房地产的纳税筹划
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产的纳税筹划范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产的纳税筹划范文第1篇
关键词:房地产 销售 纳税筹划
房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
一、房地产销售中的纳税筹划
(一)努力控制房地产增值率
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。其计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率即：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。除此之外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。
需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此，在待出售的房地产增值率在20%左右时，要求房地产企业更应该高度关注。现举例说明如下：
某房地产开发企业打算销售5000平米的商品房，预扣除项目的金额为840万元，现有两种销售方案可以选择，一是按照2000元/平米的价格出售；二是按照2100元/平米的价格出售。如果企业选择了第一个方案，房地产的增值税率为： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征点，这时企业不需要缴纳土地增值税，企业最后所得的利润为160万元。如果企业选择了第二个方案，所得房地产的增值税率为25%，这时企业就需要缴纳土地增值税，所交纳土地增选 为63万元，这时该企业所得的利润为147万元，看似企业的销售价格提高了，但相比之下企业的利润却下降了13万元，这时再考虑到营业税的因素，两种方案下所得利润的差别就会更大。
(二)设立独立核算的销售公司
以上方案的选择需要企业控制和降低房产销售价格来获得免征点，从而降低土地增值税负担的问题，但是这个方案仅局限于企业降低其销售价格。因此，通过房地产企业研究分析得出，如果房地产企业将自己的销售部门分离出来，并设立为独立核算的房地产销售子公司，这样就能使房地产企业采用较高的价格来进行房地产销售，又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
现仍按以上方案为例，假设该房地产开发企业计划以2400元/平米的价格出售5000平米的房产，预扣除项目的金额为840万元，这时房地产的增值率为42.86%，企业所需缴纳的土地增值税为108万元，此时，房地产企业还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，最后该房地产开发企业所得的税后净利润为186万元。
而如果该房地产开发企业这时要将销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，如果这时房地产企业将商品房以1800元/平米的价格销售给该销售子公司，这时如果销售公司仍以2400元/平米的价格对外销售，则对于该房地产开发企业来说就不需要缴纳土地增值税，利润为60万元，需要缴纳的营业税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；而此时对于从该房地产开发企业中分享出来的销售子公司所实现销售利润为300万元，所需缴纳营业税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，可见，房地产企业在通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。
另外，房地产开发企业在房产销售中，除了可以将自己的销售部门分离出来设立销售子公司外，企业还可以和其他房地产销售公司达成协议进行销售转移来达到好的筹划效果。当然，房地产企业在应用这中方案时还应考虑到纳税筹划的成本，如房地产企业不论是将销售部门分离出来设立独立核算子公司或者是寻求别的房地产销售公司订立协议时都应结合企业自身的实际情况，考虑纳税筹划的成本。
(三)变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、结束语
综上所述，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。当然，在进行房屋销售的房地产税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥房地产税收筹划的作用。
参考文献：
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房地产的纳税筹划范文第2篇
关键词：房地产开发 企业内部 纳税筹划 实践
纳税筹划最早是在英国被提出的，是在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为，纳税人和扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列筹划活动。随着国内市场经济不断发展规范化与法制化，公民依法纳税的意识逐步提高，纳税筹划概念也逐渐被大家认识与关注，因为纳税筹划关系到其自身经济利益。国内房地产行业的不断发展，同时也受到了国家相关宏观政策的调控影响，其涉及的税种较多，金额较大。下文将就房地产开发企业的内水筹划展开简单讨论。
