房地产的商业模式

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房地产的商业模式范文第1篇

关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

引言

我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。

商业房地产运营的主要特点

运营的组织方式有所不同

房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。

运营系统的设计方式有所不同

在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。

客户在运营管理中起到的作用有所不同

传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。

员工在运营管理中扮演的角色不同

与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。

商业房地产运营管理模式的创新

因地制宜，把握当地的人文历史环境

人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。

建立商业地产新型资金筹措模式

虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。

推动地产资本与商业资本的有效融合

在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。

商业房地产运营管理模式的运用

1.统一运营管理模式

统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。

与零售相结合的运营管理模式

将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。

总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。

参考文献

[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）

[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）

房地产的商业模式范文第2篇

关键词：商业模式转换 盈利性 现金流

随着人们的消费理念、消费行为、通讯技术、物流、金融市场、营销等方面的变化，企业之间不再只是先进技术、产品差异化、低成本等传统方面的角逐，好的商业模式已成为企业保持竞争优势或消除成长瓶颈的利器。商业模式简单讲代表的是利益相关者的交易结构，企业在分析自身所处的商业环境、拥有的商业资源、面临的商业竞争后通过战略定位以及市场定位选择出自身的商业结构以及运行方式，从而实现企业价值。当然，企业的商业模式不是一成不变的，为保持竞争优势，企业需要适时地重构自身的商业模式。

一、商业模式的基本内涵

对于商业模式的基本内涵，有一种观点得到了普遍认可，即商业模式表达的是企业从价值定义到价值创造与传递再到价值获取的经营逻辑。首先，价值定义是指企业的定位是什么，即企业承诺它可以给顾客带来什么价值。其次，价值创造与传递反映的是企业如何实现承诺，即企业怎样将自身的资源转化为顾客的价值，并将创造的价值可以传递给目标顾客。最后，企业作为以盈利为目的的组织，只有能够从创造的总经济价值中获得收益才可以支持企业持续经营。

二、商业模式转换的财务评价

一个成功的商业模式一定是一个把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案，因此判断一个企业的商业模式是否成功的一个重要标准，即：持续的赢利。另一方面，不同的商业模式在现金流入与流出的时间序列和规模上也会表现不同，使得现金流具有度量企业价值、诊断交易结构优劣的功能。只有未来预期的自由现金流折现值为正才表明企业采用的商业模式是有创建与投资的必要的。在企业的现金流量信息中经营活动现金流反映的是企业自身创造现金的能力，如果经营活动的现金流在现金流量总额中占的比重越大，就表明企业自身创造现金的能力越强，偿债能力以及对外筹资的能力也越强，经营活动现金盈余是企业具有活力的主要标志。因此，在利用财务数据对商业模式进行分析评价时应该对企业采用新的商业模式后利润的质量、盈利的持续性及现金流给予格外关注。

三、案例研究

（一）公司简介：传统主业唱衰，商业模式转换

深圳市国际企业股份有限公司（以下简称深国商）在上市之初主要经营商品零售业，尤其以中高档名优商品的零售业务为主，在国内逐步发展大型连锁商场。之后为了拓展连锁网点，下属子公司融发投资公司积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商的发展策略，降低经营网点的使用成本，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，由于国内商业发展形势发生变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，于是深国商改变自身的价值定义，重新进行定位，公司的商业模式开始由传统零售百货业向经营大型购物中心转型，同样是满足消费者的购物需求，但深国商商业模式的转换使得满足方式发生变化。对于商业模式转换后的深国商来说其应关注的价值主张包含了来自商业地产租户的直接顾客价值以及来自最终消费者的间接顾客价值，价值定义改变后公司建立起新的经营系统及盈利模式，收取租金将成为深国商主要的收入来源，相对应的物业管理等活动会成为重要的成本支出。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业地产经营为公司的主营业务。自此，公司的经营业务涉及自有物业出租、林业种植与销售、物业管理、商业零售。

（二）因计量模式转换导致的财务业绩“大翻身”

