房地产项目的税收筹划

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房地产项目的税收筹划范文第1篇

随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。

【关键词】

房地产：纳税。

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。

二、房地产项目建设中的税收筹划。

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。

则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。

2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。

四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。

房地产项目的税收筹划范文第2篇

关键词:房地产开发企业;土地增值税;税务筹划

中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、 纳税筹划的原则

1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。

2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。

3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

二、纳税筹划的方法

(一)收入分散筹划法

按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。

例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

(二)临界点筹划法

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。

假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。

(三)费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。

(四)利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。

(五)建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

三、企业进行税务筹划应注意的问题

(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作

完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。

(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念

企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。

(三)企业着力培养专业税务筹划人员

税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。

参考文献:

[1] 庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].北京:机械工业出版社,2007.

房地产项目的税收筹划范文第3篇

关键词：房地产企业；税收筹划；风险

新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。

然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。

一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

1.营业税纳税筹划

根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。

（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划

比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。

（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划

比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。

2.企业所得税纳税筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。

企业所得税的税率为25%。

应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。

准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

企业所得税应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额

根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。

（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。

（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。

3.土地增值税纳税筹划

根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。

（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划

在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。

（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划

因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。

（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款第2项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但址高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。”第3项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据以上规定，当该企业的利息费用较多时，应尽可能使其能够据实扣除。反之，如果利息费用不是很多，则可以尽可能使其按第3项规定的标准扣除。

除了以上的方法外，还有诸如通过代建房屋进行纳税筹划、通过合作建房进行纳税筹划等等，本文就不详细一一论述。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.税收筹划以投机取巧、混淆事实为手段

税收筹划是通过对税收优惠政策的准确把握，利用税法中的漏洞或存在的缺陷及可选择性会计政策的灵活运用，来使企业的税负减轻。试图通过投机取巧、混淆事实的手段而进行的所谓“税收筹划”，是一种盲目的冒险行为，有可能成为违法的偷税行为。

某房地产企业通过将“营业收入空挂其他单位”，据此以《营业税暂行条例》的有关规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”为根据，该企业认为其尚不需要缴纳税款。

其实，该企业的上述做法从形式上看似乎并不违反有关的税收法规，但实质上该企业的目的是为了逃避纳税义务，因此根据“实质课税”和“实质重于名目”的原则，税务局以该企业将营业收入空挂到其他单位的日期认定为其纳税义务发生时间。该企业此所谓“税收筹划”以失败而告终。

2.税收筹划因过于注重个别税种税负的高低而忽视了企业整体税负的轻重

税收筹划应进行系统思考、整体筹划和长远衡量，不能把税收筹划的目标仅仅放在某一税种或者某几个税种在短期内带来的税负减轻的利益之上，而是应把税收筹划的目标放在企业整体、长远的利益最大化之上。 比如，某房地产企业在进行税收筹划时，以对其影响最大的土地增值税为判断标准，最终选择了土地增值税税负最小的税收筹划方案。但没有从整体考虑，企业最后的税后收益没有相应地最优化。 --！>

3.税收筹划的终极目标就是税负最低

税收筹划是通过降低税负而实现企业价值的最大化，因而降低税负只是税收筹划的手段而不是目标，税后收益最大化、企业价值最大化才是税收筹划的终极目标。其核心体现为财务利益最大化，具体体现为现金流最优。

三、房地产企业税收筹划风险的类型

税收筹划的风险是指企业的税收筹划工作因失败而付出的代价。本文认为在实践中，房地产企业税收筹划的风险主要有以下几种类型：

1.因税收政策变化而导致的风险

由于房地产行业对我国的经济及居民生活保障有着十分重大的影响，因而向来是国家调控的重中之重。随着经济的波动，房地产行业经常处在调控之中，因而相关的税收政策也是经常变化。所以，企业可能会因没有及时掌握最新的国家相关税收政策而导致税收筹划风险。

比如，基本法规：《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、（实施细则）；其他主要法规政策：《财政部国家税务总局关于上地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强上地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《国家税务总局关于上地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等，如果企业没有及时把握最新的相关税收政策，就很可能造成税收筹划的风险。

