房地产开发环节的税收筹划

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房地产开发环节的税收筹划范文第1篇

关键词最小税收负担合法内部筹划

纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。

纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，应注意法律问题。

房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。

房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：

1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础

首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1000×11.16%×3=334.8万元，税收负担减轻：334.8×33%=110.48万元。

其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。

再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障

俗话说："管理出效益"，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：（300000-291000）×0.05=450元、多交企业所得税：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花税：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值税：（300000-291000）×0.01=90元、多交四税合计3512.7元。

纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。

3纳税筹划事后应进行绩效评价

年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。

俗话说"亡羊补牢，犹未晚矣"，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。

综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。

参考文献

房地产开发环节的税收筹划范文第2篇

【关键词】房地产;税收种类;筹划目的;国际做法;我国做法

0.概述

房地产行业目前发展势头，由于受到国家调控政策的影响，用目前的话来说，较为纠结，作为房地产的投资者，怎样才能让房地产有较多的利润呢？

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况好坏直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，在目前形势较为艰难的情况下，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

1.房地产开发企业的税收种类

当前房地产企业所涉及到的税种较多，除了包括营业税按5%的税率、企业所得税按25%的税率征收等一般行业适用的税种外，还有房地产企业自身特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收负担偏重，税务筹划能有效降低税收负担。

2.房地产开发企业税收策划的目标

对企业开展税收筹划的目标究竟应当如何确定，我个人认为企业税收筹划本身的目标应当定义为：最合理纳税或最优纳税。

3.国际税收筹划的主要方法

3.1选择合适的投资地点进行国际税收筹划

我国目前整体的税收负担是比较重的，可以考虑跨国投资，不同的国家和地区税收的负担水平也有较大的差别，并且每一个国家也都有规定各种税收优惠政策，我国的房地产开发企业如果能选择有较多税收优惠的国家和地区进行投资的话，必能长期受益，获得较好的投资效益，从而提高其在国际市场上的竞争力。

3.2选择恰当的企业组织方式进行国际税收筹划

房地产开发企业在国外进行投资，都会涉及企业组织方式的选择问题，不同的企业组织方式在税收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以独立的法人身份出现，因而就可以享受所在国提供的新成立公司的优惠待遇，而分公司由于是作为企业的组成部分之一，本质上没有独立，因而就不能享受税收优惠。当然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的亏损不能合并到国内总公司，而分公司经营过程中发生的亏损却可汇入总公司账上，减少了公司的利润，起到抵税的作用。因此，房地产开发公司投资的时候，在海外公司刚成立的时候，由于出现亏损的可能性较大，就可以采用分公司的组织形式。而后期就可以转为子公司形势，享受到新创立企业的税收优惠。

3.3选择关联企业交易中的转移价格进行国际税收筹划

在房地产开发公司投资过程中，可能内部交易占有比较大的比例，这时就可通过利用其在不同情况下的税收差异，借助转移价格的方法来实现利润的转移，从而减轻公司的总体税负，保证整个公司利润最大化。

3.4选择设置常设机构来进行筹划

常设机构是已成为许多国家判定对区分居民企业和非居民企业的标准。对于房地产开发企业而言，如果设置了常设机构，就有可能成为居民纳税人，从而适用于他国的相关法律规定，如果没有设置常设机构，则适用于本国的相关税法规定，企业可以视他国的法律规定，决定是否设置常设机构来避税。

3.5选择对企业较为有利的会计处理方法进行筹划

会计里面，会计的处理方法是比较多的，这样就为税收筹划提供了保障。例如，相同的企业，在采用存货不同的计价方法，所得到的利润是不一样的，在这种情况下，企业可以选择对企业较为有利的方法，都是在税法的允许范围内的。当让企业可以选择的方法不但是存货，包括固定资产的折旧方法，坏账的计提等等，企业可以视不同国家的法律规定，决定采用比较适合企业自己的方法，这样既不违法，又复合企业的管理特点。

4.我国房地产业税收筹划的主要方法

总体来说，我国目前进行税收策划的房地产公司不少，所采用的税收策划方法大体上可以分为这几种：

4.1合理利用税法规定的临界点进行税收筹划

具体来说，所谓的临界点就是税法上所说的起征点和免征额。

（1）合理利用起征点，所谓起征点就是，在该点以下可以不征税，超过该点，则全额征税。

（2）合理利用免征额，所谓免征额就是，在该点以下可以免征税，超过该点，仅仅就超过部分征税。

例如：房地产开发企业当中的土地增值税，就可以利用利用20%这个临界点，这是一个起征点的概念，也就是说只要房地产开发企业的增值额没有超过扣除项目的20%，就可以免征土地增值税，而增值额如果超过20%，就需要全额征税。房地产开发企业可以从收入和成本两个方面控制增值额，从而起到避税的作用。

