最早的土地管理法
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最早的土地管理法范文第1篇
南海市独特的以土地为中心的农村股份合作制的推行，让农民从中受益，也使集体经济实力凭借土地级差收益的上升得以壮大。但在推进过程中，现行政策和法律也面临极大挑战。根据南海市法院提供的资料，2001年房地产庭受理案件780件，农村集体建设非农用地案78件，占10％；2002年仅上半年就受理案件110件，涉及这类案件33件，约占30％。农村集体建设非农用地案件呈急剧上升态势。
国家征地制度与农村工业化的冲突
政府征用农村集体土地，主要用于基础设施、工矿建设、城市建设，以及工业、商业、文化教育、房地产开发等建设。南海作为新兴的工业化地区，在经济建设和推进城市化进程中，离不开大量征用农民的土地。现在，农民用自己的土地参与工业化与国家征地制度的矛盾表现为两个方面。一方面，国家只要搞非农建设，就向农民征地，而对农民的补偿极其有限。近几年，政府更是控制农民在本乡本土推行工业化，实行工业区的集中，使农民分享工业化的好处越来越难。另一方面，发达地区的土地级差地租的上升越来越明显，出租土地的收益越来越大，因此，无论是集体经济组织还是农民，都不愿意政府通过征地将集体土地转为国有。因为在农民的心目中，土地自有它的份量。南海位于广州、佛山之间，是珠三角开发最早的地区之一，具有得天独厚的地缘优势，土地级差收益成为财富的重要源泉。那种上个世纪80年代末，农民盼望政府征地从而领取城市户籍的现象早已成为历史。正如我们在调查中农民普遍反映的：“这地是我们集体的，转为国有，子子孙孙就没有了。给我5万、10万有什么用，资产增值也没有什么办法，就等于我们的财产被其他人侵占了！”
此一矛盾，源于现行国家征地制度与农民对土地权利观念的冲突。按照土地法，除了留出部分农民自用的土地从事非农经营以外，当农地转为非农用地时，都得实行国家征地制度，即将原来的土地集体所有变为国有，农民在得到跟现行土地农作有关的补偿后，就丧失了土地的所有权。这种做法既与农民对土地的传统观念相背离，也使农民对现行土地政策和法规产生怀疑和抵触。在农民的心目中，这块土地是祖辈留下来的，除了这个社区的成员以外，其他任何人都是无权享有的；土地农用时，政策和法规所赋予农民的土地权利还是比较充分的，既有长期而有保障的土地使用权，也允许农民出租，转让自己所承包的农地，但是，当农地转为非农用时，农民原来在这块农地上所拥有的权利就全部消失了。因此，当国家通过行政的力量将农民的土地变为国有时，尽管有法律的强制性规范，尽管征地补偿费过低的状况已有所改变，但还是难以令农民信服。
尊重集体土地所有权，慎用国家征地手段，避免引发社会问题，这是南海市委、政府和国土部门的共识，而这种共识是在处理无数起矛盾、冲突、上访甚至流血事件中取得。1998年南海市按规划扩大城市中心板块，以适应工业化的布局，必须征用桂城区2400亩预留工业用地，这涉及到六个村委会的非农建设用地，包括30多家工厂。况且这些村因地处市区范围，也只剩下这两千多亩地。因此，要将这六个村的所剩土地全部征完，征地的难度很大。政府考虑到用提高现金补偿的办法，也不能解决农民的基本生活和就业问题。经过反复征求意见后，研究决定，除给予土地补偿、预留征地的15％土地外，市政府还从已经掌握了的预留工业用地中拨出2000亩偿还给这六个村，保证了集体组织和农民生产、生活不受大的影响，保证了此次征地任务的顺利完成。
农村土地使用权的法律限制与农民的变通之间的较量
《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”从上述规定可以看出，留给农民的非农集体土地使用权是受各种限制的，是不允许出让、转让、租赁的。
但是，南海的农民从办乡镇企业的实践中，认定了出租土地是利益最直接，风险最小，也是最为长久的方式。其理由有三：其一，通过合法的土地农转非方式获得非农建设用地，不仅交易成本高，而且风险也极高。对于已经具有集体所有权的农民来说，肯定不为所取。其二，集体利用自己的土地自办乡镇企业，由于集体企业产权不清，或者缺乏有能力的企业家，这类企业已经负债累累，当地的农民不会再去仿效。其三，集体利用自己的土地与其他人合办企业，这种方式也不成功。因为，资金入股的一方通常为大股东，他们控制企业的经营管理，时常会用股东的增资扩股等办法释放土地的股份，土地入股方处于企业控制权的弱势地位。土地入股方的集体代表又往往容易被“收买”。企业亏损，股东还要还债。企业赢利，作为土地入股方又很难得到收益，企业会有一大堆理由不分红或者少分红。因此，集体只得变通方式来经营土地，即：他们将土地出租给企业或者个人，或者由集体组织在土地上建好厂房、仓库、店铺等出租。
