园区物业管理制度
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园区物业管理制度范文第1篇
目前，在管物流园区物业服务内容还是以四大基础服务为主，但呈现出与其他业态不同的特点。
1、客户多元
客户结构复杂且要求不同，且许多客户在园内有包装运输等环节；园内租户众多，多为国际国内知名企业，有着不同的文化。
2、秩序复杂
客户进出货物集中，容易造成堵车、交通事故，甚至损坏设施设备情况发生。
3、体系严谨
普洛斯、阿里巴巴菜鸟园、京东、中外运等品牌运营商，都有着其自有管理体系，因此现场服务除按照公司管理体系开展工作外，还要同时接受业主方体系的监管和考核，因此物业管理服务工作都在严谨的制度体系下进行。
4、政府关注
物流园属政府消防重点单位，消防安全管理要求高，对消防安全货品存放、安全生产等要求极高，政府各职能部门检查工作频繁。
二、服务保障体系
公司通过标准化运营体系、人才建设和三级品质管理，为物流园区物业管理服务提供保障。
（一）标准化运营体系
首先是标准化。公司以2001年开始创建的由ISO9001质量管理体系标准、ISO14000环境管理标准和OHSAS18000职业健康安全管理标准构建的基础管理体系，2009年创建的“三级管理制度体系”和2013年创建的“AAAA标准化良好行为企业”，这三个制度体系共同构筑了物流园区物业管理服务的保障基础。其次，结合各园区业主方要求，共同拟订有针对性的物流园区物业管理制度，如《***物流园物业管理手册》，内容包含：总述、物业资料和文档管理、物业服务供应商选择与管理、公共秩序及消防管理、设施设备维护保养管理、环境管理、风险管理、财务管理、物业移交流程、租房服务和客户满意度等11大项40小项内容，涵盖了物业管理基本流程和物流园业态所要求的服务流程。
（二）人才建设和专业提升
公司在园区类服务团队和人才的建设和使用上，也形成了独有的经验。为培养物流园区类项目管理人才，在宏观上，公司专门建立了物流园区管理人才库，搭建了经理、经理助理、主管级别的三级人才梯队，有针对性地制订培养培训计划，为培养对象配备专门导师，公司人力资源部开展全年跟踪。在微观上，公司对园区类项目开展共环节的培训，如治安维护、交通管理、沟通技巧、应急保障等。同时，片区不定期开展园区类项目经验交流，包括撰写理论和实践文章、参观不同类型园区等等，使管理服务经验不断得到提升。
（三）完善的品质检查制度
采取“公司三级品质检查体系+园区业主方检查”相结合的检查制度。
1、公司三级品质检查体系
公司采取项目“月度自查+片区季度核查+公司品控部季度稽查”相结合的方式，对园区项目进行三级品质检查。其中，公司重点稽查各阶段整改提升情况和业主方要求落实情况。
2、园区业主方检查
园区业主方每季度均由其母公司或上级公司用飞行检查的方式，对园区物业管理进行监督检查。如普洛斯中国、阿里巴巴菜鸟网络、中外运等等，每半年均对全国物流园区进行巡回检查，检查后进行排名通报。
三、园区管理服务的两点经验
1、车辆管理：交通堵塞问题
位于广州市增城区的某物流园区，两侧毗邻招商局物流、中外运物流等多个物流园区和工业企业，西面北面均是断头路。由于园区业务量大，在工作日内大量货车、通勤车、私家车出入。特别是上午下午两个高峰时段，经常造成路口及道路拥堵，车辆长时间无法出入。解决措施：（1）调整线路将园区北门变成入口，东门变为出口，使两个出入口在一条道路上，并将车道改为单向行车，出行车辆全部采取左转，从园外道路直接进入市政大道，实现车辆有效分流。（2）高峰疏导在高峰时段，设4名秩序维护员在这两个高峰时段内进行现场车辆指挥疏导。在对园内行车线路进行了调整的情况下，使在园区出入口50米范围内行车顺畅。（3）交警协助协调当地交警部门，对园区周边道路交通进行治理，有效减少了相当部分非必要的车辆停滞。在以上三项措施的共同作用下，该园区周边道路交通拥堵的问题得到了较好的解决，保障了园区正常业务的开展。
2、工程改造：屋顶渗漏问题
