项目投资后续管理内容
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇项目投资后续管理内容范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
项目投资后续管理内容范文第1篇
关键词：业主；工程；项目建设；阶段造价；管理
工程项目建设离不开管理，工程项目管理代指利用系统工程观点以及对应理论方法等，对工程项目建设周期当中所有工作进行有组织、有计划的调控。该工作的核心任务，就是利用各种手段来控制项目造价、项目质量以及项目施工进度，保证项目可以满足使用者日常需求。造价管理贯穿了工程项目管理的全过程，不论是筹建还是验收、交付、使用都离不开工程项目管理。站在业主的角度来看相关问题，可以将项目建设大致上分成五个完全不同的阶段，分别为项目决策阶段、项目准备阶段以及项目后期交付验收阶段等，还要对项目进行后评价。若将不同阶段造价管理内容以及不同阶段的造价管理特点当成工作的基本依据，则可以将项目正式建设与项目竣工验收这两个环节作为基准点，划分工作流程，下文将对相关问题进行阐述。
1项目实施之前的造价管理工作方法阐述
1.1项目决策阶段造价控制研究。项目投资决策的本质，是一种选择与决定投资方案的基本流程，而且项目投资是否正确，会对项目建设产生直接影响，同时也会影响到工程项目造价，是保证工程造价控制的基本前提条件。如果项目决策出现错误，不仅会影响到项目投资以及项目人力物力的使用效果，情况严重时还有可能会导致项目施工质量产生问题。所以从该角度来看，在对项目造价进行管理之前，必须要先保证项目决策工作的正确性，避免出现决策失误等问题。对项目决策阶段进行造价管理。分别讨论拟建项目必要性与拟建项目可行性等，从不同的角度对建设方案进行必选，选择性价比最高的方案。项目建设方案设计到的范围比较广，不仅包含了项目建设规模以及项目建设地点等方面的问题，同时也包含了项目占地面积以及项目建设工艺、项目装备选型等诸多方面的内容。所有的项目造价管理工作人员，都要尽量在该阶段对项目整体投资情况进行估算，估算的内容包含了项目固定资产投资估算以及项目流动资产估算这两个环节。1.2项目设计过程中的造价控制内容。投资方给出的方案在决策阶段获准之后，便可以进入到后续的项目设计阶段。通常情况下工程项目都会经历初步设计、项目施工图设计这两个环节，初步设计比较重要，承载着设计整体构思。项目施工图设计的基本理念，就是利用图纸来表达出设计者基本设计意图，并将设计意图当成项目施工作业基本依据来看待。项目设计结果还可以对工程控制造价起到辅助作用，如果设计结果不合理，则设计内容无法通过强制性审查，有时虽然设计结果比较安全、可靠，但是却存在一定的资源浪费问题。比如在对桥梁工程进行设计时，如果目标桥梁工程是钢结构桥梁，不同的设计和施工方案会导致造价的差异，如果不进行方案对比、优化，制定出科学、合理的施工方案，不仅提升了项目造价，同时资源浪费问题也比较严重。和传统审查预算结果相比较，利用优化与比选的方法来确定项目设计方案，可以有效降低造价，使用效果理想。要在项目设计阶段对造价进行控制，最关键的步骤就是做好限额设计。根据批准投资估算的额度先进行初次设计，之后分别按照不同的步骤来对限额情况进行计算，并设计项目施工图。限额设计工作开展的过程中，项目设计人员必须要时刻与造价管理工作人员相互配合，保证项目技术与经济可以相互结合。项目设计人员需要考虑经济支出方面的问题，而且造价管理工作者也要及时做好项目文件中涉及到的造价计算内容，为后续项目设计人员日常工作的开展提供基本信息。做好文件经济选比，在满足设计对象基本功能的条件下，尽量的控制项目造价。将限额设计融入到项目设计阶段，可以有效克服项目施工技术与项目经济相脱轨的情况，真正意义上实现了主动控制项目造价。项目限额设计最关键的部分在于项目设计单位，相关的业主要做好奖惩措施，在保证了项目设计单位工程安全性的基本条件下，使用一些全新的材料与全新的项目施工工艺来节约项目投资金额，按照项目投资具体情况来给项目设计单位一些奖励。