《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公共事业建设批准使用农民集体所有的土地的除外。”国务院1992年11月23日颁布的《关于发展房地产业若干问题意见的通知》中规定：“集体的土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。如农村集体经济组织以集体所有的土地资产用入股的方式，与外商联办企业，须经县级人民政府批准。”这个“除外”和“入股”本意是为兴办乡镇企业和农村公共事业开的法律的口子，但是也为农民规避法律、出租土地，找到了变通的途径。
集体非农用土地使用权流转主要有以下特点：流转土地的，申报内容与实际使用情况往往不一致。比如，兴办乡镇企业容易得到批准，那么许多非农用地申请报建报告都以此为内容，而实际上可以办成商场、店铺、酒楼等出租。流转土地的申请用地者和拆建者往往不是实际建设使用者。流转土地一般是由村或管理区经济组织提出用地申请，办理拆建手续，由承租方出资组织施工建设，土地使用权证有的办到出租方名下，有的办到申办企业的名下。承租方取得土地使用权的依据是一纸租赁合同或承包合同。行政部门很难发现其中秘密。集体组织与投资人私下订立的合同与他们表面的合作、合资合同往往不一致。背后的合同基本是土地、厂房等租赁合同，常见的有《土地使用权租赁合同》、《土地买卖合同》、《土地转让合同》等，合同双方对土地的租赁期限、租金、付款方式、违约惩罚等，都有明确的规定。合同期限一般较长，少则3至5年，多则20年、50年，有的甚至写明永久使用权。租金有分期给付的，也有一次性给付的。
为了防范因企业经营不佳导致的集体土地利益受损，集体组织采用了一些“土办法”来应对。为防止出现企业不交或者拖欠租金，一种办法是，在将土地租给企业之前，先向它收取若干年的土地租金，有的村甚至将20年的租金都给收取了。这样，企业即便变卦，集体也不用为收不到土地租金而担心了；另一种做法更为极端，就是当企业拖欠租金时，集体组织以断水断电等来逼企业“就范”。这些办法尽管能在一定程度上保得集体之利，但从长远来看，则不利于当地工业化的推进，因为采取收多年租金的办法，加大了企业创办时的成本；断电、断水的办法则会恶化当地的企业经营环境，逼使企业外迁和阻碍新企业的进入。
执法公正与现实公平的矛盾
在变通也不能保证集体利益的情况下，集体只得求助法律来解决。从南海市法院提供的判案来看，当农民因纠纷走上法庭时，都会出现让他们难以接受的法律结果。出租土地和物业大体有三种方式。其一，纯粹由集体组织向企业或个人出租土地，由对方在该土地上建造厂房的，由于原告村集体组织将农村集体所有的土地出租用于非农建设，违反了法律的强制性规定，法院判原、被告土地承租方所签订的《土地租赁合同》是无效合同，要求当事人将因合同所取得的财产予以返还。其结果，作为土地出租方不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已经收取被告的租金退还承租方。其二，由集体组织向企业或个人提供厂房等，但集体组织所出租的物业没有办理非农的专用手续的，法院的判决对农民也不利。因为根据法律规定，农村集体土地非经批准不得改变土地用途，而房屋出租必须取得合法的产权，在此类案例中，由于集体组织擅自将农业用地改为工业用地，其所出租的厂房又没有取得房屋所有权证，甚至没有办理报建手续，为此，法院也只能判决双方签订的《承包厂房场地合同》无效。双方因无效合同所取得的财产，都应返还。其三，名义上由集体组织向企业或个人提供厂房，实际上集体组织只出租土地，由企业或个人在所承租的土地上出资盖厂房的，法院也同样判定租赁合同为无效合同，农民无法得到出租土地的租金。