2.因税法层次较低而导致的风险

我国现有的税法层次一般较低，只有个别为法律，大部分为税收法规。不仅如此，对房地产企业实际行为产生最大影响往往是大量的部门规章。由于部门规章的数量比较大，相关部门又比较多，因而在实践中发生相互冲突、前后矛盾等现象就比较多，从而客观上提高了企业税收筹划的难度，进而增加了相应的税收筹划风险。

比如，目前在19个税种当中，仅“个人所得税”和“企业所得税”为法律层次，其他皆非法律层次。由于层次较低，相互之间发生冲突的可能性就会很大，因而也造成了税收筹划的风险。

3.因理解政策不透而导致的风险

因为税收筹划涉及法律、财务、生产经营等等多方面的专业知识，并且还要时时掌握最新的税收政策变化，所以具有比较大的难度。如果企业缺乏这一方面的专业人才，而仅仅从某一个角度出发进行税收筹划，导致税收筹划风险的机率就会比较大。

四、房地产企业税收筹划的风险防范

为了防范企业的税收筹划风险，企业应从多个方面着手尽可能地减少因税收筹划而带来的风险。针对以上对税收筹划风险的分析，本文认为企业应该重点从以下几个方面着手进行防范。

1.通过聘请专业人员进行风险防范

税收筹划涉及法律、会计、税收、财务管理、企业运营等多方面的专业知识，因而也只有复合型的高级人才才能进行。为此，企业应聘请具有税收筹划能力的复合型专业人才进行税收筹划，只有如此，才能有效地防范税收筹划风险。

2.通过规范会计核算进行风险防范

税收筹划的前提是规范进行会计核算，否则就有可能成为违反法律的偷税行为。因此，只有通过规范会计核算而进行的税收筹划行为才能有效地防范税收筹划风险。企业必须依法设立完整规范的财务会计账册、凭证、报表和正确进行会计处理，只有如此才能通过纳税检查，才能为提高税收筹划的效果，提供合法的依据。

3.通过把握税收政策进行风险防范

因为房地产业涉及的税收政策相对较多，并且经常发生变化，因此房地产企业要时刻关注最新的税收法律及政策，只有这样才能使企业的税收筹划行为合法进行。所以，房地产企业在进行税收筹划之前，必须首先了解最新的相关税收法律及政策，从而做到有的放矢，有效地防范税收筹划风险。

4.通过优化筹划方案进行风险防范

税收筹划是一个系统工程，不能仅仅以税负最小为税收筹划目标，而是应以减少税负为手段，以最终长远地提高企业价值最大化为目标。所以，在选择税收筹划方案时，要全面长远地考虑该方案的成本及相应的收益，只有当税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案才是合理的和可以接受的。所以，通过优化筹划方案可以有效地防范税收筹划风险。

5.通过获得税务机关认可进行风险防范

税收在现代市场经济条件下，既有财政收入职能，又有经济调控职能。某一税收政策往往因时因地有着一定的自由裁量空间，房地产企业应全面及时了解税务机关的执法规范和工作程序，通过有效的沟通，尽量在税法的理解上与税务机关取得一致，从而有效地防范税收筹划风险。

6.建立有效的风险预警机制

由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，税收筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。当然从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还是远远不够的，各相关企业还应当充分利用现代先进的网络设备，建立一套科学、快捷的税收筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。（作者单位：清合寿山股份有限公司）

参考文献

[1] 陈玉玲.浅谈房地产企业的税收筹划[J].投资与合作，2011（11）

[2] 林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代，2010（28）

[3] 汤兴江.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].新财经（理论版），2012（12）

[4] 王立.房地产企业税收筹划风险探析[J].会计之友，2012（9）

房地产项目的税收筹划范文第4篇

关键词：房地产项目；税收筹划；重要性

一、土地增值税的概念及其特殊性

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相应地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。

