房产法律法规条款
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房产法律法规条款范文第1篇
关键词：税务筹划；企业财务管理；税收政策；合理避税
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
税务筹划是纳税人根据企业经营涉及地现行税收法律法规，以遵守税法为前提条件，通过使用法律赋予纳税人的相关权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”等具体法律法规条文内容，按照企业经营管理的实际需要采取的旨在调整纳税时间、优化纳税机构、减少纳税金额，以有利于自身发展的谋划和对策。税务筹划的主要目的是通过经营行为和会计账务处理等方式完成税务行为，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。税收制度是国家实现财富再分配的主要手段，税收法律法规是国家进行财富分配的工具。从税收法律法规的制定主体和实施主体虽有不同，但都具有强制性、无偿性和固定性的特点。作为一个独立经济组织的企业，从开始成立经营之日起就必须要向国家缴纳各种税金，承担纳税人的义务。企业的纳税人身份是不能改变的，因此，在遵守税收法律法规的基础上，做好税收筹划对于企业的健康发展至关重要。很多企业已经认识到，作为合法经营的企业，照章纳税，完成企业的经济和社会责任是必需的、不能选择的。但何时纳税、缴纳多少税金，相当程度上来说却可以由企业的生产经营状况决定，在有些情况下企业缴纳什么税种，企业也都是有很大的选择余地。
一、我国企业税务筹划的现状
1.税务筹收认识不足，缺乏筹划主动性。目前由于国家的财政政策和税收政策的原因，我国存在国家对企业重复课税的现象。据初步统计，我国企业上缴税款占税前利润的70%，收费项目有375种。而我国绝大多数企业，尤其是国有大中型企业，受投资主体和企业管理制度的影响，对企业税务筹划没有紧迫感，缺乏理性认知，企业管理者往往本身具有政府官员的身份概念，将税务筹划和偷漏税行为相互混淆，最终导致对税务筹划采取审慎态度。而对于数量众多的中小微企业来说，同样由于国家政策的影响，在创业和发展初期，盲目地追求减税和免税，同时财务管理制度薄弱，账目混乱，虽有避税意识，但不具备税务筹划意识和理念，最终陷入偷税漏税的结局。
2.税务筹划尚未上升到价值创造的高度。虽然当前我国企业的税收负担十分沉重，但大部分企业很少能够把税务成本作为业务决策的考虑要素。企业在管理上重点考虑的是市场、产品、客户。财务管理虽然也是重要考虑内容，但主要也是考虑生产成本控制及投融资成本和收益。因此，税务筹划的地位依然较低，对税务筹划对控制成本、影响利润的空间认识不足，很多企业过多围绕在税收优惠政策和抵扣标准进行筹划。
3.筹划着眼点错位，引发涉税风险隐患。从当前部分企业的税务筹划行为看：一是税务筹划的具体目标把握不到位。很多企业在税务筹划时不仔细研究相关法律法规，从法理的角度说，并不是什么税种都可以筹划，不是所有税基内容都可以筹划。二是税务筹划呈现很大的随意性和任意性，时机和环节把握不到位。
二、税务筹划的着眼点
1.税务筹划的重点。在税务筹划前，企业要根据自己的性质和规模准确定位，然后对照国家的相关政策做到对号入座，找准适合自己的“如何享受最低的税率，怎样使税基最小”的税务筹划的思路。要知道，不同企业、不同税种对应的筹划重点是存在较大差别的。比如2012年国家将继续落实提高增值税、营业税起征点等减轻小微企业税费负担的各项政策。实施对小微企业的所得税优惠政策，对年应纳税所得额低于6万元的小微企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。针对这一政策导向，符合条件的企业就应该及时筹划，将企业的财务处理方式和制度向政策对接，合理合法地享受国家的优惠政策，实现减负增收的目的。房产税的筹划思路重点在于税基减少，筹划重点在于可辨认和可识别的固定资产或各类代垫费用在同一经济事务中要实现最大限度的分离，达到降低自有房产入账价值或账面租金收入。另外，税务筹划的重点不宜沉迷优惠政策和抵扣标准等条款。很多企业过度地减少税费的缴交，虽然获得了短期的利益，但这种行为掩盖了企业发展的真实情况，不能体现企业的综合实力，在以后获得政府政策扶持、金融机构融资方面将大受影响，失去发展壮大的机会，反而得不偿失。
2.税务筹划的时机和环节。事先筹划、事中安排、事后总结，最终达到筹划目的。税务筹划是一项应当全面考虑、周密安排和布置的系统性工作。如果没有事先筹划好，经济业务发生、应税收人已经确定、纳税义务已经形成，那么任何试图改变纳税义务、减轻税收负担的努力最终都可能被认定为偷逃税，是不足取的。因而，对纳税义务的超前筹划是税务筹划的关键所在，进行税务筹划应该在纳税义务发生之前或是尚未形成纳税义务的时候进行，必须在经营业务未发生时、收人未取得时先做好筹好安排。诸如，项目可行性研究分析时、预算编制时、业务谈判时、费用先批后用审批时等经济事项执行之前筹划安排。
三、税务筹划的成功基础