由于物流园仓库结构特点，以及华南地区多雨的特点，普遍存在屋面渗漏水、包边脱落等问题，反复维修均未能彻底解决，影响了仓库的正常使用，此问题在多个运营商的物流园区均存在。针对此情况，2014年，粤华物业以增城某物流园为突破口，提出了在加装溢流系统的措施，得到了园区业主方的大力支持，在该园区共加装了350多个溢流口和50多个集中导流管。同时，物业服务中心制定防漏水巡查制度及应急处理预案，每到雨水天时，服务中心都会安排工程技工到各仓库对库内进行检查漏水点并做好记录，待天晴时就安排修补，并在修补后跟踪修补效果。这一系列举措，基本解决了由于设计缺陷带来的渗漏水问题，也通过此园区的示范作用，在其它园区有效推广。
四、延伸：智慧园区管理
园区物业管理制度范文第2篇
【关键词】物业服务公司，财务管理
小区物业管理是现代生活中不可缺少的一部分，好的物业管理系统能够提升管理水平。现代的智能物业管理系统是物业管理发展的方向，必然有利于提升物业管理水平、提高经济效益和社会效益。为了与现代物业服务公司相匹配，必然要求建立与之相适应的财务管理制度。
1、物业管理涉及的财务管理内容
（1）物业服务公司所涉及的财会管理内容简要归结如下：①对物业管理企业的固定资金和流动资金的管理； ②是成本管理也就是企业资金花费管理； ③是利润管理和企业收入管理"随着物业管理公司业务范围和服务项目的不断增多，财会管理能够对企业经营管理活动实施有效的监督和管理。
（2）物业管理所涉及的具体活动内容重点是公共服务，它是面向全体业主和租户的经常，是所有住户都能够享受到且贯穿于物业管理全过程的活动。物业管理公共项目有八个方面：？①清洁卫生：楼宇内的公共楼道、楼宇外部的公共地方的垃圾清运、清洁卫生以及日常的保洁工作；？②园区的治安管理：要求设立专职的保安人员，全天24小时不间断巡逻值班，同时在关键节点设立监控和报警装置，以便能掌握园区各处的治安状况，并有利于及时处理各类安全问题、排除安全隐患，随时接受业主的服务申请；？③公共供水设施：对供应业主和租户使用的楼内外公共蓄水池、水泵房、供水管道、排水管道等进行定期清洗消毒等日常维护；④协助电力部门进行用电管理：对配电设备、供电控制房等公共供电设施和控制设备进行日常管理、维护维修；⑤居民燃气管理：要求协助燃气公司进行公共区域的供气管道进行日常管理和安全监督，保证大家安全使用燃气设施；⑥协助通信部门进行电话、有线电视、电脑网络等的公用设备管理，日常维护、维修；⑦排污设备管理：进行排污设备和管道（重点是下水管道、化粪池等）的日常疏浚、维护维修；还包括通气设备的管理、维护维修；⑧绿化物及其他公用设施的日常维护：对花、草、树木等绿化物进行定期治虫、施肥、浇水、修剪、更新等；还涉及公共设施中的座椅、假山、假山、垃圾箱、运动健身器械、园区公共泳池、池塘、公用装饰灯、指示牌、公用车位等的日常管理、维护维修、经常性的清理等工作；⑨针对高层楼宇，还可以增设电梯等特种设备的相关服务项目：配备专职电梯管理人员，定期进行电梯维护、保养，处理电梯救援请求等；⑩根据需要还可以灵活增设日常费用代缴、日常事务人性化代办、幼儿托管、收发信件、快递包裹等各类服务项目。
（3）具体而言，以居民小区物业为背景，物业管理涉及的财务管理内容简述如下：①精确计量并控制物业管理项目的物料、能源、人员三大项内容的日常支出。例如在项目立项后，工程部门进行项目所需物料提报，行政部进行市场调研与询价，采购部进行采买，采买后进行入库确认；工程部门领取物料后施工；财务部门定期进行物料盘存，监督并执行借款、报销等事宜；②及时沟通业户进行物业收费。大多为定额收费，也有按照合同约定金额收费的。
③提供多样、灵活、便捷、人性化的有偿服务，提升物业服务品质，进而获得品牌效益等附加增值。④进行其他日常服务的财务支持。
2、现行主流物业管理企业财务制度的不足之处
（1）缺乏足够的资金和技术支持。小区物业管理的目的是给居民提供房产的日常管理服务，其属于消费型物业。现有物业管理企业大多以中短期的盈利为主要经营目的，居民物业费缴费率并不理想。加之相当一部分居民小区物业实际上是地产开发商扩大盈利的延伸机构（意即物业和开发商同属于一家上级公司），还有部分产权归国家或集体所有的廉租物业，其管理资金属于福利型，需要财政补贴资金支持；但是支持力度和及时性亟待加强。如上所述的很多因素必然导致物业公司在经营管理活动中的资金投入普遍存在缺口。这必然在一定程度上造成恶性循环，使得小区物业服务公司没有充足和必要的资金保障。甚至相当多的小区（尤其是老旧小区）成为没有物业的弃管小区，其公共服务和资金管理状况就更加不容乐观。
