农村养老商业模式

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农村养老商业模式范文第1篇

关键词：小额保险；模式；选择

中图分类号：F842.0　文献标识码：A　文章编号：1003-9031(2009)03-0051-04

一、我国小额保险发展模式的理论选择

(一)保险公司主导的商业模式

商业运作模式即由商业保险公司作为风险承担方，不依赖任何其他组织和机构。在产品定价、销售、保费的收取、核保、理赔、服务等方面，完全按照商业化原则运作。在商业运作模式下，提供小额保险的保险公司必须实力雄厚，规模较大，拥有较广泛的服务网络，具有较强的专业技术支持能力和风险承担能力。在这种模式下，保险运营的所有环节都由保险公司自己掌握和完成，对保险公司的专业化要求很高。

1　销售渠道方面。保险公司需要根据实际情况，寻找一种成本低且有效的销售方式，比如：依靠自己现有的营销队伍，在薪酬体系方面进行适当的改革，降低经营成本。或者建立专门的小额保险销售队伍，从人员招募、培训、薪酬体系方面充分考虑小额保险市场的特点，使小额保险的销售既高效又费用低。在佣金支付结构方面，应充分考虑首期佣金和续期佣金支付的平衡，避免人只重视新单销售而忽视后续服务，造成客户不满。

目前中国人寿以农村营销服务为支撑的驻村业务员模式与印度的塔塔友邦采用的农村社区保险团队较为相似，只是在人员招聘方面没有借助农村非政府组织的力量，完全依赖公司自行完成。营销员主要是来自在当地有群众基础、交际广泛、有业务能力、思想品德好、热爱寿险事业的人，包括村电工、协储员、医生、教师、村组干部、乡镇政府精减人员等。每个业务员主要负责本村的新单拓展和后续服务，同时又在每个乡镇网点配备专职的售后服务人员，售后服务人员主要负责收取孤儿保单续期收费，也可以销售新单。

2　产品方面。需要结合低收入市场的特点，设计开发低收入者真正需要的保险产品。保费相对低廉但又要保证商业保险公司具有一定的盈利可能，同时保证销售渠道的利润，使之有销售的动力。

3　理赔及服务方面，小额保险覆盖地区相对欠发达且距离市中心城区比较远，必须保证理赔及时和服务周到，这直接影响小额保险客户的满意度以及小额保险业务的进一步发展。因为，如果后续服务及理赔不及时，令客户不满意，会引起小额保险的覆盖率(参保率)降低，进而导致人均成本的上升，使小额保险业务的财务状况恶化，导致经营困难。但理赔和服务又是保险业务成本的主要构成之一，要提供更好的服务，一般来说成本也会上升，因此必须巧妙地寻找二者的平衡点。保险公司应该充分地利用营销服务部和电话服务中心、短信、网络、信函以及营销服务部的客服人员、驻村服务人员的现场服务，来提高客户服务的质量。

(二)政府支持下的半商业模式

半商业模式是指基于一定的社会管理需要。政府参与组织动员低收入人群投保，但不承担经营风险，由保险公司本着微利原则自主经营、自负盈亏。或者政府负责建立低收入人群的一个保险基金，保险公司通过获得管理费的方式提供第三方管理服务。

在这种模式下，保险公司负责产品开发、精算、核保、理赔、服务与风险管理等。政府根据对低收入者状况的了解和社会管理的需要，提出初步的产品需求或保险方案，寻找能够满足这些需求的保险公司。然后利用公信力，组织低收入者投保。由于政府的参与，小额保险在低收入人群中的可信度得到提高。因政府组织动员，甚至提供补贴，销售环节变得简单，有时可能仅仅是一个团体保单，覆盖率可以得到较大的提高。

这种模式通常能以较低的成本，在较短的时间内使保险覆盖率达到较高的水平。例如自2005年以来，中国人寿重庆公司针对外出务工的农民，推出了50元保一年的意外伤害综合保险，其中政府补贴30元，农民工个人出20元，最高意外伤害保额3万元，意外伤害医疗保额2000元。很快试点覆盖率已高达70％。

产品方面，除了考虑结合低收入市场的特点，满足低收入人群需求以外，还需要结合社会管理的目的和初衷，满足政府的需要，使政府有积极性参与组织、推动投保。

尽管有政府的参与，但理赔和服务仍然十分重要。政府主要参与销售过程，后续工作仍然需要保险公司承担，如果理赔和服务不到位，将导致低收入者的不满，会影响政府管理目标的实现，参保率也会随之下降，从而造成小额保险经营困难。

