房地产的资产管理制度
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房地产的资产管理制度范文第1篇
长期以来，国有商业银行的固定资产管理（含在建工程管理，下同）沿袭着“财政部——总行——各级分行”的计划管理体制，即财政部作为主管部门，每年根据国有商业银行的计划需求申请，综合考虑银行业务发展、物价变动及上年度计划执行情况等因素，核批国有商业银行总行当年的固定资产及在建工程购建资金计划。这个计划是指令性指标，不得突破，对国有商业银行固定资产管理提出的是总体要求，即绝对额控制。但这种要求是粗放式的，年度计划的分配、执行及监管、固定资产的日常维护等均需通过银行自身的经济活动得以实现。因此，在银行内部建立健全各项固定资产管理制度是十分必要的。
从纵向上看，固定资产管理遵循“分级管理、授权有限”的原则。与计划的逐层分配相适应，固定资产管理在银行内部实行总行、一级分行（即各省、自治区、直辖市分行）、二级分行（即各地市分行）、三级分行（即各城区、县支行）共四个层次的分级管理体制，各级机构对自身的固定资产管理工作负责，上级机构对下级机构的固定资产管理具有审批、指导、监督、检查的权力。由于财政部的考核以总行为单位，出于管理、控制的需要，固定资产的采购、竣工决算、处置、报废、盘盈、盘亏等审批权限集中于总行。
从横向上看，固定资产管理遵循“集中管理、监督到位”的原则。在各级机构内部，固定资产的管理权集中在财会部门，负责建立健全固定资产管理制度，组织计划的编报、执行和监控，完善固定资产的卡片管理与规范会计核算，监督固定资产的实物管理以及接受稽核部门的监督。行政部门、信息科技部门是固定资产的实物管理部门，负责固定资产的日常维护，完善固定资产的登记备案及领用制度，监督固定资产的使用情况，保证固定资产的安全、完整。固定资产使用部门是固定资产各项业务的终端，负责合理确定固定资产计划需求，妥善使用和保管领用的固定资产，接受财会部门和实物管理部门的监督。
在上述管理体制下，固定资产管理工作的重点主要集中于两个方面：一是科学配置固定资产购建资金资源，合理安排计划指标，强化各项固定资产业务的审批，保证计划管理的有效性；二是加强固定资产的日常管理，确保其账务处理的合规性，真实、准确地反映会计信息。为此，近年来国有商业银行内部陆续出台了一系列固定资产管理制度，如固定资产的投资管理制度、集中采购制度、日常管理制度、处置管理制度、核算制度与内部考核制度等，这些制度形成了较为完整的固定资产管理制度体系，成为内部控制制度体系的重要组成部分。在此前提下，固定资产管理工作基本实现了有章可循，有据可依，事前、事中、事后各环节的控制与监督工作也得到了日益重视和加强，管理的有序性得到了很大提高。
二、固定资产管理工作中存在的问题
目前，国有商业银行根据市场经济需要，正在抓紧进行股份制改造，把建设良好的公司治理机制作为发展目标，因此，提高资产质量与会计信息的真实性和准确性、实现计划管理的有序性和有效性、加强监管检查成为了固定资产管理体制改革的首要要求。由于管理要求的不断细化，以及固定资产管理工作本身的复杂性，一些基于历史原因以及现有体制不完善之处而产生的问题逐步显现出来。
（一）账实不符问题
账实相符是确保会计信息质量真实、准确的基本要求。账实不符主要表现为有账无实、有实无账和账实不匹配。造成账实不符的原因，一是固定资产采购项目的计划指标被挪用，形成固定资产虚列；二是利用“小金库”等账外资金越权违规购建固定资产，但为逃避监管而不入固定资产账或部分入账；三是会计差错，即已报废、盘亏的固定资产未及时进行账务处理。国有商业银行曾在1995年进行了清产核资，在1999年和2000年开展了账外并账检查，相当于在全辖进行了大盘点，规范了固定资产的入账核算，在很大程度上改善了会计信息质量。但由于账实不符问题来源于多年的积累，并未得到根除。
（二）固定资产年度计划执行的偏差问题
固定资产购建资金计划作为上级机构对下级机构进行管理与控制的工具，是指令性指标，必须做到层层负责、不得突破。但一些分行在计划实际执行的过程中，执行的结果与执行的目标出现了偏差，具体表现为超计划执行、计划被挪用、擅自购建新项目、擅自换项目等。由于银行业务本身的特殊性，其资金流入、流出十分频繁，金额十分庞大，因此，正常情况下银行固定资产的购建资金来源也就非常充裕，从而需要指令性计划对固定资产的购建加以控制。上述种种计划执行偏差现象则使计划失去了严肃性与指令性，管理机构的管理意图未被落实，造成了固定资产计划管理的失控，如程度严重时还将影响到银行的正常经营。
（三）房地产未确权问题
国有商业银行要进行股份制改造，要实现上市目标，就必须保证其资产的产权清晰，固定资产中涉及产权问题的项目主要表现是房地产。由于历史上银行办公用地多采用划拨形式、管理制度的松散造成房地产购建资金来源多元化以及办证意识淡薄等原因，银行内部无论是正常入账还是账外并账的一些房地产项目存在房产证、土地使用权证等证照不全的现象，即未做好房地产的确权工作。这些房地产长期归银行使用，虽然不存在第三方对其产权进行要求，但为保证固定资产的安全、完整，这些房地产须补办相关证照，这往往需要一笔不小的税费支出。
