集体土地的管理办法

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集体土地的管理办法范文第1篇

经部领导审定，现将《省级土地利用总体规划会审办法》、《各类用地报批会审办法》和《土地估价结果确认及处置方案会审办法》印发给你们，请遵照执行。

省级土地利用总体规划会审办法

根据《土地管理法》和《国土资源部工作规则》的有关规定，为加强省级土地利用总体规划（以下简称规划）的审批管理，提高审批工作的质量和效率，制定本办法。

一、会审组织

会审工作由部领导主持，规划司负责具体组织工作，会审单位包括办公厅、政策法规司、规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司、矿产开发管理司、地质环境司、执法监察局。

二、审查依据

（一）党和国家有关土地利用与管理的各项方针、政策；

（二）《土地管理法》等现行法律、法规和标准；

（三）国家国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要；

（四）全国土地利用总体规划纲要；地质环境保护“九五”计划和2010年远景规划目标及矿山勘察和开发有关规定；

（五）土地利用现状调查、变更调查及其他调查资料；

（六）省（区、市）自然、社会和经济条件。

三、审点

（一）规划指导思想。规划是否体现了切实保护耕地、严格控制各类建设用地、促进土地资源可持续利用和提高土地利用社会、经济、生态综合效益的要求。

（二）规划目标和方针。规划是否体现了耕地总量动态平衡、土地集约利用和优化配置的要求，是否落实了上级下达的土地利用主要规划指标，是否符合国家和省（区、市）国民经济和社会发展规划的要求。

（三）土地利用结构与布局调整。土地利用结构调整依据是否充分，分区和布局是否科学合理，重点项目用地是否有保障，土地开发、复垦、整理安排是否合理、可行。

（四）规划协调情况。城市总体规划、村庄和集镇规划是否与土地利用总体规划相衔接，建设用地规模是否控制在土地利用总体规划确定的城镇和村庄、集镇建设用地规模范围内，非农业建设占用耕地指标分解和各类非农业建设用地总规模是否衔接到位。

（五）规划的实施。实施措施是否体现了用途管制的要求，是否切实可行。

（六）规划文本、说明和专题的内容是否符合要求，规划图内容是否全面及编绘方法是否正确。

（七）规划采用的土地利用现状调查及其他基础数据是否翔实、可靠。

四、审查程序与时限

（一）受理与送审

规划司在收到办公厅转交的国务院批转的规划报件后，分送部内各会审单位审查，同时送国务院有关部门和部高咨中心、土地勘测规划院及有关单位征求意见。

（二）审查

会审单位应根据审查要求和本部门职责，分别审查有关内容，提出审查意见。国务院有关部门和部内各司局、高咨中心、土地勘测规划院等单位的意见提交规划司进行综合。审查和征求意见的时限为两周。

（三）会审

规划司应于第三周内负责规划会审会议的各项准备工作，会审会议由部领导主持。会审会议前应综合各方面意见，并提出规划司倾向意见。会审会议应对规划进行全面、公正、客观的评价，并提出同意批准、原则批准、不批准的意见。

送审规划相对集中时，可以几个规划合并召开一次会审会议。

（四）报批

规划司应于会审会议后一周内，根据会审意见完成规划综合审查意见和批复代拟稿的起草，经部领导审签后，报国务院。

五、其他规定

（一）报国务院审批的城市土地利用总体规划的会审参照本办法执行。

（二）本办法自之日起施行。

各类用地报批会审办法

根据《土地管理法》和《国土资源部工作规则》，为加强各类用地审查，严格控制非农业建设占用耕地，保证依法、科学、集约、规范用地，特制定本办法。

一、会审组织

会审工作由部领导主持。参与会审单位包括办公厅、政策法规司、规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司、矿产开发管理司、地质环境司、执法监察局。

凡涉及农地转用、土地征用、农地开发的会审准备工作由耕地保护司牵头组织和协调。凡不涉及农地转用、土地征用、农地开发的会审准备工作由土地利用管理司牵头组织和协调。

二、会审范围

需报国务院批准的各类用地的审查报批工作。

三、审查依据

会审工作依据为：土地管理法律、法规和有关政策、土地利用现状调查、变更调查有关资料、国家产业政策、土地利用总体规划和年度计划及有关技术规范、标准；遵循统一效能、协作配合、各司其职、各负其责的原则进行。