（2）物业服务公司的财务制度不健全。物业管理行业缺乏规范完善的财务管理制度，各企业大多仍是自行决定如何选择执行各自的会计制度。例如：施工或房地产开发企业的财会制度、工业企业财会制度、事业单位财会制度、旅游或餐饮等服务业企业财会制度等等。我国近几年才真正开始实施物业管理企业的一系列法律法规，但是在财务实践中仍然存在着内部制度混乱的现象。由于之前长时间的法律法规过于粗放，加上现实状况变化较快，所以相关的法律法规也亟待抓紧完善和严格规范化要求。
（3）企业组织机构混乱，事务处理和人员管理水平较低，漏洞较多且效率低下。小区物业企业通常根据财务管理的一般要求和经营目标确立财务管理的中心，由于物业公司经常关联这房地产开发企业，部分机构缺失或者重复设置，内部资源亟待优化不利于进行内部控制。
小区物业企业面临的一个典型难题是：其所要处理的面对的事务琐碎繁多，且往往具有各种具体情况需要相关人员处理，其具有工作难度高、成效难以控制的特点，且粗放管理模式大行其道，仍然缺乏严谨的精细化管理意识和具有可操作性的实际财务制度；内控难度大，管理信息化程度不高；财务管理手段亟待创新。例如：可以在一定程度上倡导并推广专业化管理软件的开发和使用，建立动态档案，可以依据事件建档，类似人服务业务那样进行专人专项负责，在事务处理过程中执行严谨的预算、成本监督确认、采买、业户沟通、事务绩效考核等处应对措施，再结合严谨的内控，要求进行数据二级审核，对从业人员及业主进行灵活细致的跟踪管理等，都是今后应该努力的方向。
3、对物业服务公司的财务管理的展望
（1）更新财务思想，立足严格的管理和高质量的服务，放眼长远树立长期经营战略
小区物业企业是典型的服务性企业。急功近利很容易招致反感，效果上夜难以保证更难持久。物业服务公司应该抛掉过分急迫的功利心，不宜短视，应进行更科学有效的成本控制和规范化管理，基于更人性化更灵活的服务进行灵活有效地动态跟踪服务和财务支持，并在企业发展战略层面注重提升服务品质，为客户提供高质量的消费。甚至可以进而在品牌战略、技术服务性商标等事务中提升企业的潜在价值，以便获得长远发展的基础。
（2）建立健全制度，进行精细的信息化跟踪管理。加强资金、物料、人员以及具体事务的跟踪管理，在信息化平台的支持下不断深化推行低成本、高效率的小区物业精细化管理。加强内部控制，优化企业组织结构。
（3）在从业人员和业主之间建立并保持顺畅的沟通渠道。良好的沟通是立足长远的消费业存续的生命线，这非常有利于缓解矛盾、消除误解、增进互信，并能改善效果，不断进步。
（4）建立更为高效集约的技术支持队伍。以物业公司、物业公司连锁企业、物业公司企业联合体等为依托，可以建立从小区开发后期的园区绿化，基础设施人性化设计、各类设施档案规范化预保存和预处理、办理入住前后的家庭装修增值服务、水、电、煤气、空调、供暖设施、空气净化设施等的前期设备采购监督建档、中期运行维护管理、后期及时升级改造更新换代等跟踪服务。组织业主定期直接举办或者一起参加团购，由专业律师团帮助维权，消除物业企业与业主之间的对立情绪。
参考文献：
园区物业管理制度范文第3篇
关键词：智慧社区；ND物业；物业管理
引言
全国各大物业管理公司纷纷借助互联网+载体，与传统物业相结合，打造智慧社区，即使是万科、绿城、龙湖等知名物业公司也不例外。ND物业管理公司为追求更大发展，通过搭建互联网平台，建设智慧社区，迎来新发展。
1ND物业智慧社区平台构建概况状
