新土地管理法释义

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新土地管理法释义范文第1篇

【关键词】集体土地；房屋登记；物权法

在《房屋登记办法》、《物权法》出台之前，我国集体土地范围内的房屋登记制度较为混乱。很多地方对这方面的工作几乎是一片空白；部分有进行这项工作的地方，也仅仅只有按照《村镇规划条例》开展集体土地范围内的房屋登记。但由于相关配套制度不健全、不完善，致使有关规定长期难以得到执行，国有土地范围内的房屋登记工作已经步入正规化、制度化之路，而集体土地范围内的房屋登记管理还未起步。集体土地范围内的房屋登记管理滞后，使农民的财产权益被漠视，不仅严重阻碍农村经济的发展，也使得农民的利益在城市化的进程中屡屡遭受侵犯。2008年1月22号建设部颁布了《房屋登记办法》。作为与《物权法》配套的行政规章，在集体土地范围内的房屋登记这方面，《房屋登记办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，也坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。

1、所有权初始登记

集体土地范围内申请房屋登记的土地性质应为宅基地和其他集体所有建设用地。在其上面建造可以申请登记的房屋范围依据《土地管理法》第四十三条规定，分为两大类：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地新建、改建、扩建和重建的房屋。二是利用其他集体所有建设用地建造的房屋，包括乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。而且这些房屋必须是依法建造的。对于未办理任何审批手续、私搭乱建的违法建筑不能申请房屋登记。集体土地上房屋在进行初始登记后，登记薄和房屋权属证书上都应该注记“集体土地”的字样。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明，避免出现房屋所有权初始登记后因当事人无法办理宅基地使用权登记，从而造成房屋所有权和宅基地使用权权利主体不一致的情况。对于利用集体经济组织所有的集体建设用地建设的其他房屋，原则上也应坚持“先地后房”原则。

办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

2、所有权变更登记

对不同类型的不动产，变更登记的内涵和外延也是有差别的，比如土地权属变更登记的内涵和外延要比房屋变更登记内涵和外延宽得多。土地登记类型中的“变更登记”包括权利主体变更、权利客体变更、权利内容变更等方面，但是依据《房屋登记办法》的规定，房屋变更登记仅仅指权利客体变更、权利内容变更以及不影响当事人权利内容的登记事项的变更。总体上说，由于土地性质不同，只要严格遵循“先地后房”这一总的原则，集体土地上房屋变更登记与国有土地上房屋变更登记是没有太大的区别。

3、所有权转移登记

申请人可以就集体土地上房屋申请转移登记，并不意味着集体土地上房屋可以自由转让。目前，国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移有严格的限制条件。集体土地上房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，是农民安身立命之本，目前法律法规明确禁止农村宅基地自由流转，禁止城市居民到农村购房。集体土地上房屋转移登记时提交集体经济组织的同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。“法律、法规另有规定”是指以后可能出现的相关规定，比如非集体经济组织成员的继承问题等。

集体土地范围内村民住房转移登记也是以“先地后房”为原则，即先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权人，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。

4、抵押权设立登记

并非所有集体土地上所建设的房屋都可以申请抵押，依照《担保法》和《物权法》的规定，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押。因此，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记时是“先房后地”原则，不适用“先地后房”原则。随同抵押的建设用地使用权范围限于厂房等建筑物所占用范围内的建设用地使用权，不一定是整块土地的全部建设用地使用权。

目前开展村民住房抵押登记的条件还不成熟，我国地少人多的基本国情决定了应实行最严格的土地管理制度，所以现阶段还不能允许村民住房抵押。今后，随着经济社会的发展，农村社会保障制度的健全，城乡经济社会一体化新格局的最终形成，《土地管理法》及其配套政策对村民住房抵押的限制性规定还有逐步调整的余地和空间。

5、其他登记

地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等登记类型是《物权法》新创设的几个登记制度。集体土地上房屋登记和国有土地上房屋登记既有差别，也有共同点。集体土地上房屋预告登记、更正登记、异议登记，也遵循“先地后房”原则，确保土地使用权和房屋所有权主体保持一致。地役权登记可以灵活把握，不必拘泥于“先地后房”。集体土地上预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记应优先适用《房屋登记办法》大框架下的规范制度，比如对申请人身份限制、公告程序、村集体经济组织（村民委员会）同意、发挥村民会议或村民代表会议作用等等，只有《房屋登记办法》没有规定或框架性制度难以适用的，方才参照适用国有土地范围内的登记制度。

城乡房屋统一登记是《物权法》提出导向性要求，也是所有不动产登记机构未来努力的方向与目标。鉴于目前集体土地范围内的房屋登记工作的复杂性和特殊性，本着实事求是，尊重现实的态度，本人认为国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登记暂时还不具备同一模式登记的条件。实现城乡房屋统一登记需要一个过程，不能不顾农村实际盲目全盘套用城市房屋登记操作模式。开展集体土地范围内的房屋登记工作，应坚持积极稳妥有序的原则。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编房屋登记办法释义 北京：人民出版社 2008 6

[2]伊春燕编著 《房屋登记办法》实务问答 北京：法律出版社 2009 1

[3]崔建远编著 物权法 北京：中国人民大学出版社 2009 7