强拆的新土地管理法

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强拆的新土地管理法范文第1篇

《财经国家周刊》记者获得的一份相关材料显示：目前，各地在保障房用地“创新”方面，已暴露出一些“苗头性、倾向性”问题。若不及时防范和杜绝，恐影响到正常的土地管理秩序。

严查保障房供地

在国土资源部对保障房用地管理要求从严之前，各类“创新”思维、举措已颇为可观。

鉴于近年来土地增量供应日渐紧张，业内专家呼吁，应建立土地二级流转市场，改变土地供应的垄断格局，以激活大量闲置在企业、集体手中的存量土地，化解城市建设用地供应紧张的矛盾。

去年6月，住房和城乡建设部牵头7部委，联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。其中，曾提出鼓励各类企业等多主体投资建设公租房。

今年初，北京市副市长陈刚在两会期间透露，北京市正在就农村集体土地兴建租赁房进行试点申报。陈刚在接受《财经国家周刊》记者专访时表示，北京已在4城区开展此项试点工作。同时，企业、园区和科研院所等事业单位利用自有用地建保障房也被予以鼓励。

《财经国家周刊》记者了解到，目前已有一些北京市属国有企业拿出手里的工业、仓储、物流用地，向规划、国土等相关部门申请变更用地性质，建设保障房。

另一些城市保障房用地“创新”行动更显急迫。不请自批、仓促上马者不少。《财经国家周刊》记者此前曾在华中地区调研保障房建设。某省会城市的保障房用地指标，有超过四分之一来源于企业、工业园区的“自有土地”。这无疑将涉及大批规划变更和用地性质变更。

这些所谓的“创新”引发了国土资源部的高度关注。相关部门负责人表示，目前一些地方在落实2011年保障性住房建设指标的过程中，出现了借保障房之名违规圈占农村集体土地、销售小产权房等倾向性问题。这位负责人称，5月底，国土资源部将以保障房供地为重点，对此展开抽查。

诸多迹象表明，在对待保障房用地创新和维护土地管理秩序方面，国土部的上述“三严”态度明显倾向于后者。

但在“三严”表态的措辞中，又不无回旋余地。

例如，对于农村集体土地建公租房，国土部除表明“严禁”的总体态度后，又在文件中补充了一段说明：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制定试点方案，报国土资源部审核批准后，方可试点。”

国土资源部土地利用管理司司长廖永林在回答《财经国家周刊》记者关于北京市的试点方案是否会单独批复时，未置可否，仅表示，对北京市试点方案“高度关注”，且“积极主动推进”。

北京市国土局局长魏成林在回复《财经国家周刊》记者的短信中则着意强调，北京市目前申报试点的是集体土地建租赁房而非公租房，“集体土地建公租房是违法的”。

收紧的背后

对地方土地创新谨慎叫停的背后，是《土地管理法》的修订工作再度“提速”。知情人士告诉《财经国家周刊》记者，自2009年6月以来，《土地管理法》修订草案在报国务院法制办的过程中“已经历两轮修改”，“目前基本上是被推倒重来”。

据这位知情人透露，高层近期的批示意见是，当前《土地管理法》修订工作，应首先着力解决农村集体土地征收补偿等关键性问题。因为此点事关保护农民权益、维护社会稳定大局。

国土资源部相关负责人告诉记者，《土地管理法》修订工作是今年部里的几件大事之一。当前国土资源部开展的诸多日常工作都与此有关。例如5月13日国土部联合财政部、农业部下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，客观上将为下一步“征地补偿标准”的明确铺垫基础。

5月19日， 国务院办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，坚决制止违法强拆行为。“维稳”再次成为当前土地管理主体思路。

鼓励“招拍挂”创新

虽然在保障房用地“创新”问题上，国土部态度谨慎，但对于近年来各地已经展开实践的招拍挂土地出让制度创新，国土部则多有肯定。

5月12日公布的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（下称《意见》）中，明确提出要“积极探索‘招拍挂’出让方式的创新”；且对当前出现的4种创新做法给予肯定，分别是：“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”。

上述4种创新做法，相应的代表城市分别为天津、深圳、青岛和北京。总体而言，这些创新改变了“招拍挂”制度“价高者得”的游戏规则。后者常被认为是导致近年来开发商非理性拿地、商品房价格高居不下的制度祸根。

以北京市的“招拍挂”土地出让制度为例。从2010年下半年开始，北京市连续在几块住宅和商业用地的出让中，尝试竞规划设计方案、竞企业开发资质、业绩和综合财务能力、竞配建保障房面积等综合评标手段，使地块成交价格和溢价幅度降低，阻截了“地王”的复出。

