房产企业会计核算

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房产企业会计核算范文第1篇

关键词：房地产业；企业开发；会计核算；问题探讨

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 02-0189-01

一、前言

房地产业中相关企业的会计核算问题有其自身的特殊性，与其他企业不同，它需要对复杂的企业数据进行合计计算，这些数据往往比较繁杂，分析难度比较大，所以在计算时难度也就会大大增加最终可能会出现问题。如果房地产企业不能够及时解决，将会影响公司的财务稳定，降低企业员工的工作积极性，进而会给公司的发展带来不利。所以在针对发地产企业面临的问题时，要着重考虑企业的会计核算问题，针对这些问题找到比较好的解决办法，促进我国发地产业的健康发展。使房地产业为我国经济的发展增添新的动力，让居民在买房时对它更有信心。

二、我国房地产企业会计核算面临的问题

（一）房地产业企业会计核算科目设置不科学

在现今我国对房地产业的会计核算的规定中，没有对会计核算做出比较明确的核算办法，这就使得一些房地产企业在进行企业会计核算是没有固定的标准，给企业财务管理带来一定的困惑。所以房地产企业在执行我国现行的《小企业会计制度》和《企业会计制度》的相关规定时，可以根据企业自身的实际情况增设企业所需的会计科目，从而来适应企业核算的特殊需求。但是在开设这些会计科目的时候不能够影响到企业对外的财务会计报告。由于我国会计核算科目的不科学性，执行的标准不统一，最终导致会计核算的结果不准确。

（二）房地产企业收入确认标准复杂

房地产产业的收入主要分为两种，一种是企业对房地产业的自行开发和销售收入，另一种是事先与买房者签订好的合同收入。但是，对于房地产企业自行开发设计的销售收入来说，它的收入确认标准比较复杂。正是因为房地产业的开发的投入资金量大、建设周期比较长，所以在企业进行销售时往往会采用预售和分期收款销售两种方式。在这样额的销售方式下需要对企业的销售收入制定标准。例如有的房地产企业对企业收入进行核算是在收齐房款后进行收入确认，而有的企业则是在房屋产权过户以后才进行收入确认，这样就会出现房地产企业收入确认标准的混乱，影响到发地产业的正常发展。在我国国家发地产的相关规定中指出在房屋交付买主使用之前如果房屋存在的开发风险问题则需要房地产企业对其承担责任，如果经买主确认验收房屋之后，其房屋开发的风险也就准让给了买房者，所以企业在进行相关的收入确认时要降低自身的风险，应该在将房屋产权交付之后并由买者验收后再进收入确认工作。这就需要会计人员有比较搞得业务素质和专业素质，对实际操作中可能会出现的问题进行预测

（三）房地产企业现金信息不完整

房地产企业的现金信息的流动可以为企业资金生的周转提供服务，在不同的时间段内，企业现金的流动数量单位也不相同。在企业进行投资的时候，现金的流量单位是企业，而企业进入到经营环节时，现金的单位就变成了所要开发的项目工程。房地产投资是一项投资工程量比较大的产业，它的开发周期比较长，资金的流动性相对较差，这也就导致了房地产企业的现金流量单位以企业为主。然而由于企业对现金管理缺乏相关的完整信息，对资金的流动情况掌握不够全面，最后不能够为投资者准确的投资数据。房地产企业现金信息的不完整性会对房地产的会计核算中对数据造成影响，进而给企业内部财务管理造成一定的影响，最终会影响到企业在市场中的发展，所以要重视现金信息的完整性。

（四）房地产企业会计信息风险

在我国房地产业不断发展，伴随而来的是各种各样的风险，尤其是近年来信息技术在房地产业中的运用，更是加大了产业中的风险。在这些风险中包括项目开发的风险、工程质量的风险、政策风险等，这些风险的存在使房地产产业的会计核算问题更为突出，所以加强对房地产业会计核算的管理，可以使企业财务管理更为条理化，进而能够降低其企业的会计信息中的风险。

三、应对发地产企业会计核算问题的措施

（一）建立发地产企业规范的会计核算体系

在进行企业会计核算的体系时，要首先对企业会计核算的计算方式制定严密的计算方案。在实际的计算中不同的房地产企业采用不同的计算方式，在这样混乱的计算中，会对我国的房地产业的发展产生不利影响，也影响了企业之间的交流合作。通过建立完善的会计核算体系，能够提高企业的会计核算效率，提高企业的决策能力。我国相关的规定要求企业会计职权的明晰性，所以建立了规范的会计核算体系后，企业的财务信息更加明晰，能够增强企业财务的透明度，进而能够提高企业员工的积极性，促进企业的健康发展。不仅如此，建立完善的会计核算措施，更利于我国房地产业的迅速发展，给人民的生活带来更多的便利。

