土地征收补偿管理条例
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇土地征收补偿管理条例范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
土地征收补偿管理条例范文第1篇
[关键词] 拆迁；法律；征收
【中图分类号】 D920.0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）04-076-1
一、新条例中的亮点
（一） 修改拆迁主体，将拆迁主体的由单位和个人转变为地方政府
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确规定了房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责。新条例修改了拆迁主体，由之前规定的取得拆迁许可证的建设单位或个人转变为地方政府。新出台的条例将拆迁主体进行了修改，将拆迁的权力收归政府。这一修改会使混乱的拆迁状况得到改善，消除强拆、暴力拆迁等违法拆迁情况，更大程度的维护群众的利益，进而使得社会稳定运行。
（二）新条例确定了征收范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条划定了房屋征收的范围为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
（三）纳入听证制度
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定了群众参与的听证制度。新条例弥补了原有条例的不足之处，纳入听证制度。听证制度的纳入，听取群众意见，了解群众需求，可以使拆迁决策更加科学化、民主化。
（四）补偿制度更加合理化
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了房屋拆迁补偿按照市场价值确定的方法。第二十七条规定了先补偿、后搬迁的拆迁制度。新条例规定了按照市场价格确定补偿的方法，使补偿定价趋于科学合理，避免被拆迁人经济上的巨大损失，保护其合法财产不受侵害。
二、新条例的不足之处
（一）拆迁决定过程中缺乏公众参与程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有加入规定拆迁的决定过程中应进行公开，举行听证会，听取相关群众意见。这明显剥夺了利益相关人的知情权，丧失了表达自身诉求的机会。
（二）补偿规定中缺乏有效地保障给付程序
补偿除了有一个公正的补偿数额之外，更应将补偿款及时、足额支付给被征收人。但新《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有设置有效的保障给付程序，缺乏对给付补偿款的时效限制，及拖欠补偿款应承担的法律责任。
（三）拆迁程序中缺乏事后监督程序
拆迁完成后，政府是否按照拆迁决定时的目的使用房屋和土地而不是将房屋或土地用于商业目的等其他非公共利益目的，拆迁补偿款是否及时到达被补偿人，对于这些问题，新条例都没有予以规定。
三、规范拆迁行为的建议
（一）建立征收决定中的公众参与程序
在收到法院准予征收的裁定后，政府应及时将补偿方案、实施时间等事项予以公告。并在规定时间内举行论证会、听证会征求被征收人、公众和专家的意见。政府必须将被征收人、公众和专家意见记录在案，在加以参考，科学论证后作出适当的拆迁征收方案。这样以来民主的决策，可以避免政府滥用权力，而损害群众的利益。
（二）建立有效地补偿款保障给付程序
在充分落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“先补偿、后搬迁”的基础上，对补偿款的给付进行时效限制。相关政府行政机关需在拆迁决定下达后6个月内将拆迁补偿款及时支付给受补偿人。对于故意拖欠补偿款，迟发、漏发的情况，应对相关负责机关及负责人予以法律责任追究。
（三）完善对于拆迁补偿的监督制度。
应建立司法监督，加强对拆迁事后的监督管理。有效的司法监督可以约束和限制行政机关的拆迁行为，杜绝违法拆迁，避免社会的发生。
（四）建立违反征收正当程序的法律追责机制
应建立严格的违反征收程序的法律追究责任机制，对于违反法律程序而违法的征收行为，追究相关机关及负责人的法律责任。只有这样，才能让法律法规真正有效地发挥对征收权力和行为的约束及规范作用。
参考文献：
[1]应松年.城市房屋拆迁制度的改革与完善[M].北京：行政管理改革，2010，09.
[2]涂四益.从拆迁到征收-当下中国拆迁面临的问题、出路及难点[J].法学评论，2010，03.