四、审查内容

（一）用地是否在项目立项前经过预审，并有《用地预审报告书》。没有预审的，项目是否符合国家产业政策。

（二）农地转用、土地利用是否符合土地利用总体规划，是否列入土地利用年度计划。

（三）供地方式是否符合国家法律规定和有关政策，用地面积是否符合建设用地定额指标，是否合理和节约。

（四）征地补偿安置方案、耕地占补平衡措施是否可行、是否已经落实或能够落实。

（五）划拨用地方式是否符合《划拨供地目录》，有偿用地方式是否符合国家法律规定的有关政策，出让用地的出让方案是否符合规定。

（六）土地权属、地类面积是否清楚。

（七）适用法律和有关规定是否正确，是否存在违法行为。

（八）是否涉及矿产开发和地质环境问题。

各有关司局按照各自职责负责对上述审查内容提出意见。

五、会审程序与时限

（一）受理与送审

由办公厅统一接收报批用地的资料、图件，转牵头单位进行登记，并对资料是否齐全进行初审。材料齐全的，在2个工作日内分送有关司局；材料不齐全的，在2个工作日内转请办公厅向报批单位及时提出在规定期限内补全；逾期不通知，视为受理。

（二）审查

有关司局在收到牵头单位送审的《××××会审表》及有关资料后，应在8个工作日内按各自的职责提出书面审查意见，送牵头单位汇总。

（三）汇总

牵头单位在汇总各有关司局和有关部委意见的基础上，在10个工作日内起草《××××审查意见》报部会审。审查意见要综合反映有关司局的意见。

（四）会审

部不定期召开会审会议研究《××××审查意见》。会议由部领导主持，由牵头单位负责会议的各项准备工作。各有关司局和办公厅负责人及有关工作人员参加。会前，审查意见要分送到会的有关司（局、厅）负责人。

（五）报批

《××××审查意见》经部会审会议集体会审后，由牵头单位根据部领导决定的意见负责修改，在会审会议后的4个工作日内形成正式审查报告，报部领导签发上报国务院。

对规模小、情况简单的用地，经各有关司局审查，符合报批条件的，也可由牵头单位直接起草审查报告，报部领导签发上报国务院，但上报后要在部会审会议上通报。

（六）发文

用地报批件经国务院正式批准后，由牵头单位负责在2个工作日内办理批复文件并分送有关部门和部内有关司（局、厅）。

六、其他规定

（一）需听取汇报或赴现场踏察的用地，经主管部领导同意，由牵头单位负责组织进行。

（二）需征求国务院有关部门意见的，由牵头单位负责在收件后及时办文送有关部门，要求在规定的期限内反馈意见。如出现意见分歧，牵头单位会同有关司局负责做协调工作。

（三）用地审查报告上报国务院后，由牵头单位负责与国务院办公厅的联系工作。

（四）本办法于1999年1月1日起施行。

土地估价结果确认及处置方案会审办法

根据《土地管理法》和国土资源部“三定”方案，为了适应机构改革的新形势，进一步转变工作职能，提高土地估价结果和处置方案审批工作的质量和效率，特制定本办法。

一、会审组织

会审工作由部领导主持，土地利用管理司负责具体组织工作，会审单位为：办公厅、政策法规司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司、执法监察局。

二、会审范围

国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团，以及境外上市的国有企业改制过程中涉及的土地估价结果确认及处置方案的审批。

三、审查依据

（一）有关土地、房屋、资产、城市规划等管理的法律；

（二）国家有关权属、估价、用地等行政法规、部门规章和地方性法规；

（三）有关土地评估、处置的规范性文件和技术规程；

（四）报批文件、估价报告及附件等规范格式和标准。

四、审查内容

（一）报批文件及相关材料是否齐备；

（二）估价报告的合法性、格式的规范性、评估依据和方法的合理性；

（三）待估宗地来源的合法性、宗地权属的合法性（权属证明、位置、面积、四至、登记现状）；

（四）待估宗地的使用现状和评估设定用途；

（五）待估宗地的实际开发程度和设定开发程度；

（六）评估结果的准确性；

（七）处置方案的合法性和可行性；

（八）处置范围的准确性；

（九）处置价格；

（十）其他合法的审查内容。

五、会审程序与时限

（一）受理与送审

办公厅收到有关文件和材料后批转土地利用管理司负责办理，土地利用管理司首先检查申报材料和申报手续是否齐全完备，如申报材料和手续齐备，正式受理，将有关土地权属材料送地籍管理司进行土地权属审查；如申报材料和手续不完备，在3个工作日内转请办公厅通知申请单位补报材料、补办手续。逾期不通知，视为受理。

