市场开发的方法

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市场开发的方法范文第1篇

双周宏观经济分析

如果说1870年至1913年的第一次全球化过程中,中国是最大的受害者,那么这次的全球化,中国则是最大的受益者。没有这次全球化,中国经济不可能保持30年的高速增长,更不会有现在的地位。

无论发达国家还是发展中国家,总体而言,都从这次全球化中得到好处,而中国无疑是受益最大的国家。中国正是抓住这次机遇,成为制造业的第一大国。所以,100多年前的全球化和100年之后的全球化对于中国的命运产生了截然相反的影响。

出口驱动经济增长已不可持续

在过去30年的大部分年份里,中国国际贸易增长率都是高于GDP的增长率。大致来说,中国的实际GDP年增长率在10%左右,出口的实际年增长率在15%左右。按照名义值算,2008年出口是1978年的553倍,GDP是1978年的83倍,前者是后者的6.7倍。结果是,贸易占GDP的比重大幅攀升。

按照国家统计局的数据,中国出口占GDP的比重1978年为4.6%,1990年是16.1%,2000年是20.8%,2007年是37.5%。1990年后,除1993年外,其他17年都是贸易顺差。到了2008年,外汇储备突出2万亿美元。2007年,中国的贸易顺差占GDP的比重是8%。值得注意的是,美国逆差占其GDP的8%。

2001年之后,我们的出口为什么增长那么快?有许多原因,包括加入WTO和中国竞争力的提升。但不可否认的是,对出口的高度依赖与人民币汇率有关,因为人民币被严重低估了,对企业而言,国际贸易比国内贸易更有利可图。

现在出口危机发生了,危机发生后,政府还继续补贴,也没有研究这个出口补贴多大是好,多大是不好,就是为了保出口而补贴。值不值得?是个值得研究的问题。

这次危机后,中国的出口受到了阻碍,我个人认为它不是一两年的短期危机,可能是个长期的调整过程。为什么?一般而言,经济规模越大,贸易占GDP的比重越小(极端而言,全世界只有一个国家,这一比重就是0)。

我们可以看一组数据,世界十大经济体里,只有德国的出口占GDP比重(39.9%)高于中国(37.5%)。至于其他国家,美国8.4%,日本16.3%,英国15.7%,法国21.6%,意大利23.4%,西班牙7.4%,加拿大29.2%,巴西12.2%,世界平均是25.6%,都低于中国。这意味什么?一种可能是我们的GDP被低估,另一种可能就是我们出口依存度确实太高了。

中国出口占GDP比重那么高,而中国还有那么多农民,说明其中存在问题。按照官方统计,全国55%的人口都是农业人口,这种情况下,出口占GDP比重不应该这么高,因为农民有很多产品是自给自足的。

如果此次金融危机与贸易失衡有关,那说明我们的出口增长不能再维持了。无论其他国家是否实行贸易保护主义政策,我们过去的出口势头都很难再延续下去,未来能保持出口与GDP同步增长已经很不容易了,下一步该怎么办?

就需要两个市场的均衡,尤其是开发国内市场。这个开发国内市场不是大家经常听到的“扩大内需”,这两个概念完全不一样。开发国内市场,类似于过去我们开发国外市场,是真正地利用企业家精神,创造需求,这是中国经济本身的一次更大规模的、更深程度的“改革开放”。问题是这个市场的潜力有多大?

中国就是一个“全球”

首先看一下经济规模。中国大陆有31个省级经济区,如果我们把每个经济区当做一个独立的“国家”排名,然后把它们和世界各国的经济规模做个比较。

比如中国经济排名前四位的省份是广东、山东、江苏、浙江。广东如果被当做独立的经济体,其经济规模2008年可以排在世界的第18位(按照汇率换算的GDP总量,下同),在土耳其之后(相当于土耳其的67%),超过波兰、印度尼西亚(世界第四大人口国)、比利时、瑞士、瑞典、沙特阿拉伯;排名第二和第三位的山东和江苏,经济规模都超过挪威、奥地利、伊朗、希腊、丹麦、阿根廷;排名第四位的浙江,经济规模超过委内瑞拉、爱尔兰、南非。

