新土地增值税法

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新土地增值税法范文第1篇

为规范土地市场秩序，各地成立隶属于国土资源管理部门的土地储备中心，代表政府具体实施土地储备工作，收回和收购国有土地予以储存，以备向社会供应各类用地。除依法无偿收回外，土地储备中心向土地使用者支付补偿款或收购款。土地使用者取得的补偿款或收购款，是否应该缴纳土地增值税，各地税收征管实践不一。

税务部门对土地使用权被收回（收购）作出征收土地增值税决定的依据一般为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）进一步规定，因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。据此判断，土地使用者若不是因上述国家建设需要而被收回（收购）土地使用权取得补偿款（收购款）的，不属于免征土地增值税的情形，应征土地增值税。本文认为，这种判定并不能成立，其理由有三：

1.征税范围必须由税法规范作出明确规定，不能依免税范围推断征税范围，因为在逻辑上是错误的，不符合免税条件的交易、事项、财产或行为，只有在征税范围内才成为课税对象。以集合论的概念来表述，“征税范围”的绝对补集是“不征税范围”，即依据税法规范不属于征税范围的情形均属不征税范围，“免税范围”相对于“征税范围”的相对补集是“应税范围”，即依据税法规范不属于免税范围但属于征税范围的情形属于应税范围，而“免税范围”的绝对补集是“不征税范围”和“应税范围”的并集，即依据税法规范不属于免税范围的情形包括了不征税范围和应税范围。因此，不能依据土地增值税税法规范的免税条款判定土地增值税的课税对象，而应依据其关于征税范围的条款判定其课税对象。

2.《土地增值税条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。《细则》第二条进一步明确，条例所称的转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。据此可知，有偿转让房地产的行为是土地增值税的征税范围。不属于转让的行为，则不在征税范围。何为转让？《土地增值税条例》、《细则》及相关的土地增值税规范性文件未有明确规定，对此应作系统解释。系统解释，是指将法律条文放在整部法律乃至整个法律体系中，联系该法律条文与其他法律条文的相互关系，解释法律规范的内容和意义。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。根据土地管理法和土地使用权条例的有关规定，国有土地使用权的流转环节包括：（1）出让，是指土地使用权从土地所有人即国家让渡给土地使用权人；（2）转让，是指原土地使用权人将土地使用权让渡给新土地使用权人；（3）终止，是指土地使用权从土地使用权人收归土地所有人，有期满交还、提前收回（收购）等情形。此外还有划拔、出租、抵押、续期等，不再赘述。

土地使用权被收回（收购）不是土地使用权转让的特殊形式。收回（收购）土地使用权是行政行为，转让土地使用权是民事（商事）行为，两者的区别有以下几个方面：（1）土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；土地使用权被收回（收购），土地储备中心并不承继土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务。（2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；土地使用权被收回（收购），土地储备中心储存国有土地，无年限限制。（3）土地使用权转让，应当按照规定办理过户登记；土地使用权被收回（收购），应办理土地使用权注销登记，而非过户登记。

新土地增值税法范文第2篇

11月24日，央视《每周质量报告》引述北京执业律师李劲松的计算称，包括万科（000002.SZ）、富力、SOHO中国等45家房企，八年内共欠缴土地增值税超3.8万亿元，顿时引起激烈争论。

李劲松的计算方法是：2005年至2012年，全国商品房销售总额超过31.2万亿元。按相关税法，房地产毛利率只要达到34.63%就需要缴纳土地增值税。

根据中国社科院数据，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，那几年房地产市场非常火爆，没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。

照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，征到的土地增值税仅0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个天文数字一经抛出，立刻引发开发商激烈反应。

华远董事长任志强在微博上连发数条帖子批评央视“愚蠢无知”，中国房地产业协会当天下午紧急召开座谈会，所有“被问责”的上市地产公司隔天均澄清公告，来自企业界、学术界和媒体的各种声音自携立场，在新浪微博上公开辩论。

第三天晚间，国家税务总局官方回应此次事件称，央视有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解、误读。

但国家税务总局官员同时又说，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，今后将进一步完善制度措施，加强税收征管。