（二）审查

地籍管理司在收到土地利用司转来的有关材料后，应在3个工作日内提出权属审查意见交土地利用管理司；同时，土地利用管理司组织对土地估价结果及处置方案进行审查，并根据确认和处置的有关规定和办文制度，在8个工作日内将土地权属、土地价格和处置方案的审查意见汇总，形成总的审查意见和初步结论。

（三）会审

土地利用管理司完成上述工作后，在第9个工作日内报请会审。会审会议由部领导主持。有关会审单位负责人参加，对土地估价结果及处置方案进行审定，对土地估价结果作出予以确认或不予确认的决定，对处置方案作出同意或不同意的决定；或根据具体情况作出补充材料、修改报告、重新报批、再行会审等其他决定。

（四）批复

根据会审决议，同意确认和处置方案的，由土地利用管理司负责办文批复；不予确认和处置的，土地利用管理司负责将有关补充材料、修改报告、重新报批、再行会审等决定转办公厅，由办公厅将有关材料退回申请单位。会审决议和有关材料存档、备查。

六、其他规定

（一）土地估价结果确认及处置方案的审批从正式受理到办文批复一般应在15个工作日内完成。

集体土地的管理办法范文第2篇

【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》

集体土地的管理办法范文第3篇

【关键词】集体建设用地；使用权；房地产市场；可行性

一、我国房地产土地供应市场现状

根据国家统计局的2013年3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个；二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。

而回顾过去二十年间，根据国家统计局权威数据：“1987—2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。”房价依然不知何时才能回归正常水平。

土地是房地产开发的基础，目前我国房地产开发的土地只能是国有土地或者是经国家征用的农村集体土地。当前我国房地产土地供应市场所体现的情况是：随着我国城市经济的发展和规模的扩大，我国的城市土地出让市场土地供应日渐紧张，商品房住宅需求量仍较大，需要扩展房地产土地供应市场。以广东省为例，根据广东国土资源部的统计数据，广东国有建设用地供应在2011年有所减少，2011年，广东省建设用地供应总量16213.75公顷（不含代征地），同比减少1.99%，国有建设用地供应量略有减少。但批准建设用地面积明显上升，2011年，全省经国务院和省政府批准建设用地共803宗，批准用地面积31328.38公顷，其中农用地24907.18公顷（耕地6792.76公顷），与2010年度同期相比，批准用地面积同比增长37.22%。城市土地供应量的减少与建设用地面积上升存在明显的冲突。而在房地产市场，从08年至11年，广东城市住宅用地面积占总建设用地面积的比值分别为29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面积虽有减少但仍占有很大比重，广东的房地产市场依然需求旺盛，房地产所需的土地供应量依然较大。但土地供应量的减少必然增加了房地产开发市场的成本，引发城市房价增长，增加了房地产市场的调控难度。

二、我国集体建设用地市场现状

根据国土资源部规划司的数据显示，1996—2007年，不包括常年在外务工的农民，我国农村人口减少约1.2亿人，而农村建设用地不减反增，增加近130万亩，人均建设用地增加了34平方米。呈现出“人口减少，用地增多”的“逆向扩张”怪现象，在我国城市用地规模逐渐增加的同时，农村建设用地却也在增加。由于我国农村人口较多，农村土地面积比例较大，农村可利用的建设用地总量十分巨大。

但是集体建设用地的增加并没有得到合理的利用，根据我国《土地管理法》的规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此条规定表明我国在立法上一般情况下不允许集体建设使用权对外出让、转让或者出租，集体建设用地的用途除了保障集体成员生活、生产外，仅仅是兴办乡镇企业或者入股、联营等形式共同举办企业，土地用途的限制过于狭窄。然而，随着我国市场经济的发展，一级土地市场供应不足，通过征收农村集体土地的方式存在诸多弊端，因此我国一些地方政府在国家默许的情况下开展集体建设使用权流转制度改革。在改革的内容上主要是建设城乡统一的土地市场，按照与国有建设用地使用权“同地、同权、同价”的标准流转。如我国广东、上海、成都、重庆等地出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》进行集体建设用地流转的市场化改革。

三、房地产土地供应市场与集体建设用地市场的关系

当前，国家加强了对房地产市场的调控，抑制房价的快速增长，另外城市土地开发的承载能力已濒临极限，使得房地产土地供应市场紧张。但房地产市场依然火热，中国居民的传统居住观念使得房屋成为每个人必不可少的财产，对于房地产的需求依然旺盛，如何满足居民的住房需求成为一个很重要的问题。