《财经国家周刊》记者了解到，早在今年初，“创新和完善‘招拍挂’土地出让制度”曾被作为年度工作重点，列入国土资源部部长徐绍史的工作报告中。随后，国土资源部成立专题调研组，奔赴各地探讨、总结“招拍挂”创新成果。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，对“招拍挂”制度应该历史地看待。作为市场机制下的一项制度，尽管“招拍挂”存在这样那样的问题，但目前还没有哪种土地出让方式可以替代它。

国土资源部在发给《财经国家周刊》记者的相关文件中，进一步强调了“招拍挂”制度的不可替代性，即概括为它的“三公”特性：“公开、公平、公正竞争和诚实信用的市场基本原则”。这份文件还指出，“招拍挂”制度对于“抑制行政权力干预市场，从源头上预防土地出让领域腐败”发挥着至关重要的作用。

公开资料显示，近年来，国土系统发生的土地大案、窝案，与“行政权力干预市场”密切相关。这也是国土部坚持“招拍挂”制度可以创新、完善但不能废除的一个重要原因。

廖永林同时表示，目前“招拍挂”制度确实已走到一个需要转折或提升的节点：从过去片面追求土地价格最大化的单一经济目标，向更注重社会、环境和民生等多重目标转型升级。

强拆的新土地管理法范文第2篇

一、工作开展情况：

（一）违法建设整治工作成效显著

1、强化宣传，营造良好的政策舆论环境。为更好地加强城乡规划管理，杜绝违法违规建设，我办创新宣传形式和载体，有针对性地开展一系列的宣传教育活动。一是利用了电视台等媒体进行专题播报。在县电视台通过新闻和滚动条的形式对《县人民政府关于进一步加强城乡规划建设工作的通知》中的重点部分进行了为期一周的播报。二是开展了法律咨询活动。在县城的繁华地段、街道等地进定点开展法律咨询活动，广泛宣传与“征地拆迁”和“拆违”相关的法律。三是制作宣传标语和发放宣传资料。共制作固定性标语、横幅30余条，发放《土地管理法》、《城乡规划法》、《致群众朋友的一封信》等宣传资料共计4000余份。四是通过短息平台编发了一批“查违控违”宣传教育短信。

2、以明确职责为抓手、以强化巡查执法为手段，有效遏制住了违章建筑抢建态势。一是确定目标，分清职责。始终把查处违法建设工作摆上第一议事日程，坚持常议、常抓、常巡、常督。单位每周召开一次例会，专门听取一周以来违章建筑的巡查和整治情况，确定查处违法建设工作的目标要求。严格执行《县违章建筑动态巡查工作奖惩办法》，明确每一个执法人员在查处违法建设中的职责，充分调动其查处违法建设的积极性。二是强化责任，巡查不留盲区、死角。采取“定人、定岗、定路段、定片区、定责任”的包干责任机制，实行“执法中队长、执法人员岗位责任考核细则”，实施班子领导、执法中队、执法小组和执法队员“分片管理、逐级负责、责任到人、绩效挂钩”四级管理模式。进一步加大巡查力度和次数，每日将对责任范围区进行不低于2次“拉网式”巡查，一些车辆进不去的小道、小巷，一律采取步行的方式进行巡查，做到巡查不留盲区、死角。三是坚持依法查处。在查处违法建设过程中，对建筑物是否具备相关土地或规划批准手续需确认的，均能够及时报送土地或规划主管部门进行确认；经确认属违法建设的一律实施，全年共查处、制止违法建设165余宗（其中66宗制止在萌芽状态或自行拆除），占地面积12680余平方米，其中99宗150余次，占地面积7300余平方米、建筑面积8860余平方米，确保了2012年度县城规划区内未新增违法建设。

3、加强监管，防止预留地、安置地违规建设。针对县城规划区预留地、安置地超层建设、批少建多情况严重，县人民政府对县城规划区内国有出让土地、安置地及其它建设用地建立承诺制度，建设业主必须与我办签定《城乡规划承诺书》，同时由我办加强监管。自今年9月中旬接管此项工作的三个月时间以来，我办共共查处温坊村新生预留地、梅福村金福花园北侧安置地、国际酒店后百罗口安置地、村桥背路预留地等10余处违规建设，共查处、制止超占地面积510余㎡，建筑面积8000㎡。

