房地产行业会计实务
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业会计实务范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产行业会计实务范文第1篇
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
房地产行业会计实务范文第2篇
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
（三）现金流量信息披露不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
（二）完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
（三）全面与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。
参考文献
[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).
[2]崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究，2004，(01).
房地产行业会计实务范文第3篇
关键词：财务视角；借款费用；费用化；资本化；处理
众所周知，房地产企业借款生利息的现象在整个行业较为普遍。房地产开发周期较长、投资资金较为集中的特点决定了这一现状的普遍性。由于长期存在这种现状，借款费用资本化处理成为房地产企业财务会计的必备技能。各国会计准则中关于借款资本化的使用范围有着不同的规定。国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。美国会计准则将房地产开发列入合格资产。日本房地产借款费用处理不适用借款费用处理的费用化原则，而是专为房地产开发提供了借款利息资本化的特殊准则。我国的会计规范体系复杂多样，关于借款费用资本化处理缺乏统一的标准与规定。房地产开发借款费用处理规定在各规范体系中有所不同，使我国房地产财务在借款费用处理方面表现出的问题较多。基于财务视角研究借款费用资本化的课题，对于房地产会计人员规范处理借款费用问题和提高我国房地产借款费用问题标准化水平有着重要的意义。
一、房地产企业借款费用资本化处理执行现状
（一）借款费用资本化起点执行现状
现阶段，房地产行业对借款费用资本化起点的执行主要参考“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这一会计准则规范。财务实务中借款费用资本化分取得土地使用权、取得施工许可证不同情况下的执行处理[1]。1.取得土地使用权时的执行情况在房地产开发成本中土地出让金成本所占比重较大，支付金额较大，且支付时间较为集中。一部分流动资金条件较差的企业只能通过融资获取土地出让金支付价款。企业在完成该款项的支付后即可取得土地使用权。这种直接发生借款费用支出后获得土地使用权的情况属于借款费用的发生。如果将房地产开发假定为商品，从商品房升值的视角分析，自房地产购建活动开始时土地出让金借款即已发生了费用的资本化转化。这里的费用资本化可以解释为开始资本化执行。2.取得施工许可证时的执行情况建筑施工许可证可作为房地产企业施工活动运行进行的法律凭证。基于该视角分析支付土地价款的行为伴随着支出费用的发生。这种支付行为发生在对外融资借款费用融资之后。这里的施工许可证的情况为允许房地产活动的开始。由此可推定取得施工许可证的执行符合借款费用资本化的起始点。3.借款费用资本化起点执行分析上述两种借款费用资本化处理情况均是基于财务视角和会计准则采取的费用化向资本化转化的执行。这类判断处理对存货期末余额、当期损益、单方成本的计算、后期交付后成本结转金额及相关税费等有着不同程度的影响。在房地产开发活动中，还存在企业拿地后待开或未经批拟先行施工的现象。这类情况与取得土地使用权和施工许可证后执行费用转资本化的理论不相符。这说明房地产借款费用资本化应该以实际动工开始的资本化为准。实际动工的状态表明房地产开发商品具有预计使用或可销售的状态的活动已经发生，这才是存在资本化的标志。“三通一平”是房地产正式施工活动开始的标志。因此可以将“三平一通”作为房地产实质上开始资本化的必要条件[2]。
（二）借款费用资本化止点执行现状
1.竣工验收结束后的执行情况竣工验收完成理论上表示开发商品已达到预定可使用或可销售状态。此条件符合会计准则中关于停止资本化的时点要求。2.竣工备案结束后的执行情况竣工备案的完成表示房地产项目工程已经经过质量验收合格，房地产商品可用于交付使用。这里足以说明房地产开发商品也已达到预定可使用或可销售状态。此条件也符合会计准则中关于停止资本化的时点要求。3.竣工计算结束后的执行情况竣工计算结束表示房地产项目工程竣工结算活动完成，工程款基本结清。这表示房地产所购建的固定资产不再可能或很少继续发生资产支出费用，也说明房地产商品达到预定可使用状态。此条件符合会计准则中关于停止资本化的时点要求[3]。4.借款费用资本化止点执行分析上述三种资本化停止的执行表明停止资本化时点的选择有所差异。该差异对资产余额、当期损益、单方成本的计算及相关税费的缴纳等均有不同程度的影响。房地产实际开发中，竣工验收为房地产企业的“自检”行为。这一行为根据法律规定的要求对建筑工程质量根据国标要求实施检查，并在质量检查合格后完成竣工备案、竣工结算。这里发生的竣工结算表现为现金流的收付和支出。依据权责发生原则，竣工备案活动的结束表示“继续发生在所购建固定资产上的支出金额很少或几乎不再发生”。这符合会计准则中关于商品达到预定可使用或可销售状态的节点。因此竣工备案属于停止资本化的时点。
