新修正的土地管理法
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新修正的土地管理法范文第1篇
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条 例》，（以下简称《土地管理法》、《土地管理法实施条 例》）结合本省实际，制定本办法。
第二条 省人民政府土地行政主管部门统一负责全省土地的管理和监督工作。
州、市人民政府（地区行署）土地行政主管部门和县（市、区）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内的土地管理和监督工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地利用总体规划编制、耕地保护、集体土地建设用地审核和处理职权范围内的土地权属争议工作。乡（镇）土地管理所或土地管理员承办日常工作。
第二章 土地所有权和使用权
第三条 国有土地的所有权和农民集体土地的所有权，依照《土地管理法》和《土地管理法实施条 例》的规定确认。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草源法》和《渔业法》的有关规定办理。
第四条 全省依法实行土地所有权、使用权和他项权利登记发证制度。
依法登记的土地所有权、使用权和土地使用权出租、抵押等他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 农民集体土地所有者、集体土地建设用地使用者，必须持有关土地权属证明材料，向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门申请土地登记。土地行政主管部门对申请登记的土地进行调查、审核后，报本级人民政府批准登记，核发《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。
设区的市人民政府可以对辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
第六条 国有土地使用者，必须持有关土地权属证明材料，向土地所在地的市、县（区）人民政府土地行政主管部门申请土地登记。省直机关、中央驻甘企业事业单位和跨市、县行政区域的企业事业单位使用国有土地的，向省人民政府土地行政主管部门申请土地登记。土地行政主管部门对申请登记的土地进行调查、审核后，报本级人民政府批准登记，核发《国有土地使用证》。
未确定使用权的国有土地，由县级人民政府登记造册，负责保护管理，土地行政主管部门具体实施。
第七条 依法改变土地所有权、使用权或因转让地上建筑物、构筑物等附着物使土地使用权转移的，依法改变土地用途及其他土地登记内容的，必须持有关批准文件在30日内，向原批准土地登记的人民政府土地行政主管部门申请变更登记。
第八条 依法出租、抵押土地使用权的，当事人必须自合同签订之日起15日内向原批准土地登记的人民政府土地行政主管部门申请登记，由原土地登记机关进行土地使用权出租、抵押登记，核发《土地他项权利证明书》。
第九条 有下列情形之一的，由原土地登记机关注销土地登记：
（一）依法收回土地使用权的；
（二）土地使用权有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；
（三）土地使用权出租、抵押等他项权利终止的；
（四）其他应当依法办理土地注销登记的。
第十条 土地登记机关对土地权属证明材料齐全的土地初始登记和变更登记申请必须及时予以受理。土地初始登记自受理申请之日起30日内办理完结；土地变更登记自受理申请之日起15日内办理完结。
土地登记机关或土地权利人发现登记内容有误的，原土地登记机关应当依法及时予以更正。
第十一条 申请土地初始或变更登记的单位和个人，应当按国家有关规定交纳土地登记费。
第三章 土地利用规划和耕地保护
第十二条 省土地利用总体规划，由省人民政府组织有关部门编制，报国务院批准。
兰州市城市土地利用总体规划，由兰州市人民政府组织有关部门编制，经省人民政府审查同意后，报国务院批准。
州、市（地区）、县（市、区）土地利用总体规划，由本级人民政府（地区行署）组织有关部门编制，逐级上报省人民政府批准。
乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报州、市人民政府（地区行署）批准。
第十三条 各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划由县级以上人民政府土地行政主管部门负责编制，并按照土地利用总体规划的审批程序报经批准后组织实施。
第十四条 州、市人民政府（地区行署）应当严格执行土地利用总体规划和年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少。
耕地总量减少的地区，由省人民政府责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由省人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。
土地后备资源匮乏的地区，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地数量的，必须报经省人民政府批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。
第十五条 州、市（地区）、县（市、区）划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上，具体数量指标根据全省土地利用总体规划逐级确定。
划定的基本农田，由县级人民政府在当地予以公告，建立保护档案，依法严格管理。
第十六条 非农业建设经批准占用耕地的，应当依照《土地管理法实施条 例》
第十六条 的规定，负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地，并按相应的耕地开垦费标准缴纳耕地开垦保证金。耕地开垦保证金按占用耕地补偿方案确定的耕地开垦计划分期返还。没有条 件开垦和开垦的耕地不符合要求的，按规定的耕地开垦费标准缴纳或用保证金抵交相应的耕地开垦费。
耕地开垦费和耕地开垦保证金由省人民政府土地行政主管部门或州、市人民政府（地区行署）土地行政主管部门在办理农地转用报批时收取。耕地开垦费缴同级财政，专户储存，专项用于开垦新的耕地。
第十七条 已经办理批准手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，由县级人民政府土地行政主管部门按所占耕地前三年平均年产值的2 倍收取土地闲置费，缴同级财政，专户储存，主要用于开垦新的耕地；连续二年未使用的，依法无偿收回用地单位的土地使用权。
第十八条 在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当持土地开发项目的可行性论证资料和有关部门的审核意见，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，经审核后，报有批准权的人民政府批准，颁发土地开发许可证，依法取得一定年期的土地使用权。
依照前款规定一次性开发国有土地50公顷以下的，由县级人民政府批准；50公顷以上100 公顷以下的，由州、市人民政府（地区行署）批准；100 公顷以上600 公顷以下的，由省人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发农民集体所有的荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，由乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。
批准土地开发的，应当逐级上报省人民政府土地行政主管部门备案。
第十九条 县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当会同乡（镇）人民政府组织农村集体经济组织制订土地整理方案，报县级人民政府批准后实施。
土地整理所需费用按照谁受益谁负担的原则，由集体经济组织和土地使用者共同承担，国家给予适当补贴。
第二十条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，由责任人负责复垦，没有条 件复垦或复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费。土地复垦费根据土地被破坏程度、复垦标准和复垦工程量等，由批准用地的县级以上人民政府确定，同级土地行政主管部门收取，缴同级财政，专户储存，专项用于土地复垦。