房地产开发需要大量的土地，城市土地却不能供应充足的土地，而占较大比例的农村土地又有大量的建设用地闲置，如果能够将二者的供需结合，自然就解决了房地产开发的土地供应问题。城市开发建设使用农村集体建设用地是可能的，据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。然而由于我国的城乡二元体制，国有土地与集体土地属于两个市场，根据我国相关法律法规的规定，农村集体建设用地不能直接入市交易，只能通过国家征用的方式变为国有土地才能进入土地一级市场交易。另外，我国政府在集体建设用地流转的市场化改革过程中，对于集体建设用地的流转使用进行了限制，如国务院在2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定：“单位和个人不得非法租用、占用集体所有土地搞房地产开发”，国土资源部在《关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知》中明确规定：不得利用农村集体土地建设商品住宅。许多地方政府在有关的集体建设用地使用权流转的规定中都有禁止用于房地产或住宅开发的内容，如广东省在《广东省集体建设用地流转管理办法（草案）》中第五条对此作出了明确限制。

四、解决房地产土地供应紧张的措施及效果评价

城市规模的过大，农村人口向城市大量的涌入，所带来的直接后果是对住房需求的增加，在城市土地承载接近极限的情况，如何解决房地产市场发展与房地产土地供应紧张的矛盾是城市发展必须要面对的问题。以是否利用集体土地为依据，我国目前解决房地产土地供应主要采取以下措施：

1.不利用集体土地进行房地产开发建设——土地储备

采取此种措施，主要是从城市现有的土地入手，主要的手段是通过土地储备盘活城区存量建设用地，再向社会提供各类建设用地。土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求的矛盾是催生土地储备制度产生的根源。土地储备是我国国有企业制度改革和城镇土地使用权制度改革的产物，其初衷是要盘活城市存量土地。当前土地储备的收储范围也扩大到市区内所有需要盘活的存量土地。

土地储备是国家对土地资源进行宏观调控的需要，有利于国家对社会需求总量与供给总量，以及社会的供给与需求结构进行调控，有利于保护国有资产，从而令资源配置趋于合理。但是土地储备对象是有限制的，必须符合《土地储备管理办法》及其他政策，其本身还存在一定的弊端：土地储备调节的是城市的土地市场，城市的土地供应市场的规模是一定的，在城市土地供应日趋紧张的情况下，其调节的范围和力度是有限的；在土地储备制度实施的过程中，一些地方政府违背了土地储备的目的，在经营性用地的集中市场化供应制度的配合下，将所储土地视为“储地即生财”的钱袋子，纷纷将征用农民的集体土地纳入储备范围，极力追求政府的土地利益。

2.利用集体土地进行房地产开发建设

利用集体土地进行房地产开发建设主要通过两种途径：

第一，通过征收征用农民集体土地，将其转变为国有土地，再出让给房地产开发商进行房地产开发建设。通过征收征用，有利于加强政府对土地的宏观管理、促进土地资源的合理利用，有利于贯彻土地基本国策；有利于政府垄断土地使用权出让，培育和建立统一的地产市场，但国家征收征用存在较多的问题，《宪法》《土地管理法》、《物权法》都明确规定国家征收土地必须是出于公共利益目的。但房地产赖以生存的土地供给一级市场一直是地方政府垄断，“公共利益”的目的被泛华，通过大量征收农民集体土地来保证垄断土地的来源。地方政府在低价征收、高价出让的双轨制中获得巨额土地收益，却极大的损害了农民的土地权益，土地征收纠纷不断，加深了社会矛盾。

第二，通过农村集体建设用地使用权流转，出让、出租集体建设用地进行房地产开发建设。虽然我国相关法律法规对此没有明文规定，地方政府对此大都采取禁止的态度，但大规模的集体建设用地自发性地用于房地产开发现象普遍，导致的直接结果就是“小产权房”大量存在，严重影响了我国的城镇化进程。

五、我国集体建设用地进入房地产市场的思考

我国的相关政策禁止集体建设用地用于房地产开发，但却允许其用于其他工商业项目建设。不管是工商业建设还是房地产开发对于土地的消耗都是不可恢复的，为何要禁止农村土地用于房地产建设呢？集体建设用地进入房地产市场其积极意义的。

1.打破了政府对于土地市场的垄断，维护集体土地权益，实现公平正义。集体土地所有权的泛华是导致集体土地利益难以得到有效实现的根本原因，我国《宪法》以公平正义为原则，强调权利的平等；在十报告中，同志要求“必须坚持维护社会公平正义”。而现实中政府在土地交易中一直充当的是买方、卖方、管理者三种角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益诉求，对于农民的土地通过行政职权征收，再通过自己的土地市场卖出，还充当整个交易的管理者，显然自己监督自己是很难取得成效的，正如近年来，政府对于房价的调控，越调越高，究其原因，很大一部分是政府垄断造成的，这与公平正义的精神是相悖的。土地供应规模的扩大有利于控制房地产开发成本，引导投资者资金分流，减少房地产投资风险。

