地产公司财务分析
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地产公司财务分析范文第1篇
随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。
一、房地产公司财务管理的特点
在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。
1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。
2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。
二、房地产公司财务管理的基本现状分析
1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
三、房地产公司财务管理工作的优化措施
1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。
2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。
4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。
参考文献：
[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).
[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).
地产公司财务分析范文第2篇
关键词：房地产 公司业绩 财务杠杆
财务杠杆是因为公司的负债经营引发的，当前发达国家市场经济发展较为成熟，对财务杠杆的研究和利用也比国内相对进步，而且负债资金在全部利用资金中占有很高的比例。但是，在我国社会主义市场经济仍处在初步发展阶段，市场不够成熟，经济不够发达，对负债经营与财务杠杆的相关研究远落后于世界其它国家，没有形成系统的理论，无法对实践进行指导。另外，在国内外的研究中，对资本结构、财务杠杆和公司业绩单方面的研究较多，而对房地产行业公司业绩与财务杠杆的行业实证研究的成果较少。所以，探讨和研究财务杠杆在我国房地产行业公司中的利用，并以此为基础得出结论，为我国房地产公司在负债经营过程中提升利润和业绩，具有很好的理论意义和现实意义。
对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，首先要弄清两个概念，即“公司业绩”和“财政杠杆”分别是什么，明确二者的概念和度量之后，再对本文实证研究的理论基础进行分析和阐述。本文提出了三个可能性的假设：“房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关”、“房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关”和“房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关”，进行了样本的选择、研究和分析，并得出了结论，根据样本分析得出的结论，对当前房地产行业公司业绩的提升提出了几点建设性的合理建议，希望本文的实证研究对房地产公司的财务实践有一定的借鉴作用。
研究的相关概念界定
（一）公司业绩
公司业绩。公司业绩管理是当前所有行业领导者和管理层高度重视的内容之一，公司的运营和战略发展决定其业绩水平，公司的业绩直接影响其未来发展步调和未来发展方向。公司业绩考核是对公司的生产经营成果和运营目的进行相应标准的考核。公司业绩的度量。公司业绩的度量不是单方面的，是通过很多方面进行综合评定和衡量的。从资金的运用、人财物等全部资源的合理配置和充分利用、产品的研发销售等各方面，都需要进行业绩度量，但总的来讲，公司业绩度量，主要是针对公司的资金利用的管理展开。
（二）财务杠杆
财务杠杆的概念。财务杠杆是由固定筹资资本产生的，通常是指公司的负债水平，是用企业债务资本与所有者的权益资本或是公司的资本总额二者之间的比例计算得出来的。财务杠杆的度量。根据财务杠杆的概念，它是公司负债在公司资本结构中的比例，可以采用两种方式进行度量，一是负债与所有者权益的比例，二是负债与资产总额的比例。房地产行业公司与其它行业公司所处的行业、利益增长和负债偿还能力等各方面的不同，财务杠杆也会有很大的区别。财务杠杆作用程度用财务杠杆系数测量，是指资金盈余对利息前和交税前的利润变化的反应灵敏程度，息税前利润变化会对每股盈余产生影响。
研究的理论基础
