土地增值税征收管理

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土地增值税征收管理范文第1篇

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；

(二)提供扣除项目金额不实的；

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

土地增值税征收管理范文第2篇

据了解，自国家税务总局20xx年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。

核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

土地增值税征收管理范文第3篇

关键词：房地产开发企业；土地增值税

Abstract: The rise in prices circumstances, the land value-added real estate development company liquidation is a regulation of the land and real estate market transaction order, the two is to curb real estate speculation and speculation, rationally regulate land value-added income, to prevent the loss of state-owned land revenue, three is to increase state revenue. But because of various reasons, the real estate settlement of land value-added tax is not fully implemented.

Key words: real estate development enterprises; the land value-added tax

中图分类号：F293.3

二一二年八月二十日江苏省地方税务局了《关于土地增值税有关业务问题的公告》[苏地税规〔2012〕1号]，公告中对土地增值税核算对象分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房（其他开展产品）三类，同一开发项目中包含多种类型房地产的，按上述类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，本次江苏地税规定分三类进行清算。毫无疑问，分两类进行清算对纳税人有利，分三类进行清算对纳税人不利。从这份公告来看，江苏省土地增值税的征管尺度明显收紧。但这种收紧不是省地政府的主动为之，而是国税总局在检查各地执行土地增值税税收情况时发现了问题。土地增值税原来是仿美国税种设计的，是房地产调控的重要手段。但自 1993年《土地增值税暂行条例》颁布标志土地增值税诞生，并从1994年开始征收。至今，已达19年。笔者认为，土地增值税对房市调控的影响,可以概括为：土地增值税是我国理论税负最重、政策变化最多、舆论喊的最响、实际执行最难、征管效果最差、公众失望最大的税种。土地增值税清算补税，已成为当前房地产企纳税人操作的最大难点问题。

一、征收方式多样化导致税收复杂化

目前，我国土地增值税增收方式呈现多元化，主要有：

（一）预征：预征是指开发商在项目未进行土地增值税清算前，按照项目销售额的一定比例进行土地增值税预缴，待项目竣工具备清算条件后进行清算。

（二）核定征收：核定征收是由税务机关审核确定纳税人的应纳税额或者收入额、所得率等，据以征收税款的一种方式。核定征收主要包括定额征收、核定应税所得率征收、核定收入额征收等方式。

（三）查账征收：查账征收是纳税人依法报送纳税资料，经税务机关审核以后缴纳税款的一种征税方式。其做法是：纳税人在税务机关规定的纳税期限以内，根据自己的生产、经营情况，填写纳税申报表。

（四）定率征收：税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳土地增值税。

由于土地增值税多种征收方式并存的局面，首先，造成房地产企业以各种各样的理由不进行土地增值税清算，其次是造成税务机关的自由裁量权扩大，造成长期以来,土地增值税难以清算,应征未征。

二、税制设置复杂、税负重、计算繁琐导致申报难、征收难、清算难

（一）土地增值税实行的是四级超率累进税率，最低税负为增值额的30％计征，最高税负为增值额的60％计征。由于税负重，房地产企业往往选择预征土地增值税方式而不愿意进行土地增值税清算。

（二）扣除项目计算难。土地增值税扣除成本不是按企业的账面成本进行确认的，除了（1）取得土地使用权所支付的金额：包括支付地价款和有关登记、过户手续费，（2）房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用，可以按企业实际支付的数额确认；（3）房地产开发费用：主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中的其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。

例如：A房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价24.8万元，登记、过户手续费0.3万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计85万元，贷款支付利息0.8万元（能提供银行证明）。 每栋售价300万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。

（1）南京市对花园别墅土地增值税预征税率为2%。，如果某房地产公司选择预征土地征值税方式，计算过程如下：

预征土地增值税税额:300*80*2%=480万元。

（2）如果某房地产公司进行土地值税清算应纳土地增值税：W" q* C7 u# n. k0 \$ H* .计算过程如下：

转让收入：300×80＝24000（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（24.8＋0.3+85）×80＝8808（万元）

房地产开发费用扣除：0.8×80＋8808×5％＝446.8（万元）

转让税金支出：24000×5％×（1＋7％＋5％）＝1344（万元）

加计扣除金额：8808×20％＝1761.60（万元）

扣除项目合计：8808＋446.8＋1344＋1761.6＝12360.4（万元） % g:

增值额＝24000－12360.4＝11639.6（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝11639.6／12360.4×100％＝94.17％

应纳土地增值税税额＝11639.6×40％－12360.4×5％＝4037.82（万元）

可见房地产企业以预征方式交纳土地增值税480万元，而进行土地增值税清算需交纳土地增值税万4073.86万元，两者相比较交纳税款差额达3557.86万元。如果将土地增值税清算交纳的税款达到收入额的16.83%。

根据中国财经信息网提供的数据，全国房地产行业2011年度平均毛利率创新高达41.73%，但由于我国房地产企业实际发生的账面成本，除了可以据实扣除取得土地使用权成本、房地产开发成本和利息支出外，还有大量的不符合土地增值税扣除项目规定的费用，如：招待费、非金融机构的借款利息、和广告费支出等费用。以A房地产开发公司为例，如果进行土地增值税清算交纳的土地增值税占收入的16.83%，再加上房地产企业交纳的企业所得税约占收入的3%，A房地产公司土地增值税和企业所得税两项就占收入的19.83%，那么房地产企业不积极进行土地增值税清算也就不难理解了。

