房地产企业税收筹划
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房地产企业税收筹划范文第1篇
在全球经济一体化趋势日益深入的21世纪，市场经济竞争日益白热化，这无形中加大了房地产企业生存的压力，尤其是其税金缴纳方面，已然成为影响房地产企业市场竞争力的重要方面。因此，房地产企业应该在税法允许的范围之内，应用新型的税收筹划方式来尽可能的降低房地产企业自身的涉税开支和风险，实现合法范围内的避税和减税甚至免税。这样，房地产企业通过科学的税收筹划方法，能够有效减轻企业的税费负担，这对于资金需求量大，经营风险较高，建设及销售周期较长的房地产企业来说，其意义巨大，是有效减少房地产企业开发成本的理财途径。
一、房地产企业进行税收筹划的含义及其必要性
对于房地产企业的税收筹划界定，目前还没有统一的定论，但是，我们基本上还是有些定义和说法的。那就是说，房地产企业的税收筹划一般是指，房地产企业为了最小化企业自身的税费负担，而在遵循相关税法以及符合一定的税法意图的前提之下，依据国家规定的相关税收政策，事先安排和筹划房地产企业自身的融资，投资，经营和分配等财务活动，并以此为依据选取最佳纳税方案，从而在整体上实现企业免除，减少或递延纳税义务等目标，以期最终获得最大的涉税收益。从本质上来说，房地产企业的税收筹划并不等同于违法性质的偷逃税收行为，更不是骗税行为，而是合法性质的税收收益最大化的理财方式，它符合国家的税法立法精神，是房地产企业为了提高利润而提高科学合理纳税意识的必然结果，是房地产企业维护自身合法权益的具体表现，它不仅属于理财问题，还是房地产企业进行经营决策的重要内容，贯穿于房地产企业经营管理活动的整个过程。对于具有独特生产经营特点的房地产企业来说，其追求利润最大化为根本目标，就必须实现科学化的管理模式。此外，房地产企业的自主筹资金额巨大，财务管理周期长，开发的项目风险大、投资决策责任重、要求严，且其财务涉及面广、管理难度与责任大，这些都要求房地产企业进行合理的税收筹划。但是，目前，我国的房地产企业纳税意识和法律意识薄弱，对于纳税还存在不少认识方面的误区，误认为纳税只是财务部门的工作，习惯于把税费筹划放在事后进行，且其对于纳税管理方面还存在不少问题，以至于房地产企业很多存在偷税逃税现象而受到税务部门的处罚。鉴于此，房地产企业必须进行税收筹划工作，以适应企业利润最大化目标和激烈的市场竞争带来的巨大压力。房地产企业一旦实现有效的税收筹划工作，就可以帮助企业自身实现财务利益的最大化目标，维护了国家的合法权益，增加了国家的财政收入，还有利于帮助国家对税法进行必要的完善和修订。
二、房地产企业税费筹划新举措
房地产企业进行合理税费筹划是其应有的合法权益，只是由于各种经济，税收，管理以及避税技能等方面的因素不同，使得房地产企业的避税机遇和税收收益也各有千秋。因此，房地产企业必须掌握基本的经营管理知识，还得充分了解各项税收制度，了解内外部存在的多种税收筹划方式的选择可能性，构思出一套税费筹划的基本思路，然后根据企业自身的实际情况和国家税收政策的更新变换来设计一个全新的，科学可行的降低税费支出的方法。对于房地产企业来说，其生产的产品基本包含了三个阶段，即项目立项，项目建设以及项目销售，因此，房地产企业进行税费缴纳筹划主要可以从这三个阶段来具体操作。（1）项目立项时，房地产企业的税收筹划包括：第一，应该选择合适的建房方式，改变习惯上自建并销售房产的行为，比如说利用代建或者合建等方式来进行较大空间的税收筹划。在进行房产代建时，要确定最终用户，进行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税，这样可以减轻税负。在进行房产合建时，房地产企业可以合法减少土地增值税，还可以合法免掉营业税的缴纳。第二，房地产企业还可以通过开发多处房产以及进行不同方式的核算来为企业自身提供多种税收筹划的空间。一般来说，房地产企业进行合并核算的税收利益更大一些，但并不排除说分别核算也有更有利的情况，那么，房地产企业到底进行如何核算，则需要根据企业的具体情况进行分析比较。（2）项目建设过程中，房地产企业的税收筹划包括：首先，房地产企业可以通过增加扣除项目，从而使得房地产的增值率不超过20%，那么，就符合“土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征”的政策，从而享受土地增值税的免税待遇。这是一种税收筹划方式。其次，房地产企业还可以通过筹划相关的借款利息来进行税收筹划，这是由房地产企业自身的资金特点决定的。因此，房地产企业可以把完工前的利息费用计入开发成本等增加扣除项目，从而从税基和税率两方面减轻税负。还可以把完工之后的利息支出进行增加项目扣除，从而实现企业的价值最大化目标。最后，房地产企业还可以把销售与装修分散开来，以分散经营收入，从而也能实现税基和税率的减少，税负也就相应的减轻了。（3）项目销售过程中，房地产企业可以选择合适的销售方式来合法合理的减少税负。具体来说，首先，房地产企业可以设立独立的销售分公司来直接负责销售工作，这可以大大增加土地增值税、营业税和企业所得税的筹划空间。其次，房地产企业还可以通过减少账面收入或递延纳税时间来进行税费缴纳筹划，比如说房地产企业可以委托销售公司来销售房地产，并和销售公司协商开具销售清单来尽量递延纳税义务，还可以避免销售公司缴纳营业税。
