房地产行业财务处理
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房地产行业财务处理范文第1篇
关键词：建筑工程 房地产 建安企业 税收征管
我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。
一、我国建安企业税收征管存在的问题
受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：
（一）隐瞒预售收入
部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。
（二）隐瞒销售收入
由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。
（三）混淆应税收入
部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。
（四）属地纳税意识低
建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。
二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义
随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。
自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。
（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素
房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。
（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策
随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。
（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析
税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。
（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度
通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。
（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制
由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。
强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。
参考文献：
房地产行业财务处理范文第2篇
关键词 房地产企业 财务管理 财务信息化
目前，随着房地产市场竞争程度的日益加强，我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况，企业所面临的挑战也在不断加大。因此，要充分把握市场商机，促进房地产行业的健康发展，就必须合理配置各种资源，以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下，房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。
一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义
（一）财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力
由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点，所以为了提高房地产企业的核心竞争力，增强其盈利能力，就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理，对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制，对提高企业核心竞争力，都将起到积极的作用。
（二）财务信息化有助于提升房地产企业管理效率
随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大，财务管理难度也在不断增加，这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大，也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂，这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理，可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离，实现企业财务的标准化管理和智能化办公，既避免了繁杂的人力劳动带来的误差，也提高了企业财务管理的效率，进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。
（三）财务信息化有助于防范房地产企业财务风险
房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段，可以对投资项目进行更加科学的综合分析，进而降低项目的投资风险。同时，通过运用财务信息化手段，还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线，减少人为的干预因素，切实实现防范企业财务风险的目标。
二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题
（一）企业管理人员对财务信息化的认识不到位
房地产企业高速发展的近30多年以来，虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等，而且在过去的时间里，也取得了比较好的效果。但是，随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求，过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前，许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位，还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来，减轻他们的工作量，而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心，是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好，即使不加强信息化建设，企业也能很好地发展，没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。
（二）企业财务会计信息失真
一方面，现代企业管理最根本的是信息的管理，房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是，目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素，导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真，使企业的决策者难以获得准确的财务信息，难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。
另一方面，随着房地产企业规模不断扩大，在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供更加准确的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的。因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用，反而在财务信息化管理中制造了障碍。
（三）财务信息化管理专业人才不足
要搞好房地产企业财务信息化建设，高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是，由于长期以来的粗放型经营，目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员，部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况，难以适应房地产企业发展的要求。同时，不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因，就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识，其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展，迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。
（四）财务管理应用软件比较滞后
随着经济的发展，房地产企业在财务预测的基础上，独立自主的进行生产经营决策，在决策执行过程中还要加强控制，事后要组织好核算和分析，因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才，而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵，而且也存在“水土不服”的现象。所以，我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求，但是功能比较滞后，更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求，难以按照企业的经营思路设计出不同的功能，不能很好地满足财务管理工作的实际需要。
三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策
（一）提高企业管理层对财务信息化的认识水平
要想进行房地产企业的财务管理信息化建设，就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平，要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进，更是对财务管理工作的一次大变革，不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来，提高他们的工作效率，更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划，既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据，更能当好领导的参谋和助手。所以，房地产企业的经营者和财务会计工作人员，特别是企业管理层，一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视，这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。
（二）优化财务信息化体系建设
要想实现房地产企业的财务信息化，就必须建立与完善财务信息化体系，为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规，建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度，譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且，要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求，不断进行优化和完善，要根据工作中发现的新情况、新问题，不断完善财务管理信息系统的功能，使其能够更好地适应企业的发展要求，最终达到持续优化、提升管理水平，全面实现财务管理的目标。
（三）开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件
房地产企业应结合自身实际，总结自身特点，组织专业技术人员，研究开发出适合自己的财务信息化管理平台，逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享，为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代ERP系统中所具有的功能模块，将事前财务管理信息处理，到事后财务信息的反映，不仅在财务系统的内部各模块充分集成，而且与采购、生产等系统也达到无缝对接，使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈，从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制，使财务系统能支持重组后的业务流程，并做到对业务活动的成本控制，更全面地提供财务管理信息，为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。
（四）培养满足财务信息化需求的复合型人才
目前，房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先，企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用，管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才，同时，也重视内部挖潜。其次，企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性，要主动靠前一步，根据财务信息化管理的要求积极进修，力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。
（作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司）
参考文献
[1] 周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师，2014（11）.