复垦的土地，由批准用地的人民政府土地行政主管部门负责验收。
因地下开采造成农民集体土地严重塌陷，不能恢复利用的，除按规定缴纳土地复垦费外，比照征用土地给土地使用者予以适当补偿。
第四章 建设用地审批和管理
第二十一条 国务院批准的建设项目和省人民政府批准的道路、管线工程、大型基础设施建设项目占用土地，以及兰州市在城市土地利用总体规划确定的建设用地范围内为实施城市规划占用土地，涉及农地转用的，报国务院批准。
前款规定以外的建设用地涉及农地转用的，由省人民政府批准。在乡（镇）
土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地，涉及农地转用的，由州、市人民政府（地区行署）批准。
第二十二条 征用基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，报国务院批准。
征用前款规定数额以下的土地，由省人民政府批准，报国务院备案。
第二十三条 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。国务院批准的建设项目和省人民政府批准的道路、管线工程、大型基础设施建设项目征用土地，由省人民政府统一组织实施。
第二十四条 征用耕地的土地补偿费和安置补助费，按《土地管理法》第四十七条 规定的标准执行。征用其他土地的土地补偿费、安置补助费和被征用土地上的附着物、青苗补偿费按以下标准执行：
（一）土地补偿费征用乡镇企业、乡村公共设施、公益事业用地的，按被征用土地所在村同一地域耕地前三年平均年产值的2 至4 倍补偿，征用村民住宅用地按3 至5 倍补偿，征用荒地、废弃地和连续四年以上十年以下弃耕地等按2 倍补偿。
（二）安置补助费征用乡镇企业、乡村公共设施、公益事业、村民住宅用地的，按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按被征用的土地数量除以征用前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该土地所在村同一地域耕地前三年平均年产值的2 至3倍。但是，每公顷被征用土地的安置补助费，最高不得超过所在村同一地域耕地前三年平均年产值的7 倍。征用弃耕地、荒地、废弃地等不予补助。
（三）地上附着物补偿费被征用土地上的建筑物、构筑物按重置价结合成新作价补偿，其中，公共设施按重置价补偿。征用土地上零星的未到产果期的果树、未成材的用材树按营造同种树木费用的4 倍补偿；产果期的果树按该果树前三年平均年产值的4 至6 倍补偿；成材的用材树按当地木材价补偿。征用耕地上压有砂面的，按该耕地前三年平均年产值的2 至3 倍补偿。
（四）青苗补偿费被征用耕地上的青苗，按当茬作物产值补偿，无青苗的，按当季实际投入补偿。
第二十五条 征用、占用林地、草原、养殖水面的补偿标准，按国家和本省有关规定执行。
非法建筑物、构筑物和在征用土地公告后抢建、抢栽、抢种的不予补偿。
征用集体土地建设用地，经批准确需占用耕地的，征用土地单位应当按规定缴纳耕地占用税和耕地开垦费。
第二十六条 经批准征用农民集体土地的，应当按国家有关规定交纳征地管理费。
第二十七条 以租赁方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟定租赁方案，报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地使用权租赁合同。
土地使用权租赁的最高年限不得超过出让土地使用权的法定年限。土地使用权租赁期满，土地使用者可以申请续租。土地使用者未申请续租或申请续租未获批准的，依法收回其土地使用权。
第二十八条 以出让方式取得的国有土地使用权，在出让合同约定的有效年限内，可以作价出资合资经营，或作价入股，形成法人股。
以划拨方式取得的国有土地使用权，经有批准权的人民政府土地行政主管部门批准，并缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费后，方可作价出资合资经营，或作价入股，形成法人股。
国家以土地使用权作价入股形成的国家股权，由县级以上人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有，并颁发国有土地使用权经营管理授权书。
第二十九条 以出让等有偿方式取得土地使用权或划拨土地使用权转让、出租等补办有偿使用手续的，应当经具有地价评估资格的机构按规定进行地价评估。
地价评估结果由有建设用地批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门确认。
第三十条 新增建设用地有偿使用费地方留成部分，按省财政40％，市、县财政60％的比例分成。设区的市可以根据实际确定与所辖区财政的分成比例。
新增建设用地有偿使用费专项用于耕地开垦，其标准以及缴纳办法按国家有关规定执行。
第三十一条 建设项目施工需要临时使用土地的，由批准项目用地的人民政府土地行政主管部门批准；地质勘查需要临时使用土地的，由市、县（区）人民政府土地行政主管部门批准。临时使用耕地每年的补偿标准为该耕地前三年平均年产值的2 倍。
临时使用土地期限一般不超过二年。
第三十二条 根据《土地管理法》规定收回国有土地使用权的，由土地所在地的市、县（区）人民政府土地行政主管部门拟订方案，报原批准用地的人民政府批准后实施。
第三十三条 农村集体经济组织兴办企业、乡村公共设施、公益事业，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和年度计划。具体建设项目用地按以下权限审批：
（一）乡镇企业用地1 公顷以下，乡村公共设施、公益事业用地1.5 公顷以下，由县级人民政府批准；
（二）乡镇企业用地1 公顷以上2 公顷以下，乡村公共设施、公益事业用地1.5 公顷以上3 公顷以下，由州、市人民政府（地区行署）批准；
（三）乡镇企业用地2 公顷以上，乡村公共设施、公益事业用地3 公顷以上，由省人民政府批准。
第三十四条 农村村民建住宅用地，由村民提出申请，经村民代表会议讨论同意向村民公布，乡（镇）人民政府审核后，报县（市、区）人民政府批准，并核发建设用地批准书。
农村村民住宅用地按以下标准执行：
（一）农区：村人均耕地667 平方米（1 亩）以下的，每户宅基地不得超过200 平方米，667 平方米（1 亩）以上1334平方米（2 亩）以下的，不得超过267平方米，1334平方米（2 亩）以上的，不得超过330 平方米；
（二）牧区：每户宅基地不得超过330 平方米。
第三十五条 乡镇企业、乡村公共设施、公益事业和村民住宅建设工程竣工后，其用地由县（市、区）人民政府土地行政主管部门负责核查，并依法办理土地登记发证。
第五章 法律责任
第三十六条 土地登记机关对土地登记申请不按规定期限办理的，土地登记申请人可以向上一级人民政府投诉，由上一级人民政府责令其限期办理；给土地登记申请人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接责任人员，按国家有关规定给予行政处分。
第三十七条 土地登记申报者出具虚假文件骗取登记或涂改土地登记证件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门注销其土地登记；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 征用土地批准后，逾期不支付各项征地费用的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期支付；逾期每日按补偿费用总额的1 ‰支付滞纳金。
第三十九条 利用职务之便，滥用职权，致使违法批地、低价出让、处置国有土地的，由上级人民政府土地行政主管部门公告无效，对直接责任人按国家有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
新修正的土地管理法范文第2篇
市人常委会：
受市政府委托，向本次会议汇报我市贯彻实施《土地管理法》的情况，请予审议。
我国第一部《土地管理法》是1986年颁布的，今年是20周年。期间经过了2次修正、1次修订。我今天汇报的，是1998年修订、2004年修正的新《土地管理法》（以下简称新法）的贯彻实施情况。
一、贯彻实施《土地管理法》基本情况
新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《××市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。
