土地经济与管理

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土地经济与管理范文第1篇

[关键词]城市功能土地经营若干问题探讨

[中图分类号]F293.2[文献标识码]A

城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中，必然使具备一定规划条件的城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理念和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。这正在和已经成为各级各类城市政府的共识。然而，城市土地经营不是“炒地皮”，而是为产业集聚提供空间载体；在“优地优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地经营过程中，把土地资源转变成为土地资本，无疑是一项系统工程，需要各方面的配套和协同。

一、城市功能的优化是城市土地经营的前提

城市土地的经济价值与城市功能的优劣呈正相关：城市功能越是优化，城市土地的经济价值越大；反之则反。城市的综合竞争力直接取决于城市功能的经营，而城市综合竞争力集中体现在经济实力，经济实力是城区功能集中优化的结果。都市经济的核心是城区经济。城区集聚程度（包括人口、资本、消费、基础设施）高，社会分工发达，科学技术先进，交通运输便捷，其活动具有明显的聚集性、扩散性、商品性、高效性和开放性等特征。城区是创造力的中心，财富的中心，也是企业竞争的中心。[1]因此，培养整个城区的综合竞争力，培育城区经济增长级，增加城市土地的经济价值，关键在于优化城区功能。城市要加快发展，须围绕中心城、卫星城、小城镇的发展来带动整个城市经济发展，以合理的功能分工，实现城乡经济的交融。按城市的城市总体规划，合理布局和优化城区分工。比如，将城区内的某些区位发展成为中心城区内主要的工业区；某些区位为科学文化区，重点发展科研、教育、文化及高新技术产业等功能；某些区位为以风景旅游和居住功能为主的片区，重点完善休闲居住环境和公共服务设施配套建设；某些区位为对外交通、仓储及商贸功能为主等等。同时，以扩大城市中心区辐射为依托，扩张城区配置和利用资源的范围，调整区域分工格局，优化城区功能，构筑更大范围的经济协作体系，增强区域经济的整体实力，进一步巩固城区在城市经济中的中心和枢纽地位。所以，城市土地资源的配置要在优化城市功能上下功夫。

首先，城市土地资源的配置要适当疏散中心城区密度。针对城市各级机关团体绝大多数拥挤在城区核心范围的情况，着手规划疏散中心城区密度。要积极建设和完善高新区，坚持城市向非耕地和耕地利用率不高区域发展的原则，建设城市副中心。中心城区的建筑容积率不能过高，这也是这次SARS在一些地区流行给城市土地资源的合理配置提出的新课题。

其次，城市土地资源的配置要进一步提高中心城区对各区（市）县的辐射能力。按辐射区域进行统筹规划，协调卫星城建设和发展。城市“环状加放射”的地面网络已基本形成。着重抓好地铁项目，母城中心区走地下，向外辐射走地上，既方便市区交通，又带动卫星城建设和发展。搞好城市管网和其他配套设施建设，在城市周边形成一批二、三产业群，形成新的经济增长带，使城市的城市功能分区更加合理。除保留中央商务区、中心金融区等几个中心功能区外，大量的都可外迁、疏散。同时，要增强各区（市）县承接辐射的能力，主动要靠近大都市的方向发展，努力形成特大中心城市和周边城市功能互补、协调发展的格局。

第三，城市土地资源的配置要根据城市作为区域经济中心和枢纽的功能定位，聚集城市科技、金融、商贸、交通、通讯等功能，力争做大做强，进一步增强城区在特大城市经济中的吸引和辐射力，巩固和发展城区的核心地位和作用，以促进城市更加繁荣。与此同时，要进一步优化县域城区功能，加快县域经济发展。特大中心城市是大城市带大郊区，城市经济总量和财政收入的相当部分来自区（市）县经济。这说明区县经济不仅是城市经济的支撑，也是城市加快发展的希望所在。搞好县域城区建设，培育县域城区主导功能，造就经济增长带头区域，带动和发展具有比较优势的主导产业，将其建设成为实力较强的县域经济中心。努力发展壮大县域经济，优化区域经济布局，扩张经济总量，提高经济质量，重点抓好体制创新、工业强县和特色经济，促进区县经济快速发展。以强市富民、农民增收为目标，冲破传统的城乡二元经济结构，实行城乡一盘棋，一二三产业互动，城乡经济相融，以工业化带动农业产业化，推动农村城镇化，加快城市县域经济发展。要不断完善城镇管理体制，保障人、财、物、信息的合理流动，增强城镇的聚集功能，树立城镇品牌，提升城镇形象，促进城市土地资源的优化配置。

城市土地经营的解析与新思考

二、城市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础

理论和实践已经证明，城市土地价格受其区位的直接影响：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这里所指的“区位”不是简单的城市土地的自然地理位置，而是经济地理位置。因此，区位的内涵包括了城市规划、功能、品牌、产业、市场、商机、人气等在内的精髓。根据马克思的地租地价理论，笔者以为，城市规划和功能的优化，是城市级差地租和级差地价形成的条件，从而是提升城市土地经营效率的基础。

笔者以为，城市规划的优化和城市功能的提升，注重的是城市内涵型发展，而不是外延型扩张。城市建设不是单纯的建广场、辟街或扩地开道，做简单的“加减法”和“摊大饼”式地向地带和城郊延伸。千城一面、单纯追求“量变”的建设已经违背了城市建设作为一门科学的特性。如在不少城市的新城区的入口处，大都会有一个大的圆形雕塑广场，在新盖的城市政府大楼前都有一块巨大的草坪地，靠河的地段都会开辟一条景观路，旧房扒掉后都一式盖相同层楼、格调相似的新房。在急功近利、短期行为的驱使下，一些城市内部工业、商业、住宅等各项功能区分不尽合理。在建筑风格上，许多地方没有任何特点，临街建筑以及“火柴盒式”的“钢筋加水泥”的“灰色森林”，成了许多地方城市的建筑模式。诚然，建设新城区不是不要广场、草坪，但是必须是要根据不同城市的实际情况进行规划，要实用。城市街道两边的房屋并不是整齐、同一式样就气派。

论文城市土地经营的解析与新思考来自

目前，我们不仅要关注产业同构性问题，而且要防止城市建设和城市经营中的同构性问题。城市功能的战略性结构调整，可以说是经营城市中迫切需要解决的问题。一个城市的生机和活力在于它的产业经济特色和独特的历史文化积淀。城市建设规划、城市建筑风格的同构性只会使其显得呆板死沉。即使在一个城市的街道两旁，其建筑物也应风格各异，其建筑物可以有进有退，有高有低，色调有冷有暖，突出层次和色调的和谐。另外，城市建设过程中一味地求新求大，只会浪费财力资源、土地资源，更浪费了不可再生的历史文化资源。意大利、希腊、法国等欧洲国家的许多城市的迷人魅力，不是它的高楼大厦，而是它历史赋予的浓厚的文化底蕴。另外，有的城市在建设和改造中缺乏整体长远规划，“头痛医头、脚痛医脚”扩地建路、盖房造屋后，却将城市应该必备的配套设备，如给排水、供电等设施给淡化了。刚修好的路，不久又被挖开；建好的绿化带又推倒重来；有的城市居民的生活污水因缺少排水系统，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，与饮水源混杂，以致造成居民生活质量的下降。笔者以为，在城市建设中除了量的变化外，最重要的是质的变化。也就是说，要让城市的居民享受到城市生活的文明进步，如城市化的供水、供电、供气以及其它内容的物质文明和精神文明等等。

