房地产增值税的税务筹划

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房地产增值税的税务筹划范文第1篇

就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：（1）土地增值税税务筹划工作没有得到实际的实施，房地产企业并没有根据自身不同的实际情况开展税务筹划工作，很多的房地产企业的税务设计方案都轻视了业务实际特点，违反了具体分问题具体的实际原则，甚至违背了房产企业的特有属性（2）一些房地产企业在增值税规划过程中，没有按企业具体实际进行税务筹划工作，也不注重个体的税务规划工作，其中在税务筹划中缺失科学化分析，因此难以给企业增值税税务筹划方案提供必要的参考信息。（3）同时，房地产企业在税务规划中，实行的是超额累计税率，根据增值额占比进行累计税率。在《土地增值税暂行条例》相关规定中，企业财务费用支出中，能提供金融机构相关证明并且按房地产相关项目份额计提利息的，准许按实扣除，但不应超过银行同期贷款利率额。因此，房地产企业应政策优惠上进行具体相关性税务筹划工作，减少房地产企业税务负担，促进房地产企业平稳健康发展。

二、房地产企业的税务筹划工作

（一）明确税务筹划空间

房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据，这在一定程度上影响了房地产企业税务负担，即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长，工程建设资金数额较大，经济业务复杂繁多，使得房地产企业在税务筹划过程难度加大，因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定，了解土地增值税税务筹划空间临界，及时规划财务预算，保障税务工作的合理有序进行，促进房地产业的健康发展。

（二）合理选择土地增值税筹划方法

税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化，所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况，加以相应科学化的税务筹划方案，方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标，因此，房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素，在保证按法律相关规定的情况下，结合其实际纳税份额分析增值税占比，并在规划增值税额的前提下，通过增加税额扣除和收入分散法，选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案，给房地产企业降税，促进房地产企业持续发展。

1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定，在两个及其以上纳税人间分担应纳税额，以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度，分散资金纳税额，同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠，比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等，分散企业投资模式，以此获取超额利润，一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入，由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金，装修收入则不需要，因此房地产企业可以降低毛胚房售价，提高装修费用，这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。

2.增加扣除项目法。增加扣除项目法是房地产企业在合法前提下通过适度增加扣除项目，以此调整税务扣除额，给企业减少相关纳税额，促进房地产企业发展。由于增值税额与扣除项目额的合计比率是影响房地产企业土地增值税的重要因素，因此在土地增值税率不变的条件下，对扣除项目进行科学合理规划，充分利用扣减项目对土地增值税额进行调整，在扣除项目额的实际调整过程中，不断对房地产企业的开发成本费用进行合理的规划，以实现减少税费的目标。按照我国税法的相关规定，土地增值税的扣除项目分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。在其他扣除项目扣减的过程中，房地产企业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地?a开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除并不全是按照实际发生额进行扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就属于偷税行为，因此在事前进行相关筹划是十分重要的。

房地产增值税的税务筹划范文第2篇

关键词：营改增；房地产业；税务筹划

中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-01

一、引言

所谓“营改增”，指的是国家于2012年推行的将营业税改为增值税，即对项目统一征收增值税来代替原来征收的营业税的税法改革。增值税是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，其最大的优点是可以明显减少重复收税的问题。随着中国税制改革步伐的逐步推进，增值税变成了中国间接税的首要税种。但因房地产业本身存在的像土地这样的固定资产不能抵扣，涉及业务范围广，项目成本结构复杂，所涉及税种数量多的问题，该行业的税务改革方案迟迟不能出台。直到2016年，国家对房地产业的改革中，其增值税的税率高至11%，一直承受着沉重的税收负担。所以，新的税务制度下就需要新的税务筹划策略，才能使企业得到更好的发展。

二、“营改增”税制对房地产业的影响

1.税收负担增加的税务风险

“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，税率为11%。仅从税率方面看，“营改增”后税率有大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣的情况下，将面临着税负加重的税务风险。

2.房地产业的财务风险加大

从房地产业的经营特点来看：第一，开发经营具有计划性及复杂性。第二，开发建设周期长，投资数额大。第三，因工期影响等因素，经营风险大。以上的经营困难影响着企业能够获得的增值税发票的时间和数量，而房地产业的税负与进项税额的抵扣直接关联，因此，特殊情况下难免出现代开、虚开增值税发票的行为，这样也就容易造成房地产业的税务风险。

3.建安成本现金流出增加的风险

参考建办标[2016]4号文件：工程造价=税前工程造价×（1+11%），从建筑业本身能取得抵扣项来源分析，其税前工程造价相较营改增前变化不大，所以因税率的提高，工程造价也有明显的增加，而增加的部分势必会通过提高建筑施工承包合同总额向房地产开发企业转移，所以建安成本现金流出会有明显增加。