（一）宣传力度不断加，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱××”歌曲创作赛和土地管理，全国公务员共同天地视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。1999年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。
（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。1997年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1%。到2005年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1%以上。
（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2000年，市政府出台了《××市国有土地使用权招标拍卖办法》；2001年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。2002年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。2002年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。2005年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。2005年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地价管理制度。2000年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，2001年和2004年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20%的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年幅度增加。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是2000年的10倍。
（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。2000年，市政府办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20%左右。2005年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从2005年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从2004年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，2004年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。
（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《××市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。2001年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至2005年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；2004年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。
（六）土地调控力度不断加，促进了全市经济的平稳运行。2003年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔2004〕28号和〔2006〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展2006年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。
（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极地方便了市民。2003年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，2005年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。2003年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。
2003年，市政府被省政府评为全省实施2001-2002年度国土资源管理目标责任制先进单位。2002-2005年，市国土资源局连续4年被××市委市政府评为先进单位；2003年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；2004年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；2005年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。
二、土地管理中存在的困难和问题
（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。
（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。
（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40%。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。
（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很。二是乳山银滩开发区于1992-1993年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。
三、今后我市土地管理的思路和措施
今后我市的土地管理工作，将以这次市人常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。
（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《××市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。
（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土，全国公务员共同天地地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。
(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活有效的方式加以利用。四是加向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。
（四）加强和改进征地管理，维护农民利益。一是把提高征地补偿标准落到实处。征地统一年产值和区片地价批准公布前，严格执行威政办发〔2005〕69号文件规定的征地补偿标准，确保被征地农民的生活水平不因失地而下降。征地统一年产值和区片地价出台后，严格按照新的标准执行，切实解决征地标准偏低和同地不同价的问题。二是严把征地补偿关，确保征地补偿费及时足额到位。征地补偿安置费用不落实的，一律不予受理上报省政府批次征地报件；征地补偿安置费用不到位的，一律不批准供地。探索建立征地补偿款预存制度和统一收缴、发放机制，减少发放环节，防止截留、挪用。
新修正的土地管理法范文第3篇
关键词： 集体建设用地； 土地使用权； 流转制度
中图分类号： F301.1 文献标识码： A 文章编号： 1673-9973（2013）02-0112-05
