土地管理学总论

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土地管理学总论范文第1篇

关键词 大中农场；土地管理；措施；对策

中图分类号 F324.1；F301.2 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2013）20-0328-02

土地资源管理是一项造福子孙、功在千秋的长期工作，保护耕地、人人有责，需要在实践中不断积累经验，开拓土地管理新思路。建立健全土地管理长效机制，将土地资源保护和利用制度化、规范化，形成全员参与监督、突出适度开发、重点保护耕地、实现均衡发展的运行体制。

农业生产是大中农场的主要经济支柱，而种植业又是大中农场农业的主要经济来源，因此合理开发和保护现有耕地资源，实现农业可持续发展，是提高大中农场效益、推进农业现代化工程建设的根本所在[1-2]。

1 基本情况

大中农场位于全国第1个生态示范市——大丰市境内，生态环境良好，地理中心坐标为东经120°39′08″，北纬33°08′04″，土地总面积约为8 200 hm2，其中耕地5 067 hm2。平均海拔3.1 m，地势平坦，土壤发源于江淮冲积母质，质地砂壤—轻壤，有机质含量2%左右。

2 主要措施

2.1 加强组织领导，提升土管意识

农场专门成立了土地管理领导小组，由集团公司董事长任组长，分管领导任副组长，下设土地管理办公室，农业管理部牵头负责全场土地管理工作。具体分工：农业管理部负责基本农田等耕地的管理；林业分场负责林地、道路和水面的管理；基建科负责建设用地的管理。

2.2 科学编制规划，整合土地资源

着眼长远考虑，认真编制中长期发展规划，根据农业现代化发展的要求，有计划、有步骤地做好高标准农田建设任务，加快推进农业现代化的实现，及时开展土地复垦工作，切实提高土地产出率，充分挖掘土地资源[3]。

2.3 完善管理机制，扩大巡查半径

制定出台了《江苏大中农场集团有限公司土地管理办法》，根据农场的地形地势情况，约定详细的巡查路线，实现周巡查、月统计制度，即确保每周对所有路线巡查1遍，每月进行统计总结，确保不留死角，不留盲区。

2.4 重视普法宣传，增强保护意识

利用每年的职工管理人员业务培训的机会，开设土地管理课程，丰富干工的土管知识；在每年“6.12土地日”开展“促节约、守红线、惠子孙”等专题活动，增强土地保护意识；借助“12.4全国法制宣传日”的机会，利用广播、闭路电视等宣传《中华人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》《江苏省基本农田保护条例》等法律法规，增强全员法律意识。

2.5 加大执法力度，严惩违法行为

为积极响应国土部门年度土地卫片执法检查工作，会同地方国土部门成立联合执法组，形成联合执法长效机制，对全场范围内，重点对林下占地、河坡违建等违法行为进行专项检查，及时发现和查处各类违法违规行为，给违法占地行为予以有力打击[4]。

2.6 优化种植模式，提高土地产出

自2002年起，农场逐步转变传统观念，改变种植模式，对水稻杂交制种、有机稻、西瓜草莓、苗木花卉等高效农业进行大胆尝试和积极探索。实践证明，高效农业的亩效益要高出常规稻麦种植3～5倍，发展高效农业势在必行，目前农场高效农业初具规模，水稻杂交制种面积1 000 hm2左右，设施农业面积133.33 hm2左右，有机稻种植33.33 hm2左右，景观苗木33.33 hm2左右。

2.7 健全档案管理，增强管理效能

成立土地管理办公室，负责土地档案资料整理工作，包括耕地利用资料、林木栽伐资料、水面管理资料、用地审批资料等，使土地管理工作有据可查、有章可循，切实增强土地管理效能。

3 对策

3.1 完善新形势下土地管理体制

一是积极协调沟通，妥善处理纠纷。大中农场土地界址复杂，历史上存在许多土地纠纷，为了确立土地权属，保护土地资源，农场于2004年申请办理了《国有土地使用权证》，使农场土地资源合法化、规范化，但由于历史原因，仍然存在两处土地纠纷，需与相关单位进一步协商。二是规范用地程序，完善用地手续。近年来，土地实现属地管理，农场需及时转变观念，与地方国土部门加强交流，超前协调用地规划，完善相关用地手续[5]。

3.2 将农场规划纳入地方政府总体规划

农场目前执行的规划文稿是2007年由南京农业大学组织编制的《大中农场2008—2020年发展规划》，当时虽积极争取，但未能纳入地方政府总体规划，给项目选址和用地审批造成了很大困难，因此在现行体制下，将农场规划纳入地方总体规划，势在必行。

3.3 多方整合资金，加快土地综合治理

按照农业现代化工程发展的要求，农场大力推进高标准农田建设，突出防渗斗渠、小型泵站、道路硬化、河道疏浚等农水项目建设，已建成高标准农田1 333.33 hm2左右，农田灌排条件得到大大改善，种植水平明显提高。但土地综合治理是一项世纪工程，需要大批资金支持，光靠农场一己之力很难实施，需要政府财政的大力支持。

4 参考文献

[1] 陆红生.土地管理学总论[M].北京：中国农业出版社，2007：145-168.