材料的价格占到项目建设总价格的65%左右，如果项目设计单位的设计成果有错误或者存在漏项等问题，导致投资标准提升、资金投入量超标，可以按照具体的超支比例情况来减免设计款项，情况严重时甚至可以考虑放弃设计。1.3对项目招投标阶段造价进行控制。招投标在工程项目造价控制中起到的作用不容忽视，最关键的环节在于选择何种招投标方式，以及拟定何种评标方法。根据国家出台的工程项目建设施工招投标管理工作办法中提出的细节，如果没有极为特殊的情况，必须要公开招标。因为公开招标可以让业主方接触到更多的施工单位，扩张业主方的可选择范围，使其能在所有招投标目标中，选择性价比最高的承包商。这种工作模式可以帮助打破行业垄断，真正的实现行业内公平竞争，项目实施之前的造价管理工作情况如图1所示。
2项目实施过程中的造价管理问题阐述
当工程项目合同协议书签订，且确定了具体的开工日期之后，项目便会进入到正式施工阶段。该阶段需要在保证项目基本使用功能以及项目后期建设质量的条件下，尽量降低工程项目造价水平。和已经确定的计划投资额度相比较来看，项目在实施阶段业主需要合理调控计划，并执行计划。若可以保证项目设计规模与项目设计方案基本相同，则该阶段很难降低造价，所以从该角度来看想要降低工程项目造价，最关键的环节依旧集中在项目正式实施之前的一段时间内。在项目实施阶段，基本造价管理任务，就是避免出现任何合同内容之外的价款、费用，让工程项目建设可以正常进行。尽量避免出现工程项目变更或者项目承包人索赔等问题。部分工作需要在项目开工之前就进行，比如场地勘察工作、项目设计工作等，避免出现设计错误或者出现漏项等问题。项目施工场地与项目施工图纸也必须要保证完好无损，在项目正式开工之后，相关业主需要与项目承包方保持良好的联系，并按照承包方的请示，给出对应的答复。严格按照合同中签订的内容来支付工程款项，业主方不能影响到项目承包方的日常施工，避免承包人因为等待指令或者等待资金等原因向业主进行索赔。除了上述环节之外，业主方还要在接到项目承包人提交的工程量报告、合适工程量之后，将所有的依据当成工程项目进度款项结算依据来使用。
3项目正式实施后造价管理工作研究
在建设项目完工之后，对项目进行验收并交付项目，这代表了项目实施阶段正式结束，作为业主方要做好项目造价管理工作，并对项目的整体投资情况进行高度总结。项目正式开始实施之前，其造价管理的内容是计划项目需要花费的款项，项目正式实施之后的造价管理就是对项目建设已经花费的款项进行总结。在项目实施之后，业主造价管理主要工作内容，就是对项目的内容进行编制，并做好项目日常竣工结算工作。项目竣工结算可以全面综合、反应出项目从开始建设到后期交付使用的全部资金使用情况，且竣工决算还可以反应出交付资产价值。项目竣工决算的结果可以和项目投资、项目建设成本进行比较，掌握具体化的项目建设情况，并对项目投资效果进行深度分析，为后续工程项目建设提供基本参考意见。在条件允许的情况下，还可以将已经完成的项目对比结果进行备案处理，为后续工作积攒经验。
4结束语
上文首先从项目决策阶段造价控制研究、项目设计过程中的造价控制内容、对项目招投标阶段造价进行控制等方面，对项目实施之前的造价管理工作方法进行了阐述。之后讨论了项目实施过程中的造价管理问题以及项目正式实施后造价管理工作，希望可以为后续工作的开展奠定基础，提升工作质量。
参考文献
[1]马伟，许国平，杜成海，水长春.基于业主视角的建设项目施工阶段的工程造价风险管理研究[J].工程经济，2016（08）：17~19.
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[4]吴桃英.谈建设项目施工阶段业主方对工程造价的动态管理[J].安徽建筑，2014（01）：161~163.
[5]胡洪杰.浅析如何加强工程项目设计阶段造价的管理与控制[J].价值工程，2013（08）：97~98.