这一暧昧回复，使得争论陷入了另一个循环，有人猜测央视突然关注土地增值税是政府授意，未来面向地产商的会计核查会进一步扩大，开发商们要小心自己的钱包。

更有人猜测，政府将来要通过土地增值税进行宏观调控，或者是房产税要进一步扩大试点、全面铺开。

“关于3.8万亿元，没有一手数据我们无法评价。”北京大学法学院教授刘剑文告诉《财经》记者，企业欠土地增值税现象肯定有，“不过这是一个很复杂的问题，也有制度上的原因”。

国泰君安报告称，2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿元，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿元，扣除8000亿元已交额，得未交额7500亿元，与报道中的“3.8万亿元”差距很大。

“这也不是新话题了。”一位民营地产商老总告诉《财经》记者，每过几年就把土地增值税拿出来说事，如果税务局觉得开发商欠税了，为什么不去征缴呢。

外界关注的是，一个税种的计算结果出现如此大差异，到底谁说得对？ 预缴与清算

易居房地产研究院副院长杨红旭说过：“土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。”

土地增值税的征收对象是转让房地产的增值额，当前中国实行四级超额累进税率，增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。

其规定具体如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

“土地增值税算起来比所得税都复杂。”国税总局前副局长许善达接受《财经》记者采访时说。

土地增值额是用收入扣除规定的扣除项目，如土地成本、开发成本、开发费用等之后的余额，而项目没完成之前这些数据很难确定。

由于地产项目时间长，为保证税款的均衡入库，对土地增值税先按照销售收入预缴，等达到清算时点，再准确计算应纳税额，多退少补。

按照有关规定，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

许善达解释说，先预缴后清算的征收方式会产生三种情况：如果房地产项目不到汇算清缴的寿命点，即还在预缴期，则不涉及补税还是退税；如果到了汇算清缴期，企业没有汇算清缴，那企业负有责任，如果企业按时申报清算，最后该补还是退，要看税务局项目清算结果；如果清算结束，税务局要求企业补税，而企业迟迟不补，那就是欠税。

“三种情况中，只有最后这一种情况是欠税。”他强调说。

不管开发商还是税务局，都没有公开信息。也就是说，到底有多少项目未到清算期，有多少项目是正在清算过程中，还有多少项目是清算结束，多退少补还没落实的，三种情况全无披露，也就无从计算。

许善达说，“当事人是开发商，管理者是税务局，权威的数字应该来源于这两个主体。”

这里重要的是清算的节点，国家税务总局在2009年下发的《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》中详细规定了清算的两种情况，即纳税人应该清算和税务局要求清算。

满足清算条件的纳税人，应当在90天内到主管税务机关办理清算，提供土地增值税清算表、开发项目清算说明、项目竣工决算报表及各种凭证合同等。税务局对之进行审核，审核结束后税务机关将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

“土地增值税欠税如果不一个项目一个项目地统计，是算不出来的。”中汇税务师事务所的合伙人王冬生告诉《财经》记者，李劲松推算出来的数字没道理。

而预售期计提应缴税金，项目达到税款结算条件时再办理清算，这种做法符合税法规定，计提金额在信息最为透明的上市公司报表中也可以看到。

例如，根据万科（000002.SZ）11月27日的澄清公告，截至去年底，公司计提的土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进行了土地增值税的缴纳。

同样，龙湖则表示，截至去年底应交税金78亿元，预缴税金22亿元，包括土地增值税和企业所得税，金地集团计提的土地增值税余额为25.48亿元。 征收困局

在房地产企业涉及的十几种税收中，土地增值税属于很年轻的税种。1994年的时候，一些开发企业掀起了地皮热，经常是今天买一块地，隔夜倒手就能翻倍，为了遏制土地炒作，政府开始征收土地增值税。

但是该税从1994年出台之后，这个税就没怎么好好征过。王冬生对《财经》记者说，一直到2009年下发《土地增值税清算管理规则》才开始征，“这之前税务局都没管过，不清算是非常普遍的。”

土地增值税属于地方税，在地方各市和区县按五五分成。在土地增值税的征收上，地方政府有着很大的回旋余地，他们经常简化征收。

“税务部门应该按照税法去清算，但是实际上影响因素很多。”许善达说，可能这对税务人员业务水平要求比较高，征税成本高，甚至也可能直接受领导影响、上级指示，甚至收了红包。