2.集体建设用地进入房地产市场具有可行性，其带来的问题和风险具有可控性。

（1）完善相关法律法规建设，因为目前我国的集体建设用地流转都是以试点的形式存在于一些地方政府，流转的方式和范围存在很大的差异性，对于土地流转的风险缺乏必要的防范措施，特别是集体建设用地的自发性流转，因为没有法律依据，对于这部分产权、使用权的转让使用缺乏必要的规制，对行为人也没有相应的责任承担，一定程度上导致了自发性流转的普遍性。

（2）协调好政府垄断与集体土地所有者的土地利益。在市场经济下，政府不应该是市场经济的直接参与者，而是市场经济的管理者和监督者，倘若政府直接向市场寻求利益，很难保证政府市场干预行为的合理、公平、公正。用土地垄断来保证经济高增长是以牺牲农民利益为代价的，这种高增长是短期的，不能使地方经济持续稳定发展。政府要转变职能，建立统一公平的城乡土地交易市场，合理规划土地用途，严格建设用地审批制度，增加政府财政收入渠道，改革土地财政制度，减少对土地收入的依赖，从农民的利益出发，尊重农民的土地权益，城市的繁荣与发展不能以牺牲农村、农民的土地收益为代价，不能以农村房地产市场的停滞为代价来保地方护政府对城市房地产市场的垄断利益。地方政府允许集体建设用地使用权流转却禁止其进行房地产开发，就是再一次限制了农民的土地收益，正如学者所说：“限制一幅土地最高的市场收益机会，与拿走一部分土地无异。”

（3）如何保护耕地。土地利益的追求必然导致违法占用耕地的现象发生，从而威胁我国的粮食生产安全。从耕地保护的主体上看，耕地的所有者是农民集体，其应当是耕地的直接守护者，但限于自身素质，容易受到短期利益的诱导，做出损害耕地的行为，因此，要加强宣传，在思想上使农民充分认识保护耕地的重要性。其次，政府作为耕地市场的管理者，应当将保护耕地放在重要位置，不能想着先开发再补充，加强对农村土地审批监管。再者，根据我国《土地管理法》确定的“占多少，垦多少”的原则，转变开发思路，“先造地再用地”，具体模式可以借鉴我国重庆集体建设用地使用权流转的“地票”模式。

（4）如何协调同一用途土地上商品房与宅基地的关系。这个问题所反应的本质问题是集体建设用地使用权和宅基地使用权的关系，宅基地使用权与集体建设用地使用权虽然是我国《物权法》上两个独立的用益物权，其权利取得的条件不同，但是它们产生的基础与主要功能相同，都基于集体土地所有权派生，都主要用于建造建筑物及其附着物，集体建设用地使用权概念的内涵完全可以包容宅基地使用权。近年来，学术界对于宅基地有偿使用和流转进行了大量探讨，二者关系趋于融合，并且已经有了政府的政策支持和实践，集体建设用地上的商品房和宅基地关系可以通过置换和互动来协调。如2009年3月国土资源部颁发的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中规定的实行集体建设用地拆旧建新，也涉及农民住宅用地与集体建设用地的置换与互动；2005年广东省颁布的《集体建设用地使用权流转管理办法》第8条第3项规定，集体建设用地可以兴建农村村民住宅。

参考文献：

[1]韩松.集体建设用地市场配置的法律问题研究[J].中国法学，2008

[2]周其仁.挑灯看剑[M].北京：北京大学出版社，2007

[3]王菊英.禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑[J]，西南政法大学学报，2009

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集体土地的管理办法范文第4篇

浙江省湖州市是浙江省和国土资源部存量集体建设用地流转的试点地区之一。试点工作以解决乡镇企业土地资产处置为出发点,其间主要采取了以下做法:

1.乡镇企业改制的前提条件之一是企业拥有合法的土地使用权,不具备此条件的,须依法补办用地手续,并取得土地使用证书。

2.乡镇企业改制进行资产评估时应包括土地资产的内容。

3.乡镇企业改制方式不同,办理用地手续的规则也不同。(1)企业整体转让或部分不动产转让时土地使用权随之转让的,由受让者依法办理土地征收、出让手续,补交土地出让金和造地专项基金等国家税费。(2)集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给改制企业的,集体所有权性质不变,土地管理部门向出租方颁发《集体土地租赁许可证》,承租企业向出租方支付租金。(3)乡(镇)、村以土地使用权作价入股的,集体土地性质不变,乡(镇)、村每年收取红利。(4)以划拨方式取得国有土地使用权的乡(镇)、村集体企业改制时,由乡(镇)资产经营公司或村经济合作社补办出让手续、补交出让金后,可以转让、出租给改制企业,补交的出让金要返回乡镇80%。