（四）基建项目竣工决算造价不完整问题
基建项目的竣工决算代表了基建资金循环的终结，决算造价是基建项目成本的准确反映，是入账原值的确定依据，因此，银行内部都有一套完整的竣工决算审批操作规程。但在实际工作中，经常出现已经办理竣工决算的基建项目仍需要追加投资的现象，主要分为两种情况：一是主观方面的原因，在利益的驱使及基建项目主管机构的干预下，一些独立审计机构违背职业道德，出具虚假的审计报告，掩盖基建项目中存在的或有债务（如税务机构口头承诺的税费减免），将决算造价从表面上控制在批准的预算总投资内，以逃避监管，可一旦或有债务发生，银行必须面临付款问题。二是客观上的原因，近年来，国家逐步推行国有土地使用权有偿使用制度，一些基建项目靠行政划拨方式取得的土地使用权，面临着支付土地出让金的局面，从而需要追加投资。
（五）责任人处罚机制不到位问题
根据固定资产管理制度规定要求，银行应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚。但实际上，这种处罚的权力集中在人事部门，而一些责任人往往现任或曾担任过领导岗位，由于人际关系等因素的影响，对其处罚往往是象征性的，或者根本不处罚，造成一些责任人长期逍遥“法”外，有关制度成为一纸空文，这也是国有企业监管不利的通病。由于责任人的处罚未得到彻底落实，容易造成有关负责人责任意识差，对固定资产的管理工作不重视，结果形成恶性循环，产生更多的违规现象。此外，责任人处罚不到位的问题也影响到了基建项目决算、闲置固定资产处置等业务的审批。近年来，随着银行内部控制制度的完善及三令五申，逐步将固定资产违规现象与有关负责人的职位升迁挂钩，这种情况已有所好转。
（六）闲置固定资产的处置问题
国有商业银行的闲置固定资产是指不需用固定资产，主要表现为闲置房地产及闲置电子设备。闲置固定资产的产生主要源于以下三种因素：一是银行内部流程整合产生的闲置，在进行股份制改造的过程中，国有商业银行纷纷推行“减员增效”措施，甩掉历史包袱，对一些经营效益差、无发展潜力的县支行以下机构进行了撤并，造成了撤并机构房地产闲置；二是科技进步造成固定资产无形损耗而产生的闲置，这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出；三是违规途径产生的闲置，即一些分行通过各种手段逃避总行监管，购建账外固定资产却未实际发生使用效益。这些闲置固定资产属于非生息资产，占用了银行大量资金，需要积极加以盘活处置。在处置的过程中要确保程序的公开、透明，最大限度实现国有资产保值、增值，严防国有资产流失。
三、健全和完善固定资产管理体制的对策
固定资产管理工作之所以会存在上述种种问题，很大程度上来源于历史上长期粗放式管理形成的遗留问题积淀，还有一部分源于现有体制的不完善之处。针对固定资产管理中存在的种种问题，笔者认为，国有商业银行应进一步健全和完善固定资产管理体制，做到“权责分工明确、管理高效有序、过程公开透明、监督检查到位”，具体对策如下：
（一）完善人事约束机制
固定资产管理的各项工作归根到底是由各级机构相关管理人员（即负责人及经办）的活动完成的，因此必须建立起有效的约束机制，以促进管理目标的实现。而目前缺乏有效的约束机制或者约束机制得不到落实的状况是历史原因形成的通病，是产生各种违规现象的症结所在。完善固定资产管理方面的人事约束机制必须受到银行高层的重视与认可，具体措施如：设定固定资产管理工作岗位人员的任职资格，提高管理人员的素质要求，实行竞聘上岗；对管理人员实行目标责任制，定期进行考核，考核结果作为对其发放个人绩效奖金的依据；将固定资产违规现象与管理责任人的职位升迁挂钩，对有关责任人应及时、合理地进行处罚；将固定资产违规现象与责任人所在机构的人事费用、业务费用挂钩，按违规金额的一定比例扣减人事费用、业务费用指标等。
（二）树立年度计划的权威性
在目前的计划管理体制下，年度计划是固定资产管理工作的主线，必须向各级机构树立起年度计划的权威性，防止计划管理扭曲、失控，实现预期目标。各级机构应形成“没有计划、不得执行；执行计划、不得突破；专项计划，不得挪用”的观念；跨年度使用计划，必须重新申请；当年的固定资产投资必须与批准的计划相配套。各级固定资产管理人员应转变思想，切实履行岗位职责，对计划的执行实施认真有效的监控，同时加强固定资产投资项目的预算管理，细化成本控制，科学、合理地申请、安排计划，减少超计划情况的发生。作为处罚措施，对于出现超计划等违规问题的机构，总行可在处罚责任人的同时，按违规金额的一定比例扣减违规机构下一年度计划。
（三）减少管理层次，科学上收固定资产管理权、核算权
管理层次多是固定资产管理工作乃至其他各项工作的共同特点，其弊端在于管理效率低下、风险点分散以及信息不对称带来的监管难度大。目前，国有商业银行纷纷推行机构“扁平化管理”政策，即减少管理层次。在固定资产管理工作上，可以考虑将固定资产的管理权和核算权统一上收至一级分行，由一级分行负责辖内的资本性支出及日常核算等职能，未经一级分行批准，其辖内各机构不能动用固定资产账户对外支付款项，辖内固定资产的入账和计提折旧也全部由一级分行来完成。管理层次的减少将有利于管理目标的实现，提高管理效率，降低管理风险，保证会计信息的真实性、准确性。