(三)多主体合作模式

多主体合作模式是让和低收入人群密切联系的公共或共同机构、联合组织等都成为小额保险市场的重要参与者，他们以小额保险人的身份介入小额保险业务。

这种模式与合伙模式类似，保险公司作为风险的承担者和保险产品的提供者，上述组织作为，将保险产品销售给他们所接触到的低收入人群。保险公司一般支付佣金或手续费作为给这些团体的报酬。但是，在这种模式下，这些组织并不应该简单以获取佣金为目的来销售保险，应尽量将他们销售的保险与自身的组织目标结合起来。争取与在产品和服务等各个方面都能满足本团体成员要求的保险公司合作，而不是为了简单地获取佣金而被动接受保险公司的委托而销售小额保险产品。只有这样，合作关系才能实现客户、保险公司和机构多方共赢。

在这种模式下，保费可以不采取单独收费方式，而是由组织机构统一收取，再定期划转给保险公司。保费可由组织机构直接从该组织的盈余或下拨费用中提取或者从会员个人账户中提取。这样避免保险公司去面对单个独立的被保险人收取保费，可降低经营成本。

按照这种模式提供给低收入者的保险产品，是组织机构根据他们所了解到的成员的保险需求，从保险公司挑选的符合要求的产品。如果是较大规模的机构，可以与保险公司共同开发产品，以更好的满足其成员的需要。保险公司也通过与这些团体机构共同开发产品，利用自身的技术优势与团体的市场信息相结合，拓展更广阔的市场。

在这种模式下，小额保险的一些管理工作可以转移给机构。比如客户记录与团体成员登记相结合，核保与成员资格取得相联系。甚至理赔与服务等环节也可以通过团体机构进行，充分利用团体接触客户的便利条件提高理赔的实效性和合理性，当然保险公司应在技术方面提供相应的支持。如果条件允许，可以在这些团体的理赔决策中引入客户代表这样更有利于保险公司了解低收入人群真实的想法，并作出积极的反应。

二、不同小额保险发展模式的比较分析

(一)保险公司主导商业模式的优势与不足

商业运作模式的优势主要有以下两个方面：一是风

险承担者的专业能力强。这种模式的风险承担者为大型的商业保险公司，技术实力较为雄厚，在精算、信息系统、风险控制、经验数据等方面专业性强。小额保险业务整体风险较小，有利于长期经营的稳定性，对于低收入者来说，可以长期获得需要的保险产品。二是保险公司自主性强，销售渠道带来的风险相对较小。由于所有的流程都有保险公司实施和控制，保险公司可以根据客户的需要提供合适的保险产品，进行合理的定价，不会遇到通过其他渠道进行销售时的各种限制。如保险产品与销售渠道的主营业务相关，范围较窄，价格受到销售渠道佣金、手续费的制约等。在核保、理赔和服务时也不会受到销售渠道的压力，能够保持独立性。

但是完全的商业模式也有不足：一是通过商业模式提供小额保险服务难度较大。由于该模式要求的专业性比较强，因此采取这种模式的难度比较高。在成本控制、销售渠道建设、理赔与服务的平衡问题等方面都需要很高的管理水平。二是保险公司接触低收入人群的机会较少，难以确切的满足低收入人群的保险需求。传统商业保险一般是针对中高收入阶层，因而商业保险公司接触低收入人群的机会较少。由于保险公司对低收入人群的保险需求了解的不够充分，导致提供的小额保险的产品难以满足实际需要。保险公司只有花费较大的精力与这些客户进行沟通才能保证产品服务的有效性。

(二)半商业模式的优势与不足

半商业模式的优势在于有政府的参与对于小额保险的销售起到了较好的推动作用。我国目前大部分低收入者对保险所知甚少，在购买保险过程中最担心遇到保险欺诈和销售误导。如果保险公司直接销售小额保险，首先要取得客户的信任，否则销售比较困难。而政府具有公信力，人们更愿意接受政府主导的保险项目，这样销售会变得相对容易，销售成本也可以降低。如果政府还能够提供保费的补贴，就能减轻低收入群体的支付压力，提高低收入群体参保积极性。参保率大幅提升，对改善小额保险经营状况非常有利，也有利于保险公司迅速提升自身品牌形象的渗透率。

与商业模式比较，除了销售的难度和成本降低以外其他环节的专业程度要求并没有降低，尤其是在后续服务方面。因此进入门槛较高的问题仍然没有解决。同时由于该模式主体的增加还产生了新问题：一是保险公司的自主性在一定程度上降低。保险公司在设计产品和保险方案时，必须增加考虑政府的要求，有时在风险控制、价格等方面必须作出妥协，有可能影响小额保险业务的盈利状况甚至财务稳定。二是客户与保险公司产生分歧时，保险公司可能会面临来政府的压力。在保险业务中，客户难免与保险公司产生矛盾，在这种模式下客户可以寻求政府的帮助迫使保险公司满足其要求。即使有时客户的要求不尽合理，保险公司也不得不满足。

