房地产行业税务筹划
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房地产行业税务筹划范文第1篇
摘 要 房地产企业税务筹划是指相关的指纳税人根据我国在税法中的一些相关的规定针对相关的企业涉税事项进行的一些有效地活动，这样能够促进减轻相关的税负，同时能够实现企业的相关财务目标的对策与安排，这是房地产企业日常管理活动中一项十分重要的财务管理活动。根据房地产行业的特点，分别从如何进行所得税筹划，以及如何进行土地增值税的筹划等两个方面进行了相关的探讨，旨在能够为房地产企业的发展提供相关的指导作用。
企业的利润会受到成本的高低的影响，影响房地产企业生产经营成本的高低会受到多个相关因素的影响，其中税收因素是一个较为重要的因素。根据我国建设部房地产业司的相关资料统计显示，各种税费能够占到占商品房相关成本的30%到40%，因此相关的企业可以采取有关措施来安排企业的相关涉税活动进而能够合法规避或者减轻自身的税负，同时还可以采取相关的防范措施来进而化解相关的纳税风险，这已经成为了房地产企业一项十分重要的财务管理工作。税务筹划的主要方向：1、递延税费缴纳时间，减轻资金的时间成本；2、从总量上减少企业实际税赋。
一、如何进行企业所得税的筹划
1、改变企业注册性质
房地产商品具有很强的地域性，因此房地产开发企业选择在不同区域进行投资，都需要建立相关的项目公司。子公司为独立法人，因此在设立区域将会被视为独立的纳税人，进而就要要承担相应的全面纳税义务；而分公司没有独立的法人资格，因此不被视为纳税人，公司就只是承担有限的纳税义务，分公司所发生的利润与亏损要与总公司进行合并来计算。在经营期间，如果分公司出现亏损，就可以抵冲一部分总公司的利润，进而减轻相关的税收负担。而且分公司与总公司之间发生的资本转移，不会涉及所有权的变动，因此不会承担相关的税收。
2、选择合理的成本分摊方法
根据国税发2009年31号文的相关规定：房地产企业成本分摊可以按照占地面积法、建筑面积法、直接成本法，预算造价法进行分摊。同时文件规定：土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。由此主体工程、内部装饰工程、机电工程就成为重点关注的项目，房地产企业应根据自身情况对成本分摊方法进行选择，合理分配成本已达到节税目的，特别是一些CBD项目，将成本大量转移至出售业态，这不仅仅节省了税金，同时还降低了自持物业的成本，为日后支持物业的升值创造有力因素。
3.合理选择费用分摊方法
目前很多房地产企业在同一城市中存在多个项目公司，但却使用一个团队进行管理，企业完全可以根据销售的进度，合理与员工签订劳动合同，将员工成本分别计入各家项目公司，相关的开办费、销售费用、管理费用也可采取与销售进度配比的方法，进行合理的配置已达到节税目的。
在所得税预缴阶段，企业在计算成本时可以选择对于自己有利的相关方法，同时已发生的相关费用及时进行核销入账。对于能合理预计发生额的相关费用以及损失，要采用预提方法计入相关费用，对以后年度需要进行分摊列支的相关费用、损失的摊销期进行适当的缩短。对于限额列支的相关费用等的摊销要选择最短的年限，尽量增大前几年的相关费用，递延相关的纳税时间。
二、如何进行地增值税税收的筹划
1.根据不同建房方式进行纳税筹划
在相关的土地增值税的税收优惠政策中，对于代建房以及合作建房的有一个较为明确规定，例如在什么情况下可以暂免征收土地增值税。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建设完成之后自己进行使用的，可以免征收相关的土地增值税，但是建成后需要进行转让的方式，则需要补交相关的土地增值税。