[2] 仇继东.天津设施农业发展设想与对策建议[J].天津农业科学，2010（1）：5-9.

[3] 李光东，邱道持，王平.中国耕地保护机制建设研究进展[J].地理科学进展，2011，30（3）：282-289.

土地管理学总论范文第2篇

关键词：地籍；地籍管理；现状；建议

一、地籍与地籍管理概述

地籍指记载土地位置、界址、数量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册。籍有薄册、清册、登记之说。从某种意义上来说，土地的地籍如同土地的户籍。地籍管理与地籍是两个不同的概念。地籍管理是国家为获得地籍信息、科学地管理土地而采取的以土地调查、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。地籍的作用主要体现在：①为土地管理提供基础资料；②为维护土地产权权益等提供基础资料；③为改革与完善土地使用制度提供基础资料；④为编制国民经济发展计划等提供基础资料。地籍管理是一切土地管理的基础。我国地籍管理的主要任务是：维护土地的社会主义公有制；保护土地所有者和使用者的合法权益；促进土地的合理开发、利用，编制土地年度计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。

我国地籍管理的原则：①地籍管理必须按国家规定的统一制度进行；②保证地籍资料的可靠性和精确性；③保证地籍工作的连续性；④保证地籍资料的完整性。

二、中国地籍管理中存在的问题

近年来，由于加大了对地籍管理工作的投入，使中国的地籍管理工作如土地登记、土地调查统计和地籍信息系统建设等取得了长足的进展。但由于中国现代地籍管理工作起步较晚，与发达国家相比，在立法、技术和管理方法等方面还存在一定的差距，从中也暴露出中国地籍管理工作中所存在的一些问题

（一）地籍管理的法律体系尚不健全

尽管中国出台了一些地籍管理内容方面的法律法规，如《土地登记办法》、《土地调查条例》、《城镇土地分等定级规程》、《农村土地分等定级规程》等，这些条例或办法只是针对某一具体的地籍工作，并没有一部体现地籍管理重要性、综合性、全面性的地籍大法来有效地确定地籍管理的法律地位，从而造成地籍管理在土地管理中的法律地位不够高。

（二）地籍成果缺乏共享

地籍成果应该有效地用于进行地籍管理工作，保护土地权人的合法权益，服务于全体公民，真正体现其使用价值。但中国当前的地籍成果主要用于房地产登记、地政管理、征地拆迁、土地税费的征收、测绘、土地监察、建筑设计管理、土地利用规划制定和土地用途管制等，即地籍成果主要是供土地行政管理部门使用。地籍信息在土地部门实行保密管理，其他单位或个人无权得到，地籍信息的查看受到严格限制，根本无法实现共享，也就不能发挥其广泛的经济适用价值。

（三）地籍管理带有静态性和滞后性

地籍数据是属性数据和图形数据的统一，缺一不可。而中国当前的地籍管理存在图形数据和属性数据严重分离等问题。在很多县级土地管理部门，图形数据和属性数据分开管理，且管理方式仍然是“纸质管理”，尽管部分地区实现了计算机管理，但仍未真正实现图形和属性数据的一体化管理。从而导致地籍信息查询和更新速度慢，土地登记工作经常是在土地利用变化发生了很长一段时间后才进行，根本无法实现地籍信息的同步更新。

（四）地籍信息内容不全面

中国现行的地籍管理只是针对每一宗地的土地信息，而未记载地块内附着物的状况。即地籍只是对土地信息进行描述和记载，如宗地的面积、用途、权属、质量等，记载的只是土地的二维信息，并未涉及地上建筑物、构筑物等三维信息，缺乏地籍信息的空间性。此外，很多地籍管理部门的地籍管理数据库中并没有道路、河流、桥梁、湖泊，公园等地籍信息，或者说只是对这些土地的属性数据的记载，没有图形信息的记载。