4．2充分利用转让方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业对于房地产有两种不同的处置方式，一是转让使用权，像写字楼一样，即通过出租取得租金；二是以房地产出售，取得出售收入，像目前的商品房转让，即转让所有权方式。税法对于出租和出售，所规定的税种和税率是不相同的，房地产开发企业可以在出租和出售方面进行筹划，使税收最优。

例如房地产出租，主要涉及到的税种是营业税（服务业）、房产税、印花税、城建税、所得税等，而房地产出售，主要涉及到的税种是营业税（销售不动产）、土地增值税、印花税、城建税、所得税等，由于计税方式的不同，税前扣除的各种费用金额也不相同，所以计算出来的税收会有很大的差别。

4．3利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求一般是比较大的，从税收的角度来看，不同的筹资方式，公司所承担的税收负担是不同的。例如，企业需要一笔资金，融资的方式有两种，通过负债融资或者向投资者获取资金，这两种方式都可以获得企业所需要的资金，除了成本不一样以外，税收筹划也是企业要考虑的一个很重要的因素。如果通过负债融资，则所发生的利息费用是作为财务费用处理的，在计算所得税的时候允许在税前扣除，从而起到抵税的作用。如果企业是通过自有资金融资，则由于支付给股东的报酬是从税后利润中支付的，在税前并没有扣除，因而没有起到抵税的作用。

所以，企业可以在融资的时候，考虑到筹资方式的不同对税收的影响，采用不同的方式，帮助企业避税。

4．4利用收入确认方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业是在房地产销售后确认销售收入，而收入的确认条件中很重要的就是，产权和风险及报酬已经转移，因此企业在确认收入的时候，就可以利用准则的规定，合理地选择是一次确认收入，还是按合同约定，分期确认收入。显而易见，在这两种方式下，收入的确认额是不一样的，因而计税也不相同。

房地产开发环节的税收筹划范文第3篇

关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理

房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。

据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。

1、我国房地产开发企业适用的税收政策

房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。

1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策

房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。

1.2、土地增值税

我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。

1.3、企业所得税

2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

1.4、印花税

印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。

2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施

2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策

房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。

2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计

开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。

2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理

公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。

参考文献：

[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.

[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.

[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.

房地产开发环节的税收筹划范文第4篇

关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证

前言：

房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。

1.房地产行业涉税特点

房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。

2.具体案例分析

甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。

通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。

3.房地产行业企业所得税税收筹划

对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。

3.1准备阶段

我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。

3.2开发阶段

房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。

3.3销售阶段

销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。

4.总结：

综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）

参考文献：

[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57

房地产开发环节的税收筹划范文第5篇

（河南国之置业有限公司，河南 许昌450000）

[摘 要]为了降低房地产企业营运成本，通过重新组织企业在房地产开发、决策、销售公司管理环节的各项工作，在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划，这不仅在一定程度上能够减轻房企的纳税遵从成本和税收成本，还能够有效提高企业的运营水平和管理水平，从而提高企业的市场竞争力。本文通过对防范房地产企业税收筹划应注意的问题进行分析，提出了房地产企业具体税收筹划方法，以期为房地产企业税收筹划的发展提供理论指导。

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关键词 ]房地产；企业；税收筹划

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.

税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，选择合理的纳税方案，并通过对生产活动、经营活动、投资活动及理财活动等企业涉税活动的综合管理，从而达到企业经济效益最大化的目标。纳税筹划在我国的很多行业都得到广泛的运用，房地产企业由于其特殊的行业情况，所占用的资金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、税收等，房地产开发成本却持续增加，对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。而科学的税收筹划可以提升房地产企业的市场竞争力，提高企业的经济效益，对于房地产企业的长远发展起着重要作用。

1 房地产企业税收筹划过程中应注意的问题

1.1不能只以税负最低为目标

有些房地产企业认为税收筹划的目标就是使企业的税负最低，这种观点并不完全正确。有些方案税负未必最低，利润却更

大，我们也应该选择这样的方案。所以作为理财方法之一的税收筹划，应该与企业财务目标一致，即企业价值最大化，或者具体点说就是会计利润最大化。因此，在税收筹划的过程中应该有一种全局的观念，把企业全局的利益作为我们的目标，而不是仅仅专注于税负。

1.2 时刻关注税法的动态变化

有些方案过去适用，现在不一定适用；或者现在适用，未来也不一定适用，因为税法时刻处于完善调整之中。政府会及时发现税法的漏洞进行修正，同时也会根据宏观经济环境的变化制定出具有政策导向的新条款。如2011 年年初的“新国八条” 将个人转让住房营业税的征免时限由2 年恢复到了5 年，规定对个人购买住房不足5 年转手交易统一按销售收入全额征税。这样的变化很可能使过去有效的税收筹划方案失效。这要求我们以动态的眼光来对待税收筹划方案的选择，甚至有时还需要预测未来政策的走向，这样才能更加有效地进行税收筹划。

