房地产开发会计核算办法

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房地产开发会计核算办法范文第1篇

[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

房地产开发会计核算办法范文第2篇

关键词：房地产企业；会计核算；会计准则；企业内控

一、房地产企业会计核算现状及普遍存在的问题

（一）收入过程确认复杂

通常情况下，房地产商品的销售包括两种：事先签订建造合同，根据合同约定进行开发以及自行开发并销售。针对于前者，一般按照建造合同中约定的标准进行收入的确认，这种情况的收入确认相对统一和规范。而对于后者而言，由于其自行开发房地产的耗费巨大，开发周期较长，并且房地产作为一类特殊的商品具有很高的价值性。这些特点决定了房地产商品在销售过程中通常综合使用分期付款与预售等多种复杂的销售方式。销售环节的销售方式多样性使得准确判断商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移就成为了房地产企业会计核算过程中的一项难点。

（二） 房地产企业的前期开发成本与销售收入难以配比。

1、由于房地产开发项目的周期较长，通常一个项目从土地开发到确认收入要经过2至3年甚至甚至更长的时间。而在较长的建设周期过程中所发生的各项费用按照现行企业会计准则及相关会计制度的规定应计入当期费用。这就出现了这样一个在房地产企业普遍存在的问题，即如果房地产开发工程没有完工，即使商品房已经全部完成销售，其预售价款也不能确认为企业当期收入，这就造成了费用与收入相配比者一会计上的基本原则在房地产企业的日常会计核算中无法体现。

2、房地产企业开发项目时的成本核算主题是基于整个工程项目，但在销售过程中，由于户型以及楼层存在差异，商品房的售价也不尽相同，通常一个房地产项目在开发的初始阶段会产生大量的费用支出，但是收入几乎为零。这就造成房地产企业的投入产出比存在巨大的阶段性波动。房地产企业结转成本的方法一般是按照当期竣工的核算对象的总成本比上开发总面积，计算出单位面积造价，进一步得出该期开发项目的总成本。这种成本计算方法本并没有考虑到楼层、户型等区别因素，所以得出的成本指标缺乏可靠性与真实性。以上两方面原因造成房地产企业的当前开发成本与其销售收入难以进行配比。

（三）内部控制缺失

缺乏完善的内控机制，不利于房地产企业会计内控。大多数房地产企业尤其是中小型房地产企业对于会计内控机制建设重视程度不够，相关内控制度也完善，使企业会计制度出现漏洞，核算准确性不高，缺乏制度保证，不利于企业的健康发展，增大企业运营风险。

二、房地产企业完善会计核算的办法与对策

（一）扩大房地产企业的会计信息披露程度

一方面，在房地产企业的信息披露中应该涵盖对土地储备量和成本的披露。由于近年来的土地价格上涨，在房地产企业项目开发的总成本中，土地成本所占比重越来越大。房地产企业所拥有土地储备量与现有土地储备的成本状况共同决定了企业的未来发展水平。但是房地产企业的会计信息使用者往往无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，因此，增大对土地储备量及其成本的披露程度至关重要。另一方面，要不断加强房地产企业相关风险的披露。资金投入大，回报周期长等诸多因素造成房地产行业相对于其他行业而言属于高风险性行业，所以其披露的信息应该涵盖企业的有关风险信息。在企业的报表中应该增加披露风险的信息，例如对房地产企业所面临的政策风险、工程质量风险以及债务违约风险等都应该进行具体说明。

（二）完善对房地产企业借款费用核算

由于房地产开发项目发生的专门借款与项目总成本之间存在着密切联系，所以应该将其划分为间接费用范畴。在会计上，对于借款费用的核算应该遵循配比原则，借款费用成本核算的对象应包括成本累计并没有超过项目预收款且还没有完工的项目。