项目投资后续管理内容范文第2篇
关键词：增长期权 房地产企业 投资决策
基于增长期权的房地产投资决策模型
（一）模型的假设
假设在不确定的环境下，房地产项目价值属于随机过程范畴，并且服从几何布朗运动：
dv=αVdt+σVdW
同时，W也属于随机过程，服从维纳过程，即：
ε是从标准正态分布中随机抽取的值，则dW为均值是0、标准差是的正态分布，因此dW～（0，dt）。dV为均值是αVdt、标准差是σVdW的正态分布，即dV～ （αVdt，（σVdW）2）。α为投资者一年内的预期收益率，α的具体取值可以根据投资者的实力和具体项目面临的风险获取，若投资者的实力强或者实施项目面临的风险较大，则α取值较大。σ是项目的波动率。简化处理，可以将α假设为常数，αV为房地产项目价值的瞬间期望漂移率，σ2S2为瞬时方差。
（二）模型的参数
由于房地产关联项目之间存在的增长期权与金融期权定价理论中的看涨期权相类似，所以可以采用布莱克提出的B-S期权定价模型对关联项目的增长期权进行定价。房地产项目增长期权定价的主要影响因素包括标的资产目前的价值、标的资产的执行价格、增长期权的有效期限、标的资产价格的波动率以及无风险利率，为简化模型参数，本文主要选取这五个关键因素作为分析对象。
（三）模型的构建
若投资者在t0=0对初次开发项目投入资金为I时，具有在T1时期投入M进行后期项目开发的权力，则投资者就拥有了一个简单的增长期权S。那么该期权就可以看作是以标的资产价值为V、标的资产执行价格为M、期权有效期限为T1、期权费用为I的欧式看涨期权。
可以结合投资节点将开发项目分为两个投资阶段，投资示意图如图1所示，t0-T1为项目一的投资阶段，T1-T2为项目二的投资阶段。在t0-T1阶段，在t0点投资I就拥有了在T1时期投资M的权力。根据B-S期权定价模型可知，项目的增长期权必须服从偏微分方程：
约束条件：S=max{V-M，0}
其中：
由此可以得到增长期权的定价公式为：
其中：，τ=T1，V为标的资产的价值，N1（l）为单变量累计标准正态分布函数，M为标的资产的执行价格，r为无风险利率，即增长期权的价值为S。
由于该方程不包含投资者风险偏好的相关参数，可以避免人为等其他因素对项目价值产生的影响，因此增长期权的价值S能够客观公正地反映初次开发项目给企业发展所带来的战略价值，提高了房地产企业投资决策的准确性。
（四）房地产开发项目的期权评价规则
房地产开发项目整体的价值等于传统DCP-NPV法得出的项目的内在价值加上潜在的增长期权的价值，即ENPV=NPV+S。所以房地产开发项目的期权评价规则为：当ENPV≥0时，项目可以投资；当ENPV
（五）房地产开发项目期权的敏感性分析
敏感性分析能够在一定程度上就各种不确定因素的变动对投资项目的经济效益的影响作了定量描述，不仅可以反映投资项目经济效益的不确定程度，还可以引导投资者对相对较敏感因素进行特殊关注，有助于投资者对项目进行过程控制，便于投资者科学决策。本文主要关注的是标的资产目前的价值V、标的资产的执行价格M、增长期权的有效期限τ、标的资产价格的波动率σ、无风险利率r对增长期权的价值S的影响程度。可以通过比较各影响因素在相应变动幅度所引起增长期权价值的变动情况来确定敏感性较强的因素。
实证分析
（一）项目概况
某房地产开发有限公司是某建设集团有限公司的控股公司，2002年4月注册成立，注册资本金3000万元，二级开发资质，为中国建设银行AA级资信单位，该企业于2003年以425万元在陕西省一个中等城市取得了一块居住用地为50年的使用权，根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）的要求，该地块的拟建设规模为4500m2。通过市场调查了解到还有一集团公司有意出价3900元/m2购买该用地；在融资方面，银行考虑到该企业是初次开发地产项目，愿意提供17%的银行贷款利率，通过计算得出融资产生费用为贷款利息的十分之一。建造成本为1000元/m2，专业人员的费用为建造成本的12.5%，项目其他费用为60万元，管理费用为建造成本、其他费用土地成本、专业人员费用之和的4%，销售费用、销售税费分别占销售收入的2%、6.5%，项目总工期为1.5年。在与双方洽谈中得知，由于市场的需求，该项目的实施可以得到后续项目的开发，且后续项目规模为该项目的3倍。
建设投资费用在项目建设期内的分季度投资计划如表1所示。
（二）传统DCP-NPV法分析
项目开发总价值现值：
（万元）
项目总开发成本现值：
（万元）
项目的净现值：
NPV=1282-1311=-29（万元）
在不考虑后续项目的情况下，得到该项目的净现值为-29万元，根据传统评价方法NPV≥0评价规则，应放弃投资该项目。
由于该项目的实施可以得到后续项目的开发，后续项目的开发规模为本项目的3倍。若考虑后续项目的开发的情况下，后续开发项目将产生怎样的效果呢？
