增值税的税收筹划
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增值税的税收筹划范文第1篇
当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题
土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：
(一)房地产企业税收筹划趋于片面
从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。
(二)对国家出台相关政策理解浅显
21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。
(三)在税收筹划中风险意识较薄弱
房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法
面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：
(一)合理筹划增值税的扣除项目
房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。
(二)合理利用国家出台相关政策
为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。
(三)合理通过建房进行税收筹划
在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。
(四)积极寻求税务机关支持
政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(五)事后采取积极有效的补救措施
税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(六)土地增值税的核心是增值率
房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：
(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争
在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。
(二)有利于提升房地产企业财务管理水平
房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。
(三)有利于实现房地产企业利益的最大化
在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。
四、结束语
房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。
参考文献：
[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2014(4)：360-366.
[2]陈瑾.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务，2014(9)：56-57.
[3]马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014(30)：83-84.
[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.
[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学，2015.
增值税的税收筹划范文第2篇
【关键词】 新条例;增值税;税收筹划
一、增值税纳税人身份选择的筹划
(一)新条例相关内容解读
新修订的条例降低了小规模纳税人的标准,将工业和商业小规模纳税人销售额标准分别从100万元和180万元下调为50万元和80万元,降低了增值税一般纳税企业的准入门槛。一般纳税人在国内销售货物、提供应税劳务和进口货物适用的基本税率为17%,特定货物销售或进口货物适用的优惠税率为13%;并将小规模纳税人在国内销售货物和应税劳务适用的征收率由原来的6%或4%统一调整为3%。
(二)筹划思路
由于不同纳税人之间存在税负差异,因此可以采取转变纳税人身份的办法合理节税。一般情况下,小规模纳税人的税负略重于一般纳税人,其原因在于,选择一般纳税人可以将进项税额抵扣,尤其是当应税销售额增值率较小时,一般纳税人的税负明显低于小规模纳税人的税负。但这也不是绝对的,小规模纳税人的税负不一定在任何情况下都比一般纳税人的税负重。在销售额既定的情况下,小规模纳税人应缴税款已确定;但一般纳税人的应缴税款还需依据其可抵扣的进项税额,可抵扣的进项税额越大,应缴税款越少;反之,可抵扣的进项税额越少,应缴税款越多。在对一般纳税人与小规模纳税人的税负进行比较时,增值率就是一个关键因素。在增值率达到某一数值时,两种纳税人的税负相等,这一数值被称为无差别平衡点增值率。当增值率低于该点时,增值税一般纳税人的税负低于小规模纳税人的税负;当增值率高于该点时,增值税一般纳税人的税负高于小规模纳税人的税负。
(三)具体筹划
设X为增值率,S为含税销售额,P为含税购进额。假定一般纳税人适用税率为17%,小规模纳税人征收率为3%。
一般纳税人应纳增值税=(S/1+17%)17%-(P/1+17%)17%
=S(X/1+17%)17%
小规模纳税人应纳增值税=(S/1+3%)3%,令二者相等,则X=20.05%,即一般纳税人税率为17%,小规模纳税人税率为3%。当增值率为20.05%时,两者税负相同;当增值率低于20.05%时,小规模纳税人的税负重于一般纳税人的税负;反之,则小规模纳税人的税负轻于一般纳税人的税负。用同样的方法,可以计算出一般纳税人销售税率为13%的商品,与小规模纳税人征收率为3%的含税销售额的无差别平衡点增值率为17.65%。通过以上计算可得出结论:在企业初始设立时,应测算企业的销售增值率,若增值率高于无差别平衡点增值率,可以通过企业分立选择成为小规模纳税人;若增值率低于无差别平衡点增值率,可以通过合并选择成为一般纳税人。