（四）实现固定资产管理工作的电算化
由于国有商业银行的固定资产规模庞大，种类繁多，各项管理工作仅靠传统的手工管理、手工统计已远不适应工作要求，必须实现管理工作的电算化，即建立起包括计划管理和核算管理等功能齐备的信息系统，将固定资产的购建、决算、处置、报废、核算等各项业务全部通过系统加以反映，按照管理权上收的原则设置相应系统管理权限，与文件审批流程同步，实现固定资产的电子化管理与实时监控。完善的信息管理系统将有助于银行管理机构实时掌握固定资产信息，提高管理工作的时效性、透明度和效果。同时，在实现核算电算化的前提下，可以取消手工固定资产明细账和总账，有利于减少手工劳动，提高工作效率。
（五）重视固定资产的盘点工作
根据会计制度规定，银行固定资产应定期或每年至少盘点一次。但在实际工作中，固定资产的盘点往往因为人手少、工作任务重而流于形式，这也是账实不符等违规现象长期未被发现、整改的直接原因。因此，固定资产的盘点工作必须认真落实，从小、从细抓起，对发现的账实不符、盘盈、盘亏等历史遗留问题及时进行整改，使资产的安全、完整得到充分保障，提高会计信息质量。
（六）加强固定资产的采购管理
固定资产采购是银行对外付款、发生现金流出的环节，也是逃避计划管理、风险最大的环节。加强固定资产采购管理的具体措施主要有：积极实行集中采购制度，对于大额项目通过招投标方式选择供应商，项目决策通过集体评议，项目效果进行后评价；电子设备、运钞车、业务用车、出纳机具等固定资产可由总行集中采购，后分配至各一级分行，以进一步节约成本、降低风险；对于在建工程要严格落实建设工期，执行投资预算，按期决算并交付使用。
（七）积极盘活闲置固定资产
房地产的资产管理制度范文第2篇
【 关键词】 企业；房地产管理；策略
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
公司作为一家较早涉足房地产开发的优质综合地产运营商，经过十几年的发展，企业内部房地产管理制度基本建立，内部控制工作初具规模。从企业文化建设情况来看，公司的企业使命是“提供优质空间，畅享愉悦人生”，经营理念是“诚信为本，合作共赢”，核心价值观是“追求卓越，回报社会”。这些企业文化为加强企业的凝聚力、统一员工思想、吸引和留住优秀人才等，起到举足轻重的作用。企业文化环境的培养，需要长时间不断的建设和管理层坚定不移的信心，目前公司管理层对此基本都达成了共识。
企业内部房地产是企业经营设施的一部分，同时也是当地房地产市场的一部分，与投资性房地产有本质区别。专门从事房地产开发或投资的企业，其房地产业务本身就是企业的核心产品和主营业务，不属于所提及的企业内部房地产范畴，而是属于投资性房地产范围。投资性房地产所关注的是通过对房地产所有权的买卖而获得的投资性收益。中国的大多数企业在企业内部房地产上的支出，一般视作日常的企业管理费用，很少建立企业内部房地产战略，因为大多数管理者认为，房地产领域非其主营业务，也无需分散注意力到这一层面；另一种情形则是，管理者直接单纯性地投资于房地产，想借中国房地产东风捞上一大笔，而不是把企业内部房地产看作一项战略性资产。
二、企业内部房地产管理的发展历程
企业内部房地产管理，包括财务预算、信息化管理、选址、识别企业新的房地产需求、获取或处置企业内部房地产的活动，其目的是调整企业内部房地产，以符合企业战略获得资产增值。企业内部房地产管理包括物业管理、基础管理、资产管理和成本控制等方面，目的是为了满足作为企业最终使用者的核心业务单元的使用。为了达到股东价值或企业价值最大化的目标，企业会强调某一方面的管理，并且在四种管理观念之间形成平衡，而企业内部房地产管理观念的平衡和变化，会影响企业内部房地产管理在组织内的定位以及地位。企业内部房地产管理在美国的发展历程，经历了物业管理、混业经营、成本管理、支持管理和战略管理等五个阶段。1970 年以前，属于物业管理阶段，美国企业对企业所有的房地产和设施都是以物业管理的理念来管理，企业内部房地产管理的功能就是简单地为企业经营提供服务场所。从 1970 年到 1985 年，属于混业经营阶段，许多美国企业的地产部门是作为独立的运营中心，通常是投资于非主营业务的美国房地产市场而获利；同时，也作为职能部门向公司提供经营所需的办公和生产场所，但与房地产投资相比其重要性是次之的。从 1985 年到 1995 年，属于成本管理阶段，美国企业经历了一场重大的组织重构，不具战略优先权且与核心竞争力不相关的部门被剥离、出售甚至关闭，导致对企业内部房地产下降了需求，而工业房地产市场及写字楼市场供大于求的市场状况使得美国企业掀起了一场降低成本的运动，这一阶段，企业内部房地产管理以成本和效率为导向，以职能部门的角色因素贡献利润。
三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用
（1）留住人才，吸引人才。对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。