在处置转制乡镇企业土地资产的基础上,湖州市又将这一探索延伸到存量集体建设用地的流转。1999年,在该市善琏镇进行试点。保留集体土地所有权不变,允许集体土地在符合如下原则时进行流转:(1)已经依法取得镇、村集体非农建设用地使用权(即办理过相关使用手续);(2)符合土地利用总体规划、村镇建设规划和相关流转条件(一般村镇规划区内的流转,原则上征为国有;规划区外的,实行集体土地内部流转);(3)流转形式包括转让(含作价入股或出资)、出租、抵押;(4)土地收益分配,谁所有谁收益,土地管理部门按土地流转收益金额收取5%的手续费。

随后,湖州市又在此基础上形成了集体建设用地流转办法。该办法将流转适用的范围限定为工业园区和城市重大基础设施建设用地,不适用于建城区和规划区范围的建设用地,也严禁利用集体建设用地从事商贸和房地产开发。用地者通过一次性转让和作价入股取得集体建设用地使用权。集体建设用地流转所得收益全部纳入乡镇专户,乡镇提取15%用于乡镇基础设施,剩余由土地所有者分到各户。

安徽芜湖:为流转改革做政策和法律储备

1999年11月24日,国土资源部批准芜湖市为全国农民集体所有建设用地使用权流转试点。

芜湖市方案的主要内容归纳如下:

1、乡(镇)村办企业、公共设施、公益事业、个体工商户、私营或者联户办企业以及农村村民建住宅等可使用集体建设用地。农民集体所有建设用地的取得可以不改变集体所有权性质,只需符合土地利用总体规划、城镇(集镇)建设规划和土地利用年度计划。

2、集体建设用地由乡镇人民政府统一开发,采用招标、拍卖等市场方式提供土地使用权。

3、集镇根据土地利用总体规划、城镇体系规划及国民经济和社会发展规划编制建设规划,并根据这一规划向县政府申报下一年度土地利用年度计划建议,并报市人民政府土地行政主管部门。试点乡镇土地利用年度计划由市人民政府实行计划单列。

4、集镇建设使用农村集体经济组织所有土地,在涉及占用农用地时,须按规定办理农用地转用手续。

5、农民集体建设用地经批准可以采用转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等多种形式进行流转;在流转时,要征得土地所有者同意,并由土地所有者与使用者签订书面协议。

6、农民集体所有建设用地使用权流转分首次流转和再次流转。如发生首次流转,土地所有者和流转双方须持土地所有权和土地使用权证、同意流转协议、土地流转合同、地上建筑物证明等文件,向当地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请,经批准后,方可领取农民集体所有建设用地使用权流转许可证,办理土地登记。如发生再次流转,流转双方须持土地使用权证、前次流转合同、本次流转合同、地上建筑物证明等文件,向市、县人民政府土地主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

7、农民集体所有建设用地的土地收益,要在土地所有权人与市、县、镇人民政府之间分配。农民集体所有建设用地使用权发生流转时,土地使用者须向市、县人民政府缴纳一定比例的土地流转收益。首次流转时,应当按照有关规定和流转合同的约定,如期向市、县人民政府缴纳土地流转收益。再次流转的,则要参照国有土地增值税征收标准缴纳土地增值收益。

8、允许分属不同农村集体经济组织的农用地和建设用地进行置换,促进建设用地向小城镇集中和土地整理。

在确立上述基本原则后,芜湖市又制定了《农民集体所有建设用地使用权流转实施细则》,对农民集体所有建设用地流转进行了细化和延伸:

1、集镇建设依法使用农民集体所有的土地,按农用地的土地使用权基准地价,对农用地的承包经营者和建设用地的土地使用者进行补偿。

2、农民集体所有建设用地首次流转的程序依次为:第一,土地所有者与流转方签订同意流转协议;第二,流转双方签订流转合同;第三,土地所有者和流转双方向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请,并填写《流转申请表》;第四,市、县土地行政主管部门对申请进行审核,填写《流转呈批表》报市、县人民政府批准,颁发《流转许可证》;第五,流转双方按合同约定支付转让费等有关费用及办理土地登记。如发生再次流转,流转双方直接向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