（一）资本结构理论
资本结构是公司运行的经济基础和支撑，是公司经营管理需要考虑的重点内容。当前对资本结构这一概念有不同的定义和讨论：一种观点认为，资本结构是股权资本各部分的比例数值，或是债券资本各部分之间的比例数值；第二种观点认为,资本结构是股权资本与债券资本之间的比例，也就是指财务结构；第三种观点认为资本结构是指物质资本与人力资本二者之间的比例，其中物质资本包括股权资本和债券资本。
（二）MM理论
MM理论是米勒在研究“负债杠杆与公司价值”二者之间的关系时提出来的，此理论认为公司的负债数额越高，则公司产生的价值也会随之赠大，二者之间呈正比。MM理论对公司所得税加入考虑范围，同时也考虑了个人所得税的因素，个人所得税与个人投资中所获取的利息二者抵消，那么企业在负债背景下进行资金筹措所追求的避税效果根据个人所得税的抵消而消失；在不考虑企业所得税与个人所得税的因素时，无论是否负债，所有企业的价值都是其经营利润和报酬率的比值。
（三）权衡理论
权衡理论在米勒的理论结果加入了财务危机成本的理念，这一观点认为企业在负有较高负债的情况下，不存在财务危机成本，企业价值与负债资金的数额成正比。负债增多，价值也随着上升，这时，企业的风险增大，形成潜在的财务危机的可能增大。当负债达到一定程度之后，负债税额庇护利益与财务危机成本对等，二者可以抵消，这时，企业价值出现最大值，出现最优的资本结构。如果负债继续增加，那么企业财务危机成本就会增加，负债越多，企业的价值也会以同样的速度降低。
（四）信息不对称理论
依据逆向选择理论的观点，Myers认为公司进行融资时采用“啄食”顺序，即首先进行延留收益进行资金筹集，然后通过发行债券和变更股权等形式进行资金筹集，这种理论将公司业绩与资金结构定义为反向关系。依据成本理论，Jensen等人认为公司业绩与资金结构呈现正向关系，因为公司领导和决策者会过多注重私人收入，意在通过公司增加债务的方式改善收益者的行为方式。另外，在1977年的一种观点认为公司的资本结构可以向市场发送信号，所以在此基础上一些投资者就认为公司业绩与资本构成之间是正相关的，因为业绩好的公司通常会存在较高的财务负债。
通过对以上几种理论的阐述，可以看到，对公司业绩与财务杠杆二者之间关系的研究存在很大的不确定性，本文就将对房地产行业公司业绩与财务杠杆进行实证研究，探讨二者之间的关系，并得出结论，提出合理建议，促进房地产行业公司业绩的提升，改善公司运营。
房地产行业公司业绩与财务杠杆的实证研究
（一）研究的可能性假设
房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关。首先，第一个假设是房地产行业公司业绩与财务杠杆不相关，即二者不存在直接的相互影响。在这种假设下，无论财务杠杆发生怎样的变化，公司业绩都不会随着变化或仅产生微弱的变化。在提升公司业绩时，就不必考虑从财务杠杆入手，进行战略和战术的调整。
房地产行业公司业绩与财务杠杆负相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈正相关。在这种假设条件下，房地产行业公司错误运用财务杠杆进行财务管理与干涉，就会减少投资者的收益，增加公司财务风险，降低公司业绩。那么，在提升公司业绩时，就需要考虑通过哪些手段，尽可能规避财务风险，提高企业收益。
房地产行业公司业绩与财务杠杆正相关。假设财务杠杆存在一定的效应，房地产行业公司业绩与财务杠杆呈负相关。在这种假设下，房地产行业公司合理运用财务杠杆进行公司财务管理和干涉，那么公司的业绩提升，资本利润增加，企业甚至会出现额外的收入。那么在公司经营中，就要考虑如何恰当地运用负债，发挥财务杠杆的效应，提升公司的业绩水平。
（二）研究设计
选择研究样本。本文将2010年我国沪深两市的91家A股上市房地产公司作为研究样本，为了保证研究结构的科学、客观和准确，在选择样本时排除了上市房地产中的ST公司。
研究过程。众所周知，在房地产行业公司中，影响其业绩的因素有多个，在本研究中笔者将重点分析资本构成对公司业绩所产生的变化。公司业绩的考核标准是总资产收益率，影响选择的是净资产规模、主营利润增长率、总资产周转率和资产负债率，其中资产负债率又有流动负债率和长期负债率两项衡量标准。他们之间的关系是：
总资产收益率y等于净利润与总资产之间的比值；流动负债率x1等于流动负债与总资产之间的比值；长期负债率x2等于长期负债与总资产之间的比值；主营利润增长率x3等于本年主营业务利润减去上年主营业务利润再与上年主营业务利润之间的比值；总资产周转率x4等于销售收入与平均总资产之间的比值；净资产规模x5取其对数进行回归分析。