一个城市的规划、建设、管理、经济、环境等方面的水平与城市土地的地租、地价和土地贡献率呈正相关。坚持在经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、建设、管理、产业与市场运作的全过程，树立城市形象，营造城市特色，打造城市品牌，提高城市档次，从而使城市土地在价值上不断增值。所以，在城市规划和城市功能的优化上，城市政府应该把软硬环境创新摆在突出位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，优化和深化城市功能；以产业、市场和人气的营造为核心，增强城市的内需力；以建设标志性建筑为亮点，增添新的人文景观，把城市形象提高到一个新的层次；同时，着力打造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。

三、严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制制度是经营城市土地的关键

城市土地的供求关系是城市土地市场和房地产市场运行的基础性关系。城市土地的价格高低与城市土地的供地总量密切相关。根据城市土地价格形成机制，在其他条件不变的情况下，城市土地的价格由城市土地的供应总量制导：城市土地的供应量愈大，其单位面积的城市地价就愈低；反之则反。所以，在社会经济发展水平稳健提升的阶段，严格控制建设用地供应总量，不仅是加强用地管理的基础条件，也是经营城市土地和提高城市土地经营效率的关键。那种在城市土地供应总量上不顾市场需求和城市建设的现实需要敞开口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表现，而是不懂经济规律、竭泽而渔的蛮干。

为此，我们必须严格执行土地利用总体规划和计划，严格执行建设用地供应总量控制制度，控制增量建设用地供应量。同时，要根据土地供应总量与地价之间互动机理，来有序安排土地的供应数量、供应时间、供应区位。土地主管部门要把盘活存量建设用地作为城市土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。土地管理部门规划确定的建设用地范围不能随意改变，每年农用地转为建设用地的总量控制计划，不得随意突破。有关部门要根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，模拟财政预算管理硬约束制度安排来供应城市土地，充分发挥政府宏观管理在城市土地市场的调节作用，对建设用地总供应量实行严格控制，严禁单位和个人乱占滥用土地，以保证城市土地得到合理和优化的配置。

城市土地经营的解析与新思考

城市土地在供应上不仅要注重控制总量，而且要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排，要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等等来进行抉择。从而才能确保城市土地经营，运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”，进而使城市土地经营的成本最低，产生的效率最大。

城市政府要高度垄断和统一建设用地特别是经营性用地的供地渠道，对新增建设用地，要采取统一征用、统一提供的方式。同时，要坚持城乡土地的统一管理，实行省市对县区土地管理的集中统一领导的体制，禁止开发商与城市郊区的村镇直接签订用地项目，禁止直接租用农地进行非农建设项目的开发。不允许各种各样的“园、区”行使土地管理的政府职能，对以各种各样名目另立“园、区”开发房地产项目和以所谓的“生态项目”实为囤积城市土地、待价而沽的圈地作法，甚至炒卖土地谋利的行为，一定要采取经济的、行政的、法律的和舆论的手段，加以制止和制裁。

四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地经营的重要条件

在推进城市土地经营的过程中，城市政府在根据市场需求确定城市土地上市节奏、开发程度和质量的同时，还必须下大力气解决城市土地交易制度不完善的问题。

首先，城市政府要切实按照有关法律法规的要求，建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌公告方式交易的运作机制。属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应该采用招标、拍卖方式进行；其他类型的用地应挂牌公告，如在规定期限内有多个用地申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。为了规范城市土地使用权招标、拍卖和挂牌交易行为，土地行政主管部门要不断完善经营性用地招标拍卖机制。在进行城市土地使用权招标、拍卖活动时，事前应制定详细的招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并招标、拍卖公告；城市土地使用权招标、拍卖时，参与竞投或竞买的人员应达到规定的人数，有的地块还应设立最低保护价。未达到规定人数和最低保护价的，由土地行政主管部门或交易机构重新作出安排；城市土地使用权的招标应设立评标小组，评标工作由委托招标人或交易机构主持。除主持人外，其余成员在开标前一天从评标专家库中随机选定。要明确城市土地使用权招标拍卖范围、程序、组织办法，认证一批具有国有土地招标拍卖资格的主持人。在城市土地使用权的挂牌交易中，其公示内容应包括报价期限、地块位置、土地级别、土地面积、土地用途、使用年限、规划条件、交易底价、当前报价等。城市土地使用权挂牌交易的报价期限，应根据城市土地市场供求等具体情况确定，一般不应少于10个工作日。要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。

其次，要积极推行城市土地交易许可制度和城市土地交易申报制度。城市土地使用权有形市场是建立健全城市土地市场秩序的重要平台。各级土地行政主管部门要充分利用城市土地使用权的有形市场，促进城市土地使用权依法公开的交易。要积极推行城市土地交易许可制度和土地交易申报制度。涉及原划拨土地使用权或改变原土地使用条件的交易，应由土地行政主管部门审核、县级以上人民政府批准后，方可按相应的规则入市交易。对此，土地行政主管部门应确认地价评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法。出让土地的首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让的条件后方可进场交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。城市土地使用权转让必须进入土地有形市场公开交易，禁止通过隐形市场私下交易。同时，要严格执行土地交易价格申报制度，以便于政府部门全面、及时掌握地价信息，实施城市土地优先购买权。

再次，要实施城市土地使用权市场交易信息披露制度。城市土地市场信息的公开程度和交易信息的对称性是衡量城市地产市场是否规范的重要指标。目前，由于地价管理受地方保护主义的影响，不少地方的城市土地市场信息的社会化服务程度普遍较低。地价以及建设用地信息、土地登记信息等内容仍掌握在一些部门的少数人手里，土地信息不公开，或公开的信息不全面、不完整，城市土地使用权市场交易信息的不对称，严重影响和制约了城市土地市场的健康有序发展。为此，我们要建立和完善城市土地使用权市场交易信息的披露制度，公开公布供地信息、地价信息，为社会、为投资者提供服务。土地交易管理的程序要向社会公开，接受社会监督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、储存、土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、城市土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。要实行土地登记的可查询制度，采取切实措施增加土地登记的覆盖面，充分发挥土地登记在市场监管和产权保障中的作用。除涉及国家保密要求外，土地登记结果要接受社会公开查询，做到查询资料全面、查证及时、签证准确。