3、农民集体所有建设用地使用权流转的土地可用于:居住用地(70年);商业、旅游、娱乐用地(40年);工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地(50年)。

4、农民集体所有建设用地使用权流转时,土地使用者向市、县人民政府缴纳的土地流转收益,其标准分别有:3元/平方米、2元/平方米和1元/平方米。农民集体所有建设用地再次流转产生的增值收益,在减除前次流转所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用后按一定比例进行分配。土地流转收益和土地增值收益,在土地所有者、镇、县(区)、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。

广东:从基层创新走向地方立法

广东省政府于2005年6月以省长令的形式颁布《广东省集体建设用地流转办法》,于该年10月1日在全省范围内实施。

这部地方规章开宗明义,旨在规范集体建设用地使用权流转,明确集体建设用地可用于:兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外资投资企业(包括合资、合作、外商独资企业、“三来一补”企业),联营企业等;兴办公共设施和公益事业;兴建农村村民住宅。对集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租给予了明确界定,“集体建设用地使用权出让,是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向农民集体土地所有者一次性支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)的,与他人合作、联营等形式共同兴办企业的,视同集体建设用地使用权出让。”集体建设用地使用权在出让、出租时,由农民集体土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权出让、出租合同,农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权证,集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权证。集体建设用地使用权可以转让、转租,且应签订书面合同。当事人双方应当持集体土地使用权证和相关合同,到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权证。

这部地方规章还提出允许集体建设用地使用权抵押。要求“集体建设用地使用权抵押应当签订抵押合同,并向市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时,应当提供其全体村民2/3以上成员同意抵押的书面材料。”另外,还规定了集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益的管理和使用方式,要求将其纳入农村集体财产统一管理,其中50%以上存入银行专户,专款用于农民社会保障安排,不得挪作他用。

江苏南京:流转管理为施行抵押铺路搭桥

2007年2月,江苏省南京市国土资源局与中国人民银行南京分行联合下发《南京市集体建设用地使用权抵押操作办法》,明确全市集体建设用地使用权可进行贷款抵押。

《办法》明确,从今年2月起,依法登记并核发了集体土地使用证的集体建设用地使用权均可抵押贷款;集体建设用地使用权抵押自登记之日起生效,并受法律保护。

《办法》规定,由抵押人和抵押权人就抵押事项签订书面合同,抵押当事人办理完备案手续后应当向所在地土地管理部门申请集体建设用地使用权抵押登记。南京集体建设用地使用权抵押的创新在于扩大了抵押主体的范畴,即由乡(镇)、村企业扩大到所有使用集体土地的企业。同时,为了保护土地抵押权,规定“集体建设用地使用权被作为抵押物的,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,应当办理过户登记。”

《办法》中明确,农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,集体建设用地使用者与集体土地所有者的约定转让须经所有者同意的,以及集体建设用地使用者每年向集体土地所有者缴纳土地使用费的,在申请办理抵押登记时,应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料;无法提供上述材料的也可以提供集体所有者代表同意的意见。

2002年《南京市集体土地登记办法》、2004年《南京市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》,为《南京市集体建设用地使用权抵押操作办法》起了铺路搭桥的作用。

集体土地的管理办法范文第5篇

现将《天津市土地登记管理办法》予以，望遵照执行。

天津市土地登记管理办法

第一章  总  则

第一条  为了维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《天津市土地管理条例》的有关规定，结合本市具体情况，制定本办法。

第二条  土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利的登记。

前款所称他项权利是指抵押权、承租权、通行权等权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。

第三条  土地登记程序如下：

（一）土地登记申请；

（二）地籍调查和权属审核；

（三）公告；

（四）注册登记；

（五）颁发土地证书。

公告程序只适用于初始土地登记。

第四条  国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利者必须按照本办法和有关规定，分别向市或者区、县土地管理部门申请土地登记。

天津经济技术开发区和天津港保税区内的土地使用者分别向开发区、保税区的土地管理部门申请土地登记。

第五条  申请土地登记按下列规定办理：

（一）国有土地使用权由使用国有土地的单位和个人申请土地登记；

（二）农村集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织申请土地登记；

（三）农村集体土地建设用地使用权由使用集体土地的单位和个人申请土地登记；

（四）土地他项权利由当事人申请登记。

第六条  土地登记申请人有正当理由不能亲自申请土地登记的，可以委托人办理。

第七条  土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗或两宗以上土地的，应分宗申请；两个或两个以上的土地使用者共同使用一宗土地的，应分别申请；跨行政区域使用土地的，应分别向土地所在地的区、县人民政府土地管理部门申请。