（1）实体支撑。ND物业公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技公司，主要任务就是将ND物业所属项目全部上线，整合线下有效资源，开展线上运营，打造智慧社区平台，为业主提供线上服务，提高业主对物业公司的满意度。（2）产品App种类及作用。主要包括有悦嘉家、悦服务、悦园区三大产品，通过开发电脑端和移动端来打造智慧社区平台。悦嘉家主要是针对客户，分为业主或租户，为其提供社区生活功能服务和消费。悦服务主要是为公司内部人员端使用，通过接受业主端提出申请进行操作，组织内部人员进行线上联系，解决问题。悦园区是通过接入第三方，结合园区管家，主要针对写字楼项目，打造园区智慧服务一体化。（3）功能模块的分类。主要分为服务模块和商业模块。服务模块针对社区居民所需，设计出邻居圈、公告、家政、访客通行、一键开门、物业缴费、工单维修等各种社区生活服务模块。商业模块主要为悦购房屋租售。悦购是通过挑选合适第三方供应商入驻平台和公司自营，为业主提供送货上门服务，增加物业多种收入。房屋租售是为社区居民提供转租和出租咨询平台，方便联系，与大悦资管家结合，提高物业人员多种收入。
2ND物业智慧社区平台应用现状
（1）缺乏智慧社区管理专业技术人才。智慧社区平台正是在利用移动互联网、物联网、大数据分析等技术的基础上来进行运作的。而悦都网络科技公司作为ND物业管理公司的子公司，才成立不久，主要以年青团队为主，技术不够娴熟，团队凝聚力有待加强，不能很好利用公司提供的软硬件资源。而ND物业所管辖的各个项目负责人和智慧专岗人员大多是知识技术水平偏低，对互联网知识了解很少，社区APP操作不熟悉，不利于向社区居民宣传，大大的影响了智慧社区平台的建设进度。（2）对供应商的规则标准衡量不清晰。智慧社区平台通过以社区APP作为桥梁，对接联系合适商家入驻平台。其中势必要涉及到对平台供应商的选拔，因为选拔标准不一致，评估不合理、监管不严格，所以导致了一些质量不合格、物流配送不及时问题，引起业主和租户对物业的不满。而业主对智慧社区平台服务的不满意，直接影响了业主对后期线上的物业个性化服务的印象，不利于平台流量的留存和后期的持续运营。（3）智慧社区APP用户体验感差。虽然智慧社区平台APP为业主提供了报修、一键开门、邮宝、线上缴费等社区便捷功能，只需要住户登录所属社区账号并按照设定步骤提报给物业进行处理。但是这些提报任务当中有一些是是涉及到房修问题，由于问题并不是集物业的力量就能解决的，还需要寻求开发商和政府街道联合处理。这样就造成业主和租户最关注的房修问题不能及时解决。极大的影响了业主对物业在智慧APP的信任感。由此业主也就不信任社区平台APP的其他服务，严重的降低了APP的活跃度，最终导致越来越多的业主不愿意下载以及主动去使用各个功能，不愿接受物业公司提供的线上服务，不利于智慧社区平台的建设。
3建议及对策
（1）采取外聘和内训相结合的措施。充分利用大学生接受新兴事物能力强的特点，制定出一套人才成长通道的培养模式，吸收更多优秀的应届毕业生作为储备管理层，并定期进行智慧社区平台相关知识培训，强化互联网与传统物业相融合，线上线下一体化的新型物业管理模式。从公司内部选拔员工进行相关智慧社区平台相关知识技能培训，并纳入绩效考核，与工资挂钩。采取以上的模式能更好、更快增加人才队伍的数量和质量的提升，既加强了人员的专业性，又调动基层工作人员的积极性，从而保证智慧社区平台APP的运营活跃度的持续上升。（2）完善平台供应商的管理制度。在前期招商过程中，要首先对有意向入驻平台的商家进行考察、评估，同时要上报ND物业有关部门，提交商家评估报告。通过审核商家要接受平台的奖惩制度，对待业主或者租户强烈投诉的商品质量差或者售后服务不负责要实行扣分处罚机制，扣分过多者商家直接与其解约，保证入驻平台的供应商及时、高效的服务客户，让业主和租户有良好的用户体验，既提升对物业的满意，有促进物业企业的多种收入。（3）提高智慧社区平台功能满意度。参考大量智慧社区平台应用案例，专门开设线上平台住户反馈渠道，充分利用邻居圈，并定期筛选选取ND物业所属项目，针对性收集用户体验意见，并进行相关的功能优化处理。积极对接开发商和政府街道部门，提前进行有效沟通，针对业主和租户重点反馈的房修等一系问题，且不在物业解决能力范围之内，要积极对接协助，及时给业主回复，提升业主对平台反馈功能的满意度。
结语
综上所述，要想更好的解决业主与物业企业的矛盾，提升业主对物业的满意度，就必须要不断打造智慧社区平台，多方面的聆听业主的心声，做好业主所关心的社区服务内容，让物业企业不断得到发展壮大，最终才能走向一个更好的未来。
参考文献：
[1]秦峰.基于智慧社区的物业管理模式创新[J].信息系统工程,2014(6):32-33.