4、坚持疏堵结合方式，有序做好遗留违建的处理工作。

科学有序的推进了违建户补办手续工作。根据县政府第五、六批补办手续的抄告件，迅速组织工作人员开展核查、收费、办证等相关后续工作，全年完成了72宗违建户的手续补办工作，收缴规费、罚没款共计1000余万元。

（二）重点工程土地房屋征收工作顺利推进。

房屋征收工作被喻为天下第一难的工作，也是城市建设发展中绕不过、躲不开的一道难题，集政策性、法规性、群众性于一体，必须慎重对待、一丝不苟。自2012年初我办按管此项工作以来，就一直在不断探索新的工作思路，优化工作机制，奋力攻坚克难，房屋征收工作实现了速度快、质量好、矛盾少的新突破。2012年期间，我办全程参与、指导、监管了县城振兴大道（老观下）、东环路、路、县城南延伸段道路改造工程、县城原温坊小学周边地块土地开发项目、县城路与西联路交汇处三角地带等项目，共涉及被拆迁户800余户，拆迁总面积14.6万余平方米，签订800余份签订房屋征收补偿安置协议，拆除房屋面积约20万平方米。

二、工作存在的问题和困难

1、由于长期以来县城规划区概念比较模糊，界址不够明析，执法巡查存在一定的盲区。如：镇村、村边缘地带、村长等。

2、县城规划区内出现一些在屋顶擅自乱搭乱建铁皮棚的行为及一些一夜之间能够成型的违法建筑，如：用水泥砖砌的厨房、车库、厕所、猪牛栏等，此类违法建设搭建速度快、隐蔽性强，巡查时难以发现和制止。

3、人员不足。控违拆违、征地拆迁工作中任务繁重，人员相对不足，特别是有丰富工作经验的、工作能力强的骨干非常缺少，影响了各项工作的开展。

4、执法难度较大，执法人员经常受到当事人的漫骂侮辱，甚至遭受人身攻击，人身安全无保障。如：今年在家屋、工业园内遭遇当事人的暴力抗法，致使我办多名工作人员受伤。

三、工作设想及下一步打算

1、进一步加强拆违控违工作。将此项工作进一步细化、责任化，杜绝新的违法建设行为的发生。重点整治严重影响规划的违法违规建筑，对不影响规划又不前来接受处理的违章建筑实行停水、停电等措施。对影响较大又不接受处理的违章建筑推出来作典型，实施强拆，做到拆除一片，教育一方。

2、加强学习，培养骨干力量。认真组织全体干部职工参加学习培训，坚持每周不少于一次的专题培训，重点对《城乡规划法》、《土地管理法》、《房屋征收与补偿条例》等法律、法规进行讲解，使其能够熟练掌握运用，形成业务知识学习、培训制度化、经常化。

强拆的新土地管理法范文第3篇

一、指导思想

以科学发展观为指导，认真贯彻落实党的十七大会议精神，严格执行国家土地法律法规和土地调控政策，依法严肃查处各类土地违法违规行为，保护土地资源，强化各部门、各居村责任，积极推动节约集约用地建设，努力为大良街道又好又快发展提供基础性保障。

二、工作目标

通过集中开展违法违规用地查处整治行动，进一步加大打击违法违规用地力度，对全省第三次“卫片执法检查”在我区发现的违法违规用地实现立案率1*%、查处率1*%、结案率90%以上，确保*利通过国土资源部、省国土资源厅以及市、区政府的检查验收，确保违法占用耕地面积占新增建设用地面积的比例不高于15%，确保2*9年全省第四次“卫片执法检查”中的违法违规用地比第三次检查下降80%以上（国家、省、市、区立项的重点项目不列入统计），有效遏止违法违规用地量大面广的态势；进一步增强全社会依法、节约集约用地的观念，有效防止违法违规用地的发生；进一步促进各部门、各居村牢固树立科学发展观和正确的政绩观，强化耕地保护意识；建立查处土地违法违规行为的共同责任，进一步探索从源头上防止土地违法违规行为发生的长效机制，努力促进土地管理秩序的根本好转。

