购房相关法律法规
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购房相关法律法规范文第1篇
房地产交易的特点及管理
房地产交易特点
房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。
房屋交易过程中存在风险的房屋
房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。
房地产交易中的风险
与开发商交易中的风险
对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。
房地产中介交易风险
一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。
购买者缺乏相应的法律知识
购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。
房地产交易中的风险管理对策
完善房地产法律法规
完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。
建立房地产市场信息体系
伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。
加大工作人员培训力度
房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强企业文化建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。
实施稳健的政府调控政策
经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。
购房相关法律法规范文第2篇
【关键词】 房地产交易 权属管理 实践研究
1 引言
近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场得到了突飞猛进的发展，已经成为中国经济的支柱型产业，在国家经济与社会和谐等方面起着极为重要的作用。但是，由于相关规章制度和交易管理体系等方面的原因，我国房地产交易与权属管理还存在不少缺陷，给房地产市场的规划化发展带来极大的影响。包括权属登记、房产销售、房屋租赁、房产评估、市场管理等等，在管理法规、政策建设等方面都明显滞后。如何规划房地产交易行为，加强房地产权属管理，成为房地产市场健康发展的关键。下面，本文从房地产交易与权属管理的实践工作出发，就房地产交易与权属管理中的一些问题进行探讨，并提出一些合理化的建议。
2 房地产交易与权属管理存在的问题
2.1 房地产交易管理存在的问题
在房地产交易中，质量、成本信息不对称现象极为严重，极有可能影响房地产交易的公平与公正原则。这种现象，一方面购房者可能会支付过高的价格，售房者牟取超常的利润，另一方面可能会出现劣币驱逐良币使房地产市场走向衰落。当前，这种信息不对称现象，在房地产市场中已经显现出极大的负面影响。在房地产交易中，开发商掌握了房地产商品的所有信息，在销售之前通过广告宣传媒体吹嘘自己的楼盘并一些诱导性信息，再加上当前期房交易占据极大的比例，购房者所看到的仅是渲染图、模型、样板房和一些描述信息，而不能看到真实的商品房本身。这种明显的信息不对称现象，根本无法使消费者得到真实可靠的产品信息，甚至还有故意炒作、夸大效果等现象更造成错误的诱导。此外，房产中介的存在， 更加深了信息不对称与房地产交易中的利益冲突，一方面是销售者与房产中介之间的信息不对称和利益冲突，另一方面是房产中介与购房者之间的信息不对称和利益冲突，这些冲突更加重了房地产交易管理问题。
2.2 房地产权属管理存在的问题
当前，我国房地产权属管理的法律依据主要存在于一些民事法律法规之中，这些法律法规并不够完善，甚至在相关法律法规的理解上还不统一。此外，房地产权属管理中，权属登记、档案管理等也存在多头行政、机构复杂的现象。目前我国房地产权属登记与管理一般由房管部门市场处、权属处登记与管理，在竣工前的买卖、租赁、抵押等权属管理纳入市场行为由市场处管理，竣工后的买卖、抵押、租赁等则由权属管理部门负责，在操作上、管理体制上，极容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了权属审查方面的严密性与安全性，影响了权属管理的权威与公信能力。此外，权属登记的效力不统一问题，也是权属管理中的一个重要问题，存在对抗主义、生效主义方面的冲突。
3 房地产交易与权属管理规范化策略
3.1 房地产交易管理规范化策略