[2]林野.智慧社区物业建设给物业行业带来的机遇和挑战[J].职业技术,2015（4）:46-47.
园区物业管理制度范文第4篇
关键词： 高校大学城；物业化管理；问题；对策
中图分类号：G647 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0252-02
0引言
据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个。随着高校后勤社会化改革进程的不断加强，大量的学生公寓和其他生活设施的建设，物业化管理在带来一定好处的同时存在一系列的问题。如何加强和改进学生公寓的管理，创建文明、和谐、安全的生活环境, 已成为高校学生管理与思想政治工作的一项重要课题。
1目前高校大学城物业化管理存在的问题
1.1 没有学生活动的场所和必要的活动设施，导致学生课余生活的匮乏物业公司为了尽量的节约成本，对整个生活场所的活动场地建设投资甚少，没有大型的活动场所供学生使用，有的只是各种各样的网络俱乐部。学生的课余时间都浪费在网吧里，没有了集体活动，学生之间的集体主义精神，团体合作精神，奉献精神得不到培养和锻炼。
1.2 物业与学校之间的管理协调问题在现行的物业化管理模式中，物业对学生实行的是物业化小区管理模式。物业管理企业受学校的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。在对学生宿舍的管理过程中物业只是单纯的实施硬件管理，在学生的思想纪律教育上不具有管理权限，在学生出现违纪现象时还得通过学校进行教育管理，从而在管理的及时性和准确性上都存在着不足。
1.3 学生在大学城居住很分散，给学生管理带来很多麻烦大学城针对的是它周围的几个学校，整个大学城实行的是开放式管理，学生住宿较为分散，有时一个学校的学生被分住在几个园区，这样对学生的管理带来了很多困难。由于一个学校的学生分住在不同的公寓园区不同的寝室，因此，班委会、团支部和学生会的监督作用有所削弱，各个学院的管理相对松散，这样发生公寓内的违纪违规现象较多如：晚归、违章用电、损坏公物、不讲公德等等，学生工作部门和各学院学生工作组难以较早知道，往往等问题发展到了比较严重的程度以后，学院和学校才得到信息，这就错过了及时教育与管理的良机。
1.4 公寓在物品维修时间上冲突，在维修费用上也时常发生矛盾物业维修人员的上班时间和学生的作习时间一致，致使学生需要维修时维修人员也已下班。在物品损坏的维修费用上，由于物业是以盈利为目的，所以维修费用相对较高，学生经常因维修不及时和维修费用过高与物业发生冲突，长此以往双方的矛盾将不断加深，严重影响学生在园区的生活安定。
1.5 现代物业管理到底能否突破传统的“福利型”后勤管理模式与传统“福利型”的后勤管理模式不同，学生不再感激学校的安排。他们对学校提供的普通住宿条件感到不满，对“有基本设施就行”的传统观念提出挑战，倾向于“花钱买舒适”的平衡心理和现代消费观念。他们反对物业管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生、查处违章电器，反对维修工人在房间没人时进门工作。物业管理人员某些“粗暴”的管理手段被学生认为是对个人权利的肆意侵犯。对于公寓内经常出现“不请自来”的推销人员以及个人财物“离奇失踪”的遭遇，学生们也纷纷抱怨物业管理人员的失职。甚至有些地方因此发生了学生与物业管理人员的群体性冲突。
1.6 物业化的管理致使园区商业气氛过浓，文化氛围不浓为了最大化的追求利润，大学城的学生公寓绝大多数是商住两用楼，一、二楼的商用楼开满了各种商店、饭店和网吧。每个店都营运到很晚，为了招揽生意有的店高声放着各种世俗的歌曲，严重影响学生的休息。