三、组织领导

为确保本次行动的有效开展，成立大良街道集中开展违法违规用地查处整治行动领导小组，负责本次行动的组织协调工作，组成人员如下：

组长：*

领导组下设“*德区大良街道违法违规用地查处整治工作办公室”，办公室主任由潘瑞民担任，副主任由*担任。其职责包括：一是会同有关单位制定违法违规用地查处整治的具体工作计划和方案；二是协调、监督、验收违法违规用地上建（构）筑物的拆除和土地复耕复绿工作，三是协调有关单位、各居村开展违法违规用地案件查处工作，并对需要追究违法违规用地当事人党纪政纪责任或移送司法机关处理的，及时向领导小组和有关部门、各居村提出意见和建议；四是根据共同责任机制和联合执法机制，督促、检查有关单位、居村配合开展违法违规用地查处整治工作，对未按规定配合工作的部门、居村和个人及时向领导小组和纪检监察部门报告；五是会同有关部门研究制定加强土地管理、制止违法违规用地的政策措施。

四、查处整治范围

凡属2*6年11月以后发生的各类违法违规用地行为均列入此次集中查处整治范围，尤其是重点查处整治2**年10月以来的违法占用耕地行为。另外，对各执法单位历年已结案但尚未组织拆除的、影响恶劣的违法用地、违法建设案件，在本次整治行动中一并予以执行。

五、查处整治原则

（一）违法违规用地当事人在收到《责令限期改正（停止）违法行为通知书》后限定时间内自行纠正的，不另作出处罚；对拒不改正的违法行为，要依法依规严肃查处。

（二）对于填土未建设的违法用地，一律由土地所在地居村组织复绿或恢复耕种。所需资金统一由街道办事处负责。

（三）对不符合土地利用总体规划，占用基本农田或严重影响城乡规划实施，且已经建有建筑物的违法用地，要依据《土地管理法》、《城乡规划法》等有关法律法规，由区违法用地整治办提供明细项目表并报区政府批准，街道办事处组织专门队伍拆除地上建筑物，并进行复绿和恢复耕种条件。

（四）按照“既要查事，又要查人”的原则，对于违法违规用地责任人依法依纪追究责任，涉嫌犯罪的，坚决依法移送司法机关处理。

六、实施步骤

（一）调查准备阶段（9月25日～10月6日）。

配合市国土资源局*德分局和区城市管理行政执法局对“百日行动”和第三次“卫片执法检查”以来发现的违法用地进行认真核查。

（二）查处整治阶段（10月*日～12月10日）。

这一阶段的工作主要是全面展开违法违规用地案件的查处和整改行动，具体包括以下措施：

1.有计划地对辖区范围内的违法用地行为进行查处，选取典型案件在10月进行强拆，典型案件包括：占用基本农田的；严重影响规划的；妨碍国家、省、市、区重点工程施工的；群众反映强烈的；上级转办的。其余案件根据各自的实际进行查处整治，并务必在12月中旬前完成整治任务。

2.成立巡查队伍，充实巡查队伍、加大巡查力度，实行每日一查，每月通报，发现一宗制止一宗。对情节严重的，该移送纪检监察部门追究党纪政纪责任的要立即移送纪检监察部门，该移送司法机关的要坚决移送司法机关追究违法用地当事人的刑事责任。将违法用地遏止在萌芽状态，坚决防范新增违法用地的发生。

（三）检查验收阶段（12月11日～12月15日）。

1.按照*德区及街道集中开展违法违规用地查处整治行动工作方案，认真开展自查自纠和检查整改工作，并将自查整改情况书面报告街道办事处。查处整治工作情况将纳入居村领导考核内容。

2.推行土地管理和耕地保护问责制。根据区政府牵头有关部门制定的相关实施细则，明确街道办事处有关部门、各村（居）委会土地管理和耕地保护的责任，将打击违法用地行为与绩效评定和土地利用年度计划新增建设用地指标安排挂钩，增强有关部门、村（居）委会打击违法用地的紧迫性、自觉性。

3.建立和落实打击土地违法违规行为的共同责任制。完善共同责任体系，形成主要领导负总责、分管领导具体负责、各相关部门齐抓共管的层层负责、层层抓落实的国土资源管理工作机制。要结合《关于进一步完善执法协作机制坚决制止违法用地违法建设行为的通知》（*府发〔2**〕32号文）的有关规定，对各部门配合共同执法的情况列入年终考核内容。

七、工作要求

（一）加强领导，提高认识。各相关部门、各居村要进一步提高认识，真正把思想和行动统一到国家有关严格土地管理、加强土地宏观调控的要求上来，切实加强组织领导。要进一步明确分工，完善工作制度，严格工作标准，落实职责分工，配备充足的人力物力，确保机构、职责、人员、措施的四落实。主要领导要亲自过问，分管领导要亲自抓，从而形成上下联动、步调一致、落实到位的良好工作格局。