集体组织出租非农用地也是违法行为，此类土地租赁合同当然是无效合同。这种合同是属于我国合同法第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同。合同在内容上和形式上违反了法律和行政诉讼法规，因而不具有法律效力。由于合同双方均出于故意过错，故合同从一开始就是绝对无效。其判决结果就唯有：将土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。如果实际已经使用土地，建了建筑物，后果就严重了。法律规定，合同无效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有权。尽管建筑物是以土地所有权人的名义合法报建，但是承租商为出资建筑方的，返还时，集体还要以建筑物和附着物的现值，返还不当得利，将建筑物的投资返还给投资人，出租土地和厂房的投资风险转嫁给了集体。正因为法律不保护集体非农用地租赁行为，就让一些坏人在承租集体土地和物业的过程中钻了法律的空子，坑害了农民和集体，自己则谋取了非法利益。有些企业如果经营不下去了，就。有些企业是在合同期满之前，向法院。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得无偿归集体，于是他们会在到了7～8年时，有意不交租金以引起，在法院认定合同无效后，集体还得向他们返回建筑物的价值，他们反而能从集体拿回投资。目前在广东，从省到地市到县市级法院，都这样处理。这种结果对集体来说简直无法接受，法院的领导对此很苦恼，他们反映在处理这类案子时压力太大，村民要示威。村民说，我们老老实实的，人家钻空子。骂法院不是保护好人，是保护钻法律空子的人。
判案人员的执法是公正的，地产庭的负责同志告诉我们，有些案子他们是违心判下去的，集体和农民肯定是不接受的。这种社会现象违反了法律的公平原则，保护了坏人，如此众多的能让坏人钻空子的案情频繁出现难道就不应该找找法律本身不适应社会经济发展的问题了吗？也就是说，在现行法律下，地方政府所作出的变通，无论多么符合当地实际，也无论它能给集体和农民带来多大福利，这种做法都无法绕开现行法律的约束。因为现行的《土地管理法》、《农业法》、《民法通则》，出于保护耕地的目的，对集体土地转为非农建设用地卡得死死的，而且对土地的出租设定了更为严格的限制。《土地管理法》第9条规定，国有土地，农民集体土地可以给单位和个人使用。《农业法》第4条规定，国有土地和集体土地可以依法转让。集体土地可以依法转让给单位或个人使用。但是，《土地法》第63条和《民法通则》第83条，却又明确集体土地不能出租、转让与出让。也就是说，按照现行法律，农民要将集体的土地这篇文章做活是不可能的。
完善有关农村集体非农用地法律是当务之急
南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明目前法律的规定已明显滞后于经济发展的现实。不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的法律规定已严重制约经济发展。
具体而言，第一，将农村集体土地转为国有，不利于农村的工业化和城市化。按照现行政策规定，这两种性质的土地在参与工业化时，土地的价格差别太大。如果是农民自己将集体土地非农化，其主要支出集中在搞填土等基础设施建设，即使加上购买异地土地农转非指标，一亩地的费用也就几万元。而如果是变成国有土地，就是一般工业用地办出让手续，其费用起码也要15万元。对企业来讲，地价如此高昂，是难以承受的，地方利用土地招商引资以发展当地经济的愿意也只能落空。
第二，现行的法律法规鼓励的是让集体以自用的土地来办企业。据我们了解，在浙江温州等地，广东的南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。集体组织已经不会再去办企业了。他们出租土地，为一批批民营企业的不断壮大提供了条件。我们的法律已经严重滞后于沿海发达地区的土地利用现状，甚至违反了制定法律条款的初衷。
第三，现行的土地法规在制定时，没有考虑到近几年大量乡镇企业改制的实际情况。企业改制后的土地使用者已不是本集体组织，他们要么向农村集体组织交纳土地租金，但法律不答应；要么通过国有出让获得土地使用，但成本太高。这是一个两难的困境。乡镇企业改制后土地问题已对现行法律、法规的修正形成倒逼之势。
第四，无论是将土地转为国有，还是集体利用自己的土地自办企业，都无法保障土地非农化以后农民的土地权益。在广东这类土地级差收益十分显著，农民已经觉醒了。有的地区，单靠国家强制的办法以使农民失去土地的做法已很难行得通。如果没有机制来保障土地非农化后农民对土地级差收益的分享，其后患无穷。
最早的土地管理法范文第2篇
关键词：森林;涉林案件;森林保护