后续开发项目投资计划表如表2所示，由于后续开发项目的建设规模是该项目的三倍，即后续开发项目的现金流为该项目的三倍，简化处理可以得到，后续项目的总成本现值为3933万元，总收益现值为3846万元，即后续项目的NPV为-87万元，根据NPV≥0的评价规则，后续项目的投资也应放弃。
由此得知，不论是初次开发项目还是后续项目，若采用传统DCP-NPV法进行分析，都应当放弃投资。传统DCP-NPV法是以孤立的、非动态的角度分析问题，未能考虑后续项目可能产生的战略柔性价值，若以期权思想分析该项目，采用增长期权法评价，就可以客观地反映初次开发项目所带来的战略价值。
（三）增长期权法评价
若投资者对该项目的决策与后续项目联合起来综合考虑，将该项目看作是后续项目的跳板，这样就会发现项目之间暗含了增长期权。
该项目的增长期权价值可以采用增长期权定价模型得出它的近似解。模型的相关参数设定如表3所示。
将参数代入增长期权模型，则该项目增长期权价值为823万元。即首次开发项目的总价值为ENPV=NPV+S=-29+823=794（万元）。
由此可知，增长期权考虑了关联项目的战略隐形价值，可以避免传统DCP-NPV法评价造成对项目价值的错误判断，提高房地产项目投资决策的科学性和准确性。
本文进一步对增长期权价值的敏感性进行分析。分别将各个参数变量在各自价值上下变动50%对增长期权价值S进行敏感性分析。经过计算，可以得到各个敏感性因素的变化幅度，计算结果如表4所示，通过该表可以提醒投资者需要重点关注标的资产价值V、期权执行价格M以及标的资产价格的波动率σ的变动情况，做好项目投资的过程控制。
（四）两种评价方法的比较
通过以上分析可以发现，采用增长期权评价项目的价值与传统评价方法相比相差794万元，评价结论也截然相反。原因在于对于新型房地产企业来讲，首次开发的项目对于建立企业品牌价值、积累后续开发项目的实践经验至关重要，首次项目的成功开发，同时还可以给提高企业的信用级别，从而尽可能降低项目的融资费用，同时还可能获得政府税收方面的优惠机会。而这正是期权思想的战略柔性和管理灵活性所在。而若采用传统投资评价法孤立地看待初次开发项目，投资者就无法获取关联项目的战略价值而错失良机。从企业后续项目的实施具体情况来看，也可以证明这一点。根据后续项目的相关信息得知，后续项目的银行贷款利率是13%，融资费用占到利息的9%，管理费用为建造成本、土地成本及其他费用的3%，相比首次开发项目可以得到较大的优惠条件，同时企业自身管理水平也得到很大的改善，这些效益都是传统评价方法所无法衡量的，但实物期权却可以实现。
但是，尽管实物期权评级方法是一种新的房地产开发项目的评价方法，然而由于实物期权评价方法数学形式的繁琐和计算复杂，大大降低了其应用。只有把实物期权评价方法与净现值评价方法相互结合，才能得到既有使用价值也有逻辑合理性的创新的房地产项目评价体系。
结论
在房地产开发项目评价中，由于传统评价方法不能很好地处理投资的不确定性、投资的可逆性、投资的灵活性和投资间的竞争性，会造成项目价值的错误判断，因此，构建房地产开发项目的实物期权评价方法对于提高房地产开发项目的评价质量是不可或缺的。对于一个具有多阶段开发特性的房地产项目来说，增长期权价值的存在可以使净现值为负值的项目也具有开发价值。然而，从实际运用角度来看，只有综合运用净现值法和实物期权法，综合考虑特定房地产项目的净现值和期权价值，才可以得到更合理和更准确的项目评价结论。
参考文献：
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6.刘晓君等.技术经济学（第二版）[M].西北大学出版社，2002
项目投资后续管理内容范文第3篇
投资性房地产项目公允价值计量存在的问题对一些企业来说，投资性房地产项目采用公允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：
1相关利润波动幅度不可控
投资性房地产只是逐年计提折旧或摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性并不是没有。因此，公司投资性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。
2投资性房地产项目的特殊性