利用SPSS统计软件，对本文研究样本进行线性回归分析，可以得到这一数据：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245
通过对得到的数据进行分析，可以知道，公司总资产收益率与资产负债率二者之间成反比，与净资产规模、主营利润增长率和总资产周转率之间成正比。然而，由于长期负债率x2、主营利润增长率x3、净资产规模x5无法通过T检验，因此公司长期负债率、主营利润增长率与净资产规模三者对公司总资产收益率的作用不大。流动负债率x1和总资产周转率x4这两个变量可以通过T检验，所以二者对总资产收益率y的影响较大，根据流动负债率x1的变化，总资产收益率y会反向变化；同样，随着总资产周转率x4的变化，总资产收益率y会正向变化。
（三）研究结论
本文对房地产行业上市公司业绩与财务杠杆进行实证分析，因此对公司的流动负债率对总资产收益率的作用、长期负债率对总资产收益率的作用进行了重点分析。依据权衡理论的阐述，公司盈利能力较强时，需要增加负债增强财务杠杆的效应，如果公司盈利能力差，则需降低负债弱化财务杠杆效应，降低财务风险。从以上研究可以得出结论：公司的盈利水平与流动负债之间作用较大，之间成反比，但是长期负债对公司业绩没有太大作用。
流动负债影响总资产收益率，二者成反比。房地产行业公司通常是经过银行进行贷款获取资金，而银行出于自身利益贷出的多为流动性资金，流动资金对于房地产公司来说有着长期负债资金的功效。公司的盈利水平较低的情况，就会对流动资金的依赖程度较高。
长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。公司的长期负债是公司进行常年运营的很重要的稳定的资金来源，长期负债是公司日常运营中的一部分，公司的偿还意识不强。而流动负债是公司筹集的短期贷款或资金，这部分资金需要在短时间内进行偿还，公司就必须利用这部分资金在短时间内进行快速流通，增加收益水平。由于领导者对二者的偿还意识和利用渠道不同，就使得长期负债对总资产收益率影响低于流动负债。
相关建议
房地产行业公司应当慎重使用财务杠杆。从实证研究中，我们可以分析出资金结构中的某些构成部分可以促进业绩的提升，但这并不代表财务杠杆与公司业绩就成正比。因此，房地产行业公司在利用财务杠杆效应时，要慎重考虑，加强财务风险防范，避免不必要的损失。
房地产行业公司应当适当扩大发展规模。规模化生产可以提高公司的负债水平，增强公司低于财务风险的能力。房地产行业公司根据自身的实际情况，在进行项目的可行性分析基础之上，适度扩大公司经营规模，提高盈利能力，改善公司业绩，完善公司财务体系。
房地产行业公司应当不断提高运营能力。公司领导者和决策层需要强调债务意识，对公司资金和其它资源进行合理配置，对资金结构和财务结构进行优化，并加强对资金利用的监督和审核，提高公司运营能力。
房地产行业公司应当增加自身融资渠道。目前我国市场竞争压力巨大，以银行贷款为主同时拓宽房地产公司的融资渠道，不仅可以降低银行贷款压力，还可以增多公司筹集的资金。一方面，可以发放债券、转让股份等方式进行融资，吸引民间闲散资金进行资金筹措；另一方面，还可以将房地产产品进行证券化，降低融资风险和融资难度。
综上所述，房地产行业公司业绩与财务杠杆之间存在一定的关系，公司领导者在进行财务决策和资金筹集时，要重视二者之间的关系。
参考文献：
1.张欢.基于竞争战略的财务杠杆与企业绩效关系的研究[J].南京理工大学，2010
2.孔维超.上市公司财务杠杆实证研究[J].中国地质大学，2010,10
地产公司财务分析范文第3篇
关键词：房地产 财务管理 问题 对策
随着我国现代化建设的不断推进，房地产建设的热潮不断涌动，房地产企业也逐渐成为我国的支柱企业，但是很多房地产企业在发展过程中都出现了问题，影响了企业经营的安全性，其中一个重要问题就是财务管理上的问题。作为资金密集型的企业，房地产开发公司的财务管理工作对企业来说极其重要，因此识别并解决财务管理中存在的问题，对房地产企业来说极其重要。
一、房地产开发公司加强财务管理必要性
房地产开发公司作为资本密集型企业，资金链是一个决定企业生死的要素。资金的流动存在于企业的投资、筹资、生产经营的各个环节，任一环节资金链的断裂都有可能导致企业的生存危机。而且，企业的资金又不是越多越好，这会降低企业资金的使用效率。尤其是房地产开发公司，其开发周期长，资金的投入和回收是不断交叉的，因此需要开发公司了解开发整个项目的每个环节，以便对资金进行有效管理。另外，成本和质量的制衡是房地产公司的另一主题，如何在保证质量的基础上进行成本控制，对房地产公司及其重要。因此，做好企业的成本控制和成本管理，对房地产企业有很大的重要性和必要性。