广义森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林是人类最早的家,衣食住行都源于此,后来祖先们搬出森林,但仍仰赖森林提供生活所需,森林与人类从很久远的年代开始,已成为密不可分的部分。然而,由于人们对森林木材资源的大量消耗与破坏,地球上的森林面积在逐年变小,引起了多方面的环境问题,例如干旱少雨、气候变暖、水土流失、沙尘暴和空气污染加重等。因此,森林对环境和生态的价值远远高出了它提供木材的价值。
1森林的重要性
1.1森林是天然的制氧工厂
氧气是人类维持生命的基本条件,文献记载,一个人要生存,每天需吸入0.8kg氧气,排出0.9kg二氧化碳。据研究测定,树木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧气;树木的叶子通过光合作用产生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空气中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一个人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供给所需氧气。就全球来说,森林绿地每年为人类处理近千亿吨二氧化碳,为空气提供60%的净洁氧气。
1.2森林是空气的净化物
随着工矿企业的发展以及人类生活用矿物燃料的剧增,受污染的空气也开始威胁人类健康,其中二氧化硫就是分布较广、危害较大的有害气体。据测定,森林中空气的二氧化硫要比空旷地少15%~50%。若是在高温高湿的夏季,随着林木生理活动的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度还会加快。相对湿度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相对湿度15%的5~10倍。
1.3森林有自然防疫作用
树木能分泌出杀伤力很强的杀菌素,能杀死空气中的病菌和微生物,对人类具有保健作用。有人曾对不同环境每1m3空气中含菌量作过测定:在人群流动的公园为1 000个,街道闹市区为3~4万个,而在林区仅有55个。此外,树木分泌出的杀菌素数量也是相当可观的。例如,1hm2桧柏林每天能分泌出30kg杀菌素,可杀死白喉、结核、痢疾等病菌。
1.4森林是天然的消声器
噪声对人类的危害随着公共交通运输业的发展日趋严重,城镇尤为突出。实验测得,公园或片林可降低噪声5~40db,比离声源同距离的空旷地自然衰减效果多5~25db;汽车高音喇叭在穿过40m宽的草坪、灌木、乔木组成的多层次林带,噪声可以消减10~20db,比空旷地的自然衰减效果多4~8db。
1.5森林具有防止风沙、减轻洪灾、涵养水源和保持水土的作用
由于森林树干、枝叶的阻挡和摩擦消耗,进入林区的风速会明显减弱。据资料介绍,夏季浓密树冠可减弱风速,最多可减少50%,人类便利用森林的这一功能造林治沙。另外,树冠对雨水有截流作用,能减少雨水对地面的冲击力,保持水土。据计算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸发到大气中,余下的降落到地面或沿树干渗透到土壤中成为地下水。所以一片森林就是一座水库。
2森林遭受破坏现状
森林如此之重要,然而人类却在悄然不觉中蚕蚀着这一片又一片的绿色屏障。据联合国粮农组织统计,地球上几乎1min就有超过20hm2的森林被毁掉,1950~1985年,短短的30多年时间,全球的森林面积减少了1/2。
多年来,为了保护珍贵的森林资源,我国建立了严密的森林资源管理监督机构,组织开展了各类不同程度的打击破坏森林资源和侵占林地专项行动,虽取得了一定成效,但由于诸多因素影响,我国林政案件的发生仍旧呈上升趋势,违法征占用林地行为屡禁不止,林
地流失状况依然严重,林地保护管理形势严峻。据统计,2007年上半年,全国共发生林政案件20.95万起,其中违法运输木材案件占60%;共查处林政案件20.75万起,查处率为99.02%。与2006年同期相比,2007年上半年林政案件总数增加3.4%,非法收购经营加工木材案件增加21.6%,违法征占用林地案件增加12.3%,违法运输木材案件增加5.5%,盗伐滥伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木损失21.7万立方米,其中,48.7%因盗伐滥伐林木案件造成。另外,森林火灾对森林造成的破坏尤其严重。
近年来,全国发生的多起森林破坏大案,都是无以用简单的数据来比拟的。因此,如何更好的保护森林资源,成为迫在眉睫,且亟待解决的重要问题。