在房地产交易过程中，房地产开发商、房地产中介、售房者都有着社会责任，但在社会责任的履行上却往往因为个人利益原因而故意忽视自身的社会责任，尤其是社会诚信问题。当前房地产交易中，有消费者购房交纳保证金的制度，如果消费者不购房退出交易则保证金不返还，但对于房地产开发商、房地产中介、售房者却没有类似的约束，难以对消费者的权益进行有效的保护，应当也建立起基于售房者的保证金制度，一旦出现诚信问题可以利用保证金来赔偿消费者，建立起公平、公正、公开的房地产交易环境。实际上，房地产交易存在缺陷是不可避免的，这些仅依靠市场活动来自主建立机制完全无法满足，必须政府来干预，如信息不对称问题就必须从立法等方面加强管理，促进房地产市场的健康发展，再如房地产中介市场的混乱问题，政府应当加强管理，培育起诚实守信的中介行业。
3.2 房地产权属管理策略
权属管理是房地产管理与现代房地产制度的重要基础，虽然我国当前涉及权属管理方面的法律法规较多，但却还没有专业的房地产权属管理法规，只是零散的存在于相关法律法规之中，使得不少条款出现冲突甚至存在不合理现象。要加强权属管理，当前应当建立起统一的权属登记与档案管理制度，将权属登记和档案管理与行政机关职能合为一体，避免多个机关负责登记现象，建立统一的登记机构，建立起统一的登记管理程序和制度。同时，在权属管理上，要加强实质性的审查管理，保证权属内容关际权利相一致，保证权属管理的公信力。虽然实质审查会使权属管理程序更为复杂，并影响工作效率，但却可以利用公证机关来提升实质性审查能力。同时，在审查时除了形式要件外，还有权源证明的审查，同时还有实地勘验等，这些都必须切实进行，才能保证权属管理的公信能力，保证当事人的合法权益。
参考文献
[1] 周丽丽.关于房地产交易与权属登记规范化管理的几点思考[J].科技创新导报，2008（11）
购房相关法律法规范文第3篇
【关键词】 中小规模； 房地产企业； 多元融资
中小规模房地产企业由于受自身特征的限制以及市场环境的影响，本来就存在融资难的问题，随着我国房地产投融资体制和国家对房地产业宏观调控的不断变化，融资更日趋艰难，很多企业因为资金断档而面临倒闭的窘境。当前中小规模房地产企业只能从寻找融资新渠道来进行自救，如何在传统融资模式下寻找新的融资思路，建立健全多元融资体系，将直接关乎到企业的生存与发展。
一、中小规模房地产企业传统融资模式
（一）自有资金
自有资金主要来自于企业的股东出资、留存收益等等。对于房地产企业来说，具有一定数量的自有资金是从事房地产生产经营的先决条件。国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35%，低于这一规定不但不能获得政府对开发的批准，也很难得到商业银行的贷款。这一规定对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抑制作用，但普遍资金实力较弱的中小规模房地产企业却因缺乏资金而无力进行新项目开发。此外，由于国内宏观政策多番调控，使房地产企业项目销售前的资金占用加大，而销售资金回笼速度却变慢，也对中小规模房地产企业的自有资金实力提出了更高的要求。
（二）定金及预收款
定金及预收款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金，是伴随着商品房预售制度而产生的一种融资方式。自实行商品房预售制度以来，定金及预收款对我国房地产业的推动作用不亚于银行贷款，是房地产企业筹集开发资金的一种重要方式，在房地产企业筹措资金的环节中起到了重要的作用。但随着房地产市场的不断规范，必将限制甚至取消房屋预售制度。此时，中小规模房地产企业就很难采用定金及预收款方式筹集资金，进而加剧其融资困境。
（三）银行贷款
银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各商业银行或其它金融机构借入开发资金的融资行为，是中小规模房地产企业最主要的传统融资方式。银行贷款的好处是房地产开发企业没有足够开发资金时，可利用抵押物向银行申请贷款，确保有充裕的周转资金，然而随着央行121号文件等宏观调控政策的出台，对房地产企业的经营状况、财务状况、企业的资信状况提出了更高的要求，贷款条件的审查也越来越严格，大大提高了房地产企业贷款的门槛，对于实力较弱的中小规模房地产企业来说其贷款的艰难程度可想而知。
二、中小规模房地产企业多元融资体系的构建
（一）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指通过发行基金单位或是份额筹集资金，由专门的管理机构投资经营，为了基金持有人的利益，以组合资产的方式进行房地产活动的一种信托基金制度。央行121号文件等宏观调控政策的颁布，房地产信贷紧缩，房地产企业开始重视房地产投资信托基金，希望将其作为新的融资渠道。但由于国内相关法律法规的缺失，还无法设立房地产投资信托基金，于是房地产企业与信托投资公司合作，开展了“准房地产投资信托基金”业务――房地产信托计划。而实际上目前国内的房地产信托几乎全是贷款，并不是真正意义的房地产投资信托基金。近几年，由于国内金融体系的不完善和国家宏观政策的持续调控，以银行贷款为主导的传统融资模式已无法满足中小规模房地产企业发展所需资金，在这样一个资金缺乏的背景下，真正意义的房地产投资信托基金适时发展能够进一步拓宽中小规模房地产企业融资渠道，缓解其资金需求压力，分散传统融资模式所积聚的融资风险，优化企业资本结构。此外，近期国内物价上涨过快，房地产投资信托基金适时发展还将有利于汇集社会上闲散的、灵活的、短期的货币资金转变成长期的资本投资，对于抑制流动性过剩起到一定作用，有助于缓和通胀。虽然当前国内房地产投资信托基金与国外标准的房地产投资信托基金仍有一定的差距，但随着基金管理机构房地产投资管理经验的丰富积累，及国家相关法律法规的逐步成熟，房地产投资信托基金势必成为中小规模房地产企业多元融资体系中的主要融资渠道之一。