此外，除了以上几种主要的税收筹划方式以外，房地产企业还可以利用税法规定的减免税税收优惠政策条款来达到减税、免税的目的，前提条件是房地产企业要根据自身实际情况，制定切实可行的方案来使自己符合这些税收优惠政策，一旦用足用好现行的税收优惠政策，也是企业避税筹划的重要方式，当然，企业要注意不能曲解或者滥用优惠政策，否则，得不偿失。另外，房地产还可以利用纳税临界点来避免承担较重的税负，还可以巧设分支机构来进行纳税筹划，或者适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划，亦或是优化一定的收入结构或者筹划置业房地产的大修理支出费用来进行纳税筹划，还可以筹划选择不同的配套设施开发成本进行纳税筹划等。诚然，房地产企业在进行税收筹划的时候，由于涉及金额较大，因此，需要注意以下几个方面的问题，即需要加强税收政策的学习，增强自身的法律意识；在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，切不可只重投机；要构建整体的税费筹划思路和方案，做到战略战术筹划兼顾；要把结果性筹划改为事先筹划，从而使得筹划从补漏性向前瞻性发展。此外，房地产企业进行税收筹划时，还应进行成本效益分析，在合法合理的范围内进行系统性的全盘性的税收筹划工作，从而最大限度的防范纳税筹划潜在的风险，实现收益与风险之间的有机调和。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，其实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献
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[2]黄玉滨．集团公司税收筹划工作应注意问题[J]．会计之友．2004（12）
房地产企业税收筹划范文第2篇
［关键词］“营改增”;房地产企业;税收筹划
1引言
经济日趋复杂化，传统纳税体制已不适应现在经济发展水平状况，我国税制改革也在不断推进。税收筹划是企业财务管理活动之一，关系着企业财务目标的实现，但现阶段由于企业税收筹划的意识不强、筹划方案不完善等，因此有必要进行税收筹划的研究。房地产企业发展迅速，其税收在国家财政收入中占有很大份额。但由于房地产企业前期投入资金大，开发周期长，涉及业务繁杂，理解难度大，税收情况更为复杂，相较其他行业具有更高的涉税风险。基于此，文章以纳税筹划为切入点，在税法允许的范围内对房地产企业提供税收筹划思路，实现企业利益最大化的目标。
2理论基础
2.1税收筹划目标
税收具有强制性，税收的无偿性说明纳税是企业资源的净流出，企业以利润最大化为目标的前提下，总是想减少税费缴纳。税收筹划策略正是在这种经济利益的驱动下产生。税收筹划可以理解为在众多备选税收方案中选择最佳方案，实现税后利润最大。税收筹划得当，企业取得了节税经济利益，在涉税零风险情况下，减轻企业税收负担，获取资金时间价值，提高自身经济利益，增强企业市场竞争力。
2.2政策依据
税收筹划必须符合不违背税收法律规定的原则，这就需要充分理解税收政策。具体来说，税收筹划主要利用差别化税收政策、税收政策的特殊规定以及优惠政策。税收政策的差别化为企业纳税筹划提供了空间，全面“营改增”作为时间节点将房地产分成了新老项目，老项目由于不能抵扣进项税，因此适应选择简易计税，相较之下新项目选用一般计税方法下抵扣进项税，税负会明显降低。利用税收政策的特殊规定是指不同税种的计税依据和抵扣范围不同，比如企业开发过程中发生的开发费用在计算土地增值税时不能直接扣除，而要按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。在这种规定下，企业可以在符合规定下扩大开发成本总额。税收优惠政策体现了国家在一定时期对特定项目的鼓励和支持，为税收筹划提供了一定的空间和思路。
3税收筹划基本思路
3.1增值税
在我国流转税与所得税并重情况下，增值税是流转税的主要税种，“营改增”的实施对房地产企业来说避免了重复征税问题，筹划得当能降低企业税负。
3.1.1加强增值税专用发票管理全面“营改增”之后，房地产企业购进环节取得的进项税可以凭票抵扣，是否取得增值税专用发票对房地产企业的税负水平有重大影响。一般来说，结算方式选择上，企业在购买物料时尽可能采用分期付款的结算方式，这样取得的发票能实现及时抵扣进项税额的目的，而采用预付或赊购结算方式，只要货款尚未完全付清，房地产企业不可能取得增值税专用发票，无法实现抵扣进项税的目的。采购方式上，尽量选用集中采购，不仅能取得价格优势，还能确保取得增值税专用发票。另外，房地产企业还应注重加强对虚假发票的识别和防范，相关部门人员在接受发票时应仔细辨别真假，确保抵扣进行税额时发票合规。
3.1.2合理选择上游纳税人上游提供货物和劳务的企业纳税人身份是影响进项税抵扣的关键点。在报价相同情况下，房地产企业在选择供应商或者建筑企业时，最大限度选择具有一般纳税人资格的企业。如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，房地产企业可以取得13%、9%或6%三档税率的增值税专用发票;当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，其申请代开成功后，房地产企业才可适用3%的抵扣率。小规模纳税人征收率远低于一般纳税人的抵扣税率，并且部分小规模纳税人由税务机关为其代开增值税专用发票，增加了委托代开环节，推迟了房地产企业取得利用增值税专用发票进行进项税额抵扣的时间，会增加企业资金占用成本。这种按抵扣率来选择上游企业并不是唯一因素，在实际工作中还应考虑净利润，如果向小规模纳税人采购后，企业获得的额外净利润大于无法抵扣的进项税额的损失，那么应当选择与小规模纳税人的合作。除此之外，房地产企业将上游建筑业务独立分离出去，单独成立新的建筑公司，由建筑公司从事建筑服务。这样终端房地产销售公司以购入方式取得的建筑公司的劳务可以进行进项税额的抵扣，房地产企业整体上减少了缴纳的增值税税额。