虽然目前在房地产市场价值持续走高的情况下，投资性房地产的公允价值也有可能因为受全球经济及其他诸多因素所影响出现市场价值下跌的情况，但是这种公允价值的下跌所产生的公允价值变动损失给公司利润带来的影响是非常小的，相对于因房地产价格的提升而产生的公允价值变动收益给公司带来的巨额利润来说几乎可以忽略不计，而且采用公允价值后续计量投资性房地产又不需要计提折旧、摊销和减值准备，因此这将对以后年度公司的利润产生巨大的提升作用。如果企业对未出售出去的商品房或公建暂时出租后作为固定资产处理采用成本模式进行计量，这种计量方式需要在其初始成本的基础上逐年提取折旧或摊销，账面价值只能逐年降低，按照成本模式计量的账面价值将与我国房地产市场景气情况下的公允价值反应不一致。因为如果房地产价格上升的趋势持续，运用公允价值方式进行后续计量不但账面价值会有所提升，而且还不需要计提折旧或摊销，这对公司利润的影响将是不言而喻的。如果企业在年度会计报表中只是解释本期新增加的投资性房地产的具体用途，并且用途的披露也完全符合会计准则的规定，但是对于其他投资性房地产的真实用途，投资者等无法从报表中得到确切的信息，在报表中所列示的其他投资性房地产是否完全符合准则规定的投资性房地产的确认标准，是否存在将未出售出去的商品房或公建暂时出租也确认为投资性房地产无法把握。很多情况下，审计者无法针对企业的投资性房地产和自用固定资产进行清晰的确认，在房地产企业中，该项目下的会计舞弊时有发生。
3计量的客观性不足
很多企业年报中对公允价值的确定依据和方法的披露在内容上有失公允，难以让人信服。例如，很多房地产企业制定的《投资性房地产公允价值计量管理办法》，对投资性房地产公允价值的确定，公司决定采用可比项目成交价格类比法：实地综合调研投资性房地产所在城市或所在城市的主要城区项目；自权威机构和政府房地产行政管理部门取得可类比房产项目；依据投资性房地产的类型、房产境况、房产附近的环境、交易的时间和形式等方面来调整并最终认定调整因素的区间，编写出调整因素的比照表格；然后再对能够进行类比的房产项目根据以上确定的调整因素比对表格对房产的成交价格进行修正，并对修正后的数值求出其算术平均值，进而取得标的物的预估价格，从中减掉预计的土地增值税以及营业税及附加，作为投资性房地产的公允价值。从表面上看，这种公允价值的确定依据和方法比较严谨与周密，但经过仔细分析后会发现其实是比较粗糙和模糊的，并没有实质性的内容。因为在对投资性房地产公允价值的具体计量过程的披露中只有文字的说明，没有披露相配套的数据作为支撑，无法进行实际操作，很难让报表使用者信服，企业财务人员据此估价进行会计处理进而形成的数据信息就着实令报表使用者担忧，因为采用可比项目成交价格类比法的主观性与随意性是比较强的。另外，很多企业缺失投资性房地产公允价值计价的内部控制制度，对于企业市场部门人员仅凭上述过程评估出来的结果是否客观、公允，是否会存在公司高管因道德观的缺失而指使、强迫工作人员，或者工作人员因自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表等问题，企业没有相关的内部控制部门及人员对其进行有效的监管和防范。另外，由于公允价值确定的专业性较强，企业外部监管部门又不能直接参与其中进行干预，企业管理者可能会利用这种看似合理但是经过推敲后却是漏洞百出的关于投资性房地产公允价值如何确定的信息披露达到某种其想要达到的目的。通过以上分析我们发现，企业的投资性房地产项目必须严格遵循会计准则的确认、计量原则，牢牢把握会计信息质量的客观性、相关性、可比性原则才能避免不必要的麻烦。
二、解决措施针
对以上问题，我们可以采取以下解决措施。
1加强企业利润管理
房地产项目公允价值波动所带来的利润企业自身不可控，企业不可能通过经营去管理，这种波动受市场环境中外在因素的影响，如经济因素、政治因素与宏观调控因素等。为了不使这种利润波动误导投资者、债权人等众多利益相关者，进而损坏公司的良好形象，企业应该强化自身的利润管理，充分披露投资性房地产公允价值变动产生的利润波动所受到的外部影响，特别是波动幅度和对整体利润的影响。只有加强企业利润管理，强化自身披露，才会使众多报表使用者在阅读公司年报时真正了解公司的经营能力与盈利能力是否具有稳定性，投资者才会有清晰的思路判断利润波动是由哪些原因所导致的，这种利润波动对自己的投资策略是否会构成较大的威胁以及公司是否具有投资价值等。
2严格披露投资性房地产
明示投资性房地产各项目的用途是企业会计准则对拥有投资性房地产上市公司的最起码的要求，而且也是防止上市公司利用将不属于投资性房地产的项目也确认为投资性房地产从而进行利润操纵而做出的最为严格的规定，上市公司必须严格遵守准则对这方面的规定，否则准则只会变成一纸空文，对上市公司的行为毫无约束力。因此，建议企业在年度报告披露中按照准则的规定及时、中立地明示投资性房地产各项目的用途，其中包括原有的各类投资性房地产的用途，新增加的投资性房地产的各项用途。只有这样做，才可以在源头上防范并遏制住公司经营者利用投资性房地产项目用途的模糊披露来进行利润操纵提高公司盈利水平的可能性。这样一来，投资性房地产自身的账面价值和对利润产生的影响才会令报表使用者信服。因此，明示投资性房地产各项目的用途是防止公司经营者虚增公司利润的最佳途径。
3房地产项目公允价值确认、计量的可操作性