一、纳税筹划对于房地产开发企业的必要性
（一）随着金融危机的发展，开始影响我国的实体经济，尤其是房地产等资金密集型行业，同时国家加大了对房地产行业的调控力度，并且银行也开始对房地产行业的贷款进行控制，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，合理的税务筹划可以降低企业成本和提高企业竞争力。同时由于近年来房地产行业内的投资增长较快，企业之间的竞争压力也在不断加剧，导致了行业内的利润呈现出逐步下跌的情况。这种现状为纳税筹划空间的提高有着重要的影响。
（二）房地产开发的成本主要包括土地费用、工程施工成本、基础设施以及公共的配套设施费用等等。通常房地产开发企业的税费也被看作是房地产开发的成本之一，且房地产开发企业在正常运营过程中产生的税费占了房地产开发成本中的很大比例。所以，税费对于房地产开发商与投资商的经济利益有着重要的影响。而科学合理的纳税筹划可以避免纳税为房地产开发企业的经济收益带来一些严重影响，正在受到开发商与投资商的高度关注。
（三）房地产行业内所涉及的税种较多。近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。
二、房地产开发企业进行纳税筹划实践的基本方法
房地产开发企业在进行纳税筹划时方法很多，比如说免税法、减税法、扣除法等等。以下是最为常见的几种：
（一）采用扣除法
扣除法的适用范围较广，按照税法上的相关标准，几乎所有纳税人都可以采用这个方法。扣除法由于税法中相应的扣除规定复杂，因此这个筹划技术比较复杂。这种方法主要是通过增加纳税的扣除额来直接减少应缴的税款，还可以是调整各个应税期的扣除额分布来节减税额的。通过这个筹划方法不仅可以减少应税基数绝对额，同时还可以增加本期可扣除金额，已达到延期纳税的目的。
房地产开发企业运用扣除法主要是从土地增值税中的扣除项目金额，根据相关规定进行清算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（二）采用延期纳税法
延期那税法的适用范围也比较广泛，全国很多企业在使用这个纳税筹划方法。延期纳税法主要将纳税人的纳税时间延期从而从中得到一定收益的一种纳税筹划方法。这个方法并没有减少应缴税款，而是通过延缓纳税时间，从中取得资金时间运用价值。这个方法的影响因素很多，计算很复杂，要综合考虑当期以及后期的纳税所得。
房地产企业可以运用这个方法，获得货币的时间价值，这样税费变成了从政府获得的免息资金。房地产开发企业可以运用这个资金为企业生产运营服务，从而获得一定收益。
（三）采用税率差异法
税率差异法主要是指利用税率的差异从而直接减少税收的一种方法。由于实行比例税率的税种往往有多个比例税率，通过纳税筹划的方法，可以找到最佳的税负点，这对于实行累进税率的部分税种，就能够通过这个方法来减少税负。这个方法尽管计算较为复杂，但是税率差异存在很普遍，所以适用较广。
三、国内房地产开发企业的纳税筹划实践现状分析
尽管现阶段国内的税收环境已经逐渐改善，有很多专业的中介机构正在介入到房地产行业的纳税筹划活动中，但是目前的纳税筹划实践活动还有很多不足，其现状主要有以下几点：
（一）很多房地产开发企业对于纳税筹划的意识不强
主要体现在两个方面，其一，外资房地产企业相比较内资房地产的开发企业其纳税筹划意识较强，因为国外的纳税筹划发展时间较长。其二，民营房地产的开发企业相比较国有房地产企业的纳税筹划意识强，因为其中的经济收益归属问题。
（二）国内的房地产开发企业相关的税务业务需要不断提高
我国的税务业务还处在初级发展极端。很多企业还没有将纳税筹划放到业务范围内，另外，国内的很多税务人员专业素质不高，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能顺应纳税人的筹划要求。
（三）国内的房地产开发企业应该不断加强相关税法宣传与不断完善税收法制建设
我国现阶段的税法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，国家每年都会进行相应的调整与补充。很大程度上影响了纳税人相关纳税筹划工作。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业很难准确的了解到税法的调整和改动，这种情况下，将会使房地产开发商无法及时的进行相应的纳税统筹工作，也有可能导致开发企业的统筹计划失效，无法顺利进行等。
（四）我国现行税制存在局限性
通常体现为如下几点：（1）我国现阶段税收法律制度主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，可房地产开发业涉税比例占最大是流转税里面的营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到局限。（2）因为我国现行实施的所得税跟财产税整体体系较为简单，总的税收体制不够完善,这就使得我国房地产对企业纳税筹划的探究局限于客观现实。
（五）房地产开发业还需进一步改善其税收征管质量
