商业项目运营模式

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商业项目运营模式范文第1篇

关键词：商业地产 运营模式 资本运营 产权式商铺 颐高模式 万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段，而商业地产运营是个长期，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：

地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。

资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业项目运营模式范文第2篇

关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系 

一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展 

对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。 

二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策 

商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。 

第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。 

第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。 

由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。 

从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。 

三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能 

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。 

商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。 

第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。 

四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫 

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。 

以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。 

第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。 

五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划 

财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。   [h: 0px" />

参考文献： 

[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）. 

商业项目运营模式范文第3篇

【关键词】分布式能源 运营模式 投资主体 运行模式 经济效益

针对上述问题，除了政策体制需要进一步完善之外，还需有更能适应当前环境的商业运营模式。本文围绕分布式能源的商业运营模式展开研究，从经营模式、投资主体、运行模式等方面进行重点分析，然后就不同的分布式能源发展阶段进行商业模式推荐，并对单个、综合分布式能源系统进行经济效益分析。

1 分布式能源经营模式分析

针对电网统一经营、合作经营、租赁经营、独立经营及BOT等几种商业模式的优劣势进行分析比较：

（1）统一经营模式具有项目权属清晰及便于管理、流程简单的优点，但也有成本划分不清晰及资源整合能力有限的缺点，在项目的技术、资金、运营等方面上只能依靠一家企业，很难综合利用不同企业的资源及优势。

（2）合作经营模式具有优势资源共享和项目成本核算清晰的优势，但合适的合作伙伴寻找以及投资利益分配存在较大困难。

（3）租赁经营模式具有快速获得分布式能源站项目以及获取一定的建设、运营及技术经验的优势，但租赁费用的确定和审批存在困难，而且难以获得项目的核心技术和资源。

（4）独立经营模式具有项目核算简单清晰以及方便转让项目的优势，但资源会受到限制，项目收益存在不确定性。

（5）BOT模式具有融资便利以及获得政府支持的优势，但由于前期谈判时间较长延缓了分布式能源站建设的时间，并且在建设小型分布式能源站时，采用BOT模式不经济。

2 分布式能源投资主体分析

研究分布式能源项目的各类型投资主体的投资模式、特点及优劣势。所得结果如表1所示。

3布式能源运行模式分析

分布式能源可能运营主体主要包括：专业运维公司、节能服务公司、投资商和用户等类型。表2对比分析了不同运营主体的优劣势。

4布式能源商业模式选择

基于以上对分布式能源商业运营模式特点的分析，以电网公司为主体在不同的发展阶段给出商业运营模式的建议：

（1）示范阶段：统一经营的投资模式，与燃气公司进行合作，争取政府在项目建设阶段给予支持；

（2）起步阶段：采用独立的项目公司进行统一管理，与燃气公司进行合作，争取政府在电价、财税等方面给予优惠；

（3）发展阶段：寻找不同合作方进行合作投资，与燃气公司及用户合作，争取政府的区域全能源特许经营权及BOT项目。

（4）成熟阶段：灵活地替代抽水蓄能的调峰效果，争取政府出台更多的优惠政策，推荐与燃气公司、用户、社会企业合作投资。

5 分布式能源经济效益分析

5.1单个分布式能源系统经济效益分析

分别对某商业和民用的分布式能源项目案例进行经济效益分析：

（1）商业用户：装机容量为4MW，年运行小时数为2500小时，项目内部收益率为12.67%；

（2）民用（公立医院）：装机容量为4MW，年运行小时数为4000小时，项目内部收益率为2.69%。

可见投资商业项目相比投资民用项目会获得更高的收益，因此在分布式能源发展的示范及起步阶段，应大力发展商业型用户，以获取较大的经济效益，从而促进分布式能源项目公司的进一步发展。