房地产行业财务处理范文第3篇
关键词：企业内部；财务控制；现状；措施
房地产企业属于资金密集型行业，并且具有较高的风险性，在当前社会竞争日益激烈的环境下，房地产企业要想得以发展长远，就必须从管理上入手，提高企业管理水平，加强内部财务控制。
一、企业内部财务控制的概述
（一）内部财务控制的定义及目标
内部财务控制是利用控制论的基本原理和方法，对财务活动进行科学的规范、约束、评价等一系列方法、技术、程序及理念的总称，以期达到财务活动预定目标的活动。
就企业内部财务控制而言，其最终目标是企业战略计划的快速实施，实现企业价值的最大化。因此，需要在进行财务控制的过程中有针对性的对战略的制定、实施及控制阶段采取对应的内部财务控制措施，同时还要整合并优化企业资源，使之得以有效的应用。
（二）财务控制的方式
财务控制包括了两个方面：一个是内部财务控制；另一个是外部财务控制，这里我们主要对前者进行了解，其涉及的对象主要有董事会、经理层，还有相关负责人及他们所建立的财务控制体系。财务控制的方式通常有两部分组成，即激励措施和约束手段。
二、企业内部财务控制的现状分析
（一）内部控制制度不够健全
在现代企业管理制度中最为重要的一个组成部分就是内部控制制度，其作用非常之大，不仅能对企业财产的安全与完整起到保护作用，还能确保会计信息资料真实且正确，同时还能实现有效、协调的运转各部门的经营活动。在现阶段看来，大部分房地产企业在管理制度上缺乏合理的组织制度，对于权责的划分还不够清晰，缺乏岗位责任，这就使得企业在购、产、销、账、钱、物等方面的分管原则得不到彻底贯彻；另外，由于在检查稽核方面没有完善的制度进行规范，缺乏考核制度，因此就会导致较多差错舞弊的相关行为出现。
（二）财务预算编制执行不规范
目前在我国房地产企业之中，一些企业并没有真正有效的法人治理结构，在企业财务预算编制过程中董事会和董事长较少参与，再加上大部分企业还没有真正了解财务预算管理的重要性，对于其有无必要开展还存在一些争议，因此，这块的工作都由财会部门或者预算小组一起完成，这样就使得财务预算管理没有了权威性和前瞻性，以致于财务预算的内部控制作用很难得到发挥。
另外，还有一些房地产企业以历史指标和过去的活动为基础，对于未来的财务预算指标指主要依据资金、技术以及管理水平来确定，这样进行财务预算编制工作，通常都会忽视外部环境，不会对其进行详细的调研和预测，从而导致财务预算指标与外部环境很难互相适应，预算差异大，不断的根据实际情况对预算进行调整，导致预算缺乏严肃性，也失去了考核标准化的意义。
（三）信息化建设水平低
房地产公司信息化主要集中在财务处理、流程审批、房源管理三大方面。由于房地产业账务处理繁琐、复杂，目前大部分房地产企业已经实现了会计电算化，但受企业经济实力、社会环境影响，信息处理仅维持在局部的范围。若干信息无法披露，导致财务信息不畅，资源无法共享。
在流程审批及房源管理方面，企业还远远没有实现信息化，仍采用以往的纸质单据审批及专人管理的方法。即使个别有前瞻性的企业已经逐步尝试明源、OA等软件，部分解决了企业在相关业务领域的一些问题。但各业务模块相对独立，信息资源属于自闭状态，分散在各部门，难以及时更新，也难以实现对财务数据的共享。这就对企业的财务管理造成了极大的障碍，难以实时监控财务动态。出现市场反应迟钝等诸多问题。由于信息传递不及时，甚至出现一房多卖等重大管理漏洞。
三、加强企业内部财务控制的措施
（一）建立健全财务管理制度和内部控制制度
对于房地产企业来说，内部控制制度的建立和完善应该重点把握下面两个关键点：（1）企业需要根据自身实际情况，在相关法律法规的指导下设立股东会及经理层；（2）对于各部门的工作岗位要分工明确，而岗位的职责权限也应该有相应的岗位说明书及业务流程，企业员工在授权范围内承担责任。（3）对财务工作的相关业务程序和人员职责权限需要清晰明确，在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果，从而使财务工作能规范有序地进行得到切实保证。
（二）完善全面预算管理模式