很多上市公司有关房地产项目公允价值的确定依据和方法有失客观和公允，因此，建议企业改进公允价值的确定依据和方法。首先，在原公允价值的确定依据和方法的基础上根据公允价值的取得流程增加相关具体数据的披露，包括投资性房地产的具置、面积、所在楼层、朝向、初始价格、披露时点单价，采用可比项目成交价格类比法确定投资性房地产的公允价值，还需要增加可比项目的相同的信息数据和其他相关信息数据以及调整系数的具体范围和调整因素标准表的具体内容，特别是根据调整因素标准表对可比项目进行修正从而确定目标项目的调整系数是如何确定的，是否具有合理性等问题都需要准确地进行表述。其次，由于公司拥有的投资性房地产处在有活跃交易市场的区域，企业应该聘请有相关资质的独立的房地产评估机构对公司确定的公允价值的数据来源、确定依据和重要假设给予肯定，并出具相关的认证报告，并将认证报告的内容披露在年报中。再次，企业制定公允价值内部控制体系，在该公允价值内部控制体系下，各部门相互监督、相互牵制，保证资产的安全完整。最后，企业还应该在上述披露的基础之上以单独报告的形式披露比年报中更为详尽的信息，包括投资性房地产和参照物相关对比要素的照片等。
项目投资后续管理内容范文第4篇
内容摘要:在信息技术时代,信息技术(Information Technology,IT)基础设施投资将影响企业未来的竞争力。目前将实物期权运用于IT(Information Technology,IT)投资方面尚处于初步阶段,在运用期权模型评估IT投资时尚未建立一个一般性的评估框架。本文运用实物期权理论建立IT基础设施投资评价模型,通过敏感性分析,确定需求波动率、成本优势等因素影响IT基础设施价值,以帮助企业做出正确的投资决策。
关键词:信息技术 基础设施 实物期权 投资评价
问题提出
在信息时代,IT基础设施投资是信息化建设的基础条件,并将影响企业未来的竞争力。然而,IT基础设施投资很大,并且IT技术发展快速,IT产品市场需求变化较大,使IT基础设施投资具有极大的不确定性。如何对IT基础设施投资这一战略投资进行合理评价已成为企业决策者最关心的问题。
金融期权是指赋予其购买者在规定期限内按双方约定的价格购买或出售一定数量某种金融资产(称为潜含金融资产或标的资产,Underlying Assets)的权利的合约。实物期权是金融期权在实体投资领域中的延伸。实物期权的核心思想是不确定性可以增加企业投资的价值,期权的所有者可以延迟选择是否对这些资产进一步投资,使资产贬值的风险最小化并保持实物资产收益的稳定性。在IT投资研究领域,运用实物期权来评价和管理高科技投资及类似的不确定投资的三个前提条件是:净收益的不确定性、投资成本的不可逆性及项目管理的灵活性。期权思维意味着企业更加倾向于对具有较大不确定性的IT基础设施投资,也更容易及时中止或调整不确定投资项目。
IT基础设施是对企业产品开发的基础投资,它为企业产品的持续开发创造了一种权利,类似于实物期权结构。IT基础投资相当于建立了一个主动性期权,企业可能同时实施多个新产品开发的项目,但通常企业的产品都是通过一个通用的IT基础设施相互联系的。
从IT基础设施投资的增长性特征和能为其它后续投资及各种创新活动提供支持的平台性特征来说,IT基础设施投资创造了战略性增长期权,而对这种战略性增长期权价值的估算是IT基础设施投资的重要依据。本文通过建立一个期权价值评估模型来定量评价IT基础设施投资价值。
基本假设
IT基础设施所产生的当期收益是不明显的,其价值主要来自于基础设施的应用,即未来投资机会导致的后续投资项目(衍生产品)的收益。由于IT基础设施战略价值主要关注未来投资机会带来的价值,这种投资机会允许企业在将来调整或延伸IT基础设施的基本功能以适应市场需要,符合增长期权特征。
本文在构建IT基础设施投资价值模型时,从IT投资的成本―收益关系入手,考虑到市场对后续投资项目的需求波动是决定IT 平台价值的关键因素,将市场需求倾向视为随机变量。本文的IT基础设施投资评价模型基于 Black-Scholes等金融期权定价方法构建。表1归纳总结了期权的六大基本要素在IT基础设施实物期权中相对应的因素。
建立模型
(一)投资成本描述
若当前某企业对IT基础设施进行投资,相当于付出一定的代价创造了战略性增长期权。投资成本K包括企业支付的软件、硬件等外部购买成本,及内部开发培训、学习吸收成本等。已有的IT基础设施资产将影响下一阶段的IT基础设施投入成本。企业在目前进行了IT基础设施投资,那么在未来某一时刻就具备了应用开发、根据市场需要进行后续投资的权利,类似于在金融市场中,可根据市场情况决定是否执行看涨期权。
为了计量企业将来执行下一阶段投资的成本,引进产品性能指标参数s。性能指标优秀(s值大),则成本高;性能指标差(s值小),则成本低廉。此性能指标参数s宽泛的涵盖产品质量、差异性、先进性等各种意义。企业若执行下一阶段投资,则此时的成本付出为:与产品性能指标关联的固定成本fs2,和随需求量d变动的变动成本cd,其中f和c均是恒定参数。