5.2分布式能源系统综合经济效益分析

以某市2013-2017年五年的电网投资为背景，对建设分布式能源系统前后的经济效益进行对比分析：

方案一：不考虑分布式能源项目的建设。经测算，电网投资内部收益率为8.92%；

方案二：在方案一基础上建设60万千瓦的分布式能源项目，并减少相应的电网项目及抽水蓄能项目建设。经测算，电网投资内部收益率为9.88%；

方案三：在方案二基础上考虑天然气价格每立方下降0.5元。经测算，电网投资内部收益率为10.4%。

可见在大电网建设的基础上，若能进行合理的分布式能源规划及建设，可以提高电网项目建设的经济效益。若能争取天然气价格优惠，可进一步提高项目投资的收益水平。

6 结语

本文首先从经营模式、投资主体、运行模式等几方面分析了不同商业运营模式的特点及优劣势，从而给出分布式能源在不同发展阶段的商业模式建议。针对单个、综合分布式能源系统进行了经济效益分析，得到以下结论：在示范及起步阶段，应大力发展商业型用户；对民用型用户，需要在政府提供一定的扶持政策、天然气优惠及电价补贴的前提下进行投资建设；在大电网建设的基础上，进行合理的分布式能源规划及建设，保持现有的电价、冷热价格水平，保证一定的电负荷及冷热负荷，可以提高电网项目建设的经济效益。

参考文献：

[1]华 贲.我国分布式能源发展战略探讨[J].科技管理研究，2004，（1）：3-4.

[2]韩晓平.发展分布式能源的障碍与解决对策[J].中国石油企业，2011（11）：22-23.

[3]曾鸣，刘宏志，薛松.分布式能源商业投资模式及实现路径研究[J].华东电力，2012，40（3）：346-347.

[4]曾鸣，程俊，钱霞.分布式发电竞价上网市场交易机制研究[J].华东电力，2012，40（1）：1-4.

商业项目运营模式范文第4篇

1绿色建筑商业地产项目建造成本控制的特点

持有型为主的商业地产主要经营收益为租金及物业增值，是以实现营业周期内运营成本最低、运营收益最高为目标的商业地产项目类型。因此，商业地产项目与住宅项目相比，对开发技术要求更高，同时,运营增值空间也更大。由此可以看出，决定商业地产项目适合作为绿色建筑发展的着力点的主要原因是：第一，商业地产项目多采取租赁为主、租售结合的经营模式，与传统绿色建筑住宅项目相比，改变了绿色建筑增量成本的投资者和受益者分离的尴尬局面；第二，与传统绿色建筑住宅项目相比，绿色建筑商业地产项目投资规模更大、回收期更长，但同时运营增值空间也更大。这两个因素都导致了投资方追求的将不再是能够赚取市场眼球以其将建筑产品卖个好价钱的绿色建筑评级指标，而是真正能节约后期运营成本的绿色建筑运营指标。而这种通过运营成本节约弥补前期绿色建筑增量成本的动机将有利于改变传统绿色建筑住宅项目重建设、轻运营的弊端，成本管理所关注的将不仅局限于规划设计阶段和施工阶段所发生的全部费用，还要充分考虑运营阶段成本情况，以项目特定运营周期为视角进行项目开发成本管理研究更有意义。

2绿色建筑商业地产项目建造成本控制存在的问题

尽管目前我国对发展绿色建筑商业地产项目建造成本的控制模式进行了不懈的探索，但目前仍然存在诸多问题。

1）项目成本参考数据缺乏或不准确，又没有合理的、简单可行的绿色建筑成本投入绩效评价标准，因此，许多开发商难以确定合理的项目目标成本，使后期成本管理困难。

2）项目设计指标偏高，又没有评价体系进行规范和指导，造成能耗浪费严重。

3）缺乏系统设计的理念，许多商业地产项目成为技术堆砌的产物，实际节能指标远低于设计节能指标的现象普遍存在，部分节能技术不实用且成本高昂，未能实现绿色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的绿色建筑商业地产项目成本动态管理方法，对项目的管控偏管理而轻治理，项目过程控制效果不理想。

