房地产企业财务报告

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房地产企业财务报告范文第1篇

2006年2月15日，财政部了39项企业会计准则（其中包括1项基本准则和38项具体准则），从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日，新准则的颁布已半年有余，离具体的实施日期日趋接近。其间，有关会计准则的应用指南（征求意见稿）也已出台，这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是，新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此，笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析，以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。

一、影响房地产行业的具体准则

目前，房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前，笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。

在我国新的会计准则体系中，具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具，而基本准则则是准则的准则，它对各个具体准则起着指导作用。因此，不论哪个行业，其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响，房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看，在38项具体准则中，与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》，前者侧重投资性房地产的规范，后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则（从第1号至第21号），以及与企业财务报告相关的准则（从第28号至第38号）则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说，本套准则相对于国际会计准则而言，具有言简意赅的特点，既体系了我国的特色问题，又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富，包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此，笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则，即第3号和第15号准则，其中的重中之重为第3号准则。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则，它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产；同时，该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则，它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范，并引入了公允价值模式（即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式），因此，该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应，《企业会计准则第15号――建造合同》主要规范企业（建造承包商）代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则――建造合同》差异不大，但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则，同样在房地产行业发挥着重要的作用。

二、具体准则对房地产行业的影响

当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后，我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。

（一）对会计核算的影响

如前所述，我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定――第3号准则规范的对象为投资性房地产，第15号准则规范的对象为代建的房地产，而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范，作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时，分类处理的理念反映在企业的财务报表中，会影响企业资产结构的组成，以及相关财务比率的计算，影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到，工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性，从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。

值得一提的是，《国际会计准则第40号――投资性房地产》在第3段明确指出：“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”，这与我国的准则规定不尽相同，需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视，把握不同准则对房地产明细类型的核算差异，以便提供准确、可比的会计信息。

（二）对损益确认的影响

公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点，而这一亮点同时也体现在第3号准则之中――投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此，对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言，如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。

第3号准则规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；否则计入所有者权益。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。

（三）对税收体系变化的影响

在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范，这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如，2006年3月6日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目，同时规定了不同的计税毛利率，从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似，不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异，也会引起对房地产行业税收体系的变化。

目前，我国的房地产税收按课税环节的不同，分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收，以及所得环节税收四大类，而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是，随着会计准则对于房地产的明细规范，以及公允价值模式的采用，有可能引发税收政策的调整。比如，对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持，这为我国房地产的税制改革铺平了道路；公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息，如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。

（四）对财务报告编制的影响

考虑到我国现阶段的实际国情，2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司，对非上市公司未做强制性要求。因此，新准则对于我国房地产行业的影响，更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业，他们需要遵守境外国家（或地区）会计准则的规定，这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告，鉴于各国准则的差异，提供财务报告的成本相当大。但是，当各国准则日益趋同时，财务报告的编制成本会大大降低。同样，随着我国会计准则（CAS）与国际会计准则（IAS）的日益趋同，我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。

但是，准则的趋同并不意味着完全相同，把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析，特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先，与CAS3相比，IAS40适用的范围更广，更明确，确认原则更具体；其次，IAS40推荐采用公允价值计量模式，而CAS3更倾向于采用成本计量模式；再者，IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益，而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认；最后，IAS40在信息披露方面的规定更规范，更完善等等。

三、结语

房地产企业财务报告范文第2篇

关键词:成本控制房地产项目开发

房地产项目开发在新形势下的成本控制主要是指综合考虑项目开发全过程，合理控制项目开发和生产经营过程中所耗费的资金，坚持优化企业资源，降低房地产企业项目开发的成本，从而获取最大化的企业经济效益。其中，房地产项目开发的成本控制主要涉及到项目规划设计的成本控制、项目开发的成本控制、招标成本控制和施工竣工阶段的成本控制。然而，当前我国大部分房地产开发企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题，本文着重分析房地产项目开发中成本控制和管理存在的问题，再根据实际情况提出解决的对策。