（二）房地产产业投资基金
房地产产业投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。由于国内相关法律法规不健全、约束太多，目前大部分房地产产业投资基金是由房地产开发公司发起成立的，无论从规模还是水平上来说对房地产业的作用都非常有限，算不上真正意义的房地产产业投资基金，只是一些类房地产产业投资基金。近年来国家对房地产业的持续信贷紧缩，对于以银行贷款为融资主渠道的中小规模房地产企业来说，稍微运作不善就可能陷入资金周转困境。若中小规模房地产企业能获得产业投资基金的投资，不仅能拓宽企业的融资渠道，提供发展所需的长期资金，还能有效破解中小规模房地产企业所面临的融资困境。而房地产产业投资基金在外部管理约束、完善企业治理结构、增加企业价值、提升企业信用、分散和降低整体风险等方面的力度，也比以银行贷款为主导的传统融资模式更加明显。一些房地产企业虽然尝试采用产业投资基金运作模式进行融资，但在与有中国特色的房地产市场规律的结合之间却出现了一些问题，与国外房地产产业投资基金相比仍存在差距。因此，我国应该借鉴发达国家，尤其是美国发展房地产投资基金的成熟经验，消除阻碍房地产产业投资基金发展的法律体制等方面的瓶颈，使房地产产业投资基金成为中小规模房地产企业多元融资体系中的一员。
（三）房地产合作开发
房地产合作开发是指当事人双方约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房屋，共担风险，共享收益，于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的房地产开发方式。随着房地产业资金门槛的不断提高和土地监管政策的日益严格，有些中小规模房地产企业有土地但因资金实力不强，筹钱无门而无力开发，或者虽有资金但却拿不到土地项目的现象普遍存在，同时，市场上可供中小规模房地产企业选择的融资方式较少，因而通过选择合适的合作伙伴，采取“小小联合”或“中小联合”的合作开发方式进行项目开发，不仅能很好地解决中小规模房地产企业资金问题，而且能够有效降低其投资风险。可见，房地产合作开发不失为一个非常现实、可操作性强的融资渠道。中小规模房地产企业应加强与外界的经济合作关系，通过促使一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，缓解企业自身资金压力、扩大企业的规模、提高房地产开发诸要素的使用效率，进而有效地提高中小规模房地产企业收益，分散和转移企业融资风险。
三、完善中小规模房地产企业多元融资体系的建议
（一）传统融资与新兴融资优化组合
传统融资模式由于政策瓶颈等原因，已不能完全解决当前中小规模房地产企业的融资困境，但长久以来，传统融资模式在房地产金融市场上一直占据主导地位，即使不断探寻新的融资渠道，其融资能力仍不能低估。中小规模房地产企业应综合分析各种融资渠道的可操作性，结合企业自身的实力规模、发展状况和融资能力，依据其所处的不同融资阶、不同生命周期阶段或所持有的不同开发项目，将传统融资和新兴融资相互结合，确定合理的融资优化组合，从而形成有效的多元化融资体系。例如，中小规模房地产企业开发主要经历准备、生产和销售三个融资阶段，企业应在充分考虑各个阶段所面临风险的前提下，依据自身实际情况来选择每个阶段适合自己的融资组合。其中，主要面临资金压力的是准备阶段和生产阶段。准备阶段中小规模房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限较长，数额较大，受政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制。为了保证资金流的畅通，此阶段融资的首选是补充自有资金。中小规模房地产企业可在此阶段选择自有资金+房地产合作开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。生产阶段中小规模房地产企业主要面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既要满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。在该阶段，中小规模房地产企业可选择房地产投资信托基金+银行贷款+定金及预收款、房地产产业投资基金+银行贷款+定金及预收款等融资组合，既获得基金前端融资，又有银行后端资金支持，实现中小规模房地产企业的多元融资。