(三)多主体合作模式的优势与不足

多主体合作模式可以实现保险公司、机构以及客户的三方共赢。对于保险公司而言，可以借助团体机构较为轻松的解决销售渠道的问题，提高销售效率。对于团体而言，可以借助保险公司为其成员提供保险业务，扩宽服务领域，提高其成员的忠诚度。而且销售获得的佣金还有助于摊薄固定成本，提高组织效率。对于低收入者可以方便的获得保障，并且可以借助团体机构的力量与保险公司进行谈判，获得更优质的服务，在维护自身合理利益的同时，团体的力量也使低收入者处于更强势的地位。

同样多主体合作模式也存在不足之处：一是保险公司在一定程度上受制于团体的销售渠道，独立性受到影响。保险公司有时需要作出一定的妥协，从而有可能影响小额保险业务的健康发展。这就需要监管部门指定保险公司能够妥协的底线，避免陷入与目前国内银保市场类似的恶性竞争。二是如果保险公司与团体沟通不畅，将无法发挥各自的优势。尽管双方都有有价值的信息和技术，但是必须依赖于良好的沟通和协作。如果沟通不充分，提供的小额保险产品和服务不符合实际的需求，则不能充分发挥双方的优势。

三、我国小额保险发展模式的现实选择

小额保险既有一定社会性又有一定经济性，因此它既可以定位于为没有社会保险的低收入人群提供保障，发挥社会保险的作用，也可以是向低收入人群提供商业性质保险，因此其发展模式可以采取多种模式共存。从上文的分析可以看出，在我国现阶段发展小额保险可选的模式各有特色和不足，而这些又是由于政府、保险公司以及低收入人群在模式中不同的地位和作用所造成的。下面从政府的参与度、保险公司的参与度、低收入人群参与度三个方面来对三种模式进行综合的对比分析(见表1)。每个方面用强、中、弱指标来进行简单的评价。

在不同的模式中都是政府、保险公司以及低收入人群三方的博弈，开展小额保险的最终目的是为了实现三方的共赢。在现阶段，我国可以选择政府支持的半商业模式为主，保险公司主导的商业模式为辅。探索多种主体合作模式的思路来开展小额保险。

(一)小额保险的性质决定了在其发展的初期离不开政府的支持

小额保险的目标客户群是低收入人群，因而它在经营时和一般的商业保险会有所不同，有其自身的特点。在国际上，小额保险的发展初期都得到政府的大力支持。在印度，保险监管部门直接规定了成立一定年限的保险公司农村业务发展必须达成的目标，极大地推动了农村业务的发展；在塞内加尔，国家社会保护战略将小额保险计划定义为扩大社会保护服务的重要机制；在卢旺达和加纳，在全国实施建基于地区和社区互助组织的健康社会保护计划。同样小额保险在我国的发展初期也离不开政府的支持。

从表1中可以看到政府支持下的半商业模式，政府参与小额保险的程度最强。小额保险主要是针对低收入人群的，它在一定意义上可以看作是社会保险的补充，可以为没有被社会保险所覆盖的人群提供一定的保障。低收入人群一般对保险了解甚少，有的甚至对保险产生一些误解。政府具有公信力，一旦政府也参与到小额保险中，有利于增强低收入人群对小额保险的信任，从而促进了小额保险的开展。同时，政府也可以利用小额保险发挥社会职能。例如，在我国农村很多人口都没有被纳入社会保险，截止到2006年年底我国农村养老保险的参加人数5373.4万人。政府可以和保险公司合作开展适合农村人口的小额保险产品解决农村养老、看病等难题。

(二)我国现阶段发展小额保险不能完全依赖保险公司

农村养老商业模式范文第2篇

【关键词】互联网+ 智慧养老 健康服务体系

一、国内养老服务需求状况

目前，随着互联网+时代的大发展，我国养老政策在与市场的衔接上，还存在着明显脱节。尽管居家养老智能化逐渐得到社会的认可，社区智慧养老服务体系建设渐趋成型，但在实现智慧养老全覆盖方面仍然存在很多问题，智慧养老保障的水准比较低，还无法满足日益增长的养老保障需求。然而，近年来，老年人照顾服务需求持续上升，社区养老服务上门看病需求居于首位。城乡老年人的居家养老服务需求项目排在前三位的分别是上门看病、上门做家务和康复护理，其比例分别是38.1%，12.1%，11.3%。

如今，依托互联网平台，在线咨询、预约挂号，以及为老年人提供家政、关怀陪伴等养老互助服务层出不穷；为老年人设计的健康手环、健康腕表等可穿戴监护设备也日渐流行……互联网为老年人带来了哪些新变化？如何借助互联网推进我国养老服务转型升级？