一、房地产项目开发中成本控制存在的问题

(一)房地产开发成本控制认识不到位，财务报告不规范

在整个房地产企业发展过程中，财务部门所提供的财务报告，为房地产开发企业制定科学合理的成本控制决策和审计措施提供一定的数据依据。但是，由于财务报告内容本质上就存在滞后性的特点，在一定程度上影响着企业制定成本控制制度，从而增加房地产项目开发的投资成本，进而增加房地产开发企业的运营风险，严重制约了房地产企业稳定健康的向前发展。

(二)缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发的成本

房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发企业的经营水平。然而，当前一部分房地产企业在项目开发之前，尚未全面考察房地产市场，也并没有对项目开发的各阶段进行具体的成本预估，便盲目的进行投资。同时，还有一部分房地产企业在项目开发过程中高估或者忽略了当地人们的消费水平，也在一定程度上增加房地产项目开发的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，导致成本控制缺乏制度依据

当前大部分房地产项目开发企业在发展过程中并未构建完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，从而导致房地产项目开发各个阶段的成本控制缺乏制度依据，难以从根本上控制房地产项目开发的成本。

二、房地产项目开发的成本控制和管理策略

(一)正确认识房地产开发成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念

为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平，首先便需要正确认识房地产开发的成本控制，充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念，不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后，便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究，有效提升项目成本估算，并做好房地产项目的成本控制风险预测，全面了解可能影响项目成本控制的风险因素，及时采取科学完善的风险控制措施，从而有效提升房地产项目项目成本的可控性。

(二)强化项目成本的整体控制，充分发挥财务部门的整体控制作用

为了有效提升房地产项目开发的成本控制和管理水平，便需要强化项目成本的整体控制，避免将财务管理局限于各个项目资金的核算上。坚持将财务人员的职责落实到位，充分发挥房地产企业财务管理在项目开发过程中的整体控制和约束作用。其中，在房地产企业项目开发的前期准备阶段中，从获取土地使用权、落实资金，到项目的规划设计都应该合理控制成本。因此，应该全面掌握目标土地的情况，通过对丰富的数据进行分析，便有效结合市场发展趋势进行准确预测，最终确定最合理的土地报价，为房地长开发项目成本控制奠定一定坚实的基础。同时，还应该严格根据目标地块的特点对开发项目初步方案进行综合规划，如果方案规划难以满足当前市场的需要，便需要合理调整土地获取的策略，以免造成项目开发后期的成本控制失衡。

(三)综合规划房地产项目成本管理，提升项目的经济效益

在房地产项目开发的成本控制中，应该不断加强项目开发前、项目开发中和项目竣工阶段的成本控制，合理设置项目开发各个阶段的成本控制方案，综合规划房地产项目成本管理。其中，针对房地产项目开发个阶段的成本控制应该采用科学合理的方法进行核算，坚持将理论与实际有效联系起来，准确找出项目开发各个阶段成本控制的偏差，最终确定完善的项目成本控制策略。通过综合规划房地产项目成本管理，不断强化房地产项目开发各阶段的成本控制力度，从而最大限度提升房地产项目开发的经济效益。

(四)制定明确的成本控制体系，完善成本控制管理机制

在房地产项目开发的成本控制管理过程中应该构建完善的成本控制管理机制。首先，应该根据实际情况制定明确的成本控制体系，保障房地产项目开发成本控制的全面性、有效性和科学性，完善项目管理机制，从而确保房地产项目成本控制顺利进行；其次，构建完善的项目成本控制管理考核体系，创新项目成本控制模式，保障项目成本控制目标的合理性；最后，定期考核房地产项目各个阶段的成本控制情况，保障项目开发整个过程成本控制的连续性，为房地产企业获得最大限度的经济收益创造良好的条件。

三、结束语

总而言之，在房地产企业不断发展的过程中，房地产开发项目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地产开发企业稳定健康发展的重要途径。但是，在当前新形势下大房地产开发项目成本控制过程中，存在成本控制观念落后、财务部门整体控制作用较低和施工阶段成本控制机制不科学等问题，所以需要房地产企业不断创新成本控制观念，充分发挥财务部门的整体约束作用，综合规划房地产项目成本管理，制定明确的成本控制体系，以便最大限度提升房地产项目开发的成本控制水平。