二绿色建筑商业地产项目成本控制的要点

绿色建筑商业地产项目建设规模大、参与方众多、技术复杂的特征决定了其成本管控过程的复杂性。基于绿色项目设备的循环周期N进行的成本管控视角，以下从决策设计管理、制度管控方面对绿色建筑商业地产项目成本管控的要点进行论述。

1决策设计管理

（依靠绩效评价体系作出判断）绿色建筑商业地产项目决策设计阶段的成本控制工作要遵循以下原则：

1）决策阶段尤为重要，可行性研究的成功与否在一定程度上决定了项目的成败：尽量使绿色建筑咨询顾问提前介入项目，以便绿色建筑顾问从决策设计阶段即可对项目各专业的设计方案提出意见，避免方案确定后因绿色建筑申报引起方案变更所导致的成本增加。

2）可以采用成本预估和效益回收预期情况对项目采用绿色建筑技术、设备及材料的情况进行绩效评价，形成较为可信的绩效评价结果和运营成本分析。

3）坚持资源节约的理念，合理确定项目的建设规模和建设标准，在确保项目使用功能及舒适性的前提下，权衡优化设计指标，避免设计指标偏高造成的资源浪费。

4）重视各专业设计的系统整合，绿色建筑商业地产项目涉及专业众多，技术体系复杂，与传统的住宅或非绿色建筑商业项目相比更加重视专业穿插，对于设计的精细程度也要求更高，商业项目的系统性要求亦更高，因此，各专业要从概念设计阶段就紧密合作，通过精细专业化的设计，对各种方案进行技术经济统筹优化，避免专业设计冲突导致的设计变更或者后期节能效果不理想。

5）技术选用要兼顾技术的适宜性及可用性，既要充分与当地气候、水文条件相适应，且兼顾绿色建筑商业地产的实用功能要求，又要有技术成熟且易操作的特性。

6）要兼顾所选用技术的前期施工及后期运营成本，以特定的运营周期为视角进行项目经济分析，对绿色建筑增量成本、建造成本及产生效益进行深入研究,充分论证项目的经济可行性,真正实现绿色建筑商业地产项目“使用成本最低”的目标进行方案选优，确保实现科学决策，全面提高项目的经济、社会和环境效益。

2制度管控

（项目治理与项目管理相结合）绿色建筑商业地产项目涉及的参与方众多，各个参与方在项目中考虑问题的角度不同，这就给项目整体的实施带来了难题。然而目前，我国对绿色建筑商业地产项目成本管控的研究还是集中在对施工阶段居多，且大多重管理轻治理的思维倾向也十分严重，这极大地制约了绿色建筑商业地产项目在我国的发展。因此，更需要有效的项目管控机构，实现对项目从制度到流程的全方位管控，即项目治理和项目管理相结合的项目管控模式。对于绿色建筑商业地产项目的建设过程，强调的是在项目参建各方的协调下，在项目建设各阶段都能够体现绿色建筑的特色，这就要求项目参与各方的有效沟通和协调，通过良性的沟通避免造成绿色建筑特性的缺失，保证绿色特性的可用性。因此，在绿色建设项目的项目管控模式中，主张做到摒弃静止的、片面的和孤立的立场和观点，坚持发展的、全面的、系统的项目管理和治理相结合的项目管控。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的核心思路，是通过完善的责、权、利分配制度更好地保障项目的顺利实施。在此治理模式下，首先要明确的是在绿色建筑建设管控过程中，绿色等级方面及商业项目功能需求的实现是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度体系，将项目建设任务分解到各个环节，并通过项目治理在参建各方中完善责、权、利的配置与制衡，从而维持项目交易中的一种良好秩序的过程，这种秩序绝非只是在出现治理问题时才需要，而是贯穿项目的整个建设过程。实现项目治理与项目管理相结合的项目管控模式的最终目标是通过建立以项目建设目标为导向的项目管控结构，使最有能力，最有积极性做出正确决策的人掌握决策权，以合理的部门责、权、利关系和有效的执行力去开发和利用最合适的资源，从而在此制度下，更好地通过项目管理实现资源、能力和态度的匹配，配合有效的监督机制，实现绿色建筑项目的成本、质量、工期和节能减排的项目目标。

