房地产商业税收筹划
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房地产商业税收筹划范文第1篇
关键词：土地增值税；征管；问题；对策
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。开展土地增值税征收能够有效规范土地交易市场的交易规则、促进土地增值收益的有效调节。土地增值税涉及的征收资金巨大、带来的影响很大、测试专业性很强、采用的技术十分复杂，对国家和人民的利益影响深远。近年来，由于土地交易市场环境的不断变化，房地产市场中的规则偏离愈演愈烈，以调控楼市、抑制炒卖、规范市场交易为初衷的土地增值税征收也已经逐渐丧失了这些功能，为改变这种局势，必须对土地增值税征管中存在的问题进行切实分析，找出引发问题的根源，并加以解决，才能够还土地、房地产交易市场一个规范、健康的环境。
一、土地增值税收征管中存在的问题
1.预征率相对低下，预征税入库金额所占比重较大。由于很长时间内我国的土地增值税都实行简易的预征方式，导致在征收总金额构成中预收金额所占比重最高，在此以2012年北京市西城区和桂林市永福县的土地增值税征管为例，通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的72%，通过清算获得的累计入库金额占2%，核定征收实现的累计入库金额占20%，稽查查补带来的入库金额为6%；而2010年桂林市永福县通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的85%，通过清算获得的累计入库金额占9%，核定征收实现的累计入库金额占3%，稽查查补带来的入库金额为3%。
2.土地增值税征管清算不够准确。土地增值税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产商调节税基的手段多样化。鉴于我国的土地增值税的对象规定，很多纳税人都是通过收入的少计入和开发成本的虚增来降低部分征税数额甚至是逃避征税。
3.房地产商长期将土地增值税挂于账上，税款清缴不及时。部分房地产商为了延迟缴税或者逃避缴税，经常长期将土地增值税挂于账上，不及时进行税款的清缴，这也是房地产商迟迟不交土地增值税导致未交土地增值税金额较大的原因。
4.税务部门对土地增值税征管不到位。税务部门在土地增值税征管过程中还存在一些工作能力和质量上的问题，包括在税务征收、管理、申报、交纳、清算以及稽查等环节上缺乏细致的调查研究，部分土地增值税征管人员办公手段缺乏规范化，土地增值税征管工作的盲目开展等。
5.征纳税双方的征纳税意识亟待提升。鉴于近几年在土地增值征管中存在的许多客观情况，普遍上纳税人和征税方对土地增值税征收所涉及的各种计算方法不是很了解，对计算方法的生疏就导致该税种的征收过程中出现很多不便。再加上房地产转让本身就存在多样化的形式，征纳税双方难免会存在些畏难情绪。征纳税双方的征纳税意识之淡薄，可以体现在纳税人有时会把预征土地增值税理解成最终的征税数额，这都是导致土地增值税征管工作受到阻碍的原因。
二、加强土地增值税征管工作的应对措施
1.针对房地产领域的税收费用进行清理整顿。曾有相关专家指出，针对房地产领域的税收费用进行清理整顿，能够促进财税改革的深化。可以将土地增值税、房地产税以及附着在这些税务上的其他费用并入正在搞试点的房地产税种中，通过财产税的形式开展征税。如果只在房地产的开发与销售环节进行土地增值税的计证，在开展房产税税基评估时就要注意避免重复计征该税种。
2.根据销售进度的不同，增加土地增值税的缴纳档位。首先要对现有的土地增值税征管清算规则的合理性和科学性进行重新审视，确定是否存在需要细化、改善的地方。税务征收机构也可以根据房地产开发和销售的进度来征收相应的土地增值税，防止房地产企业长期拖欠土地增值税。例如，如果房地产商已经卖出了一半的房子，就应当在这个档位设立一个缴税比例。若一直等到房子全部销售再进行清算，“欠缴”的行为就会更加猖狂。
3.合理降低边际税率的征收。根据我国土地增值税征管的规定，超过200%的部分要征收60%的税率，确实相对较高。尤其是对部分品牌、高科技和其他无形资产都造成了超负荷的征税负担，对这些企业的经营发展是十分不公平的。除此之外，由于我国地域宽广，地区差异性大，可以效仿土地使用税的做法，大致的征税范围由国家统一规定和，可由地方政府根据自身情况适当调整当地边际税率的征收，凸显土地增值税征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值税征管考核机制。健全土地增值税征管工作中的目标责任制，是保障土地增值税征管规范化的有效手段。面对现阶段土地增值税征管中税收人员素质参次不齐、征税环境复杂不规范的情况，税务征管部门应当在日常的业务基础上制定出完善的土地增值税征管考核机制，要注重考核的合理性、科学性和针对性。对开展征税业务的工作人员进行能力和素质上的考核，并将此制度作为征税人员的重点考核方面，关注税收检查反馈情况，形成互动、高效的税收征管机制。
5.积极开展土地增值税评估工作。房地产开发企业的特点主要有：一是经营方式灵活，既有销售收入、预售收入、又有出租等收入，二是成本项目复杂，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，三是涉税金额较大，一项销售收入从几十万到几百万甚至上千万。日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性做出准确判断。因此，要选配综合素质较高的评估人员开展房地产开发企业土地增值税专项评估，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
6.加强房地产开发经营的监督，适当改进税收征管手段。首先要加强房地产和政府职能的有效结合，实现政府与房地产企业涉税信息的共享，房地产开发必须首先通过政府的所有监察、审核环节，税务机关则要承担起土地管理、城市规划、房产管理等责任。与房地产开发商时刻保持联系，全程跟踪、监督房地产的开发和经营，获取房地产开发和经营的所有资料，保障信息的真实性。全方位防止房地产企业超范围享受税收优惠、偷税、漏税等情况的出现。
三、结语
综上所述，土地增值税征管工作是我国财政税收的重要组成部分，对国家和人民的利益有重大、深远的影响。在房地产交易市场日益复杂化的今天，面对紧张的土地市场局势，必须加强土地增值税征管工作，切实挖掘土地增值税征管中存在的问题，进一步审视导致这些问题的原因，根据实际的财政政策，对土地增值税征管工作进行适当调整，促进土地增值税征管的顺利开展，帮助房地产交易市场恢复井然有序的市场环境，促进我国财政税收工作质量、效率的提升。
参考文献：
[1]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.