土地是人类生存和发展的重要物质基础，其对经济、社会的发展具有不可替代的作用。随着我国市场经济体制的建立和发展，土地作为一项重要的资源愈发体现其使用价值的重要性。同时，资源性、稀缺性在当前的经济形势下更加促使其使用价值的不断提高。作为社会主义国家，所有制结构决定了土地作为一种资源其所有权主体的特殊性。依照我国现行宪法的规定，根据主体的不同，可将土地分为国有土地和集体土地。此种土地制度在我国计划经济时期对经济发展、工业建设发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济制度的建立，此种“城乡二元”的土地制度成为新一轮经济发展的障碍，特别是在解决“三农”问题、缩小城乡差距、建立社会主义新农村成为当前及今后一个阶段主要任务的时期，切实提高广大农民的生活水平，保障农村经济持续、健康、有序发展成为社会经济建设的迫切任务，构建集体建设用地使用权可流转制度被多数专家、学者认为是圆满完成任务的必经途径和有效手段之一。因其不仅能促进农村经济的发展，并且对于合理配置土地资源，合理开发、利用土地资源，保障集体经济组织的土地权益，促进农村经济的发展具有重要的现实意义。
一、完善相关法律，解决下位法与上位法之间的矛盾
有学者将集体建设用地使用权定义为：“是指法定主体依法取得的对农民集体所有的土地进行非农业目的的占有、使用和收益的权利”。[1] “土地流转，即土地的流通和转让”，[2]根据流转标的不同，可分为土地所有权的流转和土地使用权的流转。根据我国宪法第10条的规定，在我国土地所有权是禁止流转的，唯有通过国家征收的形式实现集体土地所有权主体的变更，且只能由集体所有变为国家所有。而国有土地使用权的流转则形式多样，根据我国《土地管理法实施条例》的规定，无偿的形式有划拨，有偿的方式包括出让、租赁、作价出资或入股。
如：截至2008年11月，江苏南通海门市共办理集体建设用地出让417宗，出让面积4357.5亩；集体建设用地转让74宗；共办理集体建设用地租赁73宗，租赁面积623亩。[3]由以上数据可知，各地区的试点工作取得了初步的成果，此种流转方式占据了集体建设用地使用权流转非常大的比重，而接下来的工作就是总结各地区的成功经验，在全国范围内进行推广，以此形成全国统一的集体建设用地使用权可流转制度。据统计，仅2000年至2002年，安阳市刘家庄、任家庄、三家庄三村集体流转收入已达1400多万元，用于修建道路200万元，建学校、养老院等公益事业150万元，上缴国家各种税费500多万元，安置1300多个劳动力，人均年收入5000元以上；[4]广东2006年实现流转宗数约2100宗，面积达1500公顷，涉及价款20亿元。[5]据测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用地。[6]
在我国，建立集体建设用地使用权可流转制度是适应经济社会发展的客观需要，法学理论为此制度的建立提供了深厚的理论基础，国家土地政策的推动及试点地区的实践经验为此制度的建立奠定了坚实的现实基础。
为完善立法，解决下位法土地管理法、担保法和上位法宪法之间以及土地管理法本身法律条文之间的矛盾，应对土地管理法、担保法相关条出以下修改：（1）秉承宪法第10条和土地管理法第2条的规定，将土地管理法第43条修改为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，可以依法申请使用国有土地或集体所有土地；村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，可以依法申请无偿使用农民集体所有的土地”。（2）将担保法第34条第3款修改为：“抵押人依法有权处分土地使用权、房屋和其他地上定着物”。
二、改革现行的征地制度
在物权理论上，土地征收是物权变动的一种形式，是国家出于公共利益的需要，依照法定条件和程序，将农民集体所有的土地强制收归国有，并给予相应补偿的行为。我国宪法第10条、土地管理法第2条、物权法第42条皆有“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定。此种规定，为缓解城市扩张、经济发展对土地的大量需求，进而征收农民集体土地提供了法律基础。
国家只有为了“公共利益的需要”，才能对集体土地进行征收，但我国立法机关并未借鉴西方发达国家成熟的立法经验，采用概括或列举的方式明确“公共利益”的内涵或外延。因而，在城市建设日益饱和、城市可用土地仍不能满足经济发展需求的背景下，为保证经济的持续发展，政府及用地者开始寻找突破点，他们利用国家法律和司法解释并未对“公共利益”做出明确规定的法律漏洞，人为地任意扩大“公共利益”的范围，将其外延扩大化、商业化，大量征收集体经济组织所有的土地用于商业开发建设，以满足经济发展对土地的需求，使得集体建设用地使用权以征为国有的形式变相流转。该行为不仅损害了广大农民的土地权益，而且不利于土地的合理开发利用，因此要改革现行的征地制度，使其规范化。据《新京报》2011年4月20日的报道，我国土地管理法的修改工作已经启动。笔者建议：可以此次修改土地管理法为契机，或是之后通过最高人民法院司法解释的方式，对土地征收制度进行如下改革：
（一）明晰“公共利益”的范围
1. 界定“公共利益”的内涵。《辞源》中将“公益”界定为：“公共之利益，相对于一个人之私利、私益而言”，将“利益”界定为“好处或功用，即指能满足人们物质或精神需要的事物”。美国学者庞德在他的社会法学理论中把利益分为个人利益、公共利益与社会利益，其中公共利益是指涉及政治组织的社会生活并以政治组织社会名义提出的主张、要求或愿望。本质上讲，庞德所称的“公共利益”即国家利益。我国法律、法规、司法解释未对“公共利益”的涵义作出明确界定，“公共利益”的认定缺乏法律标准。但根据法律解释原理、国家现行的土地政策，以及保护农民集体土地利益的需要，对“公共利益”的范围不宜作扩大解释。因而，应将“公共利益”界定为：为保障国家的安全、发展，国家机构的正常运行，满足社会绝大多数人的生存、生活而必须具备的物质基础。其应具备以下四个特征：（1）公共性。即相对于私人利益，公共利益主体是国家或社会公众，而不是确定的个体或组织；同时，此种利益主要依赖以政府为代表的公共选择机制来实现。（2）合理性。由于公共利益的实现经常是以减少或损害其他类型的公共利益或私人利益为代价的，因此在认定公共利益时要进行利益权衡，进行利益大小、社会效益、实现代价的比较，最大限度地减少对其他利益的损害。（3）正当性。除国家利益外，对其余公共利益的认定，要体现公共性，广泛听取民众意见，保证公共利益真正满足公众的需求。（4）公平性。公共利益的实现是以损害私人利益为代价的，因而要对利益损害者进行合理的补偿，以实现社会公平。
2. 明确“公共利益”外延。在大陆法系和英美法系国家，如德国、法国、英国、美国等国，法律同样规定，政府为了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列举的方式明确规定“公共利益”的范围，只是不同国家基于本国国情对公共利益的认定标准略有不同而已。我国土地管理法第54条对以划拨方式取得国有土地建设项目的范围进行了规定；同时，国土资源部制定的《划拨用地目录》将用地划分为公益性和经营性，前者可以划拨方式获得国有土地使用权；2011年1月21日国务院新颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》中，对可征收房屋的情形进行了规定。因此，可以参照以上法律、规章的规定，明确规定由政府组织实施的基于以下需要的项目可以征收集体建设用地：（1）国防和外交；（2）能源、交通、水利等基础设施建设；（3）科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；（4）保障性安居工程建设；（5）对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建。
（二）提高征地补偿标准
土地管理法第47条规定，我国的征地补偿标准是：“按照被征收土地的原用途给予补偿”，此标准仅从国家经济利益的角度出发，未考虑失地集体的土地权益，其合理性备受质疑。且在当今地价不断上涨的背景下，该标准与市场脱节，不能维护失地农民的财产利益。此标准下，在国家和集体组织之间产生了土地收益“剪刀差”，激发了民众的不满情绪，使集体建设用地使用权隐性流转成为可能。
国际上关于征地补偿的原则有：（1）日本的“正当补偿”原则，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等，此补偿原则是一种比较全面的补偿。此外，日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则；（2）美国的“合理补偿”原则，此原则下国家要赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格；（3）巴西的“公平赔偿”原则，根据此原则，征地补偿项目包括土地的原购置费用、土地的产出等项目。三种补偿原则中，补偿程度最高的为“正当补偿”原则，“合理补偿”原则次之，“公平补偿”原则补偿程度最低。