二、“网络赋能”重构老年人生活

社会网络对老年人生活机会的重构：个体生活机会的增加，拓宽了老年人信息和知识获取渠道。在网络上阅读新闻可增加获取信息的渠道、增加生活常识、拓展兴趣爱好，丰富日常生活、深入社会参与。网络对老年人的影响主要在于工具性赋能、社会参与赋能和情感赋能。互联网逐渐融入老年人的日常生活，为老年人的交流方式增加新途径，使老年人能够通过网络参与个体生活和公共生活的实践，获取更多信息，培养兴趣爱好，增加情感表达，改善孤独状态。语音、视频等网络功能增强了老年人与子女的异地代际交流，提升了家庭凝聚力和归属感，互联网赋予老年人更多的机会和能力，使其能够主动参与到养老过程中来，实现养老观念的转变。

三、互联网养老服务需求丰富多样

（一）智慧养老服务多样化

老年人可通过微信预约、信息服务平台等参与文化养老活动，并享受到老年餐桌、心理辅导等养老服务，同时还可以进入虚拟养老院、穿戴智能养老服务设备等，极大推动了我国养老服务产业的发展。

（二）互联网医疗与养老服务：期待与矛盾并存

老年人在使用互联网医疗的过程中，多数也只使用预约、挂号功能，对于药品配送、问诊、报告等功能很少使用。整体来看，当前我国老年人的互联网医疗服务使用率仍然较低。要真正把技术和服务结合起来，推进“互联网+”养老服务创新，运用智慧养老发展慢性病管理、居家健康养老、个性化健康管理、互联网健康咨询、生活照护、养老机构信息化服务等健康养老服务模式，使智慧养老服务更加多元化。

四、当前我国智慧养老服务体系中存在的主要问题

当前我国‘互联网+养老’还处于初级阶段，很多市场还需要去开拓和探索。随着市场化的推进，要从企业生存环境的良性循环入手，找到一个可营利、可持续的“互联网+养老”商业模式，利用信息化手段，不断提高养老服务水平。

一是政府在支持与保障智慧养老服务发展的有效制度供给不足，全面建设智慧养老服务的投入很大，会给财政带来巨大的压力。二是传统的家庭养老服务功能不断弱化，居家养老服务发展不能满足互联网时代养老的实际需求。三是民办养老机构面临用地、用人、融资和运营困境，床位空置率高。四是老年人口受欧教育程度普遍较低，对于信息网络技术要求较高的新产品的使用出现困难。五是农村养老服务体系建设滞后，留守老人的智慧养老服务难以保障。

五、构建科学合理的智慧养老服务体系的建议

一是政府要做好制度供给，兜底没有家庭依靠的老年人的基本养老服务底线，但不能^度大包大揽，应准确划分政府、市场、家庭、社会的职能与边界

二是要大力发展居家养老，发挥互联网+时代家庭在养老服务中的第一支柱作用，大力发展智慧养老服务，推行老年健康管理，推进医养结合，实现居家养老服务内容的精细化。通过智慧养老服务平台的数据采集、信息交互系统优化融合社会养老资源，不断满足老人个性化多样化的养老需求。

三是要多管齐下，缓解民办养老服务业用地、融资、用人以及智慧养老服务平台呼叫中心建设和配套服务项目等运营困境。尽管近年来政府不断鼓励和扶持民间资本进入养老服务领域，但仍然难以真正扩大社会养老服务有效供给。在信息技术发展的今天，政府应该抓住互联网+这个大机遇，大力支持并给予为智慧养老服务的社会企业力量一定的优惠政策，培育一批创新的民办智慧养老品牌，推动养老服务产业升级。

四是加强对老人群体的互联网知识的培训，提升老人信息技术水平和使用产品的技术。然而，现阶段老年人口整体教育程度偏低，使得老人在接受和使用高科技产品的时候遇到困难。因此，要大力发挥社会以及政府力量，组织老年群体进行互联网知识的学习，由于老人记忆力和学习能力下降，因此，在设计产品的时候，要充分考虑老人的现实情况，如视力下降、动手能力较差等，使得产品易于操作。

五是解决乡村人口智慧养老服务资源有限形成的困境，要进一步完善农村智慧养老保障制度，加大财政资金的支持力度，大力推行智慧养老服务产品进入乡村，加快农村智慧养老服务体系建设，改善农村养老基础环境，构建农村互助式智慧养老服务体系。

六、总结

智慧养老建设体系是提升养老服务能力和水平的一个重要创新的举措，在提升老人生活质量、提高老年人服务质量、优化资源配置等方面具有重要的作用。当前我国‘互联网+养老’还处于初级阶段，很多市场还需要去开拓和探索。当前的首要任务就是充分利用信息化手段，推动智慧健康养老服务的不断创新，提高养老的服务水平，使得养老服务业成为促进经济社会发展的新动能。

参考文献

[1]李丽君.社会治理视角下的社区养老服务模式探析[J].兰州学刊.2015（07）.

