险；由于产业政策、银行贷款政策变化导致筹资风险；由于设计、施工质量问题导致成本加大风险等。房地产开发的高投入、高风险，要求在会计工作上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。

3.从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者。

二、房地产企业会计核算存在的问题

1.房地产企业没有独立的会计准则。在新企业会计准则中，有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则，却没有针对房地产行业的专门独立的会计准则。而“投资性房地产”准则只对各企业出租的房地产作出了相应的会计规定，虽然带有普遍性，但在房地产会计中既不占主要地位，占的比重也不大。何况“投资性房地产”也存在着不尽如人意之处。如准则将“资本增值”仅限于土地使用权上，这是颇令人费解的。有些开发商囤积土地，并不进行房屋建造，而是待价而沽，以转卖土地牟利，这本是比炒卖房产更不利于房地产业健康发展的投机行为，准则却把“投资性”界定于此，也是使人质疑的。

2.房地产企业收入确认复杂。房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售，由于其开发的房地产商品周期长，耗资大，房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时，企业仅仅与购房者签订了购房合同，商品房还没有完成建造，不能同时满足收入确认的条件。同时，新准则对不同房地产类型进行明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

3.借款费用资本化不规范。由于房地产开发经营周期长，投资回收期长，资金投入相对集中，通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围，但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时，才能予以资本化。但对房地产企业而言，很难准确确定借款费用资本化的条件，即使能确定，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化，若将其计入财务费用，将会在很大程度上影响当期利润。

4.房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩。房地产企业投入产出的特殊性，在其会计报表中就表现为业绩的大幅度波动。如果只是凭类似于净利润的指标来评价房地产企业的经营状况的话就可能误导企业会计信息的使用者，拥有负的净利润的企业有可能其经营状况良好，其在建工程数量可能很大，开发商品的预售情况也可能很好，其盈利能力可能很强，相反，盈利的房地产企业也可能是危机四伏：大笔的银行借款即将到期却无法偿还，政府对原来的市政规划进行调整带来的地价变化的风险、由于施工质量问题导致的工程赔偿等。所以，现行的企业业绩评价指标并不能够全面、客观的反映房地产企业的综合业绩，在对房地产企业进行业绩评价时，除了分析相关的指标之外，还应该仔细分析企业的现金流量、资质信誉以及资产质量等，同时，报表以外的风险也不容忽视。

三、完善房地产企业会计核算的对策

1.制定一个专门的房地产企业会计准则。既然新企业会计准则中，有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则，就说明企业会计准则是允许存在行业会计准则的。另一方面，考虑到房地产业在国民经济中的重要性及其核算内容的特殊性，从房地产会计的角度，制定一个专门的房地产会计准则是必要的。此外，就现行投资性房地产会计准则规定来说，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。准则将投资性房地产规范为：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。其实寻求资本增值本是投资的目的与特征，也体现这项资产的投资性。如果摒除“资本增值”的投资，就只有出租房地产的单一性质了，又何来投资呢?反观原房地产企业会计制度，本有出租房地产这项业务的规定，不如参照一下，将“投资性房地产准则”改为“出租房地产准则”更为合适。

2.完善房地产企业收入核算。正确确定和应用收入确认标准房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，所收到预售房地产款，只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收合格；房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；收入的金额能够可靠计量时，才能确认销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。同时，房地产企业在某些促销方式下达成的交易，必须判断其真正的交易实质，如售后回租、售后回购方式的房地产销售。

3.完善房地产企业借款费用核算。为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，应将其划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则，将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额

房地产企业会计核算范文第2篇

【关键词】房地产企业 会计核算 问题 对策

房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。新准则中新增了涉及房地产企业会计核算的规范,适时分析房地产企业会计核算的特点,并结合企业自身特点,改进现有的会计核算方法,有助于更好地发挥会计职能。

一、目前房地产企业会计核算应重点关注的问题

由于房地产的开发产品具有单件性,单位价值高、建设周期长、负债经营程度高,同时由于房地产企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施,经营业务内容十分复杂,其经营活动的特殊情况和管理要求使得其会计核算具有一定特殊性。目前房地产企业会计核算应重点关注以下问题:

(一)影响房地产企业的具体准则

新准则体系中涉及房地产核算及处理的准则有:《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》,这些准则分别规范了房地产企业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务等。与房地产直接相关、对其产生重大影响的主要是《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。其中第3号准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式;第15号准则主要规范企业代建的房地产,是规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,两者均给我国房地产企业带来了较大影响。