3森林保护对策
3.1通过有关职能部门,普及《森林法》等有关法规及有关环保知识
各级人民政府应当采取多种形式宣传森林法律、法规,增强公民的绿化意识,利用多种形式,深入乡镇、村组和山区农户等基层,进行当地农民及全社会的环保意识教育。充实基层林业管理队伍,保证经费等物质支持及时到位,并赋予其一定的行政执法权,以便及时、有效地制止乱砍滥伐林木等违法犯罪行为。
3.2结合检察机关,开展国家机关工作人员渎职犯罪预防工作
深入到涉林案件中多发、易发渎职犯罪的地方或部门,加强国家森林法规和刑法关于渎职犯罪有关规定的宣传教育,增强有关主管领导和工作人员按照职责要求严格依法行政的观念,以达到从源头上预防此类渎职犯罪的目的。
3.3加大林政执法队伍建设,理顺林业管理体制
结合大力查办涉林案件中发生的渎职犯罪案件,或结合案例以案释法,提高有关人员执法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其队伍建设管理上的漏洞和不足,达到更有效地管理森林资源、打击涉林违法犯罪的目的。
3.4总结以往查办林业主管领导和林业工作人员渎职犯罪的有效经验和手段,加强执法监督
根据林业犯罪的特点和规律,对林业执法过程中暴露出的职务犯罪行为,坚决予以打击。通过再查办一批有震动、有影响的渎职犯罪案件,促进林业工作人员严格执法,以便有效、及时地打击破坏林业资源行为。
3.5严格实行责任追究制度
把森林资源保护纳入目标管理,乡镇主管领导为主要责任人。指派专门执法人员对采伐地点、木材市场、木材经营加工点等处加强监管,整顿流通秩序。加强野外火源管理,严格用火审批制度。加强森林病虫害防治工作,强化植物检疫。加强对珍贵野生动物、珍稀野生植物、名木古树的保护工作。对在监管中涉嫌滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的执法人员,由司法部门依法追究刑事责任。
3.6建议土地管理部门严格依森林法、土地管理法的规定办理林地征占用手续
保证在日常工作过程中照章办事,不越权,不违规,在严格执行征、占用林地审批制度后再依法办理土地审批手续,切实加强管理,坚决制止随意侵占、破坏林地的行为。
参考文献
[1] 李智勇.中国森林生态史引论[m].北京:科学出版社,2007.
最早的土地管理法范文第3篇
「关键词：集体土地所有权 合有权 公有制
改革和完善我国集体土地所有权制度已备受学界重视。笔者认为，渊源于日耳曼法并在普通法世界的法治沃土上改良发展、团体主义色彩极强的合有权制度与我国集体土地所有权制度有很多相似之点。它在确保坚持社会主义公有制前提下，使我国集体土地产权关系进一步明晰化：农民真正拥有集体土地所有权，享受所有者利益，以集体土地所有人一份子的身份获得最低社会福利保障，从而实现社会公平。借鉴普通法合有权制度对我国集体土地所有权制度进行合理再造，是完善我国集体土地所有权制度之必然选择。
一、 普通法合有权制度及其法律特征
在普通法上，存在着两种共有形式：即合有（JointTenancy）与共有（TenancyInCommon）。其中，共有相当于我们的按份共有（Miteigentum），而“合有则是普通法所特有的所有权形式”。它系指数人平等的、永不分割的对不动产整体所享有的所有权，其中若有合有人死亡，其权利便丧失并自然地添加于其他合有人的一种共有权制度。由于“全部土地所有权都直接或间接源于王权这种观点在英格兰很早就被接受”，“甚至现在英国的土地法也基于这种推论，即认为英国的全部土地归国王所有，公民只拥有使用一块特定土地的有限权利”。所以，在谈及土地时，合有与共有“则使用联合租佃和按份租佃这样的术语，但这是用来指自由保有地产所有人，与租赁法毫不相干。”可见，从英国土地产权的历史发展及其本身特征考察，英国财产法中的“TointTenancy”和“TenancyInCommon”实为英国土地所有权之两种特殊形式：合有与共有（即按份共有）。因此，国内译者将其分别译为“共同租佃”和“按份租佃”张属字面上直译，如上文。而将其分别译为“合有”与“共有”，便是英国土地产权之共有权制度的应有之义。所以说，合有是普通法所特有的所有权形式。