许善达认为，土地增值税难征收的原因是可以讨论的，但是从法律角度而言，谁没有按法律去做，谁就要承担相应的法律责任。税务局不按税法操作就是税务局负责任，企业弄虚作假就是企业负责任。

国税总局在回应时称，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，主要在于土地增值税税制设计比较复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

而王冬生告诉《财经》记者，土地增值税清缴不力的深层原因是地方政府没有动力。因为谁征得太狠了，开发商赚不到钱就不到当地投资，地价就炒不上去，而地方政府归根结底是想卖地而不是想征税，于是“别的地方不征，我也不征”。

根据《税法》，企业确实有一些避税的空间。王冬生说，比如企业定价的时候考虑与税收减免之间权衡，在项目之间计算成本费用的分摊等，这都属于合法的避税。

即使是清算时点，也有操作空间，不排除项目公司利用税法中的规定，拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。

“如果企业的手段是合法的，那无可厚非，如果用非法手段弄虚作假，那稽查局的人可以去查。”许善达对《财经》记者说，即使企业故意不达到清算条件，只要人家没有违反税法规定，也不能说欠税。但如果做假账，那就该追究经济责任乃至法律责任。

刘剑文也持相同观点，他告诉《财经》记者，土地增值税作为1994年的税种，随着房地产业的不断发展，肯定会暴露出不完善的地方。可以提修改意见，现行政策存在什么问题，以后如何进行改革，但是在制度修改之前，还是要按照原制度来。

他强调，出现问题并不都是制度本身的原因。因为制度是个死东西，执行的人是活的，“可能制度设计有不科学的地方，那关键就是看征管的过程了。”

至于房产税是否要进一步扩大试点，许善达提醒说三中全会报告中表述的“房地产税”，不是房产税，多了一个字，就是完全不同的两个税种。

新土地增值税法范文第3篇

（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）

[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。

[

关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率

随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。

1房地产企业土地增值税概念

土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

2房地产企业土地增值税筹划现状

我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3我国房地产企业税收筹划的发展

在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。

在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。

4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观

将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。

4.2加强税务学习、做好培训

企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。

4.3树立依法纳税理念

以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。

5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。

参考文献：

新土地增值税法范文第4篇

房地产行业在国民经济发展中处于基础地位，属于先导性既支柱性的产业类型，而房地产中的土地增值税的税收问题对房地产企业的良性发展有着重要的影响，因此，在房地产企业，需要对土地增值税进行合理的税收筹划。如何制定良好的税收筹划措施，其中最关键的就是逐渐减轻企业的税收负担，本文主要对房地产企业土地增值税的税收筹划问题进行了探讨，就相关房地产企业的税收筹划策略进行了简要的论述。

关键词：

土地增值税；房地产；税收筹划

国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

1.有利于适应日趋激烈的市场竞争在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅可以合理地设置企业的相关税费制度，而且房地产企业在逐渐激烈的竞争中可以更好的对市场环境进行适应。近些年，国家对房地产市场进行了有力的宏观经济调控，这使得房地产企业的税收成本不断增长，而利润空间却不断下降，激烈的市场竞争又大大降低了房地产企业的可持续发展能力，而进行合理的土地增值税税收筹划可以有效降低房地产企业的税收成本，从而提高企业的市场竞争能力。

2.有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业的财务管理状况变得更加困难，而进行土地增值税的税收筹划能够在很大程度上提高房地产企业的资金利用效率，改善企业的现金流，从而有效提高房地产企业的财务管理水平。另外，在房地产行业纳税筹划不断发展过程中，相关的研究逐渐增加，在未来的发展中还需要进一步的完善，促进有着普遍意义的筹划模式的形成，改善原有的单一的以整体税负为研究内容的情况，提升税收筹划的针对性，使房地产企业在缴纳土地增值税方面获得更多的实际效益。