（2）提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售。企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提高顾客满意度和顾客忠诚度、构建品牌，具有极其重要的作用。尤其对于超市、宾馆、银行、酒店等服务型和零售型企业来说，通过企业内部房地产管理构筑高效的分销渠道可以产生竞争优势，而且基于顾客价值而选择设计的企业内部房地产有助于可以起到广告的作用，吸引顾客的注意，起到提升顾客体验并促进销售的作用。
（3）降低企业内部房地产的使用成本。要想取得成本最小化，必须根据产品生命周期或市场生命周期以及房地产市场的各种条件，在租赁或购买之间做出正确抉择，而且，还要注意企业内部房地产服务的有效性，即要平衡相关几个方面的关系。
（4）有助于增加股东价值。企业内部房地产并非仅是需要财务人员使出浑身解数控制成本，有效的企业内部房地产战略会放大营销投入的效果，降低劳动力成本或提升员工的劳动生产率和忠诚度，减少企业扩张所受到的约束，更好地向顾客传递产品或服务，以及从企业内部房地产自身的升值而使企业获利，继而使股东价值得到升值；从另一个角度而言，证券市场对一个企业进行评估，公司总部的位置等信息也是一个重要依据，所以说在一定程度上也影响到企业的再融资能力和市场价值。
（5）提高企业核心竞争力。企业内部房地产战略在很大程度上直接影响到企业核心竞争力的开发、完善和发挥，企业内部房地产决定了企业与资源和市场的接近程度，而企业资源的投入使其核心竞争力得以有效实现，企业的市场业绩是企业核心竞争力的具体表现。有些企业在发展阶段会明显感受到，其实现企业目标的能力受到了极大的约束阻碍和束缚，因为稀缺的资源和人才已被其他企业在快速扩张中抢得先机继而占有。
（7）构建企业价值和企业文化，激励组织创新和组织学习。企业内部房地产的位置以及其内部的空间布置，可以反映出一个企业的文化，因为工作地点和工作环境会极大的影响到管理者、员工和顾客的行为，因此企业内部房地产战略最终会转化为构建和加强企业文化的决策
。同时，工作环境设计的优越与否，也会通过影响人的行为来影响企业员工的创新能力和意愿，还会成为促进或抑制员工工作和学习的重要因素，这对于知识型的企业尤其显得特别重要。
四、企业内部房地产管理部门设置策略
当企业的发展是跨区域或跨国型，其物业多而种类不同时，没有专业的企业内部房地产部门进行管理是不利于公司发展的。房地产管理部门将整个企业的企业内部房地产管理职能集中到一起，可以为每一项企业内部房地产购买提供专家支持以更好地配合企业扩张或收缩，可以有效地利用信息并分摊收集房地产信息的成本，可以在谈判中获得优势，还可以在房地
产管理上获得范围经济。企业内部房地产管理部门可以采取以下的策略：
（1）建立企业内部房地产信息系统。要想制定正确的企业内部房地产战略，必须要有全面而准确的企业内部房地产信息。企业必须全面掌握这样一些数据：在什么位置拥有多少房地产，这些房地产如何在使用，有多少员工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企业要重新选址，就可以利用企业内部房地产信息系统迅速做出最佳的决策。
（2）与房地产服务供应商结成战略联盟。
部分企业内部房地产管理职能的外包目前是一个大的趋势。仲量联行、戴德梁行等国际化的专业房地产服务供应商拥有高覆盖率的分支机构和大量的房地产专家，可以向企业提供精确动态的房地产信息，高效率地配合企业的扩张或市场进入。但有一点值得注意，在企业扩张前期就把企业内部房地产业务外包，对于泄露企业战略意图给竞争对手是有较高风险的，而且在整个外包的过程中，要保证企业内部房地产的供应商能理解并认同企业的使命、目标和战略，以保证高效率的同时有效性。因此，供应商与企业不同层次的交流是很有必要的。
（3）企业内部房地产管理必须符合企业战略。例如，肯德基根据其发展战略，负责对各地区的新店进行精心选址，然后再授权经营。虽然世界各国的市场都是在不断地变化，虽然各个国家的市场环境都存在这样或那样的差别，但是肯德基通过统一的企业内部房地产战略，协同其它营销策略，形成了其自身的核心竞争力。
（4）力求达到企业内部各部门协调统一。企业内部房地产的决策，往往会关联到人力资源、生产、营销和财务等等，因此企业内部房地产管理者要起到整合平衡各方面利益的作用。纵观国外企业的企业内部房地产管理实践，企业内部房地产管理地位不会突然飙升，即最初阶段的企业内部房地产管理者与企业总经理之间一般会间隔三层以上的管理层级。企业内部房地产管理者一般是没有权力要求企业其他部门来按照他的指示进行行动的，由此可见，企业内部房地产战略的执行需要得到企业高层管理者的支持与参与，也可以将企业内部房地产管理流程整合到财务管理制度中去，从而确立企业内部房地产管理部门的合理地位。同时，在企业内部房地产管理实践中出现的一种方法也是可以借鉴的，即把企业内部房地产部门作为一个利润实体，其他部门每年向其支付固定的费用。结果是其他部门为了节约成本，会主动将企业内部房地产部门纳入每一项企业内部房地产交易，但需要解决的是如何考核企业内部房地产部门的绩效，并保证其服务的质量。
