房地产增值税纳税筹划
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房地产增值税纳税筹划范文第1篇
1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误
会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。
1.2 应纳税额计算不准确
在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。
1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异
开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。
2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例
房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。
假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。
以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：
（1）筹划前：
转让房地产的收入=2800万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元
增值额=2800-2284=516万元
增值率=516/2284=22.59%
应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元
（2）筹划办法1：
假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2750万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元
增值额=2750-2281.25=468.75万元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元
税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元
虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。
（3）筹划方法2：
假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2735万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元
增值额=2735-2280.43=454.57万元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
应纳土地增值税=0万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元
税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元
虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。
（4）筹划方法 3：
假设售价为每平米2700元，其他资料不变。
转让房地产的收入=2700万元
允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元
增值额=2700-2128.5=571.5万元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元
税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元
筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。
这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：
① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。
② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。
在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。
参考文献：
[1]郑璐.房地产企业的土地增值税[N].环球市场信息导报理论， 2014.
[2]管晓华.财务管理中税收筹划实现财务利益[J].经济技术协作信息， 2005（23）：50-50.
[3]吕凌飞.房地产企业规避土地增值税反避税调查风险的要点[J].财会学习， 2012（09）：56-57.
房地产增值税纳税筹划范文第2篇
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的纳税要素包括:
(一)土地增值税纳税人
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)产权,并且取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
(二)土地增值税征税对象和纳税范围
土地增值税的征税对象是:有偿转让房地产所取得的收入,包括有偿转让房地产所取得的全部价款和经济收益。土地增值税的纳税范围是:转让国有土地使用权;地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(三)土地增值税计税依据、纳税期限与纳税地点