在深国商商业模式转换的前两年，公司的净利润一直呈现亏损的状态，该公司2010年的净利润-171 211 827.94 元，2011年的净利润为-129 900 924.74元，公司难逃被警示退市的风险，于是根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2008修订）的相关规定，公司于2012年4月20日披露2011年度报告后公司股票被实行“退市风险警示”特别处理，公司A、B股票简称由“深国商、深国商B”变为“*ST国商、*ST国商B”。但是就因为公司转变了商业模式后公司的财务业绩实现“大翻身”，2012年公司的净利润为18 186 252.87元，2013年更是达到了2 320 696，950.25元，同比增长128倍左右，每股收益也高达10.64元，原因就在于企业从2012年1月1日起开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，在2013年9月30日皇庭广场全部竣工达到可开业状态，截至2013年12月31日，皇庭广场的评估价值为76.48亿元，因对其采用公允价值计量使得公允价值变动损益对本期的净利润影响金额为40.94亿元，对归属于上市公司股东的净利润影响为24.57亿元。因此在报告期公司所有者权益及净利润大幅变动的主要原因系公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司投资开发的投资性房地产皇庭国商购物广场后续计量模式由成本计量模式转为采用公允价值计量模式产生公允价值变动损益所致。

（三）商业模式转换的动因及操作可能性分析

市场中经济主体的经济活动必是在某种动力的驱动下进行的，因此，一个企业商业模式的转换必有其动力原因。对于深国商来说，扭转近几年以来一直亏损的局面无疑是其转变商业模式的重要原因之一，因此许多投资者不免因其商业模式转换的动因而怀疑公司利用会计手段操纵利润。对此2013年11月11日，深圳证券交易所下发《关于对深圳市国际企业股份有限公司的关注函》，文件中指出：根据深国商2013年三季报显示皇庭国商购物广场采用公允价值计量产生的公允价值变动损益达55.1亿元，但皇庭广场项目以前是按照成本模式计量，直到2013年三季报才转换成公允价值模式计量。根据企业会计准则规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，而深国商却直接计入了利润。深国商的公司股票被继续实施“退市风险警示”。

然而根据企业会计准则规定，“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，故深国商认为按照上述规定将差额计入利润，符合企业会计准则相关规定。而对于投资者投诉所涉及的《企业会计准则第3号――投资性房地产》第四章第十六条规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，适用于自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，即房地产用途发生改变时，深国商并不属于此种情形。基于此，2014年3月13日深国商召开第七届董事会2014年第一次会议，审议通过了《关于向深圳证券交易所申请撤销股票退市风险警示的议案》，向深交所提出退市风险警示申请，经深圳证券交易所审核批准，自2014年3月31日起，撤销本公司股票交易退市风险警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢复正常交易。深国商“摘帽成功”。

深国商是利用转换商业模式将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值计量模式以实现当前净利润扭亏为盈，亦或是通过商业模式转换为公司注入新的血液，从实质上拯救企业，对于深国商商业模式转换成功是否存在问题的回答，则需观察其今后的财务业绩。

（四）商业模式转换后盈利性及现金流透视

深国商租金收入在主营业务收入中的比重在2013年仅为7.55%，而林木以及物业管理产生的收入却占到了约93%。2014年租金收入在主营业务收入中占的比例提高到了49.50%，商业地产的经营对公司收入的贡献大幅提高，这似乎与公司的商业模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否让企业在实现顾客价值的同时提高盈利能力是当前面临的主要问题。虽然皇庭广场在2013年底开业后成为了公司的主要收入来源，2014年公司也仅仅围绕皇庭广场的运营管理开展工作，加快签约进度，提升皇庭广场的开业率，但截至2014年公司新的商业模式并没有明显改善公司的盈利能力，归属于上市公司股东的净利润在扣除非经常性损益后仍显示为亏损。

另一方面，在“现金为王”的时代，现金流已越来越成为企业生存的决定性因素。深国商商业地产租赁成为其主要的经营活动，企业转型的初期，现金流就显得尤为重要，但从深国商现金流量表中可以看出，企业商业模式转换后经营活动净现金流量都是负数，2015年第一季度报告也显示经营活动净现金流为-255.93万元，仍呈现净流出状态。可以看出深国商商业模式转换后经营性的活动目前并没有带来持续的正的净现金流，现有商业模式创造现金流的能力目前较弱。