普通法上的合有是由日耳曼法的总有与合有融合演化而来，日耳曼法的共有存在三种形式：即总有（Gesamteigentum）、合有（EigentumZurGesamtenHand亦称合手的共有，或总手的共有）及共有（Miteigentum亦称分别共有）。这三种共有形式，一方面，融入罗马法并为罗马法所承受：因日耳曼法为团体主义之法制，而罗马法为个人主义之法制，所以，经罗马法继受后，其中，“总有团体转化为法人，总有权成为法人之单独所有权”：“合有为罗马法共有之观念所修正”，“成为共同共有之形态”；分别共有则并入罗马法所固有的共有形态之中。另一方面，因11世纪诺曼人入侵不列颠，将日耳曼法中这一团体主义色彩极浓的共有思想带入普通法世界并走上其独立发展之道路，即将其中总有与合有融合改造发展成普通法的特有的共有形式-合有（JointTenan cy），而分别共有（Mitergutum）则成为普通法中的共有（TenancyInCommon）。从而最终成为其传统之一。随着欧洲大陆王权被削弱，因而缺乏一个稳定而强有力的中央集权，团体主义便分崩离析；可是王权的作用在英国却得到加强，致使这种在欧洲大陆发展起来的日耳曼法之共有形式在欧陆本土未能得到很好的保存，却在英国普通法传统中得到发扬光大。所以，有人直言，“英美普通法属于日耳曼法”，是“相对地比较最纯的日耳曼法现代版。”
在英国，关于合有法制之历史可追溯到中世纪的所谓概念主义。1066年诺曼底征服英格兰后，遂将大量的土地交给有钱人（所谓的承租人），条件是他们必须提供一定人数的骑士每年服役40天。然后，作为封建领主的承租人将土地交给那些骑士（所谓的佃户）并以他们的名义保有该土地。骑士们作为合有人对土地享有合有权-在英国法中创造了一个抽象的概念：即地产（TheEstate）权。法律力图使地产权在数人共享的情况下永不分割，完整无缺，以维护封建义务。“于是就创立了一个假设：合有-即生存合有人的联合所有权。它始终保持整个地产为生存的合有人享有，不因继承、转让等而被分割。其突出特征就是在合有中生者对死者名下的地产享有权利。”所有权的这种形式使人想起法国的养老储金会，任何人不得继承死去的合有人，权利永远属于还生存着的人。
直到亨利八世才通过法令强制地产予以分割。但随着封建制度的衰微，合有扮演了一个新的角色，即藉以创设用益权制度，它同样维护生者对死者名下地产的权利亦即生存者权（Survivor ship）。具有讽刺意味的是，法律创设合有权制度的初衷是用来维护封建义务，在用益权制度中却成了逃避封建义务的手段。地产权人为受益人（BeneficialOwner）利益把地产转让给数个受托人（LegalOwners）合有，倘有受托人死亡，其权利便丧失并自然地添加给其他受托人，其义务也因死亡不发生继承而消失，从而使受益人得以逃脱繁重的封建义务。随后，这种合有权制度设计亦为现代信托制度所继受和发展。在美国所有的州信托法中，受托管理人还是像古老的用益权制度中的受托人一样，被假定为合有人而享有权利。若数个受托管理人中某个人死亡，其权益不会因其死亡而转移到他的继承人手中，而是自动地授予给活着的人。如果将数个受托人视作一个委员会，所发生的一切就是委员会中一个成员消失了，而其他人则继续进行下去，就像他依然存在一样。
总之，“这一古老的合有权制度历经了封建社会，及随后的商业、工业和社会革命。因此，没有理由认为它的存在和发展会受到随之而来的技术革命的威胁。这种惊人的法律稳定性表明：合有权制度，至少其维护生存者权的根本特征能够满足某些永久的社会需要。”
关于合有权制度的基本法理，最早见于十五世纪托马斯。利特尔顿的《论保有》。它是关于英国法律的最早的印刷本，系用法语写成。因为诺曼征服后的数个世纪法官们依然一如既往地使用法文法律术语（LawFrench）。20世纪前期的判例则通常是根据爱德华。科克的17世纪评论。而今天法官解决有关合有的争议则大都参照写于18世纪中期的布莱克斯通的《英国法律评论》中关于合有的四同原则：即同一时间、共同占有、相同权利、相同利益。纵览历史上各家之基本法理，合有权制度与其他共有权形式相比较具有如下法律特征：
第一，权利之平等性与统一性。合有是各合有人平等地、不分份额地对全部财产享有的所有权形式，它只存在一个权属，具有平等性与统一性。此点区别罗马法的分别共有：系指各共有人按其应有份额对共有财产享有的所有权，其每一份额上都存在一个单独的所有权，各共有人得自由处分，随时请求分割出其应有之份额，具有差别性与独立性。
第二，客体之永不分割性，合有是在财产共有中生者对死者名下之合有财产享有权利的一种生存者权。合有财产不因合有成员脱退而被处分，也不因合有成员死亡而被继承，它永远属于具有成员身份之生存成员，而具永不分割之特性。此为合有最显著之特征。该点区别于罗马法之公同共有。虽公同共有亦系数人基于公同关系而平等地、不分份额地对财产之全部享有权利，且公同关系解散之时得处分、继承或请求分割共有之财产。不具永不分割之特性。