（5）形成合理的的企业内部房地产决策流程。尽管大多数房地产决策一般是由专家根据经验进行决策，但是一个可靠的企业内部房地产管理应该是有合理流程导向的，必须以流程的形式将企业内部房地产决策进行制度化，并且这一流程应该是长期稳定的，可以不断重复地使用，即使是不同的人只要原则性地正确坚持遵循这一流程也应该做出相同的决策。当然，再好的流程也需要根据外界环境的变化而不断地加以完善，才不至于有失偏颇。
参 考 文 献
房地产的资产管理制度范文第3篇
【关键词】房地产；审计；偷税漏税；误区
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
[1]金龙.注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险[J].财经界（学术），2010，（10）：92-93.
房地产的资产管理制度范文第4篇
关键词：国有资产管理 存在问题 解决对策
一、消防国有资产管理问题的表现
（一）产权意识模糊导致资产收益单位化
根据我国法律，国有资产是指国家依法取得的财产及由国家资本金投入、资产收益或接受馈赠而取得的财产。根据这一概念，国家才是国有资产的真正所有人。根据武消[2009]161号《中国人民武装警察消防部队资产管理暂行规定》第三十二条“消防部队资产产权登记，是指消防部队各级资产主管部门代表国家，依法确认国家对消防部队资产的所有权和单位对资产的占有、使用、管理权的行为。消防部队资产产权登记，分为占有产权登记、变动产权登记和注销产权登记，并实行年度检查制度”的规定，消防部队仅是代表国家占有、使用、管理资产，行使占有、使用和管理的权能，而不是行使所有（享有）权能，并不是真正的所有权人，真正的所有者仍是国家。然而在实际操作过程中，部队长期根据“谁购建、谁使用、谁所有”的原则来界定资产的所有权与使用权，但这一原则往往被断章取义为“谁使用、谁所有”，因此所有权（享有权）与占有权就被混淆。另外1991年5月27日总参谋部、总政治部、总后勤部联合印发的《军队房地产经营管理规定》规定“部队有权对军队房地产进行出租、出让、互换、互建、合建以及转让土地使用权”，这一规定隐含的原则或逻辑就是“占有权等同所有权”。因此，消防部队利用地方财政投入资金购建的资产就顺理成章的成了消防部队所有的资产，即使是地方政府“交钥匙”工程的房地产，也因为消防部队是唯一占有、使用者，自然而然地也就成了唯一所有者，房地产登记证书的产权所有人也就成了消防部队，而真正作为所有者的国家产权则被虚置，国家或地方政府的权利就被无形剥夺。由此，衍生出了以下三个方面问题：
1、资产收益分配问题
根据《中国人民武装警察消防部队会计基础工作规范》第八十六条“预算外经费实行‘收支两条线’管理，收入纳入单位财务部门统一管理，按照规定科目和内容组织核算，严禁收入不入账或者转移隐匿收入，开支纳入单位年度预算统一安排，按照规定转入有关预算科目列支”的规定，消防部队组织的资产收益完全自行留用。房地产转让收入、房地产换建合建收入、房地产出租收入以及装备报废转让收入、对外教育培训收入，完全不需向上级或地方财政缴纳，而作为真正的实际所有者--国家或地方政府则无半分收益。所谓的“收支两条线”也变成了“收支一条线”，不是财政收单位支，而是单位收单位支。
2、非经营性资产转经营性资产的问题
近年来，为了适应部队现代化、正规化的需求，为了满足灭火战斗与训练的需要，消防部队大部分异地重建了新的营房营院。自然，部队就产生了很多闲置的房地产。由于部队享有完全资产收益权，很多消防部队就会将原先的房地产转向市场出租谋求收益。此时，如果监管不到位，有的单位难免会产生强烈的投资欲望。如建营房营院时以建店面的方式替代围墙，建内部招待所时贪大求全地将招待所建成高级宾馆饭店对外营业；建卫生所时将卫生所建成大医院，建培训基地时则建成各项功能齐全的社会型大学。重复建设、浪费资金的现象随之而生。
3、资产处置存在不确定因素的问题
如果将地方财政投入建设的房地产的所有权归消防部队的话，消防部队必然可以根据总参谋部、总政治部、总后勤部联合印发的《军队房地产经营管理规定》的规定，有权对军队房地产进行出租、出让、互换、互建、合建以及转让土地使用权。但在实际操作中，要将闲置的房地产出让、或转让土地使用权，地方政府一定会干预，因为他们才是真正的所有权人，消防部队只不过是占有及使用人而已，即使消防部队是名义上的产权登记人。另外地方政府如要征用部队营房营院，不仅不会给予消防部队任何补偿，还有可能让消防部队短暂性居无定所。
（二）消防部队资产管理仍然停留在“就资产而论资产”层面，仅局限于实物资产的统计核算
近年来，消防部队在实物资产管理方面做了很多改进的工作，而且也起得了相当大的成效。如网络版的《资产管理系统》启用，使得各单位的资产档案更加完善、资产管理行为更加规范、资产处置程序更易到位、资产统计数据更为准确。再如实行资产预算管理，有效减少了资产配置标准执行不力、配置不公、资产闲置浪费、使用效率低下、资产占用信息不对称的现象。但这些改进措施并没有彻底解决问题，资产管理制度仍不健全，管理手段和方法仍不成熟，主要存在以下三个问题：
1、资产购建及保养问题