（2）代建房。代建房的本质是相关的房地产开发公司代表客户进行房地产的开发，同时还要收取相关的手续费。在整个经济行为不会涉及产权的变化，因此不在土地增值税纳税范围之内，只要依法缴纳相关的营业税。这样可以在一定程度上减轻相关的营业税负担，可以免除相关的土地增值税，进而减低企业的税收负担。
2.通过分散收入的形式进行纳税筹划
土地增值税要采用超率累进税率的方式进行计税，增值额等于收入减去相关的扣除项目，增值率越高，那么对应的税率就越高。因此可以采取分散企业收入的方式，对增值额产生影响，进而对企业的税负产生影响。在实务操作过程中，可以将可分除的项目从整个房地产项目中进行剥离，并且单独进行处理，例如装修费，设备安装费以及附属设施建设费等。这样能够使上述业务的盈利免除了相关的缴纳土地增值税，进而起到增加企业利润的目的。
举例说明，例如对于A房地产开发企业来进行一个项目的开发，其中建设一栋普通标准住宅进行出售，预计售价可以达到5000万元，其中可以进行扣除的项目金额为4500万元；而建设豪华别墅为10栋，预计相应的销售额为1500万，其中可以进行扣除的项目金额为1000万元。在上述案例中，如果不分开进行核算，那么需要缴纳相应的土地增值税为（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；然而如果分开进行核算的话，A企业按照相应的建设普通标准，由于增值率未超过2 0%，可以享受免相应的征土地增值税的优惠，这样就需要相应的缴纳土地增值税值为（1500-1000）×30%=150万元。
3、对利息支出的筹划。
按照相关法律的规定，对于扣除项目中财务费用中的利息支出，只要是能够按转让房地产项目计算分摊同时能够提供有关的金融机构证明时，可以据实进行扣除，最高不能超过相关商业银行同类同期贷款利率计算的相关金额。对于其他的房地产开发费用，可以将土地取得成本和土地开发成本总金额的5%扣除。凡不能按转让房地产项目进行分摊利息计算或者不能提供相关金融机构有效证明的，房地产开发费用可以按照土地取得成本与土地开发成本总额的10%进行扣除。 因此房地产开发企业可以根据自身的相关情况，通过计算决定是否要提供金融机构相关的利息分摊证明，进而达到有效节税的目的。
三、关于地下车位成本的分摊
目前车位成本问题主要是由产权问题导致！
对于地下人防设施形成的车位，产权归属于相关的人防部门，因此这部分的相关成本要从总成本中进行扣除，将这部分成本分摊到销售或者自用部分的开发成本中，将其作为公共配套设施费进行分摊，因此在房地产公司的财务帐上可以不体现这部分的成本，将其成本分摊到可售业态中，降低企业所得税赋。
对于非人防性质的车位，无论地下以及地上车位是否办理相关的产权的，其成本核算都应单独列示其成本，而非全部分摊到可售业态中去。能办理单独产权的车位，可以毫无疑问的做出售处理，其成本属于所得税和土地增值税的税前扣除范围；而不能办理产权的车位，如果是销售，则是出售使用权，在部分地区视作长期出租，此时在土地增值税汇算中核算上就按出租处理，需要交纳房产税（从租），其成本不能计入土地增值税扣除项目，但在所得税中仍然可以视为销售，其成本可以税前扣除。
三、结束语
房地产企业的税务筹划是一项具有技巧性较强，高技术含量和综合性较强的企业筹划工作，相关的企业部门需要一方面要熟悉相关企业的运营状况以及国家出台的相关税收法规进行认真的学习和研究。另一方面相关的房地产企业要采取相关的合理合法的运作手段，合理利用相关的纳税筹划的方式，对企业的相关目标以及相关的实施成本进行综合考虑，做好相关风险控制工作控制风险，这样才能有效减少房地产相关的税负状况，进而有效增强企业的竞争力。
参考文献
[1]张中秀，王晓菲，李首雁.税收筹划教程.中国人民大学出版社.2005：P125-126.
[2]汪治，陈文梅.税收筹划实务.北京：清华大学出版社.2005：P1-3.
