房地产税收筹划案例
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房地产税收筹划案例范文第1篇
(一)筹划“临界点”，确定适当的房地产价格
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。
(二)设立销售公司以减轻税负
一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。
(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式
1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。
2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。
(四)利用建房方式进行筹划
1代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不能符合“代建房”要求则应纳营业税1000*5%=50万元；若符合则应纳营业税330*5%=165万元
2合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。
五、销售与装修分开，分散经营收入。
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加交通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
(五)土地使用权的税收筹划
房地产企业进行房地产开发，需要拥有土地使用权，获取、使用土地使用权主要涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税等，都有进行筹划的必要性和可能性。仅以营业税为例，用足用好税收倾斜政策便可以起到税收筹划的作用。如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税。
房地产税收筹划案例范文第2篇
摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词 房地产企业 税务风险 策略
房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：
一、建立管理税务风险的专设机构
房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。
二、对税务风险控制活动进行规范
税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。
案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。
税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。
三、重视建立企业税务风险防范管理体系
房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。
又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。
四、加强内部审计与自查
房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。
参考文献：
[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.
房地产税收筹划案例范文第3篇
关键词：外资企业避税关联企业
不久前，商务部公布了一串令人振奋的数字：2004年1至5月，全国吸收外资259亿美元，比去年同期增长11％；新设外企17359家，比去年同期增长14％；合同外资额572亿美元，比去年同期增长近50％。中国成了外资的一片热土。
然而在这些闪光的数字背后，却是另一番景象：55％的外商投资企业亏损。一方面外企大面积亏损，另一方面大量外资不断涌入，面对这一现象，经济专家一针见血地指出：不少外资企业亏损是假，避税是真。本文拟就外资企业避税的形式及原因做一些探讨。
1外资企业避税的现状
我国国家税务总局官员日前指出，目前在华的外资企业偷逃税的情况很普遍，许多跨国企业的避税行为致使中国每年税收损失约300亿元，许多企业属于非法避税。由于个人所得税、营业税等方面的税收没有计算在内，所以，实际避税要远远超过300亿元。
2003年4月。在广州市，首例“境内关联企业间融资”反避税案件中，广州市国家税务局对外公布，该局对著名的跨国企业宝洁公司涉及境内关联企业间巨额免息融资温暖体进行调查，调增企业应纳税所得额共5．96亿元，应补交企业所得税8149元。这是迄今为止广州市反避税调整单个案件补缴：税额最大的案例。
据北京地税稽查分局公布，被检查的外资企业中80％以上有违法行为，其中涉外税收违法案件主要集中在个人所得税、营业税和城市房地产税等税种上，仅2003年前8个月，北京地税第、二稽查分局审查了47个涉外税收案件，查补税款1．5亿元，这只是他们受理的半数案件的查补数额，其中有两个公司的涉案值就达到了1．3亿元。
在福州市，每年外商转移的利润就在10亿元左右，流失税款1亿元左右。据国家统计局在第三次工业普查中公布，全国41％的三资企业都在亏损。吉林某市曾经有98％的三资企业在亏损；广东某市87．5％的三资工业企业亏损；天津62％的三资企业亏损，如此大面积的亏损。令人触目惊心。