二、房地产借款费用资本化中存在的问题
（一）资本化起点的提前性
在现实生活中，不少房地产企业存在着支付资金购买土地后暂时未建造房屋实体的现象。这种现象理论上是不可以作为资产达到预定能够使用、可销售状态解释的。由于没有产生实质性的生产活动与购建行为，违反了借款费用资本化第三条规定。出现这种问题时表明土地使用权不能从无形资产转为开发成本项目。随着我国土地使用权价款比例不断提高，30%～50%价款比例加剧了企业房地产开发过程中前期价款支付的成本。考虑到市场变化及其他众多不可控因素的影响，企业将超过1年的房地产项目工程归为土地成本。基于这种理解，企业购置土地产生的借款费用自然理解为借款费用资本化的对象。这里的问题表现为企业将资本化开始的时点有所提前[4]。
（二）专用借款一般性规定的局限性
在房地产开发活动中，为合理有效地控制成本和预估开发成本，一般都会在月末、季末进行会计核算。这里的会计核算会以未动用利息的存息和银行借款实际的利息费用之差计算开发成本资本化金额。在借款利息金额发生资本化时，会计一般会用上一季末或月末积累的超过专项借款部分的开发成本加权平均数与其在一般借款中所占用的资本化比率相乘获取预估开发成本的结果。这里的累计开发成本中包含了其他的预估数及预付工程款项等。采用这种会计核算方式会出现资本化金额数增加的情况。在多工程同时开发过程中，需要计算一般借款的加权平均利率和累计支出加权平均数。这种会计核算处理方式的难度较高。改用较高或最高资本化率进行核算时，依旧会发生资本化金额增加的问题。这反映出专用借款一般性规定的局限性[5]。
（三）借款费用停止资本化起止点的局限性
在房地产开发活动中，还会存在分期开发土地的情况。这种情况受房屋种类、房屋销售状况、土地规模、规划限制、运营资金水平等因素影响，表现出前期大致完成后再进行下一期开发的特征。实际上会计核算对这类情况可能会采取同期核算开发成本的方式。上述两种情况同时存在时，成本归集一般发生在房屋竣工结束后。这里的资本化开发解释为房屋竣工结束后。在发生这种会计核算情况时，也会发生资本化金额增加的问题。实际上，房屋竣工后销售情况也是千差万别的，房地产开发企业资本化起止的时间也因此受到影响而表现出不同起止时点。如预售形式房地产商品只有达到预售标准时才会开始施工活动。只有施工活动开始，才能申请预售许可证预售房屋。这里的预售房屋距离房屋达到使用状态时间较长，且存在不确定性。这极大地缩短了预售项目工程资本化周期和现房销售周期。出现这种情况只能通过费用化方式处理房地产项目产生的预售借款。销售为停止资本化时间时违反会计核算的一般习惯。假定销售为现房作为停止资本化的时间，又会产生房屋达到已使用状态却仍然存在借款费用资本化的问题。上述情况反映出以开发产品的销售作为定义资本化停止时点存在一定的局限性。
三、解决借款费用资本化处理问题的策略
（一）对借款费用资本化规定适用范围进行拓宽
新的会计准则中借款费用资本化范围较旧会计准则中有所扩大。这使得借款费用准则的适用范围也有所扩大。对借款费用资本化规定适用范围的拓宽从某种程度上表明我国会计准则在逐渐向国际化接轨。新的会计准则中添加了“通过长时间购建或生产活动方可销售与使用的存活及投资房产”的规定。房地产开发商则应重视对有关咨询的披露。披露咨询主要包括以下几方面：第一，关注提升土地储备量咨询与成本组成信息；第二，关注项目现金流量信息；第三，关注对质量保证金与风险进行披露的信息。一方面，通过对会计信息的披露来保证房地产开发活动过程中现金流信息实用性的提升，同时完善保证金制度，确保房地产商品开发的质量。另一方面，要利用风险信息的披露来公开风险，降低房地产商品开发的风险，从而保证房地产商品的高价值性和持久性，保证房地产开发有较高的经济效益[6]。
（二）重视对加权平均利用的应用
借款费用内的资本金额对实质重于形式原则做出了合理的考虑，针对这一点做出原则与实际情况相符的要求。该要求有利于防止房地产企业对资本化金额预估不准确的现象。最后一条还规定了借款费用资本化应该具有实用价值，即规定了借款费用资本化的前提条件。关于前提条件的修改意见如下：第一，相同时间内，借款费用中所借到的资本化金额、到期的资本化金额与加权平均数的累计数额相乘后即为借款金额。发生多笔专项借款时，各项借款的借入时间与到期时间均相同时，应以加权平均利率计算借款。第二，借入金额表现为借款费用在多时段内累积数额时，应依据“先支出先借入的款项”的标准进行处理。发生多笔专项借款已发生的情况时，在借入的时间不同时，计算加权平均数的累计支出时应优先支出先借入的款项。在满足前提条件的情况下，再针对不同借款中的支出做严格区分及分别计算。后一笔借款的支出必然受到前一笔借款的影响。在这种情况下，当上一笔借款可顺利支出后，后一笔借款的支出方可看作资产支出。两笔借款间的资产支出则可看作企业自有资金。同期内发生借款费用到期时间不同，则应遵循“先支出短期限的借款”的原则。发生专门借款超过一笔，而不同借款拥有相同的借入时间和不同到期时间的情况，以“先支出短期限的借款”为前提条件计算累计支出的加权平均数。在上一笔借款未完全完成前，不可以支出下一笔借款[7]。