二、房产项目的土地增值税税收筹划分析

（一）普通住宅税收筹划

对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。

（二）成本测算和分配

完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。

三、税负优化的可行性实施方式

以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。

其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。

2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1）

非普宅增值税计算：（见下页表2）

依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。

（一）按不同方式进行成本分摊

一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3）

二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。

三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土地增值税的计算统一采用“二分法”，非普通住宅、车位、商业统一作为其他商品房合并计算土地增值税。土地增值税清算前存在大量未售车位，按照我公司的数据，目前未售车位361个，商业8套，市场价格车位25万/个，商业4万/平，按照销售部门预测，剩余车位和商业不能实现销售，如果打包销售，可以给予适当的销售折扣，按照车位20万/个，商业3万/平测算，预计节税62.06万，如自持车位的负增值将无法在本次清算中使用，从而加大了项目增值幅度。

四是优化公司现售楼处成本分摊，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，独立建造、使用后拆除的售楼处，不属于开发间接费用的范围，不允许在计算土地增值税时扣除。如不建设售楼处，而是使用配套商业进行销售工作，在产品规划支出前就做好相关预案的话，现售楼处已发生的500万成本就能够作为扣除项目进行扣除，预计可节约土增税324万，从而也起到了节约销售成本的目的。

五是优化期间费用与开发间接费用的转化，可以通过合理的方法，作为项目开发成本扣除，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，直接组织、管理开发项目的人员工资、福利费，允许计入开发间接费用，并加计扣除20%。实施条件是费用支出与项目工程建设直接相关，如关联方具有工程管理能力和资质，对工程管理派遣工程人员的工资薪酬和免收的工程项目等有关费用，在实际管理的开始日双方应签订工程管理服务合同和工程项目有关服务合同，发生相关费用可计入开发间接费而不归集为管理费用，优化后的归集分摊方法可以增加商品房开发成本1100万，预计可节约土增税1035万。

具体优化成本分摊节税的方式见表4：

以上优化方案共计节税1.89亿，筹划方案落地，进行土增税清算时，还需要与主管税务机关进行充分沟通。

（二）合理制定项目售价

合理制定项目销售目标，通过大数据的汇总分析项目成本、市场定位以及项目销售情况，配合项目税收筹划测算，参照土增税阶梯累进计算的特点，找到本项目有利的税率临界点，进行效应测试，从而起到对销售价格定价的辅助指导，避免因缺少税收筹划数据的支持盲目定价，产生的高售价反而比相对略低售价收益低的情况发生。

（三）利用利息支出方式减轻税收负担

合理运用利息支出方式能够有效抵扣所需纳税额，税法规定利息支出能够按转让房产项目计算分摊，并提供金融机构证明，允许按照实际情况对税收部分进行扣除，房产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和5%进行扣除；凡是能按照房产开发项目计算分摊利息支出都能按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。在此案例中，保障房利息计税成本7，120.65万，商品房20，668.40万，车库5，671.77万，商业1，595.27万，资本化利息支出总额为35，056.09万，有效利用利息支出方式能够减轻房产项目开发商的税收负担。

参考文献：

[1]李东芳.浅议投资性房地产的税收筹划[J].企业研究，2013（10）：161-161.

[2]刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（14）：49-50.

房地产项目的税收筹划范文第5篇

关键词：土地增值税；筹划；房地产开发企业

土地增值税是我国各税种中比较重要的税种之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。

我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算土地增值税，即按照增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，具体方法如下：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额①+房地产开发成本②+房地产开发费用③+与转让房地产有关的税金④+其他扣除项目⑤）

①取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权所支付的地价款以及手续费等有关费用；

②房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等；

③房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；

④与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等；

⑤其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人根据①②计算的金额之和，加计20%的扣除。

税率与速算扣除系数如下：

税收筹划应首先从以下几个方面着手：

（一）尽量减少土地增值税应纳税收入

1、分散经营收入

分散经营收入是指将可以从整个房地产中分离出来的部分单独处理，降低房地产销售收入。常用的方法主要有两种。其一，将房地产与其包含的各种附属设施或者设备分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属办公设备等的购销合同，而不是将房地产及其所包含的办公设备合并作价，以房地产转让价格的形式签订合同。这样就可以使增值额变小，减少土地增值税的应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。比如，某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房地产的市场价格为800万元，其中房屋内的附属设施的市场估值为100万元，如果双方只签订一份房地产转让合同，附属设施的价值以房地产转让价格的形式体现，因此土地增值税应纳税收入为800万元，而如果签订两份合同，土地增值税应纳税收入为700万元，减少了100万元，从而使得增值额减小，土地增值税额减小。其二，将房地产与安装附属设备以及进行装潢、装饰分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属设备安装及装潢装饰合同，前者属于土地增值税的征税范围，后者属于营业税的征收范围，不属于土地增值税的征收范围。同样也可以减少增值额，减少应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。