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日到房地产所在地的税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。
(四)土地增值税的计算
在计算土地增值税的应纳税额时,先以纳税人取得的房地产转让收入减除各有关扣除项目的金额,计算得出增值额,再按照增值额超过扣除项目金额的比例计算得出增值额,最后按照增值额超过扣除项目金额的比例分别确定增值额中各部分的适用税率,并依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和,即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。土地增值税实行超率累进税率,其计算公式如下:
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
应纳税额=∑(增值额×适用税率)
二、 房地产开发行业土地增殖税的特殊性
我国《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四级超率累进税率(30%、40%、50%、60%)。还规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。随着房地产市场竞争的日益激烈,土地使用权的取得成本日益飚升。就房地产开发企业而言,是高成本高风险;就消费者而言,是高价位高负担。长此以往势必不能形成房地产开发业的良性循环。房地产开发企业如何在保证基本利润率的前提下有效降低税费从而降低房价,已成为房地产企业在市场竞争中获胜的关键。
三、 房地产企业土地增殖税纳税筹划方法
(一)控制增值额法
1、通过减少销售收入降低增值额
税法规定的扣除项目有五部分,纳税人需要特别注意的是:税法允许扣除的项目比企业实际核算中涉及的项目要少,所以计算增值额时必须以税法规定为准。增值额小,计税额就小,适用的税率就低,土地增值税税负就轻。
税法规定,纳税人建造普通住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目的20%的,免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。可见,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益与放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系,避免增值额稍高于起征点而导致得不偿失。
2、通过增加可扣除项目降低增值额
如果纳税人能够最大限度地扩大费用列支比例,则肯定会节省很多税款。当然这种筹划应有一定的限度,而且这种扩大也并不是越大越好,在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业在不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同,这就会导致开发出来销售房屋的价格有高有低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。
(二)收入分解筹划法
在累进税制下,收入的增加预示着相同条件下增值额的增加,从而使高的增值额适用较高的税率,档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升。纳税人进行房地产开发,往往涉及的工程范围比较多,如建筑工程、安装工程、装饰装修工程、设备购置等。如果就整个房地产开发项目签署合同,则整个开发过程中发生的费用均属于总投资的范畴,并就其整体计算缴纳土地增值税。但实际上,房地产开发项目的开发进程,是分期进行的,纳税人可以利用不同工程的性质,选择不同税种,进行税务筹划。考虑到当前房地产开发企业大多是多种经营,既从事建筑业,又从事加工业,既有房屋销售业务,又有各种设施销售和装饰装修业务及物业管理服务,因此房地产企业通过将不动产销售价格部分分解至其附营业务的收入上,就可以大幅度降低税率。
(三)均衡申报各种房地产价格
房地产增值税纳税筹划范文第3篇
房地产企业作为近年来的热门话题，其税收更是备受关注，由于房地产税收法律制度的不断完善，其税收涉及的范围也随之变得越来越广。所谓的纳税筹划就是各个企业通过采用税收法律法规的方式，并根据企业实际的经营情况，为了效益对生产和销售做适当的调节，从而可以达到合理避税的目的，为企业带来更大的经济效益，目前，房地产涉及到的税收常见的主要有土地增值税、城建税、营业税、房产税以及所得税，甚至还包括印花税、教育费附加等，要缴纳如此多是税，使之成为房地产企业的一个突出的减项，对房地产企业有着重大的影响，尤其是土地增值税已被认定为房地产企业中最大的税种，受到房地产企业人士重点关注的对象。目前，我国已经对房地产的控制，出台了相关的法律法规，正在进一步的进行调控政策，尽管房地产企业在成如火如荼的发展着，占有重要的市场地位，但是我国依然对其进保持始终不变的态度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值税政策由于各个因素产生变化的话，必定会影响到房地产企业的纳税筹划，每一次变更都会对其造成压力。
当土地增值税政策发生变化时，房地产企业要对变化的形势进行系统分析，分析过后得出结论，对土地增值税纳税筹划进行重新设置，如不进行重新的设置，则不利于房地产企业的发展，房地产企业要提高经济效益，前提必须是进行土地增值税纳税的筹划。我国税收制度在不断的完善当中，已经逐渐对各大房地产企业进行宏观调控，在这样的情况之下，将会导致房地产企业需要面对一系列的问题，例如最突出的问题就是纳税筹划空间与之前相比，会有显著的缩小，企业要使经济收益不变的话，必须要以土地增值税为基础，然后进行土地增值税纳税的筹划，值得注意的是，在筹划的过程中，还要进行思路转换，传统的纳税筹划方法已经不适合现代房地产企业的发展，所以，在掌握好纳税筹划的基本情况下，进行适当的更新，从而采用最科学、最合理的纳税筹划来面对挑战，在政府增加税收的情况之下，降低税收风险指数和经营风险指数，从而可以提高企业的收益。