[2]总报告起草组，李志宏.国家应对人口老龄化战略研究总报告[J].老龄科学研究.2015（03）.

[3]钟春洋.社会养老服务体系的完善路径探讨――基于老年人服务短缺视角的分析[J].河北师范大学学报（哲学社会科学版）.2015（02）.

[4]席恒，任行，翟绍果.智慧养老：以信息化技术创新养老服务[J].老龄科学研究.2014（07）.

农村养老商业模式范文第3篇

观察国际趋势，服务业往往是伴随着工业化过程的演进而不断提档升级。在工业化初期，服务业以商业、交通运输、通信业为主题业态，在工业化中期，金融、保险和流通服务业得到快速发展，到了工业化后期，服务业内部结构调整加快，旅游、娱乐等等新型业态开始出现，同时研发、设计、物流等生产业成为了服务业发展的主流。“十三五”期间，我国将逐步进入后工业化阶段，工业特别是制造业增速将逐步放缓甚至下降，生产型制造开始向服务型制造转变，大力发展生产业应当是整个服务业棋盘上的最值得期待的看点。

与欧美生产业占GDP比重的70%相比，目前我国生产业占比只有15%左右。鉴于此，作为一个量化目标，我们建议国家“十三五”规划应明确将生产占比提升至30%-40%。为此，需要进一步放开生产业领域的市场准入，将服务业领域的国有资本从一般竞争性领域中退出来，为社会资本释放更大额腾挪空间;要通过完善财税政策、强化金融创新和健全价格机制等措施，创建生产业聚集的平台，进而引导生产服务业在区域间形成合力的分工协作体系和各具特色的产业集群，促进生产业的区域性聚集发展。为了促进生产型制造向服务型制造转变，须引导和支持制造业企业延伸服务链条，特别是鼓励优势企业“裂变”专业优势，以流程再造向行业提供社会化、专业化服务;同时大力扶持发展产业调整基金、劳务猎头、技术风投和职业技术培训等服务型公司，鼓励和支持制造业企业通过发展个性化定制服务、全生命周期管理、网络精准营销和在线支持服务等，由提供设备向提供系统集成总承包服务转变，由提品向提供整体解决方案转变。

信息经济可以被视作“十三五”期间在服务业领域能够大展拳脚的一个新角色，为此，须重点推动云计算服务企业、大数据服务企业、3D应用服务企业等新IT阵容的成长与壮大。这些新型的服务业主体不仅可以成为为企业研发设计、生产制造、经营管理、市场营销、售后服务等产业链各环节的应用支持平台，还能为企业和政府提品定制、认证认可、质量诚信提升等解决方案。它们最终在带动管理方式变革、商业模式创新和产业价值链体系重构的同时，将极大地伸展整个服务业的价值空间。

分享经济无疑可视为“十三五”期间值得鼎力支持的服务业又一个全新业态。这种建立在对社会闲置资源开发利用并让参与者互利互惠的新经济业态不仅能够提高存量资源的开发利用价值，而且能够遏制一、二产业产能扩张的冲动，并能节约资源，保护环境，扩大生态文明的张力。在国外，分享经济的典型代表是提供车辆服务的Uber和提供旅游租房服务的Airbnb，国内主要有提供车辆出行服务的滴滴快的和神舟租车，提供旅游短租服务的木鸟短租，提供创意设计、网站建设、文案策划的猪八戒网，以及智力资源共享的果壳网“在行”和大咖驾到等。由于分享经济自身具有延展性和投资成本较小等特点，未来极有可能向金融租赁、物流运输、教育培训、广告创意等领域大范围渗透，并将成为互联网时代创业与经营的主流商业模式。不过，与全球分享经济已占GDP的0.1%相比，我国分享经济则刚刚起步，未来五年将有更广阔的伸展空间。

借助大力发展服务贸易出口从而壮大国内服务业也应当成为“十三五”期间的一个政策主基调。虽然过去五年我国服务贸易的进出口均出现逐年递增态势，但服务贸易逆差却是一个长期未见逆转的事实。为此，我们需要进一步提升中国出口在全球价值链的地位，扩大技术密集型产品的出口份额，提高高附加值、低资源消耗、低环境污染的产品的出口和国际竞争力。可以期待的是，“十三五”期间人民币国际化的步伐会加倍提速，人民币成为全球主流货币指日可待，由此所带动的中国国际金融服务能力将显著加强。另外，伴随着高铁、核电等高端装备走出去，中国的劳务、维修以及技术输出量也将明显放大;而在中韩、中澳以及中美投资协定达成之后，国外金融、证券、旅游、教育、医疗以及养老等服务也将迅速进入中国，成为拉动中国服务业的重要力量。