1.7 管理员的素质参差不齐，与学生沟通困难物业管理方为了降低运行成本，许多公寓管理员是外聘的临时工，他们普遍存在素质不高、能力不强的问题，学生也多以某师傅、某阿姨相称，客观上存在难与学生交流、沟通的问题。这些管理员没有经过正规的业务培训，管理艺术和水平都很低，而服务、管理的对象又是思想活跃的青年大学生，所以在管理育人、服务育人时显得无处适从，工作中也放不开手脚，遇到有明显违章违纪学生也不愿大胆去管，学生也不服他们管。
1.8 大学城学生公寓的校园文化建设不足校园文化对大学生人格的完善和精神的培养起着十分重要的作用。随着大学城的建设，学生住在学校外面，拉开的不仅仅是空间上的距离，心理、感情、氛围上的距离也被拉大了，从而割断了学生与校园文化间的脐带。大学城随处可见的是商业化的气氛，学生所及的都是一些急功近利的场面，整个校园文化氛围荡然无存；另一方面公寓的物业管理者一味地追求利益最大化，而忽视了培养教育学生的社会责任。
1.9 大学城的外部社会复杂性增加由于学生公寓社会化，学生的活动时间及空间都较公寓社会化前自由。公寓周围的网吧、舞厅、卡厅成了学生经常光顾的地方,社会的负面影响大学生。另外,高校学生公寓的电脑设备和上网条件,为大学生提供了方便获取各种信息的途径,但是这些信息中也充斥着一些内容不健康的信息,“网络文化”现象更是成为高等教育领域越来越关注的一个热点问题,这些都使学生公寓管理工作的空间得到了延伸和拓展。如何加强网络环境下的学生公寓管理,是摆在学生公寓管理工作者面前的一个崭新的课题。
2构建符合我国高校公寓物业管理的和谐服务体系
2.1 转变思想观念，完善制度建设①转变思想观念。从中国传统的高校管理范畴来说，学生公寓的管理部门是学校行政机关的一个职能部门，学生公寓的管理带有行政管理倾向。具体由管理部门依靠高度集中的行政职权和管理制度来保证学生公寓正常的生活秩序。而高校大学城的后勤社会化管理对以上观念产生了重大冲击。物业管理部门一般不再是学校行政管理的一个部门，面对学生的管理方也不再拥有行政措施或处罚的权利，更多的是将学生作为“顾客”进行服务。与学校的关系更多是服务顾客的问题，只是这主要依靠协议的方式来明确双方的权利与义务。但同时，学生公寓的管理没有完全脱离学校，其工作仍然是学校学生工作的重要组成部分。大学城学生公寓的运作要符合高校的运作规律，不能将学生公寓的管理和运作看作纯粹是一般社会的企业管理，完全以经济利益来衡量工作效果。②建章立制，根据实际情况建立学生公寓的管理岗位职责和操作。学生公寓的管理者必须将必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公开化。
2.2 建立学生公寓的自我管理体系学生公寓自我管理是指学生围绕国家教育的培养目标和学校教育的特定模式，根据社会对个人素质的要求，充分发挥自身的主观能动性，合理地调配公寓资源，有效地运用计划、组织、协调、控制和监督等管理手段，成立学生公寓自律委员会，开展一系列自我学习、自我教育、自我发展的公寓管理实践活动。
2.3 引进物业管理公司的先进理念与设备①引进物业管理公司的先进的服务技术。提高公寓管理人员知识素质、工作能力，树立敬业精神，增强工作责任感，建立一支专、兼职相结合的高素质的高校学生公寓管理与思想政治教育工作队伍。一方面，我们要充分配备具有较高学历的管理人员，另一方面要增加现有管理人员的业务培训和学历深造的机会。因此，面对公寓学生这个群体，必须掌握管理的技巧。物业管理人员一方面必须以微笑服务来打动学生，用文明服务来获得学生的配合。另一方面，物业管理更应当在必要的时候给大学生提供一些贴心服务。②引进物业管理公司的综合管理理念。学生公寓综合管理也称公共服务、常规管理，是一种具有广泛服务对象，并保证学生公寓正常运转的最基本需求的管理与服务，主要包括以下内容：1）物业维修管理：房屋日常维修、养护以及整体的维修、养护，根据学生的实际生活需要，建立24小时的保修制度。2）设备管理：良好的设备管理有利于设备的安全运行，延长设备的使用寿命。3）环境管理：环境的形成要靠建设，更要靠管理，变被动的适应环境为主动的创造环境，主要包括卫生保洁、保安消防、园林绿化、车辆交通、公共设施以及违章行为的管理等。③引进物业公司“服务为本”理念学生公寓管理部门引进物业公司“服务为本”理念，始终将服务学生作为所有工作的出发点，通过服务不断培育和拓宽市场，取得社会效益和经济效益的双丰收；再通过扩大的市场带动和促进学生公寓管理部门的服务质量和管理水平不断提高，内强素质，外树形象，不断增强自身实力。学生公寓管理部门要树立这样的理念：以服务求生存，以经营求发展，以品牌拓市场，以机制促高效，以管理增效益，以人才为基础。实行“后勤服务承诺制”和“首问负责制”，提出“零缺陷服务”，争取“零投诉”。