3建立独立的商业绿色建筑项目节能及效益实现的绩效评价及管理平台

（商业绿色建筑项目的项目核心管理目标统一）绿色建筑商业地产项目建设过程的复杂性决定了其成本管控模式的探索将是一个漫长的过程，且目前我国绿色建筑商业地产项目尚处于起步阶段，参考数据缺乏，这就要求参建方在建设过程中，一方面要积极通过绿色建筑专题会议、论坛等平台学习新经验，并根据项目自身开发和运营特点进行改造实现为我所用，另外更重要的是，要做好建设过程中的经验总结和数据库的积累，并在施工阶段就要形成项目节能及效益管理平台，实现能耗指标监测、节能成果展示和对外宣传的展示平台能耗在线监测，以便后期跟踪各项技术的实际运营效果，积极总结经验，完善节能技术措施。最终通过积累和分享，在标准化的基础上，实现绿色建筑商业地产项目的模块化的设计、生产，有效形成成熟做法的拼接复制，形成节能技术的菜单化操作，模块化设计、成本测算、工程实施一体化操作；最终实现绿色建筑商业地产项目成熟成本管理模式的推广。

三小结

商业项目运营模式范文第5篇

【关键词】科技企业孵化园 服务体系 商业模式

【中图分类号】F127.9 【文献标识码】A 【文章编号】1004-6623（2013）04-0079-04

作为创新服务业重要内容的我国科技企业孵化器事业，从1987年首家试点开始，经历了四个发展阶段，孵化器在我国已由当初的科技成果转化战术路径，上升为建立创新型国家战略最有效的战略性工具和载体，孵化器的功能亦逐步得到拓展和完善。

截至2010年，国际上企业孵化器约5000余家，其中欧洲1200-1300余家，美国和加拿大1000余家，亚洲1700余家。美国孵化器企业平均孵化场地面积0.34万平方米、平均在孵企业20家，86.5%是非营利机构（2001年）；欧盟平均孵化场地面积0.58万平方米、平均在孵企业24.7家，77%是非营利机构（2001年）；中国也超过1000家（2009年，纳入国家科技部统计范围的有772家），平均孵化场地面积3.76万平方米、平均在孵企业65.43家，绝大多数为各级政府投资举办的非营利机构。

深圳的科技企业孵化园均按市场机制进行运作，无论是孵化器建设、还是公共服务平台的搭建，以及配套的种子孵化基金设立所需的资金，均依靠经营收入和银行贷款等市场途径来解决。

市场化运营是深圳科技企业孵化园企业良性循环发展的重大创新，本文就其商业模式进行探讨。

一、市场化运营新型商业模式概述

围绕科技企业孵化园服务体系构建和服务价值链的延伸，深圳为入驻孵化器的科技创新、创业者提供优质的环境和服务，逐步建立了“科技企业孵化+种子期投资+孵化社区（科技地产）”三位一体、可持续发展的创新服务体系。

（一）以科技企业孵化作为构建新型商业模式的业务基础

在孵化器网络体系和孵化社区拓展过程中，众多企业在深圳和深圳周边地区新建孵化器。其余的孵化器和加速器项目将由分支机构或合作伙伴投资建设。深圳以输出品牌和管理、延伸孵化服务链方式，掌握孵化器和加速器的管理运营权、在孵科技企业的期权和优先投资参股权，并通过孵化器和加速器管理运营的收入分成，做大孵化器网络化经营的收入规模，以做优科技企业孵化为基础、以在孵科技企业“服务换期权”和“持股孵化”为方式、以孵化器和加速器社区建设为补充，稳步推进全国性孵化器网络化创新服务体系建设，为科技企业器创新服务价值链的有效延伸奠定坚实的基础。