三、房地产业纳税筹划方法的建议（不考虑选择简易征收方式）

1.梳理上游合作企业名单，选择合适的合作方

我国采用的是税款抵扣的办法，用公式表示就是：应纳增值税额=销项税额-进项税额。由此可知，在遵守税法的前提下，想达到控制应纳增值税税额的目的，纳税人一方面可以降低销项税额，另一方面可以增大进项税额。然而，就房地产业而言，不管采取哪种销售方式，销售价格一旦确定，销售税额也随之确定了。那么，房地产业的税收筹划重点就应该放在如何扩大进项抵扣上。因此，房地产业可以在选择合适的合作方上达到扩大进项抵扣的目的。

税法对于正常可抵扣的进项税额有明确规定，即必取得增值税专用发票。出于此种考虑，在报价差异不大的情况下，建议房地产企业选择从一般纳税人处采购物资。因为一般纳税人具备开具增值税专用发票的条件且税率高，房地产业凭借该发票就可以抵扣较多进项税额。相反，小规模纳税人通常情况下只能提供增值税普通发票或者由税务机关代开的3%税率的增值税专用发票，房地产企业要么不能抵扣要么抵扣税额较少。

在确保能取得增值税专用发票的同时还应考虑发票取得的及时性，以保证进项税额能够均衡的参与抵扣。所以有必要对合作的供应商进行梳理分类，从优秀中选择最优的合作方。

总之，从扩大进项税抵扣以减轻房地产业税负的角度看，达此目的的一切方法都系于增值税发票的收集上，而增值税专用发票又必须从上游合作方手里获取，因此，合作方的选择实乃重中之重。

2.开发产品业态的转型应适应市场趋势

根据市场情况，房地产公司还可以通过调整开发业态，开展多元化经营，将普通住宅、非普通住宅和商业办公同步开发，适当增加精装房，统考增值税、土增税、企业所得税整体税负，合理地进行纳税筹划以减轻企业税负。同时，市场需求是不断变化的，房地产公司应当及时预判市场并把握市场脉搏，了解消费者需求，及时调整产品的开发业态和销售模式，提高项目的去化速度，以加快资金回笼，降低企业税负压力。

3.加强对增值税发票的管理工作

“营改增”政策推行后，增值税发票等同于货币资金，同时为应对项目竣工时的增值税清算、土增税清算和企业所得税清算，对发票的管理工作就显得尤为重要。所以，房地产企业应编制企业内部发票管理办法并严格执行。首先是对于购入发票的管理，确保任用专业的财务人员来对增值税发票领钩、开具、保管和核对；其次是对从外部取得发票的管理，加强对业务部门经办人员进行发票知识培训；最后是对发票流转环节做好流程管理，确保发票从房地产企业开具到客户取得和从合作方开出到房地产企业财务部门统一保管整个过程有人负责。

总之，房地产业增值税核算方法既新又杂，既需要财务人员不断提高自己的专业水平，及时掌握税收政策的最新动态，同税务机关和专业培训机构保持密切联系，增进同行业的交流，向他们学习有价值、可借鉴的税收筹划方法；又需要房地产企业内招标部门和合同管理等部门重新设计招标文件和合同中涉税条款，从源头上控制税务风险。

四、结语

房地产业关乎千家万户，很多家庭奋斗一辈子的目的，不过是渴望一套房子的梦想。我国社会经济的发展，推动着税收政策的相继变化，而“营改增”税改政策对房地产业的影响又是广泛而深刻的，正确处理好增值税下的纳税筹划，是房企为顺利过渡并向前发展所要打的一场攻坚战。文章站在“营改增”税改政策对房地产业影响的角度，提出了税务改革的方法，以期房地产业能在新税制下能得到更好的发展。

参考文献：

[1]黄洁.“营改增”后房地产企业税收筹划之道[J].时代金融，2017（5）：17.

房地产增值税的税务筹划范文第3篇

一、当前房地产企业税务筹划中存在的问题

1、纳税意识薄弱

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

2、对纳税存在错误认识

在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。

3、房地产企业内部缺乏纳税管理

目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

4、房地产企业不知如何规避风险

由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

5、企业内纳税筹划实施不及时

由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。

二、加强房地产企业的税务筹划措施

1、项目开发全过程筹划

即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。

由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）

2、选择最优的会计核算方式

房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。

3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策

我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。

4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划

我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。

三、房地产企业税务筹划的发展趋势

税务筹划是一个综合性的工作，每一个环节所采用的方法都是多样化的，具体的从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视，房地产企业税务筹划活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中，房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中，我们要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善，所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向，需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新，不断地发展税务筹划工作。