再看看人口。人口规模是市场规模的重要决定因素,这是为什么中国市场受到重视的一个重要原因。中国移动能成为世界最大的电信公司,就是因为中国的人口规模大。任何商品,只要有1%的人购买,就是个大市场;如果有10%的人购买,就是个巨大的市场。

200年前英国崛起的时候,世界总人口不过10亿,英国人口占2%左右,英国搞殖民地原因就是本土人口规模太小;100年前美国崛起的时候,世界总人口不过16亿,美国人口占5%左右。今天中国的人口已超过13亿,几乎等于100年前全世界的总人口,比当今发达国家总人口还多。

分省来看,中国不少省的人口已超过世界上许多大国的人口总量。中国人口最大的三个省份分别是广东、山东、河南,人口都超过德国、英国、法国、意大利、西班牙等发达经济体;甚至陕西、山西屯都超过加拿大。

上述两方面的比较是想说明,中国本身的市场潜力该有多大。如果我们能把中国各省间的贸易做好,中国本身就能创造出一个世界级的市场。中国各省之间千差万别,互利的贸易和分工是非常有潜力的。

233年前,经济学鼻祖亚当斯密曾惊叹:中国国内市场的规模不亚于欧洲所有国家加在一起的市场规模,现在该到真正开发这个巨大的市场的时候了!

开发国内市场,离不开中西部的发展。过去沿海地区主导的经济增长是与出口主导的增长相配合的。今后,中西部地区将变得更为重要。可喜的是,中国经济增长的地区结构已经开始向有利于中西部的转移。改革开放后第一个十年、第二个十年,东部的增长速度超过中部和西部,但在过去的十年里,就是第三个十年,特别是过去的五六年,西部和中部的增长速度超过东部。

这说明中国的区域经济增长正在发生转移。这也说明中国地区之间的差距在缩小,而不是扩大,所以不要轻易相信中国地区差异越来越大的说法。东西部的差距有望在下一轮30年中,差距大幅度收缩。国内市场的开发一定会导致东部、中部、西部的均等化趋势。

靠什么开发国内市场?

一般而言,一个国家、地区的经济成长有几大要素:第一是产权制度,没有政府对产权的保护,不会有经济发展;第二是科学、理性思维;第三是资本市场的发展;第四就是交通和通信。

过去30年,中国的交通状况发生了巨大变化,1988年中国才有了第一条高速公路;1995年,中国的高速公路是2100公里;到2008年,已经是6万公里,并且每年以四五千公里的速度增加。

与20年前比,中国现在的情况是,两点之间的运输时间大概减少了二分之一到三分之二,原来需要三天到的时间,现在可能一天半或者一天就可以到达;原来三个小时到的地方,现在可能一个多小时就可以到。这是一件非常了不起的事情,我们在20年前中国内部两地做生意觉得划不来的事情,现在就划得来了。

这次经济危机后,中国的道路建设,包括公路和高铁,投入非常大,这对未来的经济发展将有巨大影响。简单地说,运输成本降低,必然使分工和交换更为发达,如果没有蒸汽机,没有铁路,没有轮船,世界经济就不可能一体化。中国交通的迅速发展为中国经济的一体化提供了一个非常好的前提条件,这也是我们对未来乐观的原因之一。

现在看来,开发国内市场的主要障碍已不是交通和通信这样的硬件基础设施,而是制度性成本。国际贸易与国内贸易的主要区别是由分割导致的制度成本。在其他条件相同的情况下,由于国家贸易要在不同的国家之间进行,关税和非关税保护、货币等因素使得国际贸易的交易成本大于国内贸易的交易成本。所谓欧洲经济化,也就是使得欧洲不同国家之间的“国际贸易”变成“国内贸易”。

非常遗憾的是,中国的行政区域划分和政府主导经济的制度使得许多情况下国内贸易的交易成本比国际贸易还高,各地区的相对优势得不到充分发挥,严重影响了国内市场的开发。这是中国经济增长过度依赖出口的一个重要原因。

未来中国的行政区域调整、划分,需要弱化行政功能,尊重区域本身的市场属性。形形的地方保护政策必须彻底废除!当中国在国际上高举自由贸易大旗的时候,同样不要忘了国内市场更需要自由贸易。