为保障集体经济组织成员的利益，在确定了征地项目范围的前提下，我国要提高现行的征地补偿标准。新确立的征地补偿标准，既要限定在国家财政的承受范围之内，又要实现失地集体经济组织成员的经济利益。笔者认为新征地补偿标准要考虑以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度决定了其对当地经济、文化、社会的作用。不同用途的土地因其给当地所带来的利益不同，其价值也就不同。如被征土地原是村办企业用地，其不仅给当地政府带来税收收入，而且增加了农民的经济收入，如果国家要进行补偿就要将“农民收入的减少”作为补偿标准确定的因素。（2）地上附着物。地上附着物是土地上承载的建筑物及其附属物，附着物的建设要耗费财力、物力和人力。土地被征用，附着物所有权人同时丧失了对附着物的所有权和使用权，造成了经济利益损失。因而，在确定赔偿标准时，应将地上附着物作为必要因素加以考虑。（3）土地的市场价格。因土地的位置能够决定土地使用权流转时的市场价格，故征地补偿标准的确定要借鉴马克思的级差地租理论。被征收的集体土地大多处于城市边缘，地理位置优越，其一旦被征收，土地所有权人便丧失了原有的经济利益，集体经济组织成员的收入因此而减少。相对来讲，如果此种土地通过招标、拍卖的程序进入土地市场进行流转，凭借其优越的地理位置，集体经济组织必然能获得优厚的回报。因而，两种状态下土地收益差的存在，使得在确定征地补偿标准时必须要参考土地的市场价格。因此，我国要对现行的征地补偿标准进行修改，确立合理的补偿标准，补偿费用应包括：土地原经济效益、地上附着物的损失、一定比例的市场差价。
（三）完善征地程序
1. 要由征地部门拟定征地补偿方案，报同级人民政府进行审批。
2. 受理申请的人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并对论证结果予以公布，征求被征地集体经济组织成员和社会公众的意见。
3. 受理申请的人民政府应对所征求的意见进行论证并对原征收补偿方案进行修改，公布修改后的方案。
4. 根据方案确定的时间、程序发放补偿费用至集体经济组织，集体经济组织定期内按人口数将补偿费用发放至成员手中。
5. 以上所有程序完成之后进行征地活动。
三、制定《集体建设用地使用权流转管理法》
建立集体建设用地使用权可流转制度，首先应对相关规范性法律文件进行修改，解除对集体建设用地使用权流转的限制，其次是制定专门的法律以构建我国的集体建设用地使用权可流转制度，规范集体建设用地使用权流转程序。笔者以为，我国立法机关应制定专门的《集体建设用地使用权流转管理法》，应包括以下内容：
（一）集体建设用地使用权流转的原则
1. 同一市场原则。经济学上对“市场”的界定，是指消费者的集合，而非固定的交易场所。建立集体建设用地使用权可流转制度，实现国有土地和集体建设用地“同制、同权、同价”，发挥集体建设用地的资源价值，将国有土地和集体建设用地纳入统一的市场，实现权利平等，运用相同规则，通过市场竞争机制，来实现集体建设用地使用权的流转。（1）市场准入制度是集体建设用地使用权进入土地市场的门槛，应修改相关法律允许集体建设用地使用权进入土地一级市场进行流转。（2）建立公平的流转制度，实现对国有土地和集体建设用地的无歧视待遇。（3）利用市场的公平竞争机制，实现集体建设用地使用权流转的经济效益最大化。
2. 依法流转原则。依法流转原则是指集体建设用地使用权的流转，要符合法律、法规规定的条件、程序、方式、期限，不得违反法律的强制性规定，否则流转行为无效。（1）不符合法定条件的集体建设用地不得进入土地市场进行流转，否则流转行为无效。（2）不按法定程序流转集体建设用地的，视违法情节的轻重，进行不同的处理：如违反的是不可进行事后弥补的强制性程序（如民主决策程序、审批程序），则此流转行为无效；如违反的是可事后弥补的任意性程序（如出让金或租金交付程序），那么此流转行为可通过修正成为有效的流转行为。（3）集体建设用地使用权的流转，必经按照法定的出让、转让、出租、转租、抵押等五种方式进行，不按此方式进行的流转为无效流转。（4）集体建设用地使用权流转的期限，要符合法律最高流转期限的规定，超过最高流转期限的，以最高流转期限计算，超过部分无效；若流转期限对合同目的的实现具有决定性意义，则此流转行为无效。
3. 民主决策原则。民主决策原则是指集体建设用地使用权的初次流转，要经集体经济组织成员会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，方可进行流转。现存的大量隐性流转，都是村委会、村干部或村民个人充当集体建设用地的所有权人，全权行使决策权，损害了集体经济组织的合法权益。民主决策原则的设立，保证了土地真正的所有权人通过法定渠道充分发表意见，实现其所有权权能，维护其经济利益。
（二）集体建设用地使用权流转的条件
1. 初次流转要进行民主决策。集体建设用地使用权属于农民集体所有，为保障集体经济组织成员的土地权益，在进行集体建设用地使用权初次流转时，应由用地者与乡（镇）、村集体经济组织或者村民委员会自愿平等协商，后经集体经济组织成员会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报有权机关进行审批后，集体建设用地使用权才能流转。
2. 符合土地利用总体规划、城市和村镇建设规划。土地利用规划是为节约用地、确保土地的供需平衡和合理开发利用土地而制定的。目前，我国土地利用规划按行政级别来进行划分，可分为全国级、省级、地（市）级、县级和乡（镇）级。集体建设用地使用权可流转制度的建立，实现了不同所有者土地的“同制、同权、同价”。为保证农村的合理布局、促进合理利用农村的土地资源，一定要科学制定土地利用规划，将集体建设用地纳入土地总体规划和城市、村镇规划之中。此外规定只有符合土地规划，集体建设用地使用权方能进入土地市场进行流转。
3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即国家为了土地资源的合理开发利用，促进国民经济和社会的协调发展，以编制土地利用规划的形式划分土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者按照国家确定的用途使用土地的制度。自1999年始，我国通过编制各级土地利用规划的形式实行土地用途管制，实现土地资源的优化配置。集体建设用地使用权的流转，要符合土地用途管制和土地规划确定的用途，未经法定程序不能改变土地用途，对擅自改变土地用途的行为，要对责任主体进行处罚，情节严重的要追究相关责任人的法律责任，并将流转土地恢复原状。
（三）集体建设用地使用权流转的方式和期限
建立集体建设用地使用权可流转制度，实现对国有土地和集体建设用地统一规划、统一管理，可借鉴我国成熟的国有土地使用权流转制度，设计集体建设用地使用权的流转方式、规定流转期限。
1. 出让。参照国有土地使用权的出让，统一土地使用权出让的概念，并将其定义为：指土地所有者将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向其支付出让金的行为。集体建设用地使用权的出让，经由民主决策，可采用招标、拍卖、协商等方式，以实现土地效益最大化。集体建设用地使用权出让的期限，笔者认同一些学者的观点，住宅用地70年，工业用地过50年，商业用地40年，综合用地50年，具体期限由出让方和受让方协商而定。
2. 转让。集体建设用地使用权转让，即集体建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转移的行为。集体建设用地的权利义务被转让给受让人，可以通过买卖、互易、赠与、继承等方式进行，但转让的土地要符合土地用途管制。集体建设用地使用权转让的期限为原合同期限扣除转让人已使用的期限。
3. 出租。集体建设用地使用权出租，即集体土地所有人将其所有的集体建设用地使用权在一定期限内出租给土地使用权人，并收取租金的行为。集体建设用地使用权出租的其他事项，适用合同法中关于租赁合同的规定。集体建设用地使用权出租的期限，适用合同法最长租赁期限20年的规定。
4. 转租。集体建设用地使用权转租，即集体建设用地承租人将其承租的建设用地使用权另行出租给第三人使用的行为。集体建设用地使用权的转租，同样适用合同法中关于租赁合同的相关规定，转租要取得土地所有权人的同意；转租的期限要短于土地出租的剩余期限；同时，非经法定程序不得改变转租土地的用途。