四、结论

深国商在原有的商业模式不能适应市场竞争时找准契机进行商业模式的重构，从自身定位着手，改变盈利模式，转换后企业持续的盈利性以及经营活动是否可持续获得净现金流入是我们应关注的焦点。深国商试图由传统的零售行业转为主营经营商业地产，商业模式的转换使得投资性房地产由成本模式转由公允价值进行后续计量，这一会计计量手段的转变如魔术般使得深国商的净利润扭亏为盈，但扣除非经常损益后归属于上市公司股东的净利润截至2014年始终呈现出亏损状态，说明商业模式的转换后企业的盈利性并没有明显改善。同时，现金流作为一个企业经营状况好坏的一个重要标志，深国商截至2015年半年报显示经营活动尚未给企业带来正的净现金流，因此深国商商业模式转换的方向是否成功仍需拭目以待。X

参考文献：

房地产的商业模式范文第3篇

在互联网与各行各业融合的过程中，房地产业已经逐渐从落后者演变为先驱者。随着 O2O 时代的到来，房地产和互联网开始形成紧密结合的趋势，并且已经出现成型的商业模式。但是依然有很多地产商对与互联网结合持观望态度，对此《中国地产总裁》杂志记者采访了互联网地产先行者、北大黄埔同学会常务理事、北京见微企业管理有限公司董事长薛国智，他提出，在互联网和电子商务日渐融合的背景下，互联网思维与地产的结合主要由两个板块构成，一个是地产的现状，另一个是房地产业怎么互联网化。通地对这两个板块的探索和创新实践，他希望能从中找出房地产和互联网紧密结合的创新模式。

商业模式创新探索

目前的房地产市场风波不断，部分城市出现了市场下行趋势，许多房企都表示感受到了地产市场“寒冬”的来临。对于当前的地产形势，薛国智总结为以下三点，第一，宏观经济下行导致地产市场随之下行；第二，今年上半年的房产投资量和交易量大概是 2013 年全年的1/3，2013 年颁布的“国五条”、 “国六条”，各界为了躲避房产交易差额 20%不缴税，导致供需双方纷纷入市，形成了一个非常不正常的交易量暴涨，今天和去年同期相比，房地产市场自然是下滑的；第三，银行收紧房贷导致市场下行。今年一季度，金融业由于受到互联网的冲击，大量的资金、存款从银行撤走，银行又感觉到地产市场风险增大，因此，只有非常小的规模支持开发贷和消费贷，造成市场资金供给不足。为此，薛国智强调，虽然现在的确出现了地产市场的下行趋势，但在新型城镇化推进的过程中，各地房地产仍然有巨大的发展空间。

薛国智还表示，大部分地产企业已经意识到，地产市场未来想要发展就必须要创新转型。“尤其对于我们这些中小地产开发商来说，如果不创新转型，就会把过去积累的收益还给市场。我个人认为未来房地产项目必须要做到差异化，只有做到了差异化才会在当地的市场中处于不败之地，才能在众多的房地产企业中脱颖而出。”在他看来，所谓的差异化就是指产品的差异化、开发模式的差异化和商业模式的差异化“，转型会成为我们地产企业新的发展机遇。”

地产电商离不开线下服务

当下房地产调控仍然“不放松”，越来越多的房企开始寻求新发展模式用以立足。目前，中海、龙湖、保利、万科、富力等大型房企纷纷试水房地产电子商务。对此，薛国智表示，地产电商就是房地产业与互联网的有机融合。对于目前部分房企认为，电商始终难成为房地产的主流营销模式，充其量只是一个展示平台和集客手段这一看法，薛国智表示，未来房产的电子商务应该是一个线上和线下结合的过程。如果电子商务不能跟线下交易有机结合，根本无法开展。线上渠道或许能给消费者增加信息获取通路，但真正要促成交易仍依赖线下。他说“：我们地产企业一定要关注地产电商！因为第一国家现在政策上大力支持电子商务，这样开发商参与电子商务就会得到各地政府的重视和支持；第二是互联网不断发展新的技术，打通了过去房地产业对信息化这一块的不对称劣势；第三是能促进销售。产品这块我们之前考虑的都比较少，

所以我们确定了如今地产电商这一主题。地产电商就是以经过创新的市场格局和房地产业为核心，以大数据和云计算为连接，以移动互联网无处不在为大背景，以电子商务为平台，以能实现构建智能社区的方式，以智能化、差异化的用户体验为标准的商业地产，是一种保值升值的商业模式。”