2、充分利用代收费用

根据相关规定，“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。企业是否将代收费用计入售房收入不会对增值额产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，从而影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

比如，某房地产开发企业不包括代收费用的售房收入为10000万元，代收的各项费用150万元，除代收费用外的扣除项目金额为6630万元。若不把代收费用计入售房收入，则增值额=10000-6630=3370万元，增值额与扣除项目金额的比率=3370/6630=50.83%>50%，应缴土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元。若将代收费用计入售房收入，则增值额=（10000+150）-（6630+150）=3370万元，应缴土地增值税=3370×30%=1011万元。从而可以看出，将代收费用计入售房收入后，增值额没有发生变化，但扣除项目增加，增值率下降，应缴纳的土地增值税减少了5.5万元。因此，在会计核算时企业应将代收费用计入房价，减少土地增值税的数额。

3、合理确定房地产销售价格

土地增值税适用超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大，根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）尽量增加扣除项目的金额

1、房地产开发费用

根据规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，房地产开发费用按土地增值税额税额计算公式中的①②之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地增值税税额计算公式中的①②之和的10%以内计算扣除。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用在房地产开发费用中所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；如果主要依靠权益资本筹资，利息费用所占比例较小，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。因此，房地产开发企业从开发费用中财务费用进行土地增值税筹划的时候，应该考虑企业的融资结构，合理选择筹划方式。

比如，某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额①与房地产开发成本②之和为2200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，并且不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：200+2200×5%=310万元。由此可见，在这种情况下，企业提供金融机构证明是很好的选择。然而，如果按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元时，企业不提供金融机构证明是有利的选择，即如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：80+2200×5%=190万元。

2、房地产开发成本

房地产开发成本包括间接开发费用，它主要用来核算直接组织、管理开发项目发生的费用，比如工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费等。在实际工作中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等通常无法与公司总部清晰的分开，有些费用的列支可能介于公司期间费用与开发间接费用之间。因此，在一定的情况下可以把有些期间费用在开发间接费用中列支，这样就增加了房地产开发成本，同时也增加了房地产开发费用，并可以增加20%扣除的扣除基数，从而大大增加了扣除项目金额，减少应缴纳的土地增值税。

（三）合理充分地利用税收优惠

1、合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用此项优惠政策，实现减少土地增值税的目的。假如甲房地产开发企业拥有一块土地，打算与乙公司合作建造办公楼，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造资金，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼无需缴纳土地增值税，从而会降低其购置成本，即使将来处置该办公楼，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲房地产开发企业来说，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可以节约大量税负，降低房地产开发成本，提高其市场竞争力。这样，无论甲企业还是乙公司都实现了减少土地增值税的目的。

2、利用房地产进行投资、联营

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。如果有公司或企业准备购买房产从事经营活动，房地产开发企业就可以以房产作为投资成为合伙人，这样一方面可以使购房投资人节约投资成本，另一方面还能节约房地产开发企业的土地增值税额，实现双赢。

3、代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情况下，房地产开发企业虽然取得了一定收入，但从始至终未发生房地产权属的转移和变更，其收入属于房地产建造劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。相反，如果不采用代建房方式开发房地产，则房地产归房地产开发企业所有，销售房地产时不仅要缴纳土地增值税还要缴纳营业税，税负增加。因此，房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但采用这种方式进行纳税筹划的前提是在开发之前就已经确定好最终用户，避免开发后销售缴纳土地增值税。

参考文献：

[1] 刘雨彬、林松彬, 关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划,山西财政税务专科学校学报,2011年01期.

[2] 孙进鹏,刍议土地增值税纳税筹划,商业会计,2008年第9期.