(四)注意问题
以上关于增值税纳税人身份的筹划只是一个简单模型的分析,在企业实际操作时,还需注意几个相关问题。
1.对符合一般纳税人条件,但不申请办理一般纳税人认定手续的纳税人,应按销售额依照增值税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票;
2.企业财务利益最大化的要求,限制了企业做小规模纳税人的选择权;
3.企业产品的性质及客户类型也决定着企业进行纳税人筹划空间的大小。
二、购入固定资产的税收筹划
(一)新条例相关内容解读
新条例规定,自2009年1月1日起,增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额并取得抵扣凭证,允许抵扣其新购进设备的进项税额,未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。但小汽车、摩托车和游艇不包括在可抵扣的范围内。
(二)筹划思路
此项调整对增值税纳税人无疑是一项利好政策。因此,企业在新增固定资产时应根据自身实际情况适当增加外购机器设备比例,减少房屋、建筑物的购置,以达到少缴增值税的目的,实现增值税节税利益。同时,由于新购进机器设备所含的增值税进项税额可以抵扣,因此企业可以在不影响正常经营的前提下,合理选择购进机器设备时的时间,以尽量延迟增值税缴纳时间。
(三)具体筹划
例:甲企业2009年4月销项税额为100万元,购买固定资产以外的货物进项税额为83万元;2009年5月,销项税额为100万元,购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2009年4月或5月购买一台价值为100万元(不含增值税)的设备,购买当月即可投入使用,预计生产出的产品自购进设备当月起3个月即可对外销售并实现效益。其纳税筹划方案如下:
方案一,2009年5月购进设备
2009年4月应纳增值税=100-83=17(万元)
2009年5月应纳增值税=100-100-10017%=-17(万元),本月不缴增值税,17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣;
方案二,2009年4月购进设备
2009年4月应纳增值税=100-83-10017%=0(万元)
2009年5月应纳增值税=100-100=0(万元)
由此可见,2009年4月方案二比方案一少纳增值税17万元,虽然方案二在2009年4月就支出了117万元(100+10017%)购进设备,比方案一早支出了1个月,但是同样也会提前1个月获取收益。因此,从纳税筹划的角度看,方案二优于方案一。
(四)注意问题
1.采购除房屋、建筑物、土地等不动产以外的固定资产,用于自制固定资产(含改扩建、安装)的购进货物或增值税应税劳务,应尽量获取固定资产的扣税凭证。
2.与企业技术更新无关且容易混为个人消费的自用消费品(如小汽车、游艇等)所含的进项税额不得予以抵扣。属于营业税应税项目的房屋、建筑物等不动产不能抵扣。
3.取消废旧物资发票作为抵扣凭证的内容。
4.本次税改,没有让小规模纳税企业享受外购设备时所支付的增值税进项抵扣的政策,但企业也可以通过调整外购固定资产的结构,达到节约房产税的目的。
三、混合销售和兼营的税收筹划
(一)新条例相关内容解读
与增值税实施细则衔接,继续维持对混合销售行为处理的一般原则,即按照纳税人的主营业务统一征收增值税或者营业税。但鉴于销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为较为特殊,可对其采用分别核算、分别征收增值税和营业税的办法。
另外,在兼营方面,现行政策规定,纳税人兼营销售货物、增值税应税劳务和营业税应税劳务应分别核算销售额和营业额,不分别核算或不能准确核算的,应一并征收增值税,是否应一并征收增值税由国家税务局确定。但在执行过程中,对于此种情形,容易出现增值税和营业税重复征收的问题,给纳税人产生额外负担。此次修订,将这一规定改为:未分别核算的,由主管国家税务局、地方税务局分别核定货物、增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。
(二)筹划思路
增值税一般纳税人以销项税额减去进项税额为应纳税额,而营业税以全部营业额乘以税率为应纳税额。因此,在出现混合销售和兼营行为时,按何种税计算税负重,取决于增值率的高低。假定纳税人含税增值率为R,含税销售额为S,含税购进额为P,纳税人适用税率17%,适用的营业税税率为5%,则增值率可表示为:R=(S-P)/S×100%,纳税人应缴纳的增值税和营业税分别表示为:
应纳增值税=S/(1+17)17%R
应纳营业税=S5%
令二者相等,解出纳税平衡点为:R=34.41,即此时两种税税负相同。
如果增值额率大于无差别平衡点增值率,则混合销售或兼营行为缴纳营业税有利于节税;反之,缴纳增值税有利于节税。用同样的方法,可以计算出当营业税税率为3%时,无差别平衡点增值率为20.65%。
(三)具体筹划
例:甲有限公司下设两个非独立核算的业务部门:供电器材加工厂和工程安装施工队。供电器材加工厂主要生产和销售货物,工程安装施工队主要对外承接输电设备的安装等工程。某年,公司销售收入为2 800万元(不含税),安装收入为2 200万元,购买生产用原材料2 000万元,可抵扣进项税额为340万元。公司为一般纳税人,对其发生的混合销售行为一并征收增值税。因为该公司属于生产性企业,而且兼营非应税劳务销售额未达到总销售额的50%。
增值税销项税额=(2 800+2 200)÷(1+17%)17%
=795.66(万元)