（三）强化借款费用资本化制度的关联性
对于一些未依据地方法规或行业法规完善和更新的会计制度，应加大新会计制度的培训与宣传，加强新旧会计制度各个环节之间的关联性，以强化借款费用资本化制度在实践应用中的关联性。从而提高新会计制度实现的效率和精准性。关于此，有以下几点建议：第一，尽快完善和颁布新会计准则；第二，加强会计内部审核制度，提升审计工作人员对会计人员职业判断的准确性，强化监督作用，预防房地产企业单方面为提升业绩违规应用会计处理准则的问题；第三，注册会计师应全面分析调查被审单位专项借款与一般借款的使用情况，了解企业计算资本化利息是否合理合规；第四，加强税法与会计的协调性，促成二者之间目标达成方式的统一性[8]。监管管理房地产业时，房地产销售其商品收入的标准的正确收入确认和应用收入确认应符合以下标准：第一，法律标准，即我国的有关法规中表明房产销售所要遵循的标准与条件；第二，专业标准，即会计准则和会计制度中在销售商品时规定收入应当达到的标准。专业标准要求的收入确认的四项核心要素分别为能够可靠计量有关的成本与收入、公司不对售出的商品进行控制、公司为购买方转移商品所有权中的报酬与核心风险、公司可以流入有关交易的经济效益。违背上述两项标准，即使房地产产品开发完成或风险完全转移以后得到了相应的报酬，也不能将它确认为收入[9]。
四、借款费用资本化问题的处理思路
关于房地产企业借款费用资本化处理思路如下：第一，提出借款费用资本化问题；第二，提前处理借款资本化问题；第三，根据房地产开发模式适时终止资本化处理时间。这一思路的提出是基于房地产企业开发投资需要大量资金为前提的。对借款费用资本化处理中时点的判断，根据会计准则要求而定。考虑到房地产开发流程的复杂性，以及取得各类权证的差异性，会计实务处理中关于借款费用资本化处理应该根据《会计准则第17号—借款费用》第五条规定。借款费用转为资本化必须同时满足以下条件：第一，资产支出已发生；第二，借款费用已发生；第三，为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始[10]。
结语
我国国内会计准则尚未形成规范体系，会计制度以一般会计准则为基础，并没有根据房地产行业生产经营方式而制定的独立的专用会计准则。在进行房地产借款费用资本化问题处理时，更应该基于行业实际的生产经营现状全面充分地考虑会计实务操作借款费用资本化问题中可能带来的负面影响。由于基于一般会计准则进程的会计实务操作可能与房地产实际经营不相符，因此会出现房地产企业财务状况变差的问题，从而影响会计核算的真实性。基于财务视角考虑，在房地产企业开发进程中，在资本化范围内加入借款费用，再对费用化问题进行资本化的转化处理，可以从一定程度上控制房地产企业会计实务操作中可能造成的负面影响。
参考文献：
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房地产行业会计实务范文第4篇
关键词：房地产运营管理；高级会计应用
近年来，规模以上房地产企业集团大多建立了运营管理部门或类似内部机构来控制和应对风险，但是房地产行业发展时间短、知识积累与管理经验普遍不足，在行业高速发展同时，出现了企业较弱管理能力不能满足日益增长管理需求的矛盾。无论企业将风控着眼点放在项目开发进度与工程质量上，还是放在土地资源获取和市场拓展上，都不能形成全面、规范、有效的管理体系，难免顾此失彼。笔者认为，要快速提高房地产开发企业运营管理的能力，急需在企业运营部门中引入并应用高级会计实务知识，完善企业运营体系，分析如下：
一、运营部门要制定并完善企业整体战略及其配套的经营战略、职能战略与财务战略，并重点开展以下工作
（一）战略管理：拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经决策层批准后组织实施；
（二）组织管理：根据企业战略和经营目标建立健全集团组织架构体系并持续优化；
（三）制度管理：组织企业制度汇编，根据实际经营管理需要及时调整优化，跟踪检查各项管理制度执行情况，提出修改和补充意见；
（四）授权管理：制定组织授权手册，明确内部各部门、机构的权责事项，随时根据政策变动进行调整优化；
（五）流程管理：根据组织授权手册，制定各项经济业务的发起、审核、审批流程，配套建立智能办公体系；
（六）信息管理：根据实际业务需求，引进、开发、应用适合集团的信息应用软件系统并组织内部操作上线，确保软件信息化系统运行正常，内部信息流畅通；
（七）决策管理：分类建立会议决策机制，完善会议目录，优化会议过程，按项目总控计划组织召开项目全生命周期中关键决策会议，记录并跟踪推进各类会议决策事项；
（八）岗位任管理：根据组织授权主导建立岗位责任制，编制岗位说明书并定岗定编；
（九）目标管理：根据集团战略规划和年度经营指标，分解落实各项目公司、子公司、集团职能部门年度、季度、月度经营指标中的核心目标，并负责签订目标责任书；
