房产税税收筹划

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房产税税收筹划范文第1篇

(一)筹划“临界点”，确定适当的房地产价格

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。

(二)设立销售公司以减轻税负

一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。

(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式

1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。

2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。

(四)利用建房方式进行筹划

1代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不能符合“代建房”要求则应纳营业税1000*5%=50万元；若符合则应纳营业税330*5%=165万元

2合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。

五、销售与装修分开，分散经营收入。

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加交通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。

(五)土地使用权的税收筹划

房地产企业进行房地产开发，需要拥有土地使用权，获取、使用土地使用权主要涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税等，都有进行筹划的必要性和可能性。仅以营业税为例，用足用好税收倾斜政策便可以起到税收筹划的作用。如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税。

房产税税收筹划范文第2篇

关键词：房地产业；税收筹划；探讨

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02

一、税收与房地产行业发展的相关性分析

房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。

经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。

二、房地产业的纳税现状

我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。 根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。

房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。

三、房地产企业税务筹划的特点

由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：

1.税务筹划效益的显著性

由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。

2.税务筹划的时效性强

我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。

3.税务筹划的复杂性

城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。

四、房地产业税收筹划的必要性和可行性

1.房地产开发业税收筹划的必要性

税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。

随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。

2.房地产开发业税收筹划的可行性

不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。

3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。

4.企业内部环境的优化

（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。

（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2012.

[2] 刘佐.中国房地产税收[M].北京：中国财政经济出版社，2006.

房产税税收筹划范文第3篇

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）税负情况

目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的0.3%交纳教育费附加，按利润总额的25%交纳企业所得税（企业所得税税率2008年之前执行33%的税率，2008年之后开始执行25%的税率），按1.5—30元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按增值额30%一60%交纳土地增值税，按交易额的3%一5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税、个人所得税等，如果将这些税种综合计算，房地产开发企业税收负达到毛利的48%左右。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

现行税收法律法规，不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45% -11.45%，而且在取得时就必须缴纳。所以通过合理的纳税筹划，尽量节约税费支出，不仅直接影响项目的投资收益，而且对于维护项目开发资金链条的完整也具有重要的意义。下面是房地产开发公司在开发房地产项目过程中会涉及的几个主要税种税收筹划。

（一）土增税的税收筹划

降低增值率的税收筹划，计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。

1、减少增值额，增加扣除项目金额

1）降低房屋的销售价格

房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。

2）与客户签订销售与装修两份合同

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能视若，房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合

同不用缴纳土地增值税。

3）选择适当的利息扣除标准《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金颟和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

2、慎重确定房屋销售时间

按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。

3、利用税收优惠政策的税收筹划.

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核

算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。

4、利用销售比例的税收筹划

2007年的1月17日，国家税务总局《国家税务总局关于房地产开企业地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例

虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售），许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（二）企业所得税的税收筹划

1）合理延迟产权转移时间

税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2）合理推迟成本最终确认时间，房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移已办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的税务核算。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

（三）营业税的税收筹划

1）减少营业税应税项目的流转（转让）次数我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴而营业税是按次重复征收的。

2）选择合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：

（1）“以交换的"方式。企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。

（2）“以合作”方式。甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

四、科学选择纳税筹划方法的实务应用

目前，无论企业所得税还是土地增值税，税务政策均向逐步趋紧方向发展，企业如何在不同处理方式下，合理地争取最大利益，下面分举三种情形，以说明合理纳税筹划的作用。

1、合理选择土地成本分摊方法

根据国税发[2009]31号关于土地成本分配规定，“一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。”我们应结合企业项目实际情况，加强与税务机关沟通，争取在销售低容积率产品时，在会计及所得税上可采用占用面积法分摊土地成本，反之采用建筑面积法。

对城市综合体项目销售及持有物业的不同情况应区别对待，我们可以在根据确定的项目开发计划选择最为有利的核算方法，使销售物业分摊的成本尽量多，持有的物业尽量少，甚至在签订土地出让合同时，做好有利于成本分摊的价格约定。

2、正负增值组合项目争取土地增值税不分期清算

如何才能不分期清算，能够找到的政策依据为《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定，即“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”

如北京地税（京地税地[2008]92号）规定“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

3、售价较低的物业，可通过销售实现成本抵扣节税

房产税税收筹划范文第4篇

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划

土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.

[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

[3]蒋志刚. 浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J]. 现代经济信息，2011（20）.

房产税税收筹划范文第5篇

关键词：房地产开发企业；税务筹划；筹划措施

我国房地产市场已经发展了数十个年头，房地产开发市场的巨大利润吸引了一大批市场参与者，导致市场的竞争更加激烈。同时，国家为了保障民生住房的基本问题而出台的一系列房地产政策一定程度上压缩了企业的利润空间，更加剧了竞争。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中占据更多份额，必须进行税务筹划降低成本负担。房地产开发企业从项目规划到项目落地，其中会经历数十个环节，与之相关联的企业也是数目众多，因此房地产开发企业的在经营建设的过程中涉及的税种繁多，如何高效管理不同税务事项，合理进行税务筹划，降低企业税务负担，是房地产开发企业缓解竞争压力，促进企业增长的重要办法。

一、房地产开发企业经营活动涉税概述

房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。

二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题

（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。

（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。

三、房地产开发企业税务筹划方案设计

（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。

（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。

（三）确定销售价格及分解销售收入考虑到房地产开发企业适用的土地增值税四级累进税率，意味着房地产开发企业在定价时不能一味追求收入增加而导致税率跳跃增长。房地产开发企业在制定销售价格时要充分考虑累进税率不同档税率的临界值，在不影响销售的同时将售价稳定在增值税率的临界值之下，这样收入的增长才会带来利润的增加，控制税负成本。其次，在确定销售价格后为保证税率仍然控制在合理水准，房地产开发企业需要选择分解销售收入，在销售合同中剔除精装费用、代收费用等。可以采取分开定价合同模式，将毛坯房和精装修部分分开签订合约，使精装修部分不需要缴纳土地增值税，从而降低房地产开发企业的税负成本，提高企业利润和价值。