[2]王梅.论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法[J].财经界（学术版），2016（09）.
房地产商业税收筹划范文第2篇
关键词：建筑设计公司 母子公司 税收筹划 策略
前言
我国税收筹划相对于国外诸多发达国家而言起步较晚，且在改革开放政策实施前的计划经济发展中，诸多企业均不能够自主经营决策并获取经济利益，当时更不具备良好的税收筹划条件与能力。进入21世纪后我国的市场经济I陕速发展，税收筹划逐渐引起了企业的重视，大部分企业均希望能够从税收筹划中更加有效避税，增加企业的经济利润。截至目前为止，我国的税收筹划发展时间仍旧比较短，缺少比较完善的理论研究与实践经验，因而我国必须要在此方面作出更进一步的探索。本文针对建筑设计母子公司的税收筹划进行研究，希望能够令建筑设计母子公司采用正确的方法进行税收筹划，以此获得良好发展。
一、企业集团与税收筹划概述
（一）企业集团
企业集团主要是指将资本作为最主要联结纽带的母子公司作为主体，制定集团章程并将其作为共同行为规范，该情况下母公司、子公司、参股公司以及其他成员企业或者机构所共同形成的一种具有规模性的企业法人联合体，但是企业集团并不具备法人资格。企业集团进行税收筹划时，其内部的各个成员均需要为具有独立法人资格的经济实体，且具有相对独立的决策权与经营权。同时，企业集团的各个成员之间能够进行参股或者交叉换股，从而产生一定资本纽带用于低于收购兼并风险以及外来竞争。另外，企业集团一般情况下可以由―个核心的企业或者个人以绝对控股或者较多控股的方式进行掌控，但是不同国家或者地区在掌控力度方面存在差异之处。
（二）税收筹划
税收筹划亦被称为“合理避税”，我国有学者认为税收筹划应该是纳税人或者扣缴义务人在既定的税制框架内，提供过对法人或者自然人这一纳税主体的经营活动、投资行为、战略模式等理财涉税事项进行实现的安排与规划以达到节税、递延纳税、降低纳税风险等目标的谋划活动。一般情况下，企业在进行税收筹划时基本上会通过选择低税负方案以及滞延纳税时间两种方式。必须要明确的内容在于，税收筹划与逃税、漏税之间存在一定差异性，税收筹划具有合法性和明确的目的性，要不违背税收法律规定的原则。
二、建筑设计母子公司业务类型及现行税制
（一）建筑设计母子公司业务类型
建筑设计母子公司属于企业集团，基本上应该具备建筑工程甲级专项资质、风景园林工程设计乙级专项资质、城市规划乙级专项资质等，且要能够为客户提供建筑工程中包括规划、设计、建筑、景观、咨询等诸多方面的服务内容，且要能够根据设计方案、客户需求等提供施工图与施工配合的设计服务与阶段等。就A建筑设计母子公司而言，在上述业务类型以外，随着近年来城市综合体设计细分市场的出现，其逐渐开始重视向酒店、办公、商业等综合体开发领域发展，目前在建筑、机电、结构等领域均培养了一定人才，发展前景良好。
（二）建筑设计母子公司现行税制
建筑设计母子公司的主要发展方向为建筑设计与建筑施工服务，其所有的业务基本上均需要根据房地产商以及其他客户所提供的要求进行建筑设计图纸设计并且收取相应的费用。公司所涉及到的主要税种则包括企业所得税、个人所得税、增值税、城建税、印花税等，其中比较主要的税种为增值税、企业所得税和个人所得税，此三类税种的整体纳税金额在建筑设计母子公司纳税金额中占据绝大部分。
三、建筑设计母子公司税收筹划策略
（一）利用现行税收优惠政策筹划
税收优惠包括减税免税和税收扣除两个方面。减税免税是依照税法规定减去纳税人的部分税收负担或免除纳税人的全部税收负担。税收扣除是国家为了鼓励纳税人主动调整产品结构以适应其产业政策而在税收或费用方面给予的抵免和税前扣除政策。现阶段我国的社会经济获得了较为快速的发展，并且在税收制度以及征收方面作出了一定调整。但是，鉴于我国幅员辽阔，各个地区之间的经济发展水平存在较大差异性，税收法律法规的制定必须要能够适应各个地区的经济发展水平。为此，我国在制定税收政策时会基于个别地区与行业一定政策照顾与鼓励，以此发挥政策导向作用。例如：国家对高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税，城镇土地使用税对不同地区规定高低不等的适用税额。此时，建筑设计母子公司可以充分的利用我国现行的税收优惠政策，适当的降低企业的赋税，利用税收优惠政策进行税收筹划时首先要积极运用转化思想，创造能够与优惠政策相符的经营状况，令企业能够充分的利用相关优惠政策。其次，建筑设计母子公司需要对经济形势进行分析，实施调整经营决策，以便适应最新的税收优惠。最后，建筑没汁母子公司需要充分的分析并且整合多项税收优惠政策，避免出现“顾此失彼”的问题。