企业进行预算管理的目的是使企业既定的经营发展目标得以实现，对企业经营活动进行编制预案，并且还要在工作中让其贯彻执行得到保证。在房地产企业当中，全面完善的预算管理体系包括了企业的所有业务及所有员工，对财务预算进行全方位、贯穿式的管理与控制，对企业的预算分析工作进行分期处理。为了使财务流向的管理工作能够切实做好，有必要让全员及全部门参与到预算编制的过程中去，要做到“精打细算”每一笔经费。为了能够对开发项目的各阶段，包括：可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等的推进程度进行科学、合理的掌握，企业应该建立并完善动态调整型的财务预算，促进企业资金的周转与回笼，从而使公司更好的预见资金风险，并提高其承受风险的能力。就财务部门而言，要想实现精确、真实、合理合法的财务流动，就必须要做好对财务预算的监督工作，及时跟踪与财务相关的管理程序、环节以及最终结果等。
（三）加快财务信息系统建设
在企业经营活动中，作为企业战略决策依据的财务信息是其集中反映。房地产企业进行信息化建设对于企业快速、方便的获得财务信息起到很好帮助作用，从而也让企业在做决策时更加快速和准确。同时，公司应当建立有效的沟通和信息机制，确保信息沟通交流具有时效性，实现合理推进财务内部控制，进一步规范有效信息的收集及传达程序，并且科学合理的考查、整理与选择各项内外信息。与此同时，企业还需要通过计算机信息技术的利用创建集团式财务共享平台，为了实现这个目的，使信息传递的速度加快，企业应该根据其自身状况对ERP系统进行合理的选择，然后全面管理信息流、资金流及物流等方面，这样不但能够使企业信息沟通的水平得到提高，还能对企业财务管理工作甚至整个企业的经营状况起到非常大的帮助作用。
四、结束语
总而言之，在当前的企业经济控制系统中内部财务控制有着非常重要的作用，企业自身的生存与发展对于财务内部控制的依赖度越来越高，要想使企业管理水平得以提高，让企业内部拥有的资源能够有效地运用，达到企业快速发展的目的，就必须加强对企业内部财务的控制。
参考文献：
[1]王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融，2011（9）：92-93.
房地产行业财务处理范文第4篇
关键词：物业公司；物业管理；会计核算；财务管理；人才管理制度
引言
物业公司隶属房地产行业旗下的企业，其发展具有明显的房地产行业发展特征，属于时下新兴的朝阳企业。服务是该行业的最基本又是最重要的发展特征。我国物业公司介于我国城市房地产的综合开发和我国城市住房制度改革背景下，通过实行住宅商品化发展管理应运而生的。我国物业公司的发展具有新时期社会主义发展的时代气息。随着物业管理行业在我国不断新兴和发展起来，物业公司也在中华大地上如雨后春笋般建立起来，并得到不断发展壮大。
物业公司的运行与发展，会计在其经济管理中扮演着十分重要的角色。物业公司的会计核算和财务管理，直接关系到物业公司的发展大计，因为物业公司的会计等方面的财务管理直接影响到物业公司的经济效益。在公司财务管理中如果能够做到科学化管理，会计核算工作将会得到更大的发展空间，这不仅能够简化会计核算工作，而且还能够更大程度地实现物业公司各部门工作效率的提高。文章将针对物业公司的会计核算及财务处理方式进行剖析，旨在提高物业公司的财务管理活动。
一、现阶段我国物业公司会计核算及财务管理的发展现状
新时期发展视域下，我国物业公司会计核算及财务管理当下发展不明显。物业管理作为新时期社会发展中不可或缺的服务性经济发展行业，其发展时间虽然短暂，但是它不等同于其它服务行业，它具有其独特的发展特征。对于物业公司本身的发展特点来说，其发展要求必须加强该公司的会计核算管理和财务管理，确保物业公司在经济发展中具备高效性、安全性和准确性。会计核算和财务管理是物业公司财务管理的重要组成部分。同时，二者又是企业经济发展和经济监督的重要组成部分。
物业公司会计人员和财务人员在工作中综合素质能力有待提高。当前，不少物业公司员工主要是直接从原企业的一些行政总务部门以及内退返聘人员，加之还有不少员工还是一些企业竞争上岗失败的富余人员通过关系走后门手段而成为物业公司的管理骨干员工。介于历史发展的原因，大多数会计人员和财务管理人员管理理念落后，平均年龄偏大和文化水平偏低的发展状态。在工作综合能力评定方面，有待提高。然而，就算是财务人员的组成队伍，大多是原来公司的一些老财务管理人员，没有专业的高素质的文化水平。对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。