城市土地经营的解析与新思考

第四，要加强和完善城市地价管理制度。城市地价管理是城市土地市场管理的核心，城市地价确定得合理与否，关系到宏观调控城市土地市场与经济建设的发展；地价评估的高与低，关系到土地收益的再分配等问题，从而关系到城市土地经营的效率。基准地价作为地价体系中属控制性地价，是城市政府调控城市土地市场供求关系、制定地价管理政策、指导土地交易、征收土地税费的重要依据，也是地价管理的重要基础。尽管有关法律法规已明确规定，城市基准地价应定期修订和公布，但在实际工作过程中，还有部分地方把基准地价作为土地行政主管部门的内部资料，严格保密，影响了基准地价在整个市场经济运行中的地位和作用。同时，在基准地价的修订、公布的程序、方法、内容以及法律效力等也缺乏明确的规定及具体的操作规则。为了规范城市土地市场秩序，必须严格执行基准地价定期更新和公布制度，严格执行城市土地定级规程和土地估价规程，科学地开展基准地价更新与土地定级的修订工作。要把基准地价以及标定地价的定期修订和公布，作为地价管理制度建设的重要内容加以落实。在基准地价以及标定地价评估、更新完成后，应及时报请城市政府向社会公布，作为城市政府宏观调控城市土地市场，管理地价，引导市场的依据。要规范基准地价以及标定地价公布的方式、内容、时间等要求，建立地价可查询制度。要实行土地交易价格申报制度和地价定期检查制度，组织力量对各地土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格的确定情况进行定期检查，重点检查是否进行了地价的评估、其土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格是否是集体决策，以从制度上杜绝暗箱操作而引发的寻租行为。

第五，健全和完善城市土地市场中介组织的执业制度。目前，仍有不少土地评估机构以及相关的中介组织，依仗自己过去的政府背景或与政府千丝万缕的联系，其执业行为很不规范。“中介不中”对城市地价的管理，对培育和规范城市土地市场产生了不利影响。因此，政府机构与土地市场中介组织必须彻底脱钩，以推动房地产中介机构真正成为产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业。土地市场中介组织应该围绕完善管理、创新经营的要求，对现有的财务、劳动、人事、分配、民主管理等制度以及内部经济责任制进行全面的梳理和修订，规范和完善法人治理机制、民主监督机制、竞争机制、分配机制，建立健全公开、平等、竞争、择优的竞争上岗机制，以资金管理为中心的财务管理机制和以审计为中心的监控机制。政府部门要加强土地估价人员的资格管理，加强土地评估机构的资质管理，加强评估技术标准的管理和为社会提供信息服务。对违规机构要加强处罚力度，真正保证城市土地市场中介组织能独立、客观、公正地从业。

最后，要进一步完善土地监察管理体制。当前，城市土地交易和经营中还存在不少违规、违纪、违法行为。例如：划拨土地转为经营性用地未按法律规定，向政府主管部门缴纳土地出让金；出让国有土地已按有关程序确定价格后，有关部门又擅自减免地价；改变城市土地用途，需补交地价而不补交地价款；未达到现行国家法律规定和合同约定的投资开发条件，擅自转让国有土地使用权；将批租土地化整为零，逃避上级主管部门审批；土地挂牌交易中的信息不对称、假挂牌等虚假行为；土地资产管理和土地市场运行中有法不依、执法不严等等。要进一步整顿城市土地市场秩序，首先必须重点整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为。要加强划拨土地使用权使用、转让、出租、抵押管理，规范已出让土地使用权的使用、转让、出租、抵押管理，加强农村集体土地包括投资、入股、出租、抵押、转让等在内的土地流转管理。要进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法、违纪行为。特别是，要重点防止化整为零批租土地的行为，对同一主体在相邻地块累加批租土地要严加管理。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度，可参考有关城市在出让土地中实行的“四步会审制”（即专业队伍评估、地价办公室初审、地价评议委员会审核、局长办公会集体决策，形成出让招标方案），对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。随着土地制度改革的不断深化和土地市场的发育完善，土地管理部门的职能应该实现土地利用管理为主向土地市场管理为主的转化。当前，要根据WTO的游戏规则，进一步强化土地监察执法手段，维护土地市场正常秩序。可以考虑建立土地监察执法的垂直管理体制，以减少来自“块块管理”的约束，并进一步探索土地管理执法机构的人事管理新体制。同时，要加强土地监察执法队伍建设，以确保土地监察执行人员有法必依，执法必严。国土资源的分布具有地域性、分散性等特点，使得土地资源的供求信息不透明，价格机制和竞争机制不能充分发挥作用，从而为政府实施土地监察管理带来了困难。因此，有必要将建立数字化国土资源信息系统工程纳入政府议事日程。通过建立数字化国土资源信息系统，可以及时公开土地供应计划、需求状况等相关信息，随时对城郊结合部地带的土地进行监测，并可实现土地政务管理办公自动化，以形成政府与公众之间的双向互动交流，从而增加土地行政行为的透明度，减少人为因素参与到土地审批过程中去的可能性。因此，建立数字化国土资源信息系统，可以使土地管理部门及其工作人员的权力得到一定的规范和制衡，从而有利于消除土地行政中的腐败现象。

城市土地经营的解析与新思考

五、构建土地储备制度是城市土地经营的蓄水池

为了实现城市土地的可持续经营，必须构建城市土地经营的蓄水池。笔者以为，城市土地经营的蓄水池就是城市土地储备制度。城市土地储备制度是指城市土地管理部门或机构集中对土地征购、整理、储备、供应和开发的体制安排，它是城市政府主导和调控城市土地市场的基本手段之一。城市土地储备的运行机制应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。在此基础上，对列入土地供应计划的土地，可根据城市建设的具体需要和城市产业结构不断优化调整等要求，在城市总体规划的指导下，进行分区规划的制订，即对用地（包括增量和存量土地）结构进行重新调整，再进行控制性详细规划以及建设方案的设计。