3.1.3利用进项税抵扣额“营改增”之前，企业缴纳营业税，开发精装房所产生的直接材料以及人工费用等全部计入房屋成本，销售时不能抵扣进项税。“营改增”后，开发精装房的材料费用和人工成本，在取得增值税专用发票后，可以用来抵扣进项税。具体来说，精装房中可以进行装饰、配置家具家电，购买时按13%的基本税率取得增值税专用发票，抵扣进项税，销售精装房时，将装饰费用以及配置的家具家电款等合计计入房价销售额，按销售不动产9%计算销项税，这样房地产企业在精装房环节可能获得4%的额外抵扣率。目前绝大多数中小房地产企业受融资约束的影响，开发多为毛坯房，这些企业在条件允许的情况下，扩大精装修房的比例，使企业少缴纳增值税，还能提升品牌影响力。
3.2土地增值税
开发建造阶段，土地增值税在开发成本中占据很大比重，房地产企业资金回收慢、开发周期长等特点使企业面临较大的资金使用压力，因此有必要对土地增值税进行纳税筹划。
3.2.1合理利用征税范围在二级市场上未发生产权转让行为不属于土地增值税的征税范围，土地增值税征税范围具有“转让”特征。房地产企业建房方式主要分为自己购置的土地使用权建造房屋、代建和合作建房三种情况。第一种情况下，房地产企业自建房屋对外销售，不动产权属发生转移，需要缴纳土地增值税和增值税，税负较重。代建房屋是在委托方的土地使用权上建造房产，房屋建成后房屋产权仍归委托方所有，建造过程中收取的代建费用属于提供劳务服务收入，不动产产权未发生转移，这项行为也不必缴纳土地增值税，但采用代建行为需要提前确定买房客户。合作建房是指合作双方共同建造房屋，一方提供资金，另一方提供土地使用权，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先转让土地再去购买房产这一环节，由此不仅减少了土地增值税和增值税，还有印花税、契税等多项税收。如果房地产企业能寻找到这样的合作方，双方均可实现节税和获利的收益。
3.2.2充分利用税收优惠政策《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这为纳税筹划提供了另一条思路。房地产企业在开发商品时，需要提前对房屋建筑类型做出合理区分，分别计算其土地增值税。首先，房地产企业需要对普通住房和非普通住房做出明确的区分，分开核算各自的销售额，这样对增值率低于20%的普通标准住房才符合税收优惠的范围。其次，纳税人可将住宅的售价控制在合理的范围内，在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，此时需要纳税人计算不同售价的备选方案企业净利润情况，这样将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。除此之外，房地产企业可以考虑扩大普通标准住房的建筑面积，充分享受免税的优惠政策。
3.2.3利用税收政策特殊规定土地增值税采取超率累进税率，土地增值税与增值率成正比，增值率是增值额与扣除项目金额之间的比例，增值额是用收入总额减除扣除项目的金额，因此降低增值税要从降低增值率入手，需要合理筹划收入和扣除项目。对于收入，房地产开发企业可以适当降低销售价格，但降低售价会影响企业利润，所以纳税人需要比较减少的收入和少缴纳的税金。目前大部分房地产开发公司都是经过简单装修后对房屋进行出售，纳税人可将最终售价拆分，分成出售合同和装修合同，独立核算房屋原价和装修费用，这样装修合同对应的收入属于提供劳务取得的收入，只需缴纳增值税，不并入到销售房屋的价格中，因此计算土地增值税的收入不包含装修费用，大大减少了企业缴纳土地增值税。对于扣除项目，房地产开发费用是按一定标准抵扣，不是按实际支出扣除。当房地产企业开发费用中的财务利息支出能够合理确定时，可以扣除的开发费用为开发成本、土地价款和利息合计的5%以内;当开发费用中的财务利息支出不能确定时，开发费用扣除限额为土地价款和开发成本合计的10%。企业筹资一般选取负债筹资或权益筹资。税法规定，合理的利息支出可以在所得税前扣除，利息属于开发费用的一部分也可以扣除，从扣除项目来看，房地产企业可以适当增加负债筹资的比例。土地增值税扣除项目中的利息费用在不同情况下有不同扣除方式，加大了土地增值税筹划空间。如果房地产企业利息支出大于地价款和开发成本合计的5%，这时应当选择第一种开发费用扣除方式;否则，房地产企业主要依靠权益筹资方式，选择第二种开发费用扣除方式。除上述单独降低售价或加大扣除项目金额外，企业也可采用综合方法降低增值率。如企业可以加大开发小区的公共配套设施的投入，一方面满足用户高质量需求，而这部分投入资金的成本可以从提高售价中得以补偿;另一方面增加了扣除项目的金额，从而降低增值率。
房地产企业税收筹划范文第3篇
【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施
税收筹划风险，顾名思义，就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。
一、房地产开发企业税收筹划风险分析
1.政策风险
房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道，在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下，加大了税收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。
2.片面性风险
片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：