二、房地产开发公司财务管理中存在的问题
当前我国房地产开发公司、尤其是中小型开发公司，财务管理都存在着一些问题。
（一）对财务管理的重视性不高
我国房地产开发公司将管理工作的重点集中在经济效益上，对财务管理的重视性不够，尤其是忽视了财务管理工作在长期规划中的作用。一些房地产开发公司仅仅将财务管理定位为记账等会计类工作，对财务管理认识不够。另外，一些公司对开发项目的可行性研究重视度不够，有的甚至不进行可行性研究，项目安排随意性大，没有对资金投入、资金回收、期限等进行详细安排，导致整个财务管理过程的混乱。
（二）财务管理的制度缺乏规范性
我国房地产开发公司没有建立清晰的财务目标，制定的制度也缺乏实际操作性，没有起到有效的指导作用。有的公司的制度形同虚设，没有得到有效的实施。
（三）财务管理人员的素质不高，财务管理水平低
当前我国一些房地产公司的财务管理人员财务管理意识淡薄，对财务管理的认识不够，且文化程度不高，因此，业务技能也不高，他们缺乏系统财务管理知识，在实际工作中只是凭经验和直觉进行管理，这一问题会影响房地产企业财务运行的安全性和效率。
（四）财务风险大，融资渠道单一
房地产企业作为资金密集型企业，资金链的保证对其及其重要，资金流动的周期很长，且前后期的资金流量很不平衡，所以保持资金的安全流通是很重要的工作。但是，随着我国对房地产企业的管控越来越严格，加上其本来的风险，房地产企业融资也越来越困难。
三、应对房地产开发公司财务管理问题的对策
（一）加强对财务管理的重视程度
房地产公司的领导者需要转变经营管理理念，加强对财务管理的重视程度，并将这种重视落到实处，同时将重视程度传递给财务管理人员，严格财务管理人员的招聘，加强对财务管理人员的培训，为财务管理工作的顺利进行打下坚实的基础，营造良好的氛围。另外，保证在项目开发前期做好可行性分析，运用财务管理中项目投资分析的知识，对项目开发的周期、投入、收益等进行详细分析，以保证后期开发过程中资金的可控性。
（二）制定科学规范的财务管理制度，并严格落到实处
房地产企业管理者要充分了解本企业项目运行和管理程序，参照本行业的标杆企业，建立一套科学规范且适用的财务管理制度。在建立规范的财务管理制度的基础上，加强财务人员对管理制度的学习和应用，并在实际应用过程中加强监督，保证财务管理制度的顺利实施，起到应有的作用。同时，在运行的过程中不断进行反馈，以及时解决出现的问题，不断完善这一制度。
（三）加强对财务管理人员的培训，提高企业的财务管理水平
房地产企业既要严格财务管理人员的招聘，又要注重后期对财务管理人员的培训，无论是认识上还是技能上。财务管理人员技能的提高，有助于企业财务管理水平的提高，进而可以顺利推进企业的财务管理工作，这对整个工程项目的顺利进行都很重要。
（四）加强对资金的管理，多元化融资渠道，以降低企业的财务风险
房地产企业的财务人员要加强对资金管理的重视，整体上把握资金的流入和流出，对项目不同时期资金的流动有整体上的认识，并提前做好准备，防止出现资金流断裂的问题。有关现金流管理的具体措施有：编制现金预算，加强对应收账款的管理、加快资金回收期，合理利用现金浮游量、充分利用商业信用，加强对投融资的管理等。对于融资问题，企业要优化融资方式，进行多元化融资。企业集团还可以在整个企业建立资金池，将各个项目的资金进行统一管理，对各个项目的资金进行调剂使用，从而保证整体的稳定。
四、结束语
总之，房地产企业的财务管理非常重要，认识并解决这些问题，对房地产企业的持续发展有着重要的意义。
参考文献：
[1]赵雪梅，赵美华.房地产公司财务管理中存在的问题及对策分析[J].现代经济信息，2012
地产公司财务分析范文第4篇
关键词：国有控股集团；子公司；内控管理模式；内控管理体制；财务分析 文献标识码：A
中图分类号：F276 文章编号：1009-2374（2016）31-0155-03 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.31.076
1 国有控股集团及子公司
1.1 国有控股集团
国有控股公司是指通过持有其公司达到决定性表决权的股份，而对该公司进行经营控制，并主要从事资本经营及其他生产经营的国有企业。国有控股公司一般应包括四种情况的国有控股公司，即国家控股公司、国家投资公司、大型国有集团控股公司和地区国有控股公司。国有控股集团包括：一是纯粹型控股，它不直接从事股权，而对其他公司或企业实行控制；二是混合型控股，它主要通过股份持有控制子公司，又直接进行一部分生产经营活动。
1.2 子公司