通过改善消费需求结构来刺激服务业的发展同样是“十三五”期间值得政策用力的一个重要点位。资料显示，目前我国居民最终消费支出对GDP的贡献率已上升到58.4%，而且随着“二孩”生育政策的全面放开，还会形成新的消费成长力。这样，我们完全可以通过扩大与引导居民消费来达到促升服务业的目的。如降低税费和完善基础设施，支持和规范电子商务发展，促进绿色消费;落实职工带薪休假制度，引导和鼓励旅游休闲消费、文化消费、体育消费;优化生活服务业发展环境，大力发展养老服务等。

农村养老商业模式范文第4篇

关键词：房地产；开发模式；城市运营

中图分类号：F712.9 文献标识码：A

文章编号：1009-0118（2012）08-0152-02

我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。

如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。

一、城市运营的理念和意义

（一）城市运营的理念

城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。

城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。

（二）城市运营的目的和意义

城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。

城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。通过对与城市发展紧密相关、与产业升级相关的旅游、文化、教育、养生、养老、酒店等产业项目进行整合，为城市发展做出贡献。

二、城市运营与传统房地产开发的区别

城市运营比单纯的二级房地产开发要复杂、要艰难，前期的论证更系统，后期的运营也要认真筹划，不是一个简单的设计、建造、销售、后期物业管理的过程。它涉及到更多的科学定位、产业支持，资源整合更艰难、规划设计更广泛、营销推广更综合。如果说二级开发的产品是房子，那么城市运营的重点是土地本身即土地上所需要引进的产业，其难易程度、专业化水平、综合统筹能力等要求差别巨大。

（一）项目选择原则不同

一般住宅及商业地产通常选择成熟区域尤其是城市，商业地产讲究地段、地段还是地段，但如果城市运营亦按此原则选点布局，要么土地容量不够，要么成本高，要么缺乏旅游支撑资源，失去整体运营的意义。城市运营对于区域的选择针对不同的模式有不同的核心点，通常不会选择城市已经成熟的板块，因为其讲究的是先期低成本控制资源，然后运作资源整合，产业导入提升区域品牌与价值，逐步进行开发，最终获得超值利润；讲究的是资源占有及最终价值，前期小资金占有大资源是综合运营首要考虑的因素，否则就失去了运营的价值。

（二）城市运营行业跨度大

二级地产开发行业链清晰而简单，从论证拿地到开工建设周期很短，涉及的产业基本为设计、建造、销售、物管等单一产业链上的过程，而城市运营属于复合开发的大范畴，但比复合开发更为复杂，不仅要考虑企业运营的部分，还需要考虑社会运营的部分，是以土地为载体，整合多种产业，是一种全新的经营模式。其涉及的产业几乎涵盖一个城镇建设的全部进程，行业跨度大、运营复杂程度高。产业与产业的复合能够达到协同效应，这样的效应也才是城市运营所追求的。

（三）城市运营运作周期长

二级房地产项目通常要求运作周期短、资金回笼快，这与房地产特性相关，即自有资金与信贷资金结合的特性。而对于城市运营来说，其定位论证、资源控制、配套建设、资源整合、前期营销等都将花费非常长的时间，这个时间一般不低于3年，先控制资源再逐步开发是城市运营后期是否可控的主要因素，由于开发面积大、产业多，且后期不仅仅涉及房地产物业管理，还涉及资产运营和区域管理，其开发周期比单纯二级地产要长很多。

农村养老商业模式范文第5篇

・中国的金融机构和监管层所面临的挑战，不是如何抑制次级贷款的增长，而是如何建立和发展可持续盈利的次贷业务，以及在合适的阶段实行证券化

美国次贷危机已经导致美国信贷收缩和经济增长放缓。暂且不谈中国将如何受到美国经济放缓的影响，当务之急，是中国应从这场美国金融危机中吸取经验教训。

值得注意的一种倾向是，由于美国次贷危机的影响，中国可能会因为风险过大而排斥开展次级贷款及信贷衍生品证券化的进程。事实上，促进次级贷款和证券化市场的发展，对中国经济的持续增长会有重要作用。

中国的金融机构和监管层所面临的挑战，不是如何抑制次级贷款的增长，而是如何建立和发展合适的商业模式，以实现可持续盈利的次级贷款业务――包括在合适的阶段实行证券化。

次级贷款的优势

首先我们应当知道次级贷款到底是什么，它可以带来何种好处。

次级贷款是银行或贷款机构发放给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准客户的贷款。这类高风险人群包括收入较低、收入不稳定、抵押品较少或者还款记录欠佳的借款人。

无论对于个人消费者还是小型企业业主，次级贷款的优势显而易见：即客户获得了前所未有的融资渠道。在中国，欢迎次级贷款并能从中获益的借贷人比比皆是。除了亲属和地下钱庄，许多个人、业主、经营者以及小型企业很难有其他融资渠道。在农村地区，融资渠道更加有限。