增值税进项税额=340(万元)
增值税应纳税额=795.66-340=455.66(万元)
公司实际增值率=(2 800-2 000)÷2 800100%=28.57%,增值税负担较高,进行筹划后,将工程安装施工队单独组建一个乙公司,独立核算,自行缴纳税款。
筹划后得纳税情况:甲公司应纳增值税=2 80017%-340=136(万元)
乙公司应纳营业税=2 2003%=66(万元)
合计应纳税额=136+66=202(万元)
比较筹划前后,税负较低了253.66万元。
(四)注意问题
1.变混合销售为兼营行为,分别核算、分别纳税。
2.设立独立核算的专业服务公司,改变混合销售业务的性质。
除了以上几个新的变化外,新条例还将纳税申报期限由10天延长至15天,那么企业应尽量在申报期限的最后一天申报纳税,这样可以充分利用资金时间价值,获取一笔无息贷款。
【参考文献】
增值税的税收筹划范文第3篇
关键词：纳税范围 合理定价 利息支出
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收，其计算公式为： 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重，它税率高、税负重，因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划。
一、房地产企业税务筹划技巧
（一）销售价格定价的筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点，边际税率就会突增，就会造成增加的收入小于增加的土地增值税
案例1：某房地产公司开发的商品房销售价格为X，营业税金5.5%X（其中：营业税5%，城建税7%，教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2，000万元；此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠，那么该公司的销售价格最高应在2，581万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为2，142万元，获利439万元。
假设销售价格增加了Y，此时房产的新销售价格为X+Y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额=2，142+5.5%Y；增值额=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.应纳土地增值税额=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益，必须满足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是说，其销售价格就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担。
（二）代收费用的税务筹划
根据税法规，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但在代收费用并入房价时，仍有节税意义。虽然代收费用计入房价中，增值额并未减少，但扣除项目却增加了，在同样增值额的情况下，使得增值率变小。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用；
案例2：某房地产公司开发一栋商品房，售价4,000万元，并根据当地政府的要求，在售房时代收了500万元的各项费用，营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元，支付土地出让金和开发成本为1,000万元。
（1）如果公司将代收费用单独向购买方收取，则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%=1,420万元
增值额=4,000-1，420=2,580万元
增值率=2,580/1,420=182%
增值税=2,580×50%-1,420×15%=1,077万元
（2）如果公司将代收费用并入房价向购买者一并收取，则允许扣除的金额为=1,000+500+220+1,000×20%=1,920万元
增值额=4,000+500-1，920=2,580万元
增值率=2,580/1,920=134%
增值税=2,580×50%-1,920×15%=1,002万元
显然，该公司将代收费用并入房价一并收取，可以使公司少缴土地增值税75万元。从这个案例可以看出，在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下，扣除项目越大，土地增值税税额就越小，就会给纳税人带来更多的节税效益。
当然，需要注意的一点是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。
（三）利息支出税收筹划
房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金，因此，必然会发生借款利息的支出。根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：
第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内。
增值税的税收筹划范文第4篇
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
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[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.