子公司是指一定数额的股份被另一公司控制或依照协议被另一公司实际控制、支配的公司。子公司拥有自己所有的财产，自己的公司名称、章程和董事会，以自己的名义开展经营活动、从事各类民事活动，独立承担公司行为所带来的一切后果和责任，但涉及公司利益的重大决策或重大人事安排，仍要由母公司决定。
2 国有控股集团管控存在的问题
2.1 市场营销问题
2.1.1 营销模式。国有控股集团子公司处于营销“瓶颈期”，由于地区经济条件的滞后性，地产项目开发与销售面临巨大挑战，导致地产营销模式处于落后状态。同时，贵阳子公司行业会计市场营销水平和国际先进水平还有一定差距，还需要不断加强。发达国家建设中，从公司可持续发展角度考虑，必须深入挖掘市场潜在客户资源，才能加快公司改造进程。为了进一步扩大服务业市场占有率，公司发展模式开始走向多元化特点，这固然对扩大市场占有率有明显的促进作用。
2.1.2 营销账务。市场营销分析是公司管理控制的核心内容之一，也是带动公司收益水平增长的有效形式。随着市场经济体制不断优化改革，子公司行业结构模式也要坚持多元化调整，以营销分析管理为指导思想优化内部账务管理体制，帮助公司解决现实账务管理阶段遇到的困境。如表1，存货是属于主要流动资产项目，结合存货周转率计算结果可对未来子公司开发提供指导依据。
从表1中可以看出，某公司2013年存货周转水平较2012年的有所下降，存货周转率下降了6.46%，存货周转天数较上年减少了2.95%，说明子公司的存货管理水平有所下降。从子公司营销角度考虑，公司要及时更新原有的账务结构体系，重点对资金收支、账务调配、风险防控等方面，建立更加全面的调度方式。同时，发挥会计人员在财务结构中的控制作用，及时处理各类风险引起的异常隐患，这些都是营销分析管理体制改革的重点内容，也是构建公司现代经营机制的重要决策。
2.2 财务分析问题
2.2.1 会计报表。应结合会计报表特点实施优化改造，建立更加稳定的风险控制体系，不断调整现有的账务结构模式，规范经营环境和积极推进法制建设，进行有法制的对账款调控与管理进行综合规划。公司会计报表管理走市场化经营是一种改革，更是一种挑战，如何适应市场化环境是公司会计报表管理管理急需思考的问题。净资产收益率是指公司的净利润与净资产平均额之间的比率，净资产收益率是判断企业资本盈利能力的核心指标，指标越高，说明企业的盈利能力越强，如表2。
根据以上分析结果可以看出，在国有控股集团某子公司净资产收益率的变动中，主要是总资产收益率和所得税税率对净资产收益率起到很大的影响，由于总资产报酬率的增加导致净资产收益率增加了1636.05%，所得税税率的增加导致净资产收益率增加了1013.11%，负债利息率、平均负债/平均净资产这两个因素对净资产收益率的变动带来较小影响，使净资产收益率增加了43%和66.79%，但也要把握负债经营程度。
2.2.2 报表附注。掌握市场改革趋势是为了更好地督促公司财务分析管理模式改革，减少成本决策失误产生的不利影响。要积极调整经营战略模式，促进经营体系优化改革，也进一步推动前台服务机制的优化改进，实现了前台战略服务体系的最优化发展。例如，所有公司均参与战略转型活动，按照财务分析管理要求调整内部业务模式，灵活应用多项经营决策完善经营体制，这些都说明了经济战略转型的重要性，体现出营销转型对公司业务结构调整的时代意义。
3 新视角下集团管控模式选择及对策
3.1 政府方面
3.1.1 建立法律环境。严格按照国家经济政策提建筑产品改革方案，确保企业在法律规定内执行财务计划，避免潜在企业资金流失。财务风险是指企业在其生产财务活动的各个环节可能遭受到的损失威胁。为了加快国有控股集团子公司管控战略转型，要发挥法律机制在地产结构调整中的作用，推动子公司经营体系的优化改革，采取法律措施解决产业经营及市场纠纷存在的问题，这些都是提高产业规划水平的重点，有助于实现经济战略转型改革体制。
3.1.2 财务监督机制。为了更好地加快子公司发展与内部管理，要结合财务分析特点实施优化改造，建立更加稳定的风险控制体系，不断调整现有的账务结构模式，对账款调控与管理进行综合规划。子公司走财务分析管理模式是一种市场经济活动，市场运营必然面临着风险隐患，这些是子公司营运需要考虑的问题，也是降低风险损失的关键。例如，成本预算中要结合国家税收法律，对金融资金收支实施合理调控，才可避免政策变动造成的风险。财务分析管理是一切经济活动总指导，为子公司经营规划提供科学依据，从理论上建立了相对完整的市场营运方案。
3.2 企业方面