另外一个阻碍国内市场开发的因素是商业文化和诚信。如果你问中国的出口型企业,为什么70%-80%的产品都在出口,不做国内市场?他的回答很可能是国内市场难做,难就难在你签订了合同,也交了货,但可能收不到货款,而做出口,只要签了合同,就能在合同期限内收到货款。所以有些企业宁愿低价出口,也不愿意高价销售在国内市场,他们预估的国内市场的风险太大。如果我们不加强法治,合同得不到最有效执行,又有地方保护主义横行的话,中国的企业家就没有信心开拓国内市场。

当然,未来对外开放仍很重要,对外开发在中国的过去30年起到了举足轻重的作用,未来仍然是这样。可以看看出口占各省GDP的比重,差异是非常大的。

多数省份,国际贸易比重非常低,内蒙古只有4.7%,河南是中国第五大经济体,但是出口占GDP的比重只有4.6%。这些数据说明,中国的中西部还要大力发展国际贸易。

未来中国经济的发展还将伴随着城市化。中国现有的城市人口占总人口的45%,改革开放初期只占18%,未来30年可能上升至75%,这不是不可能的,应该说是必须的,一个农业人口占多数的国家是不可能真正发达的。

从45%到75%,意味着什么?意味着有4亿人口要转入城市,如果一个城市的人口按100万计算,未来30年中国要增加400个这样的城市。过去30年,100万人口的城市中国大致增加了200个。

我们做产业规划,企业家做房地产,这是非常重要的一点。国家大的计划,包括现在建设新农村的办法,也应该考虑这一点。

市场开发的方法范文第2篇

关键词 房地产开发 市场调研 营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

市场开发的方法范文第3篇

我国加入WTO的首要前提是在金融领域全面参与国际竞争。我国在加入WTO谈判中就金融领域的开放作出三点承诺：一是逐步开放人民币业务。在加入WTO两年后，允许外资银行与中国企业进行本地人民币业务往来；在加入WTO五年后，允许外资银行经营人民币零售银行业务。二是开放证券业。三是开放保险业。中国将在加入WTO五年内，逐步扩展外资保险机构的业务范围，如团体险、健康险和养老险。

由此，我们可以预见，随着中国金融市场全部开放，国内金融界必将面临如下几方面的金融冲击：第一，一旦外资银行大量进入并放开对其人民币、外币储蓄业务的限制，我国银行界尤其是四大国有商业银行将面临储户流失的严重问题。第二，资本市场开放的前提是人民币资本账户下的可自由兑换，因此货币兑换制度的设立和运作将会构成压力。第三，保险市场的开放目前已在进行，中国面临的紧迫问题是如何利用再保险和再保险机构解决经济金融体系的安全运行问题，以及如何在大规模引进国外保险业投资之前明确中国社会保障制度的市场承担度和政府承担度问题。第四，管制性利率和有管理浮动汇率是中国现行金融体制的两根支柱，这方面的任何变化均将引发巨大的市场反响。第五，透明度和自由化是每个申请加入WTO国家必须遵循的两条规则，这两条规则也是金融开放的前提和精髓所在，但同时也是中国金融界的症结所在。

加入WTO是中国经济彻底市场化的必然过程，这给金融市场变革带来前所未有的激励和竞争，从另一个角度讲，也为发展邮政储蓄业务提供了一个良好的环境因素。面对当前国内金融市场的变化，邮政储蓄要有所准备，积极迎接市场的考验。

无论采取哪种方式改革邮政储蓄，邮储多年累积的“家底”都是其竞争力的重要筹码。

中国金融业的改革主要是改革国有商业银行。国有商业银行目前最突出的问题表现为巨额不良资产。据央行前行长戴相龙称，到2001年底，四家国有独资商业银行不良资产为17656亿元，占全部贷款的比例为25．37％。按照目前的处理进度来看，将国有银行全部不良资产处置掉大约需要20年的时间。目前解决这一问题的主要途径是注资和剥离不良资产，但这都是一次性的措施，不能从根本上解决国有商业银行资本金来源渠道单一、激励不足、绩效低下的问题。