建立城市土地储备制度需统一开展城市建设用地的征用工作，有计划地集中和积累建设用地。其土地来源包括征用农用地、划拨土地使用权的机制，从城市土地二级市场中收回土地使用权等。然后，政府再将进入储备体系的土地进行拆迁、平整、归并、整理，从宏观上进行平衡，进行城市基础设施与配套设施的建设，使储备土地成为可供出让和出租的建设用地（熟地）。为此，地方政府应从土地出让金中拿出一定的比例，建立土地收购储备基金，以确保土地收购制度的实施。在建立城市土地储备体系的前提下，政府应将城郊结合的土地纳入城市土地储备体系，在其尚未整理为建设用地时，将这些土地视为同质化的土地储备范围，将来根据城市规划的需要，调控房地产周期的需要（主要是地价水平），通过调节土地的供求量达到宏观调控地产市场的目的。目前，要把市地和农地结合地带作为重点监控区。任何农地转为市地必须经过政府征用的法定程序，由政府垄断供应土地资源的源头。目前，可以考虑把城郊结合部作为城市城镇发展“特区”，在城市或城镇规划指导下适当给予优惠政策，引导其健康发展。其具体建议是：对近期城市的空间拓展，政府可根据城市规划成片征为国有土地，作为城市土地储备。对中期城市规划区内的土地，有条件的可以先征用，然后租赁给农民在保持原用途的情况下充分利用，政府需要时随时收回。对中长期规划区内的土地，政府未作征用处理的，也应将之纳入城市土地储备计划，允许集体或农民个人在法律和城市规划许可的范围加以利用，并保护其权益。对于现在已经进入“市地”的农村集体土地、但不符合城市规划的，予以清退，并依法对有关责任人员进行处罚；对符合城市规划要求的，应补齐有关手续，使之依法转为国有土地。通过把城郊结合的集体农用地纳入城市土地储备体系，可以避免土地供给和用地结构安排的盲目性，从而可以有效地调控进入一级土地市场的土地、供应数量、用途结构及布局的合理性，进而促进土地利用管理水平的提升。

旧有的城市土地供应方式即是一种城市土地使用权通过划拨、出让等方式，由原土地使用人手中直接进入房地产市场的供应模式。这种模式的特点是：城市土地进入市场的速度快，程序简单，政府不必或极少在城市土地上进行开发投资，因而也没有任何投资风险，而且还可以在城市土地的出让中获得一部分级差收益。但是，这种模式的弊端也十分明显，最突出的是市场运行不规范，容易因追求短期内的城市土地收益而造成城市土地供应总量上的失控。因此，从城市土地储备制度运作模式优化的角度看，深化改革可以从以下措施切入：

(1)吸收国外土地银行运作模式的优点，通过土地收回、收购、置换、征用与整理等方式，将出让和年租土地完全纳入政府土地供应总量控制的范畴。

(2)改变城市土地从原使用者手中直接进入城市土地市场的作法。通过城市土地储备机制，将纳入储备的城市土地进行开发或再开发，使生地、毛地变为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步将其推向城市土地市场。

(3)采用灵活多样的城市土地储备形式，尽可能减少政府的财政支出。根据我国各大中城市的实际情况，可以通过努力建立和形成一个分层次、多形式的城市土地储备体系。[2]“分层次”，是指在城市政府统一的土地储备总量计划之下，按照目前各大城市“两级政府”、“两级管理”的管理体制，建立市、区两级，以市为主的城市土地储备网。“多形式”，是指在城市土地的储备形式上可以多样化，包括规划储备、计划储备和通过收购地块后的直接储备。“规划储备”，是指运用规划的手段，对列入城市规划中需改造或需调整结构的地块进行开发时间、开发进度上的控制。“计划储备”，指对“九五”、“十五”期间已批准征用的大批土地，按照其规划状况、市政配套等条件，编制计划，控制其开发进度。“直接的地块储备”，是指市区两级政府，通过“收回、收购、置换、征用、整理”方式取得的城市土地使用权后的直接储备。通过这一体系，有助于使政府对城市土地的开发利用状况、进度等实行全方位的有效调控。

筹集购地资金是征购土地的关键所在。城市土地储备机制的运行通常伴随着资金的运行，要进行大量的土地收购储备活动，并将生地变为熟地，需要巨额资金。因此，建立城市土地储备制度的核心是要建立城市土地储备基金，并通过专业机构对城市土地储备基金进行运作，从而实现土地“征购、储备、出让”在土地资产和资金上的双向良性循环运动。城市土地储备机制的运行总是伴随着资金的运动，城市土地储备机制的良性运行需要巨额资金支持。因此，建立城市土地储备基金便成为建立和完善城市土地储备制度的重要财力保障。建立我国城市土地储备基金的可能资金来源主要有：一是政府拨款，目前各个试点城市政府都划拨一定数量的款项作为启动资金。二是政府贷款，城市土地储备机构的运行，必然带来较为可观的运行收入。因而，用于城市土地储备的政府贷款可以说是一种低风险甚至是无风险贷款。在初期启动阶段，城市土地储备与开发公司完全可以用贷款方式建立土地储备基金。三是政府预划拨部分城市土地给城市土地储备与开发公司。这相当于政府以土地资产实物的形式投入到城市土地储备基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已实施多年，城市土地有偿使用制度的引入，已经为政府积累了一笔可观的土地收益，这些收益一部分已用于城市基础设施和公益事业建设，剩余部分可列入城市土地储备基金。五是城市土地储备收益。城市土地储备制度运作一段时期后，将会产生土地储备收益，这些收益也可列入城市土地储备基金，滚动使用。六是由城市土地储备机构发行土地债券。土地债券通过城市土地储备收益来还本付息。七是其他资金，包括各种按有关规定可以进入土地储备基金的公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等等。

另外，还要建立城市土地储备基金的运作主体。笔者建议，可以考虑建立具有一定垄断性质的城市土地储备与开发公司来实际运作城市土地储备基金。作为城市土地基金运作主体，城市土地储备与开发公司的职能是受城市政府委托，承担土地征用、城市土地使用权转让、租赁和回收以及存量土地的收购；组织城市土地供应、土地开发整理和土地资产的管理等公共事务工作。运作土地基金，既要接受政府计划指导，又要按照市场机制进行高效运作，确保国有土地资产收益的最大化。

城市土地储备基金是一种与市场经济相适应的土地管理制度、管理方式和运行机制的结合。建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地储备基金架构，必然涉及到我国现行的土地管理体制、土地供应机制和法律法规等一系列层面的创新；同时，还直接受城市土地市场发育程度的影响。因此，必须认真研究城市土地储备基金与城市土地资产管理、土地收购与储备、土地资本化运营和土地证券化等方面的关系，并着重研究和解决好建立城市土地基金与现行法律法规的适应性问题。城市政府通过征购方式，集中进行城市土地储备和供应，现行法律中有一些依据，但不尽明确和完善。我国现行《土地管理法》第二条中规定：“中华人民共和国实现土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，该法第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。可见，我国政府代表国家行使城市土地所有权，用地单位只拥有一定期限的土地使用权。政府代表国家行使对土地的最高处置权，国家对土地的处置权利应当包括回购土地的权利，但是，现行法律对此尚无明确规定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条仅作了如下规定：为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区的改建，可以依法收回或调整使用的国有土地或集体土地。收回或调整土地的，对原土地使用人给予适当补偿。上述规定为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但很不充分，覆盖范围太小。关于建立城市土地储备制度的法律建设，可以借鉴国外赋予政府土地优先购买权的作法，根据我国土地基本制度，从根本上解决建立城市土地储备制度的法律保障问题。瑞典、荷兰等欧洲国家都颁布了一系列法律法规来支持土地储备机制的运行，如规定政府对土地拥有优先购买权(或征用权)以及对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以出租给农场主和森林主等等。[3]建立和完善我国城市土地储备制度，不仅要在继续完善国家对农地征用权的基础上，赋予城市政府对土地的优先购买权，而且应从法律上明确城市土地储备的范围。根据我国城市用地的复杂性，可以将以下十类土地纳入储备范围：市区范围内的无主地；为政府代征的土地；土地使用期限已满被依法收回的土地；被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；依法没收的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨的国有土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；土地使用人申请市土地储备中心收购的土地；其他需要进行储备的国有土地。另外，还应当从法律上规定对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以依法实行年租或短租，并将租赁收益纳入城市土地储备基金进行管理。同时，还应当对城市土地储备基金运作主体及相应的监督机制作出明确的法律规定。[4]

主要参考文献：

(1)赵炳贤.资本运营论[M]．北京:企业管理出版社,1997.