(二)房地产企业收入确认复杂

《企业会计准则第14号――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准,同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

(三)借款费用资本化不规范

由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。

(四)预售方式下流转税费用核算不合理

当前,房地产企业对预售方式下流转税费进行处理时,一般在进行纳税申报时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费”科目;期末结转时,借记“本年利润”科目,贷记“营业税金及附加”科目,可见,房地产企业一般未充分考虑收入与费用的配比。

(五)房地产企业商品成本与售价不配比

房地产企业一般采用简单的平均成本法,但由于房地产建设周期较长,其成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,且楼层、朝向、结构不同的楼房,其售价相差较大,使得企业在项目建设前期发生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本与售价不配比,经营成果不真实。

二、完善房地产企业会计核算的对策

(一)完善房地产企业收入核算

1.明确房地产销售收入的核算范围

房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产,也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“销售收入”核算范围内,但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。

2.正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件。因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格;房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售。

(二)完善房地产企业借款费用核算

为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额该项目预收款)/Σ(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

(三)完善房地产企业预售方式下流转税费核算

房地产开发企业在预售中所得的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时,借记“应交税费――预交营业税(城建税、印花税等)”科目,贷记“应交税费――应交营业税”科目;收入确认时,再将该部分收入应负担的税费转出,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费――预交营业税”科目,将更能有利于实现收入和税费的配比,也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。

(四)完善房地产企业成本结转核算

1.房地产成本核算对象确定的基本原则

一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可合并为一个成本核算对象;不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该工程项目和各自施工部分为核算对象;对规模较大、工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。

2.引入“权重差异法”

房地产企业可以在实际工作中引入“权重差异法”,根据房地产开发经营的经验对各楼层确定一个成本权重,按总成本和可销售总建筑面积计算加权后的平均成本,以销售楼层的权重乘以平均成本得出单位面积的销售成本,有助于在一定程度上解决房地产企业核算高层建筑时遇到的收入与成本差异大的问题。

3.引入“计划销售价格”

当开发的房屋达到可销售状态时,根据成本、地段、朝向等因素制定销售价格,作为成本分配标准,有助于销售收入与成本之间实现合理配比。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法,季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,从而用倒挤的方法得出销售成本;一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法,销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本,即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。

主要参考文献:

[1]周卫清.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济,2008(10).

房地产企业会计核算范文第3篇

关键词：房地产企业；会计核算；会计准则；企业内控

一、房地产企业会计核算现状及普遍存在的问题

（一）收入过程确认复杂

通常情况下，房地产商品的销售包括两种：事先签订建造合同，根据合同约定进行开发以及自行开发并销售。针对于前者，一般按照建造合同中约定的标准进行收入的确认，这种情况的收入确认相对统一和规范。而对于后者而言，由于其自行开发房地产的耗费巨大，开发周期较长，并且房地产作为一类特殊的商品具有很高的价值性。这些特点决定了房地产商品在销售过程中通常综合使用分期付款与预售等多种复杂的销售方式。销售环节的销售方式多样性使得准确判断商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移就成为了房地产企业会计核算过程中的一项难点。

（二） 房地产企业的前期开发成本与销售收入难以配比。

1、由于房地产开发项目的周期较长，通常一个项目从土地开发到确认收入要经过2至3年甚至甚至更长的时间。而在较长的建设周期过程中所发生的各项费用按照现行企业会计准则及相关会计制度的规定应计入当期费用。这就出现了这样一个在房地产企业普遍存在的问题，即如果房地产开发工程没有完工，即使商品房已经全部完成销售，其预售价款也不能确认为企业当期收入，这就造成了费用与收入相配比者一会计上的基本原则在房地产企业的日常会计核算中无法体现。

2、房地产企业开发项目时的成本核算主题是基于整个工程项目，但在销售过程中，由于户型以及楼层存在差异，商品房的售价也不尽相同，通常一个房地产项目在开发的初始阶段会产生大量的费用支出，但是收入几乎为零。这就造成房地产企业的投入产出比存在巨大的阶段性波动。房地产企业结转成本的方法一般是按照当期竣工的核算对象的总成本比上开发总面积，计算出单位面积造价，进一步得出该期开发项目的总成本。这种成本计算方法本并没有考虑到楼层、户型等区别因素，所以得出的成本指标缺乏可靠性与真实性。以上两方面原因造成房地产企业的当前开发成本与其销售收入难以进行配比。