二、解决房地产企业缴纳土地增值税纳税筹划问题的对策
要解决房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划存在的问题，要从三个角度出发，首先，要提高统筹意识，其次合理利用土地增值税的纳税筹划方法，最后还要巧妙利用税收政策，从这三个角度出发，解决企业在缴纳土地增值税的纳税筹划方面存在的问题，从而使企业健康发展，为企业带来更大的经济效益。
（一）提高统筹意识
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业面临着巨大的挑战，要想在如此竞争才环境之中站稳脚跟，企业务必要进行土地增值税纳税的筹划工作，该项工作是房地产企业获取效益的重要途径之一，所以，各大房地产企业都在逐渐开展着这项工作，国家对税收有一定的法律法规，企业在进行纳税筹划要按照相关规定进行，现在很多企业都不按照法律法规执行工作，所以漏税、偷税的违法现象屡屡出现，这样不但损害到企业辛辛苦苦建立起来的形象，还破坏社会的安定，国家对这一行为采取惩罚措施，对违法行为进行罚款等。缴纳土地增值税在表面上虽然会使企业资金有所降低，但是只有合理纳税房地产企业才会在竞争的市场中实现优胜劣汰，所以，房地产企业管理者要有土地增值税缴纳意识，重视这项工作的实行情况，制定合理、科学的土地增值税纳税筹划方案，避免出现漏税、偷税等违法行为。此外，还要倍加留意政府出台的相关政策，对土地增值税的动态情况了如指掌，在第一时间里对纳税筹划做合理的更改，以适应当下的环境，从事房地产工作的工作人员还要自我提高土地增值税方面的知识，尤其是国家对其制定的一些法律法规，更是要透彻了解，并加强税务筹划的宣传力度，与此同时，还要根据企业的实际情况，制定合理、科学的土地增值税筹划方案，为企业开展经验活动提供重要的信息。房地产企业管理人员只有提高土地增值税纳税统筹意识，并根据政府出台的政策对土地增值税纳税筹划做适当的调整，提高全体员工的纳税意识和土地增值税筹划意识，企业才可在竞争激烈的市场中立于不败之地。
（二）合理利用土地增值税的纳税筹划方法
房地产企业要持续发展，必要合理用房地产增值税的纳税统筹方法，例如，“临界点”筹划法、房地产转移方式进行纳税筹划以及成本核算对象筹划法。当房地产企业开发一个项目时，若是所获得的利润越大，那么相应的所要缴纳的税费就会越高，为了获取利润，房地产企业必然会提高房价。国家税法有先关的规定，当纳税人出售住宅时，在增值额超过扣除项目金额的20%之内，可以享受免缴土地增值税，若是超过，则要进行纳税筹划。所以，房地产企业可以从20%这个临界点出发，控制房价在同行中大道最低价吸引客户，降低所需缴纳的税费，并获取最高利润。
例如，现某一房地产开发公司将售出一栋住宅楼，600万市场价格出售，住宅支出有：成本费用120万元，土地使用权费用240万元，其他费用97万元；纳税筹划计算：应交城建税和教育费附加是3万元，应交营业税30万元；应交土地增值税：增值额110元、允许扣除金额490万元、应交土地增值税33万元增值率22.45%，按照国家《土地增值税暂行条例》的相关规定，该公司可将增值率控制在20%以内，就可以免缴土地增值税税费，这样公司就可以获取更大的利润，集体计算如下：设销售价格为x，应交城建税和教育费附加=x×5%×（7%+3%），应交营业税=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通过计算，得出X=587.152，所以公司应该降价12.848万元，这样就可多获取利润20.152万元。另外，灵活采用房地产转移方式进行纳税筹划也是常用的一种方法，根据征收土地税的标准，房地产开发企业可以通过避免符合纳税标准来免缴土地增值税
。土地增值税的三个标准为，第一，所转让的土地是否是属于国有，第二，是否取得收入，第三，产权是否存在转移现象，房地产企业只要避开这三个标准，即可免缴土地增值税。成本核算对象筹划法，根据土地增值税中所采用的适用四档超率累进税率，如果把具有不同的土地增值税税率不同的房产，都放在一起进行计算时，就会导致高增值房产的使用税率有所降低，这样就可达到整体税负降低的效果。进行纳税筹划时，将低增值房产和高增值房产进行同时开发和出售，这样就可将收入与扣除项目在一起同时核算、申报，达到节省税费的效果。巧妙利用各种土地增值税的纳税筹划方法，可使房地产企业进行合理避税，为企业带来更大的经济效益。
（三）巧妙利用税收政策
房地产企业的发展与我国所制定的土地增值税政策息息相关，尤其是在近几年，土地增值税政策在不断的更新，加强了房地产企业的纳税管理制度，对一些政策做了适当的改动，像房地产开发企业联营或是投资合营方面的一些纳税政策、或是出租方面的政策都有一些改变。这样的调整和更变是为了促使房地产企业科按照国家法律法规进行工作，履行纳税义务，当然，相关政策变更过后会使之前一些合法的纳税筹划演变成为不合法，因此，房地产企业管理人员要及时对纳税筹划做改变，找出正确的纳税筹划方向，为了使企业能够获得更大的利益，在这样的环境之下，务必要研究出新的合理避税方法，并在纳税的过程中，巧妙运营各种方式，争取将纳税金额降到最低。在进行合理避税的同时，房地产企业还需要和会计部门进行商讨，处理好会计和税收方面的问题，这样可解决税务筹划之间的问题，避免不必要的矛盾发生。为了完善土地增值税税收政策，国家在不断出台新的土地增值税税收政策，还对已有的政策做补充，这必然会影响到房地产企业的发展，房地产企业要随机应变，根据实际情况对纳税筹划做调整，以适应当下的环境。
三、结语
房地产增值税纳税筹划范文第4篇