参考文献：

[1]王蕊.房地产项目开发各阶段的成本控制[J].中国招标,2015（10）：23-26

[2]梁沛沛,谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程,2012（24）：54-55

房地产企业财务报告范文第3篇

房地产企业推行财务精细化管理，主要基于以下考虑：1．适应政府宏观调控的需要。在政府的限购、限价、限贷大环境下，土地红利降低，资产负债率升高。中央层面房地产调控的主基调未有放松迹象，行业利润逐步压缩。为了提升企业的市场竞争力，企业只能将更多的精力、资金投入到调整产品结构、做好营销创新和成本控制上去。2．适应企业稳健持续发展的需要。近十年来房地产开发企业得到了快速发展。但是，随着规模增加、项目增多、激进扩张，企业面临巨大的经营压力。同时，规模发展、周转速度和品质利润也出现前所未有的矛盾。房地产企业在一二线城市发展所遭遇的瓶颈也正向三四线城市扩展，企业发展面临激烈的竞争。3．提高管理层决策质量的需要。受经验、能力限制，企业决策层必须在全面了解财务状况、竞争情况、剩余市场、重要趋势的基础上才能对市场做出准确判断。通过财务精细化管理，可以帮助职业经理人、策划、营销等专业人员加强企业基础管理、成本管理，便于设立责任制和开展绩效考核。4．应对企业现金流危机的需要。如果销售做得不好、资金回笼慢，受信贷紧张、筹资困难、信托公司违约等因素的影响，加上企业管理水平低下、资金使用效率不高、成本费用控制不好房地产企业很容易出现现金流危机。为降低现金流中断的风险，客观要求企业加强财务精细化管理，灵活融资，布置好产品结构、做好营销创新和成本控制。对于资金宽裕的企业，在合适的时点可以进行套利性并购；对于资金比较紧张的企业，应积极实施以利润率换周转率的价格策略；对于资金更紧张的一些企业，可以考虑土地层面的转换，甚至是股权层面的出让。

二、房地产企业财务精细化管理的内容及流程

房地产企业财务精细化管理主要包括：财务预算精细化、投资融资精细化、会计核算精细化、税务管理精细化、财务报告精细化和内部控制精细化。为了做好各环节精细化管理，需建立一套财务精细化管理的工作制度和流程，具体包括：（1）建立和健全经营业务的财务管理流程；（2）根据流程特征制订管理规范和制度；（3）确定具体实施方案和步骤，设计具体的账表并且提出要求和规范；（4）进行精细化管理工作的具体分工，同时建立责任制，通过过程的组织协调和结果的考核等等措施切实加以落实。总之，通过财务精细化管理，改变房地产企业对资金的过度依赖，形成更加稳健的财务战略，推动回款加速、销售目标的达成，提高资金使用效率。同时，建立预警机制，通过经营分析做好全程税务筹划加强成本控制，进而提升房地企业的盈利水平。