（三）优化会计科目设置

房地产企业应从自身实际情况出发，综合考虑业务范围、经营规模、电算化水平的因素去设置本企业所需的会计科目。对于规模大，业务涉及面广的企业可以设置全面完整的会计科目体系。而对于规模较小且业务单一，电算化水平较低的企业，则可以在满足日常会计核算的前提下，适当删减一下不常用的会计科目以提高会计核算效率。与此同时，财政部门应建立针对于房地产企业的完善的会计科目体系，通过统一规范的科目设置，加强对企业日常财务活动的监督。

（四）规范收入确定专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。房地产销售环节销售形式的多样性造成了房地产企业收入会计核算的复杂性。在实务操作中，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，只是法律意义上的一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，也不能确认收入。

三、结语

房地产行业作为和百姓日常生活息息相关的领域，其在整个经济运行中所发挥的作用不言而喻。而作为房地产企业日常运营的微观层面，其会计核算方面存在的问题也应受到高度重视，只有完善会计制度设计，将会计核算制度与行业实际情况相结合，完善内部控制，加强会计信息披露，才能使房地产行业走向规范化与有序化，为国民经济发展增添新的动力。

参考文献：

[1]周卫清.试论房地产企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济，2008（10）.

[2]郭文杰.房地产企业成本核算中应注意的几个问题[J].会计之友， 2007（02）.

房地产开发会计核算办法范文第3篇

【关键词】中小房地产企业；会计核算

对于中小房地产企业的核算会计，不能只做到对收入、费用、所有者权益、支出、成本以及利润要素的处理、归集，还要充分认识到中小房地产企业正处在一个什么样的环境当中。在项目未开启前，我们要对会计核算进行认真思考，合理规划，使会计核算具有针对性，做到心中有数。

一、现阶段我国中小房地产企业的生存环境

现阶段，我国中小房地产企业正处在一个十分残酷的环境当中。一方面是土地价格的不断攀升；另一方面是我国金融和税收带给房地产行业的压力以及不断出台的有关房地产行业的法律法规，致使我国中小房地产企业的生存环境越来越严峻。

1.1 中小房地产企业涉及繁多的税收和规费

取得土地时，不仅要上缴地价款、国有土地出让金，还要上缴产权交易手续费、契税。取得之后，需要上缴土地使用税，进行房地产开发的土地规定按上限计税。还需要上缴印花税，出让商品房税率按销售合同总额的0.5‰计税。中小房地产企业在存续期间需要交纳车船税和房产税。在取得销售许可证，开始销售时，要上缴营业税、地方教育费附加、教育费附加、城建税、土地增值税、价格调控基金、企业所得税以及个人所得税[1]。

中小房地产企业不仅要交纳众多税金，还要交纳各种地方规费。例如：新型墙体材料专项基金、异地绿化建设费、散装水泥专项资金、报建费、异地建设费以及专项维修基金等。

1.2 有关中小房地产企业的税收政策规定

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定了房地产企业转让土地使用权或者销售不动产取得预售房款时，纳税义务发生的时间是收到款项的当天。有关房地产企业的法律法规众多，例如：《土地增值税实施细则》、国税2006的187号条例《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、财税2006的21 号条例《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、国税2009的31号条例《国家税务总局关于印发的通知》、《中华人民共和国企业所得税法》对中小房地产开发企业的企业所得税和土地增值税都作出了明确规定。

二、现阶段我国中小房地产企业应该着重关注的问题

2.1 对资金的可控性的认识

房地产行业具有高投入、高风险的特点，大量资金涌入的同时需要承担巨大的市场风险。就房地产开发商来说，地价和建安成本都是难以控制的。目前，有众多项目楼盘地价要高出建安成本数倍，一旦出现市场波动，面临的风险将难以预计。相比土地出让方就不用承担责任，并且规定在一定期限内不开工或者不销售，有权无偿的收回所出让的土地。市场调节商品房的价格，如果土地买卖不能自由进入市场，那么商品房的价格就会失去控制，资本将获取暴利。