关键词：土地增值税 征税对象 增值收入 纳税筹划
一、引言
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。
二、土地增值税概述
国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。
另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。
三、土地增值税的核算与纳税筹划
（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划
根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增值税。对此，作为纳税人的房地产企业应充分利用该税收优惠政策，在建造普通标准住宅时，应首先测定盈亏平衡点，以保证预期盈利为前提，以遵循市场规律为原则，合理设置房产的销售价格，争取将房屋增值额控制在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，以获得免征土地增值税的优惠待遇。
（二）采取多元化房产处置方式进行纳税筹划
此处的“多元化”方式主要是指，对所开发的房产以出租、销售、租售并存（先出租后销售，售后返租）、产权转让、投资入股、转作经营性资产（自用自营）等。
根据我国《税法》规定，倘若房地产企业将所开发的房产用于出租或自用，只要产权并未发生转移，则不予征收土地增值税。并且所收受的款项和付出的支出在清算时不列入收入和成本。根据此条规定，房地产企业所附属的物业开发商无需缴纳土地增值税。对此，房地产企业可以结合自身实际情况，并在不违背未来发展战略的情况下适当选择自行管理物业。既可以降低企业所需承担的税务成本，也可延迟土地增值税的纳税时间。 而延迟土地增值税的纳税时间需要与所获得的资金时间价值和资金风险因素等共同考虑，以及兼顾衡量房产随市场而产生的增值。
由于将开发产品改为自用自营所有权并不发生转移而无需缴纳土地增值税。因此，除物业之外，房地产企业可以在房产市场前景较佳时选择适当留取部分房产自持，不仅可以不缴纳土地增值税，还可以坐享房产升值。而此项选择的前提，需要首先服从于企业的实际情况与未来发展要求；其次，房地产企业需要对此进行充分调研，研究此项举措的实际可行性。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
根据我国《税法》的目的和要求，为了充分调动纳税人的纳税积极性并在一定程度上减轻其纳税成本，允许在房产所有权转让时从其收入中扣除部分项目和金额。从征税对象上可以大致划分为以下几类：土地使用权的取得成本；房地产开发成本；房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；房产转让的相关税金（房产转让时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等）；旧房转让时的评估价格等。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。
首先，房地产企业可以在房产开发时适当采取合理方式增加收入中的可扣除项目和金额。比如，在房地产开发成本中可以适当增设土地征用及拆迁补偿费、公共配套费、建筑安装费、前期工程费、开发间接费用、基础设施费等，通过增设扣除项目和相应扣除金额以降低土地增值额，从而减少土地增值税的纳税成本。
其次，房地产企业所开发的房产可能不仅涉及普通住宅，还会有其他类型用房。这种情况下，房地产企业需要对可扣除成本进行分摊。通常的分摊方法有两种，即“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”。究竟选择哪种方式，房地产企业还需根据自身实际状况，进行合理选择。根据调查显示，目前我国非住宅房屋增值额较大、毛利较高，企业税负较重。对此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地产企业应在分配可扣除项目和成本时，尽量使车库、店面等非住宅部分（多分摊一些，以减少其增值额，从而降低土地增值税纳税成本。
（四）利用加计扣除政策进行纳税筹划
在我国《土地增值税实施细则》中明确规定，作为纳税人的房地产企业，可以在允许扣除土地使用权的取得成本和房产开发成本的基础上加计百分之二十予以扣除。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。在房地产开发成本中，开发间接费是房地产企业纳税筹划的一个重点。该费用主要是指房产开发项目所发生的一系列直接费用支出，比如房屋修理费、累计折旧、工资及福利费、水电费、办公费、劳动保护费等。前文已述，房地产开发成本是土地增值税计税基础的可扣除项目之一，因此在计算土地增值税时可以将其扣除。除此之外，根据《土地增值税实施细则》，该部分费用还能再享受百分之二十的加计扣除。
对这部分房产开发费用，企业在账务处理时很容易将其与管理费用或销售费用相混淆。而根据《土地增值税实施细则》，只有当管理费用与销售费用不超过土地使用权的取得成本与开发成本合计数的百分之五，方可扣除。倘若房地产企业在账务处理时误将房产开发间接费用计入了管理费用或销售费用，一旦超过百分之五的限额规定，就无法享受全额扣除，需要多交土地增值税。反之，倘若房产开发间接费用被正确归集计入房地产开发成本，那么不仅能够获得全额扣除，还能再行享受百分之二十的加计扣除。因此，作为纳税人的房地产企业应对此严加把握，争取降低土地增值税纳税成本。
（五）利用借款利息扣除进行纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产企业借款利息的扣除可以通过两种方式来计算：