房地产行业税务筹划范文第2篇
摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词 税务筹划 营业税 土地增值税
税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划
对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有A、B两家企业，A拥有资金，B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋，有一下几种方式：
1，B转让其土地使用权给A，A没有向B支付货币，但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权，虽然双方没有进行货币结算，但是土地使用权权属发生变化，B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋，然后将部分房屋转让给B，A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税，同时按建筑业缴纳自建行为营业税。
2，B将土地使用权出租给A，A投资在该土地上建造房屋并使用，租赁期届满后，A将土地使用权连同所建建筑物归还给B，在这一过程中，A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权，B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为，缴纳服务业营业税，A发生销售不动产的行为，缴纳营业税，在这个过程中，土地使用权权属未变，因此不属于土地增值税征税范围。
3，A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化，所以B不缴纳土地增值税。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，则此时虽然土地使用权属发生变化，但是根据税法规定，合作建房建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。
（2）房屋建成后合营企业将房屋销售，此过程中土地使用权发生转移，合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。
根据以上分析，企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。
二、土地增值税的税收筹划
税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅，具体如下：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策，合理增加扣除项目金额，从而达到降低税负的目的。
1，首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）房地产企业可以选择开发精装修的房屋。（2）房地产开发企业在工程竣工验收后，可以根据合同约定，扣留质量保证金，在计算土地增值税时，有发票的才可扣除，因此，房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。
2，房地产开发企业同时开发住宅及非住宅（店面、车库）的，非住宅毛利较高，增值额较大，因此这部分土地增值税税收负担较重，企业多为非住宅部分分摊可扣成本，从而降低企业土地增值税税率和税额。
3，房地产开发企业借款利息扣除方法有两种，企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多，利息金额较大，则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明，利息按实际支出扣除。方法如下：
允许开发的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
但是如果房地产企业向金融机构借款较少，利息金额不大，则需要采取一下方法：
允许开发的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*10%以内
4，除了增加单个项目的可扣除项目金额外，企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税，并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较，选择税负较低的方案。
综上所述，面对激烈的市场竞争，降低成本成为房地产企业的制胜法宝，房地产企业应当熟悉税法相关规定，在合理合法的基础上认真进行税务筹划，只有这样才能寻求企业的长远发展。
参考文献：
房地产行业税务筹划范文第3篇
一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析
所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点
1、不存在税负转嫁问题
企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据
企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高
企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大
房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性
1、降低房地产企业的税负
房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。
3、可以促进企业财务管理水平的提高
税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。
二、房地产企业所得税税务筹划的原则
（一）合法合规性的原则