若企业目前不进行IT基础设施的投资,将来执行同样的投资的机会,其提供的产品如果要达到同样的性能水平s,企业需承担没有及时投资的惩罚成本。惩罚成本包括为满足后续投资需要的额外的时间、费用和人力资本投入。用λ因子(λ>1)表示延迟IT基础投资从而对后续投资固定成本的影响,固定成本由fs2增加到λfs2。λ因子受IT基础设施利用程度、组织学习壁垒、技术进步等因素影响。
情况一:若目前进行IT基础设施投资,企业成本为:
IT基础设施初始投资成本:
C1=K(1)
后续投资机会执行成本:
C2=fs2+cd(2)
情况二:若目前不进行IT基础设施投资,企业成本为:
IT基础设施初始投资成本:
c1`=K=0 (3)
后续投资机会执行成本:
c2`=λfs2+cd (4)
(二)需求函数
假设线性需求函数:
d=θs-p (5)
上式中,d表示对后续投资所提供的衍生产品的需求量;s代表产品性能指标;θ是随机变量,代表对具有一定性能水平s的产品需求倾向;p表示产品价格。上式表示,产品需求量随需求倾向θ增大而增大,显然应设θ>0。
假设需求倾向θ服从几何布朗运动,其期望值为θ0,波动率为σ,则根据对数正态分布函数性质,有:
(6)
(三)投资预期收益
情况一:若目前进行IT基础设施投资,后续投资项目收益推导如下:
后续投资收益:
πInvestment=pd-(fs2+cd) (7)
将式(5)代入上式得:
πInvestment=-fs2+(p-c)θs+pc-p2 (8)
因为企业是市场价格的接受者,首先要选择使收益最大化时产品最优性能水平s,根据一阶条件,获得最优性能指标。
在此最优性能指标下,后续投资项目的最大收益为:
(9)
当且仅当有利可图时,即πInvestment>0时,企业才可能执行后续投资机会,否则会选择放弃或等待。因此后续投资项目投资收益函数为:
(10)
因此,若企业目前投资于IT基础设施,在考虑了基础设施带来的后续投资项目利润后,整体的预期收益为:
πInvestment(θ)=E(πInvestment│θ≥θ1│)•Pr(θ≥θ1)-K (11)
情况二:若目前没有进行IT基础设施投资,后续投资项目利润流推导如下:
后续投资收益:
πNoinvestment=pd-(λfs2+cd) (12)
将式(5)代入上式得:
πNoinvestment=-λfs2+(p-c)θs+pc-p2 (13)
当且仅当有利可图时,即πNoinvestment>0时,企业才可能执行后续投资机会,否则会选择放弃或等待。因此后续投资项目投资收益函数为:
(14)
因此,项目投资预期收益为:
πNoinvestment(θ)=E(πNoinvestment│θ≥θ1`│)• Pr(θ≥θ1`) (15)
(四)IT基础设施价值评估模型
IT基础设施价值G(θ),即IT基础设施战略增长期权价值,也是创造的投资机会价值,它等于目前是否进行IT基础设施投资,而导致的目前和将来或有投资整体投资收益期望值的差值。式(8)减去式(10)得:
G(θ)=VInvestment(θ)-VNoinvestment(θ) (16)
当G(θ)≤0时,意味着IT基础设施投资没有价值,可以不投资,从而避免无谓的投资浪费;当G(θ)>0时,说明IT基础设施投资价值为正,值得投资。
(五)计算求解
为了求得IT基础设施价值的准确值,需推导G(θ)的解析解, 将代表不同情况下的项目投资收益期望函数式(11)和式(15)分别进行积分推导,便可得各自函数的解析解,再代入式(16)自然得到G(θ)值。
先对式(11)进行积分推导:
VInvestment(θ0,σ)=E(πInvestment│θ≥θ1)•Pr(θ≥θ1)-K
(17)
其中,,a2=a1-2σ,φ(•)表示标准正态分布的累计概率分布函数。
类似地,对式(15)进行积分推导可获得其解析解:
(18)
其中,,a4=a3-2σ。
IT基础设施投资价值:G(θ0,σ)=
VInvestment(θ0,σ)-VNoinvestment (θ0,σ)(19)
(六)敏感性分析
根据IT产品特性,利用数据模拟方法分析各因素对IT基础设施价值和企业投资决策的影响。不失一般性地假设有关参数值:设K=3,f=c=1,θ0=5,利用Excel软件分别计算σ取值0.2、0.5、1.0、1.5时的IT基础设施价值,对计算结果绘制敏感性分析图,如图1所示。
结论