（十）对标管理：不断分析行业发展、竞争对手以及自身的情况，进行研究、预警，对企业决策层提出相应的建议；
（十一）知识管理：建立知识库框架，引导并督促各分公司、各项目、各职能部门进行知识、经验沉淀，保持线上知识库的实时更新；
（十二）协同管理：对常规工作中部门间推诿扯皮、边界不清事宜进行协调，对全生命周期过程中的关键节点、重大事项进行提前协调，确保能按期完成；
二、组织开展企业投融资决策与集团资金管理
（一）项目启动管理：项目启动前期确定项目分期方案、项目关键节点，组织各职能部门按分工权限测算项目各期收入、成本费用支出、项目投资收益、项目投资峰值、现金流回正点等，汇总出具项目启动策划书；
（二）年度资金预算：组织制定年度资金计划，预算收支平衡，定期对资金预算计划执行进行跟踪收集、统计整理、考核；
（三）资金管理：根据年度预算资金需求，审核资金部门制定的融资计划，对重点融资项目进行跟踪，根据新增融资时间节点及存量贷款到期转贷纳入每月工作计划并考核完成情况，对融资渠道拓展进行跟踪及预警；
（四）资金成本控制管理：对融资利率进行跟踪，对综合利率超出目标年化平均利率进行分析预警；
三、引导企业全面预算管理
（一）预算目标：建立以资金预算为核心，以销售预算与成本预算为支撑的全面预算目标体系；
（二）预算组织：建立预算责任中心，以投资中心、利润中心、成本中心为基础构建三级预算责任主体；
（三）预算控制：在预算执行过程中，建立业务层面和财务层面的预算控制，组织预算分析会议，反馈执行偏差，根据实际提报管理层进行预算调整和预算考核审批；
四、绩效管理与考核
（一）计划管理：对总控计划模板、标准工期进行优化，编制年度项目开工计划、销售推盘计划，审核各项目编制的总控计划和非项目专项计划并进行年度调整；
（二）绩效目标：定期优化绩效考核指标及考核标准，制定高管、各分子公司年度奖惩方案、部门年度核心指标奖惩方案并根据达成情况进行兑现；
（三）绩效辅导：对计划管理执行情况进行季度、月度分析，通过绩效手段进行引导和提升，针对各部门、项目在工作目标达成过程中遇到突形及困难、出现延期风险时，参与制定纠偏措施及方案，促进工作项达成；
（四）绩效考核：对生产经营各项计划执行情况进行监督和考核，根据考核结果，跟踪相关部门提出整改措施并落实执行情况；
五、目标成本管理
（一）分析影响利润、成本的变动原因，在目标成本执行过程中及时分析评估出关键点对利润的影响并进行预警；
（二）定期验证各分子公司、项目目标利润实际执行情况，汇总集团整体目标利润实现程度；
六、内部控制与激励
（一）督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益；
（二）审核内控内审部门的工作计划，推动相关部门对集团各业务环节全方位实现有效管控，防止差错和违纪现象发生；
（三）通过项目跟投、众筹、奖金池等方式完善奖惩手段，以建立健全绩效激励机制，促进集团整体绩效目标的达成。
房地产行业会计实务范文第5篇
【关键词】 公允价值 投资性房地产 装修费 用途转换
一、投资性房地产公允价值模式的选择分析
公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。
1、公允价值计量的会计信息生产成本较高
这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大
在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。
3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划
公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。
同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。
4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担
税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用
1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值
根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。
2、公允价值模式计量对公司装修费的影响
投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。
一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响
企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。同时，按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。
【参考文献】
[1] 唐晓玲：关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报，2008（3）.