对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。
（二）实效性的原则
国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。
（三）统筹均衡的原则
对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。
三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施
（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术
在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：
1、纳税时间的筹划
对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。
2、合理利用各种扣除项目
有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。
3、准确的运用各种优惠条件
不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。
（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划
1、科学的选择房地产开发企业的会计政策
房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。
2、以固定资产的筹划为突破
房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。
3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案
在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。
（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划
对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。
1、项目开发准备阶段
重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。
2、项目开发阶段
重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。
3、项目销售阶段
在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。
房地产行业税务筹划范文第4篇
关键词：房地产行业 税收筹划 风险 控制
一、前言
税收筹划在目前政府对房地产市场严格调控、不断加强楼市管控措施、对房地产行业严密监管的大环境下，已经成为房地产行业实现收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐渐成为房地产行业企业财务管理的一个核心环节。然而，房地产行业的税收筹划也要在与国家税法和政策不相冲突的前提下，达到合理合法的避税目的。在房地产行业通过税收筹划获取巨大收益的同时，企业要面临的各种风险和压力也随之大大地增加。所以，房地产行业必须认真细致做好以下工作：对税收筹划可能发生的各种风险进行深入和专业的分析，全面理解相关法律和政策要义，制定出有效防范风险发生的应对措施，切实地执行税收筹划方案并进行严格监督，最大限度防止风险的发生。
二、税收筹划的概念
“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的概念最初由1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案产生，经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济利益”。税收筹划作为一门学科，主要由税务管理学、财务管理学、会计学等多门学科组成。由于目前世界各国市场经济的发展程度不同，税收筹划这门学科在资本主义发达国家已经发展成熟，而我国还处在税收筹划学习和运用的初级阶段。
三、房地产行业存在的税收筹划风险
企业在进行税收筹划的时候，由于可能触犯国家相关法律和政策，也可能导致企业经营陷入各种困境而存在风险。
（一）税收政策风险
税收政策风险主要是税收筹划方案与国家税收政策之间的冲突，导致房地产行业难以完成税收筹划。房地产行业在我国市场经济中占有重要地位，但是由于近几年房价的迅速飙升，中央和地方各级政府开始对房地产行业进行严格调控，税收政策将对房地产企业产生巨大影响。由于我国市场经济发展尚不成熟，出现了规章和税收规范数量要多于法律法规的现象，税收法令和政策不够透明。随着我国市场经济的发展，税收制度的不断完善，经济环境的快速变化，政策也会发生改变，这就导致先前制定的税收筹划方案与税收政策不同步，致使税收筹划方案难以或者无法执行。这是房地产行业时常会遇到的问题，税收筹划与税收政策就存在时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在国内，税收筹划业务尚未成熟，它不具有持久的合法性，会随着国家的房地产政策产生变化；并且房地产企业实行的税收筹划究竟有没有违法，取决于国家的具体法律和规定。一旦企业在制定税收筹划方案的时候，相关人员对现行法律和政策的理解与其真实要义之间存在误差，那么这种误差就会成为房地产企业税收筹划的法律风险。然而，税收筹划的目的就是要合理合法地避税，如果房地产企业对税收法令理解存在偏差，那么就可能导致税收筹划变成违法的逃税行为或者税收筹划方案无法执行，由此会给企业的正常发展造成严重影响。
（三）行业之间的风险和财务风险
国内房地产行业的发展与经济发展有着密不可分的关系，因此会受到社会经济多方面的影响。影响社会经济发展有诸多方面的因素，具有相当的复杂性，从而房地产行业之间就存在许多复杂和相互的影响。那么房地产企业在制定税收筹划时候对行业也产生潜在的影响。