结论一:需求波动率越大,IT基础设施价值越大。 市场需求波动率由参数σ表示,σ越大,说明市场需求越不稳定,市场风险越大。图1绘制了4条曲线,由下往上,σ分别取值0.2、0.5、1.0、1.5,可以看出,σ大小对G(θ)的影响非常明显,随着σ值越大,G(θ)价值越高,说明市场对产品的需求倾向越不稳定,基础设施投资的价值越大,这一结论和金融期权定价公式的结论是一致的,期权价值随基础资产的波动率增大而增大。当市场需求波动率非常大时,投资IT基础设施的灵活性价值体现得更加明显。 所以,企业在做IT基础设施投资决策时,要重点关注将来IT基础设施的后续产品需求,当有很高的潜在需求时,企业应该积极投资IT基础设施以便将来抢占IT应用开发的先机,即使将来需求存在较大的不确定性。
结论2:当产品需求波动率很大时,成本优势对IT基础设施价值作用更明显。 从图1可以看出,4条曲线中,高的σ值所代表的曲线斜率更大。所以图1还反映了一个一般的标准化分析模型没有反映的结论:如果企业在目前进行IT基础设施投资,无疑在抢占将来的投资机会中具有成本优势,从而增加IT基础设施的价值;但是当将来产品需求波动率非常低时,对基础设施价值只有微弱的影响,若将来产品需求波动率提高则将大大强化这种成本优势的价值,显著地增大目前投资IT基础设施的价值。因此,当挑选IT基础设施项目时,若预期后续投资项目和延伸应用的需求波动性非常大时,应该更加重视成本优势对IT基础设施的价值影响。
参考文献:
项目投资后续管理内容范文第5篇
[关键词]实物期权 房地产投资
相对于金融期权而言,实物期权(real option)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。
一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。
第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境,具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素,并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程,这决定了投资项目价值的波动性,进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值,也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。
房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段,每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此,房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化,灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后,在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后,将进行后续投资,建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好,则暂时不追加后续投资,而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权,可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用,相当于买入一项期权。由于土地的保值特性,如后续期权得不到执行,损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用,这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三,房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大,因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲,主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲,主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。
(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资,在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限,但可随时执行的美式期权,也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权,此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。