(2)杨继瑞.中国城市地价探析[M]．北京：高等教育出版社，1997，(10).

(3)杨继瑞.城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨[J]．四川大学学报，1998，(1).

(4)朱寅传等.杭州市土地储备体系及模式[J]．中国土地，1999，(8).

(5)LIWen.YANGJirui.ReformoftheUrbanLandSysteminChina[J].SocialSciencesinChina，1992，(2).

OntheProblemsoftheUrbanLandOperation

YANGJirui

土地经济与管理范文第2篇

关键词：湖南省 工业园区 土地集约利用 区域经济发展 关联性

中图分类：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）07-160-03

国内的开发区是由中央或省级政府批准设立的吸引外资、发展工业和出口创汇为主要目标的经济区{1}。湖南省自1988年第一个工业园区建立以来，经历20多年的发展历程，各类工业园区数量增多，规模扩大，实力增强，以全省不到1%的土地面积，创造了全省近20%的经济总量，成为了湖南省经济社会发展的重要增长极，在对外开放、招商引资、优化环境、调整结构、产业集聚、技术创新等方面发挥着重要作用。但客观来说，湖南省工业园区存在数量、规模、布局上与地方经济发展匹配度不高，主导产业不鲜明，产业同质、同构现象较为突出，各工业园区在用地规模、用地结构、用地强度、用地效益、管理绩效、土地保障等方面的基本情况不清楚等问题。针对上述现象，在湖南省加快推进“四化两型”社会建设进程中，在国家部署开展对全国各类开发区进行清理整改前期摸底工作的背景下，率先开展全省工业园区用地调查工作，并以调查数据为基础进行湖南省工业园区土地利用与区域经济发展的相关性和协调性分析，以期能为工业园区用地的宏观调控提供科学依据。

一、区域概况与数据来源

1.区域概况：湖南省自1988年建立第一个工业园区（长沙科技开发试验区）以来，经历20多年的发展历程，至2012年12月底，共有经国务院和省人民政府及地方人民政府批准的各类工业园区115家，分布在全省14个市州的108个县市区，县市区的覆盖率达88.52%。其中，国家级工业园区14家，省级工业园区67家，工业集中区34家。

2.数据来源：本研究数据来源于《湖南统计年鉴2013》、湖南省各工业园区年鉴、实地调研、各市州人民政府官方网站。

二、湖南省工业园区用地概况

从全省115家工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批土地总面积128686.87公顷，已建成城镇建设用地面积共92762.76公顷，占工业园区土地总面积的72.08%。其中，已建成住宅用地总面积11089.79公顷，占工业园区土地总面积的8.62%；[]已建成工矿仓储用地总面积47097.93公顷，占工业园区土地总面积的36.60%；已建成交通运输用地总面积15907.79公顷，占工业园区土地总面积的12.36%；已建成商服用地总面积2629.86公顷，占工业园区土地总面积的2.04%；已建成公共管理与公共服务用地总面积15306.92公顷，占工业园区土地总面积的11.89%；已建成其他城镇建设用地总面积730.48公顷，占工业园区土地总面积的0.57%；未建成城镇建设用地面积共31153.92公顷，占工业园区土地总面积的24.21%；不可建设土地面积共4770.18公顷，占工业园区土地总面积的3.71%。

1.国家级工业园区用地概况。从全省14家国家级工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积40519.26公顷，已建成城镇建设用地面积共32194.80公顷，占工业园区土地总面积的79.46%。其中，已建成住宅用地总面积4626.20公顷，占工业园区土地总面积的11.42%；已建成工矿仓储用地总面积17122.92公顷，占工业园区土地总面积的42.26%；已建成交通运输用地总面积5417.27公顷，占工业园区土地总面积的13.37%；已建成商服用地总面积891.87公顷，占工业园区土地总面积的2.20%；已建成公共管理与公共服务用地总面积3833.36公顷，占工业园区土地总面积的9.46%；已建成其他城镇建设用地总面积303.18公顷，占工业园区土地总面积的0.75%；未建成城镇建设用地面积共7768.32公顷，占工业园区土地总面积的19.17%；不可建设土地面积共556.13公顷，占工业园区土地总面积的1.37%。

2.省级工业园区用地概况。从全省67家省级工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积60259.28公顷，已建成城镇建设用地面积共43266.64公顷，占工业园区土地总面积的71.80%。其中，已建成住宅用地总面积4732.52公顷，占工业园区土地总面积的7.85%；已建成工矿仓储用地总面积22130.79公顷，占工业园区土地总面积的36.73%；已建成交通运输用地总面积6225.20公顷，占工业园区土地总面积的10.33%；已建成商服用地总面积1541.20公顷，占工业园区土地总面积的2.56%；已建成公共管理与公共服务用地总面积8286.59公顷，占工业园区土地总面积的13.75%；已建成其他城镇建设用地总面积350.34公顷，占工业园区土地总面积的0.58%；未建成城镇建设用地面积共14395.40公顷，占工业园区土地总面积的23.89%；不可建设土地面积共2597.23公顷，占工业园区土地总面积的4.31%。

3.工业集中区用地概况。从全省34家工业园集中区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积27908.34公顷，已建成城镇建设用地面积共17301.32公顷，占工业园区土地总面积的61.99%。其中，已建成住宅用地总面积1731.06公顷，占工业园区土地总面积的6.20%；已建成工矿仓储用地总面积7844.21公顷，占工业园区土地总面积的28.11%；已建成交通运输用地总面积4265.32公顷，占工业园区土地总面积的15.28%；已建成商服用地总面积196.79公顷，占工业园区土地总面积的0.71%；已建成公共管理与公共服务用地总面积3186.98公顷，占工业园区土地总面积的11.42%；已建成其他城镇建设用地总面积76.96公顷，占工业园区土地总面积的0.28%；未建成城镇建设用地面积共8990.19公顷，占工业园区土地总面积的32.21%；不可建设土地面积共1616.82公顷，占工业园区土地总面积的5.79%。