第八条  对土地申请经调查审核无误的土地所有权和使用权，准予注册登记，由市或区、县人民政府向土地的所有者和使用者颁发土地证书。

第九条  《国有土地使用证》由市人民政府颁发给使用国有土地的单位和个人。《国有土地使用证》发证机关印章用天津市人民政府土地登记专用章，填发机关是市或区、县土地管理部门。

第十条  《集体土地所有证》由区、县人民政府颁发给农村集体所有土地的农业集体经济组织或村民委员会；土地属于乡（镇）农业集体所有的，颁发给乡（镇）农业集体经济组织。

第十一条  《集体土地建设用地使用证》由区、县人民政府颁发给使用集体所有土地进行非农业建设的单位和个人。

第十二条  《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》发证机关印章用区、县人民政府土地登记专用章，填发机关是区、县土地管理部门。

第二章  初始土地登记

第十三条  初始土地登记是在一定时间内对登记区域内的土地进行的普遍登记。

第十四条  初始土地登记由市或区、县人民政府通告。通告的主要内容包括：

（一）登记区的划分；

（二）申请登记的期限；

（三）登记申请人应提交的有关证件；

（四）受理申请地点；

（五）其他事项。

第十五条  申请人申请土地登记，应当向土地管理部门提交下列文件资料；

（一）土地登记申请书；

（二）法人代表证明，个人身份证或户籍证明；

（三）土地权属来源证明；

（四）地上建筑物、附着物权属证明。

委托人申请土地登记的，除提交前款规定的文件，还应提交土地登记委托书和委托人的身份证明。

第十六条  土地登记申请经区、县土地管理部门审查后，进行地籍调查。

第十七条  区、县土地管理部门根据地籍调查结果，对土地的权属、面积、用途等逐项审核，并依照下列情况分别处理：

（一）土地权属尚有争议的，暂不办理登记；

（二）土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告。

第十八条  土地登记申请人及其利害关系人在公告后30日内，对土地登记审核结果有异议的，可向土地管理部门书面申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还，确有差错的，复查费予以退还。

复查费按土地权属调查地籍勘丈费的70％收取。

第十九条  公告期满，土地登记申请人及其利害关系人对土地登记审核结果未提出异议的，由市或区、县土地管理部门报经同级人民政府批准后，办理注册登记，并由市或区、县人民政府向土地的所有者、使用者或他项权利者分别颁发土地证书。

第二十条  尚未确定给单位或个人使用的国有土地，由区、县人民政府土地管理部门登记造册，不发土地证书。

第三章  变更土地登记

第二十一条  初始登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并或者增减时，应当办理变更土地登记。

第二十二条  土地管理部门根据土地所有者或使用者的变更土地登记申请，经调查审核符合变更登记规定的，准予变更登记，并重新核发土地证书或在原土地证书中注记变更事项。

第二十三条  变更土地登记分为：

（一）土地权属变更登记；

（二）更名登记；

（三）土地用途变更登记；

（四）注销登记。

第二十四条  变更土地所有权、使用权、他项权利者的名称、地址和改变土地用途的，土地所有者、使用者、他项权利者，应在变更后一个月内，申请变更土地登记。

第二十五条  通过出让、转让方式取得国有土地使用权的单位和个人，应持出让、转让合同申请土地权属变更登记。

第二十六条  因赠与、交换、买卖、继承、分割地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，建筑物、附着物的获得者应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。

第二十七条  土地使用权因出租、抵押和土地使用期满等原因而终止的，出租人和承租人、抵押人和抵押权人、原土地使用者应持土地出让证明文件、合同、抵押合同，申请土地使用权出租登记、抵押登记、注销登记。

第二十八条  因处分抵押财产而取得土地使用权的，新的土地使用者应持抵押合同及有关的合法证明文件申请土地权属变更登记。

第二十九条  依法征用、划拨土地引起土地权属变更的，土地使用者应持建设用地批准文件和建设用地规划许可证向土地管理部门申请土地权属变更登记。

第三十条  混合宗地中因分摊建筑面积发生变化而引起土地使用面积发生变化的，土地使用者应持有关批准文件或其他有关证明文件，申请土地权属变更登记。

第三十一条  土地使用者申请变更土地登记，应提交原土地证书或其他有关证明文件。

第四章  附  则

第三十二条  土地所有者或使用者必须按期申请土地登记。逾期不申请土地登记的，其登记费应比照规定的登记费标准，每逾期一个月加收20％。

第三十三条  1983年全市城镇房产和土地清查换证时已取得国有土地使用证的，暂不办理初始土地登记。

第三十四条  本办法所称“宗地”是指由土地所有者或使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。