（1）第一种方式要求纳税人能够将借款利息支出清晰的分摊到各房产项目中，并且可以提供银行的贷款证明，那么在计算房地产开发费用时，可以扣除的费用为：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
（2）第二种方式是纳税人在无法满足第一种方式所要求的条件时，房地产开发费用可以扣除的费用为：
可扣除部分**=（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%
两种方式之间的差额=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%=借款利息-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
所以，当借款利息大于（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%时，企业应该采用第一种方式进行扣除；反之则应该采用第二种方式。
四、结束语
综上所述，关于土地增值税，房地产企业可以采取多种方式进行合理的纳税筹划。至于究竟选择哪一种方法，企业则应当根据自身特点和未来发展战略灵活选择。有效的纳税筹划并非等价于偷税漏税，而是一种在不违背我国税法要求的基础上的合理筹措。选择最合宜的土地增值税纳税筹划方式，降低房地产企业的纳税成本，从而争取尽可能多的经济利益，是我们坚持不懈的方向和目标。
参考文献：
[1]杜丽娜.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].北方经济. 2011（16）
[2]元一帆.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起[J].财政监督. 2010（15）
[3]何红.土地增值税清算政策及效果的分析[J].黑龙江对外经贸. 2012（10）
[4]王晶杰.浅谈土地增值税对房地产市场的经济效应[J].中小企业管理与科技（上半月）. 2008（02）
房地产增值税纳税筹划范文第5篇
关键词：纳税筹划 房地产行业财务特点 主要税种
近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策，旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。随着国家对房地产市场调控力度的加强，在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时，房地产企业面临的压力剧增，利润空间也越来越少。如何通过加强财务管理，做好税收筹划，既要维护房地产企业现金流充裕，又要尽可能降低税收成本，成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。
一、房地产行业的财务特点
房地产行业属于高投入，高产出，高税负，高风险的行业，从财务角度来看，主要有以下几个特点：
（一）资金管理
房地产企业对资金的要求较高，属于高投入，高产出的资本密集型行业，所需资金除自有资金以外，一般都要向银行进行融资。资金支出的重点是地价款、建安成本和税款，那么，针对每个房地产开发项目，如何有效提高资金的利用率，何时开盘预售，何时完工结转，税款怎样交纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。
（二）财务风险
房地产企业财务风险分为现金流风险、盈利风险和销售风险等。现金流风险，是房地产企业面临的最重要的风险，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定，前期对利润的预测可能存在较大误差。销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，或者根据房地产销售对金融政策的依赖性，一旦金融政策有变动，则会直接影响房地产企业的市场销售。
（三）税种多，税额大
房地产企业税负高，税额大。涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，这些税种分布在房地产开发整个过程，从购买土地，一直到后期的物业管理及持有经营，都涉及相关税种。由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金，多采用预售制，同时税法规定采用预缴制度，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面，必须提前加以筹划。
二、房地产企业主要税种的纳税筹划：
纳税筹划不同于偷税，避税，纳税筹划是在不违返税收法律、法规的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，制作一套完整的纳税实施方案，从而达到降低企业税负，实现企业经济利益最大化的目的。房地产企业主要税种有三个，即营业税、土地增值税和企业所得税，下面分别加以阐述：
（一）营业税的纳税筹划
1、改销售为持有经营延迟纳税
对房地产企业，营业税属于销售环节产生的税金，如果改销售不动产为持有不动产，将不动产转为投资性房地产或固定资产，则可以延迟营业税的流出。销售行为是营业税在销售时一次性缴纳，而持有经营则是若干年对外租赁时分次缴纳，延迟现金流出的时间。
2、代建房的纳税筹划