4.不同级别工业园区用地结构比较。通过不同级别工业园区土地利用结构比较发现（表1），截至2012年12月底，国家级工业园区土地建成率最高、省级工业园区次之、工业集中区最低，土地建成率依次为79.46%、71.80%、61.99%，相应地，国家级工业园区未建成城镇建设用地占比最低、省级工业园区次之、工业集中区最高，未建成城镇建设用地占工业园区依法审批土地面积的比例依次为19.17%、23.89%、32.31%，由此可见，工业园区级别越高，土地利用程度越高；国家级工业园区、省级工业园区、工业集中区工矿仓储用地占工业园区依法审批土地面积的比例分别为42.26%、36.73%、28.11%，工矿仓储用地是工业园区的主要用地类型，但随着园区等级的降低其用地占比也相应减少。

三、湖南省工业园区土地利用与区域经济发展关联性分析

国内外的研究成果表明，在工业化初中期和加速发展阶段，区域经济的发展与工业用地的增长呈现显著的正相关，具体表现为经济总量与工业用地同步增长{2}。工业园区土地利用需要制定科学合理的规划，纳入地方土地利用总体规划和城市规划的范畴{3}。整体上，湖南省正处于工业化的中期阶段，定量评判区域经济发展与工业用地增长的相关性、协调性，有助于摸清两者之间的匹配程度，以期能为工业园区用地的宏观调控提供科学依据。

1.工业园区土地利用与区域经济发展的相关性分析。根据湖南省近十年工业园区用地总量的变化特征，采用灰色关联分析法对工业园区土地利用与区域经济发展之间的相关性进行分析。灰色关联分析法对于两个系统之间的因素，其随时间或不同对象而变化的关联性大小的量度，称为关联度。在系统发展过程中，若两个因素变化的趋势具有一致性，即同步变化程度较高，即可谓二者关联程度较高；反之，则较低{4}。具体计算步骤如下：

（1）确定分析数列。确定反映工业园区土地利用特征的参考数列和影响工业园区土地利用因素组成的比较数列。设参考数列（已建成城镇建设用地面积X0）为X0={X0（k）|k=2003，2004…2012}；比较数列（国内生产总值X1、全社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人均可支配收入X4）为Xi={Xi（k）|k=2003，2004…2012}。

参考数列和比较数列组成如下矩阵：

R=X0（2003） X0（2004） … … X0（2012）X1（2003） X1（2004） … … X1（2012）X2（2003） X2（2004） … … X2（2012）X3（2003） X3（2004） … … X3（2012）X4（2003） X4（2004） … … X4（2012）

（2）指标的标准化。由于各因素列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或在比较时难以得到正确的结论。因此在进行灰色关联度分析时，一般都要进行数据的无量纲化处理。采用初值化进行指标的标准化，计算公式如下：

Xi、（k）=■（3-1）

式中：Xi、（k）――第k年i指标标准化后的值；

Xi（k）――第k年i指标标准化前的值；

Xi、（2003）――2003年i指标标准化前的值；

i――指标个数；

k――年份。

（3）关联系数的计算。从几何角度来看，关联程度实质上是参考数列与比较数列曲线形状的相似程度。凡比较数列与参考数列的曲线形状接近，则两者间的关联度较大；反之，如果曲线形状相差较大，则两者间的关联度较小。因此，可用曲线间的差值，即关联系数的大小作为关联度的衡量标准。计算公式如下：

ξi（k）=■

（3-2）

式中：ξi（k）――第k年i指标的关联系数；

X■■（k）――第k年X0指标标准化后的值；

X■■（k）――第k年i指标标准化后的值；

■■X■■（k）-X■■（k）――参考数列与比较数列差值的绝对值在历年及各指标中的最小值；

■■X■■（k）-Xi■（k）――参考数列与比较数列差值的绝对值在历年及各指标中的最大值；

ρ――分辨系数，取值0.50；

i――指标个数；

k――年份。

（4）关联度的计算。因为关联系数是比较数列与参考数列在各年份的关联程度值，所以它的数不止一个，导致信息过于分散不便于进行整体性比较。因此有必要将各年份的关联系数集中为一个值，即求其平均值，作为比较数列与参考数列间关联程度的数量表示，计算公式如下：

ri=■■ξi（k）（3-3）

式中：ri――i指标的关联度；

ξi（k）――第k年i指标的关联系数；

i――指标个数；

k――年份；

n――样本数量。

（5）计算结果。根据公式（3-1）、（3-2）和（3-3），计算出工业园区土地利用指标（已建成城镇建设用地面积X0）与区域经济发展指标（国内生产总值X1、全社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人均可支配收入X4）之间的关联系数与关联度（表2）。

（6）结果分析。由工业园区土地利用与区域经济发展的相关性分析结果（表1）可知，已建成城镇建设用地面积X0与国内生产总值X1、社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人X4均可支配收入的关联度均超过了0.70，这说明所选的反映经济发展水平的相关指标与工业园区土地利用均具有较强的正相关性。将关联度由大到小依次排名为工业总产值X3>国内生产总值X1>全社会固定资产投资总额X2>城镇居民人均可支配收入X4，这说明湖南省工业园区土地利用面积不断扩张与工业生产总值的增长最为相关。

2.工业园区土地利用与区域经济发展的协调性分析。根据湖南省近十年工业园区用地总量变化特征，采用相关公式计算出静态协调度与动态协调度，对工业园区土地利用与区域经济发展之间的协调性进行分析。“协调”是指两者之间或两者内部要素之间和谐一致、配合得当的关系，是描述事物之间良性相互关系的概念，协调度是度量系统之间或系统内部要素之间协调状况好坏的定量指标{5}。具体计算模型如下：

（1）确定分析数列。确定反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）和反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）。

（2）指标的标准化。由于各因素列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或在比较时难以得到正确的结论。因此在进行协调度计算时，一般都要进行数据的无量纲化处理。采用Z-score法进行指标的标准化，计算公式如下：

Xik、=■（3-4）

■=■■Xik（3-5）

σi=■（3-6）

式中：Xik――第k年i指标标准化前的值；

Xik、――第k年i指标标准化后的值；

■――i指标的平均值；

σi――指标的标准差；

k――年份；

n――样本数量。

（3）协调指数的计算。以反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）为自变量，以反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）为因变量，运用SPSS软件分别对两者进行回归分析，得出二者之间的拟合方程，然后将当年各自标准化后的值代入相应的回归方程，便可得到当年工业园区土地利用与区域经济发展的静态协调指数，以静态协调指数为基础，计算出工业园区土地利用与区域经济发展的动态协调指数。