贷款机构的成功关键是要确保所收取的利息与较高的风险（客户可能无法还款）挂钩。有两种方法可以做到这一点――要么保证利息率相当高，使之足以应对额外的风险；要么通过管理和监控客户关系，以减少风险并使之与贷款利息率相吻合。当然，两者也可同时采纳。

我们同样必须理解证券化的优势所在。随着金融业越来越多元化，投资者如保险公司、养老基金和对冲基金，对于风险、收益及流动性的选择各有不同。银行往往通过现有客户群寻找贷款机会――在美国次贷危机中，这些客户就是想以按揭方式购买房产的高风险等级的借贷人。当按揭贷款可流通时，如有机构投资者一旦比银行更看好某项风险、收益及流动性的组合时，就会以具吸引力的价格从银行购买这些按揭贷款。这种交易降低了借贷成本，并且使银行可以从贷款中抽出资本。

在美国，证券化产品日益增加的复杂性，以及金融市场在发展和规范方面存在的缺陷，导致并加剧了次贷危机。然而，如果实施得当，证券化好处良多。

从次级贷款中获利

美国出现次贷危机，并不是因为借贷人风险较高，而是因为银行没有正确地对风险进行评估、定价和控制。

同样，中国大多数银行尚未具备这些能力，只有一些领先的农村信用合作社正在完善这方面的管理。同时，大多数银行目前尚未为风险较高的客户进行风险定价――这一点正在不断改善之中。因此，那些从事高风险农村贷款的银行正在减少借贷业务，并逐步转向收费业务。

然而，与之相对的是，许多发展中国家和发达国家的银行的次贷业务却盈利颇丰且发展良好。

由于高风险客户无法通过其他信贷渠道获得贷款，因此通常愿意支付与其风险相对应的较高的利息。举例来说，英国的Provident Financial向130万低收入客户提供贷款。其高风险客户的信用卡年利率为40％，而市场平均水平仅为17％左右。同样，向高风险客户提供的小额贷款的利息收入（年利率一般在15％-25％）足以抵补客户违约成本和营运成本，而且尚留有利润空间。

然而，确定合适的利率还不是主要的挑战。与大多数人的想法相悖，许多成功的次贷借贷机构的客户违约率非常低，尤其是那些所谓的小额贷款（通常放贷金额约合400元-15000元人民币）。如此优异的表现，已足够将次级贷款转换为优良级贷款。

以印度尼西亚的Bank Rakyat Indonesia（BRI）为例。这家银行通过其印尼境内的4000家小型支行向低收入客户提供贷款，并将个人客户贷款违约率成功控制在1％以下，相反，其企业客户的违约率却相当高。印度主要小型贷款集团之一――SKS小额信贷(SKS Microfinance)，目前为印度境内分布在15个州的2万个村庄的1700万客户提供服务，坏账计提水平在2％左右。实际损失率一般会更低。一些类似的金融机构正准备在华开展相关业务，并有信心取得优良业绩。

次级贷款获利可观，并且投资者相信这些利润具可持续性。SKS获得了美国风险投资机构红杉资本的注资。BRI于2003年在雅加达证券交易所成功上市。

然而，如前所述，很多中国的银行的次级贷款业务则面临截然不同的处境，尤其是农村地区放贷业务。那么，次级贷款业务如何取得成功？怎样才能将次级贷款客户转换为优质客户？

事实上，客户还款的可能性（即客户风险水平）并不是一成不变的。银行可以通过运营水平的提高以及其所选择的经营模式，控制和降低风险水平。

根据我们的分析，发达国家中，超过七成的坏账归咎于银行放贷后不合理的客户关系管理方式，即放贷决定本身并无问题，问题在于随后的客户关系管理。

成功次级贷款业务的商业模式具有相辅相成的五大要素：

管理侧重点

成功的次级借贷业务，首先必须完全了解客户未来还款的经济基础。

这些经济基础各有不同。提供短期的薪水质押贷款从本质上讲，这是现金流融资。大多数小额信贷机构向小型企业或业主/经营者提供贷款，后者利用这笔钱投资生产，产生回报，从而还清贷款。

如在最贫困的印度村落，村民获得贷款购买手机后，将手机“租”给其他人打电话，获得收入后还清贷款。在消费性贷款业务中，客户使用可支配收入来偿还贷款（如购买洗衣机），阻碍其还贷的因素可能就是客户自己其他的消费冲动。

美国的次级抵押贷款机构，并不是一如既往地将贷款管理的重点明确在如何偿付的问题上，特别是当还款利息增加的情况下。买一栋房子本身不能增加个人的收入，还款能力要么来自工资收入上升，要么来自房价持续上涨的因素。然而，这些因素对于放贷的规模来说都是不确定的。