（二）加强协调，联合执法。要将《关于进一步完善执法协

作机制坚决制止违法用地违法建设行为的通知》（*府发〔2**〕

强拆的新土地管理法范文第4篇

学界普遍认为集体建设用地使用权流转是不可避免的一种趋势，也是有利于缓解中国建设用地矛盾的必要手段。有以江苏常州为例，提出农村集体参与分享工业化收益的动机、中小企业对低成本用地的偏好以及地方经济发展对乡镇经济形成的路径依赖是集体建设用地流转得以存在的动因。也有学者从物权制度、法律公平正义角度对农村集体建设用地中农村宅基地流转正当性分析，研究得出农村宅基地流转符合法律和社会的公平正义观念，存在法律和政策空间。王双等从法律角度分析集体建设用地使用权流转与土地征用制度，耕地保护制度以及公私权益分配的关系；陈利根等从制度变迁角度论证了集体建设用地使用权流转的必要性和可能性。对于中国各地方有关集体建设用地使用权流转的试点模式，很多学者针对地方特色分析了不同模式的利弊，并试图得出在全国范围内进行推广的模式；金厉等从集体建设用地试用权流转绩效角度分析广东省的试点，指出修改相关法律规定以及建设配套措施是广东省打破集体建设用地使用权流转瓶颈的关键。对于流转主体的问题，学者们一部分认为农村集体应是集体建设用地使用权流转的主体，也有学者认为国家应该成为集体建设用地使用权流转的主体。对于流转收益问题，李延荣认为收益应归所有权人和使用权人；王文则认为政府虽不直接参与分配，但在再次分配时利用税收进行一定程度的调整；陈利根等提出在土地产权制度改革前提下，进行流转立法规制，保障农民权益；高圣平等认为集体建设用地进入市场必须从根本上改变土地制度的二元性，实现农民集体土地和城市国有土地的“同地、同权、同价”，不因所有主体不同而导致权力和价格的不平等差异。从以上的研究现状可以看出，学者们对于集体建设用地使用权流转的理论根据与现实推动力的研究比较充分，对于流转的必要性和可能性进行了大量的材料和实证分析，并对全国各个地方模式进行了总结和探索。对于流转的困难，学者们大多是从某一角度某一方面的理论上进行了探讨，微观研究多于宏观探讨，横向研究多于纵向研究；对于流转没有得出最终的可以体现在具体政策上的指导方法和结论。对于现有现象的分析多于适用于全国政策的创新，整体上仍然处于分段式部分式探索阶段，并没有形成系统化制度。

2集体建设用地使用权流转需要解决的制度限制

2.1法律规范出现下位法与上位法冲突

中国《土地管理法》对集体建设用地的规定十分明确：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见中国《土地管理法》是原则上禁止集体建设用地使用权流转的，而国务院试点的各个地区的法律规范允许集体建设用地的流转，这是与上位法冲突的。试点各地对于集体建设用地的具体规范各异，甚至同一省份不同地市的规定都千差万别，规章规范的稳定性和科学性极差。集体建设用地使用权流转在全国范围试点越多-规定越乱，十分不利于维护国家法律权威。也因为上位法的限制，很多地区的集体建设使用权流转交易的规定缺乏法律的严格保障性，不利于集体建设用地使用权流转的全国推广。

2.2土地征收征用制度的不合理

土地征收征用问题近几年来一直是社会问题的焦点之一，全国各地都有关于征地拆迁的各类冲突事件发生。《宪法》允许国家为了公共利益的需要，依照法律规定对集体所有土地实行征收或者征用并给予补偿。集体所有土地只有被国家征收为国有土地后才能进入土地一级市场流转。由于《土地管理法》中并未对公共利益进行具体界定，导致很多地方政府以公共利益之名对土地进行征收征用，对农民集体的补偿不考虑土地市价以及土地的增值收益问题。大规模的征地以及微少的补偿使得集体土地所有者对地方政府诸多不满。征地制度限制了集体建设用地使用权自由流转的同时，也损害了本应属于农民集体的利益。