加入WTO后的中国商业银行，要遵循国际惯例，提高资本充足率已是“箭在弦上”。现在除了中行以外，其他三家国有银行至今都还没有达到8％的最低资本充足率要求。业界人士认为，提高国有商业银行的资本充足率，一是靠财政注资，二是靠银行自己。以目前国有商业银行资本金情况计算，要达到8％的资本充足率，意味着从现在起到2005年，几大国有商业银行至少需要资金3000亿元。以目前财政资金的总量和分配情况看，银行很难拿到这笔钱。面对越来越激烈的竞争，国有商业银行能实现盈利已非易事，要靠利润来充实资本金可以说是杯水车薪。目前，寻求官方政策上的支持是一个较为现实的选择。这种观点在业内被广泛认可，但在具体实施过程中，无论从国家财力的承受极限还是银行产权制度的改革角度来说，最终方案都难以设计得更为精巧和可行。

与国有商业银行不良资产严重“超标”形成鲜明对比的是，中国邮政储蓄目前没有任何坏账之忧，这主要得益于邮政储蓄从恢复那天起所享受的优惠政策和单一、无风险的业务操作模式。虽然这种政策上的优惠和业务模式的特殊性也给邮政储蓄带来一些问题，而且国家正着手解决这些问题，但无论采取哪种方式改革邮政储蓄，邮储多年累积的“家底”都是其竞争力的重要筹码。

要解决邮政储蓄的诸多问题，比较有效的方式是成立邮政储蓄银行，这样做有利于邮政储蓄的持续发展，也能够更好地保障和促进邮政整体效益的提高。

中国邮政可能会在未来几年里进行政企分开和公司化改制，作为其重要的一个专业——邮政储蓄下一步将如何存在和发展呢？是继续沿袭目前的经营模式，还是脱离“大邮政”的体系另起炉灶，何去何从？从目前国家政策倾向来看，成立邮政储蓄银行的可能性较大。邮政部门早在邮电合一之时就开始酝酿成立邮政储蓄银行，尤其是1999年得到了国务院和央行明确批复表示同意成立，只等挂牌，但至今仍没有成行，个中原因，恐怕是诸多方面利益难以平衡所致。

但笔者认为，成立邮政储蓄银行是大方向，这是由邮政储蓄日益凸显的弊病所决定的：

1．1986年中国恢复邮政储蓄的初衷在于利用邮政局的机构网络优势，来聚集社会闲置资金，为经济发展提供资金支持。在此情况下，储蓄业务应是邮政局的副业，其主营业务应是传统的信函、包裹、速递、报刊发行。可由于储蓄业务可以获得巨额的利差收入，而且成本低、风险小，特别是自1998年邮电分营后，邮政亏损严重，邮政局便将扭亏的厚望寄予邮政储蓄。结果，一方面邮政储蓄增势迅猛，由名义上的副业变成现实当中的主业；另一方面，邮政传统的信函、包裹、发行等业务则增长趋缓，甚至出现萎缩。长此以往，邮政局将失去其原来的属性，大家看到的将是一个打着邮局的牌子从事银行业务的特殊机构。

由于中国邮政储汇管理体制的特殊性，邮政储蓄从一开始就是以特殊身份出现的：一方面它独立于邮政局的其他业务；另一方面它又隶属于邮政局，没有独立的核算体系和行政管理机构，从而造成资金上的相互占用。实际上就是，邮政局不是一个金融机构，却又确实从事金融业务。而中国一直不允许金融的混业经营，这一点使得邮政储蓄从一开始就名不正、言不顺。

2．邮政储蓄作为金融机构只存不贷，何以支付巨额存款的巨额利息？其奥秘就在于中国现行的邮政储蓄制度安排，即邮政储蓄将吸收来的存款全额转存到人民银行，由人民银行按季支付利息。而问题的关键就在于人民银行对邮政储蓄的转存资金给予了相当优惠的利率。邮政储蓄只要吸收来资金，然后转存到人民银行就可以获得巨大的利差收入。而人民银行支付给邮政储蓄的利率比对金融机构的贷款利率还要高，以一年期为例，高0．8208个百分点。人民银行如何支撑这笔巨额的贴息呢？是通过征收“铸币税”来支付对邮政储蓄转存资金倒挂利息的，这一成本归根结底仍是由广大群众承担的。