例1：有A、B两家企业，两企业为同一出资人出资，属关联企业。A公司主要从事房地产开发，B公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要， 2009年8月，B公司投资兴建一幢综合大楼。由于B公司没有建房资质，就以A公司的名义投资兴建，B公司将所需资金转至A公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2010年11月份，大厦已建成且装修完毕，达到预定可使用状态。由于A公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，A公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止，A公司在建工程总金额达5亿元。目前，A公司需要将在建工程转至B公司名下，但在税收上却遇到了难题：A公司和B公司是两个独立的企业法人，大厦的财产所有权归属于A公司，如果要转移至B公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算：应纳营业税=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895万元
案例分析：根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他服务”的条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。如果A、B两公司提前进行纳税筹划，于2009年8月份B公司找A公司签订一份“委托代建”合同，然后由B公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票开给B公司，由A公司将发票转交，B公司据此作“在建工程”入账即可。这样，A公司作为代建方，就不用按“销售不动产”缴纳营业税。
（二）土地增值税的纳税筹划
1、临界点筹划法
按照税法规定，纳税人建造普通住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。这里的20%的增值额，就是临界点，根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
例2：C 房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为4000万元，按当地同类住宅市场价格销售总价为5000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为300万元。假如不考虑其他因素，获利为：700万元（即：5000-4000-300=700）。但经过临界点筹划，可以有两种方式：一种方式是降低售价，定价为4800万元，增值率为20%，按照税法免征土地增值税，则获利为800万元（4800-4000=800）；另一税方式可以通过改善住房环境，如提高房屋质量、优化小区环境等增加扣除项目170万元，在增值率不超过20%的情况下，获利为830万元（5000-4170=830）。两种操作方式均可免征土地增值税。经过临界点筹划，即节约了税金，加大了利润，又增加了房屋卖点，提前回笼资金，降低了财务风险。
2、收入分散筹划法
按照税法规定，土地增值税是依据土地增值额多少来缴税，土地增值额是纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。但在实际操作中，土地增值税实行依据销售额预缴制。那么，转让收入越高，预缴的土地增值税就越多。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个筹划着眼点。现以销售精装修住房为例：
例3.D房地产公司销售精装修楼房100000平方米。方案一，市场售价为5500元/平方米，其中含精装修成本500元；方案二，市场售价为5000元/平方米，另与购买者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格转包给某装修公司。
方案一：预缴土地增值税，假设预缴比例2%，则预缴土地增值税5500*100000*2%=1100万元。
方案二：预缴土地增值税5000*100000*2%=1000万元，装修工程不属于土地增值税的征收范围，无需预缴土地增值税。
两方案对比，通过收入分散筹划，减少了预缴税金100万元，缓解了企业的资金压力，降低了税收成本。
（三）企业所得税的纳税筹划
1、项目期均衡纳税筹划
根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（也即在预收时根据计税毛利率调增，在结转收入时再予以调减）。从本条规定可以看出，房地产企业在项目未竣工前是以预售收入为基数，按预提毛利率来计算缴纳企业所得税，与通过项目总收入、总支出来测算的企业所得税会产生很大差异。如果不从房地产企业财务特点提前进行纳税筹划，可能会出现项目前期缴纳预提所得税较多，后期企业发生亏损，造成亏损无法弥补，申请从税务退税比较困难的情况。因此，对房地产企业来说，在项目期内，如何选择好预售时间，预售进度，及完工结转的时点是非常重要的，做到在项目期内均衡纳税，决不能出现前期大量预缴而后期大量亏损的情况。
2、根据预测的实际毛利率和预提毛利率，选择合适的成本核算对象
利用税法对“成本核算对象”未做具体规定的空白点，若项目预计利润率高于预征点，则扩大“成本核算对象”，拖延汇算时间，如可以整个项目作为成本核算对象；若项目预计利润率低于预征点，则尽量缩小“成本核算对象”，争取尽早汇算，如以栋号为成本核算对象，实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。
总之，房地产企业在项目初期根据财务特点进行纳税筹划是非常重要且很有必要的。而且房地产企业纳税筹划的实施是一个系统的工程，不是仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门如策划部、工程部、开发部等部门的紧密合作。而且，纳税筹划需要有一定的外部环境，如要能得到税务等部门的认可，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划得以顺利实施的关键。
参考文献：
[1]朱鹏祖.企事业单位税案筹划宝典.经济日报出版社