土地征收补偿管理条例范文第2篇
20xx年农村土地征收管理条例
一、土地补偿费
土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
二、土地征收的安置补助费
按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
三、青苗补偿标准
对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。
四、其他附着物的补偿标准
征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。
农村征地补偿标准要求
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在20xx年3月26日《土地管理法》中删除。
相关阅读
现行征地补偿制度是由土地管理法确定的，最关键的条款是第47条。国务院法制办主任宋大涵在作草案说明时说，分两步走，先集中精力对第47条进行修改，待土地管理法修正案通过后，由国务院制定条例。
宋大涵表示，从补偿原则看，原47条的规定没有综合考虑土地年产值以外的其他因素，包括土地区位、供求关系以及土地对农民的就业和社会保障功能。从补偿标准看，30倍上限规定过死，不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。
草案指出，征收农民集体土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，这是一个很大的进步，符合中央提出的改革征地制度要尊重农民的土地财产权的精神。
国务院常务会议讨论通过的草案，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议指出，在工业化、城镇化加快的情况下，占地过多过快问题日益突出，必须推进改革、健全法制，严格约束占用耕地。
报告也提出改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。
按照现行的30倍上限估算，目前农民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。
《第一财经(微博)日报》以占比最大的水稻田的产值计算：全国水稻平均亩产470公斤，以目前稻谷价格2元/公斤可获940元产值;冬季种植经济作物的产出，按占比最大的油菜籽计算，国家发改委价格司20xx年报告称平均每亩产值508元。两项相加，平均每亩产值在1500元左右。按最高补偿30倍计算，最高可获得4.5万元/亩左右。
土地征收补偿管理条例范文第3篇
一、我国现行拆迁制度存在的问题
（一）国有土地使用权流转问题不明确
拆迁人进行房屋拆迁的最直接目的是获取被拆除房屋所占用范围内的土地使用权，而不是要取得被拆迁人的房屋。被拆迁人拥有自己房屋占用范围内的土地使用权是不容置疑的。土地使用权是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护。《土地法》第十三条明确规定：依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时《城市房屋拆迁管理条例》中也规定，当地政府许可房屋拆迁的单位实施拆迁的前提条件就是在拆迁之前必须拥有该区域内的国有土地使用权批准文件。当地政府批准拆迁人使用该宗土地时，必须是当地政府未将该宗土地的使用权出让给他人，或者当地政府已经依据《土地法》第五十八条之规定，依法收回了该宗土地的使用权。但现实中是土地部门未收回被拆迁人的土地使用权证书，就又给拆迁人发放了同一块土地的土地使用权证书，所以就会出现：在法庭上被拆迁人拿着土地使用权证书质问拆迁人：“我有国家发放的土地使用权证书，你为什么也有土地使用权证书”的情形了。这是因为在现行拆迁制度下，政府不作为拆迁的实施主体，且避开了征用或征收程序，被拆迁人的土地使用权这一特殊的财产在没有得到应有的补偿前提下被隐性的“收回”，这样对被拆迁人来说显失公平。
（二）补偿安置协议的定性错误
拆迁补偿安置协议究竟是民事合同还是行政合同，法学界有过争论，现在比较一致的看法是它应是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人没有选择不被拆迁的权利，只有选择货币补偿或产权置换的权利。2、补偿的价格、方式都必须在拆迁条例和政府规定的标准范围内，被拆迁人讨价还价的余地很小。3、政府对达不成协议的拆迁裁决无论被拆迁人是否同意，对拆迁当事人均有约束力。可见，拆迁补偿安置协议离《民法》和《合同法》规定的平等、自愿、公平、等价有偿等基本原则相去甚远。
（三）缺乏对被拆迁人基本人权的保障条款
生存权、财产权和平等权是社会公认的基本人权。由于房屋是城市居民安生立命之所，对房屋的拆迁，也关乎个人基本人权的保护问题，拆迁中存在一些被拆迁人只有一处小面积住宅，因拆迁补偿所得款无法购买住房或产权调换的面积不足最小成套的住房面积，被拆迁人又无力购买超出原面积部分，这样无形中对这部分被拆迁人的基本人权保障构成挑战。其次，住宅中供水、供电、供气、供暖现在已经成为人们日常生活的基本需求，而《城市房屋拆迁管理条例》中对强制拆迁的强制方式未作任何限制，致使现实中的野蛮拆迁时有发生，甚至在未提起强制拆迁程序的前提下，拆迁人也经常采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁，被拆迁人的基本生存条件在拆迁中经常受到威胁。再次，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”这条规定的浅层次的含义是未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证；反之，若未达成拆迁补偿安置协议户数较少或比例较低的，就不需要听证了。公民的陈述权和申辩权只有在人数较多时才需要尊重保护，人数较少时就可以不尊重、不保护了，这是一种不合逻辑的条款。
二、城市房屋拆迁的完善
（一）制定房屋拆迁法，完善拆迁管理法律制度
城市房屋拆迁的根本问题，实质上是涉及到当地政府是否有权处置被拆迁人合法拥有的房屋，以及如何处置被拆迁人私有房屋的法律问题。《立法法》第八条规定，对非国有财产的征收，只能由法律规定。因此，国家应当尽快出台房屋拆迁法，确保地方政府在征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律进行，而不是依据现行的行政法规。房屋拆迁法应当将国有土地、集体土地上的房屋拆迁都纳入到该法调整的范围，切实保护好公民最基本的私有财产——国有（集体）土地使用权和房屋所有权。
（二）建立保障被拆迁人基本人权的约束机制
为保障被拆迁人的基本人权，应坚决杜绝野蛮拆迁、暴力拆迁，除了对被拆迁人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停电、停气等方式，强迫被拆迁人搬出房屋。如违反上述规定者，对责任人应当采取严厉的制裁措施，对被拆迁人的损失应照价赔偿，并给予一定的精神慰抚金。《物权法》第四十二条第三款规定：征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，在拆迁补偿的具体制度中，对被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，应当制定拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。拆迁补偿最低标准可授权由设区市的人民政府参照《国家住宅设计规范》规定的最小户型面积或当地经济适用住房面积、价值等因素确定。