智能社区应更注重用户体验

配合互联网技术的发展和物联网技术的腾飞，物联网小区――智能社区应运而生，也使很多大大小小的地产企业看到了项目发展的曙光，纷纷把物联网技术融入到社区建设当中去，为用户提供更优质、高效、稳定的系统化服务，力争成为智能社区这个新兴产业的代表。薛国智对此深有感触，他对《中国地产总裁》杂志记者表示“：过去开发商开发了房子，卖给很多业主，然后把物业外包给别人，很多开发商都觉得做物业很麻烦，但以后物业会成为我们没有开发的一块金矿，也是很多互联网企业争先恐后要进入地产市场的一个入口，例如深圳的花样年一直是互联网公司，但现在已经签了5000 多万平米的物业，这些物业都是免费的，可它通过长期对业主生活起居各种数据的收集形成后台管理平台，进而通过自己移动互联网的客户端来赚钱。目前已经盈利，所以运用大数据就能把我们过去忽略的一些资源盘活。”在薛国智眼中，智能社区与互联网社区的诞生，就是将社区融入了互联联网技术，实现系统功能和整体服务质的飞跃。

商业地产与互联网结合刻不容缓

王健林和马云的赌局言犹在耳，各大商业地产巨头却已开始纷纷宣布涉水“O2O”，积极拥抱互联网。这波互联网浪潮确实正在改变所有行业的组织形式，产业地产也不可避免地受到了冲击。作为面向企业用户的综合运营商和服务商，商业地产在大数据时代似乎大有可为“，云平台”“、云计算”“、云服务”以及“智慧园区”这些概念层出不穷。但薛国智认为，目前大部分园区的云端理论仅止于概念，互联网服务仍处于“入门”阶段，大部分商业地产企业都偏重硬件建设而缺乏互联网思维，甚至有把产业规划建成的园区翻新成电子园区的案例。

对此薛国智表示，目前的商业地产和以前已经大不相同了，不是建一个商业中心，一些商铺就能把消费者聚到一起。类似万达的商业综合体已经在全国遍地开花了，而且在多地出现了招商难、运营难的问题。“所以商业地产这方面想要做到增值保值和聚拢人气，就是要通过互联网来解决。现在就连万达的城市综合体都积极地和互联网结合。因此，这是一条新路，代表了行业发展方向。”

房地产的商业模式范文第4篇

本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。

一　、Reits之与商业物业发展商

恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。

虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。

综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。

二、Reits之与私募产业基金

在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。

目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)

三、Reits之与REITS基金管理公司

两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂

以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。

由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。

四、REITs之于商业物业管理人

商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。

从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。

那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。

当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。

五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部

本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。

不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。

总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。

房地产的商业模式范文第5篇

【关键词】房地产；互联网；3D打印

一.背景

随和互联网的发展，越来越多的行业被互联网思维解构，而与此同时，众多传统企业也开始重视自身与互联网的结合，加速转型，不被时代抛弃。在2015年3月5日，总理在政府工作报告中提出"互联网+"的行动，也表达了国家推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展的目的。但在这样的大背景下，房地产行业却显得独树一帜，多年来，互联网对房地产行业的影响一直停留在房地产销售环节，而无法进入到房地产行业的核心部分，即房地产建设环节。

在2014年8月，一则新闻让大众为之震惊：10幢3D打印建筑在上海张江高新青浦园区内交付使用。这表面上是房屋建造技术的革新，但背后却暗藏着房地产行业格局的变化---房屋的"私人订制"成为可能。3D打印这种通过机械解放人工的模式或将从本质上改变现有房地产公司行业的结构，成为互联网进入房地产建设环节的突破口。

二.互联网对房地产行业的有限影响

1.改变了房地产开发项目的定位

企业传统的项目定位程序为：市场调查，分析土地条件，分析和确定客户群，产品定位，租售价格定为，成本与费用测算，预测租售收入和租售进度，经济评价，确定最后方案。由于这种流程需要实地收集数据，所以时间地点受限，过程繁杂，效率低下。而随着互联网的发展，目前这一模式正在发生变化。首先，大量的信息与数据服务中介和研究机构为房地产开发前期研究提供可大量的数据，减少了数据收据的工作量，缩短了前期研究的时间。其次，房地产开发企业自身也可以借助互联网，在网上随时随地调研、汇总相关资料，节省了大量人力物力。