（二）完善房地产金融政策与相关法律法规
目前中小规模房地产企业发展房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等最明显的障碍是缺乏完善的房地产金融政策及相关法律法规。因此，相关政府机构应针对中小规模房地产企业自身的特点，为不同融资渠道设计与之配套的法律法规，制定相应的房地产金融政策，细化基金的融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面的规定，为基金运作提供规范化标准化的流程，保证基金在运作中完全按照市场规则参与竞争。此外，国外发达国家的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等之所以能够快速发展，除了获得政府的支持外，合理的税收体制也是多元融资规范发展的关键。因此，可参照国外发达国家的相关税法体制，制定专门针对中小规模房地产企业的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的减免税收政策及法律法规，为中小规模房地产企业多元融资发展创造良好的税收环境。只有这样，才能使中小规模房地产企业多元融资体系从开始就以规范的形态发展。
（三）建立多层次监管体系
国内目前的准房地产投资信托基金、类房地产产业投资基金主要涉及房地产业、信托业和基金业，这三个行业分别由住建部、银监会和证监会管理，还有国资委对大项目的国有房地产权进行监督。可见，如果没有明确的监管体系，势必政出多门。建立多层次监管体系是对中小规模房地产企业多元融资体系持续健康稳定发展的重要保证。房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的运作不仅需要基金自身的监管，而且还需要外部监管。这种外部监管不仅仅需要政府通过法律法规进行宏观监管，同时还需要设立相关的行业组织通过行业自律作为辅助监管，并联同社会舆论一起监督基金管理机构的合法运作。
（四）增强相关专业管理人才的培养
房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的引入，不仅丰富了中小规模房地产企业的融资渠道使之多元化，同时还是一种新经营管理理念的升华。由于基金的运作不同于其他一般的投资行为，需要大批基金专业管理人才参与基金的经营管理和运作，他们既要有房地产专业知识和经验，又要有经济学的分析研究能力，还要具备大量的房地产和金融法律的知识，熟悉房地产领域各个方面的相关知识和经验。因此，增强相关专业管理人才培养对于房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的规范发展有着至关重要的作用，也是对中小规模房地产企业多元融资体系可持续发展的重要保障。
中小规模房地产企业应通过构建多元化融资体系，优化组合传统融资与新兴融资渠道，以取得良性发展，使中小规模房地产企业走出当前的融资困境。
【参考文献】
购房相关法律法规范文第4篇
引言；我国房地产市场的快速发展，带动了国民经济的增长。但房地产市场过热，房价高居不下普通百姓购房压力增大；房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素。本文就国内房地产经济管理提出了自己的观点。
我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
一、房地产经济管理的现状
国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。
二、房地产经济管理存在的问题
近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置，忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。
1．相关法律法规体系的不健全
从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严，陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2．机制不完善，管理流于形式
我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
三、房地产经济管理建议
1．完善相关法律法规体系
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2．建立健全管理机制．
购房相关法律法规范文第5篇
此次次贷危机给美国经济带来了巨大了的损失，要使我们不重蹈美国的复辙，我们必须了解次贷危机及其产生的后果。这掸我们才能有的放矢，为我国经济金融的稳定做好充分的准备。