要解决邮政储蓄的诸多问题，比较有效的方式是成立邮政储蓄银行，这样做有利于邮政储蓄的持续发展，也能够更好地保障和促进邮政整体效益的提高，而且从长远看，也是金融市场日益完善和成熟的必然要求。

当然，成立邮政储蓄银行，要解决的问题很多，要平衡的利益也很多。笔者认为，任何一种改革都是要付出代价的，关键是认清要实施的改革是否有利于解放生产力，是否顺应经济发展潮流，如果从长远看是利国利民的改革，牺牲一点眼前的利益也是值得的。在具体措施上，有两点建议：

一是在解决邮政储蓄银行隶属关系和央行监管的问题上，笔者认为这一点可以解决，关键是要与我国金融市场的开放前景结合起来分析。放在金融市场开放的条件下考虑，中国未来的邮政储蓄银行可同其他企业一样，所有权还是在邮政系统，只不过金融业务的落实、执行是要按中央银行的统一规定去做。如果按这种思路走，所有权问题就可得到妥善解决。

市场开发的方法范文第4篇

关键词：房地产开发；施工现场；管理措施

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发工程项目是一个复杂的工程项目，其开发工作手续繁琐而且复杂，而且房地产工程建设的周期很长，有的需要几年时间，资金投入也非常的巨大。故此房地产开发的工程效益也是按年来计算的，并且根据市场的不断变化带有很大的风险性，尤其是近年来，随着房地产开发的不断升温，国家对房地产开发经常做出政策性调整。很多大城市还制定了限购措施，以此来遏制购买，限制房地产的过度开发，随着各种政策的不断实施，房地产市场逐渐进入买方市场。很多用户对房子的购买变得更加的理性，而不是像以往不加思考的进行购买，消费者在购买的时候往往考虑房地产开发商的资质、口碑、居住环境，以及品质和物业等等，作为房地产开发者，要考虑房地产开发的市场前景，还有考虑开发的质量，要把用户放在第一位。所以，房地产开发要做好各种工作，例如前期的调研，并在建设施工、管理和售后服务上下足功夫。那么，在房地产工程实际的开发过程中，要如何进行施工管理，以便发现施工中的问题，并完善管理过程，最终获得预期的效益呢?为此，笔者以多年参与房地产开发施工现场管理的经验，在论证了房地产开发施工现场管理的重要作用和其在建设过程中发挥的巨大作用的基础上，对房地产开发施工现场管理中存在的问题进行认真剖析，并提出了解决问题的方法。

1、房地产开发之中施工质量管理具体措施

施工单位应按照既定质量目标，按照国家法律、法规、国家现行规范、强制性条文、设计文件、招投标文件要求认真组织施工。施工单位应制定切实可行的质量保证体系和质量控制措施，并报监理、工程部确认后执行。施工单位必须加强员工的质量教育，牢固树立创优意识；并定期组织技术及质量人员、工人进行规范、标准、操作的培训学习，监理单位督促执行。施工单位必须保证所制定的质量保证体系运转正常，所制定的保证措施具有可操作性并能执行到位。任何分项工程施工之前，施工单位必须对作业人员作书面的技术及质量标准的交底，监理单位检查后备案。监理单位应经常检查施工单位操作工人对质量验收规范、操作工艺流程情况的掌握情况，对达不到要求敦促整改，视情节轻重对施工单位进行处罚，整改后仍不能满足要求的清退出场。施工单位的质检员必须认真做好质量检查验收工作，做好分部分项工程的质量评定工作，真正做到现场实测实量，避免因自检不合格就报验收的现象。监理单位应严格按照监理人员要求，恪守监理职业道德，杜绝向施工单位“吃、拿、卡、要”的现象发生。一经发现，扣除监理费用，仍不改正的予以清退出场。监理单位应加强平行检查、巡视检查，认真做好抽检、验收和旁站工作。在验收以前对施工单位所存在的问题及时告知、敦促改正，争取做到施工单位报验时一次通过。监理单位应配合施工进度计划做到现场分项工程检验批及时验收工作。上道工序未经监理验收签字认可，不得进行下道工序施工。对于隐蔽部位的分项、分部工程，报于监理的同时，必须报业主项目部工程人员参加验收。未经报验通过，私自进行隐蔽的，对施工单位予以经济处罚，并要求进行返工，通报批评。在需要监理旁站的关键部位、关键工序、关键工艺，施工单位应书面对作业班组进行交底，并于施工前通知监理单位相关人员进行旁站全过程监理。在旁站过程中，如发现相关人员有脱岗现象的，施工单位人员脱岗的扣除质量处罚金，监理单位脱岗的扣除200元的监理费用，并通报批评。质量验收程序遵循:”三检制度”、“监理验收”、“建设单位监督验收”。首先施工单位要作内部的自检、互检、交接检，并确保真实性，严格执行“三检制”。在施工单位自检合格的基础上，由施工单位填写质量验收报验单，报监理单位验收。如遇施工单位报验资料不齐或不组织人员参加的情况，监理单位有权拒绝参加验收。隐蔽工程及重点部位、关键部位的施工在报监理单位验收的同时，必须报工程部验收确认合格后方可进行下一步施工。