这些合资企业的亏损，在很大程度上是一种避税手段，其结果严重侵害了中方利益。由于利润被转移到境外，中方投资人不但无法获利，而且需要赔钱弥补亏损。对外方来说是明亏实赢，对中方来说是实实在在的亏本生意。在无力出钱弥补亏损的情况下，中方只能出售股权减少损失，从而逐步丧失对公司的所有权，造成国有资产的大量流失。苏州的一家合资造纸企业就是一个典型的例子，在与外方合资的七年当中，每年亏损将近1个亿，结果中方不但一分钱没有赚到，所持股权却几乎全部被外方收入囊中。
外资避税正使中国蒙受着重大损失。
2外资避税的主要方式
避税分两种，即正当避税和非法避税，二者有本质的区别，进行合理避税的人是尊重税法，只不过他们靠自己的智慧，利用了税法的漏洞获得了利益。外资在进入前，大多都认真研究过中国税制，对如何避税有一套相对的方案，避税方法高招百出，防不胜防，主要有以下几种方式：
2．1转让定价：所谓转让定价是指集团内的关联企业之间，为了确保集团利益的最大化，在集团内部人为的控制定价。这其中包括产品价格、贷款利息、无形资产转让价格、劳务费用等。据统计国际贸易总额中有60％是通过这种跨国公司的内部交易所形成的，跨国公司在制定内部交易价格时，往往可以便利的应用转让定价的方法，达到减少赋税从而增加利润的目的。在中国，其往往表现为“高进低出”，即用高于国际市场的价格进口设备、进口材料，而用低于市场的价格出口产品。这样外企很容易形成账面上的亏损，而利润转移到税负低的国家、地区，如此一来，跨国公司是一举两得：增加利润，减少汇率风险。因为属于跨国公司关联方交易，因而具有很强的隐蔽性和灵活性，不易被察觉。据珠海涉外税务部门的检查表明，那些表面显示亏损的企业大多是购销“两头再外”。多以“高进低出”等方式将利润转移出境。转让定价行为的存在是造成其普遍亏损或微利的重要原因之一。
耐克公司在国内市场不断发展，每年以两位数的速度增长，很快成为仅次于李宁体育公司的体育巨子。据苏州海关调查，耐克公司营业额很高，成本很低，利润非常高，实际效益也很好，但是账面上却亏损，其中原因就在于大量特许权使用费支出掏空了企业利润。
一台彩电才卖50元到100元，这种惊人的低价，说出来谁也不会相信，可是在跨国外资企业关联方的交易中的的确确发生了。
2．2增大负债。目前外商投资中国的资金中，自有资金比例并不高，即便是一些实力雄厚的大公司也向境内外的银行举借大量的资金，这不仅仅是缺少资金，也是一种避税的办法。广州某外企就是通过与其境内的关联公司借贷资金转移利润避税的。这家公司在境内的关联企业主要有所属纸品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，该公司关联企业中部分公司出现连续亏损，失去了向银行借贷的能力。这家外企便以公司本部的名义向中行广东省分行寻求巨额贷款，总额高达20亿元左右。与正常企业行为相违背的是，该公司又拨出巨资以无息借贷的方式借给其关联企业使用。根据税法规定。利息支出可以在税前扣除。广州某外资企业利用税前列支利息，以此减少所得税；此外，提供巨额无息借贷给关联企业，也回避了正常利息所得税的税赋。同时，作为该企业的关联企业，也为巨额借贷在账目上表现为负债而规避了大量所得税。
2．3利用国际避税港注册公司。在税收筹划日渐兴起的今天，国际避税港也便成为了跨国税收筹划的“热土”。国际避税港也称“离岸绿洲”，是指一国或地区确定一定范围，允许外国人在此投资或从事各种经济贸易活动，取得收入或拥有财产而可以不必纳税或只需支付很少税款的地区。它们的共同点都是很小的国家和地区，甚至是很小的岛屿，自然资源稀缺、人口数量较少、经济基础薄弱。但由于它具有税收的优惠，逐渐吸引了大量国外公司来此注册。这样的国家和地区主要有英属维尔京群岛、格林纳达、塞舌尔群岛、巴拿马、瑙鲁、汤加……全球汇集于国际避税港注册的70万多家企业中，至少有80％以上徒有其名，它们在此完成了必要的注册登记手续，却在别处从事商业活动，财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税或低税收减少税负。在这里注册的公司中约有1万多家与中国有关。在长江三角洲．许多人会对一些外资企业究竟属于哪个地方投资的感到困惑，它们的投资方往往标明是英属维尔克京群岛等地方，而实际上这些公司许多是由台商投资控股。
2．4钻税法漏洞。利用税法漏洞进行避税，是目前外企最有安全感的避税手段。比如，现在中国对消费税是按照出厂价进行征收，于是，一些外企纷纷成立自己的销售公司，然后再用较低的出厂价把产品卖给自己的销售公司，以达避税的目的。另外，根据税法规定：外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税。按年计算，分季预缴，季度终了后{一五日内预缴，年度终了后五个月内汇算清缴，多退少补这样，在同一个纳税年度内，纳税人可以根据资金运行状况，自行选择预缴税款的日期，从而使税款入库的时间人为地延长了，递延了应纳税款。
当然，除此之外，利用税收优惠政策、工资发放的次数等也是外资避税的备择途径。
3外企避税的原因
3．1资本的逐利性应是外企避税的最根本原因。每一个企业、每一个个人都在追求本身利益的最大化，我们知道，价格=成本+利润+税收，在价格和成本不变的前提下，利润和税收就是怎样的公正合理，都意味着纳税人直接经济利益的一种损失。所以在利益驱动下，使得一些企业除了在成本和费用上做文章外，也打税收的主意，以达到利益最大化。
3．2我国地方政府的纵容也是造成避税的重要原因。许多外企在本国都很守法，而却在中国违法，这只能说明，外企在中国的逃税成本大大低于国外。改革开放后，为了发展本地经济，各地都实行了多种多样的优惠政策。其中x~J’l-资的税收优惠往往被列为重要内容之一。另外，一些地方政府把引进外资作为政绩的考核指标，但这种指标却往往只注重了数量，忽视了效益。有的人生怕破坏了本地的“软环境”，一旦处理外戚涉税案就会听到各种奇谈怪论。以为加大税务查处力度会产生负面影响。理由是，将会造成外资企业流失，而潜在的客户也会不敢来中国投资。于是“软环境”过软，外商投资企业顺水推舟，在税收问题上，能逃则逃。能避则避，能漏则漏。