5. 抵押。集体建设用地使用权抵押，即集体建设用地的所有权人或使用权人将集体建设用地使用权作为自己或他人债务的担保，当债务人到期不能履行债务时，由债权人就该集体建设用地使用权变价优先受偿的行为。债权人的抵押权一旦实现，集体建设用地使用权的流转也即实现。集体建设用地使用权的抵押不同于国有土地的抵押，其分为两种：一是所有权人进行的抵押，二是使用权人进行的抵押。不同主体进行的抵押，抵押期限不同；所有权人进行的抵押，由所有权人与抵押权人协商，但抵押最高期限不应超过集体建设用地根据用途所确定的最高出让期限；使用权人进行的抵押，抵押期限不应超过集体建设用地原流转合同的剩余期限。
（四）集体建设用地使用权流转的程序
1. 初次流转程序
（1）集体建设用地使用权初次流转中的出让和出租，以招标、拍卖的方式进行流转的，按以下程序进行：第一，集体经济组织持土地所有权证书、2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理审批申请的有权部门会同城乡规划部门指导提出审批申请的集体经济组织，拟订出让或者出租方案，报本级人民政府批准。第三，方案经批准后，集体经济组织委托土地交易机构在土地市场对集体建设用地使用权进行招标、拍卖。第四，中标人、竞得人凭中标通知书或者成交确认书，与集体经济组织签订集体建设用地使用权出让或者出租合同，并按合同约定向集体经济组织支付出让金或者租金。第五，受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，政府批准文件，以及出让金或者租金支付凭证，向土地管理部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
（2）集体建设用地使用权初次流转中的出让和出租，以协商的方式进行流转的，按以下程序进行：第一，集体经济组织持土地所有权证书、2/3上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意、供地方案、出让或出租合同等材料，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理审批申请的有权部门会同城乡规划部门对申请进行审核，报本级人民政府批准。第三，经批准后，受让人或者承租人按合同约定向集体经济组织支付出让金或者租金。第四，受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，政府批准文件，以及出让金或者租金支付凭证，向土地管理部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
（3）初次流转的抵押程序。第一，集体经济组织持土地所有权证书、集体经济组织或乡（镇）、村办企业与抵押权人签订的主合同和抵押合同、2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理申请的有权部门对抵押合同进行审核，报本级人民政府批准。第三，批准后，抵押人与抵押权人持主合同、抵押合同、批准文件至土地管理部门办理抵押登记。
2. 再次流转程序
土地使用权人持原协议、土地使用权证书、与新权利主体（受让人、承租人、抵押权人）所签协议至土地管理部门办理相关手续。值得注意的是，原租赁合同无转租约定或原出租人在原租赁合同中不同意转租而后又同意的，承租人转租要取得土地所有权人的书面同意。
（五）建立集体建设用地地价评估体系
为防止集体建设用地使用权被低价流转造成土地资产流失，保障集体经济组织的经济利益，我们要建立一个科学、规范的地价评估体系：首先，规定地价评估是土地流转的必经程序，由具备资质的评估机构对待流转土地进行地价评估；其次，地价评估要遵守国有土地和集体建设用地“同质同价”的原则；最后，实现政府最低保护价制度。
（六）合理分配土地收益
因集体建设用地使用权初次流转和再次流转涉及的利益主体不同，为确保土地收益的合理分配，流转收益分配过程中要进行初次流转和再次流转的区分。集体建设用地使用权的抵押，因不涉及利益分配，故此处不予讨论。
1. 初次流转的利益分配。初次分配应以建设用地所有权人为主，各级政府不直接参与土地收益分配。集体建设用地使用权流转收益的50%，由集体经济组织按该组织实际成员数平均发放；余下的50%，由集体经济组织统一管理使用，用于当地的经济、文化、保障性建设，其使用方式和数额要经过2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的同意。各级政府不直接参与初次分配，以税收的形式间接参与土地收益的分配。
2. 再次流转的利益分配。集体建设用地使用权再次流转的土地收益，溢价部分按初次流转的分配方法进行分配。如是平价流转，则不存在收益分配问题，政府可根据税法的规定获得契税等税收收入。
（七）惩处囤积土地行为
2010年12月29日《国土资源部关于房地产闲置土地情况的公告》显示：1993年至今，我国住宅建设用地共闲置土地201.703642公顷。为防止集体建设用地使用权流转过程中出现囤积土地、大量闲置土地的情况，在《集体建设用地使用权流转管理法》中应对用地者的囤积行为规定严厉的处罚措施：（1）对以出让、出租的方式取得集体建设用地用于非农建设的，超过合同约定的动工开发建设期，满一年未动工开发的，由土地管理部门征收相当于全部合同金额20%的土地闲置费，将土地闲置费按集体建设用地使用权初次流转的收益分配方法进行分配。并责令受让人、承租人于一定期限内动工开发建设，并对责任主体进行通报批评。期限届满仍未动工开发的，无偿收回集体建设用地。（2）对以转让、转租的方式取得集体建设用地用于非农建设的，自土地使用权证办理完毕之日起，满一年未动工开发的，由土地管理部门征收相当于全部合同金额20%的土地闲置费，上缴国库。并责令受让人、承租人于一定期限内动工开发建设，并对责任主体进行通报批评。期限届满仍未动工开发的，无偿收回集体建设用地。（3）满两年未动工开发的，无偿收回集体建设用地。
（八）对集体建设用地使用权流转进行登记
我国对不动产物权的变动采用的是“登记生效”原则，登记是不动产物权变动的必经程序。集体建设用地使用权的流转，系不动产物权的变动，因而，应按法律的规定进行登记方可生效。此项登记具有重要作用：一是登记具有公示效力，可以降低市场交易成本，减少法律风险；二是便于国家对集体建设用地使用权的流转进行监督、管理，实现国家对土地用途进行管制。因此，土地管理部门要切实履行集体建设用地使用权流转登记程序，简化土地权利归属、流转状况的查询程序，以确保市场交易的畅通和安全。
从政府广泛开展集体建设用地使用权流转的试点工作到国家一系列政策、地方规章的出台，我国集体建设用地使用权流转已成必然，因而修改《土地管理法》、《担保法》等相关法律，为建立我国集体建设用地使用权可流转制度扫除法律障碍成为首要解决的问题。但构建集体建设用地使用权可流转制度不仅是一个法律层面上的问题，还涉及经济、社会等方面的问题，故此项制度的建立，立法机关和政府要在广泛调研、听取社会各界的意见的基础上，循序渐进地推进。
一项制度的建立需要以相关配套制度为依托，我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。首先是经济制度，国家要完善管理集体建设用地使用权流转的宏观调控手段，通过土地利用规划部门、土地管理部门实行定期检查等手段对集体建设用地使用权流转状况、建设用地利用状况进行管理和监督，严厉打击非法流转行为和囤积土地行为。其次是社会保障制度，要逐步建立和完善农村基本社会保障制度，将广大农村居民纳入医疗保险和养老保险的保障范围内。同时，还要完善农村基本设施建设。
集体建设用地使用权可流转制度的建立，将集体建设用地纳入土地一级市场，充分发挥土地的资源性作用，对于我国经济保持持续稳定的发展具有重要意义。此制度的建立，必然会增加农民收入，促进农村经济发展，推动“城乡一体化”建设，加快社会主义新农村建设。
参考文献：
[1]陈小君，等.农村土地法律制度研究[M].北京：中国政法大学出版社，2004：394.
[2]孙佑海.土地流转制度研究[M].北京：中国大地出版社，2001：4.
[3]国务院发展研究中心.调查研究报告[R].北京：国务院发展研究中心，2009.
[4]牛先锋.充分发挥流转效应——安阳市集体建设用地流转实况简介[J].中国土地，2002，（11）：26-27.
新修正的土地管理法范文第4篇
关键词：宅基地；使用权；流转；驱动力
国家规定，农村宅基地流转只有国家征收征用和集体组织内部流转两种合法形式，但实际上农村宅基地的流转十分普遍，特别是在城市郊区。农村宅基地的普遍流转必然有其驱动力，概括来说宅基地流转的驱动力主要包括城镇发展驱动、经济发展驱动、经济利益驱动、文化传统驱动、国家制度政策驱动等。根据宅基地流转主体的不同，可将宅基地使用权流转分为国家征收征用流转、农村集体组织转用流转、农村居民自发流转。由于流转主体的不同，其相应的流转动力也应是不同的。