首先是资产购建的必要性及针对性问题。消防部队是养兵千日、用兵千日，各级指战员24小时处于战备状态，因此消防装备的数量、质量及效能对提高部队灭火救援能力的指标意义非常重大。同时，随着地方经济及新型技术的发展，城市化建设日新月异，高端楼盘、密集型商业、金融大街遍地开花，生产高精尖技术设备、零部件的厂房漫山遍野。如果说军人个人素质是部队作战能力第一道生命线的话，那么资产购建就是提升部队战斗力的第二道生命线。然而实践中，消防部队资产装备购建并不完全是根据部队的实际需要，有的是上级配发，资产装备种类与实际需要脱节；有的是上级统一指标，资产装备数量与实际需要不符；有的是基于出政绩、搞形象工程的需要，追求“高大上”，难以运用于实践，等等。其次是“重建轻管”的问题。“重建轻管”一直是摆在消防部队的“老大难”问题，不懂管、不会管的现象比比皆是，真正技术层面的管理人才少之又少。在消防装备管理使用方面，缺少懂操作、善保养、会维修的人才。对于技术先进的消防装备，如果平时不懂保养、不懂检查维修甚至战时操作不当，高精尖装备就会变成一堆废铁，还谈什么资产保值增值呢？近年来，公安部消防局已经注意到了这个问题，在全国消防部队开展了消防装备技师培训。然而基于消防部队的编制及流动性限制，消防装备技师无论是从数量上还是从质量上都难于满足工作需要。
2、后勤管理人员编制与资产管理任务不对称，导致资产管理工作虎头蛇尾
按照部队资产管理工作规程，单位资产管理部门（在支队一级，资产管理部门归属于军需装备科）全面负责单位资产的管理工作，包含资产记账、处置、评估、检查清点、资产维修、资产分析、资产预算编报、上级交办事宜等方方面面。另外，军需装备科还需参与消防装备采购、库存物资（含粮秣被装及消防装备）领取保管与发放、营房营院维修与绿化、闲置资产租赁。仅就消防装备而言，为了适应地方经济的发展及灭火作战需要，有的支队级单位每年采购消防装备就数以亿计，库存消防器材每年高达三、四千万元。然而一个省会城市的支队级单位军需装备科却仅有五个编制人员，巨大的工作量只能让他们不堪重负，被动应付。
3、库存物资与固定资产没有严格从概念上加以区分，会计在账务处理时易产生误区
从概念上来讲，库存物资与固定资产存在重叠部分。库存物资是指战略物资、战役储备物资和战术储备物资，从狭义角度来说，是指单位大宗购入验收入库，为保障日常业务陆续耗用需要的实物资产；固定资产是指一般设备在500元以上、专用设备在800元以上且使用年限为一年以上的实物资产，或单价不足规定标准但使用时间在一年以上的大批同类实物资产。从中可以看出，固定资产可能是库存物资，库存物资也可能是固定资产，而且部队所有相关书籍均没有对重叠部分进行相关说明。这样，进行账务处理时，会计人员就有可能产生疑惑，不知资产应记入固定资产还是库存物资。另外，消防部队会计账务管理系统地方账套并未设库存物资科目，而消防装备购置用的全是地方经费，新购消防装备入库后，记入什么科目也是让人迷雾重重，一头雾水。
二、解决问题的对策
（一）以《行政单位国有资产管理暂行办法》及《事业单位国有资产管理暂行办法》为基本依据和指导规范，明析产权和利益分配
1984年财政部、公安部《关于上划公安边防消防警卫部队有关经费的通知》明确指出消防部队经费由两部分组成：一部分为部队行政经费（现称消防部队经费），为人员生活费及公用经费，由中央财政保障；另一部分为消防部队业务经费（现称地方消防经费），主要为办公、灭火战斗、训练、消防装备购置及基本建设经费等，由地方财政提供。根据这个规定，地方财政是消防部队资产的主要来源之一，消防部队所持有的资产是行政事业性资产，具有公共产权的特性，只能以服务为根本目标，而不应以营利为目的。另外，法律监管应成为国有资产的普遍方式，但目前我国尚无一条法律规定消防部队哪些财产归中央所有，哪些财产归地方所有，哪些财产规定军队所有。因此消防部队资产管理必须依据以上“两个办法”。基于“两个办法”、资产消防部队国有资产的非经营性和无偿占有性的性质及建设服务性政府、依法行政、依法理财和客观要求，按照“谁投资、谁享有产权”的原则，可以将资产的所有权与使用权剥离，对国有资产所有权进行清晰界定。这样，既保证国家是部队国有资产的真正所有者，由财政部门代表国家来履行所有者职责，并充分享有资产的的收益权与处置权，同时又确保消防部队对本单位资产享有占有使用权，利用国有资产来完成各项消防事业建设及灭火作战任务，并担负起维护占有使用资产的安全完整和有效使用的责任。
既然产权归财政部门享有，并且资产的收益权与处置权均归财政部门所有，那么，消防部队依据“两个办法”占有、使用、管理资产便顺理成章。“两个办法”对资产的处置与收益也作了明确规定，如：《行政单位国有资产管理暂行办法》明确规定行政单位拟将占有、使用国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准，未经批准不得对外出租、出借；《事业单位国有资产管理暂行办法》规定事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借、担保的，由主管部门审核同意后，报同级财政部门审批，并实行专项管理。“两个办法”同时明确规定行政事业性国有资产出租、出借收入以及处置变价收入和残值收入，按照政府非税收入管理规定，实行“收支两条线”管理。