三、房地产企业财务精细化管理的具体举措

推进房地产企业财务精细化管理，可从以下方面着手：1．对每一项经营活动做好预算与分析。具体表现为：完善预算流程、设计管理工具，改变过高的估值水平，对现金流和收益模式重新组合；为获得长期、稳定收益，商业地产可采取以售养租、鼓励银行等其他机构长期持有物业等方式；定期分析会计与预算执行差异，协调改变外部考核模式。其次，企业内部要重视财务数据，强化科学决策和考核落实，注重改善经营的激励；做好团购预测、调价测算、建立年度回款测算模型；做好意向客户分析，如限购措施、受限购、社保、公积金、分期情况影响的分析；审核营销推广方案、对比市场情况，及时调整每月回款、签约和责任制预测；对已签约折扣进行分析；跟踪已签约回款情况、分析按揭异常情况；分析按揭政策、分期政策；年度推广合同管理，注重评估实际效果；做好开盘筹备和支持，开发售楼软件报表，提高执行率；全程跟踪招标谈价人员，事前控制费用支出；通过付款审查，补充方案和流程，彻底解决隐藏的真实问题；协调物业配合费用结算，合并不必要岗位减少开支，尾盘清理可移交物业公司，提出提高去货率为导向的考核指标等。2．提高每个细节的资金使用效率。具体表现为：投入人力、物力促进回款；应收账款催收；把控分期政策、预测回款进度；做好销售配合、执行好供应商购房扣款；测算好资金占用、机会成本；分析融资成本、拓展新的银行、按揭和融资渠道；定期召开会议检讨计划与支付差异（包括资金成本结构、支付利息计划、营运利润）；推进动态现金流预测与管理；推进降成本、减少各类付款；参与降成本工作，做好预测；寻求供应商谅解，谈判、沟通延期还债；培养招标谈价的职业杀手；做好工程合同、营销推广合同管理；定时清理备用金及借款；清理闲置资产、推进工程物资再利用等。3．为每项经营活动细节提供税务筹划支持。具体表现为：利用税务筹划手段设置销售方案，将筹划收益回馈给购买客户，扩大公司销售渠道；改“买房送车”、“买房送空调”为赠送现金，或直接将相应价值款项作为折扣冲抵房款，这样既达到宣传效果，又减少了车、空调视同销售缴纳增值税的可能，减少过户手续，最终降低了房地产企业的相关销售税金支出；明确营销合同报价税金，降低营销费用支出；合理利用自产自销并安装材料不用缴纳营业税的税收政策；规范涉外设计合同签订，改不含税合同改为含税合同，避免公司代付的税金无法税前列支等。4．加快财务各模块的融合。具体表现为：（1）加快信息化建设、成本管理和资金管理的融合。目前有相当部分房地产企业成本管理水平低下，尚未成体系；在每个环节缺少有效管理方法，旧项目成本对新项目指导意义不大；欠缺有设计、造价、营销、财务等综合能力的成本管理人员；成本控制不透明、不规范；财务要定期清查、核对、补录成本系统。鉴于此，需明确目标成本是项目成本控制的上限，应以市场为导向，确保项目目标利润的实现；制定成本拆分与归集原则的制度指引，通过拆分与归集，得到已发生成本；定期对存在异常成本进行调整，最终得到项目的动态成本；财务应跟踪分析，哪些成本发生了异常以及造成异常的原因，使成本控制透明化、规范化。（2）加强合同管理，控制合同变更。主要因为：大合同签订跨分期、跨科目，成本拆分难且易出错；变更难以及时测算；变更做了成本就增大，不做工期就可能会延迟；付款周期长，内部付款计划和节奏有问题。同时，为避免合同变更，需对前期设计缺陷、施工现场条件变化、产品定位变化等原因进行深入分析。（3）加强合同结算监督。结算可委托造价咨询机构进行施工图造价审定，咨询费采用造价核减额的方式计取，测算出来的造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额方式，以此相互监督。5．强化资金管理。主要因为：很多公司只有成本测算，没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用。当进度计划发生调整，就无法滚动修订资金计划。因此，财务部门需参与降低成本的工作，做好财务费用预测、盈利预测；加强应付进度款审核、减少合同付款比例，保证施工顺利的同时避免资金占用负担高额利息；做好月度资金计划，汇总各部门、各项目的资金计划，在各项目间平衡后再由总部统一调配；利用系统建立现金流模型；将合同管理与销售系统、成本系统有机结合，实现预算与执行保持高度一致，加强业务系统中的流程控制，保证数据准确、及时。

房地产企业财务报告范文第4篇

摘 要 内部控制是企业管理的重要内容。房地产企业作为房地产开发项目的投资主体，是项目资金流动、项目评价、风险的最终责任人和承担人，其内部控制更加重要。当前在房地产市场调控从严的趋势下，企业应充分发挥内部控制、加强管理、防范风险，实现企业价值最大化。

关键词 房地产企业 内部控制 建设

房地产行业目前已经成为了中国国民经济的重要支柱产业之一。与此同时，房地产企业彼此之间的竞争也越发激烈。多年的高速发展遗留下来的企业内部运营管理问题也制约着房地产企业向更高目标的追求。因此房地产企业的管理者们也在逐渐思考如何从自身管理出发，向管理要效益。同时思考如何实现从粗放式管理向精细化管理的转变。而内部控制作为企业内部管理的一种手段，正是有效解决房地产企业目前面临管理问题的有效途径。