财务管理基础工作需要规范。物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染地影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。
二、当前我国物业公司会计核算和财务管理存在的问题
（一）会计人员的专业技能和职业道德素质偏低导致会计核算失真
就如上面一节所述，现阶段不少物业公司员工质量以次充好以假充真的现象频频出现，没有严格的员工准入制度和员工绩效考核制度的制约，给物业公司员工滥竽充数式的经验工作以发展契机。会计核算是一项系统的艰巨而复杂的审计方面的工作，没有具备坚实的专业基础和过硬的职业道德素质，是很难胜任的。然而，现阶段我国不少物业公司的会计人员和财务管理人员专业素质偏低，职业道德素质能力有待加强。例如，某物业公司在一年度核算中因会计做账不谨慎，出现死账和漏账情况，导致整个会计核算过程无法正常进行，给会计核算工作带来不可估量的损失。
在财务管理方面，由于财务管理的相关工作人员职业道德偏差，导致财务管理不严，拉帮结伙贪污现象严重，给公司经济发展带来极大的影响。
（二）财务管理的松散性导致公司财务混乱
松散的财务管理促使公司财务混乱。受到传统的财务管理的影响和公司传统人事管理方式的制约，当前我国物业公司财务管理方面存在诸多问题，尤其是当下松散的财务管理方式，给物业公司一些一直觊觎公司资金的不法人员更多进行违法行经的机会。比如财务人员在财务管理中与会计人员相互串通，故意弄虚作假，虚报瞒报账目等等，致使公司财务出现混乱。
不严格的财务管理方式，给财务管理带来不同程度的影响。财务管理与会计管理纠结不清，制度界限和权责不明导致公司财务管理一片混乱，相关部门和相关管理成为财务管理混乱的主要替罪羊。
（三）物业公司人才管理和人才引进方面存在问题
物业公司人才方面的管理一直是该类公司进一步发展的一块绊脚石，如何解决好物业公司人才引进成为物业公司高层们共同关注又很难解决的问题。物业公司是现行企业中的朝阳企业，谁不想往里头钻。众人的觊觎和公司在人才引进的松散性成为物业公司优秀人才引进的障碍。而作为物业公司肥肉部门的财务管理部门，更是大家眼红的关键部门。由此，财务管理部门的人才引进方式往往是关系式引进方式，或者是一些老员工拉关系直接进入财务管理部门，这为企业人才的发展埋下了隐患，从而导致人事管理和企业发展根基不牢。
三、加强物业公司会计核算和财务管理的优化管理措施
（一）严格会计从业人员和财务管理人员的准入制度
物业公司会计从业人员和财务管理人员的准入制度无小事，会计人员和财务管理人员引进不当，很可能导致整个公司的发展受到影响。所以必须严格会计人员和财务管理人员的准入制度。从根本上杜绝公司员工聘任的关系化发展毒瘤，澄清公司发展的污垢，净化公司发展的环境，为公司经济和核心发展方向奠定坚实的基础。
（二）加强物业公司会计核算和财务方面的优化管理
物业公司的会计核算直接关系到物业公司的发展，它是物业公司经济发展的晴雨表，有效反映公司经济的发展状况，从而为公司管理层和决策者提供可靠的研究数据和进一步调控物业公司的发展方向。会计核算以后的数据的真实度与公司经济的发展方向息息相关，会计核算的真实度越高，就越有利于公司的发展，并为公司高层对企业在市场竞争中发展方向的有效调整提供坚实可靠的资料。会计核算何其重要，不可能在只言片语中说得清楚的，故而，优化会计核算的管理，提高会计核算的质量是物业公司应该关注的课题之一。
财务方面应优化管理部门结构，严格控制财务人员的数量和质量，从严处理财务方面存在的问题，杜绝无制度无责任下的私人财务关系，做到权责分明，同时并划清各部门的权责界限，做到责任到人，责任到财务管理中的每一细节。
（三）革新人才管理制度，加强公司员工绩效管理
人才是公司发展的根据，尤其是管理方面的人才，直接关系到公司发展的根本大计。革新公司人才管理制度，实现任人唯贤，杜绝任人唯亲的人才引进歪风。可以通过公平公正的人才引进方式，真正做到提高公司财务管理方面人才的优化发展。同时，在长期的发展中，公司应通过高效率的员工绩效管理方式，鼓励优秀人才发展，提高公司的综合竞争力。
结语