2、房地产开发之中的进度管理

合理有效的控制施工进度方可保证项目在合同约定的时间内交付使用，利于发挥其投资效益，房产商在进行进度控制时应在结合工程特点和现场环境等诸多因素的条件下进行规划、控制和协调，首先应制定切实可行的施工进度计划及总进度控制目标和分进度控制目标，并督促施工方编制合理可行的进度计划；控制主要指在施工全过程中经常性检查实际施工进度，并将其与计划进度进行比较，若出现偏差应进行分析并及时采取有效的纠偏措施，以确保项目能够按期交付使用；协调则指在全过程施工过程中建设单位应及时对同施工进度相关的单位、部门等进度关系间进行协调，以免出现因沟通不及时、协调不到位等因素影响施工正常进行。房产商在进行进度控制的过程中主要应通过组织、技术、经济、合同等方面措施实施。首先应落实各个层次进度控制人员的具体责任和任务，以保证该组织系统能够有效发挥作用；在实施过程中应结合项目结构、不同阶段或不同合同结构等因素随时调整进度目标，并以此调整目标控制体系；建设单位也应建立定期进度检查、定期开展进度协调会议等制度，便于对施工中影响施工争产开展的因素及时进行沟通、协调；对出现的影响正常施工的因素应结合实际通过经济、技术以及合同等手段制定相应的解决措施以保证施工的顺利进行。

3、房地产开发之中的造价管理

要想做好房地产开发的造价管理，首先就要从投资决策阶段入手进行优化。要做好投资决策阶段的造价控制，首先，要充分了解房地产开发市场。在调查中了解房地产开发市场的环境，掌握市场对房地产开发项目的需求，对市场调查的的相关数据进行整合，针对市场的情况做好投资决策，才能提高房地产开发企业的经济效益。第二，对财务数据的分析要透彻。要对房地产开发项目进行综合评估，评估主要包括房地产开发项目赢利的能力、资金回收时间的长短、项目可能存在的风险等等。

通过招投标的方式确定科学的设计方案。通过这种方式确定设计方案的主要优势在于，可以通过比较筛选，最大限度地节约成本，促进行业内的竞争和合作，从而有利于行业技术水平的提升。尽管这种方式优点突出，其缺点也较为明显。一方面，招投标工作要想顺利组织，招投标过程中涉及到许多方面的沟通，招标后方案的确定需要耗费大量的精力，组织费用也较高。如何在众多的设计方案中，选择最适合自身的房地产开发设计方案也是相关管理人员需要考虑的问题。从设计方案的图纸选择入手，做好房地产开发设计阶段成本的控制工作。