一、房地产企业加强与改进内部控制的意义

内部控制水平是衡量现代企业管理的重要标志。美国内部会计控制委员会（COSO）框架指出:内部控制是一个过程，受企业董事会、管理当局和其他员工影响，旨在保证财务报告的可靠性、经营的效果和效率以及现行法规的遵循。内部控制主要包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督等五项要素。

我国的房地产业起步于上世纪80年代中期,随着国民经济的发展得到了跨越式甚至是爆炸式的成长。但是我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。由于房地产业的特殊性，决定了其必须加强内部控制。简单地说，首先，房地产企业开发项目投资的巨大，决定了资金管理与成本控制的重要性；其次，房地产企业涉及到建筑材料供应、建筑安装工程提供、装饰装修工程等广泛长远的产业链，涉及到人民群众的基本保障需求，做好内部控制可以切实提高效率，杜绝浪费，提供给民众质优价廉的产品。再次，房地产企业开发项目持续的时间长，其投资的风险与机会成本决定了加强内部控制的必要性。

二、房地产企业目前内部控制现状分析

（一）企业管理层对内部控制认识不足，未引起足够重视

较多的房地产企业对内部控制的重视主要集中在流程层面的控制活动，而非重视整体的企业内部控制建设，对于控制环境、风险评估和信息与沟通如何实施考虑不多。具体体现为经营管理者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

（二）内部控制不严，成本费用升高，使房地产企业经营风险加大

由于房地产开发项目有投资大、工期长的特点,加强财务基础工作显得尤其重要，但目前的状况却不乐观。当前内部控制体系的不完善在房地产企业出现了多种因素引起的采购成本高、销售费用高, 其中广告宣传费及业务招待费尤甚；又如房地产企业的资金支出缺乏预算指导, 或虽有预算但执行不严；各项资产管理与使用、处置不严格。

进入2010年，面对越来越偏离需求性住房正常需求而过热的房地产市场，中央政府下发了“国十条”以期将房地产行业降至正常水平。宏观手段其中就包括了对房地产开发商的资金调控手段，如压缩房地产信贷规模、提高支付土地款保证金、缩短土地拍卖款首期支付比例等。这些方面都对房地产开发企业的资金状况带来了较大的压力。这客观上也要求企业加强内部控制，开源节流，杜绝浪费与内耗，节约宝贵的资金。

（三）内部控制失控，使房地产企业会计信息失真

一方面，由于较多的中小企业财务会计工作秩序不十分规范，一些企业的领导者对于财务会计工作并没有足够的重视，甚至明示或暗示财会人员违反原则甚至弄虚作假，而造成的信息失真现象较为严重。如常规性的印单(票)分管制度、重要空白凭证保管使用制度及会计人员分工中的“内部牵制”原则等得不到真正的落实；会计凭证的填制缺乏合理有效的原始凭证支持；人为捏造会计事实、篡改会计数据、设置账外账、乱挤乱摊成本、隐瞒或虚报收入和利润；资产不清、债务不实等等。另一方面，由于在最近两轮房地产调控期间，监管部门收紧了对房地产企业的融资，这样使得房地产企业的资金链出现危机，导致企业违反内部控制原则高息借贷，或者伪造相关财务资料骗取银行贷款。

三、改进内部控制，提高房地产企业财务管理水平

（一）提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识

一方面房地产企业高层应强化企业内部控制意识，加强对公司管理人员的法纪政纪、反腐倡廉等方面的教育，做到奉公守法，廉洁自律，主动维护企业内部控制制度，规范行为，防范舞弊，及时纠正不法行为。另一方面鼓励公司领导及管理人员要不断地更新知识，提高实际工作操作能力，注重学习能力的培养。此外，房地产企业应该把内部控制思想融入到企业文化中，通过企业文化来增强员工的控制意识。一个有较强控制意识的组织通常意味着有较好的控制环境。