房地产增值税的税务筹划范文第4篇

关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税

税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。

所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。

在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。

因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划

一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。

（一）、企业所得税的税务筹划

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。

（二）、土地增值税的税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

1、根据土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

2、利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划

（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。

譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。

阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。

假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

（三）、合作建房的税务筹划

房地产增值税的税务筹划范文第5篇

关键词：营改增；房地产企业；财务

营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是指以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税。这项改革的目的是进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技产业等高端服务业的发展，促进产业结构和消费升级、培育新的经济增长动力、深化供给侧结构性改革。按照财政部，国税总局的部署，“营改增”从2016年5月1号起全面推开。房地产业是中国重要的经济支柱产业之一，在中国原来的营业税体制下，房地产企业至少要缴纳建筑行业3％的营业税和房屋不动产销售5％的营业税，其中建筑过程的营业税无论是房地产企业自建还是转包给其他施工企业都无法免除税负。房地产企业的人工成本和购买建材等原材料支出也不能进行抵扣，重复征税现象比较严重，因此，该行业在中国属于重税行业，税负比重较高，所以“营改增”改革对房地产企业财务影响较大。其影响具体表现在以下几个方面。

一、导致房地产企业的税务负担出现变化

理论上来说，“营改增”措施可以降低企业税负，减税程度由房地产企业适用的增值税税率和可以抵扣的进项税范围决定。但是房地产企业具有特殊性，其成本构成中建筑成本和土地价格，拆迁成本占了较大比重，在现实中，建筑环节的人工成本，购地的拆迁补偿安置费用，各种行政事业性收费，例如，教育费附加和专项维修基金等，因为各种原因都无法列入进项税抵扣范围。此外，房地产企业贷款的利息和财务顾问费目前也很难列入进项税抵扣范围，这部分财务成本对于房地产企业来说也是不可忽视的成本，是否能够抵扣对企业的财务影响比较大。只有房地产企业的经营成本能够得到全面抵扣，才能达到减轻房地产企业税负的目的。当房地产企业经营链条中的上游和下游企业全部完成营改增后，能够抵扣的进项税得到完善，房地产企业的税负才能真正有效降低。

二、有利于增加房地产企业的现金流

持续的、充足的现金流是房地产企业生存发展的必要条件，房地产企业经营活动所需资金投入数量巨大、资金使用时间较长，现金流是否充沛、融资能力是否足够强大是房地产企业生存和发展的关键因素。目前，房地产企业销售模式多数属于期房销售，现房销售较少。按照原有的营业税有关规定，房地产企业期房销售的预售款收入必须在收款时即履行纳税申报并足额缴付营业税，因为期房销售时期一般就是项目建设时期，也是房地产企业需要大量资金持续投入的阶段。此时征收营业税对企业的现金流构成了一定压力。但是在增值税制度下，房地产企业期房销售取得的收入对应的增值税销项税可由建设项目开发建设过程中所形成的各种进项税部分抵扣，例如，建设项目采购原材料和租用工程机械等费用支出均可形成各种进项税抵扣。因此，房地产企业在开发项目建设某些阶段，会形成增值税进项税额大于销项税额，可以基本不缴纳或者少缴纳增值税，减轻了房地产企业在项目开发建设阶段的现金流消耗，一定程度上降低了企业的资金需求，减少了企业的财务成本，有利于房地产企业的稳健经营。

三、有利于提高房地产企业财务管理水平

按照原有的营业税模式，房地产企业房屋销售的税收计算比较简单，其计算公式为：营业税纳税额=当月不动产销售收入×5%对应税务处理非常简单，只需要记录“应缴税费———应缴营业税”一个科目即可完成，几乎没有税务筹划的空间，所以对房地产企业的财务人员和财务管理水平要求都不高。但是实施“营改增”之后，房地产企业实际缴纳的增值税计算公式为：增值税纳税额=增值税销项税额-增值税进项税额增值税销项税额的计算相对简单，但是房地产企业进项税计算会涉及不同科目的不同税率，要求财务人员分门别类的进行详细计算，对财务人员的业务水平和税务筹划能力提出了更高的要求。因此，“营改增”的税务改革有利于促进房地产企业提高自身的财务管理水平，重视税收筹划。

四、造成房地产企业会计核算难度和税收违法风险增加

“营改增”的税收改革措施提高了房地产企业财务核算的难度和技术要求。需要增加十多个增值税进项税抵扣科目，财务核算方法也比征收营业税的时候提高了难度和复杂性。财务管理的难度增加的同时，“营改增”的改革措施也对房地产企业的发票管理，包括增值税发票的开具、保存、进项税额的抵扣和认定等，提出了更加严格的要求。因为行业特点和历史原因，房地产企业很多属于粗放式经营，财务制度不规范，财务管理水平较低。在营业税时代，房地产企业要求上游的建筑安装工程承包商虚开大额发票比较多见，目的是为了虚增成本，减少纳税，保证利润。但是“营改增”之后，增值税发票违法成本远远高于营业税的违规成本，虚开、代开增值税专用发票很可能涉及刑事犯罪，而不是简单地罚款了事。国家对增值税专用发票的管控力度和违规违法惩处措施给房地产开发企业划定了一条法律红线。如果房地产企业不能迅速适应，与上游建材企业和建筑施工企业协同配合，提高财务管理水平，还用营业税时代的思维去应对，将会增加房地产企业税收违法的风险。为了适应税务改革的要求，房地产开发企业可以在以下几个方面采取措施，尽快提升财务管理水平和税收筹划水平。