A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元，而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分（购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额）按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是（600+800）*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明，就需要交纳的税款金额为（600+800）*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75万元，所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。
3.成本偏高风险
房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑税收筹划成本的问题，只有节省的税收和消耗的成本的差额，才是税收筹划节省出来的实际利润。
4.认定风险
税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规，所以是合法的节税行为，是符合国家的立法意图，并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善，税务执法人员的个体素质参差不齐，所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会，给企业带来了预料之外的巨大损失。
二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制
1.强化风险意识，梳理依法筹划理念
房地产与别的行业有着显著的差别，作为国民经济的支柱，所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑，房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内，所以财务人员在进行税收筹划的时候，需要有一定的法律基础，并且具有守法意识。
2.设立税务管理机构，提高筹划水平
由于房地产企业税务复杂，税收策划的难度相对于其他的行业来说较大，所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构，对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理，尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说，设立专门的税务管理就以及配置专业型人才，在合理机制的协调下，就能够实现税收筹划的高效化，对于降低税收风险，实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。
3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质
房地产行业的税收筹划具有着很大风险性，所以对筹划人员的要求就显得很严格，首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准，综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育，根据实践证明，一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中，不仅要加强他们的专业知识和职业素养，还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识，拓宽他们的知识面，只有这样，才能够使得他们在进入一家企业之后，就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识，并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案，极大程度上节省了税收筹划的成本，增加了利润的空间。
4.借助税收中介机构的专业服务
在现代市场上，有一种专门的税务筹划机构，这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平，所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行，这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生，降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外，可以将这些机构作为外脑，加强企业内部的监督。
三、结语
房地产行业作为我国的国民经济支柱，对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收，实现利润最大化的环节之一，也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究，找打相应的解决措施，希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。
参考文献：
[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京：机械工业出版社[M].，2010.
[2]刘立秋，李凯，邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学，2015.（7）：119.
房地产企业税收筹划范文第4篇
关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
二、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”
根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题
税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:
(一)税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。
(二)税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。
因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。
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房地产企业税收筹划范文第5篇
内容摘要:房地产业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业,因而成为税收筹划关注的重点。本文以某房地产公司为例,分析在税收筹划时,房地产企业面临的法律风险、政策风险、财务风险、行业风险等各种风险,指出税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾是这些风险产生的主要原因。鉴于此,本文认为房地产企业必须采取必要的措施,尽量降低或减少涉税风险,使税收筹划方案达到风险最小、收益最大。
关键词:风险 税收筹划 房地产企业
某房地产公司税收筹划案例分析
2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:
筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。
该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。
筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。
经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。
房地产企业税收筹划面临的风险
税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:
法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。
政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。
财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。
行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。
房地产企业税收筹划风险产生的原因
税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:
因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。
注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。
片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。
因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。
房地产企业税收筹划风险的防范措施
税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。
(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作
房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。
(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动
税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。
(三)增强风险意识,提升自身素质
防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。
(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系
房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。
(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性
从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。
通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。
参考文献:
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