（4） 协调系数的计算。根据模糊数学建模方法，借用隶属度函数中的分布密度函数对协调性进行描述，计算公式如下：

U（i/j）=exp{-■}（3-7）

U（j/i）=exp{-■}（3-8）

式中：U（i/j）――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数；

U（j/i）――区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数；

Xi、――i指标当年标准化后的值；

Xj、――j指标当年标准化后的值；

Xi/j――工业园区土地利用对区域经济发展的协调指数；

Xj/i――区域经济发展对工业园区土地利用的协调指数；

σi2――指标的标准差；

σj2――指标的标准差。

（5）静态协调度的计算。工业园区土地利用与区域经济发展的静态协调度表明当年两者之间的协调程度，计算公式如下：

Cs（i，j）=■（3-9）

式中：Cs（i，j）――工业园区土地利用对区域经济发展的静态协调度；

min{U（i/j），U（j/i）}――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数与当年区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数中的最小值；

max{U（i/j），U（j/i）}――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数与当年区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数中的最大值。

（6）动态协调度的计算。工业园区土地利用与区域经济发展的动态协调度表明当年两者之间的协调度的变化过程，反映协调度的变化趋势，计算公式如下：

Cd（k）=■■Cs（k-i）（3-10）

式中：Cd（i，j）――工业园区土地利用对区域经济发展的动态协调度；k为年份。

（7）计算结果。根据公式（3-4）、（3-5）、（3-6）、（3-7）、（3-8）、（3-9）和（3-10），计算出反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）和反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）之间的静态协调度与动态协调度（表3）。

（8）结果分析。根据协调性分析中一般的评判标准，协调度≤0.50时为失调状态；0.50

[基金项目：湖南省教育厅资助科研项目（13C537）；湖南省教育厅资助科研项目（14C0774）；湖南省国土资源科技项目（2013-24）；湖南师范大学青年优秀人才培养计划（ET13106）。]

注释：

{1}班茂盛，方创琳，宋吉涛.国内外开发区土地集约利用的途径及其启示[J].世界地理研究，2007（3）

{2}贾宏俊，黄贤金，于术桐，王广洪，郑泽庆.中国工业用地集约利用的发展及对策[J].中国土地科学，2010（9）

{3}吴旭芬，孙军.开发区土地集约利用的问题探讨[J].中国土地科学，2000（2）

{4}杨建仁，刘卫东.基于灰色关联分析和层次分析法的新型工业化水平综合评价――以中部六省为例[J].数学实践与认识，2011（2）

{5}欧雄，冯长春，沈青云.协调度模型在城市土地利用潜力评价中的应用[J].地理与地理信息科学，2007（1）

（作者单位：1.湖南师范大学资源与环境科学学院 湖南长沙 410081；2.湖南外贸职业学院 湖南长沙 410201）

土地经济与管理范文第3篇

【关键词】预应力管桩；应力释放孔；静压；挤土

近年来随着建筑物越来越高、施工速度越来越快，对桩基施工速度和质量的要求也越来越高，因此具有施工速度快、环境无污染、造价相对较低等优点的预应力管桩，在浙江地区得应用越来越广泛，由于沿海地区大部分属软弱土质，这种地质采用静压法施工经常出现桩上浮、桩偏位大、道路地面开裂等质量安全问题，究其原因主要是挤土效应大加上进入持力层深度小引起，为解决上述管桩静压施工中出现的问题，我公司通过大量工程研究实践，总结出防挤沟、应力释放孔等适合软土地质的一系列防挤土施工措施，经不断改进形成适合于软土地区的“软土地质预应力管桩静压防挤土施工方法”，有效解决了防挤土问题，并将其运用到多项工程实践中，取得了良好的经济效益和社会效益。下面就讲过我们的施工经验与大家一块探讨一下。

1 施工准备

1.1 对整个工程桩范围的施工现场进行场地清理，并将规划定点轴线复测作好引出桩工作，建立测量控制网。

1.2 施工前场地内做好场内“三通一平”工作，即场内道路，施工用水、用电，对回填场地的大石块应清除，场地平整，机械压实，满足施工要求，确保桩机行走、管桩运输、堆放的地基刚度要求。

1.3 做好人工、材料、机械的各项准备工作。桩机必须按有关程序或说明书进行进场组装。压桩机的配重应平衡配置于平台上，并根据压桩力的大小进行合理配置。一般整机重量和所加配重重量的总和应大于压桩力的1.2倍。

2 开挖防挤沟

当压桩场地距周边建筑物较近，或距道路及地下管线较近时，在桩基施工区域与管线之间开挖防挤沟，保护周围建筑、市政管线及道路。防挤沟：沟深一般为2.0m左右，且不宜浅于地下市政管线底标高，沟宽上口2000mm，下口1000mm。距离工程桩2000mm以上，且有条件下宜尽量靠近市政管线及道路一侧设置，但距离周围管线及建筑物不得少于3000mm。

3 应力释放孔施工

3.1 应力释放孔的平面布置要求。应力释放孔一般设置一排，设在防挤沟位置，直径600mm，间距2000mm，当布桩率超过2%时或周边管线建筑特别重要的宜设二排，梅花布置，见下图。群体工程当布桩率较大时，幢与幢之间也应布置一排应力释放孔。

3.2 应力释放孔内毛竹笼设置要求。应力释放孔内应设置毛竹笼，毛竹笼外包纤维网布（密目遮阳网），防止泥土挤入。

3.3 应力释放孔深度要求。沿海软土地质应力释放孔深度一般为18～25米，具体深度根据工程实际，宜至淤泥层底且不少于桩长的三分之一。

3.4 应力释放孔的施工。由于软土地区地质极差，应力释放孔施工宜采用正循环回转成孔工艺，用锥形耙式合金刮刀钻头成孔，利用钻头在土层中钻进时的泥浆，及向孔内灌注护壁泥浆进行造孔，成孔后安放毛竹笼，并当即用松散的中粗砂回填，凭借其自重下沉，毋须振捣。中粗砂回填到孔口标高，再将钻孔桩机移至下一位置。中粗砂在自身重力作用下继续缓慢下沉，并及时填补中粗砂。

在土质稍好的粘土或粉土中应力释放孔的施工也可采用旋挖成孔，成孔后应立即放毛竹笼，并回填中粗砂。

4 桩位复核、桩机就位

桩机就位后进行调整使桩架垂直，按照吊点位置用压桩机吊臂将桩喂入压桩机内，通过启动桩机将桩瞄准桩位，然后将桩放下使桩尖对准桩位。夹桩器夹住桩后，用线锤通过桩机在桩底盘调整相邻两个方向的垂直度，并通过预先所作的控制标记复核桩位。开动压力缸将桩压入土中1m左右停止压桩，再调正和校准桩在各个方向的垂直度。第一节桩的垂直度尤为重要。

5 沉桩

利用压桩机将桩夹紧后施压，按压桩油缸的垂直行程调试，一段一段的向下压，压一段为一个行程，一般为1m以上。然后松开抱桩器，开动油泵使之上移，再抱桩固定压入，如此循环作业。当操作台上压力表计数到达预定规定值时，或者达到预定深度时，便可停止压桩。