一、国家征收征用流转驱动力
国家征收征用流转是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体手中或农村居民手中征收征用宅基地。征收是不仅使用权发生改变，所有权也发生了改变；征用只是使用权发生改变，所有权不发生改变。但无论是征收还是征用，其使用权都发生了流转。本文不将征收与征用加以区别，统一称为“征用”。
国家因经济社会建设发展需要产生了征用农村集体土地的内在需求，农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分也必然列在其中。国家征用宅基地的内在需求包括城市规模扩张的需求、经济发展的需求、区际联系的需求等，这些需求构成了宅基地征用的内在动力；国家征用宅基地所依靠的强制力具体表现为各种法律法规和政策的制定与实施，这些正式制度的实施形成一种外在动力，即制度诱致力，来保证宅基地征用的实现；地方各级政府所拥有的政治权利引致其自身的利益需求，这种利益需求形成了一种新的农村集体土地征用的外在动力，利益驱动力。
1.城市规模扩张
城镇化和工业化是人类社会发展的必然趋势。诺瑟姆（RayM.Northam）把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段、中期加速阶段、后期缓慢停滞阶段。周一星（1995）认为[1]，我国的城镇化已从初期阶段迈入中期加速阶段。城镇化的中期发展阶段不仅表现为城市数量的增加，更表现为城市规模的迅猛扩张。在中期发展阶段，由于城市具有“优越的区位条件、便捷的交通网络和较发达的通讯、邮电设施，使城市具有发展某些主导职能部门的优势，并有主导职能部门相继发展的‘乘数效应’带动其他相关行政、经济职能部门的相继发展。”[2]城市的加速发展吸引了人口、劳动力、土地、资本等大量生产要素向城市集中，促使城市规模不断向外扩张，城市周围的大量集体土地通过征用转为城市用地，农村宅基地的使用权也由农村居民转给了地方政府和其他相关主体。
2.经济发展驱动
经济发展扩大了对物流、信息流、资金流等的需求，掀起了基础设施建设的，农村集体土地被大量征用，基础设施建设占用的宅基地也被一并征用过来，推动了农村宅基地的流转。同时，经济的发展提高了人们的生活水平，人们对居住环境、生活环境、交通便捷等的要求越来越高。城市规模的不断扩张给居民带来了居住环境恶化、交通拥挤等众多的城市问题，城市中工业企业特别是重污染企业的发展不仅受到城市日益高昂的地价的制约，也受到城市居民的抵制。工业企业要进一步发展，必须搬离市区。工业企业的新建不仅需要厂房办公用地，还需要配套设施用地，这必然导致大量的农村集体土地被征用，宅基地的征用也不可避免。
3.制度诱致力
2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给与补偿。”第2条第5款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第43条第2款规定：“前款所依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”车裕斌（2004）分析了土地征用制度在农地转为城市建设用地的动力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的强制性，而相应的土地规划制度和土地保护制度因内在的种种缺陷，实施执行的强度远远不如土地征用制度，各级地方政府在运用其征地权时往往将征用制度的强制性发挥到了极致，在征用范围上农户没有发言权，在补偿费用上农户更没有发言权，这种征用权缺乏有效的监督和制约的制度促进了农用地征用流转的加速，甚至出现农用地征用规模远远大于地方经济发展对非农建设用地需求的情况。”虽然宅基地的征用比农地征用复杂一些，代价高一些，但由于国家对农地征用的管制越来越严，同时鼓励农村建设用地整理，将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，加上征用土地的巨大利益诱惑，征用农村宅基地也就成了必然趋势。
4、经济利益驱动
征用宅基地虽然相对于征用农地要付出较高的代价，但相对于国有土地使用权出让价格，单位面积宅基地征用补偿费仅相当于国有土地使用权出让价格的几分之一甚至十几分之一。巨大的利润空间促使地方基层政府利用新农村建设的时机，加大农村建设用地整理的力度，置换出更多的城市建设用地指标，征用更多的农村集体土地。二、农村集体组织转用流转驱动力
农村集体组织转用流转的驱动力主要表现为经济利益驱动，这种表现在城镇郊区、特别是大城市郊区表现得特别突出。
随着经济的发展、人们生活水平的提高、城市规模的扩大、城市人口的增加，对城市住房的需求越来越大，再加上对房产投机投资，造成各城市房价一路飙升。目前城镇房价已与普通城镇居民收入严重失衡，房价已大大超过居民的购买力，这从各界纷纷要求政府控制房价的呼声日益高涨就可窥见一斑。作为理性的城镇居民在买不起市区住房的情况下，定会将目光投向郊区价格较为低廉的“村产房”，也就是“小产权房”。
农村集体组织是农村集体土地所有权代表，作为理性的代表来说，其必然为本集体组织谋取更大的利益。由于非农建设用地的收益远远高于农地农用的收益，市区房价一再高涨，“小产权房”存在较大的市场，农村集体土地所有权代表必将集体的土地转为宅基地进行“小产权房”开发。况且集体非农建设用地使用权出让的收益如何分配和使用，目前法律法规尚无明确规定，农村集体土地所有权代表对这一部分收益具有完全的支配权。利用宅基地进行房地产开发存在巨大的利益空间，必会激发农村集体组织运用各种手段将集体土地转为宅基地，就是违反国家有关土地的法律法规也在所不惜。何况他们还会采取规避法律法规的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明显的例证。
三、农村居民自发流转驱动力
农村居民自发流转宅基地包括宅基地继承、买卖、出租等，其驱动力主要是经济利益驱动和文化传统驱动。
1.经济利益驱动
经济利益驱动应是农村居民自发流转宅基地的主要驱动力。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但由于种种原因，一户多宅现象还比较突出，农户住不了那么多宅基地，特别是在城市购买了商品房的农户，遇到合适的买主就会将宅基地卖掉。
出租宅基地主要是出租房屋连带出租宅基地，这种现象主要出现在城镇郊区，特别是在“城中村”中。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”[3]。城市的扩张吸引了大量的外来人口，“排外的住房政策”使外来人口只能从“城市住房体系”之外寻找住房；租赁、尤其是租赁私房，成为外来人口获取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠优越的区位，低廉的价格成为外来人口首要的房源地。城市郊区农村宅基地的大量流转是在经济利益驱动下伴随着外来人口大量涌入城市而自发形成的，是城镇化发展的必然产物。
2.文化传统驱动
社会的发展产生了两种文明，即城市文明和乡村文明，两种文明相互影响、相互吸引、共同发展，由此产生了城乡之间的流动。城乡之间流动促进了城乡文化信息交流，使农村居民认识了城乡之间的差异，形成更高层次的心理需求，产生进入城市成为城市人的欲望[4]，当条件成熟时，就会诱致其进城定居。其在农村的房产和宅基地，特别是“一户多宅”的，就会想办法进行流转。同样，城镇居民也受到乡村文明的吸引，特别是农村优美的自然环境、淳朴的乡情、清新的空气等成为吸引城镇居民的引致力。虽说当前农村落后的基础设施会对这种需求有很大的约束，但随着新农村建设的推进，农村各种条件的改善，这种需求必将会越来越大。
继承是文化传统驱动力促进农村宅基地流转的另一种形式。虽然我国法律法规规定：农村宅基地不能继承，但几千年的中华传统：上辈的东西遗传给下辈是天经地义的。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民的私产，很多都是其祖上一辈一辈传下来的，既是祖宗留下来的宝贵遗产，也包含对先人追思的深厚情感。
风水说也是文化传统驱动力表现形式之一。中国几千年来，农村建房就讲究风水一说，许多农户宅基地流转就是受了风水的影响。
参考文献：
[1]周一星.城市地理学[M].北京:商务印书馆,1995:88.
[2]张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与制度创新[J].中国农村经济,1999,(7):43-49.