2.3集体所有权主体不明确，权能不健全

2.3.1集体所有权主体不明确

王权典认为，土地产权关系明晰、主体界定明确是集体建设用地使用权流转有序进行的前提条件。而中国集体土地所有权主体存在诸多问题。首先，按照中国法律的规定，土地除明确归为国有，剩下的土地为集体所有。这里的集体包括，乡（镇）农民集体、村集体、村民小组集体等3种级别的集体，而哪部分土地属于哪一级农民集体所有，在实践中存在争议；其次，即使法律规定明确了哪一级土地由哪一级农民集体所有，在现实中真正能够掌握集体土地所有权的农民集体却少之又少。很多地方都是地方村委会或地方政府代替农民集体行使集体所有土地的所有权，甚至有些农民集体并没有意识到其对土地具有所有权，致使所有权旁落。很多集体建设用地使用权流转并没有经过村民会议表决的形式，仅是由村干部决定。村干部、建设用地使用者均片面地认为，谁使用土地，谁就有权对土地进行处置，基本上处在谁使用、谁处理、谁受益的状态，忽视了集体成员利益的存在；再次，农民集体内部缺乏有效的管理机制，对集体土地所有权认识不明确。部分农民将集体所有视为简单的按份共有，把认为属于自己一部分的土地随意处分，占用耕地建房等；最后，农民集体的法律性质也十分尴尬，农民集体是由自然人组成的组织，其本身是否具有民事法律地位目前法律还没有明确规定。如果因农民集体对土地所具有的所有权而把其看为民事主体，则农民集体对于其所有的土地的其他权利（如建设用地使用权的流转）又受到严格限制。这种民事主体资格的不确定导致集体无法自由行使其具有的权利。虽然物权法将土地规定为用益物权，但是现行背景下，中国农民集体并没有获得完全的民事主体资格和完全的民事权利。

2.3.2所有权权能不健全

《宪法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。但是在现实中农民集体对集体土地的所有权权能却被诸多限制。所有权在中国《物权法》中包括占有、使用、收益、处分的权利，而实际上国家对国有土地的法律权能保护明显高于集体土地。例如集体土地所有权除了国家规定不能转让，集体土地使用权也严格限制转让。这种不平等的对集体土地所有权权能的限制成为集体建设用地使用权流转的一大障碍。

2.4集体建设用地使用权收益分配问题

集体建设用地使用权流转后的收益分配，无论是在实践中还是在学术讨论中都存在较大的分歧。分歧的根源在于政府是否应该参与集体建设用地流转的利益分配。有学者认为，在集体土地使用权流转中，土地收益分配关系的主体，应是土地所有者、使用者和国家，而非地方政府。张新桥则认为，集体建设地使用权流转，尤其是初次流转政府不应参与土地分配。按照中国现行法律规定集体建设用地分为企业用地、宅基地和集体公益用地。3种不同集体建设用地使用权流转，政府所处位置是不同的，在现实中关于公益用地的分歧较小，因此不在此赘述。

2.4.1企业建设用地

现阶段的部分地方试点和国土资源部的文件规定政府作为土地流转收益分配的参加者，认为土地收益是政府在加强对周边土地规划和环境保护后的一种反映，政府应该参与土地流转中带来的收益分配。但是集体建设用地与国有土地纳入统一市场后，集体土地的实际流转主体在民法上只有土地使用权所有者和受让者，政府仅以其公共职责作为条件参与到民事交易分配是否妥当是值得探讨的，其过分参与分配也不利于保障土地交易的民事权利。

2.4.2宅基地

目前各地试点不允许宅基地使用权进行流转，但是全国范围内都存在部分宅基地闲置以及城镇居民非法购买宅基地现象存在，可以在集体建设用地进入市场进行流转后，宅基地作为集体建设用地其进行流转是必然的趋势。在宅基地进行流转后其收益问题值得思考的，宅基地的来源是政府根据国家一户一宅的政策给农民集体划分的，具有一定的社会福利和社会保障功能。宅基地被流转后取得的收益，政府作为宅基地划分和相关审批的经手人是否有权利分得收益，将会成为宅基地流转后必然出现的问题。除此之外在城市化进程中，很多地区根据新农村建设的需要，或将几个村子合并，将居民聚集起来统一建设住宅楼以及相关基础设施或直接在村内建设楼房，以楼房换农民的宅基地。这些政策本来是为了深化新农村建设，建立农业规模经营。但是在执行中，很多地方政府为图政绩，运用各种手段，哄骗甚至强制农民以宅基地换购楼房，再将集体所有的宅基地收回，或转为耕地在城乡建设用地增减挂钩的指导下，为城镇增加更多的建设用地；或将收回的宅基地作为企业建设用地。将农民的宅基地收回，以住房换购宅基地过程中，对于农民的补偿十分有限，甚至很多地区农民拿到的补偿都不能购买为其规划的楼房住宅。农民所有的宅基地作为集体建设用地的一种，其任何一种交易所获得的利益都应该归为集体所有并进行分配。中国《土地管理法》规定，宅基地只能在集体内部流转，不得转卖给集体以外成员。政府以住房换宅基地的行为，并不是出于公共利益考量的征收行为，实际上是变相的购买行为。面对这种情况政府是否要对宅基地所有者集体组织进行符合市场价格的补偿，也成为需要被规制的问题。