理顺了产权、占有权、使用权、处置权及收益权之间的关系，资产处置收益均归财政部门，非经营性资产转经营性资产的问题、偷换“对外有偿服务”概念的问题就会迎刃而解，因为部队没有了资产收益权，没有利益驱动，就只能专心于“服务”。
（二）优化资产购置程序，强化资产绩效管理
1、建立资产购建论证机制
消防部队资产是提升部队战斗力的物质基础。如何从城市规划与发展着手，用战略眼光进行谋局布篇，根据地方灭火救援需要把好经费投向投量关，用有限的经费购建必需的武器装备，使它们适应城市功能，满足灭火战斗的需求，全面提升部队战斗力，这是一项十分重要的工作。做好这项工作，不仅需要资产管理部门核实资产存量，需要业务部门提交资产购置计划，更需要在灭火救援作战及训练方面有影响力的技术人员论证资产购置的必要性，确保部队资产适应作战的需要。因此，各级消防部队应组建资产购建专家论证小组，在每年年初编制单位预算时对资产购建的必须性进行科学论证，深入调查勘察，全面分析研究，权衡利弊得失，从而为党委、首长科学决策提供依据，确保资产购建的经济效益及军事效益。
2、加强物资计划管理，强化物资需求控制，推行“阳光采购”机制
根据部队年度事业任务测算资产购建需求，把计划贯穿于物资的采购、发放、消耗、储备的全过程，突出计划的严肃性和实效性，用计划约束采购，从源头上遏制乱采购现象。推行“阳光采购”，建立完整的供货渠道评估机制，对供货单位进行动态管理，定期对供货单位资格进行审查。坚持“公开”“公平”“公正”的原则，通过招标采购，做到货比三家，择优采购，在同等价格的情况下比质量，同等质量比信誉，整个采购过程实行“阳光采购”。对于大宗物资采购必须委托依法取得资质的招标机构承办招标业务，确保采购的合法性。
（三）增加装备器材技术人员编制，突出资产管理效益
1、在中队一级增设一名管理消防装备的技术干部
按照目前消防部队建制，中队一般设了中队长、指导员、副中队长及排长四个编制，尚无专门负责消防装备管理的技术人才编制，虽然在中队设立了装备技术，但由于他们均由士官构成，存在流动性强及服役年限短的缺陷，队伍非常不稳定。另外，消防部队装备器材主要集中在中队。所以，必须在中队增设干部技术人才编制，对消防装备器材进行日常维修保养及改良，确保消防装备器材处于良好的工作状态，确保资产的保值增值及资产使用管理效益。
2、在支队一级增设一名专门管理消防装备仓库的技术干部
确保仓库装备安全完整、状态良好；同时按需向领导上报资产调配调拨计划，确保资产存在的价值。
（四）正确界定固定资产与库存物资的概念
当固定资产与库存物资分类出现重叠时，应全部记入“库存物资”会计分录，即使入库的物资也符合“固定资产”的概念；当新增添的资产不需入库而直接配置使用时，如果符合“固定资产”的概念，则记入“固定资产”分录。如本级自筹物资会计处理方法为：本级自筹物资入库，借记“库存物资”，贷记“银行存款”或“现金”；入库物资出库并配置使用时，如果配置物资符合“固定资产”概念，则借记“××经费”，贷记“库存物资”，同时另记一笔分录，借记“固定资产”，贷记“固定资产基金”。上级调拨物资会计处理方法为：上级调拨物资入库，借记“库存物资”，贷记“实物供应基金”；入库物资出库并配置使用时，如果配置物资符合“固定资产”概念，则借记“实物供应基金”，贷记“库存物资”，同时另记一笔分录，借记“固定资产”，贷记“固定资产基金”。只有这样，才能准确核算固定资产与库存物资。
参考文献：
房地产的资产管理制度范文第5篇
摘要：如今的房地产开发的飞速发展，而其带来的可持续问题日益严峻。阐述了房地产可持续发展的现状，分析了中国房地产业发展过程中存在的主要问题，提出了在实现房地产可持续发展的具体措施。
关键词：房地产开发；可持续；发展；现状
1房地产开发中可持续发展现状概述
房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。但近年来，一些城市房价的急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一个关心我国经济健康成长的人十分担忧。目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，多数人认为，中国房地产市场已经出现了明显的泡沫，必须加以调控。
而当今房地产可持续问题具体表现为：
(1)资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。当年的“开发区热”和“房地产热”时全国形形的开发区达上万个，规划占地1，5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
(2)商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。截止到2005年底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6，5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但从总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