2.2 企业流动资产不均衡，容易出现资金短缺，致使项目失败

取得土地时要交纳的土地出让金、交易费和契税金额取决于双方的成交价格。随着国家土地资源的减少和对土地的管理调控，其价格短期内还会呈上升趋势。现今，开发商为了更好的销售商品房会采取一些有效的营销方法，根据开发商的实力以及对未来市场的预估会扩大广告宣传的力度，进而增加了费用[2]。

三、中小房地产企业会计核算的解决办法

一个房地产开发项目会致使大量的资金流动，不仅要进行战略上的整体规划，还要加强对资金的管理与核算。

3.1 会计核算要将收入进行合理的延后，争取多样化的销售形式

会计核算要尽量配合销售部门，在确认收入的时间和金额上要将企业利润最大化。在国税发[2006]187号条例中规定：“房地产企业将产品（商品房）用于发放职工福利、对外进行投资、分配给投资人或者股东、抵偿债务等转移所有权的行为视同销售，其确认的方法有两种：一是按照企业在同一年度、同一地区销售同类型商品房的均价进行确认；二是由主管税务机关依据当年当地同类商品房的评估价格或者市场价格进行确认”可以对这一规定进行有效运用，将视同销售的收入延后到工程项目清算时再确定，就可以有效的延迟企业预征土地增值税、营业税和预征所得税的交纳，有效延长中小房地产企业资金的使用时间，同时也减少了销售收入的数额，有效的控制了应交税费。

3.2 根据不同的物业形态可以分类进行收入核算，重视增值额

为了满足市场和整体规划的需求，每个项目都会有车库、商业和住宅等不同形式的物业，那么在会计核算中对每一种物业形态的收入要分开进行核算。这样可以控制土地增值额的上升，避免多交土地增值税，还可以将不同质量的商品房区分开来，避免延迟交房或者难以交房。

3.3 根据收付实现制原则进行收入的确认，尽量不代垫税费

中小房地产企业在未取得销售许可证前采取的排号费、诚意金等向客户收取费用的形式都属于违规的。企业的财务人员不支持这种违规的营销策略，若收取了此类收入可以在其他应付款中进行核算，但税务部门会视为企业收取了房款，补交税费。对于企业收取的各类收入，要根据收付实现制的原则进行确认，在会计核算当中，要结合企业的整体规划和物业形态进行，还要遵守相关的会计制度和税法等规定。

3.4 根据配比原则确认期间费用

销售前会发生大量的运营费用和广告宣传费用，一般情况下，发生费用时，应计入当期的管理费用或者是销售费用。国税发[2006]31号文件的中规定：“开发企业开发、建造的商业用房、住宅和其他建筑物、地上附着物、配套设施等产品，在未完工前采取预售方式销售的，其收入要按预计计税毛利率分月或分季计入当期毛利，允许扣除相关的期间费用、税费后再计入当期的应纳所得额，待产品结算计税成本后再进行调整”[3]。

3.5 根据权责发生制核算企业的开发成本

一般情况下，开发企业对建安企业实行代扣代缴建安税，税务机关只针对开发企业进行征管，因此，会计上把开发成本的支出按“总包”和“分包”进行分类核算，按权责发生制核算企业成本，不低估企业费用，并做好工程项目的预算和决算。

会计核算是企业工作中一项十分重要的内容，也是中小房地产开发企业的工作重点，要根据中小房地产开发企业的自身情况进行核算，重视目前面临的问题，在实践中摸索出符合现阶段中小房地产企业科学合理的会计核算方法。

参考文献：

[1] 魏艳. 浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J]. 全国商情（理论研究）. 2010（16）.

房地产开发会计核算办法范文第4篇

关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.

房地产开发会计核算办法范文第5篇

摘要：本文介绍了房地产开发企业会计核算的特点，通过将理论与实务分析相结合，分析新制度在房地产行业的应用状况及其不足之处。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范。提出了包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。具体措施包括应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则等。

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。