2.5集体建设用地和国有建设用地关系问题

如果要建立集体所有的建设用地和国家所有的建设用地统一的建设用地市场，则必须要讨论二者的关系问题。政府对于国有建设用地流转有绝对支配权，从中获得利益将十分巨大。而集体建设用地流转无论最终的收益分配如何，其所有者是农民集体，那么收益的大多数依然是要归于集体。统一市场后，地方政府如果为了增加财政收入而将集体建设用地以公共利益名义进行征收，使得集体所有的建设用地不断减少，从而扰乱建设用地市场问题必须得到重视。

3集体建设用地使用权流转的制度创新

3.1化解立法冲突，形成统一法律规定

在《宪法》框架下，妥善修改《土地管理法》等法律，允许集体建设用地使用权进行流转，吸纳地方试点的成熟经验和具体做法，从法律上对集体建设用地使用权流转提供强有力的法律保证。此外由国务院、国土资源部牵头制定行政法规，对集体建设用地使用权的具体流转进行规范，并允许省级地方政府根据地方情况在不违反上位法的情况下进行地方规章的制定。从全国范围内允许集体建设用地使用权流转，统一法律规定。

3.2改革土地征收征用制度，明确公共利益，缩小征地范围

改革土地征收征用制度，拓宽土地一级市场流转主体。在《土地管理法》中对于公共利益应采取列举为主灵活处理为辅，并制定确立公共利益的基本原则，将其作为宏观指导，防止滥用公共利益之名。同时在土地规划时缩小征地范围，而且国务院和省级政府在批复中也要综合考虑，严格限制土地征收范围。参与权是征地过程中集体和农民最基本的程序性权利之一，应该让农民集体参与到征地的决策和利益分配中，加大对征地农民的补偿。在征地制度的严格规范的同时开放对集体建设用地使用权流转的限制，为集体建设用地使用权流转创造制度上的契机。

3.3明确集体所有主体地位及其法律性质，建立完善的集体内部成员决策机制

进一步明确集体土地所有权主体为农民集体，禁止行政机构参与农民集体对于集体土地的管理。明确集体建设用地所有者农民集体的民法主体性质，其对集体建设用地具有用益物权，享有民事权利和承担民事义务。在修改相关法律时剔除对农民集体行使权利的不必要限制。但要注意农民集体作为集体组织是行政法上的行政相对人，其对于土地的所有权、使用权、收益权和处分权在一定程度上受到行政法的限制。建立全新有效的农民集体的内部决策机制，实行对内以共同共有的股份制和民主相结合的机制，并聘请经理人对于集体建设用地在法律范围内的流转以及使用，进行商业化运作。对外以类公司法人的方式进行建设用地使用权交易。在农民集体内部，施行股份制度，但不是单纯以资产或以集体成员资格作为划分，而是综合考虑灵活划分，充分考虑到内部成员转移其所持份额以及新成员的加入，以民主制度和股份制结合的方式进行集体内部管理做出重大决定。与此同时建立对于农民集体日常事务处理的监督工作，保证集体建设用地使用权流转的合理合法。

3.4创新集体建设用地流转收益分配管理制度

对于是集体建设用地流转中的企业建设用地流转分配主体只限于在市场中的交易主体，即使用权出让主体和受让主体，政府无权参与分配，适当通过税收段进行调节。建立建设用地统一市场顾名思义就是以市场规律来调节市场运作，政府没有权利以其公共职能为由参与民事交易分配，这样做也可以防止政府控制集体建设用地使用流转，影响公平交易。由于宅基地的福利和社会保障性质，其流转模式应与普通建设用地有所区别。建议禁止宅基地的单独流转，农民集体组织应对集体内部闲置宅基地或有意转让的宅基地进行统计，宅基地是农民集体所有的土地，任何宅基地的转让必须经过集体会议通过后才可以进行，原则上应该限制一户宅基地的单独转让，对于存在大量闲置宅基地的农民集体可以在得到本集体的一致通过并符合相应法律规定后进行转让。对于转让后的利益分配，由于宅基的配给制度和政府在其中所起到的特殊作用，应将政府作为收益分配的一部分。而对于拆村并居时政府对宅基地的收回，要明确政府的服务职责，其应该给予被收回农民集体大量的补偿同时对于宅基地的发展权收益，转变土地使用用途的收益都应该按配额分给农民集体，由集体统一分配。