房地产行业运转通常需要非常庞大的资金支持，这就容易受到资金短缺的威胁。然而通常房地产企业大部分资金是通过融资或者贷款筹到的。因此房地产企业投入的资金越多，其税收筹划所获得的效益就可能越大，但是房地产企业要面临的资金风险也会大大增加。
（四）企业经营风险
房地产行业经营的不是单一的项目，行业内各个企业之间的经营项目也不会完全相同，因此，企业税收筹划方案详细规划的项目也是多种多样的。在项目经营多样化的行业中，房地产企业的经营必定需要面对各种各样的不确定因素，这样就必然存在着多种经营风险。如果不对操作作出合理的规范，那么定制的税收筹划方案可能就不合理，那么也就不能实现真正的合理避税，反而还会增加筹划风险。同时，如果没有合理控制实施税收筹划投入的成本，盲目进行税收筹划，势必会造成企业经营成本的增加，从而可能导致企业经营项目的失败。
四、房地产行业税收筹划风险的控制措施
对房地产行业税收筹划进行风险控制，就要在制定税收筹划方案之前，首先要充分考虑到可能会出现的各种风险，并且要制定合理有效的防范措施，尽可能减小风险。应针对可能发生的不同风险，制定不同的控制措施，主要可以从以下几个方面进行风险应对：
（一）深入了解税筹划的风险
房地产企业在制定税收筹划方案之前，不仅要熟悉企业经营管理和财务管理的操作流程。还要对现行相关法律和政策进行深入了解，并且要及时掌握市场变化和各级政府对该房地产行业的政策趋势。要全面地了解税收筹划存在的风险，以及风险带来的后果，而且要树立风险防范意识，这样才能使企业实现收益最大化及风险最小化。
（二）税收筹划要与税法和政策同步
税法与房地产相关政策起着调整房地产行业发展的作用，它实现政府对房地产行业的监管和调控，保证行业的健康稳定发展。因此，房地产企业在制定税收筹划方案的时候要全面深入理解税法和相关政策的相关规定，做出不同的缴税方案，并根据具体情况进行优化选择，最终作出最全面最合理合法的的税收筹划决策。然而，税法和相关政策会随着市场环境的改变而变化，所以房地产企业在制定和执行税收筹划方案的时候，要密切留意税法和相关政策的变化，及时修改完善方案，及时调整方案的实施，使税收筹划与税法和政策同步。
（三）建立健全会计核算制度
健全的会计核算制度是企业实施税收筹划的基础，而且它自身的真实性，完整性和合法性将会直接影响企业税收筹划能否有效实现合理合法的避税。对于整个企业经营的过程，财务部门的会计核算工作始终贯穿其中，这些会计核算记录为纳税提供依据，也同样为税收筹划的实施提供前提和基础，财务部门的会计核算工作是否能提供准确的数据关系到谁税收筹划能否实现，以及能否规避风险。要严格对财务人员进行岗前培训，制定会计核算工作的细化标准和复核制度，制定相关工作的奖惩标准。
（四）确保税收筹划方案具有兼顾全局的综合性
税收筹划决策关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用。只有满足特定的条件，税收筹划才能成功。因为税收筹划不是某种单独的个税筹划，而是企业一项整体的系统工程，它涉及各种项目和多种税种，如：基建，采购，销售和营业税，城建税，土地增值税，所得税等等；因此税收筹划不能单单看某一方面税收的减少，更应该看到整体税费的降低，和企业整体效益。如果专注于某一个方面的税费减免，而忽略企业整体税务成本的变化，就会导致企业的持久发展受到影响。因此，房地产行业税收筹划必须具有综合性才能确保企业的长远发展。
五、结束语
税收筹划能给企业带来很大的经济利益，但是其背后潜在的风险也不能忽视。房地产企业应重点深刻理解相关法律和政策，充分掌握税收筹划存在的风险，合理制定筹划方案，严格落实严格监督，不断完善，才能真正控制税收筹划给企业带来的风险。
参考文献：
[1]胡娟，程树武.中小企业融资的现状及对策[J].人民论坛，2010
[2]罗敏，章振东.常德市中小企业融资现状研究[J].财会研究，2012
房地产行业税务筹划范文第5篇
关键字：房地产 纳税筹划 执行与对策
随着社会经济的飞速发展，房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位。现阶段，国家为了促使房地产行业稳定持续的发展，出台了一系列的限购调控政策，特别是“十”以后，政府进一步表明了“坚持对房地产宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心，致使大部分房地产企业现金流量持续恶化，资金链岌岌可危；如何在残酷的现实与竞争中不被淘汰出局，充分挖掘内部潜力，保障企业持续稳定发展成为房地产企业财务管理的重要工作；通过纳税筹划，合理合法地降低税收成本就显得由为必要。本文打算对房地产企业制定了纳税筹划方案后，在具体执行中所面临的困难和问题进行探讨，分析成因，提出对策，试图指导企业将所制定的纳税筹划方案顺利执行，真正做到“未雨绸缪”，为企业创造节税利益，实现价值最大化提供重要保障。
一、房地产企业涉税的特点
房地产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务于一体的行业，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为；具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。上述明显的行业特点，决定了房地产行业的税收体制与其他行业有着本质的区别，表现出以下特点：
（一）税种多
房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、土地增值税、企业所得税等九个税种，这些税种分布在房地产开发经营的各个环节及全过程。
（二）税额大
房地产企业投资大、开发产品的造价高，销售额大，因此，所缴纳的税额一般很大。
（三）实行预缴和清算制度
由于房地产企业销售环节采用预售制，造成土地增值税和企业所得税采取先预缴后清算的税收制度。这是房地产企业税务与其他行业企业的根本区别。另外，由于房地产企业的成本确定需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序比较复杂。
二、房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题及成因