（三）内部控制缺失

缺乏完善的内控机制，不利于房地产企业会计内控。大多数房地产企业尤其是中小型房地产企业对于会计内控机制建设重视程度不够，相关内控制度也完善，使企业会计制度出现漏洞，核算准确性不高，缺乏制度保证，不利于企业的健康发展，增大企业运营风险。

二、房地产企业完善会计核算的办法与对策

（一）扩大房地产企业的会计信息披露程度

一方面，在房地产企业的信息披露中应该涵盖对土地储备量和成本的披露。由于近年来的土地价格上涨，在房地产企业项目开发的总成本中，土地成本所占比重越来越大。房地产企业所拥有土地储备量与现有土地储备的成本状况共同决定了企业的未来发展水平。但是房地产企业的会计信息使用者往往无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，因此，增大对土地储备量及其成本的披露程度至关重要。另一方面，要不断加强房地产企业相关风险的披露。资金投入大，回报周期长等诸多因素造成房地产行业相对于其他行业而言属于高风险性行业，所以其披露的信息应该涵盖企业的有关风险信息。在企业的报表中应该增加披露风险的信息，例如对房地产企业所面临的政策风险、工程质量风险以及债务违约风险等都应该进行具体说明。

（二）完善对房地产企业借款费用核算

由于房地产开发项目发生的专门借款与项目总成本之间存在着密切联系，所以应该将其划分为间接费用范畴。在会计上，对于借款费用的核算应该遵循配比原则，借款费用成本核算的对象应包括成本累计并没有超过项目预收款且还没有完工的项目。

（三）优化会计科目设置

房地产企业应从自身实际情况出发，综合考虑业务范围、经营规模、电算化水平的因素去设置本企业所需的会计科目。对于规模大，业务涉及面广的企业可以设置全面完整的会计科目体系。而对于规模较小且业务单一，电算化水平较低的企业，则可以在满足日常会计核算的前提下，适当删减一下不常用的会计科目以提高会计核算效率。与此同时，财政部门应建立针对于房地产企业的完善的会计科目体系，通过统一规范的科目设置，加强对企业日常财务活动的监督。

（四）规范收入确定专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。房地产销售环节销售形式的多样性造成了房地产企业收入会计核算的复杂性。在实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。

三、结语

房地产行业作为和百姓日常生活息息相关的领域，其在整个经济运行中所发挥的作用不言而喻。而作为房地产企业日常运营的微观层面，其会计核算方面存在的问题也应受到高度重视，只有完善会计制度设计，将会计核算制度与行业实际情况相结合，完善内部控制，加强会计信息披露，才能使房地产行业走向规范化与有序化，为国民经济发展增添新的动力。

参考文献：

[1]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济，2008（10）.

[2]郭文杰.房地产企业成本核算中应注意的几个问题[J].会计之友， 2007（02）.

房地产企业会计核算范文第4篇

关键词:房地产开发;会计核算;存在的问题;研究对策

如今房地产行业已经具有先导性、基础性、产业相关联度高等鲜明特点。由于房地产在第三产业中所占比重越来越大，其自身是否良好运行、是否可以良性发展，都直接关系着相关产业的发展趋势。房地产行业的发展，与我国国民经济以及各地区的经济发展有着极其紧密的联系。房地产行业同样具有两面性，虽然可以带来巨大利益，但该行业也是一个投资风险大、负债经营度高、建设及设计时间周期长、市场风险高的行业。随着我国近些年房地产企业的蓬勃发展，市场中的房地产企业在规格、结构框架等方面表现出良莠不齐的状况，会计核算等相关工作也暴露出了许多的问题。因此，保证与房地产行业密切相关的会计核算工作是一个十分现实且艰巨的任务。只有更好地完成企业会计结构的构建，才能促进房地产行业健康发展，保证国民经济快速运行。