一个成功的税务筹划案例必然有许多的成功因子，诸如时间、空间、筹划思路和筹划技巧等等，但都离不开税务筹划人员的丰富知识、信息的敏感触觉以及部门协调有序的合作。因而，信息知识、部门协作是税务筹划成功的先决影响因子，是成功的必要基础。
1.审时度势，深入研究国家的税收政策。税务筹划必须建立在对筹划期对国家相关政策的把握上。例如，2011年闭幕的中央经济工作会议提出，2012年要继续完善结构性减税政策。这一主题已经确定了2012年国家财政政策和税收政策总体方向，作为企业就应该敏锐地把握2012年国家的政策方向。财政部随后宣布，从2012年1月1日起，对我国进出口关税进行部分调整，将对730多种商品实施较低的进口暂定税率，平均税率为4.4%，比最惠国税率低50%以上。针对这种形势，企业在实施税务筹划时可以根据自身的经营产业、经营规模作出顺应政策形势的相应方案，这样就有更大的主动性，取得筹划的效果。
2.加强法律、税务知识信息的积累和研究。税务筹划涉及企业经营的全过程，因此需要多方面的理论知识和实践经验，应该把税务筹划当作一门交叉性、前瞻性学科来对待。企业在税务筹划立项时，首先要使用统计学的原理和方法，对要筹划的税务内容进行分析，确定具体筹划方向。还要运用数学方法和管理学的理论制定筹划过程。在筹划具体实施过程中运用税收知识、会计知识等其他方面的知识，以确保税务筹划的过程管理。不仅要搜集现实的、已经发生的或正在发生的、与进行税务筹划有关的、确切的信息资料，还要搜集未来经济运行过程中可能发生的或将要发生的、与进行税务筹划有关的、不确切的信息资料。因此，丰富的税收、会计和管理知识以及准确、及时的内外部各类信息是税务筹划的成功保障。为此，财务人员要不断丰富并强化自身财会、税务、企管等知识，要主动了解宏观形势、外部市场、法律环境和自身经营状况，增强形势和信息的敏感性。
3.部门协作是成功关键。众所周知，一家企业都是由生产、销售、管理、保障等多部门组成的，成本费用是企业运行每一个环节都必须考虑的，企业各组织部门则都担当着费用的承载主体。税务筹划最终都要落实到费用上，体现在成本中，因此不能离开费用活动而孤立地运作。企业必须使各部门明确，他们都是税收筹划的参与者，部门之间只有密切协作才能保证企业税务筹划活动的正常运行。在企业中，往往是财务部门对部门协作配合的重要意义认识的比较透彻，而非财务部门则往往把税务筹划但做是财务部门的事情，与自己部门无关。为此，财务人员要加强税务筹划的价值创造意义和税务风险的价值损失概念宣传，灌输税务筹划的部门协作重要性；还要加强费用先批后用制、库存物资管理办法、资本性支出管理办法等费用作业的流程化、标准化制度建设，引导部门主动协作并配合税务筹划。
参考文献：
房产法律法规条款范文第2篇
一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品并提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。
2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。
西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。
土地流转亟待制度的完善
据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。
去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融资与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。
在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。
李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”
然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。
如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。
创新土地流转试验新模式
“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。
近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51U49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。
采访中，李教授向记者详细解读了该试验的内容：根据国家现行法律法规对农地的三项要求（土地集体公有制性质不变；土地承包关系不变；土地用途不变）和农民对农地的三项要求（农民对土地在国家和集体层面的货币化社会保障要求；农民利用土地实现生存就业和发展就业的要求；农民利用土地作为商品实现其财产收入的要求），我们的试验提出了建立农地产权比例化市场流转机制的创新思路。这一思路遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，借鉴国有企业划分国有股、企业股和企业全员持股的经验及城镇住房公积金改革的做法，将农地产权（农地承包使用权等）在集体和农民之间按集体占51%、农民占49%的比例分配，然后再市场化流转。