（二）企业应构建风险导向型内部控制，发挥内部控制预警作用

房地产企业在构建内部控制制度时，应贯穿风险导向意识。企业要立足于防范与规避经营风险与财务风险的角度出发，对于可能存在风险的关键控制点，企业要制定并严格执行内部控制，以加强资金预算管理,统筹调配资金,保障工程建设需要。如就开发资金而言，从工程合同的初始阶段入手,执行全面资金预算计划管理,合理控制项目的资金流量,减少资金沉淀,节约财务费用。此外，企业还应当加强对内部控制执行情况的监督与评审。如：在甲供物资和固定资产管理方面,应着重收、发、存等方面的工作,期末应及时稽核物资管理部门的账册,及时掌握期末库存情况。

（三）根据开发项目实际情况，实施全面的内部控制

企业应依据财政部颁布的《内部会计控制规范――基本规范》等规范性文件，制定适合本企业业务特点和管理要求的内部控制制度。具体到房地产开发企业，应重点考虑如下举措：

1. 做好项目前期工作，为后续财务核算与制度建设打好基础。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，建立一套完整的岗位责任制度报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质 同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现企业应针对以上存在的薄弱环节, 着重加强这部分内控制度的建立和完善, 如货币资金控制、 购销控制、 费用控制及资产的会计控制等。

2.在项目开发的全过程,要求业务部门完整保管和整理资料、建立台账，定期与施工单位核对款项；可以加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。

3. 在开发项目的全过程，还要做好全面的成本费用控制，可以采用项目预算来进行控制，将各类开发成本细分，细化到土地出让金、前期设计、前期工程、基础设施、建安工程、配套设施等细目，能够细化的可控成本应继续细化，通过层层分解来制定出详细的目标控制成本，通过成本差异分析控制、授权批准控制、成本核算控制、项目后评估总结等控制手段，并制定详细的绩效考核方案，严格项目成本预算的编制、执行、评价，从而做到控制目标成本，确保经营目标实现。

四、结论

当前，我国地产企业财务管理体制尚存在筹资风险大，资金结构不合理，企业监督机制不健全，财务基础工作水平不高等问题，要不断改进我国地产企业财务管理体制，加强财务管理体制的建设，需要加强企业内部控制，建立健全财务监督制度和机制，提高财务基础工作质量，力求精细化管理，才能促进企业不断可持续性发展，以实现企业价值最大化。

参考文献：

[1]宋培华.试论企业内部控制的问题及对策.集团经济研究.2006(12).

房地产企业财务报告范文第5篇

【关键字】房地产；内部控制；风险控制

由于中国传统的居住观念，使得我国房地产业出现持续投资过热、房价飞涨，国家宏观调控重拳频出带来一轮接一轮的调控大潮，加上世界金融危机也给我国房地产行业带来了很大的影响，所以，目前房地产业面临着巨大的风险，房地产开发己成为我国风险最高的行业之一。故对房地产开发企业内部风险控制进行研究是非常必要的。

1、房地产开发企业内部风险控制存在问题

1.1 内部风险控制制度存在的问题

（1）内部控制体系不健全

房地产企业的内部控制制度在企业中至关重要，但是有些房地产企业对控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。

（2）内部审计还存在缺陷

我国房地产企业虽然设定了财会部门，但是大多数没有设立独立的审计部门。即使有的企业有了审计部门或是财务部门具有了审计功能，但是这些部门的工作人员往往在领导的意识下去工作，他们缺乏专业的审计技能，审计的过程和结果就会大打折扣。

1.2 内部风险控制操作过程存在问题

（1）对内部控制定义理解不够全面

几乎所有企业在财务报告中都会体现公司的内部控制活动，但是半数以上的企业都是在披露控制活动的内部控制，停留在流程层面的控制活动，这是非常片面的。

（2）虚设内部控制建设

虽然大部分企业设立内部风险控制规章制度，但由于重视程度不够，仅仅是为了符合各监督机构的要求，并未真正应用到实际的工作中，更多只是流于表面。

1.3 内部风险控制配套政策存在问题

（1）企业治理结构不清晰，职责不明确

企业设立股东大会、董事会、监事会和经理层应该各尽其责。但在实际中，大股东通常指定董事长，甚至监事长。董事长委派独立董事，由股东大会通过，这势必导致董事会和监事会，独立董事不能发挥其作用，行使应有的权利，履行应尽的义务。