增值税的税收筹划范文第5篇
一、销售折让方式的税收筹划
税法规定，折扣销售可以按照折让后的销售额计征增值税。在其他条件都相同的情况下，选择折扣或者折让销售方式的税负最低，因为折扣或者折让部分允许作为税基扣除额。如下例：
万利福商城是增值税的一般纳税人，购货均能取得增值税的专用发票，现销售400元商品，其成本为300元（含税价），黄金周期间搞促销有四种备选方案：
一是采取以旧换新方式销售，旧货价格定为40元，即买新货时少交40元。
二是商品9折销售（折扣销售）。
三是购物满400元赠送价值40元的商品（成本为30元，均为含税价）。
四是购物满400元，返还40元的现金。
方案一：采用以旧换新方式销售，即顾客提供一件旧的商品，在购新商品时折抵若干现金。税法规定，以旧换新方式销售，仍按销售新商品的原价做为销售额计算增值税。旧商品的折抵价，不能冲减新商品的销售，计算销项税额如下：
应缴增值税=[400÷（1+17%）] ×17%-[300÷（1+17%）] × 17%=14.53（元）
方案二：商品9折销售，价值400元的商品售价360元，应纳增值税为：
360÷（1+17%）× 17%-300÷（1+17%）× 17%=8.72（元）
方案三：购物满400元赠送价值40元的商品，应纳增值税为：
400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）
另赠送40元的商品视同销售，应纳增值税为：
40÷（1+17%）×17%-30÷（1+17%）× 17%=1.453（元）
合计应缴增值税：14.53+1.453=15.983（元）
方案四：购物满400元，返还40元的现金。在税务实践中，赠送的现金作为促销费用处理，不能抵减销售额因而不能少缴增值税，因此销售400元的商品，应纳增值税为：
400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）
上述四种方案中，方案二最优，企业上缴的增值税额最少，方案一和方案四次之，而方案三由于多了一个赠品视同销售，反倒比其他方案多支付增值税。此外，企业在选择方案时，只有进行综合全面地筹划，才能使企业降低税收成本，获得最大的经济利益。
二、商业赠送的税收筹划
对于商业捐赠，税法规定对赠送的商品视同销售，一并计算缴纳增值税。万利福商城以销售国内外名牌服装为主，为了在"十一"节期间促销，推出了自己的营销政策：凡购买一套某品牌西服便赠送该品牌领带一条，两种产品实际对外销售价格分别是2340元和234元（均为含税价格）。
筹划前：按照税法的规定：随西服赠送的领带价值234元视同销售计算增值税销项税额34元。因此
销项税额=2340÷（1+17%）×17%+234÷（1+17%）×17%=374元
筹划方案：将赠送货物作为销售折让处理。即在发票上填写西服一套价格2340元，同时填写领带一条，价格234元，同时以折扣的形式将234元在发票上反映，直接返还给客户，发票上净额为2340元，客户实际付款为2340元，这样达到促销的目的。此项活动的不含税销售收入为2000元，增值税的销项税额为340元，从而减少了增值税销项税额34元。
三、其他促销方式的税收筹划
（一）买一赠一。企业以"买一赠一"方式组合销售本企业商品的，在总的销售金额范围内按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项商品的销售收入。例如将上例中西服和领带价格分别下调，使其销售价格的合计数等于2340元，并将西服和领带一起销售。这样，就能达到促销和节税的目的。“买一赠一”属于一种促销行为，属于捆绑销售的一种形式，既能促进销售，又能合理控制税负。
（二）加量不加价。加量不加价是一种有效的促销方式，其操作要点是：在销售商品时，增加每一包装中的商品数量，而销售总价不提高，相当于商品打折销售，但可以起到打折销售不能实现的促销效果。超市在进行洗衣粉促销时，推出的促销方式是“加量不加价”。 采取“买1000克的洗浴液送100克”。 相当于1100克洗衣粉卖1000克的价钱，数量增加，价格不变，万利福商城只需按照销售价格缴纳税金就可以了。“加量不加价”促销模式，实际上是通过捆绑销售方式规避了商业赠送行为，从而减轻了税收负担。
（三）积分返利。企业为长期留住顾客，往往推出会员消费积分制，即顾客每消费x元积1分，每积累y分可以换领价值z元的商品。会员积分换领商品，实质上还是一种商业折扣。对于此类促销，原理上还是转化为折扣形式，避免视同销售。
例如某超市大卖场推出会员积分制度。会员制度规定：积分满1000分，可以换领价值100元的礼品……。该卖场每年送出去的积分礼品价值100万元。因税务局认为这是无偿赠送货物，属于视同销售，要求每年缴纳17万元的增值税。
筹划方案：更改会员制度，明确规定：积分满1000分，给予价值100元会员折扣券，全场通用……。顾客使用积分，换取商品时，在发票上列明商品原价、积分折扣金额和实收金额。这样处理后，会员积分可以完全当作销售折扣处理，避免视同销售而多交税的17万元增值税。同时会员可选择商品范围从有限的几件礼品扩大到全场商品，更容易让消费者接受。
对商场而言，搞促销本身旨在吸引顾客，提高市场占有率，其结果如果加重了商场的税收负担，降低了商场的效益就得不偿失了。所以商场在进行各种促销方式的选择时，也要把税收因素考虑进去，综合各方面的因素，使商场的利润得到最大化。
参考文献：
[1]杨晓萌：企业销售中的税收筹划问题[J].经济论坛，2005，（23）：100-101
[2]周仁仪：零售商场打折馈赠促销的税务筹划[J].财会月刊，2005，（06）：54