当然，该比例划分不是绝对的，也可借鉴“金股”制度等灵活性处理。“我们主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制（参见图表），最终科学解决人多地少条件下农地产权市场化所产生的社会震荡问题，及农地产权自由进入和退出问题，探索一种集体土地市场化和规模化的新途径。该试验还将对农地产权比例市场流转所需的配套措施，如农民利用土地实现社会保障和就业保障、农地金融支持等方面进行系统性的综合探讨。”李录堂说。
走出土地流转的悖论瓶颈
新西部：李教授，近年来许多研究农村土地股份制、土地流转问题的学者似乎都走入了死胡同，我国土地是公有制形态，在土地所属权问题难以明确的情况下谈土地市场化流转，是否真的可行？
李录堂：现在人们一谈土地市场化，就要首先否定土地集体所有；一谈坚持土地集体公有制，土地似乎就无法市场化。实际上是可以在“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的《宪法》框架内探索出一种新形式的，然后让土地产权比例化自由买卖。也就是说，本着《宪法》为主导，既坚持了土地集体所有制的主体地位，又实现了集体土地市场化，这样，一切问题就都会迎刃而解。
新西部：这就是您最近一直在做的“51U49”式土地集体公有制试验吗？按照您设计的农地产权集体占51%，农民占49%的比例进行自由买卖，会不会致使土地变相私有化呢？
李录堂：这个问题我必须回答，否则总会有人和你一样怀疑的。这决不是变相私有化，为什么？因为从静态看，该“51U49”式土地集体公有制完全符合《宪法》，毋庸赘述。从动态交易过程看，转出或卖出土地的农民，获得了49%的土地货币收入，集体得到了51%的可用于农民将来生存保障和就业保障的货币收入，这部分收入农民会因为永远离开农村而转移接续至城镇社保基金或退休最终拿走。也许有人会据此怀疑这部分正是土地变相私有化所在，其实这是一种误解，是把土地货币化的社会保障理解成了私有化。接下来可以从转入或买进实物性土地者的角度清晰地看到，他所买入的土地产权，他只能占该实物土地产权的49%，集体仍然占该实物性土地产权的51%。也就是说该土地以集体公有为主的格局没有任何改变。因此，不管农地买卖多少次，“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制永远不会变。
新西部：您致力于土地流转研究是基于怎样一种考量？
李录堂：一部分是来自于我的本职和兴趣，另一部分是出于一种悲悯情怀吧。一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品和提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。
新西部：那么当下我们以农地家庭联产承包为基础的农村双层经营制度存在着哪些弊端呢？
李录堂：规模太小。规模小不利于现代科技使用，不利于良种化和机械化，不利于农艺技术与机械技术结合；不利于农业专业化和标准化，不利于农民增产增收，不利于农村劳动力向非农转移；这些弊端显而易见，无需太多的论证。更大的弊端在于产权不清，纠纷不断。
新西部：就您的土地集体所有制流转新形式，听起来十分诱人，目前所遭遇的实践难题有哪些？
李录堂：就农地产权不清而言，农地为集体所有，但其所有的具体内容是什么？是仅仅为实物性的土地，还是土地上的各种具体功能？不清楚。农地集体所有的主体边界在哪里？近年来讨论较多，但无定论。如果有边界，该边界是静态的，还是动态的？几乎没人研究。实行农地集体所有，据此相关法律法规从定性的角度规定集体拥有农地统一经营权，农民拥有农地承包经营使用权，如果把这两种权力都理解为财产权利，那么，它们两者之间是否有科学合理的数量比例关系？仍有待研究。
党的十八届三中全会后，不少人主张土地所有权、承包权和经营权三权分立，同理，这三者之间是否有科学合理的数量比例关系？这三种产权各自的具体内容和功能又是什么？则无人回答。所有这些不清楚、无人回答和待研究的问题，都成为现实中土地纠纷的根源，尤其是成为城镇化过程中农民土地权益被屡屡侵害的根源。我的研究就是试图回答和找到解决这些问题的途径。
新西部：如何真正有效地维护好农民的利益？
李录堂：在一段时间的调查研究中我们发现，农村“两权”抵押贷款试点以来，有的农民可能会面临还不上贷款的问题，他们的承包土地经营权或住房财产权就可能会被出售。这时，农民该向何处去呢？我们提出的“51U49”式改革主张简便易行，农民容易理解实行（目前还在试验中）。此项改革既坚持了土地以集体公有为主，又能实现集体土地市场化，使“两权”抵押融资成为现实，能彻底盘活农村沉睡的土地资本。如果一亩地融资按5000元计算，那么20亿亩耕地就是10万亿元，这对推动农村农业现代化将是多么巨大的力量。
房产法律法规条款范文第3篇
关键词:住房公积金;风险;贷款主体;借款主体
一、制度设计缺陷
住房公积金制度在我国发展多年,在实践中其存在的风险问题日渐显现。
(一)监管机制风险