新修正的土地管理法范文第5篇
关键词：地价地价管理地价作用存在问题 措施
土地不仅是重要的资源，更重要的是资产。土地资源能否得到优化配置，发挥其最大效益，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制的核心作用和经济杠杆作用。1尤其是在我国加入世界贸易组织，经济向市场经济迈进，经济规则同国际接轨的条件下，正确认识地价，客观评定和反映地价，充分发挥地价作用，加强地价管理是最为基础的一项工作。
一、充分认识地价在土地市场中的重要作用
1、地价的核心作用。我国土地市场建设要做的事情很多，核心问题就是地价问题。土地管理部门支持国有企业改革，是以专业评估、显化地价为基础的；办理土地使用权出让、抵押、政府收购土地、司法处置等都必须以具有评估资质机构科学评估地价为依据；土地使用权招标、拍卖、挂牌底价也必须参照评估地价；新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价为前提的；将来，最终解决农民的补偿问题，也必须承认农民的土地财产权，走评定地价、照价征用的路子；土地市场发育和规范程度，也要以地价形成机制的状况来衡量；近几来，依法行政和的斗争，在土地管理上也集中体现在地价上。
2、地价的经济杠杆作用。地价是土地所有者权益的体现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，又是调节土地利用方式的有力杠杆。2根据我国国情，人多地少，后备资源不足，我们必须对现有建设用地进行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。这种重新配置，必须通过市场进行，要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。土地制度改革、土地的有偿使用，增加了政府的财政收入，为经济建设提供了大量资金，大大缓解了政府压力。而地价管理，正是土地有偿使用的重要保障。
3、地价的宏观调控作用。地价可以成调控手段，这在土地私有制条件下不可能实现，但在土地国有的条件下则变成了现实。地价是地租的资本化，本质上也是地租。地价是土地所有权在经济上的实现形式，是所有者凭借对土地的垄断参与社会剩余产品的分配。3在市场经济条件下，土地所有权又进一步派生集体土地使用权、国有土地使用权及一些它项权利，形成了很多独立的产权，有关权利人共同参与社会剩余产品的分配，因此地价属于社会分配关系。在现实生活中，分配关系是围绕着一个平均值波动的，地价的高低，直接影响所有者拿多拿少的问题，如果所有者拿多了，企业得不到平均利润，就会影响企业的扩大再生产。如果所有者拿少了，企业经营者就在正常利润之外获得了超额利润，有关行业也会出现投资膨胀甚至过热。可见，地价的高低有一个客观的度，所有者拿多了拿少了，都不利于经济的协调发展。在宏观的调控过程中，国家是经济和社会事务的管理者，又是国有土地的所有者，地价作为调节社会分配的工具是否运用灵活，直接影响社会经济的协调发展。因此，国家应灵活运用地价工具，针对不同需要进行调控，使社会经济又好又快发展。
二、进一步明确地价管理存在的问题
1、地价体系建设仍须完善。目前，我国已初步形成了以基准地价、标定地价为核心，由基准地价、标定地价、市场交易价等不同价格类型构成的地价体系。但与市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相比，仍不够完善。一是地价称谓、内涵不一，可比性差，所含内容不明确；二是基准地价成果管理手段落后，更新不及时；三是标定地价评定工作没有普遍开展；四是基准地价修正体系不够完善。
2、地价管理的配套政策急需进一步健全。近几年来，我国已初步形成具有中国特色的地价管理制度体系，但是地价管理配套制度建设方面仍存在一些问题。一是地价管理体系不完善。首先在建立和实施制度时，没有体现以地价管理为核心，制度之间衔接性、协同性和系统性差；其次是制度与当地地价管理现状及发展趋势脱节，不能做到有步骤、有计划、系统地实现制度目标；再次是制度的实施缺乏系统控制的监督，执行中变形走样；二是具体实施地价管理制度的环境差，影响制度效率的发挥；三是落实地价管理的具体制度不到位，缺乏明确的目标、程序及操作细则。
3、地价评估市场急需规范。目前，土地评估从封闭状态变为全面开放。在土地评估市场中出现了一些新问题。一是不具备土地评估资质的机构进行土地评估。其它评估机构他们断章取义，认为资产评估包括土地、房地产评估包括土地等等。他们评估不按土地评估规程，有的选一些因素，有的只按基准地价乘以一定常数，比较简单，不能客观、公正、合理评估地价。二是有的土地评估机构实力差。有的土地评估机构挂靠人员多，有的新考取估价师的学生多，如两个没有评估经验的学生考取土地估价师后，可想他们能否科学评估地价呢？三是同业互相竞争。土地评估市场放开后，有的看到经济收入可观，可谓土地评估机构百花齐放，有的一个地级市土地评估机构就会出现十几家甚至几十家。他们为了揽活，降低收费标准，比着收费低，互相竞争。四是评估质量差。土地评估市场放开后，评估机构可跨地区进行评估，他们不能掌握评估地区的土地价格市场状况，简单按政府公布基准地价文件进行评估，也不找当地的地价修正体系和地价图，这样评估地价随着性太大，有的评估宗地的级别都定错，地价悬殊很大，有的相差成倍。
三、强化措施，加强地价管理
1、基准地价及时更新。基准地价是地价体系建设的基础，也是政府调控土地市场和服务公众的重要工具。在有些地方，基准地价都存在着更新不及时、现势性差和不公开、不应用的现象。针对这种情况各级政府及土地管理部门必须高度重视基准地价更新工作，按时按要求，统一地价内涵，科学更新基准地价，如果地价得不到及时更新，地价体系建设就无从谈起，也就建立不起规范的土地市场，就会影响经济的发展。
2、完善地价管理配套政策制度。针对地价管理配套政策，制度不完善的问题，我们必须从加强基准地价应用入手，建立公开、公平、公正的供地模式，有效地提高地价管理水平。一是进一步建立和完善地价政策体系，即土地收购价格标准、土地征用价格标准、土地收益分配机制。二是进一步完善地价制度体系，即建立基准地价定期公布制度、宗地价格申报制度、互联网公开查询制度。三是进一步加大招标拍卖挂牌的基础制度建设。即建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度。以此为制定地价政策，进行地价调控、合理配置土地资源，提供科学的依据。
3、建立城市地价动态监测体系。城市地价动态监测体系建设是市场经济条件下加强地价管理的基础性工作。它不仅涵盖了地价监测点的设立、地价监测资料的采集，地价资料的分析以及地价监测体系的维护与更新基准地价专业特性，而且利用计算机、数据库的网络技术，将这些地价专业性通过计算机加以实现，建成基于数据库和网络之上的地价动态监测体系的应用功能和应用方向。4通过建立城市地价动态监测体系，可以及时、准确地了解和把握各城市的地价水平和地价动态变化情况，从而推算出各城镇国有土地资产量及其变化情况，为加强土地资产管理，防止国有土地资产流失提供重要的依据。
4、充分发挥协会作用，加强土地评估行业管理。土地估价师协会做为管理监督土地估价机构的单位，要搞好协会的工作，充分展示协会特点。在政府职能转变过程中，协会要担当起应负的责任。一些职能协会要担当起来，充分发挥协会作用，首先是行业指导，当好教练员，并且做好行业自律，当好裁判员；其次构筑技术壁垒，保持行业发展；第三为机构提供机会，互利互惠，提高生存力；第四要形成约束机制，树立自律的权威。总之行业管理的手段是多方面的，在市场条件下，应该探索多种“软性”手段管理会员，要一点一滴纠正行业不正之风，要从爱护帮助中介机构的立场出发规范他们，将把我国的土地评估中介服务市场推向一个新的台
各级政府及土地管理部门要充分认识加强地价管理的重要性及地价的作用，明确现阶段地价管理市场中存在的问题，积极采取措施，加强地价管理，进一步培育和规范我国土地市场，使我国的土地管理事业再上一个新台阶。
参考文献：
1、地价管理与地价管理政策解读武汉大学资源与环境科学学院 国土资源管理系 刘丽。
2、国土资源发挥地价调控作用推进土地节约集约利用。
3、马克思的地租理论。
4、“2007年城市土地价格调查与监测研讨会”综述 .