2.4 加强大学城学生公寓的物质基础与文化建设①学生宿舍类型多样，设施齐全。各国高校虽然提供的住宿资源不是很多，但是在学校拥有的学生公寓中，大多设施齐全，公寓的类型也多种多样，有许多专门为己婚学生准备的公寓。我国高校目前实行统一的学生公寓建设和学生公寓改造，公寓类型显得较为单一，需要进一步考虑学生的不同住宿要求。②加强大学城学生公寓的文化建设。大学生公寓文化设施建设应营造浓厚的学习氛围，培养学生良好的行为习惯、求知创新能力。公寓内可以建立报刊阅览场所、教育电视网、学生微机房、社团活动中心、讲座报告室、“创新思维园地”等设施，使学生在高雅舒适的环境中进行各种文化娱乐、休息健身、辅导咨询、科技创新、阅读欣赏等活动。
3结束语
高校学生公寓大学城物业化管理作为一个新兴领域，目前尚处在“婴儿期”。学生公寓的管理应该适应社会主义市场经济的要求，也应该满足现代化高等教育的需要，加大园区的文化建设，有必要借鉴物业管理公司中有价值的东西，进一步加强学生公寓的管理工作。
参考文献：
[1]严曙光.高校物业管理的现状及发展思考[J].湖湘论坛，2004（1）.
[2]姚小波.浅谈高校物业管理[J].西昌师范高等专科学校学报，2003（3）.
[3]李劲松.构建和谐高校学生公寓物业管理体系探析[J].鸡西大学学报，2007（2）.
[4]冯世辉.关于高校学生公寓管理的思考与对策[J].中国科教创新导刊，2007（总464）.
园区物业管理制度范文第5篇
关键词：物业管理；风险；有效防范
物业管理企业的进步带动了我国城市化管理水平有了质的飞跃，它的完善和创新不但为国家日常管理秩序打造了良好的条件，促使人们生活品质提高，同时改善了工作环境。尽管物理管理可以带来非常可观的效益，但是每一个物业企业还是需要面临行业公司所带来的风险。如何有效的对物业管理企业的风险进行防范认识，就是当前物业公司所需要面对的挑战。
1物业管理风险的涵义
物业管理风险是物业服务企业的过程中，因为企业受到自然和社会其他因素造成物业管理单位需要承担意外损失。物业对企业的服务，除去要对管辖区内提供优质、高效管理进行考虑，还需要将物业管理当中存在的风险进行识别，同时利用对应的保证措施。
2物业管理企业存在的主要风险
2.1投资决策和项目管理存在的风险
首先，开发设计物业管理需要的资金量大，开发周期长，使用决策带来的结果去验证决策是否正确的方式比较落后，物业管理开发当中每一个决策都具备非常高的风险性。总之，物业管理前期决策十分关键，躲避风险获得利润的根本就是要精准定位，掌握好时机，合理的对资金进行管理运用。其次，项目管理当中存在风险，就是指物业管理单位管理层人员管理不到位导致的风险。详细来讲，主要表现为岗位决策者不能承担其企业经营管理的责任，各种合同关系不能良好处理，存在违法违章的情况，工作人员的专业技能不能满足岗位需求。
2.2物业企业管理经营风险
因为物业管理单位在平时的经营管理过程中，所持有的物业经营管理理念和经营方针策略导致的风险，造成企业经济损失的出现。
2.3人为风险
物业管理当中所存在的人为风险主要包括下面两个方面：①业主方面，在平时的生活过程中出现的一系列的风险，比如业主和使用者装饰装修工作违规，造成物业公用位置出现了破损，出现了安全问题以及因为装修导致噪声出现纠纷的情况。②物业企业的员工服务不到位，由于员工出现操作违规的情况，按照法律来讲成为雇主责任，物业管理单位还是需要承担因为员工所导致问题的赔偿。
3物业管理风险的有效防范措施