二、房地产企业土地增值税的税收筹划策略

1.利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作原有的税收筹划重点普遍放在了土地增值税方面，而针对这一税收开展的筹划工作则主要目标就是使增值率获得降低，这样就可以在税收中减少土地增值税的缴纳甚至不缴纳。一方面的方法就是利用临界点，企业在运营中可以根据税法的相关规定进行自身开发方案的制定，使得增值率低于起征点就可以避免缴纳增值税。另一方面，在土地增值税中，扣除的项目金额假如是固定的，那么转让的收入减少，土地增值额也会相应的减少，税率和税额就会降低。所以使用这种分散转让房地产的方法就属于合理降低土地增值额的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是将能够分开进行处理的环节从整个房地产中划分出来，进行分次地单独签约，达到节约税费的目的。

2.利用增加可抵扣项目开展税收筹划房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可通过增加合理的利息支出扣除项目金额来降低增值率，使其适用较低的税率，达到降低税收负担的作用[1]。在土地增值税的相关规定中，相关政策明确的指出了利息支出扣除项目的相关细节内容，这为房地产企业开展土地增值税税收筹划提供了一个有利的途径。房地产企业在开发中，如果借款增加，利息偏高，则需提供金融机构的相关贷款证明，进行利息支出的分摊，达到利息的正确扣除。如果借款较少利息也较低，就不需要对利息支出进行分摊计算及出示贷款证明，从而有效提高房地产企业的经济效益。

3.利用建房的方式进行税收筹划在税法相关规定中部分建房行为不属于土地增值税的征收范畴，可以避免或减少土地增值税的缴纳。一方面是代建房方式，主要指的是房地产企业代表客户进行房地产的开发[2]。在代建房过程中，房地产企业增加了经济方面的收益，但房地产产权并没有产生任何变动，企业获得的收入是劳务性质的收入，因此只需要缴纳营业税。相对于土地增值税而言，营业税的比例较低，选择代建房方式可以有效降低房地产企业的税费负担；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。我国有关土地增值税的规定中表明，资金与土地由两方各自承担的，进行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值税。建成之后如果进行转让的，则需要收土地增值税。这样，如果房地产企业购买了一块土地来修建房屋，这一企业就可以预收购房者的购房款来作为建房的资金，使得资金与土地的负责人进行分离，在剩余的住房出售前，企业就不需要缴纳土地增值税，只有在转让房地产企业负责部分的住房时，要缴纳缴纳特定部分的土地增值税。

4.利用统筹的手段开展税收筹划房地产行业土地增值税的增值额与增值率是不尽相同的，这是因为相同的房地产企业其经营的房地产在档次以及规格上都存在差异，而且客户及价格也不同，地区间的房地产开发成本会受到许多原因的影响产生差异。房地产企业在降低土地增值税税费负担方面，可以采用统筹全局的手段，使其中不同价位的房地产的销售收入进行合并之后再向上级申报，这样可以很好的适应土地增值税税率的降低；根据实际情况调整单个土地开发项目极其成本，这样可以促使不同的项目开发之间的增值率相互一致，实现节省税款的目标。

三、结束语

综上所述，面对当前阶段我国产企业结构的调整，决定房地产企业长久发展的重要措施就是采取科学合理的土地增值税的税收筹划措施，为企业达到节税目的，房地产企业应该通过合理增加扣除项目、利用国家税收优惠政策以及利用土地增值税的征税范围，制定税收筹划方案，有效发挥土地增值税税收筹划的作用，为房地产企业赢得更大的利润空间，从而促进房地产企业的良性发展。

参考文献

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014（，4）：360-366.

新土地增值税法范文第5篇

所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。

二、房地产企业纳税筹划分析

在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。

（一）营业税筹划

1.计税依据的税务筹划

营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。

房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。

2.利用税率不同的筹划

营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。

3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划

对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：

（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

（二）土地增值税筹划

1.利用临界点进行筹划

土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。

2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用

目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。

3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划

房地产企业土地增值税的其他优惠政策：

（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。

（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。

此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。

（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。

除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。

三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题

房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：

第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。

第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。

第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。

房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。

参考文献：

[1]丁玲.地产企业纳税筹划浅议.现代经济信息.2011(01):182-184.

[2]陈艳华.房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划.财会研究.2010(03):247-248.