综上所述，物业公司的会计核算和财务管理，在发展中相互依承、共同促进。辩证地处理好两者的关系，优化物业公司人才管理结构，实现物业公司全新的变革式的发展管理。只有从人才引进和员工素质方面优化管理，从根本上杜绝财务蛀虫的出现，净化物业公司发展环境，才能更有机会提高物业公司的综合竞争力，促使物业公司在当今激烈的市场经济竞争中立于不败之地。（作者单位：湖南省国立投资（控股）有限公司）
参考文献：
[1]左溆；物业管理：烫手还是抢手[J]；现代商业银行；2010年01期
[2]谢晖；论物业公司集团化管控模式创新[J]；物流工程与管理；2011年07期
[3]杨丽萍；论克拉玛依物业管理的现状及对策[J]；经营管理者；2011年15期
[4]王卫国；李光杰；；20年历程 怡海与你同行——怡海物业20年发展纪实[J]；中国物业管理；2011年07期
[5]田爱华；城乡一体化进程中物业管理存在的问题及对策[J]；决策探索（下半月）；2011年06期
[6]张丽萍；浅议物业公司内部控制规范[J]；现代经济信息；2011年14期
房地产行业财务处理范文第5篇
2015年，11家上市银行不良贷款合计9388亿元，环比增加3076亿元，增幅为49%。从各家银行来看，增幅最大的是农行，同比增加70%，其次是招行、平安、浦发，分别增加70%、68%、62%；增幅最小的是中信，同比增加27%，其他银行增幅都在40%以上。上市银行的不良贷款在2015年增幅较大。相比而言，招行、平安在加快不良贷款的暴露，而中信银行前期不良贷款暴露充分，新增幅度小于同业。
事实上，“不良贷款/逾期90天以上贷款 ”这个指标已经越来越受重视，这个比值低于1意味着银行在某种程度上隐藏或延迟了“不良”的生成。测算的结果显示：逾期90天以上的贷款合计8907亿元，不良贷款/逾期90天以上的贷款的比例为1.05，且四大行该比值均大于1.1，建行达到1.62，这表明国有银行在主动真实暴露资产质量方面，具备严格的资产质量评价标准。而股份制银行中，招行将所有逾期90天以上的贷款列入不良，中信银行接近全部列入不良，其余股份制银行该比值普遍低于0.8，其中平安银行仅为0.52。
在银行业资产质量下降期间，随着监管的趋严和银行的主动调整，银行真实暴露“不良”和严格执行贷款分类后，会在一定程度上加速不良数据的增长。
潜在不良贷款风险较大
根据已公布的年报数据，除了农行外，招行的不良率是业内最高的，除了认定标准外，招行也在加快风险的提前暴露。
不良率+关注类贷款占比可以视为潜在的不良贷款，这一指标的行业区间在4%-6.6%之间。其中农行最高，为6.6%；光大为6%；平安、民生、中信分别为5%左右，潜在信用风险高；浦发和招行只有4.3%-4.4%，行业内偏低。
按照不良率来看，招行的不良率在行业内偏高，资产质量风险相对较高；按照不良贷款同比增速看，招行增幅也是行业内最高，这说明其不良率认定标准相对较高，其不良率暴露较为充分。但是，如果按照不良+关注类贷款占比来看，招行潜在的不良在行业内最低，潜在信用风险低于同业。
2015年，11家上市银行合计核销不良贷款2985亿元，加上不良贷款余额9388亿元，总共毛生成的不良贷款余额为12373亿元，加回核销的不良率达到2.2%，比实际的不良率（1.7%）高0.5%。
分上市银行来看，股份制银行加大核销力度，加回核销的毛不良率较高，在2%-3.4%之间。平安最高，接近3.4%，相对于不良率高出1倍以上，资产质量问题相对较高；而招行、中信、民生、浦发都在2%-3%之间，光大最小为2%；除了农行，大行加回核销以后的不良率都为1.9%，核销力度同样也在加大，但是相对其较为庞大的不良贷款规模，加回核销后的不良率提高幅度不大。
数据显示，公司贷款中各个行业的占比都在下降，如建行；但是一些银行在金融业、租赁和商业服务业、交运、电力行业的贷款增幅比较明显，如工行、农行、招行；值得一提的是，招行、平安银行在房地产行业的贷款占比在回升，招行从12%提高到14%，平安从10%提高到11%。
从不良的行业分布来看，制造业、批发零售的不良率已经加速暴露，而产能过剩行业在 2015年得到一定程度的释放，下一个信用风险的暴露口可能是房地产行业贷款。不良贷款依然集中在制造业、批发和零售，其中，建行这两个行业的占比超过60%，农行超过77%，招行超过73%，中信超过80%。