三、完善我国地籍管理的建议

针对中国地籍管理工作中存在的问题，提出以下改进措施和建议。

（一）完善地籍管理制度

《地籍管理十一五规划纲要》中明确指出，中国要建立按照“归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度。据此要求，中国应该进一步完善土地登记、土地权利、土地调查统计等法律法规，同时制定一套地籍管理大法，是中国真正拥有科学、完善的地籍管理法律体系，使地籍管理工作“有法可依、有章可循”。

（二）加强教育宣传，学习国外先进技术

为了保证中国地籍管理工作顺利有效的进行，我们应该通过广播、电视、报纸、杂志、学校和因特网加强地籍管理的宣传，进一步加强群众对地籍管理工作重要性的了解与认识，真正提高人们积极参与地籍管理工作的积极性和主动性。另外，由于中国当地籍管理的制度、技术等还不完善，与发达国家相比还存在一定差距，因此，要从中国实际出发，学习国外先进的地籍管理模式和技术手段，从而提高中国地籍管理的水平。

（三）实现地籍管理系统化、信息化和产业化

实现地籍系统化，就是要以扩大地籍覆盖面为重点，加大地籍在农村地区的覆盖范围，全力提高地籍数据资料的全面性、准确性和科学性，实现地籍信息系统管理的城乡一体化；实现地籍管理信息化，就是加大高新技术在地籍管理工作中的运用，如网络技术、数据库技术和3S技术等，通过网络技术，可以实现地籍成果的共享，通过数据库技术和3S技术建立一套“以图管地”的地籍管理系统，实现属性数据和图形数据一体化管理，加大对地籍信息的变更监测。推进地籍管理产业化，就是按照社会主义市场经济体制的要求，强化地籍成果的商品属性和地籍成果的资本属性，提高地籍的社会效益和经济效益，发挥土地登记、土地调查机构等中介组织的作用，将土地登记事务性工作推向社会。

（四）实现地籍成果的广泛应用

除了进一步推进地籍成果在国土资源管理工作中的运用外，还要大力推进地籍成果在其它产业部门的运用，如消防、公安、水务、供电、环保、科研部门、高等院校、商业和工业选址和布局、公路铁路选址等。在国土资源管理部门的运用能更好地对土地进行有效的管理，实现中国耕地资源的保护和土地资源的节约集约利用，缓解人地矛盾，保障国民社会经济发展对粮食和建设用地的需求；在其他产业部门的运用，可以有效地实现地籍成果在各部门的共享，还可以实现其商品化，达到良好的社会效益和经济效益。

（五）加大地籍管理工作的人才培养

要真正促进中国地籍管理事业的发展，解决人才和知识问题应当是最根本、最紧迫的。应针对不同的对象，分层次、多形式地开展培训工作，包括国土资源部门的决策者和各级领导，他们是地籍管理的核心力量；普通百姓，加强他们对地籍管理法律法规的了解，促进对地籍管理工作的支持和理解；信息领域中的技术人员，他们是地籍管理系统的开发者；地籍管理所涉及的不同领域的人员，如农村、城市规划、计算

机、税务、法律、房地产等领域；在高等院校开设地籍管理专科、本科和研究生教育，培养出一批懂地籍管理的高素质、复合型的高级地籍管理人才。最后，建立和完善地籍管理资格认证、地籍管理师、注册地籍管理师等考试制度。这些都是保证中国地籍管理持续快速发展的一个重要前提

参考文献

土地管理学总论范文第3篇

关键词：土地征收；利益主体；博弈

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2013）16-4023-04

目前中国采用的征地制度产生于计划经济时代，由于制度本身的不健全及外部环境的改变，土地征收带来的社会风险凸现。在近年国土资源部受理的来访案例中，违法占地依然是群众反映的重点问题，一些项目存在边报边用，甚至是未报即用的现象；有的违背农民意愿强行占用，这些都给社会的和谐稳定带来一定威胁。究其深层原因，主要是征地过程中各方主体利益诉求不同，产生了各种矛盾。因此，通过对土地征收过程中各方主体的博弈分析，明确影响其行为选择及动机的关键性因素，从而完善土地征收制度，对缓解征地过程中产生的社会矛盾、协调城市发展与耕地减少之间的矛盾具有重要意义。

1 土地征收的相关概念

1.1 土地征收的界定

土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地转化为国有土地的过程[1]。从定义上来看，只有为了公共利益的需要才进行土地征收，但由于征收制度的不完善及土地增值收益的巨大诱惑，土地征收范围被人为扩大，不仅局限于非营利性公益事业用地，还包括以营利为目的的工业、商业等用地。本研究所涉及的土地征收特指被扩大化的土地征收范围。