第三，权利之完全性。合有系其成员享有管理、处分、使用、收益合有物之完全所有权，合有人作为所有者，得按“平等自愿，民主议决”之原则，通过参与合有共同意志而协力行使管理处分之支配权；同时亦得通过参与如土地租金等收益之分配、利用公共设施、享有公共福利等实现所有权意义的受益权。此点属与总有之本质区别。总有系所有权之质的分割。其管理处分之支配权为总有团体组织所专有，总有成员不得享有，更不具所有权意义上之受益权，总有成员仅享有使用、收益之利用权。即享有所有权权能之一部，称为利用所有权（Nutzungseigentum）。总有须团体组织之上级所有权与其成员之下级所有权即利用所有权相结合，始成为一个完全之所有权。
第四，权利之自由开放性。合有得就其使用、收益权能设立他物权，该他物权既为合有成员享有与行使，亦得自由让与他人享有与行使。具有自由性与开放性，此点亦区别于总有。总有之使用、收益权能须分配给有成员身份之总有成员享有，并因其身份之得丧而得丧。“不得离开其身份而就其权能为继承让与或处分”。极具团体之封闭性。第五，权利行使之民主性。合有财产之管理处分系各总有成员自身共同协力为之。具有民主性。此点区别于总有之极权性。总有财产之管理处分属团体组织所专有，其各总有成员不得为之。总有成员仅有利用之权能。故左慕（Sohm）氏谓总有为管理组织体（Uerwal tungsorganisation）；合有为管理共同体（Verwaltungsgemeinschaft），以示二者之区别焉。
合有这一渊源极深的所有权制度，走过了漫长的封建社会，历经了商业、工商、与社会革命的洗礼，不仅在当时促进了社会经济的发展和稳定，而且在随后的历次变革中展现出其极强之适应性与生命力。它以其上述独具之特征区别于其他共有权形式，并昭明其对我国集体农业所有权制度之完善可资借鉴之功能。合有权主体之平等性、客体之永不分割性、内容之完全性与自由开放性及权利行使之民主性，特别是其始终维护生存者权利的功能，使我国集体所有权制度能在确保社会主义公有制的前提下真正落实农民作为所有者的权利，促进土地资源自由流转，真正实现土地所有与利用兼顾效率与公平之价值目标。
随着改革开放的深入和社会主义市场经济的确立，我国集体土地所有权制度的固有缺陷日益显化，学界对其改革与完善见解颇多，其中日耳曼法的总有，因其最具团体主义之色彩，在政治上较易切合集体所有制的要求，因而成为改革的重要思路之一，《物权法草案》亦谓我国集体土地所有权“系参考民法上的总有”理论。但对传统文化上总有权制度的性质与功能之检讨及对普通法上合有权制度之探究则鲜为学界同仁重视。
二、 借鉴普通法合有权制度完善我国集体土地所有权制度的合理性
关于集体土地所有权的性质，近年来，我国法学界存在诸种不同之看法，其中具有代表性的观点有三种：其一认为，我国的集体所有权是一种新型的总有，集体成员对集体财产（土地）享有占有、使用和收益权，并且依法按照平等、自然的原则来行使对集体土地的所有权；其二认为，集体土地所有权是一种由“集体经济组织”享有的单独所有权；其三认为，集体所有权是“个人化与法人化的契合”，集体财产（土地）应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。
上述诸说虽都揭示了集体土地所有权某一面之特征，但从集体土地所有权之本质、功能及现行立法、改革方向等多方面考虑，则皆难免失之偏颇。
其一，总有系指在日耳曼之农村公社土地所有制中，将土地之使用、收益权分配给各家庭，而管理、处分权则属公社的一种分割所有权形态。这与我国现行集体土地制度极具相似之处。这种分割所有权形态，其内容为质的分割，即管理、处分权属总有团体组织，而各总有成员则仅享有利用、收益权，称利用所有权。成员无所有权层面上的管理、处分之支配权，也无所有权意义上的受益权。同时，各总有成员之使用、收益权与其成员身份有密接关系，因其身份之得丧而得丧，不得离开其身份而就其权能为继承让与或处分。因而有极强之团体封闭性。而且总有之管理、处分权专属其组织，团员仅有利用所有权而无管理、处分之支配权，具有极权性。此种观念因违反罗马法所有权之本质，经罗马法继受后遂改依罗马法之理念予以整理。至近世后总有则几已敛迹。持总有观点者仅窥其最强团体主义色彩，政治上易切合集体所有制要求之表象，而未能深究其低级、落后致与现代市场经济机制要求格格不入之实质。倘若改革和完善我国集体土地所有权制度参考民法上“总有”理论，则必然进一步造成所有权虚置，真正所有者无所有权，不利使农民以所有人一份子之身份从所有者利益中获得最低社会福利保障以实现社会公平；也必然造成农业封闭式经营，土地用益权不能有偿使用、自由流转，不利土地资源优化配置以促进土地之使用效率。同时极易助长政府组织侵权、干部专权，不利权利之民主行使。这既不符合该主张者之初衷，亦不符合集体土地所有制之改革方向。