（二）建立明晰的企业收入确认标准

由于企业收入确认标准的不明晰化，许多房地产企业在进行收入确认时采用不同的标准，所以必须对企业收入的确认采用统一的标准。企业首先应该整理出有关房产租金收入，然后对其成本进行计算，最后再对房地产的租金和使用权进行评估然后将房产权交付给买房者。在这一系列的操作步骤完成之后，就可以对企业的收入进行最终确认。建立明晰的企业收入确认标准能够降低企业在市场中面临的风险，提高企业的财务管理效率和企业应对风险的能力。

（三）建立明确的信息披露系统

在房地产企业进行产业建设时，需要企业增加对的相关信息进行披露。在进行发地产开发时需要大量的资金，而房地产的土地成本又在资金中占有相当大的比例，这样就不能在市场中很好的应对土地价格的变动。但是，建立了明确的信息披露系统之后，企业就能够从客观上披露企业开发的相关过程，把握住开发中所用的资金，为企业的会计核算提供准确的信息数据。

四、总结

通过对房地产开发企业会计核算问题的分析，我们可以不断完善企业财务制度，促进企业的进步与发信息展。完善的企业管理可以提高企业的生产效率，提高企业的财务管理水平。企业完善的披露制度，能够改善企业的经营管理理念，促进我国房地产企业的现代化建设，为我国房地产产业的健康发展提供保障。

参考文献：

[1]蔡永东.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].科学之友，2010（30）：58-59.

房产企业会计核算范文第2篇

关键词房地产会计核算问题对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

房产企业会计核算范文第3篇

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1.1土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

1.2房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。

1.4代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

2房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

2.1开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2.2开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

2.3开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

2.4开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

2.5经营风险大

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

3房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

3.1开发成本

共有八项：

3.1.1土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.1.3前期工程费

前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

3.1.5基础设施费

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

3.1.6公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

3.1.7不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

3.1.8开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

3.2开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

3.2.1管理费用。

可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。

3.2.2销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3.2.3财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

3.3投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

4房地产开发项目投资估算的作用

一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

5、房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。

房产企业会计核算范文第4篇

关键词：房地产 问题 改进 会计核算

一、房地产企业现状和会计核算特点

（一）房地产企业的现状

房地产企业的发展起源于上世纪九十年代，那时是国家改革开放的重要实施阶段，房地产行业在国家的支持下开始迅猛发展，它促进了我国经济的快速发展，房地产行业的经济份额几乎占据了整个国民经济的一半。在国家政策的支持与引导下，房地产的发展形成了集团化模式，有些房地产集团成为了国家房地产市场的主导性集团。

正是国家政策的支持和房地产的高利润，房地产行业逐步吸引了一些非本行的投资者进军房地产行业，使得房地产企业面临着更大的竞争和挑战。

（二）房地产行业会计核算的特点

房地产会计核算具有一定的特殊性，它的核算并没有具体的数字做参考，而是通过买方的结算清单作依据，除此之外，未经买方许可，房地产会计核算工作不得擅自取用该数据，因此，房地产的会计核算工作要具备比其它行业更敏锐的判断力和分析力。房地产行业的复杂性和业务多样性也决定了会计核算工作的复杂。房地产行业与其它行业不同，它不管是前期还是后期的投资很大，而且项目周期长，少则两三年，多则十几年，因此房地产行业的会计核算也存在资金数额庞大和核算周期长等特点。

二、税收中会计核算不足及相关案例分析

（一）税收中的会计核算不足

1、在收入方面会计核算的不足

我国房地产行业的收入一般是在实现销售后才列入核算项目的，但国家对房地产纳税期限规定是在实现预售之后，这导致纳税与实现销售之间存在时间误差，这种缺乏统一性的现象容易造成房地产企业收入的核算出现偏差和错误。除此之外，有很多房地产企业都存在不同程度的未申报纳税的现象。