1.2 土地征收所涉及的利益主体

中国的土地征收是在多方利益主体参与下共同完成的。首先由中央政府下达征地命令，然后地方政府代表中央政府执行具体的征收行为，并且在征地后需要给予被征地农民相应的补偿，因此土地征收过程中所涉及的利益主体主要有中央政府、地方政府和农民。中央政府在征地过程中总是从全局利益考虑征地问题，既要着眼于城市的发展，又要考虑土地被征收后的粮食安全问题、生态问题、失地农民安置问题等[2]，从宏观角度制定征地政策，并对征地行为进行监督管理；地方政府是中央政府征地政策在一定辖区内的具体执行者，总是从局部利益出发，主要考虑土地征收过程中产生的经济效益、地方建设的发展以及官员的个人业绩；农民是征地过程中的微观主体，由于成员结构分散、组织力量薄弱，在整个征地过程中处于被动地位[3]。

2 利益主体的行为假设

在现实中，各利益主体的动机、行为过程及决策都要受到各种外在因素影响而呈现复杂性，为了剔除次要因素，明确各个主体的行为决策，可对其的经济行为进行以下假定。

2.1 理性经济人假定

理性经济人假定是指各个经济主体行为的出发点都是利己，试图以最小的经济代价最大地满足自身利益[2]。土地征收涉及的3个主体均满足理性经济人假定，即都具有最大化追求自身利益的能力。对中央政府而言，利己性主要是全局利益最大化；对地方政府而言，利己性主要是地方经济发展及官员政绩提升和个人获得升迁；对农民个体而言，利己性主要是获得合理的补偿，维持生计。

2.2 自主适应性假定

自主适应性假定是指经济主体在对其他主体做出的行为决策及周围环境进行综合考虑后，适时做出适应性、调整性决策[4]。土地征收涉及的3个博弈主体均满足自主适应性假定，即他们都会根据其他主体做出的决策适时调整自己的决策，以实现自己的最大利益。

2.3 主体行为一致性假定

主体行为一致性假定是指假定同一主体内部的不同层级的主体在面对相同的环境时所做出的决策是相同的[4]。中央政府只有一个，因此只有地方政府和农民2个主体满足主体行为一致性假定。首先，假定不同层级的地方政府具有相同的利益出发点，在其面对相同或是类似的环境时所采取的策略组合相同；其次，假定个人素质存在差异的农民个体行为同样具有一致性，其处于相同或类似的环境会采取相同的行为来实现自身利益的最大化。

3 各方利益主体的博弈分析

3.1 中央政府与地方政府之间的博弈

在土地征收过程中，中央政府作为委托者主要对征地行为进行监督与管理，而征地行为的具体执行由地方政府负责。由于二者的利益出发点不一致，征地过程中中央政府与地方政府的博弈必然存在。

将中央政府定义为G，其策略组合为SG={严格监督，疏于监督}；将地方政府定义为L，其策略组合为SL={合法征地，违规征地}。中央与地方政府之间的博弈可以分为4类，即中央政府严格监督，地方政府合法征地；中央政府严格监督，地方政府违法征地；中央政府疏于监督，地方政府合法征地；中央政府疏于监督，地方政府违法征地。中央政府与地方政府间的博弈模型如表1所示。

1）S={G1，L1}，即中央政府严格监督地方政府的征地行为，地方政府根据相关政策及法律合法征地。地方政府支付的成本包括征地支付的直接成本LC（主要由征地补偿费及报批过程产生的费用构成）；获取的收益LR包括土地增值收益分成、城市建设发展和地方经济发展[2]。中央政府支付的成本为GC，主要由监督检查费用构成；获得的收益GR包括土地增值收益分成，国民经济快速发展和满足城市建设用地需求。

2）S={G1，L2}，即中央政府严格监督地方政府的征地行为，地方政府违规征地。在这种博弈选择下，地方政府支付的成本包括征地支付的直接成本LC，违规征地可能带来的风险M，地方政府支付的处罚费用X；获取的收益为LR。中央政府支付的成本包括监督检查支付的费用GC，违规征地需要支付的耕地减少、粮食安全风险、失地农民增加等社会成本N；获取的收益包括GR及中央政府对地方政府的处罚X。

3）S={G2，L1}，即中央政府疏于监督地方政府的征地行为，地方政府根据相关政策及法律合法征地。此时地方政府的收益为LR，成本为LC；中央政府的收益为GR，支付的成本为0。