在施工阶段进行造价控制主要有以下几种方式:第一，做好设计图纸会审工作，严格把控施工过程中设计变更，避免因设计失误造成的工期延误、返工、停工费用索赔；工程部相关技术人员在施工前必须对设计图纸进行全面审核，重点审核设计的技术标准是否符合国家强制性标准和现行的各项验收规范；对不同专业图纸要进行逐一对照，审核设计图纸中每个部位中有无相互冲突或遗漏之处；在开工前还需要组织各参建单位进行一次综合性图纸会审，避免在施工过程中出现设计变更从而达到控制好施工阶段造价的目的。第二，协调好各施工单位、甲供材料、设备供货商之间的关系，避免因协调不当导致施工单位之间没有进行有效衔接或相互影响造成的费用索赔，以及因甲供材料、设备没有及时进场导致施工单位人员、机械窝工造成的费用索赔。第三、做好合同内容以外的零星项目现场签证和资料存档工作，施工过程中难免会出现超出合同范围之外的施工内容，对于这些施工项目完成后建设单位应及时组织监理单位、施工单位进行工程量复核工作，避免隐蔽之后或破坏、拆除造成施工内容不明确，施工量误差较大等现象发生；第三、做好施工过程进度款支付和竣工结算工作；监理单位、建设单位相关人员要根据现场对施工进度款支付申请进行把控核实，避免出现超付或少付现象；竣工决算是房地产开发过程中支付施工单位款项的最后一道控制关口，监理单位、建设单位相关人员要重点审核施工单位所报结算的内容与图纸是否相符，工程量的计算是否正确、套用的定额是否有误等，实事求是的逐条进行审核，从而达到投资控制的目的。

4、结语

在房地产开发中，施工管理工作是一个系统化的工程。为了做好施工管理工作，突破难点，管理方就要围绕施工内容的复杂性、多样性开展管理工作。同时，对于工程中涉及专业知识的内容，要了解后再进行管控，只有系统合理的管理和控制施工中的工作，才能促进施工的顺利进行。

参考文献

[1]张莉.浅析施工现场管理中的难点与解决方法[J].中华民居(下旬刊),2013,02:211-212.

[2]赵波.房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学,2013.

市场开发的方法范文第5篇

【关键词】 JCT合同房地产开发承包商业主

1 引言

一直以来,业界研究国际合同的重点主要集中在FIDIC合同上,对JCT合同模式甚少提及,忽视了JCT合同在中国内地建筑市场所起的作用,低估了JCT合同的应用前景。

香港特别行政区开发商一直习惯于使用英国的JCT合同,故在其境内项目也都采用其惯用、熟悉的JCT合同。由于港资项目对中国内地建筑市场有着巨大吸引力和影响力,在建筑市场中占据很大的份额,所以其合同管理模式也在很大程度的影响着国内合同管理的发展方向。因此,探讨JCT合同模式,了解它的特点,推动其与中国内地国情的相结合,对促进国内建筑业的发展非常必要。

2 JCT合同

2.1 JCT合同体系的由来

英国皇家建筑师学会1902年编制出版的《建筑合同标准格式》(香港译“建筑标准合约”)是世界上第一部房屋工程标准合同,在英联邦地区有很大影响。该合同后来以1931年成立的“联合合同审理委员会”名义发行,因此一般称为“JCT合同”。截至 1998年 5 月,JCT由9个不同组织共同构成。他们是咨询建筑师协会(ACA)、专业工程承包商会、英国财产联合会、建筑师联合会、地方政府协会、国家专业承包商协会、英国皇家建筑师协会(RIBA)、英国皇家测量师协会以及苏格兰建筑合同委员会。并于1998年3月成为一家在英国注册的有限公司。负责JCT系列合同范本的制定工作。至今为止,JCT已经制订了多种为全世界建筑业普遍使用的标准合同文本、业界指引及其他标准文本。

2.2 JCT合同体系简介

JCT章程对“标准合同文本”的定义为“所有相互一致的合同文本组合,这些文本共同被使用,作为运作某一特定项目所必须的文件。”

JCT合同文本包括:顾问合同;发包人与主承包人之间的主合同;主承包人与分包人之间的分包合同;分包人与次分包人之间的次分包合同的标准格式;发包人与专业设计师之间的设计合同;标书格式,用于发包人进行主承包人招标、主承包人进行分包人招标、以及分包人进行次分包人招标;货物供应合同格式;保证金和抵押合同格式。