不足之处体现为如下几点：（1）我国现行的税收法规、政策完善得还不够，与发达国家存在的差距较大。（2）由于税收征收部分管理人员素质不高，征管意识薄弱，技术能力较差，使得征纳关系发生异化，而房地产开发业大部分肯定不会将较多精力花费在纳税筹划工作上。这样的话，在一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产开发企业的发展步伐。
四、结论
国内的房地产行业发展势头极其迅猛，促进了我国房地产开发企业的发展，同时纳税筹划意识也不断受到房地产开发企业领导层的高度重视。现阶段纳税筹划已经逐步成为大部分房地产开发企业税务以及咨询等专业机构重要的业务之一。由于目前国内的房地产开发企业的纳税筹划实践还处在初期发展尝试阶段，因此，纳税筹划活动还是通过注册税务师或会计师等开展的。
参考文献：
[1] 王爱英,肖梅崚,童晓茜. 谈房地产开发企业纳税筹划研究现状[J]. 华章, 2009,(13)
[2] 王爱英. 论房地产开发企业纳税筹划技巧[J]. 现代商贸工业, 2009,(08)
房地产的纳税筹划范文第3篇
关键词：房地产；纳税筹划
纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业纳税筹划现状及分析
目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。
我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性
我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。
房地产开发企业的税收征管水平还有待完善
我国目前由于税收征管水平的不足造成的税源或税基流失现象大为存在，也给房地产开发企业进行纳税筹划工作形成了障碍，税收征管水平的不足主要体现在以下几个方面：第一，在我国，现有的税收法律法规及税收政策还不够完善，这一不完善性也体现在税收征收法律方面，我国的税收征管与发达国家尚有一定差距，我国现有税收法规不完善，致使部分房地产开发企业在思想意识里认为偷逃税即使被查处了也是有利可图的，用不着进行纳税筹划。第二，由于税收征收管理人员素质、征管意识和技术能力等方面的原因，致使有的税务机关以组织收入为中心，税务人员过大的税收执法裁量权。使得征纳关系异化，导致部分税务执法人员与纳税人之间协调的余地很大，税收法规得不到有效执行，企业违法、违规行为得不到应有的处罚，当房地产开发企业的偷税收益大于纳税筹划收益和偷税风险时，房地产开发企业显然不会再去劳神费力地进行纳税筹划。所有这些，在一定程度上客观地阻碍了纳税筹划在我国房地产开发企业的普遍运用。
房地产的纳税筹划范文第4篇
关键词：房地产企业;企业所得税;统筹规划;现状;措施
一、房地产企业所得税统筹规划的意义
（一）有利于实现企业价值的最大化
房地产企业可以通过对企业所得税的统筹规划，减少企业的税务支出，也就是减少一些不必要支出，以此来增加税后利润。与此同时，现在国家在税收方面有很多优惠政策和优惠活动，企业积极参与这些活动，充分利用税收优惠的条件，尽量避免不必要的开支，在运营过程中要趋利避害，从而在企业的收入一定的前提下，实现企业的利益最大化。
（二）有利于树立企业的良好形象
统筹规划有一个最主要的前提和特征，就是合法性，这和非法偷税逃税的行为有着本质的区别，是在法律法规允许的范围之内对企业的涉税业务进行统筹。所以，企业在日常的运营中进行税务的统筹规划，是主动和偷税逃税的行为划清界限，因此，企业对所得税进行统筹规划有利于树立企业的良好形象。
（三）有利于提升企业的财务能力和经营管理水平
进行统筹规划工作是需要做很多准备工作的，在统筹之前，企业肯定要对国家的税收政策进行全面的了解和分析，尤其是要了解企业所得税的特点、起征点、减免税和计税等问题，在此基础上，企业还要对自身的财务状况和运营业务进行充分的认识和分析，这样才能制定出适合企业自身的企业所得税的统筹规划的方案，还可以在此基础上改良企业的经济管理方式，进而整体的提升企业的财务能力，增强企业的运营管理水平。
二、我国房地产所得税统筹规划的现状
现在我国许多企业已经认识到了统筹规划对公司整体经济效益和提高财务管理水平的必要性和重要性，所以采取了一定的措施，但是，这些企业由于对统筹规划的认识不够深入，导致企业在进行所得税的统筹规划工作时还是存在问题。
（一）对税收的筹划认识不到位
一些房地产企业把对纳税进行统筹规划错误的理解成了和政府的征税部门搞好关系，争取通过人情关系来达到减免税收的目的，这是十分不可取的，甚至可以说是违法犯罪的行为，应该坚决杜绝;还有部分的房地产企业在征税部门征税的时候谎报企业的收入，以此来减免税收，比如说：一些企业把自身旗下的租赁出去的房产、销售出去的车位等计入到公司自己的小金库中，在对企业收入进行报告的时候不列入其中，以此来达到减少企业实际收入数目的目的。实际上，这样的做法从严格意义上来讲，属于偷税逃税行为，和统筹规划有着本质的区别，因此，企业对统筹规划的认识存在一定的误区。
（二）统筹规划的人员专业性不高
对企业的所得税进行统筹规划是国家在经过分析研究之后所提出的税收优惠政策，因此其专业性不容忽视。我国多数企业的税收方面的相关工作都是由财务人员来完成的，但是，财务人员的专业水平参差不齐，尤其是在统筹规划方面，对细节和内涵不能理解的非常透彻，因此把握的不是很好，所以，财务人员的专业水平也对统筹规划方案的制定有很大的影响。
三、统筹规划的策略指导