完善财务管理。子公司长期关注营销收益水平，对财务分析管理观念缺乏足够的认识，造成实际营销活动依旧存在破坏子公司财务分析管理的现象。子公司行业年收益持续增长，子公司贡献率不断增加，但随之产生子公司财务分析管理问题也越来越多。因此子公司经营模式缺少财务分析管理为参考准则，进而阻碍了可持续发展战略。例如，基层营销模式最大问题在于成本投入与利益成效不匹配，所投入成本无法获得理想的经济效益，子公司销售模式依旧处于“粗放型”经济状态。例如，流动资产管理是财务分析面临的一大难题，流动资产周转速度指标包括流动资产周转率和流动资产周转天数，如表3：
从表3中可以看出，某子公司2013年流动资产周转水平较2012年的有所提高，流动资产率上升了151.72%周转天数较上年减少了60.27%。其中营业收入净额增长了199.74%，平均流动资产总额较同期上升了18.92%，营业收入净额的增长率比平均流动资产的增长率高，表示子公司的流动资产使用效率提高很多。根据2013年数据统计得出，该行业平均流动资产周转率为0.58次，某子公司的流动资产周转率为7.30，这远远高于行业平均水平，说明流动资产营运效率较高。
3.3 社会公众方面
3.3.1 强化公众监督。为了实现经营模式的可持续发展，要针对财务分析风险采取可行性管理方案，构建符合财务分析管理需求的调控模式。因此子公司要及时更新原有的账务结构体系，重点对资金收支、账务调配、风险防控等方面，建立更加全面的调度方式。同时发挥会计人员在财务结构中的控制作用，及时处理各类风险引起的异常隐患，这些都是财务分析管理体制改革的重点内容，也是构建子公司现代经营机制的重要
决策。
3.3.2 优化地产营销。由于企业自身结构的特殊性，子公司管控工作难以达到预期效果，常因预算决策失误而产生诸多风险。新时期必须强化子公司管控管理力度，进一步解决传统预算模式存在的不足，带动企业经营流程一体化发展。积极鼓励企业发展，“税收优惠”是企业经营的一大机遇，但这些仅仅是理论上的政策优惠。因此强化社会公众对市场营销的约束功能，可引导子公司强化内部控制与管理，避免市场营销失效引起的风险问题。
4 结语
随着市场经济开放式改革，国有控股集团数量呈现上涨趋势，重视内控风险可降低经济损失，为子公司管控提供庞大的市场机遇，因此子公司内控管理转型要从风险危害性进行分析，以创新思维为指导，以创新管理为依据，积极做好风险管理是每一位内控者必须深入思考的问题。内控管理是子公司运营的重点部门，以内控部门为中心实施内控结构系统管理平台，进一步加快了市场经济秩序优化改革，满足了子公司战略决策变动要求，成为新时期建筑行业体制变动的主要方向。
参考文献
[1] 王慧霞，李伟红，杨淑君.基于委托理论的企业 所有者与经理人合作决策模型[J].河北大学学报（哲 学社会科学版），2015，（3）.
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[5] 杨青峰.经济衰退背景下的企业发展策略――谈资 源整合、风险管控与流动性管理[J].国际商务财会， 2015，（4）.
地产公司财务分析范文第5篇
企业的经营目的在于获取利润，发展自身经营和管理能力，并逐步壮大发展，创造更大的盈利。企业想要高效运转并获得可观收益，必须要有危机意识和风险意识，其中财务风险意识尤其值得注意。根据复旦大学相关研究成果可知，在使用国际通用会计准则进行财务审计时，中国的上市公司78%存在财务问题，存在明显的财务风险。根据我国国情而降低标准，30%的上市公司财务问题仍然严重，可见我国企业财务方面有待进一步改进，总体而言，我国企业的财务风险较大。
企业财务风险较大不仅不利于企业自身的发展，也不利于相关利益者，从财务数据中发掘出对企业财务风险有益的信息已成为许多企业面对的一个挑战。而数据挖掘技术有利于企业的财务诊断，对企业财务风险的降低作用巨大，它是一种基于人工智能和统计学及数据库的商业信息处理技术，从财务数据中提取提炼并自动进行分析，做出总结归纳，提出相关解决办法，从而帮助企业管理层做出市场战略策略，有效地降低其做出的战略的风险。财务数据是企业财务运行的基础，也是财务风险的来源之一，运用数据挖掘技术对财务数据进行诊断分析，能够从中找出企业存在的财务问题，提出有效的财务风险预警措施以帮助企业稳步经营。近年来数据挖掘技术是数据库方面的研究热点，很多领域已经开始实际运用。
本文研究数据挖掘在财务诊断中的运用，主要研究数据挖掘技术在财务诊断、信息预警和财务诊断方案策划决策等三个过程中的应用，建立准确有效的数据模型来指导实际的财务工作，能够预测出企业财务风险程度并提出财务风险预警，便于企业及时地掌握财务状况和经营状况，适时调整企业财务战略，提高企业经济效益。因此，数据挖掘在财务诊断中的应用，无论在理论上还是实践上，都有其重要意义。