三、值得关注深圳现象

针对房地产开发项目土地增值税清算工作难以开展的局面，简化房地产开发项目土地增值税清算工作，深圳市地方税务局颁布《关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深地税发[2009]460号)文，对2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，采取核定征收土地增值税。对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。深圳市定率征收土地增值税从开始到现在进行得都比较顺利。仅2006年深圳土地增值税的征收额是4亿多元人民币。如：深圳某房地产企业普通标准住宅销售收入37765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31636万元，土地增值税纳税清算时该房企依照上述通知，申报应税收入为根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预(销)售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算式后，企业和国家取得双赢。

四、简化土地增值税税务核算及纳税申报的方式和方法的一点想法

笔者建议，在现行土地增值税政策暂不能修改完善的情况下，由各省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理方式，定率征收土地增值税，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预(销)售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算。此举既操作简单，又便于管理，土地增值税也能征收到位。

参考文献：

土地增值税征收管理范文第4篇

商居楼盖好后，居住楼层通常用于销售，而商铺部分却迟迟不用于销售。有的用于出租；有的用于公司办公；有的用于自己亲属开店；有的内部低价分掉。这样做既能回收资本又能达到其避税或逃税的目的。

由于商铺竣工后长时间没有销售，随着时间的推移、征管人员的变动、公司的变迁注销，极有可能逃出地税机关的征收视野，造成相关税款的流失。为说明问题查找房地产税收管理的重点，我们不妨举个案例进行分析。

【案 例】甲房地产开发有限公司，于2006年初取得城市临街土地使用权600平方米，年底建成商居楼一栋，建筑面积3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投资情况如下，支付土地使用权价款180万元；房地产开发成本120万元；房地产开发费用20万元，其中：项目借款利息15万元取得金融机构证明，其它费用5万元。总销售费用预计25万元。销售税费预测情况：商铺每平方米6 000元，住房每平方米1200元。营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%。据此测得：

营业税：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建税：300 000×0.07=21 000（元）

教育费附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值税：

（1）扣除项目金额：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值额：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）适用税率：30%应纳土地增值税：1 770 000×0.3=531 000（元）

企业所得税：

（1）应纳税所得额：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）应纳所得税：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各税费预测合计：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我们在实际征收过程中，除了营业税、城市建设税、教育费附加按法定税率征收外，对土地增值税和所得税我们平时是根据销售收入分别按照预征率2%、4%征收，等到项目全部售完后再进行两税清算。据此该房地产开发公司，在售完2 500平方米住房时，我们可征得税费：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的税款要等到商铺售完后才能结清。精明的开发商正是看到了重头税在后头，因此，收回绝大部分成本后，商铺并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿税款。

【方式一】剩下的商铺用于出租。这样做的好处，一可以进一步收回投资，二可以逐渐转移房地产开发征收分局的视线。按现行征管范围划分，房屋出租的租金税费由属地分局征收。房地产征收分局在这种情况下，每月收到的只是房地产开发公司的一份零税款申报表。时间长了，房地产管理分局也觉得没实际意义，有可能将其列入非正常户。非正常户持续一段时间后，开发商人去楼空，征管单位很无奈，要么长期挂非正常户，要么注销。剩下的税款自然就逃匿了。

【方式二】房地产开发公司将未出售的商铺作为自用固定资产。按照现行税收政策，开发商自建自用房屋，不须缴纳销售不动产营业税、土地增值税。开发商凭购地发票和建筑单位开具的建筑发票，就可从房管局顺利的领取房产证。无需税务局签署意见。税务机关往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核对已售部分是否按照征收率交清了税款，很少有人对其进行成本分摊和两税清算。这样不仅造成了现有的税款流失，还会造成企业因虚构固定资产成本减少日后企业所得税以及转让不动资产时相关的税收。因为房产入账价高折旧额就大，转让不动产时允许扣除的金额就大。

【方式三】房地产开发商中的一些个人有限公司，往往先将未出售的商铺以公司名义办证，然后又以公司注销为由，将房地产过户到个人名下。公司注销按照税收征收管理法之规定，通常纳税人应先到税务局缴销发票，结清税款，注销税务登记证，再到工商局办理营业执照注销。但因为这些小型开发商，平时并不领取发票，报税与开发票同步进行。因此，很少有人主动到税务机关申请注销，而是直奔工商局办理营业执照注销。由于税务部门不能及时掌握情况，更无有效措施对其进行清算，相关税收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股东以大大低于市场售价的价格将商铺买下，把产权证办到个人名下。达到少缴税的目的。

为了有利于公平竞争，防止房地产开发过程中商铺税款的流失，针对存在的问题，拟提出如下意见。

1.强化房地产税收的立项管理。房地产开发项目因其周期长，情况复杂，必须按项目管理，专业化管理、专人管理，建立永久性档案，包括项目批准书，土地开发面积、竣工后建筑面积、依据市场价测出的税源情况，实际销售征税等情况。这样有利于税源掌控，有利于提供后续二手房交易的原始资料。

2.完善税收政策和管理办法。为防止开发商商铺建成后，采取出租、自用等方式逃匿税收，要做出一些视同销售的规定，确保土地增值税和所得税的及时顺利清算。商铺建成后出租超过两年的视同销售处理；商铺建成后自用超过两年的视同销售处理；对既没有用于出租，又没有自用的超过三年的要组织拍卖机构拍卖。这样有利于减少库存房，防止囤积抬价，也有利于税务机关及时进行清算，防止税款流失。

3.对以前房地产开发中的商铺税收进行一次清查。按税收征收管理法规定，对于因纳税人原因造成的逃税税务机关可以无限期的追缴。由政府牵头，组织规划局、城建局、房管局、土管局、公安局共同对以前年度的开发项目进行逐项排查，看是否进行了两税清算，没有清算的要进行清算，追缴相关税款。

土地增值税征收管理范文第5篇

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔*〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题