（三）确立先补偿后拆迁的原则
土地征收补偿管理条例范文第4篇
关键词：房屋土地；征收；承租人；权利保障
中图分类号：F721.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-02
随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。
房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。
一、案例和分析
1.案例
某制造厂(承租人)租赁一片厂区(出租人)，签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。
2.案例分析
拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。
第一，本案例中承租人应为拆行补偿合同主体。
《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年(即2001年公布)的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“《拆迁条例》”)和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。
第二，拆迁补偿主体的确定。
(1)部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。
(2)停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。
(3)搬迁补助费应给予承租人。因为根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。
本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。
二、承租人在房屋征收与补偿中的地位
在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。
1.承租人现实成因和影响
第一，形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
第二，拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。
第三，以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。
2.承租人在征收中的重要性
显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。
3.房屋征收补偿协议主体的立法现状
第一，《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。
无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。
但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。
这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。
第二，《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。
《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。
《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。
4.房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力
第一，行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从、让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二，对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障
1.作为房屋居住人之权利保障现状
我国现行法律并无居住权的法律明确规定，2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。
进步在于征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。
权利保障缺失在于现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。
2.“适足居住权”人权理论之运用
我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象，包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区，包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种，所有人都应有一定程序的使用保障，以保证得到法律保护，免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施，与受影响的个人和群体进行真诚的磋商，以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。
3.被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系
法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整无可厚非。
在合同法中租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也同样对于双方的纠纷做以必要解释。现实中，与承租人利益挂钩的主要是租赁期是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同，还有租赁期内进行的装修、填附等权利或补偿问题。这种矛盾在征收非住宅房屋时最为突出。根据上述规定，以及合同法之规定，对于经过出租人同意的情况下装修的，在解除合同时可以要求赔偿损失，对于未经过出租人同意的情况下装修的不得要求赔偿损失，而且出租人可以要求恢复原状。
可见，承租人在与出租人形成租赁合同关系时有必要通过合同约束角度维护自身的权益，以避免在房屋征收时权益落空。
所以，笔者认为在现行法律条件下《征收条例》未对承租人规定补偿，也亦非征收补偿协议主体，可谓立法之憾事。在现实中广泛存在的居住权、承租权地位和保障问题探讨仍然继续，笔者此文仅为抛砖引玉，旨在提升房屋征收中承租权被忽略的地位。
参考文献：
[1]王才亮,等,著.房屋征收条例操作实务[M].法律出版社,2011,3(1).