3.5限制集体建设用地使用用途，平衡与国有土地的市场竞争

强拆的新土地管理法范文第5篇

艺术家、“鸟巢”设计的中方顾问艾未未在上海的工作室,正面临着一场政府“出尔反尔式”的强拆。

在受上海市嘉定区政府之邀,并耗去了整整两年时间后,艾未未最终在该区马陆镇顺利建成了一座“违章建筑”――这座今年8月刚刚完工的工作室,被政府要求“限期拆除”。随即,艾未未开始其“艺术化”维权之路。

事情发端于2008年。上海市嘉定区区长孙继伟提出一个大胆的计划,为配合嘉定区马陆镇大裕村新农村建设,邀请一批知名艺术家入村设立工作室,以期形成类似北京798的文化特色产业区。

当年3月,嘉定区政府首次向艾未未发出邀请,起初,认为和政府打交道麻烦的艾未未并未应邀。在区长孙继伟赴京“三顾茅庐”后,艾未未最终应允。

此后进展顺利。2008年6月,艾未未造访马陆镇,察看了由区、镇领导初拟的工作室用地。后者主动表示在一两年内土地性质改为文化用地后再做出让,并可补办房产证。2009年7月12日,艾未未上海马陆工作室开工建设。

据艾未未透露,该工作室设立方式是:租用大裕村刘村路240号场地上经过改造的厂房(房屋产权属于大裕村集体所有),双方签订合同在原有房屋基础上进行改造。

租赁合同显示,该工作室用地面积约3169平方米,厂房建设面积1304平方米,租赁期限为30年,年租金6万元。合同条款原拟定明确房屋可能被拆时双方的责任,但由于大裕村村委会未允而作罢。

一年之后,2010年7月23日,艾未未的助手吕恒中突然收到上海市规划局和国土资源管理局出示的《上海市规划和国土资源管理局执法检查告知单》《上海市规划和国土资源管理局行政执法监察政务公开书》《上海市规划和国土资源管理局责令停止土地违法行为通知书》(下称违法通知书)。

其中,违法通知书称,艾未未工作室未经依法批准,违反了《土地管理法》第四十三条第一款的规定。

该款规定为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

再一月,当马陆镇政府城建办和大裕村村委会通知停工时,工作室已全部完工。

2010年10月19日,马陆镇政府沪嘉马府告[2010]第002号文,认为艾未未工作室违反了《城乡规划法》第四十一条的规定,依据《城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第八条的规定,拟做出责令限期拆除违法建筑决定。

上述规定所指正是此前区、镇两级政府承诺主动办理却未办理的相关许可证和审批手续等。也就是说,这块已签订租赁合同的土地和建筑均不合规。

蹊跷的是,自2008年8月合同签订以来,建设该工作室的细节均多次和相关区、镇和村委会领导讨论并得到确认;开工后,各级领导并多次到场查看进度,其间却从未被告知要求办理相关手续。

为何艾未未工作室“蒙受关照”,据马陆镇党委书记赵明和艾未未沟通时介绍,前因是在土地稽查的航拍图片中发现该处建筑违章,后来经多方斡旋,将上级的执法要求挡回,但这次无法再蒙混过关,“国土资源部给每个省市派了一名督察,专门负责这样的事情。”

艾未未质疑自己被选择性执法,作为受邀马陆镇设立工作室的众多艺术家之一,其他艺术家如岳敏君、周春芽、余德辉等人却没有接到类似通知。马陆镇方面则解释,其他几位艺术家均通过正式渠道领取了合法的土地证明。

此外,艾未未认为,根据《上海市拆除违法建筑若干规定》第三条,只有市、区、县人民政府及指定部门有拆除违法建筑的权力,而镇人民政府只是配合工作,无权做出责令限期拆除违法建筑的决定。不过,上海方面在复核中仍维持原先的裁定。

种种巧合叠加,艾未未认为上海市政府拆除其工作室事出有因。此前艾未未曾介入“杨佳袭警案”等在内的多起事件。

10月28日,在艾未未北京草场地工作室,孙继伟称,“从我的认识和理解,目前还是一个单纯的土地和土地执法及房子合法性的一个问题”。尽管被界定为“违法建筑”,嘉定区政府愿意赔偿艾未未承受的损失,但被艾拒绝。