（二）利用税制要素进行筹划
建筑设汁母子公司在利用税制要素进行税收筹划时可以从以下几个方面入手：第一，依据纳税范围进行税收筹划，该方面若要成功的规避纳税义务则可以避免成为征税对象以及避免成为纳税人，与此同时可以适当的减少应缴纳的税种，明确规避纳税并非代表不纳税，仅可以通过减少税种而减少税负，另外，建筑设计母子公司可以适当地进行应纳税种的替换，达到降低税负的目的。第二，依据税基进行税收筹划，该方面首先可以实现税基的最小化以直接减少纳税金~，并且可以合理的安排并控制税基实现的时间。由此实现减免税的最大化。第三，依据税率进行税收筹划，此时建筑设计母子公司需要对比例税率进行筹划，或者对勒紧税率进行税收筹划。例如因设计企业可抵扣的增值税有限，驻在外省的规模较小的子公司（小微企业）可以按照简易计税办法征税，适用3%的增值税率。第四，滞延纳税时间，延期纳税方法是指依据国家税收税法、法规或政策规定，将经营、投资、理财等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税收负担的方法。国际税收词汇中对延期纳税作了精辟的阐述：“延期纳税的好处有：有利于资金周转，节省利息支出，以及由于通货膨胀的影响，延期以后缴纳的税款币值下降，从而降低了实际纳税额。”延期纳税方法主要有两种。第一，延期确认收入。例如发生的应税服务可以采用分期确认收入比直接销售的纳税期迟，可以延期确认收入，继而延期缴纳税款。第二，提前确认成本费用等支出。例如符合条件的固定资产可以采用加速折旧的办法计入成本和费用；发出存货的计价方法在先进先出法、平均计价法等之间作出选择来提前确认成本支出。计价方法的不同，可以直接影响当期结转的成本费用，继而影响到当期应税所得额的大小。
（三）利用会计政策进行筹划
利用会计政策进行税收筹划可以减少企业自身的“偷、逃、欠、骗、坑”等纳税违法行为的发生。建筑设计母子公司利用会计政策进行税收筹划时，必须要积极遵守会计核算的基本原则，并且要采取恰当的处理方法，在此基础上根据公司具体隋况选择科学的税收筹划方法。第一，可以利用分摊方法进行税收筹划。分摊方法主要是指企业各个独立组成部分进行摊销，主要的摊销会计事项包括待摊费用摊销、无形资产摊销、固定资产折旧摊销、存货发出计价等。针对不同的会计事项若采用不同的摊销方法则产生的摊销结果必定亦存在不同之处。第二，建筑设计母子公司可以选择进行会计估计进行税收筹划，该点需要明确，企业在生产经营的诸多活动中会出现一定的不确定的交易或者事项，必须要对其进行合理会计估计方能够更加科学且客观的进行财务报表的编制，而后方能够令企业的管理层更加清晰的了解企业发展真实状态，以此作出正确决策，减轻纳税活动与税收负担。
（四）确定合理收款方式筹划
随着市场经济的发展，先进的企业产生了多种多样的销售方式，我国各个行业的商品交易过程中便会根据不同销售方式产生相应的纳税义务，但是纳税义务发生的时间却存在一定差异性。对于增值税而言，我国规定采用直接收款的方式销售货物情况下，不论所销售的货物是否已经发出均需要以收到销售货款或者取得相应凭据的时间作为纳税义务发生的时间；若采用托收承付或者委托银行收款的方式销售货物。则必须将发出货物并且办理托收手续的当天作为纳税义务发生的时间；若采用预收货款的方式销售货物或者采取赊销或者分期收款的方式销售货物，则均必须将合同约定的收款日期作槟伤耙逦穹⑸时间。鉴于此，建筑设计母子公司可以确定合理的收款方式，通过不同的收款方式有效递延纳税时间，由此能够进行税收筹划。