我国现行的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”,形式上似乎完美,但是实际运作中,房委会是一个虚设机构,加之成员多为政府官员,储户代表比重低,所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一套班子、两块招牌,并非独立的能承担民事责任的法人代表,在中国法律观念较淡漠的环境下,可能在地方或部门利益的驱使下,挤占、截留、挪用职工的公积金存款。
(二)住房公积金的运作模式存在风险
1、委托运作模式存在的风险。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》,住房公积金中心不能从事金融业务,而只能委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。由于委托方公积金管理中心与受托方银行是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽订立了委托合同,仍难以消除在运作过程中产生的利益冲突。
从银行方面来看,这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了公积金的贷款风险;二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收着力不够。
从公积金管理中心来看,公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与公积金管理的中心信息不对称,在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,公积金管理中心对银行进行制约和追究力度也不够。公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付,中心本身并无任何法人资本金,运作的资金都是职工的住房公积金贷款,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险也就只是空话。
2、贷款运作模式存在的风险。这是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。
(1)贷款对象受到限制。住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,但中低收入者收入不稳定,偿债能力不强,严重影响了贷款的安全性。事实上因中低收入阶层没有贷款偿还能力,很少申请贷款。目前公积金贷款者绝大部分是中高收入阶层,贷款者享受的贷款低利率是低利率存款者的一种贡献,造成了事实上的贫帮富。若仅从公积金资金运用的安全性角度看,此现象并不构成风险,但与政策性金融的服务宗旨有差异。
(2)公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄低进低出,封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策,且贷款的期限长,最长可达30年。在贷款期限内,社会经济和金融市场必然会发生变化,比如,发生通货膨胀时,住房公积金将蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。
(3)区域管理产生的矛盾。在住房公积地方化管理原则下,一方面地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性;另一方面,现在大多数公积金贷款实现区域性贷款,即在本区域内缴纳了住房公积金的职工,只有在该区域内买房才能申请贷款,这就阻碍了一个区域的公积金流动,不利于风险分散。
(三)政策和法律风险
我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但相关操作细则还不完善。
1、对受托银行如何协助委托人收贷, 应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束。
2、由于社会住房保障机制还没有建立, 市场上少有廉租房可供租用, 而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住, 维护合同信用, 当借款人无力还贷, 抵押物被处置时, 会产生一些负面影响, 引发社会稳定问题。在这种情况下, 还款的法律约束被软化, 抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解, 这就需要有一套行之有效的具体配套办法与之衔接。
二、贷款主体操作不当
操作风险对贷款业务的影响日益突出,所谓操作风险是指在贷款操作过程中一系列可能的损失,是与业务操作之间关联的风险。操作失败风险一般来源于经办人员、业务流程或管理技术的失败或违规,贯穿于整个贷款发放及回收过程。在没有形成规范化管理的标准体系之前,这种操作风险的发生甚至频繁出现,将直接影响贷款业务的整体发展。
(一)针对政策规定的操作不当