流程

设立管理侧重点后，成功的次贷放贷机构通过设计其业务流程，来系统性地管理和降低风险。常规性地（通常是每周）与客户面对面交流，并收集客户的每周还款，可以成为客户关系管理的重要组成部分。如，英国的Provident Financial雇用了1.2万名业务，每周对其上百万名客户进行家访。面对面的交流使得客户关系更加个性化，所以客户也很难“忘记”还款。客户经理也能够借此通过客户肢体语言及不经意的交谈，在早期阶段察觉出客户还款问题。

此外，由于还款每周都会发生，因此每次还款金额较小且便于控制。同样，在向借款人发放小组贷款（即小组成员为其他人交叉担保）时，农村银行通常会详细列明每周还款的具体情况。这种贷款金额较小，如果发生还贷问题，其他小组成员可以更容易地筹集资金，帮助个别借款人渡过难关。

信息

信贷风险评估的第一步通常是收集客观、定量和具分析性的数据。这些信息构成了信用评分卡的基础，评分卡正是美国和其他发达经济体决定大部分消费贷款的依据。

一些信贷机构，如Household International等已经具备了通过分析定量行为数据来评估次贷风险的强大能力。强大的运算实力、高度自动化的消费者评分卡以及风险管理机制的成功运用和持续发展，却导致了对一些关键领域定性信息的忽视。美国次贷市场就过分依赖于定量分析，而并没有充分探究这些分析在运用于抵押贷款市场时的可靠性。

事实上，中国（包括英美低收入人群）这方面的定量数据并不存在。因此，金融机构需要通过收集一些其他信息来预测偿款实力和偿款意愿。这些因素常常可以归结为个人的品格和可信赖程度，并与同侪的压力和周围群体的影响紧密相关，本身很难量化。

面对面的客户关系管理流程可以提供有价值的线索，说明客户是否可能面临问题。在乡村小社区中，与个人客户建设可信的关系往往可以为其个性和信用程度进行快速可信的评估。

奖励机制

要确保客户经理关注正确的信息，同时进行所需的客户管理工作，就需要对正确的工作方法进行奖励。奖金和佣金奖励制度是刺激高绩效的有效管理工具。两者目的在于对雇员的工作态度施加正面影响。正基于此，由于遵循通过销售产品获取佣金这一机制，美国抵押贷款销售机构才会过度地对消费者推销产品，而没有花时间真正分析每宗交易背后的风险。

与之相反，Provident Financial公司不按销售额，而是按照客户经理收回的贷款额发放佣金。这一做法不仅对经理选择客户发放贷款行为产生积极的影响，同时又能确保他们花时间从客户那里催收还款。

监管

商业模式的最后一个重点是监管的职能。监管机构在保护消费者利益以及保障金融机构实现业务盈利方面都承担重要职能。

首先，监管机构需要确保市场的充分竞争：换句话说，高利息率并不应该由垄断造成。如果开放了竞争，市场规则将会允许消费者自己做出是否借贷的决定。更重要的一点在于对消费者的教育，让他们了解他们要付出的代价。最后，监管机构需要注意银行索取本息的方式。过去我们在全世界许多国家已经看到过很多过激的带有胁迫性的索款行为。当银行将索款工作外包给索款并提供佣金时，这一情况变得更为严重。

借贷行为要考虑的流程、信息、奖励机制以及监管这些因素对次债资产的成功证券化同样起决定作用。美国为了将这些要素校正经历了很多问题。考虑到这一点，同时由于中国总体还处于证券化相对欠发达阶段，中国不应该立即对次级债资产证券化。

扩大可持续的次级借贷业务

中国消费者和企业都可以从可持续的次级借贷扩大中获益。在推广初期，这些益处可通过资产负债表内借贷形式，而不是证券化来实现――尽管在中国资本市场向更深、更广、能力更强的方向发展过程中，证券化将起到极富价值的作用。

然而，成功地扩充次级借贷需要监管机构以及金融机构高管层进行谨慎的设计以及监管。推广的成功需要有多项相关的能力共同完成。

对于冀望抓住次级借贷巨大机遇的金融机构来说，首要工作是必须建立独特的商业模式，即对借贷和偿还流程（从第一次接触客户至本息成功收回）要有一个具体的定义。然后将此流程成功地应用到信贷员和客户经理每天的工作中去。

这需要获取信息，包括定量信息和定性信息，以优化风险评估并在早期发现问题。这里的关键点在于设立奖励机制来鼓励银行雇员实现高绩效，并产生可持续的利润。

最后，金融机构还需要监管机构的参与，来确认其是否已经具备了能力，风险也得到了良好的管理，定价和借贷收回的方法是否公平、是否与竞争市场的特征相一致，其他竞争对手的行为与行业长期发展也相一致。