2.改变了房地产开发的融资方式

房地产作为资金密集型产业，低成本的融资对于企业而言是至关重要的。

近年来，房地产开发企业的融资方式主要是房地产信托、房地产私募基金等。随着互联网金融的快速发展，房地产企业也完全有可能利用新的金融形态进行融资。目前，房地产众筹模式这一新兴的利用互联网金融进行房地产投资的模式已应运而生。在十几年前，众筹已经以商业模式身份出现在市场中，近些年更是以低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意等优点深受融资者的青睐，这种模式还将互联网与房地产金融、房地产投资结合了起来。使得房地产融资变得简单快捷。

这种模式已经在我国和美国得到了尝试。美国的房地产众筹，筹的是房地产项目股权，其本质是投资。而国内房地产众筹立足于买房人的房屋需求，其本质是集合具有刚性需求的人共同购买来降低房价。虽然众筹在我国刚刚兴起，但也说明了，在信息技术快速发展的今天，人们不断地在寻找新的投融资方式。

3.改变了房地产营销模式

互联网以新的销售手段促使企业经营管理变革，进一步引发产业内部的格局性演变，最终导致整个产业升级和行业优化。

随着互联网的发展，传统的房地产经营模式已难以满足人们对于新房的设想和体验；随着互联网的发展，体验式经营成为一种时尚。随着互联网的发展，开发商也不再只关注图片和声音，而是利用虚拟网站来逼真地展示楼盘和样板房场景，让用户更实际地体验。

目前已经有许多开发商开始利用互联网进行信息、客户互动、网络促销等，打造网络品牌，通过网络报名组织的"看房团"直接促进供需方的交流，使项目始终保持高的话题度和关注度。以互联网为载体，开发商和消费者的良性互动使整个产业链更加开放合理。

4.对房地产影响的局限性

同其他行业相似，房地产的建筑阶段可以简单概括为：设计、施工和运营管理。有上述可得，虽然房地产企业和消费者在设计环节有所接触，但由于人工作业不能使建筑均个性化，所以远远不足以改变房地产企业对建筑设计的大胆革新，房地产公司在设计和施工部分中，与消费者的互动甚少，也就是说，消费者与房地产行业的接触绝大部分集中在房地产销售环节，并非在核心环节。这其实也是互联网无法根本改变房地产行业的直接原因：在现行模式下，在房地产的建设环节，不存在与消费者的沟通，互动和信息反馈的需求，建设公司只需与设计单位、施工单位做好沟通工作，因此，单凭互联网这种挖掘信息价值，消除不同主体间信息不对称的思维就无法解构房地产行业。

三.3D打印对房地产行业的解构

虽然3D打印房屋建设仍处在起步阶段，存在很多诸如安全、生产能力等方面的质疑。但从国外的成功案例中我们可以得出，3D打印建筑具有成本低、进度快的特点，这些特点也将成为其核心竞争力。3D打印建筑机器用的"油墨原料"主要是建筑垃圾、工业垃圾和矿山尾矿，其他材料主要是水泥和钢筋，以及特殊助剂。据不完全统计，采用3D打印建筑可节约建筑材料30%到60%，节约人工50%到80%，整体建筑成本至少节省50%以上。工期缩短50%到70%。

在这种房屋建造模式下，施工单位的参与越来越弱化，可以这样来说，在3D打印模式下，房地产行业将现在的设计、施工、管理三元模式转为设计，管理二元结合，设计方案将成为房地产企业的竞争焦点。当施工这个变量越来越可控，越来越同质化、机械化，那么设计这个变量所占的比重将越来越重。

四.结论

在不断推进3D打印技术的今天，施工这一环节越来越机械化。设计将成为房地产行业的竞争焦点，而设计的数据化和信息化则为互联网的进入提供了空间。未来的房地产公司将是设计单位和消费者两边的信息汇集平台，大胆点说，这种模式下的房地产公司将变为线上确定方案，线下用3D打印操作的O2O平台。

参考文献

[1]崔光灿 王亚茹.《互联网对房地产企业运营模式创新的影响》[M].上海房地.2014

[2]《互联网思维对商业地产开发运营模式影响》[J].《住房与房地产》.2014