针对政策规定的操作不当表现在公积金管理的相关工作人员职业素质不高和法律法规意识不到位造成的。一是行政领导批条打招呼贷款,或由领导担保不抵押造成风险;二是工作人员操作不当造成风险,如经办贷款的人员在审查贷款的过程中由于审查不过硬,某个环节出现失误,或者由于产权登记部门的工作人员在产权登记过程中出现失误等情况,都会给贷款带来一定的风险。
(二)对物业审查不清带来的操作性风险
1、期房贷款风险。以所购期房作抵押,由开发商提供阶段性担保,是目前各地发放住房贷款,防范房贷风险的有效形式之一。在公积金贷款的过程中,从期房贷款发放开始到住房公积金管理中心取得抵押的《房屋他项权证》、确立抵押权益之前,还存在不小的潜在风险。
当前,由于国家宏观调控政策的影响,在一些地区房地产投资开始回落,同时,由于房价的快速上涨,使得群众的住房购买力受到了较大的影响。
前几年,由于房市处于供需两旺的态势,发生上述楼盘抵押处分的概率极小,目前则不然,供需态势发生较大变化,不确定因素很多,抵押未登记住房公积金贷款潜在风险增大。
2、国家保持对房地产市场重点调控的态势下,一些规模与实力较小的房地产开发公司,在预售情况不好、资金链一旦断裂会形成“半拉子”工程,在建的楼盘无法竣工,预售楼盘无法交付使用,已按揭预售的期房将因不能进行产权登记而使抵押物“悬空”。这是银行和管理中心都不愿看到的结果。
3、房地产市场进入盘整期,如果市场销售不畅,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地产开发项目,将面临贷款到期无法偿还的困境,个人住房公积金贷款不能及时偿还,银行一旦采取措施通过处分抵押土地或在建工程来清偿逾期的项目贷款,那么管理中心对上述抵押项目楼盘所发放的个人住房公积金贷款,由于事前不能办理抵押预登记备案而处于非常被动的地位。
4、期房从预售到竣工交付时间短则半年长则一年以上,只要管理中心未执管按揭贷款住房的《房屋他项权证》,那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期,管理中心就面临无法处分“抵押物”的风险。由此可见,对期房发放按揭贷款的风险远高于现房放贷的风险。
(三)产权产籍审查不清的风险
产权产籍审查不清会出现的风险有:
虚假抵押,贷款人伪造根本不存在的或不是自己的房屋的产权证,骗取贷款。
多头抵押,也称重复抵押,指用同一房产证进行多次抵押。
遗漏共有人抵押,借款人把与别人共有的房屋单独抵押,导致中心与其他产权拥有人发生纠纷而不能处置抵押物。
旧契抵押,房屋产权超过一定期限需要重新登记,过期的房契或产权证没有法律效力。
三、借款主体违约
借贷主体故意引起的风险主要是信用风险。信用风险主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险是否发生取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系。现行的个人住房消费信贷是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的, 信贷部门对个人资信情况了解较少,个人守信意识不强,较难规避个人信用风险。在这种情形下,发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。
1、个人信用信息不全。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长,个人信用制度尚未建立。在个人信用信息残缺不全的条件下,贷款人对贷款人的资信调查评估只能依赖职工所在单位,而单位为其职工出具的资信证明有较大的随意性,有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入,使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的,个人收入常有起伏,并不能完全反映一个人的信用状况,以此作为信用依据,隐含的风险极大。
2、借贷主体违约。被迫违约,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成无法继续按期清偿中心贷款本息造成的违约,它来源于对借款职工未来收入的不确定性和对未来事物发展的不可预见性。造成被迫违约的情况主要有:借款人可能因为疾病、事故等不可抗力因素导致部分或全部丧失劳动能力或失踪、死亡等;借款人要能因从事的行业整体经济效益衰退或就职的单位盈利能力下降、机构改革、人员分流、企业破产等社会因素导致收入下降或无稳定的收入来源,从而无力按期足额偿还贷款。
3、借贷主体理性违约。指当抵押房产价格下跌,其价值波动给借款人造成的价值损失大于职工在该房产上已有的权益积累,意味着借款人放弃还款反而会带来更大利益,出于经济理性,借款人主动违约。在市场经济持续快速发展的同时,社会中的个体会越来越显现其作为“经济人”的性质,在发达市场经济国家已有研究的理性违约现象也会出现。在房价一路走高的情况下,不存在理性违约的问题,但房地产市场供求关系一旦反转,房价不断下跌时,则难保此种情况不会发生。
参考文献:
1、张东,陈柏东.房地产经济学[M].华中科技大学出版社,1998.
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