(3)房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的7帆左右。而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
(4)房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
房地产业与国民经济其他行业有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。但是，作为优先发展行业必须具备这些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来。我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求，忽视了这些条件，结果造成了大量资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律。
2房地产可持续发展策略
2.1合理政府调控
我国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件，而抑制当前房价的过高过快增长，则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。合理调控房价，抑制房价过高过快增长，建立住房保障制度，解决多数人的住房问题是中国政府当前面临的重大任务，政府首先该做好自身定位，对应该由政府来建立的中低收入居民住房保障体系，应加快步伐尽早建立，以减轻商品房市场的涨价压力；同时，政府还应加强对中、高档商品房市场监管，杜绝开发商挤占普通品房及廉租房土地的不法现象。政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，抑制房价过高过快增长，保证房地产市场的长远健康发展。
2.2规范土地市场、促进可持续发展
目前我国已进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新韵发展阶段。人口众多、资源相对不足的基本国情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来我国的土地市场建设取得了明显成效，积累了一些宝贵的经验。同时，我们也清醒地看到，我国土地市场建设距离充分发挥市场配置资源的基础性作用还有相当大的差距，政府的宏观调控还需要改进和完善，土地产权保护制度还存在缺陷，相关配套改革还比较滞后。这些都有待在今后的工作中进一步研究解决。
党的十六大明确提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。党的十六大为土地市场建设进一步指明了方向。培育规范土地市场：一是必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。建设用地供应优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设。二是必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。三是必须坚持依法行政，加强对土地市场的规范。全面推行依法行政，严肃查处土地违法案件。四是必须坚持与时俱进，推进制度创新。在运用好行政手段的同时，注重发挥经济和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地、非法批准征地占地、低价出让土地等行为，纳入了刑法处罚。按照尊重农民土地财产权和维护农民土地合法权益的思路，开展了农民集体建设用地流转和征地制度改革试点。培育规范土地市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分，同时也是房地产市场能够良性、健康、有序发展的重要保证，是实现房地产业可持续发展的必然途径。
2.3重视环境保护，维护生态平衡
可持续发展的核心是生态的可持续性。社区生态系统是在自然生态系统的基础上通过房地产开发建设而形成人工生态系统。因此，处理好这个系统的基本问题就在于处理好人、自然与技术之间的关系。房地产开发应当顺应自然，在遵循自然规律的基础上为人服务，技术是人与自然发生关系的中介。
房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的生态观念。在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，应在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料的使用。第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又能节约能源和改善环境的目的。第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带和绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住环境。