1房地产企业的整体概述

房地产，其实是房产和地产的总和。房地产开发，是对房屋、土地的开发，以及对房产和土地的综合开发。具体来说，土地的开发，就是房地产开发企业通过合法途径获取土地的使用权利后，先向国家依法缴纳相应的土地使用费，待完成准备工作后，房地产企业就可以对该土地进行开发和使用了。当土地开发完成后，该公司对于处理后的土地有多种获利形式:比如将该土地有偿转让至其他单位，在其中抽取提成或红利，或者可将开发后的土地，留于自己公司，由公司自行完成对土地的房屋开发，之后通过商品的形式，卖给购买者。而房屋的开发，则是房地产公司在已经开发完成后的土地上开发房屋，等开发完成后，将以商品的形式向民众进行出租或者售卖。房产和土地的综合开发，是房地产公司通过合法途径获得土地后，对土地进行合理开发，然后由该公司直接对开发后的土地进行房屋开发。房地产的开发，归根结底是为了更好地完成城市规划。因此，无论是土地开发、房屋开发、还是两者的综合开发，都必须遵循“六统一”的原则，即规划、征地、设计、施工、配套、管理。任何产品的开发均是从规划开始的，房地产也是如此。土地使用、城市布局等都需要进行科学合理的规划，经过可行性方案研究。规划完成后，还需要对当地住户进行征地，完成拆迁任务，并做好安置工作，给予合理的配成，之后还要完成建筑安装、绿化环卫等多个阶段。这些阶段都会运用到大量资金，需要房地产企业投入更多成本，当企业无法承担全部资金时需要向银行贷款，体现了房地产业投入资金多和负债经营度高的特点。以上特点综合起来，会导致市场存有较大风险性，如果开发过程出现差池，或者开发完成后导致房屋积压，无法实现资金灵活运转，就会导致企业陷入绝境，面临巨大的挑战，稍有不慎，甚至导致破产。

2会计核算存在的问题及发展现状

2.1没有较为规范、独立、切实可行的会计准则

虽然从2007年开始，就实行了企业会计准则，但准则中没有针对房地产企业的相对完整、可行、独立的会计准则。因此，房地产企业中的会计核算制度无法完善，而且因为缺乏系统指导和统一规划，导致当前房地产开发企业中的会计核算处于一个十分尴尬的地位。传统老旧的制度已经跟不上时代脚步，暴露出许多问题。如果不按照这些制度去遵守，仅仅执行2007年共同的企业会计准则，就会无视房地产企业本身所具有的特殊性，导致更多不利因素的产生。

2.2会计科目混乱，缺少专用科目

改革开放至今，我国对会计行业进行了多次整顿革新，但是在《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及2007年的会计实施新准则中，都缺少对于房地产企业中会计核算的会计科目及会计核算方法的描述。这是极其不利于房地产企业发展的，会给房地产企业中的会计制度和会计核算准则带来许多不必要的麻烦。随着时代的发展，传统老旧的会计制度已经无法满足房地产企业中会计核算的工作，在没有新制度的情况下，必然会造成许多不必要的误解。虽然在新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些描述，但是依然没有更改早期的会计科目，所以仍存在较大问题。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升缓慢

随着时代的发展，房地产企业由于工程质量建设、政策不完善等原因导致不确定风险性增大，行业风险比其他行业风险更为突出和明显。因此，房地产企业需要在信息披露上重新规划，进行全面改善，努力实现利润的最大化。而这些在相关的政策制度中都没有科学合理规划，也没有明确的约束。

3解决会计核算的几点建议

3.1建立科学合理，适用于房地产开发企业使用的企业体系

虽然我国的会计制度涵盖了许多领域，对于会计的工作流程、会计核算业务均有较为明细的阐述，但是对房地产行业中的会计核算而言，现行的会计制度，包括2007年我国所实施的新准则，都没有给出明确的定位。没有固定清晰的方法、章程、理论作为指导，直接导致了我国房地产开发企业中的会计核算工作无法可依、无据可循。因此，企业在实行权责发生制的前提下，也要结合自身的发展情况，对公司进行合理定位，建立科学、合理、规范化、可实行的会计核算制度，不仅要符合当前国家制定实施的会计制度，还要体现出房地产开发企业本身的特殊性。

3.2优化会计核算框架，完善会计核算制，明确核算中涉及的所有会计科目

任何科目的设置，包括房地产企业在内，在设置对应的会计科目时，要先结合自身实际情况，从实际出发，考虑企业自身的经营规模和当前的经营状况，然后结合会计核算的实际信息化水平，做到客观、全面、有效地设置会计科目。此外，还需要得到国家政策的支持，要制定适合自身企业发展的会计核算准则，明确会计科目及会计核算准则，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3制定科学、有效的收入确认标准，保证标准的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要资深的会计人员对商品进行专业判断，对行业进行合理化评价，并且保证自身的职业素养不被外在因素所侵蚀等等。房地产开发企业中的会计核算工作，需要有专业化的会计人员操作，甚至这些会计人员为注册会计师也不为过。由于涉及资本收入，因此需要有完善的标准和明确的要求，需要考虑到法律和专业两个方面，其中法律要求是基础，专业要求是保障，为企业的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，增加相关评论指标