纳税筹划是纳税人在税收法律法规许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。纳税筹划方案从设计到最终取得成果需要经过如下步骤：全面分析确立目标制定筹划方案执行方案调整修订方案。一个完美的纳税筹划方案只有经过企业的各个组织部门，经营活动的各个环节，层层落实，真正为企业带来节税利益，才能算得上是一个成功的纳税筹划方案，否则也只能是“纸上谈兵”。由于纳税筹划方案的执行贯穿于企业的各个层面，在实际操作中，会遇到许多困难，面临诸多问题，大体可归纳为以下几个方面：
（一）管理层及企业员工纳税筹划意识淡薄
现阶段，纳税筹划在我国开展的时间还比较短，很多企业管理层受过去传统计划经济观念的影响，缺乏纳税筹划的意识；即便是有些企业在财务管理中已开始融入纳税筹划的理念，但对它的理论方法及实践意义还缺乏深刻的认识。管理层往往重视一个理论上的纳税筹划方案，而忽略了执行环节的重要性。一个纳税筹划方案，如果没有管理层的支持，是很难在企业中开展和推广的。同时，筹划方案的执行，需要企业各个部门和人员的积极配合与协作，但目前大部分企业人员对纳税筹划认识浮浅，甚至还停留在偷税、漏税的认知上，所以在筹划方案执行中会遇到很多的阻碍。
（二）税务中介机构的专业水平有待于进一步提高
纳税筹划具有高智力、高技术的特点，它要求进行纳税筹划人员精通国家税收法律法规，熟悉财务会计制度，更要时刻清楚如何在既定的纳税环境下，能够达到企业实现税收利益最大化的目的。目前，我国许多企业由于财务人员能力的局限性，一般都是委托税务中介机构制定纳税筹划方案，但税务中介机构的发展也不是很均衡，专业人员的素质参差不齐，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能满足企业进行纳税筹划的需要。
（三）纳税筹划方案缺乏弹性及灵活性
由于房地产行业受国家政策导向的影响，经济环境复杂多变，而大部分企业在制定纳税筹划方案时未考虑到这些不确定因素所带来的影响，使得筹划方案丧失了其使用价值。
（四）会计核算不规范，导致纳税筹划方案“功亏一篑”
纳税筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、合法性、完整性直接影响纳税筹划的整体效果。在实际工作中，有些企业为了实现节税利益，虚增成本，扣除项目不实，发票管理不当，造成最后清算及税务检查时，对这些违规项目进行调整，导致筹划方案“功亏一篑”。
（五）征纳关系不和谐，阻碍纳税筹划方案的顺利实施
由于我国税收政策具有较大的弹性空间，税务机关拥有自由裁量权，税务人员专业知识相对欠缺，必然出现征纳双方政策运用上的分歧，征收管理的异议，导致征纳关系存在不和谐因素；如果纳税筹划方案得不到税务机关的认可，再好的筹划方案也无法实施。
三、 提高房地产企业纳税筹划执行效果的措施
（一）自上而下地提高企业全员对纳税筹划的认识
作为企业管理层，应正确理解纳税筹划的含义及所面临的风险，并对其执行环节加以高度重视，这不但要体现在制度上，更要体现在管理层的意识中。同时要将纳税筹划的理念贯彻到企业的各个部门及全体员工，使企业员工认识到纳税筹划的实践意义，明确纳税筹划并不是会计机构的“专利”，企业的各个部门及员工都应成为纳税筹划方案落实的责任者和执行者。
（二）培养高素质的纳税筹划人员
企业要清醒的认识到税务中介机构尚处于发展时期，专业人员的水平有待于进一步提高；因此，企业在利用外力的同时，要加强自身专业人员的队伍建设。对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质，同时，企业也要注意招聘高素质、全方位的纳税筹划人才，以充实企业纳税筹划队伍，带动专业人员整体素质的提高。
（三）编制弹性的纳税筹划方案，增强其灵活性
由于国家宏观经济环境的复杂多变，房地产调控政策的不断深入，国家税收法律的修正和完善，使得房地产企业处于变幻莫测的经营环境中；所以企业在制定纳税筹划方案之初，就要充分考虑到这些不确定因素对筹划方案的影响，对可预见的变化，编制弹性的筹划方案，做到“胸有成竹”；对不可预见的变化出现时，及时调整筹划方案，与时俱进，以保证筹划方案的有效性。
（四）严格规范会计核算工作，规避筹划风险
纳税筹划方案是建立在规范的会计核算基础之上的，具有合法性的特点，企业无论由于主观和客观原因，造成会计核算工作不规范，势必影响筹划方案的最终结果，也脱离了纳税筹划的本质。因此，企业应建立内部控制制度，并在实践中不断地加以完善，提高管理水平，增强风险防范意识，建立一套操作性强、便于控制的内部财务管理信息系统。
（五）建立良好的征纳关系，保证筹划方案的落实
房地产企业纳税筹划方案的最终成果需要经过最后清算及税务检查的验证，因些，企业应加强对税收征收管理工作的了解，积极主动地与税务机关保持联系，进行有效的沟通，达到对税收政策理解上的共识，并在筹划方案的执行过程中得到税务机关的支持，筹划成果得到税务机关的认可。
四、结束语
本文对房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题、成因加以分析研究，并提出了有效的应对措施；在当前宏观经济环境下，房地产业欲谋求持续稳定的发展，纳税筹划成为企业财务管理的一个重要因素，它作为一种高层次的综合财务管理活动，成功与否，除了运用过硬的专业知识制定出一套理论上的纳税筹划方案外，在具体执行中，要求企业从意识到实践，从管理层到全体员工，从内部到外部，各个层面通力配合与协作；另外，还要兼顾纳税筹划方案的成本，只有当收益大于成本时，此筹划方案才是行之有效的。
随着我国加入WTO和整个国民经济总体水平的提高，我国税制将与国际惯例接轨，这为纳税筹划带来了新的发展机遇。如何将国外先进的纳税筹划理念和技术，与我国的税法体制相结合，量身打造出一套切实可行的税收筹划体系，有待于我们进一步探索和研究。
参考文献：
[1]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨.中国外资 ，2012（9）： 196-197
[2]王立.房地产企业税收筹划风险探析.会计之友， 2012（03）：91-92