二、文献综述
数据挖掘分析有关联分析、序列模式、聚类等方法，这方面的研究总体上成果丰硕。国外的数据挖掘分析方法发展比较成熟，有大量财务风险方面的著作，其研究主要在于财务风险预警模型的构建。国内的证券市场发展不成熟，缺乏理性的投资者，对数据挖掘分析方法研究少，主要集中在建立数学预测模型。
（一）国外研究现状 Beaver（1958）提出了单变量模型。他对80家经营公司进行一元判定预测，使用了 28 个财务比率作为变量。Altman（1968）在财务风险预警领域引入了多元线性判别方法，创立了 Z 值模型。Altman 、 Haldeman（1980）又提出了一种优于Z 模型的ZETA模型，其更能准确预测企业财务风险。Ohlson（1990）以95家经营失败的公司为基础，运用Logistic回归进行财务预警模型的建立。结果表明，与企业财务风险紧密相关的因素有企业的规模大小、财务结构、经营绩效、流动性四个方面。Fyaber（1989）运用神经网络模型，进行对银行的首次信用风险预测。Eichengreen（1998）研究表明财务模型研究有危机管理和财务危机预警等。
（二）国内研究现状 李一军、金世伟（2006）在模糊聚类分析方法的基础上，使用KPI财务指标，对上市公司进行相关分析，并在投资决策的制定时辅地使用到其研究结果。郭春阵（2005）运用三类挖掘分析方法――聚类、关联规则、决策树方法，综合分析，构建了财务报表分析模型。吕澄、易艳红（2006）研究数据挖掘在财务分析中的可行性，说明在财务分析运用数据挖掘技术时，XBRL语言有着有效的作用。齐中华、黄丽娜（2010）使用EXCEL实现了模糊聚类的数据分析，运用上市公司财务数据，说明了数据挖掘在财务分析中有巨大作用。张星文、梁戈夫（2006）研究发现财务危机预警的研究进展很大，企业在财务管理中已经使用到大量的模型，如人工神经网络模型和logit回归模型等。冯征（2007）提出了基于智能计算机的数据挖掘方法，且可用于上市公司的财务预警。
三、应用数据挖掘的财务诊断体系
（一）应用数据挖掘的财务诊断体系流程 数据挖掘是基于财务比率分析、杜邦分析等模型运用于财务分析、预警及决策中，并进行财务诊断。故财务诊断不仅是对财务报表的分析，从系统的角度可以将财务诊断分为诊断数据系统、财务专项判断、财务预警系统、财务决策系统四个部分。
财务诊断系统分为三个阶段，分别是：数据收集阶段、分析诊断阶段、形成报告阶段。图1为应用数据挖掘的财务诊断模式及流程示意图。
从图1中可以看出，数据收集阶段包括收集非财务辅助数据、三大报表数据、财务指标数据。XBRL具有实时标准性，可以有效减少录入转换时间，具有针对性、实用性，可以更高效地诠释数据的内容及意义，提高了财务诊断的效率及精确度。分析诊断阶段主要是将收集的数据进行专项判断，通过XBRL与财务指标进行对比分析，再进行财务诊断并作出财务预警和决策。在此阶段，对目标公司采用遗传算法、回归模型等进行建模，需要选择决策树方法、关联分析等，高效简单地完成数据分析。考虑到了影响企业财务的各种因素，故保证了分析结果具有完整性、实效性。通过以上两个阶段的缜密分析便可形成财务诊断决策报告，并将报告方案提交到经营管理系统。决策报告涵盖了数据挖掘的主要判断信息，综合考虑到了企业的财务风险，并通过发现企业现状问题形成解决方案，为企业经营提供了方便。
（二）应用数据挖掘的财务诊断指标体系 财务指标体系需要将企业外部和内部环境结合起来考虑，进行定性分析及定量分析来完成企业财务诊断指标的设计。在财务诊断体系中，财务指标体系构建必不可缺，有效的反映了企业的财务状况，为数据挖掘系统提供了依据。整个诊断体系覆盖以下几方面：
（1）内部环境：包括一系列的定性指标，有员工素质（如知识结构、能力结构）、工作环境（主要对员工满意度、员工忠诚度方面考察）、内部控制（包括内部控制组织、内部控制有效性等），通过考察内部环境说明企业的内部控制情况。
（2）外部环境：包括定性指标经营环境（如经济政策、法律制度、行业发展前景、金融环境等），从宏观角度考察企业经营所面对的外部环境状况。除此之外还有一系列定量指标，包括产品市场（如市场占有率、产品销售利润率、客户满意度等）、社会效益（包括贷款履约率、环境保护指数、合同履约率），定量评定企业的销售情况和经营业绩。
（3）财务活动：主要包括筹资活动（有财务风险、支付能力、资本结构、资本成本等）、投资活动（包括投资收益、投资风险、资产利用率等）、经营活动（如盈利能力、经营风险、资产营运能力等）、分配活动（如股利支付率、自由资产增长率、资本金增长率）等定量指标，有效地考虑了企业经营活动中的效益及存在的财务风险。