4）S={G2，L2}，即中央政府疏于监督地方政府的征地行为，地方政府违规征地。地方政府的收益为LR，支付的成本包括征地支付的直接成本LC，违规征地可能带来的风险M；中央政府的收益为GR，支付的成本主要由违规征地所支付的社会成本N构成。

3.2 地方政府与农民之间的博弈

土地征收是政府的强制行为，土地征收后通常会给予农民一定的补偿，但是由于农民在征地中处于被动地位，缺乏与政府议价的能力，政府为了自身利益往往会降低补偿标准。而农民从自身利益最大化角度考虑，通常会采取抵制地方政府的征地行为。由于二者利益出发点不同，征地过程中地方政府与农民的博弈必然存在。

将地方政府定义为L，其策略组合为SL={高补偿征地，低补偿征地}；将农民定义为F，其策略组合为SF={合作，抵制}[6]。地方政府与农民之间的博弈可以分为4类，即地方政府高补偿征地，农民与地方政府合作；地方政府高补偿征地，农民抵制征地；地方政府低补偿征地，农民与地方政府合作；地方政府低补偿征地，农民抵制征地。地方政府与农民间的博弈模型如表2所示。

1）S={L1，F1}，即地方政府高补偿征地，农民采取合作态度。地方政府获取的收益LR，主要是指土地增值收益分成、城市建设发展和地方经济发展；支付的成本主要是由征地补偿费LC构成。此时，农民获取的收益主要由政府支付的土地补偿费FR构成；支付的成本主要是征地给农民带来的直接成本FC1，包括土地资源的减少，收益减少。

2）S={L1，F2}，即地方政府高补偿征地，农民抵制征地。地方政府获取的收益为LR；支付的成本包括征地补偿费LC，由于农民抵制而增加的补偿费Y。此时，农民获取的收益由FR及Y组成；支付的成本由FC1和抵制征地所支付的抵制成本N构成。

3）S={L2，F1}，即地方政府低补偿征地，农民采取合作态度。地方政府获取的收益为LR，低补偿征地取得的额外收益X；支付的成本包括征地补偿费LC，低补偿征地的风险成本M。此时农民获取的收益为FR；支付的成本为FC1，地方政府低补偿征地下农民的损失FC2，主要由生活保障、就业、可持续生计等方面的风险构成[7]。

4）S={L2，F2}，即地方政府低补偿征地，农民抵制征地。地方政府获取的收益由LR及低补偿征地的额外收益X构成；支付的成本主要为LC，增加的补偿费Y，及低补偿征地的风险成本M。此时农民获得的收益由FR，抵制征地而增加的补偿费Y构成；支付的成本为FC1，低补偿征地农民的损失FC2及抵制成本N构成。

4.1 违规征地的处罚力度对中央和地方政府行为产生的影响

对中央政府来说，监督检查所支付的成本高于对违规征地的处罚导致中央政府趋向疏于监督；对地方政府而言，由于违规征地被中央政府查处而支付的处罚费用远远小于违规征地获得的收益，驱使地方政府更倾向于违规征地，导致征地行为社会风险的发生。为了避免这种情况发生、规范政府行为，需要加大执法力度，增加违规征地的处罚费用，从成本上控制地方政府的违规行为。

4.2 补偿费用的高低是地方政府与农民行为博弈的关键

低补偿征地导致农民生计和保障遭受损失，农民为了获得更多补偿，往往采取与地方政府的对抗行为；但对地方政府而言，低补偿征地获取的额外收益远远大于其所面临的风险成本。因此，地方政府在实际征地过程中不会过多关注农民利益，更趋向于低补偿征地，导致农民与地方政府之间的冲突行为。为了避免冲突发生，要明确合理规范土地征收中的利益分配，避免地方政府与农民陷入（低补偿征地，抵制）的博弈困境[5]。

参考文献：

[1] 陆红生.土地管理学总论[M].北京：中国农业出版社，2002.141-142.

[2] 吕振臣.我国土地征用出让过程中和谐土地利益机制构建研究[D].上海：同济大学，2007.

[3] 罗林坤.土地征用中的博弈分析[J].重庆石油高等专科学校学报，2004，6（1）：7-8，23.

[4] 李 莉.土地征用的利益均衡研究[D].长沙：中南大学，2007.

[5] 张艳纯，曹张志.征地过程中地方政府与农民之间的利益博弈分析[J].统计与决策，2010（10）：144-146.