土地征收补偿管理条例范文第5篇
关键词：房屋征收 补偿 公平公正
《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》的主要差异，就在于征收条例规定的征收主体只能是市、县级人民政府，而且只能为公益事业而进行房屋征收，这与拆迁主体多以开发商为主，且征收目的多为商业开发成鲜明对比。鉴于拆迁条例在施行过程中因野蛮拆迁等问题广为诟病，如何确保征收工作公开、公平、公正，确保公益事业建设顺利进行，就成了各地政府的首要考虑。结合征收工作的实践，本文旨在从征收主体、被征收房屋价格评估及法院司法审查等方面，对目前征收工作中的一些问题作以简要分析。
一、关于开发区管委会能否作为征收主体的问题
征收条例规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因为开发区从严格的法律意义上说不是一个行政区域，开发区管委会也就不算是一级政府。因此，学术界多认为，开发区管委不能作为征收主体，即便是国家级开发区也一样。据统计，仅2013年，国务院就批准升级或新设了29家国家级的开发区，至2013年，全国国家级开发区的数量已上升为200家，其中，东部地区96家，中部地区58家，西部地区46家。各地开发区，特别是国家级开发区经济发展势头迅猛，对各地经济发展贡献巨大。因为开发区一般建于城郊结合部，交通、水电、排污等基础设施薄弱，通过房屋征收而进行公益事业建设不可避免。
因为普遍理解为开发区管委不能做征收主体，各开发区在房屋征收时基本上采取两条变通途径：一，由开发区所处行政区域的县级政府做为征收主体，二，对于跨两个以上行政区域的开发区，则由开发区所处区域的市级政府做征收主体。这两个变通最大的问题就是，法律上的征收主体实际上并不参与征收与补偿，而真正从事征收与补偿工作的开发区却又只能以受县或市级政府委托的名义，名实不符。为保障被征收人的合法权益，征收条例设置了众多程序以保障征收工作的公开、公平和公正。这使得实际从事房屋征收工作的部门不得不在各个程序上与法律上的征收主体和征收部门进行协调和沟通，以使后者出具相关的法律手续。这无疑给征收工作人为设置了障碍，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的怀疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被动。因此，笔者认为，房屋征收主体，应从广义理解市、县级政府的含义，将国家级开发区管委会纳入征收主体范畴。
二、关于房屋征收中的评估问题
众所周知，土地在房屋的价值中占有较大比重。据笔者了解，在房屋征收中，土地使用权性质为出让的非住宅房屋，其土地使用权在评估中一般会得到考虑。但在在旧城区城中村改造中，被征收房屋实为民房，土地使用权原系宅基地，“农改非”、“村改居”后土地使用权多被视为划拨，因而房屋建筑占地范围外的土地，也就是通常所说的院子，在房屋价格评估中往往被忽略，理由是划拨土地国家随时有权收回。通常的做法是，评估机构对征收范围内的房屋价格进行基础性评估，即，评估出征收范围内房屋的一般市场单价，至于各被征收房屋的实际评估价格，则套用简单的乘法公式，即该单价和被征收房屋建筑面积的乘积。因此，在城中村改造中，经常是评估的市场单价一经公布，户户都能清楚自己房屋的价值，根本不需要送达评估的分户报告。
在城中村中，被征收房屋最大差异在于房屋的占地面积不同、新旧不同，而这两个因素，对被征收房屋的市场价值有较大影响，特别是房屋的占地面积。此前的拆迁条例及拆迁的评估规定中，对被拆迁房屋的占地情况在评估时应否考虑，没有做具体规定，由此引发很多案件。住建部《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。所以笔者认为，为确保旧城区城中村改造中房屋征收补偿的公平与公正，城中村房屋的占地面积及新旧程度应当作为评估考虑的重要因素，房屋的分户评估报告应当显示出房屋的实际价值，并送达被征收人。
三、关于房屋征收中的司法审查问题
根据《征收条例》的规定，被征收人对征收决定不服、对征收补偿决定不服，都可以向法院。征收决定与征收补偿决定的不同在于，征收决定是政府因公益事业建设而做出的房屋征收决定，征收补偿决定是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由政府按照征收补偿方案对该被征收人作出的补偿决定。