从其历史发展来看,JCT先后了七版JCT合同范本。1909年第一版、1931 年第二版、1939 年第三版、1963 年第四版、1980 年第五版、1998年第六版以及 2005 年最新版。第五版的全名为《JCT 80 建筑合同标准格式》,第六版的全名为 The JCT98 Building Contract,最新版的全名为 JCT2005 Suite,简称“JCT2005”。国际上应用较为广泛的包括以下合同版本:JCT80-6个版本、含承包方设计的JCT98、中间合同(IFC98)、小型工程合同(MW98)、JCT管理合同1998、JCT建筑管理系统2002、JCT标准条款合同1998、JCT业主合同。最新版JCT 2005 是一系列合同范本,由各种类型的合同构成的一整套文本。其中包括各类合同12种,他们是小型工程建设合同、中型工程建设合同、标准建造合同(、设计建造合同、大型工程施工合同、JCT 构建卓越合同、施工管理合同、建造管理合同、测量期合同、主要成本建造合同、修复和维护合同、通用合同,还包括4 种协议,框架协议、施工前服务协议、咨询协议、仲裁协议和抵押担保。每类合同又包括主合同、分包合同以及一些其他特定类型的合同可能使用到的文件。这些文件几乎覆盖了建设工程业所能用到的所有合同文件。

2.3 JCT合同的特点

JCT合同文本是由建筑业各参与方经过反复讨论,并由他们各自在JCT的代表同意后颁发的,因此JCT合同文本己充分考虑了各方利益的平衡。条款齐全,内容完整,对工程施工中可能遇到的各种情况都做了描述和规定,对一些问题的处理方法都规定的非常具体和详细,如履约保函的出具和批准,风险的分配,工程量计算规则,工程款支付程序等;合理的分配合同范围内工程施工的工作和责任,使合同双方能公平的运用合同,有效的、有利的协调,在某项工

表1JCT合同与中国建设工程合同管理模式对比表

程采用JCT合同文本后,双方无须再就通用条款进行谈判,只需对专用条款进行商谈,提高了工作效率;管理合同中,违反合同一方通常比较容易确定,便于及时处理违约问题。JCT合同采用建筑师,工料测量师“双监理”的模式,例如,建筑师监控质量、审批工期索赔,测量师监控造价、审批经济索赔。同时配合详尽的合同条款使建设工程的造价、质量、进度控制和工程管理都有了切实的保障,大大降低了各类交易费用。

JCT合同主要适用于传统的房屋建造工程,JCT系列的标准合同门类齐全,具体分成九个类别:(1)标准建筑合同;按地方政府或私人投资、带工程量清单、不带工程量清单、带近似的工程量清单,其可分为六种标准合同文本;(2)承包人带设计的合同;(3)固定总价合同;(4)总包标准合同;(5)Intermediate Form Of Building Contract(IFC84);(6)小型工程合同;(7)管理承包合同;(8)单价合同;(9)分包合同标准文本。合同文件的需求者可以根据自己工程的特点来选择适当的合同组合,用于各种类型的工程承接。

3 JCT合同在中国内地应用中存在问题

在中国内地房地产开发建筑市场使用JCT合同可推动中国内地建筑市场的加速发展。但任何一项国外先进经验都需与中国内地国情相结合。事实上,在目前应用JCT合同的工程中,出现了不少纠纷,说明JCT合同在国内实际应用中确实还存在着一些问题。主要是JCT合同与国内部分法规有所不同,未与中国国情相结合,国内承包商对JCT合同的不了解等。在由这些问题造成的合同纠纷中,业主与承包商双方的利益都受到了损害,这些问题都需要我们去解决改善。

3.1 与国内部分法规有所不同

我国法律禁止肢解发包、禁止转包、禁止再分包,限制指定供应商,规定了合理寿命期的质量责任等都与JCT合同有所不同,对此,不能机械的理解JCT合同是对的,而我国的规定不正确,应在理解及应用JCT合同的过程中,需注意其与我国法律的融合,并借鉴我国已有工程实践的经验和教训,把握JCT合同。

3.2 JCT合同对承包商的具体要求不同

JCT合同要求承包商有很强的风险意识、雄厚全面的技术实力、极高的项目总体协调管理水平。几乎要求承包商承担所有的风险。要求总承包商须完全接受工程现场包括地上、地下、周边现状。要求承担所有分包的协调照管责任,包括设计协调、工期、质量、各种政府相关手续的办理等,且不能向分包收取费用;保证总包与分包、分包与分包间的任何纠纷都不牵涉到业主等。

3.3 JCT与中国建设工程合同管理模式的不同

它们的部分不同之处如下表1。