应缴纳的企业所得税等于应缴纳所得税乘以适用税率，还等于收入总额减去准予扣除的项目所得的值乘以适用税率。其中，需要解释的是，准予扣除项目是指在计算企业所得税之前准予扣除的企业运营成本、费用、支出、税金等项目。一般情况下，房地产行业准予扣除的项目比较少，所以能够享受到的税收优惠也较少，因此，房地产企业的企业所得税的统筹规划就要从增加准予扣除项目和减少收入的总额这两个方面入手。
（一）收入总额的统筹规划
根据我国的针对房地产企业所得税的规定可知，房地产开发企业所开发的工程项目在满足以下几个条件之后，才能算作正式完工。第一点是开发产品的竣工证明材料已经上报房地产管理部门进行备案;第二点是房地产企业所开发的工程项目已经投入使用;第三点是所开发的工程项目已经取得了初始产权证明。上述所列举的这三个条件，其中有一个不满足，开发产品就算作未竣工，那么就可以以计算毛利率的方式来预缴企业所得税，毛利率相对来说是要比企业所得税低的。因此，企业可以根据自身的资金情况，在条件允许的情况之下，通过推迟工程竣工文件的审批来达到合法延迟纳税的目的，以此来缓解企业的资金压力。
（二）准予扣除项目的统筹规划
政府在征收企业所得税之前，先要对准予扣除的项目进行划分，房地产企业就要充分在这上面做文章。要综合对固定资产、业务招待费和利息费用进行统筹规划，在法律允许的范围之内，增加准予扣除的项目个数，达到减少企业所得税的目的。
四、结束语
综上所述，本文主要对房地产企业的统筹规划这一课题做了具体的分析，分析了我国房地产行业目前进行统筹规划的现状，并且提出了具体的解决方案。对房地产企业所得税进行统筹规划是在法律允许的范围之内进行，因此，企业一定要严守法律这道门槛，不能越轨，在此基础上争取企业利益的最大化。
参考文献：
[1]张翠凤.房地产企业所得税纳税筹划研究[J].商业会计，2010（6）：30-31.
房地产的纳税筹划范文第5篇
【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划
一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区
（一）房地产企业纳税筹划现状
目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：
第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。
第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。
第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。
第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。
（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区
近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：
误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。
根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。
然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。
房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。
误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。
根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。
误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。
根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。
从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法
（一）采用不同税种进行纳税筹划
房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。
（二）采用合作建房模式进行纳税筹划
代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。
（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划
土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：
（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划
实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。
房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。
三、结论
目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。
参考文献