采矿业、建筑业的不良率回升最大，其中，建行采矿业、建筑业的不良贷款余额占比排在第三和第四位，农行这两个行业的不良贷款占比排在第四和第五位；采矿业的不良率从2015年的0.8%提高到3.1%。而招行采矿业不良率则从2.5%提高到6.7%。房地产行业的不良率则在回升，不良率仅次于以上四个行业。建行和农行的数据也是如此。
不过，有三个行业不良率在下降。一是交通运输、仓储和邮政业；二是信息传输、软件和技术服务业；三是金融行业。这同稳增长、稳基建、金融加快发展相关，建行和农行的情况与此相符。相比而言，招行和中信所有行业的不良率都在回升，没有不良率下降的行业。
从不良的区域分布来看，各个区域的不良贷款率都在提高，只有海外分行在下降。这表明经济下行周期中，系统性风险在增加，区域不良的提高是必然，而在海外经济复苏过程中，海外分行的资产质量在改善过程中。海外分行的不良率变化不一，建行在下降，而工行和农行的不良率在回升。
此外，不良贷款区域分布也在转变中，同一般认为的行业不良向中西部地区蔓延有差别。建行在珠三角、环渤海地区和西部的不良问题相对比较严重，而农行和工行在西部地区比较严重，而招行在中西部地区相对严重。这些区域成为不良多发区域，如果银行债转股逐步实施的话，这些不良高发区域都将成为重点地区。
建行2015年不良贷款正在从长三角地区向珠三角、环渤海和西部区域蔓延。因为长三角的占比在下降，而珠三角、环渤海地区、西部的占比出现明显回升。农行2015年的不良贷款正在从长三角、珠三角、环渤海地区向西部蔓延。工行只有珠三角地区占比在下降，而西部的不良率在回升。工行只有珠三角地区占比在下降，而西部的不良率则在回升。招行不良的确在从长三角、珠三角、环渤海地区，向中西部蔓延。中信不良相对严重的区域是珠江流域、中部和西部地区。
信用风险潜在压力未减轻
2015年，商业银行信用风险暴露压力继续上升，商业银行口径不良余额增加51%，不良率升至1.67%的高位。“关注+不良、逾期贷款、核销前不良贷款”三项指标可以作为“潜在问题资产”的参考，11家上市银行已披露的数据显示，潜在信用风险压力超过了名义不良数据：“关注+不良”增加37%，占比达到5.17%；“逾期贷款”增加45%，占比达到2.64%；“核销前不良贷款”增加5851亿元，同比上升75%，相当于年初账面不良余额的96%。
最新的数据显示，银行业名义不良余额升幅超过50%，不良率则升至1.67%。我们一般用三个层级的数据观察银行不良贷款的情况，结果显示，2015年名义不良余额增长幅度超过40%，商业银行口径增幅达到51%。全口径不良率接近2%，商业银行不良率为1.67%。
如果从最大口径来看，银行业金融机构口径包括商业银行、政策性银行、信用合作社等吸收公众存款的机构。银行业金融机构资产质量数据一般由银监会披露，但至今尚无定期披露机制。根据媒体披露的数据，截至2014年年末，银行业金融机构不良贷款余额接近1.48万亿元，不良率为1.60%，2015年末的不良贷款余额接近2万亿元，不良率接近2%，整体不良余额增幅约为35%-40%。
如果从一般口径来看，商业银行口径包括五大国有银行、股份制银行、城市商业银行和农村商业银行，以资产规模计大致相当于银行业金融机构的77%。商业银行资产质量数据由银监会按季度定期披露。根据银监会的数据，2015年商业银行名义不良水平继续双升，不良率、不良余额均达到2010年以来的最高水平。
商业银行名义不良呈现三个特征：首先，2015年不良余额增幅继续加速；不良余额同比增幅在2015年内持续保持在50%以上，这是本轮经济周期下行以来增速最高的年度。其次，不良率连续10个季度上升：自2013四季度以来，商业银行不良率连续10个季度上升，2015四季度升至1.67%。最后，在财务处理之后不良结构基本稳定：在经过核销、转售等财务处理之后，商业银行报表不良结构基本稳定。
如果从最小口径看，根据已披露2015年年报的11家上市银行的数据（以资产规模计，这11家银行大致相当于银行业金融机构的52%），其不良余额在2015年内的增幅为48%。
市场认为不良余额和不良率指标相对静态，不能完全反映资产质量的潜在趋势，中信建投提出三个替代指标作为“潜在问题资产”的度量方法。
一是关注+不良贷款，该指标可以修正银行在不良暴露层面的顾虑。11家上市银行2015年关注类贷款增长33%，年末关注类贷款占比为3.50%，较年初提高0.6个百分点。在此基础上，关注+不良贷款累计规模2015年增长37%，占比升至5.17%。