首先，我们应该了解何谓次贷危机。所谓次贷危机即次级贷款抵押市场危机是由于美国给那些信用低的客户以住房贷款，由于住房贷款有住房作为抵押，所以一直以来没有被金融机构重视到其隐含的风险。
其次，此次次贷危机缘于美国楼市的高增长及后来美国房地产市场的回暖。在房地产市场高速发展时期，各方资金纷纷流入楼市，而信贷机构并没有充分考虑到其中的风险，为低信用的购房者放出大量的次级抵押贷款。以至今日房地产市场回暖，所抵押的房产其价值根本无法抵债，便产生大量的呆坏账，此时这些风险仅仅集中于本国的银行业。而一些国际投资基金或金融机构对其次级抵押贷款的投资或买断，将使风险扩散到全球整个金融市场。这也许就是本次危机对全球股市所产生的冲击的一个原因。
再次，此次次贷危机为美国金融机构带来大量的呆坏账，这将直接导致其流动性的严重缺失。流动性的缺失又将对本国整个国民经济的发展产生巨大的冲击。
第四，由于次贷危机给金融机构带来的巨大损失，欧美各国相关金融机构纷纷裁员以降低成本，这将导致失业人口的增加，虽然数字不时很大，但足以说明此次危机带来的影响之巨大、牵扯面之广。
第五，本次次贷危机对我国经济的影响。据美国金融统计中国银行，中国工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等六家银行在此次危机中的直接损失大约49亿元人民币。由于中美两国经济往来密切，经花旗银行测算，美国经济放缓1％，中国经济将放缓1.3％。虽然此次危机给中国带来的直接损失并不大，但当美国经济受挫，也将使得中国经济面临较大损失。
次贷危机对我们的启示
此次次贷危机所产生的影响与潜在的影响使得我们必须给予足够的重视，我们要做的不是危机爆发后才对银行进行救助，而应该事前做好准备以防止危机的产生。
第一，美国次贷危机直接起源于美国房地产市场的降温。美国成熟房地产市场都会引发次贷危机，何况我国的新兴市场。目前我国房地产投机行为尤为严重，使得楼市不断飙升，房地产市场面临着越来越大的泡沫。泡沫的产生缘至于投机者没有得到有效的规制，现有的规制对他们投机带来的成本远远小于其将获得的利益。长此以往，也许数年后等到泡沫破灭的时候，受害的讲是广大有房贷的市民。由于我国抗危机的经济实力远不如美国，因此危机的爆发不论在我国经济上还是在社会稳定上所产生的影响程度都将是无法预测的。因此我们不论是出于房地产市场的健康发展还是出于防止类似危机在我国爆发的目的，我们都应该防止房地产市场巨大泡沫的产生。
第二，由于我国贷款主要来自商业银行，我们应加强商业银行对住房贷款申请者信用和还贷能力的审核。建立信用评审机制并非一朝一夕的问题，在我国个人消费信用评价系统还处于初级阶段、个人信用的数据储备还不完善的情况下，信贷机构应在此基础上更加注重贷款者的还贷能力的审核。而在现阶段，房地产市场在中国经济增长中占有很大比例，银行业也必然想从中分享利益。这就需要尽量避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核。甚至有职员为了业绩的提高，帮助那些条件不合格的申请者伪造信息或想办法规避银行现行的规制。这就要求金融机构加强对职员职业操守的培养，从前台开始培养风险的防范意识。与此同时，我国应该建立个人信用评级制度，给商业银行评价消费者信用提供一个合理的依据。
第二，增强银行的抗风险能力。银行的本质是风险经营，要减少危机对银行本身的冲击就必然要求银行有抵御风险的能力。而有效的金融创新已被证明不仅能为银行带来直接的收益，也能为银行化解风险提供更多、更有效的工具。目前我国商业银行资产证券化还不成熟，放贷风险基本集中于银行本身，银行应该积极开拓新的金融产品以到达转嫁风险的目的。
第四，完善监管体系。银行经营应保持其安全性、流动性，之后才是盈利性。由于银行本身资产结构的高负债比例，容易使股东或管理者从事高风险业务。为了，保障广大债权所有者的利益，必须对银行进行有效的监管，使其从事业务体现了利益相关者的利益。外部监管应该与银行内部监管部门同心协力，对商业银行进行有效监管。外部监管体系的完善，包括相关法律法规的健全和监管机构的建立，相关法律法规应该对银行的高风险业务经营进行有效的约束，而监管机构应该依照相关法律法规对银行的违法违规行为给予应有的惩罚。外部监管应该引导银行业的稳健运行，从而维护金融市场的稳定。内部监管部门应对本行的资产和业务进行客观的风险评估，从根本上对风险进行有效的控制。
第五，培养住房贷款居民的风险意识。不可避免的是有些居民对自己以后的还贷能力没有进行有效的估计，为以后的无力偿债埋下了隐患。在这方面就要求银行职员应该让消费者充分了解其中的风险，帮助其分析各种风险产生的可能性。
第六，完善我国证券市场。房地产上市公司市值占我国证券市场很大一部分比重。其股价波动很大程度影响着整个证券市场的稳定与否。房价的飞速增长，将间接拉大了二级市场与一级市场中获得房地产公司股票价格之间的差距。而这大大增加了二级市场投资者的风险。
总之，为了预防类似危机在我国爆发，我们应该在各个层面做好充分的准备，确保金融市场的稳健运行，经济的稳步发展。