（2）内外部监督机制管理不到位

企业经营是否合法、财务信息是否可靠、公司运营是否正常，这些都需要审计部门得出结论。外部审计主要依靠社会监督和政府监督两个体系，但由于监督体系缺少横向沟通信息，管理又比较分散，加之有的监督主体并未履行其职责，以追求利益为前提，严重缺乏责任观，道德观，监督力度并不大。企业内部监督机制，由于受其专业行要求高的限制，人员配备不到位，审计职能如同虚设。

（3）企业员工对内部风险控制的认识不足

对企业有言，没有风险管理的意识是一种很可怕的发展趋势。企业的管理层没有明确内部风险控制是所有人共同参与的事情。应本着相互学习、相互沟通、相互监督的思想，使每位员工都深刻认识自己是内部风险控制的一员，否则将导致内部风险控制主体不明确，责任不清晰，内控不完善。

2、房地产开发企业内部风险控制的对策建议

2.1 完善内部风险控制制度建议

（1）建立并完善企业内部风险控制机制

完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。只有建立良好的内部控制环境，才能达到内部控制的目的，这是内部控制的基础，完善企业内部风险控制机制，确保内部风险控制制度的真正落实。

（2）强化和完善内部会计控制机制

应完善财务会计系统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务，要在财务会计报告中做出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描述；衡量经济业务的价值，在财务会计报告中准确记录其货币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督部门，并赋予其应有的职权。

2.2 完善业内部风险控制操作过程政策建议

（1）改善房地产开发企业的治理结构

公司治理是企业改善内部环境的重要因素。房地产企业要想有效的进行内部风险控制，要正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。

（2）建立并完善良好的控制环境

内部环境是企业风险管理所有其他组成部分的基石，更是进行内部风险控制的基础。在房地产开发企业的经营业务过程中树立宏观政策观念、运营市场观念、行业竞争观念以及独特创新观念。房地产开发企业要以国家大局利益为前提，改善经营管理手段，充分理解其服务性的特征，以消费者至上为服务宗旨，完成房地产开发企业经营战略，实现企业的经营目标。

（3）加强对内部风险控制的认识

公司管理层要对风险进行准确的识别、评估并进行有效的防范。内部风险控制影响企业各个职能部门，只有人员真正理解内部风险控制的涵义，重视它的重要地位，才能更好的贯彻企业的各项制度。企业各部门相互协同，相互影响，业务运作更加流畅。

（4）设立有效的内部控制活动

在遵守会计准则的前提下，房地产开发企业应从财务实际工作角度出发，按照相关法规政策，制定本企业的会计政策和会计控制制度。主要包括：明确规定各种项目开发中发生的一切经济流程；各部门的职权明细；定时考核员工的绩效；不丢失、损毁会计凭证和会计信息；定时或不定时进行财政清查；复核以及职务分工等多种活动。这样就能直接提升房地产企业的效益和效果，影响到企业目标的实现。

2.3 建立内部财务风险控制的信息系统的政策建议

任何企业的经营管理都要离不开财务风险的控制，房地产开发企业属于高风险行业，就更离不开财务风险的控制。房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段从环境、投资、工期以及第三方的风险的技术角度上进行评估，通过评估，可将风险转化为定性或定量的指标，并计算出损失，为决策提供依据；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业在项目开发的操作风险；信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况，及时了解开发企业的进度，并提出相应的意见。

3、结语

目前，为了限制通货膨胀、遏制贫富分化、保证经济健康平稳发展，国家政府对我国房地产市场一再进行调控。在这样的大环境下，房地产企业面临着诸多风险，形势不容乐观，对房地产开发进行风险管理就显得尤为重要。但是，随着我国房地产改革的不断深入，必会出现更完善、更成熟的理论成果来指导改革进程，使我国的房地产行业步入新的辉煌时代。

参考文献：