房地产开发企业想要获取投资者的投资，其中一项最有利的依据就是会计信息。通过会计信息，投资者可以了解企业的规模与能力，公司的发展状况，然后通过数据对比，了解企业的经营状况和之前的经营业绩。因此，好的会计信息，可以加强投资者的投资力度，弥补其余资料上的不足。

参考文献:

［1］袁卓霞.我国房地产开发企业收入核算及其相关问题的研究［D］．首都经济贸易大学，2007.

［2］张新河.房地产开发企业会计核算中的问题及对策［J］．会计师，2012，(01):30－31.

［3］张皓.房地产开发企业会计核算问题研究［J］．中国市场，2016，(12):140－141.

［4］林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探［J］．中国商界(下半月)，2010，(12):64－65.

［5］祝晓辉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨［J］．财经界(学术版)，2011，(09):224.

［6］杜渊.供水企业会计核算存在的问题及改进［J］．现代商业，2012，(08):180.

［7］郭耿霞.试析房地产企业会计核算的问题与对策［J］．时代金融，2012，(11):127－135.

［8］吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨［J］．中国乡镇企业会计，2011，(02):166－167.

房地产企业会计核算范文第5篇

一是成本核算的特殊性。房地产开发企业成本核算方面的特殊性主要表现为核算的复杂性及核算的重复性。就核算的复杂性来讲，房地开发产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容和计算过程也相对复杂。首先，成本项目构成复杂。房地开发产企业的成本包括“开发成本“和“期间成本”。开发成本包括：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。期间成本包括：与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用、与转让房地产有关的税金。其次，成本核算过程复杂。其顺序如下：（1）将开发过程中的费用归集在开发项目的“开发成本”科目中，（2）将“开发成本”合理计算出“在建成本”和“完工成本”，（3）将“完工成本”合理计算出“固定资产”（自用部分）和“开发产品”，（4）将“开发产品”合理计算出“销售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地产开发企业一般是以工程出包的方式进行项目建设，对于规模较大的房地产项目，一般进行分期建设。有的房地开发产企业化整为零，将工程内容零散出包，导致施工单位和施工合同的数量较多，工程款核算的量大而复杂。成本核算的重复性，主要是指房地产开发企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次计算：其一是由于房地产开发项目高投入、高风险性的特点，决定了项目投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计。成本管理部门还要编制工程总预算。其二是在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时核算，这一成本核算行为不是估算，而是按照《会计法》、《企业会计准则》进行真实、完整的会计核算，对项目发生的各项开发费用按期、按成本项目进行分类归集，在结转收入时，再按配比原则结转销售成本。

二是收入核算的特殊性。房地产开发企业的收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、出租商品租金收入等各种收入，其中房屋销售收入是主要收入来源，但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。原因是房地产开发企业开发的商品具有周期长、资金占用量大的特点，房地产开发企业在取得预售许可证后通常采取先收款后交房的预售方式进行销售，交房时间一般是在项目竣工验收合格之后。《企业会计准则》对企业的商品销售收入进行了相关界定，将风险和报酬是否转移作为收入确认的标准，但是不同的房地产企业对风险和报酬转移的把握还存在一定的差异。实际操作中，一般在预售房屋“完工”后确认收入，“完工”的标准按以下三个条件中孰早的原则确定。原则一，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 原则二，开发产品已开始投入使用。原则三，开发产品已取得了初始产权证明。

三是税务处理的特殊性。依照我国税法规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其营业税及附加、土地增值税（预缴）的纳税义务随即产生，所以房地产开发企业应当按照预收款金额进行税金的计算与缴纳，但是不按照这部分预收款进行税金的计提，只是在“应交税金”账户借方中对已缴纳的税款进行反映。一般情况下，房地产开发企业在年末时将满足收入确认条件的预收房款转为企业的销售收入，按照相应的配比原则进行销售税金及附加的计提，然后由会计人员编制会计分录，如此一来，房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中销售收入进行计提的税金数额。根据国税发[2009]31号文，房地产开发企业在企业所得税的计税收入和计税成本方面与其他行业相比，也存在以下特殊性。（1）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。（2）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（3）可以预提以下成本：其一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。其二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。其三，本该向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。