财务指标的获取较为容易，能够客观地反映企业的经营状况及风险水平，预测企业未来的经营水平及竞争力。故选取财务指标需要考虑可操作性、全面性、灵敏性、协调性、相关性、可比性六大原则，如此分析的结果才有助于企业做出合理的投融资决策。
四、实例分析
本文以GA房地产公司为例，进行财务诊断中的数据挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地产为主业的综合性集团公司，主营业务有房地产开发与运营、建材装饰、建筑施工、物业管理、房地产咨询等。对GA公司进行财务诊断的目标首先是确定其经营现状及风险程度，其次是对其投资决策提供参考依据。
（一）数据收集 本文利用XBRL语言对GA公司2002年至2012年期间的半年报原始数据进行收集和筛选，并将其中相关性较高和负相关的财务指标剔除，如流动比率、资产收益率等，以避免信息重叠影响准确性，保留下来十七项财务指标构成GA公司财务诊断的指标体系，节选部分如表1：
（二）分析诊断
第一步，聚类分析。结合前述研究基础，因GA公司数据量相对较少，本文采用较为快速、适合混合字段和数据集合的两步聚类方法进行分析，按GA公司的发展阶段划分聚类，设定聚类数最小为2，最大为15，根据处理数据和GA公司经营管理信息划分出2002年至2007年和2008年至2012年两个聚类。建立两步聚类模型。
第二步，财务初评。初步判断GA公司目前财务状况比较稳定，可通过投融资加快企业发展。模型数据显示对GA公司发展最重要的指标主要有固定资产周转率、资产负债率、存货流动负债比率、流动资产周转率、资本充足率、净资产收益率和债务资本比率。
第三步，财务预警诊断。首先，确定对GA公司进行数据挖掘的目标需求为识别其经营财务状况。2002年至2012年筛选出的共21组数据、17项指标进行分析，识别出财务状况良好的年份和它们的经营财务特征，如该年的盈利能力如何，现金流如何等。其次，选择Clementinel软件将以上数据输入模型，运用决策树规则对目标变量――各年的财务状况进行数据挖掘。
本文采用经典的财务预警模型――Z值模型作为财务状况综合评分的依据。鉴于数据有限，本文将Z模型据经验值加以划分：
Z>300，充盈，财务状况良好；180
根据以上设定，得到各年财务状况评分表如下：
在对数据预处理的阶段，要注意将字段预先进行选项设置，以便于数据分析的导入与输出。之后还需要对字段进行实例化，使字段的取值和类型皆直观可见，便于分析结果的应用。
第四步，建模分析。鉴于GA公司数据有限，在分析设置时需选择“使用推进”和“交互验证”，以提高分析结果的准确度。然后建立C5.0预警诊断模型。运行模型决策树显示的结果，将根据Z值评分设置的危险、困境和正常三类状况进行了分类，
首先按照第一重要字段即带来最大信息增益的“每股收益”字段分为两个节点，经不同规则路径显示数据。在数据重叠部分，又经次重要字段“固定资产周转率”进一步分析确定，最终达到100%准确度的分析结果。另外还可导出散点图更直观地对比这两个指标对GA公司财务状况的贡献程度。
第五步，结果应用。以上结果可知GA公司应在财务管理中注重每股收益的管理，积极通过融资等方式提升税后利润，提升股东所有者权益。GA公司固定资产以实物为主，因此变动幅度不会很大，以维持现状为主即可。
（三）决策诊断 依据以上分析结果，以下对GA公司融资决策加以诊断分析。本文将运用关联规则当中的财务决策分析理论，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成频繁项集，再据此生成关联规则。本文自两大证交所数据及调研样本中选取30家与GA公司主要财务指标类似的成功融资公司作为关联分析的样本集，汇总出7种可选融资渠道项集，分别是：
30家样本公司的融资偏好如下表4：
融资分析中的数据处理与前类似，需要根据“类型”节点进行实例化处理。本文按T/F的二分类变量设置类型，建立Apriori运算模型。为保障运行结果的有效性与代表性，将最小置信度设为50%，支持度为10%运行模型，步骤同上。运行结果对适合GA公司的成功率较高的一种、两种及三种融资渠道给出多种最优组合方案，为GA公司融资活动提供了数据指导。
（四）提交报告 最后，在上述预警诊断与决策诊断的基础上，形成预警环节与决策环节的结论性诊断报告，提交给管理者作为管理决策的重要财务依据。同时，要不断对上述分析进行后续的跟踪反馈与调整。
参考文献：
[1]赵春：《基于数据挖掘技术的财务风险分析与预警研究》，《中国投资》2012年第5期。
[2]林小菊：《中小企业财务诊断分析系统设计》，《中国乡镇企业会计》2010年第8期。