二是逾期贷款，该指标可以修正五级分类过程中的主观因素。11家上市银行逾期贷款增幅为45%，年末逾期率为2.64%，较年初提高64BP。
三是核销前不良贷款，该指标可以修正财务处理的影响。11家上市银行2015年大幅提高核销规模，总计核销为2910亿元，同比增加了72%。据此推算，销前不良贷款在2015年增长了5851亿元，较2014年增加了75%，相当于2014年年末账面不良贷款的96%。
从上述三项替代指标的情况看，2015年以来，银行潜在信用风险压力并未减轻，多项指标增量和增幅处于多年高位，新增风险暴露的压力仍然存在。
不良仍有小幅蔓延趋势
分析商业银行不良贷款细分结构的结果表明：1.整体而言，存在从中小微向对公部门蔓延的趋势；2.从期限结构看，短期贷款不良升幅偏高，原因可能在于风险较高的中小企业和民营企业更多使用短期贷款；3.行业分布方面，制造业和贸易行业仍是主要发生领域，商业服务业和个人按揭升幅较大但基数较低；4.区域分布方面，环渤海和中西部不良增幅偏高。
2015年，代表性银行对公不良贷款增幅提升至46%，四年来首次超过零售贷款不良增幅。中信建投对可获得数据的银行（工商银行、中信银行、招商银行）的历史表现进行了分析，结果显示，不良贷款在对公和零售两大类别上的分布主要体现为两个阶段。第一阶段在2012-2014年，风险集中在小微贷款领域。上市银行零售贷款不良余额增幅较高，原因可能在于零售贷款余额增速较高（年化18%），以及零售项目下的小微企业、个人经营性贷款风险持续暴露；第二阶段在2015年，风险蔓延至对公领域。对公贷款不良升幅跃升至46%超过零售部门，表明风险向公司业务条线蔓延。
从期限结构看，中小企业和民营企业短期贷款压力较大。2015年，代表性银行短期贷款不良增幅达到67%，明显超过中长期贷款不良的增幅。以建行和农行为例，事实上，2013年以来一直是短期贷款的不良上升较快，原因可能包括：短期贷款里，中小企业、民营企业占比较高，而这两者是本轮不良上升的重灾区；与之相比，中长期贷款中国家项目较多，质量问题暂未集中爆发。
2015年，代表性银行不良贷款在行业分布上继承了前期特征，制造业和贸易行业仍是主要的发生领域。从已披露年报的上市银行（农业银行、中信银行、招商银行、民生银行、光大银行）的不良贷款行业分布来看，主要体现出以下三方面的特征：第一，存量风险集中在制造业和批发零售业，5家银行合计分别为1090亿元和888亿元，这两类不良在2015年增速相对较低，但仍然达到42%和63%；第二，增速最高的行业是商业服务业，达到246%，但该类贷款不良余额较小；第三，市场关注度较高的房地产行业和公共事业类贷款，余额规模中等，分别为126亿元和128亿元，增速均为74%。
而在个人贷款方面，上市银行（农业银行、招商银行）主要体现出下述特征：一是个人按揭贷款不良余额低基数高增长，在2015年的增幅达到80%，但余额仍然温和，仅为105亿元，不良率仍远低于其他贷款品种；二是信用卡和个人经营贷款不良升幅在70%左右，推测这两类贷款在经济形势低迷和前期扩张较快的背景下，将逐渐暴露相关风险；三是个人消费贷款不良增幅相对温和。
数据显示，代表性银行2015年不良贷款在区域分布上出现了一定程度的分化。
中信建投分析了上市银行（工商银行、建设银行、农业银行）不良贷款区域分布的变化情况，主要呈现两个特征：一是上升较快的区域首先是较低基数上的环渤海（增速分别为49%、110%、50%），其次是较高基数上的中西部（增速分别为48%、60%、88%）；二是不同银行区域不良率的分化较大，其中工商银行较为平均，建设银行发达地区不良率较高，农业银行发达地区不良率较低，可能与各行资产结构有关。
总体来看，由于风险层次向下迁徙，银行不良更需以时间换空间。这主要体现在以下几个方面：1. 占总贷款3.5%的关注类贷款向下迁徙压力明显上升；2. 逾期贷款年度45%的增幅与不良贷款接近，逾期/不良指标在2015年基本保持了稳定，但逾期未减值贷款同比增幅在50%-80%之间，可能意味着下阶段资产风险暴露压力仍未减轻；3. 考察“潜在问题资产”增量相对于拨备前利润的比值，2014年后明显上升，2015年升至30%附近，这意味着利润表的稳定性预期在逐渐下降；4. 从企业偿债能力的角度看，传统行业存在融资性现金流的压力。
