房地产开发企业会计实务

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房地产开发企业会计实务范文第1篇

关键词：成本核算准则开发产品成本结转方法 纳税影响

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。

一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述

（一）房地产开发企业会计制度演进过程

房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。

2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。

在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。

（二）房地产开发企业产品成本核算释义

房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。

房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。

二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题

（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确

根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。

（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响

对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。

（三）会计信息披露不完整

《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。

三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议

房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。

1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。

2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。

四、结论

企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.

[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.

[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.

[4]国家税务总局.关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.国税发[2009]31号.

房地产开发企业会计实务范文第2篇

一、房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法

在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：

（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；

（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；

（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；

（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。

值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业会计准则―收入》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。

比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋从法律意义上完全交付给购买者之前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。

《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。

二、本文对房地产收入时限的理解

下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析：

（1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售的行为，只属于合同要约的一部分，能否真正的实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意向来决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此根据《企业会计准则―收入》的规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现。

（2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，本文认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

（3）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则―商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则―收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。

1、法律标准 。

房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。

2、专业标准 。

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《企业会计准则―收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则―收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则―收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。

综上所述，本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：

1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；

2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；

3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；

房地产开发企业会计实务范文第3篇

摘要:作为国民经济支柱产业的房地产业，房地产行业会计信息失真必然会严重危害国家和个人的利益。文章首先通过对房地产行业会计信息质量问题的成因分析，归纳了其对利益相关者影响，进而提出了相应的改善建议和对策。

关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

随着我国国民经济的飞速发展，作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣，对国民经济的贡献率不断增大。但是，由于种种原因，我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象，如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税，虚构交易以骗取银行信用，曲解行业特殊性以掩盖核算随意性，不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息，因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此，如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量，就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述，本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析，探讨其完善和提高的对策。

一、房地产业会计信息质量问题的成因

房地产业会计信息质量低下问题的成因，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体而言包括以下几点:

(一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性

房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间，从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。

(二)滥用会计准则导致会计信息质量不高

由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。

(三)随意确认会计事项导致会计信息失真

由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性，例如:在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。

(四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力

由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析

通过以上分析可以看出，企业会计信息质量低下既有客观原因，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响，表现在:

(一)会计信息质量低下对债权人的危害

与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。

(二)会计信息质量低下对政府政策调控的影响

会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息质量普遍低下的严峻事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的秩序，阻碍了我国现代化的进程。

(三)会计信息质量低下对投资者的误导

一方面，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标，如净利润等，无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息质量低下，对投资者造成误导;另一方面，从主观上看，企业管理为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露，或为圈钱，或为二级市场炒作，或为避免戴帽以及退市等，造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。

三、完善房地产会计核算，提高会计信息质量的对策

(一)建立和完善的房地产行业会计规范体系

根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，如递延税项准则、投资物业准则、预提账款、开发费用摊销、会计期间选择、或有事项披露等规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。同时，应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。

(二)改进与完善会计信息的披露制度

提高会计信息披露的真实性和可靠性，首先，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严;其次，拓宽信息披露渠道，如建立类似“标准普尔”的公司评价体系，使得投资者和债权人可以通过别的渠道获取相关房地产企业的专业信息，而不必依靠单一的企业财务年报等;最后，要进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。

(三)加强政府对房地产行业的监管和违规惩罚力度

首先，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝其会计信息造价的空间;其次，加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法;最后，对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。

(四)积极培育第三方会计信息的专业用户

国外会计信息质量管理的实践证明，依赖信息企业的内部控制和政府外部监管是无法有效解决企业会计信息质量低下的问题，必须有效利用市场需求方的力量进行制衡，即培育第三方会计信息专业用户，主要包括:证券公司、证券投资咨询机构、证券投资基金以及其他机构投资者。他们拥有资金、信息、技术和研究团队等方面的优势，相对非专业用户而言，其投资决策受会计信息质量的影响较小，在信息市场中扮演着信息分析专家和信息传播者的双重角色，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。

参考文献

[1]包颖浩.论我国房地产行业会计信息质量问题[J].财会研究，2008，(1).

房地产开发企业会计实务范文第4篇

一、房地产销售收入的概念

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。

二、房地产销售收入确认实现的原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a　采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b　采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c　采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d　采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a　将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b　将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。

三、房地产销售收入的核算

在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。

房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况：

(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入

有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。

(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入

一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。

(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本

这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。

(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入

部分房地产企业认为。预售合同基本上是有法律效力的销售合同，收取的房款代表已发生销售业务，因此，可以按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入。目前，香港基本上也是按以上四个标准确认收入。对于预售合同价款，大部分大型房地产企业是按“完工百分比法”分期确认其收入。具体处理方法是：

房地产开发企业会计实务范文第5篇

关键词:房地产企业会计 收入 成本

一、房地产企业会计实务中存在的主要问题

会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。

(一)房地产企业收入确认存在的问题

房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。

(二)地产企业成本结转存在的问题

土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。

总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资

二、房地产企业会计存在问题的原因分析

(一)房地产企业收入确认存在的问题分析

商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。

实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。

(二) 房地产企业成本的问题分析

在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。

造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。

三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案

(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。

房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。

(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则

房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。

(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质

完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。

对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。

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