2、会计核算中对成本费用在税收上的不足

房地产的发展在产生巨额利润的同时，也出现了很大程度的偷税漏税现象，因为利润庞大的同时产生的税费也是很庞大的。关于是如何漏税，各个企业的手段不一，有的是直接使用过期作废或虚开的发票入账，这就造成了税收混乱，无法正确核算会计成本。有的则高明一些，将期间费用等划入成本项目，这样便减少了企业的帐面利润，实现企业少交企业所得税的目的。

（二）关于税收中会计核算不足问题的案例分析

1、针对房地产行业中的收入未报税的案例分析

在应税收入中，企业想要逃税主要是采取挂账方式来隐匿收入。例如某房地产开发企业开发一房地产项目，工程完成后，税务局对该工程进行检查发现里面的“其他收入”和“暂存款”存在问题，因为这两项是不用报税的，但这两项竟然存在900万元的款项，金额巨大，经税务部门检查发现，这两项其实是属于“预收房款”和“房屋租赁收入”，这两项是应该纳入收入的款项。这种挂账处理方式是企业转移收入的一种常见手段。

2、针对房地产企业成本费用税收不足的案例分析

目前大多房地产企业既害怕税务局发现收入作假的问题被发现，又想逃避企业所得税。于是他们想出了要虚列工程成本和期间费用来减少企业所得税的支付。例如某房地产开发企业，它的财务是由公司进行统一核算，但是工程期间发生的费用则有工程项目负责人来负责，工程建设过程中某些开销存在并未入账或变相入账的现象，这样就形成了实际开销用途与账目列支不符的情况。我国建筑行业的发票管理存在很大的漏洞与不足，很多房地产企业都会钻这种税收漏洞的空子，企业会利用发票管理中存在的不足，随意取得发票并列入工程支出。虚开发票使得企业成本项目不匹配和不相关。没有税收检查的认定依据和效力，工程成本数据失实。一房地产企业将项目交给它的工程队时明确表示只要实现百分之二十的利润即可，一切支出由工程队负责，工程完工后，一切成本和费用支出的票据都交给公司的财务部门进行统一核算，工程队为了将工程中的多余利润留在自己手中就会虚报成本，虚开发票。在检查时，检察人员发现该工程中出现了很多材料脱离了市场价，甚至高的有些离谱。而且在工程人员的工资支出上也高的离奇，经检查人员工资表竟发现一次支出就高达50万，经核查竟发现员工姓名“查无此人”，那这笔钱究竟“支”向何处就有待盘查。这些虚列成本和费用的现象极大地阻碍了税收的实现，也限制了房地产企业的发展，因为房地产企业无法真正的了解自身的潜力值和最大收益。

三、改进房地产企业会计核算的有效对策

（一）建立和完善票据的管理系统

从以上房地产企业会计核算中存在的问题，我们不难看出由于票据的管理不善出现了很多虚开发票，多列或假列成本和费用的现象。房地产与其他行业相比存在着特殊性，并且房地产又是开销和收入都很大的行业，因此票据如果管理不善，不仅会为企业的利润造成损失，也会减少国家的税收。

（二）扩大对企业信息的披露，在企业信息披露中提高信息含金量

房地产企业之所以频频出现作假行为，是因为企业的信息没有公开化，缺乏大众的监督。企业的监督不应该只是税务局的事，而是社会大众的事。企业应该要扩大企业的信息披露，使企业的财务信息透明化，让社会公众可以了解这个企业的财务情况和经济实力，最重要的是发挥群众的力量，让会计核算中的问题无所遁形。企业信息的披露可以从以下两方面进行：

1、增加分项目成本费用信息的披露

分项目成本费用信息披露是指将企业的工程分为各个项目，分开进行披露和核算。这样就可以发现具体是哪方面出现了问题，使问题明确化。房地产的工程项目很大，几万几十万是很难发现问题的，只有细化核算项目，分别核算其费用和成本，才能发现问题和避免出现问题。

2、增加土地储备量及成本构成信息

在房地产行业成本核算中，土地成本占据了很大的比例，土地成本中涉及的各项税费也很复杂。因此，要增加土地储备量和土地成本构成信息。通过对土地储备量和成本构成的披露会促使房地产企业更好地可持续发展。