（一）应该加强增值税进项税抵扣管理

“营改增”后，增值税进项税抵扣额直接关系到房地产企业税负高低。因此，房地产企业应该加强与上游企业的合作和配合。尽最大努力确保在房地产企业运营过程中的建筑材料采购及工程机械费用等大额的成本支出都能取得符合法定要求的进项税抵扣凭证，使房地产企业可抵扣的进项税增加，降低需要缴纳的增值税税负。由于营业税时代的粗放式管理习惯，很多建筑工程存在层层转包现象，财务管理制度以及发票开具和入账并不规范。因此，“营改增”后，房地产企业必须适应新的形势，加大建设项目的管理力度，特别在建筑工程款结算环节，必须保证结算付款的同时取得专用的增值税发票，防止延期开票和付款后无法取得增值税发票的现象，取得税收筹划的主动权。

（二）应该提高房地产企业财务管理水平

在原有的营业税时代，房地产企业几乎没有税务筹划的空间，再加上房地产企业粗放式经营的传统，导致其重视外部规模扩张而不重视内部的财务管理和税务筹划，这个现象在中小房地产企业和民营房地产企业表现的尤其明显。“营改增”政策实施之后，要求房地产企业必须实行精细化内部管理，提高自身财务管理水平，降低税负成本、增加现金流。因此，必须规范企业内部的财务管理制度，按照税务改革的要求，会计科目设置实现规范化和标准化，对于原来涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的问题，也必须按照“营改增”的要求，做出合法合规的会计处理。因为“营改增”税收制度改革后，涉及增值税的会计科目将有所增加，会计核算难度有所提高。目前中国对一般纳税人增值税的税率体系包括四档税率，分别为17%、13%、11%和6%，不同项目适用于不同的增值税税率。在某些房地产企业存在混业经营的情况下，进行财务核算的过程中，需要对企业涉及混业经营的项目按照不同税率分别核算，如果核算人员水平较低，将造成纳税额核算不清，按照现行税收政策将按照从高原则适用高税率征税，本来应该享受低税率的项目也无法享受到税收优惠，这将会加大房地产企业的总体税负。

（三）加强增值税专用发票的管理

“营改增”的税收改革对房地产企业发票管理提出了更高要求，促使房地产企业提高增值税发票的管理水平，强化增值税的抵扣意识。在选择上游建筑安装合作企业时，应优先选择规模和实力比较雄厚，具有一般纳税人资格的上游合作供应商。这类大型企业有资格开具合法的增值税专用发票，财务管理相对规范。谨慎选择报价较低的小型企业。小型供应商可能价格上具有优势，但是通常因为规模和成本因素无法出具增值税专用发票，不利于房地产企业进行纳税管理和进项税抵扣。必须明确增值税发票违法成本大大高于营业税发票的违规成本，所以企业必须妥善保管、使用取得的增值税专用发票，依法依规提高进项税抵扣比例，避免因内部管理不善或者人为因素造成增值税专用发票遗失、损毁、过期的损失。在增值税发票管理的具体措施上，应当注意两个问题，一方面，要求增值税专用发票载明的信息必须完整准确，不得涂改，发票和货物及服务相符，发票金额与实际交易发生的金额相符，并且加盖有符合税务部门要求的发票专用章；另一方面，在获取增值税专用发票后必须在税务网络认证、校验通过，避免收到过期发票或假发票。通过强化房地产企业的增值税发票管理，规定严谨的验证和认证流程，规范发票信息，保证财务入账发票的合规性和真实性，降低企业税负和税务风险。总体来看，“营改增”的税务改革能够减轻房地产企业的理论税负，但是在现实中，因为房地产企业成本等方面存在的特殊性，短期内可能不会起到理论上应有的减轻税负的效果。“营改增”条件下，增值税专用发票的抵扣、管理，更多的可抵扣凭证的获取等财务管理方式的变化，都对房地产企业财务管理提出更高的要求。所以房地产企业有必要与产业链的上游和下游企业合作，规范财务管理制度，提升财务管理和税收筹划的水平，适应税务改革背景下新的规则和要求。

参考文献：

[1]邓单月.“营改增”对房地产企业的财务影响研究———以A房地产开发公司为例[J].云南大学，2016(4).