1.3 注重加强与税务部门的沟通

税法虽然在完善之中，但其规定也不可能面面俱到，许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，但界限往往很难把握，这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异，一不小心就会被认定为偷逃税，面临税务处罚，非但没有减轻企业的税收负担，还会加重企业的税收成本，得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权，我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免税收筹划风险，取得应有的收益。

1.4 全程监控方案实施过程

税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功，还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系，财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程，随时解决出现的问题，是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。

2 房地产企业具体税收筹划方法

2.1 土地增值税的筹划

土地增值税是对我国境内个人或者企业法人转让土地使用权以及其上附属的建筑物等，对转让过程中增值部分征收的一种税。我国的土地增值税税率分为四档，实行超额累进的方式，税率在30%～60% 之间，增值额低于50% 的部分，对应30% 的税率；50% ～100% 之间的，对应40% 的税率；增值率在100% ～200% 的，对应50%的税率；超过200% 的部分，对应60% 的税率。土地增值税的筹划可以从增值率、税收优惠以及纳税时间方面进行，尤其是增值税的筹划，对于企业土地增值税筹划有重要的意义。

我国的税法中对相关事项有明确的规定，如纳税人建造普通住房，增值金额没有超过扣除项目20% 的，可以免征土地增值税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额在20% 左右，就要考虑是降低增值额，把整体的金额控制在20% 以内，以避免缴纳土地增值税。具体的方法可以采用把一部分收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。

此外，要活用相关法规条款，如税法中有一条规定，即房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说，可以适当的利用，和直接销售商品房，再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。土地增值税的筹划方式较多，需要结合企业的实际情况进行，在不违反《一般反避税管理办法（试行）》，相关法规的条款的情况下进行税收筹划。

2.2 营业税的筹划

房地产开发企业涉及的营业税包括建筑业3% 的税率和出售不动产5% 的税率，如果企业出租房产，则还需要通过不动产租赁条款缴纳17% 的增值税，这是“营改增”中涉及的条款。通过这三个税率的对比可以看出企业的税负有明显的差别。房地产企业营业税筹划时需要注意营业税的相关规定，即纳税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款与价外费用，其中的价外费用包括手续费、代垫代收款项等，这一规定实质上是为了企业进行避税。针对这一法律的规定，房地产企业要合理地进行资金往来，在不违反法规的前提下，把不属于企业的收入剔除，降低企业虚增的收入，减少计算应缴纳营业税时的税基。

2.3 企业所得税的筹划

企业所得税的筹划可以通过计税依据进行，首先是对收入进行筹划，在房地产企业计算收入时，有相关的抵免条款，这给企业提供了一定的税收筹划空间，如，商业折扣、销售折让、佣金等在实际发生时可以冲减销售收入，降低企业所得税的税基，减少应缴.纳的企业所得税金额二此外，还可以从收入确认时间来进行税收筹划，延迟缴纳所得税虽然下能降低应纳税额，但是企业可以获得可观的时间价值，一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业

的短期筹资成本，另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显的小于现在的价值，因此，企业要尽可能的延迟缴纳企业所得税企业在销售房屋时，收入的确定有一定的筹划空间，税法规定，销售的楼盘在没有达到总价的85%时，可以在一定时间内下进行税收清算，这就给纳税筹划提供了可能，一些销售项目可以通过这一条款进行延迟纳税，增加企业的应纳税款使用时间。

企业所得税还可以从扣除项目进行，包括房地产企业的期间费用、成本项目筹划，在进行这类筹划时，要明确哪些是税法规定的扣除标准费用项目，哪些没有扣除标准，还有个别的加计扣除项目，通过对这些条款的综A考虑，进行房地产企业扣除项目的税收筹划。企业所得税的筹划方式较多，需要房地产企业依据自身的情况进行合理的选择。

3 结 语

税收筹划是提高房地产企业经济效益、提升房地产企业市场竞争力的一项重要的财务管理活动。但是当前我国房地产企业的税收筹划存在法律风险、经营风险、条件风险、行业特殊性风险等多种类型的风险，要对税收筹划中存在的各类风险进行有效的防范，必须树立正确的税收筹划意识，全面了解税法变动，加强企业与税务部门的交流与沟通，并不断提高税收筹划人员的专业素质，从而保障房地产企业实现全面的、综合的税收筹划，不断提高企业经济效益，从而实现房地产企业的长远发展。

参考文献：