3.1建设企业的风险管理文化和组织体系
企业需要增加对风险管理文化的培育塑造力度，企业当中树立正确的风险管理理念，将企业员工的个人风险管理理念提高，促使员工在平时生活中自觉的将风险避开。目前经济快速发展的时代背景之下，物业管理单位面对着非常激烈的竞争。企业为了更好的将企业内部风险管理组织系统建立完善，项目设置早期就是需要专门的风险管理工作，确保从开始到销售的阶段具备良好的风险分析，确保项目能够顺利进行，企业可以在比较激烈的竞争环境中稳住脚跟。物业风险管理工作，重点的载体就是项目建设活动，就需要在建设项目的早期将风险意识形成，编制好项目风险计划。项目实施过程中，需要按照有关政策和环境改变情况及时进行计划的更改，利用实际行动有效的规避风险。有效编制风险计划可以从最大程度上保证项目实现的过程中的科学安排，从而将项目当中的多种风险规避。
3.2学法、懂法和守法
物业管理当中有关的合同在签订之前要关注合同主体的合法性质，合同服务所规定的内容要尽可能详细，防止出现歧义。订立合同当中要将有关服务标准、质量、收费情况、违约责任、免责条件和纠纷处理方式进行明确。比如新接管的住宅项目，开发销售合同当中有关前期物业管理的装修条款只约定缴纳1千元装修垃圾清运费/户，根据往常的经验，因为每一户建筑面积不同、装修档次周期不同、出现的垃圾数量也不同，这笔费用远远不够。为了将这种情况避免，业主入住同时签订有关协议，补充说明规定费用涵盖范围同时重新明确具体的收费标准和要求，防止物业在这项费用当中收不抵支。在参加到投标、接管项目和提供服务等多个环节当中要自觉的执行物业管理有关法律规范，同时充分使用法律手段保护自身的利益，有效的将风险防范法律意识、合同意识、服务意识提高。
3.3加强企业内部管理
目前，我国大多数的物业管理单位内部的现实情况主要表现为，内部制度比较完善，但是制定制度的人并没有对制度操作的可行性充分进行考虑，造成员工对制度无处可用，有的制度虽然可行性比较强，但是后期缺乏比较强大的执行力。导致即使管理制度完善也并未发挥其真正的作用。为了更好的将内部管理当中出现的风险解决，最理想的解决方法就是要按照行业的质量标准系统规定，综合企业内外部的现实情况，制定完善健全、科学、合理、简单、高效、持续进步的管理制度。从上到下的每一员工都能够贯彻落实。
3.4对物业的相关情况进行深入调查
居住物业角度上来说，物业单位所需要做好的就是对当前的实际环境、物业的收费状况以及业主对物业的了解情况，为将来的工作做好坚实的基础。物业管理公司要充分做到房地产开发商给予业主的承诺，将物业管理企业和开发商的责任区分开，降低未来出现物业事件的可能性。第三，物业管理单位要对管理区域当中的公共设备做好备案，充分将他们的安装日期，使用年限了解，更好的做好及时检查，预防人身事故的出现。对非居住物业来说，要充分关心园区入驻企业的经营状况。尤其是参加到物业管理项目投标的准备阶段，充分对标的项目进行了解，将可行性分析做好。
3.5适当引入市场化的风险分担机制
为了接管物业公用部位和公用设备设施购买保险将风险转移降低，预防因为管理流程中的疏忽和过错导致经济损失出现。例如为了接管物业购买公共责任保险，一旦出现了楼宇外墙墙皮脱落伤害到行人或者砸坏车辆等意外事故，要由保险公司承担对应的赔偿责任。当前，公司给所有项目都购买了保险，基本上包括了物业管理公共区域风险责任，与此同时，有些高端项目，为了促使业主主动交费，尝试和保险公司合作赠送业主家庭财产保险，防止出现损失就要求物业公司进行赔偿的事件。总而言之，对物业管理当中的风险，随着法律的不断健全完善，物业管理服务质量的快速提升以及物业管理企业的经验不断的集聚，物业管理工作当中的风险也可以被控制，风险是不会消失，只有经过不断的积累经验，预防好风险，意识到风险同时确定对应的预防措施，进行妥善的解决，才能够更好的将物业管理水平提高，确保业主和居民的生活品质。
参考文献
[1]展卫东.风险防范在物业管理中的运用[J].经营管理者，2016，07：80~81.