（二）以种子期投资作为构建新型商业模式的盈利手段

按《国家级科技企业孵化器认定管理办法》要求，深圳建立“创业导师+天使投资+专业孵化”孵化器创新服务体系，设立为孵化器配套的种子孵化基金。通过孵化器创新服务的“服务换期权”价值链延伸，与在孵科技企业建立以股权为纽带的互动发展关系。形成孵化科技园获得分享在孵科技企业成长硕果的机会与机制，构建起孵化科技园投资参股孵化器在孵优质科技企业的盈利渠道。

（三）以孵化社区（科技地产）新型业务作为构建新型商业模式的新的经济增长点

孵化社区（科技地产）业务通过延伸孵化器创新服务的价值链，将孵化器和加速器配套设施建设与科技地产业务有机结合，为孵化器和加速器入驻科技企业定向开发配套的住宅和商业等设施，帮助中小科技企业解决发展空间、法人地址固化、做实资产账户、企业骨干员工安居、工作人员日常生活服务等问题。同时，通过孵化社区的建设与运营。获取科技地产开发和配套商业设施经营的收益，缩短孵化器和加速器项目投资的回收期、弥补孵化器和加速器为人驻企业提供创新服务的亏空，有效协调孵化器和加速器社会公益性与企业化经营逐利性的矛盾。

二、三大主要业务的商业模式

（一）科技企业孵化业务

1 管理模式。由企业统一领导、统一规划、统一管理。实行“平台开放式”的三级管理体制：在企业设立决策层，主要负责孵化器和加速器业务的发展战略、中长期发展规划、管理运营制度制定等重大决策；在科技企业孵化园内设孵化器和加速器管理部门或与合作伙伴设立孵化器运营公司，具体负责相关战略规划、制度的贯彻执行以及孵化器和加速器日常事务的处理；在管理部门和孵化器运营公司一线组建专业化的孵化管理运营团队，整合资源为孵化器和加速器入驻企业提供一系列的创新服务。

2 业务对标标杆。孵化器网络体系建设运营，寻求以国内如武汉东湖新技术创业中心的“连锁经营”为对标标杆；科技企业孵化器创新服务体系建设，寻求以上海杨浦科技创业服务中心的“创新机制、团队作用、搭建通畅平台聚合创新服务资源”模式为对标标杆。

3 运营模式。以企业为基础，建立团队职业化、孵化专业化、服务标准化的孵化器管理运营模式，构建有鲜明特色的孵化服务体系和业务专长。通过品牌和管理运营模式输出，打造全国性的孵化器和加速器网络化体系，吸引优质中小科技企业入驻孵化，使企业孵化器网络体系成为知名的自主创新基地。在创新服务体系建设和运作过程中，积极争取利用、整合政府和社会资源，打造各类公共专业技术和公共服务平台，以及各类专业创新服务协作平台，依托这些平台构建孵化器和加速器的专业化综合运营能力。每个合作项目都签署合作协议明确合作各方的权利与义务、设立独立法人的项目公司负责合作项目的管理，并按现代企业制度的要求，健全项目公司的法人治理结构。管理制度，规范项目公司的管理运营、防控风经营险。

4 投资模式。孵化器和加速器网络体系建设，除在深圳市及周边的孵化器项目由科技企业孵化园直接投资建设外，其余的孵化器和加速器项目多采取输出品牌和管理模式进行。

5 盈利模式。通过稳步扩大孵化器网络体系的规模，提高孵化器和加速器的入驻率，实现孵化器和加速器物业租赁收入的稳定增长，保证孵化器和加速器的正常运转；再根据在孵科技企业对创新创业服务的实际需求，提供专业化、个性化的创业创新和商务服务等，延伸、挖掘创新服务的增值环节和收入增长点，改善孵化器和加速器管理运营的收入结构。