6 接桩

接桩采用钢端板焊接法，接桩时桩段顶端宜高出地面0.5～1m。接桩前先将下段桩顶用钢丝刷刷清接点间两钢板圈铁锈、杂渣。加上定位板，然后将上段桩吊放在下段桩端板上，依靠定位板将上下段接直。上下两节桩之间因施工误差而出现的间隙应用厚薄适当的楔形铁片填实焊牢。由三人或四人采取对称焊接，桩连续焊接饱满后，清除焊渣检查焊缝的饱满程度（满足二级焊缝）。接桩时上下段桩的中心线偏差不宜大于2mm，节点弯曲矢高不得大于桩段的0.1%。焊接宜采用二氧化碳气体保护焊。

7 送桩及截桩

7.1 截桩。如果桩头高出地面一段距离，而压桩荷载已达到规定压桩值时则要截桩。由于压桩机行走方面的要求，所有高出地面的桩头都必须截断掉。截桩的方法是不应采用人工凿桩或电焊切割钢筋的方法，而应采用混凝土切割器、液压紧箍式切断机、液压千斤顶式截桩器、钢锯或锯桩器，确保质量。严禁用大锤横向敲打、冲撞，严禁利用压桩机行走推力强行将桩扳断。

7.2 送桩。如果桩头接近地面，而压桩力尚未达到规定值，估计送桩深度不会超过设计允许值时可以送桩。在静力压桩施工中，不允许用“桩对桩”进行送桩作业，应采用专用送桩器。

8 打桩顺序安排

8.1 为尽量减少挤土效应，适当增加工期，改变常规的打桩流程，增加移机次数，按照距周围民房、市政管线近距离先施工，远距离后施工的原则安排。

8.2 多桩承台采取跳打的方式施工。三桩承台最多允许施工2根工程桩，多桩承台及核心筒位置采取隔桩跳打方式。剩余未施工工程桩待第二遍回返施工。这样能有效的缓和桩位密集处的应力释放。跳打桩间隔时间尽量控制在24h以上。

8.3 根据桩的入土深度，宜先长后短、先高后低的原则安排施工顺序；

8.4 若桩布桩率大于2%，且距建筑物较远，场地开阔时，宜从中间向四周进行；

8.5 若桩布桩率大于2%，场地狭长，两端距建筑物较远时，宜从中间向两端进行；

8.6 群桩基础，应从中心位置向外施压；

8.7 承台边缘的桩，待承台内其他桩压完并重新测定桩位后，再插桩施压；

8.8 有围护结构的深基坑中的静压管桩，宜先压桩后再做基坑的围护结构。

9 打桩速率控制

在软弱土地基中，沉桩施工速度过快，不但显著增加超静水压力，还使邻近土体因剪切而破坏，增加地基土体变位值而且扩大了超静孔隙水压力和地基变位的范围，因此严格控制打桩速率，每天每台机不宜超过15支。

10 施工监测

当有地下室时采用送桩至桩顶标高，留10%监测桩出自然地面。加强桩的位移监测，发现异常及时采取措施。监测工作派专人负责，每天一次进行监测分析，同时将数据结果提供监理和业主。

10.1 在成桩桩位上布设监测点，监测各点水平与竖向位移增量与累计值，并绘制时间、位移曲线。

10.2 监测方法与数据整理：

利用经纬仪、卷尺、水准仪等设备对桩顶的水平与竖向位移观察，一天观察一次，将观察结果交给监理、甲方，水平位移日变化超1cm时，或总变化超过3cm时；竖向位移一次变化超1cm时，或总变化超过3cm时，应暂停施工。

土地经济与管理范文第4篇

在各级人民政府的领导下，《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（以下简称《实施办法》施行以来，本市土地管理基本上走上了法制轨道。为了认真落实党的十四大文件中提出的“严格执行宪法和法律，加强执法监督，坚决纠正以言代法”和“加强国家立法和法律实施工作，使国家各项工作逐步走上法制化轨道”的精神，以及国务院明电（92）13号紧急通知的要求，依法全面管好用好本行政区域内的每寸土地。根据《实施办法》第五十九条“本办法具体应用中的问题，由市土地管理局负责解释”的规定，现就土地执法中的有关问题解释如下：

一、关于全市土地统一管理问题（略）

二、关于“已经开发使用的城镇建设用地”问题（略）

三、关于农村土地范围问题

农村土地，大量是集体所有的和一小部分国家所有的土地。农村土地由土地管理局直接管理，不存在代的问题。

四、关于土地确权发证盖章问题

根据《实施办法》第七条规定的精神，土地确权发证工作是地籍管理的核心。《实施办法》第十一条规定“地籍管理工作，由市、区、县土地管理局负责”。确权发证，是一个复杂、严肃的工作，必须按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条之规定：“集体土地所有者、国有土地使用者，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门提出土地登记申请”。然后，由土地管理局确权并组织测绘、量算面积、登记造册，报政府审核批准。填写国家统一制定的证书，盖政府章（或政府土地权属证专用章）。按《实施办法》第十一条的规定已经开发使用的城镇建设用地的地籍调查工作，在土地管理局的统一组织管理下，房管局参与“办理”地籍管理“事项”，即代办一些具体事宜。

五、关于国有土地使用权审核划拨问题。

根据《实施办法》第三十一条“国家建设使用国有荒山、荒地以及其他单位使用的国有土地的，向本办法第三条规定的管理机关提出申请，按照国家建设征用土地的程序和批准权限经批准后划拨土地”的规定，应该按照《实施办法》第二十二条、第二十三条、第二十四条关于征用土地的程序办理。即：计委立项，规划选址并核发“建设用地规划许可证”，再向“市或者区县土地管理局申请建设用地”，报政府批准后，“由土地管理局根据建设进度一次或者分期划拨建设用地”，等等。

六、关于临时用地审批问题

土地经济与管理范文第5篇

石景山区房地局：

你局“关于集体土地入股经营如何办理手续问题的请示”的来文收悉。现就有关问题答复如下：

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》（京政农〔1993〕83号）的有关规定：“乡村集体经济组织可以以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，但集体土地股份不得转让，并按国家有关政策交纳土地使用费（税）。”

兴办内联乡镇企业，应按北京市实施《中华人民共和国土地管理法》办法第五章的有关规定办理用地审批手续。经依法批准用地后，集体土地使用单位应当在接到有批准权的人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件向当地土地管理机关权属登记部门申请集体土地使用权设定登记。待工程竣工验收后，再办理集体土地使用权登记发证手续。集体土地使用权登记发证程序与国有土地使用权登记发证程序相同。集体土地使用证应发给具有法人资格的内联乡镇企业。集体土地所有证应发给出地一方的农村集体经济组织。