（三）不断完善房地产企业收入核算

由于房地产企业中出现很多漏报收入的现象，因此我们应不断地完善该企业的收入核算机制。完善企业的收入管理机制可以从明确销售收入开始做起。房地产的销售收入包括土地、房屋与相关配套设施的销售收入。这些收入可能涉及“土地转让收入”和“商品房销售收入”等，这些都应纳入销售收入；除了要明确销售收入，企业的会计核算应该正确确认和应用收入确认标准。房地产在销售时涉及多个步骤，其中最重要的是预售的预售收入和签定销售合同后的过户权证方面的实际销售款项。这时，税务局会和企业财务的税收出现偏差，因为税务局的税收是在预售情况下实现的，而企业的税收是在实际销售完成后实现的，因此，为了避免偏差的出现，会计核算部门应明确收入确认的标准。

四、结束语

房地产企业的发展推动了我国经济的发展，但它会计核算的不足也为国家税收造成损失，房地产企业会计核算除了以上的不足外还存在“账外延伸”的情况，即“账外账”。因此，我们应明确房地产企业的收入标准和财务信息公开化，实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李世绩.房地产开发涉税案例[J].江阴地方税务局，2013

房产企业会计核算范文第5篇

［关键词］房地产开发企业 会计核算 特点分析

新《企业会计准则》的颁布和实施极大地提高了企业会计信息的可比性。除金融、证券、保险等特殊行业外，其他各行业均采用统一的会计核算体系，即统一的会计要素确认和计量标准、统一的会计科目和统一的财务报告。但国民经济各行业有其自身的特殊性，如何体现特殊行业的特点，进而保留其核算上的“个性”是我们所要面临的问题。房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。

一、关于房地产开发企业的收入确认标准问题

按照行业有关规定，房地产商品销售的前提是首先要取得建设用地许可证、规划许可证和工程施工许可证，并取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同或正式销售合同，预收全部或部分房款，工程竣工验收合格并经买方验收确认后收取尾款、办理产权过户手续等销售环节，因此，房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则和现行制度等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。那么，在会计实务中，房地产开发企业究竟应如何确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准，而不是单一的某项标准。

1.法律标准

房地产是不动产，不同于一般商品，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收人予以确认。

2.专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入的确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。2007年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则――收入》准则第四条规定：销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务，能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担，并未发生实际转移。因此，签订预售合同并预收房款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；即使签订正式房屋销售合同则如同一般企业签订产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房地产开发企业在合同履行过程中，即房屋未经买方验收认可前，商品（商品房）所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《收入》准则的有关规定，故也不能确认收入。

综合以上分析，本文认为，房地产开发企业收入的确认应同时具备以下条件（即综合标准）：（1）房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；（2）房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；（3）房地产商品已经客户验收并与客户办妥了交付入住手续；（4）双方均已履行了合同规定的义务，包括房地产开发企业已全部或部分收取了房款。

二、关于房地产开发企业的信息披露问题

1.房地产开发企业的收益评价及披露

前已述及，房地产企业的开发周期较长，这就必然会出现企业投人产出比例各阶段的不合理性，在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，按照上述有关收入的确认标准，其预售款项也无法确认为收入。项目竣工验收后，则大量预售款项确认为收入，造成了收入与相关的成本费用在资产负债表日不能配比，表现在利润表中的“每股收益”必然波动较大，业绩大起大落（新的房地产企业和单一项目的企业尤其如此）。鉴于房地产开发企业的这种特殊性，采用一般的公司业绩评价指标就不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导财务报告使用者。笔者认为，为了提高房地产开发企业信息披露中的信息含量，应注意以下几个问题：

第一，监管部门应加强对房地产开发企业信息披露合规性的检查，督促企业不折不扣地按照规定披露信息，提高信息披露的透明度。

第二，扩大房地产开发企业信息披露的内容。

2.质量保证金及风险的披露

近几年来，由于房地产市场的持续火暴，大多数房地产开发企业忘记了自身所面临的风险。实际上，房地产行业客观上存在诸多风险，如在土地开发过程中由于市政规划调整、地价变化等导致的土地风险；项目开发过程中由于设计、施工条件等因素的影响，导致开发成本提高的风险；由于产业政策、银行贷款政策等导致的企业筹资风险；由于开发项目存在质量缺陷导致的工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。但目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从相关上市公司披露的实际情况看，对质量保证金问题基本上未加披露。这不仅不符合会计的“谨慎性”原则，也在很大程度上弱化了房地产开发企业防范风险的能力。笔者认为，房地产开发企业的行业特性在会计信息披露环节应得到充分的揭示。