（二）种子期投资业务

1 管理模式。设立为孵化器配套的种子孵化基金，发挥经营孵化器和加速器、了解和掌握在孵科技企业资源的优势，通过创新创业服务的延伸，稳步推进在孵企业的“服务换期权”和“持股孵化”工作。采取引进专业人才、培训在职人员、聘请投融资顾问相结合等方式，组建科技企业孵化园种子孵化基金管理运营团队。联合相关风险投资和融资担保机构，共同搭建投融资服务平台，提升创新服务体系的投融资功能。

2 业务对标标杆。种子期投资业务，以本地企业为标杆，如深圳清华研究院的“企业孵化+风险投资”模式为对标标杆。

3 运营模式。借鉴其他创业投资公司的经验，建立健全符合种子期投资特点的项目投资管理办法、投资项目筛选与评估体系、业务流程、阶段工作目标要求等制度与程序，并采取与有实力和行业经验的投融资机构、地方政府的风险投资、融资担保机构等建立长期合作伙伴关系，联合开展投资项目的筛选、评估和投资参股（行权）工作，提高种子孵化基金业务的工作质量、工作效率，有效控制项目投资工作的风险。

4 投资模式。实行孵化器入驻科技企业签署孵化协议制度、用法律协议确保对孵化器人驻科技企业的服务换期权和优先投资参股权。种子孵化基金对项目的股权和期权投资，均按科技企业孵化同投资管理办法中风险连带责任条款的规定，每个投资项目中企业占出资总额的50%、员工（包括投资决策委员会成员、投资团队、员工）和其他创投合作伙伴占出资总额的50%。

预孵化器（种子期孵化）：对经筛选、评估的预孵化器人驻企业，提供为期两年的孵化场地（3个桌位或30平方米以下的场地，第一年免费、第二年减半收费），并与所有人驻企业签署含有孵化服务换期权条款的预孵化器孵化协议（占人孵企业注册资金额度的10%-20%，在约定的期限内，对发展状况好的企业行权参股、并安排进入孵化器接力孵化，发展状况不好的企业、租赁合同到期后淘汰迁走，有效规避种子期企业（项目）高失败率的风险。

孵化器和加速器：对新申请入驻的科技企业，科技企业孵化园与所有新入驻企业签署含有在企业增资扩股时，企业有按与其他创投机构同等价格优先投资参股的权利（占企业股份2%～5%）条款的孵化协议；对已入驻的在孵企业，争取与其签署同样的孵化协议。

5 盈利模式。采取种子孵化基金投资参股、孵化器和加速器物业租金折股、孵化器和加速器物业评估作价入股等方式，拥有一批高成长性优质科技企业股份，借助这些中小科技企业的快速成长、带动科技企业孵化园股权资产的快速增值，在时机成熟时，以企业上市、股权转让、期权转让、企业并购、股权回购、分红等方式获取股权投资回报。

（三）孵化社区（科技地产）

1 管理模式。科技企业孵化园孵化器网络体系的孵化社区项目，将采取统一规划、统一配套、统一管理方式，无论是独资、参股或输出品牌和管理（合作伙伴出资建设）的孵化社区项目，都由独立法人的孵化器和加速器专业管理机构负责建设与运雷。

2 业务对标标杆。孵化社区（科技地产）业务，部分科技企业孵化园以武汉东湖新技术创业中心的“创业人社区”模式为对标标杆。

3 运营模式。在孵化器和加速器拓展过程中，科技企业孵化园利用品牌和科技企业（项目）优势，根据在孵科技企业对发展空间、创业创新服务、商务和生活配套等方面的需求，代表在孵企业向政府争取政策支持，给予孵化社区项目建设运营专项扶持政策，采取科技企业孵化园独资、参股或输出品牌和管理（合作伙伴出资建设）等方式进行建设运营。对加速器物业和配套的住宅、商业设施等物业实行租、售、租金折股、物业作价参股等综合经营方式。

争取国家科技部和项目所在地地方政府的支持，整合产权交易所、大学、科研院所、科技中介服务机构、创业投资公司等战略合作伙伴的优势资源，为入驻科技企业提供高水平、专业化的孵化和加速服务。