从五级分类的角度来看：关注类贷款向下迁徙的压力仍然较大。迁徙率描述报告期内，银行各级贷款质量向下迁徙的比率在一定程度上可以反映银行资产质量恶化的速度。上市银行迁徙率的数据显示，当前资产质量压力主要体现为前期关注类贷款资产风险暴露的压力。
正常类贷款向下迁徙平均比率从2014年的3.3%升至2015年的4.3%，升幅相对温和，但考虑到正常类贷款基数庞大，这种上升趋势仍然值得警惕；关注类贷款向下迁徙平均比率从2014年的14.8%升至2015年的24.6%，升幅较大，意味着此前关注类的资产问题有1/4在1年内暴露，这是新增不良的主要贡献力量；次级和可疑类贷款向下迁徙的比率亦有小幅提高，但这两项比率长期处于高位，年度变化参考意义有限。
从逾期贷款来看，商业银行未下沉到不良的部分亟待化解。逾期贷款在一定程度上可以视作不良贷款的先行指标，一般而言，多数贷款逾期3-6个月后将被分类为不良贷款。
2015年上市银行逾期贷款显示出两个特征。一是逾期贷款增幅与不良贷款接近，年度增幅在45%左右，表明（经过处置后的）不良贷款余额基本真实反映了逾期发生的规模；二是逾期/不良比率大致保持了稳定（约为1.6倍），但由于两者规模同步增长，逾期和不良贷款差值的规模继续扩大，将会在下阶段形成新增不良的压力。
中信建投分析了上市银行逾期但未减值类贷款的规模和结构，总体形势不容乐观。虽然各家银行的数据分化较大，但逾期未减值贷款占总贷款的规模约在1%-2%之间，逾期未减值贷款总规模年度增幅在50%-80%之间，略高于逾期贷款规模。这表明银行业全行业积累未暴露的不良压力仍在上升，尽管逾期未减值贷款一般具有较为足额的担保品，担保品公允价值覆盖率在80%-120%之间，但总体来看，下阶段新发生不良贷款的压力仍然较大。
利润表稳定性预期下降
参考前文提出的三个替代“潜在问题资产”的度量指标，考察一个年度内“潜在问题资产”增量相对于当期拨备前利润的比值，能够在一定程度上帮助评估利润表的稳定性。结果显示，2014-2015年的比值上升较快，2015年逾期贷款增量已经占拨备前利润的22%，表明在极端假设下（所有逾期的贷款都形成损失），10家上市银行拨备前的利润需要折损22%。
从企业的偿债能力看，传统制造业债务压力更高。银行信贷的主体是实体经济，银行信贷资产质量最终反映的是企业部门的真实盈利能力。自2010年以来，一些传统行业的整体盈利能力出现明显下滑，但相关债务并未及时收缩（甚至还有进一步扩大），部分行业领域的债务开始呈现庞氏特征。
如果以上市公司分行业数据作为对象，可以对实体企业总债务水平和偿债能力的变化趋势获得更直观的了解。由于2015年的年报披露尚未完毕，中信证券使用2015年上半年的数据进行分析，结果显示：首先，传统行业总债务水平持续升高，2015年中期有息负债/所有者权益比值已经接近100%（相对于2000年的50%左右）；其次，2015年中期，传统行业经营性现金流对流动负债的覆盖能力、EBIT对总负债的覆盖能力均已经降至10%左右；最后， 解决企业现金流成为现实问题，因此，存在改善融资性现金流的必要。
从当前的金融环境来看，信用风险的边界主要源于债券市场的隐忧，从而导致民间金融承压。未来一段时间，最有可能跨界对商业银行资产质量形成传染的风险有两类：一是债券市场，若刚兑打破的进程超出预期，可能形成债权型市场公允价值的较大波动；二是互联网金融市场，包括庞氏和高杠杆机构都面临风险暴露的可能，商业银行已经开始主动进行风险隔离，但仍可能在行业出清过程中受到牵连。
中国债券市场主流券种一直以来具有较强的刚性兑付预期，商业银行债券类资产配置风险权重较低，配置规模较大，特别是一些机构投资者通过回购等工具进行债券资产杠杆投资。但是，在当前传统产业经营形势恶化、金融市场化推进、政企关系逐渐改革的背景下，一些债券开始出现违约迹象。2016年以来，违约现象从民企向国企蔓延，特别是4月央企中国铁路物资宣布相关债务融资工具暂停交易事件对市场心理冲击较大。
当前，互联网金融领域的核心风险包括市场存在庞氏融资但难以及时识别；部分企业杠杆较高、流动性稳定性差、存在信用风险向流动性风险演变的趋势。由于监管的持续强化，互联网金融风险的蔓延值得关注。
对商业银行而言，尽管此前已经陆续开始隔离民间金融风险（包括关闭P2P接口、排查资金挪用等），但在互联网金融严厉监管、相关风险集中暴露的阶段，可能仍将受到一定程度的风险牵连。