其二，集体土地所有权属集体经济组织之单独所有权观点，既与我国现行立法不符，也与农村现实和改革目标相悖。我国现行宪法、民法通则、土地管理法和农业法均明文规定我国集体土地所有权的法定主体为“农民集体”，如1998年新出台的《土地管理法》第8条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”从规定中可以看出，我国农村集体土地所有权是一定社区范围内全体农民集体成员直接享有的所有权。而集体经济组织只是代行经营、管理权并不享有单独的所有权。事实上，一个乡（镇）、村和村民小组的社区内，相对应的农民集体只能有一个，而集体经济组织则无此对应关系，一个“农民集体”可以有多个集体经济组织，一个集体经济也可能涵盖多个“农民集体”。况且政社合一体制消失后，乡（镇）集体经济组织名存实亡，实际行使所有权的主体就变成了乡（镇）政府；同时，依《宪法》第110条规定，村民委员会是基层群众性自治组织属准行政组织，如以集体经济组织为集体土地所有权主体，就必然造成行政管理权与所有权相混，政经不分，导致公权干预私权。正是基于这种认识上的偏差，才使乡、村组织乃至乡、村干部小团体利用行政权力攫取土地利益，侵犯农民所有者权益之现象屡见不鲜。这便造成了组织专横、干部专权，而真正的主体-农民之集体所有权却形同虚设，只不过是一种“法律幻想”而已。从而使本应由集体土地所有权承担的社会保障功能就落到了土地用益权上，这既不利社会公平，亦无助土地利用效率之实现。
其三，将农村集体土地所有权确立为集体组织法人单独所有权则与集体土地所有权的本质不一致。农村集体土地所有权是农民以集体成员身份共同平等享有之所有权，其目的在于为农民提供社会保障。而法人所有权主体之法人成员则非依成员身份，而是以持股财产享有权利，其行使表决权非依一人一票、权利平等之原则，而是依一股一票原则行使，最终必然导致权利由大股东操纵。同时，若将集体土地所有权确定为集体组织法人单独所有权，则农民集体成员和这个法人之间没有类似股权之联结性权利，遂无从对法人进行控制，极易导致法人专横，侵犯农民作为所有者之权益。
笔者认为，惟普通法之合有权制度与我国集体土地所有权制度具有内在的一致性，是完善我国集体土地所有权制度的理想模式。其权利主体之平等性与民主性，可使农民集体成员在平等、民主的基础上形成集体共同意志，从而全体协力行使所有者权利，避免集体组织以行政管理权代替所有权，攫取所有者利益，侵犯农民作为所有者的权利及组织专横、干部专权的现象发生；其权利客体之统一性与永不分割性，便保证了集体土地不致落入私人之手，导致私有化之产生，即使农民集体之成员全部脱退或死亡，集体土地亦转给其他社区或收归国有。这就确保维护了集体公有制之巩固和发展。权利内容之完全性则使农民真正享有所有者权益即所有权意义上的受益权。让农民能以集体所有人一份子的身份从土地有偿使用，自由流转，促使土地资源优化配置，充分发挥土地之利用效率。
三、 塑造我国社会主义新型的合有权制度的基本思路
社会主义新型的合有权制度系指一定社区范围内有农村户籍的全体现存成员对集体土地依法共同享有的全面支配的权利。这种新型的合有权（下称合有权）是在充分借鉴和吸收普通法上合有权制度的精神内核和合理表征并结合我国农村的历史、现状、人文、政治诸要素的情况下，对完善我国集体土地所有权制度所进行的理性重构，其制度设计之基本思路如下：
1 合有权的主体是一定社区范围内有农村户籍的全体现存成员。
其一，一定社区范围内的全体成员，根据现行立法系指乡、村、村民小组三级农民集体。它们之间存在着包含关系。这种立法上的缺陷，正是造成现实中集体土地所有权主权虚位、行政侵权、农民无权之根源。从历史与现状予以考察，一定社区范围的全体成员应以村民小组为原则，村为例外予以明确界定。即集体土地所有权原则上归村民小组农民集体享有；如村民小组的土地界限已打破，已统一归村所有的，其所有权可由村民集体享有，亦可经2/3村民成员同意确定归村民小组农民集体享有；原归乡（镇）农民集体所有的土地则收归国家所有，由乡（镇）政府代表国家统一行使所有权。
其二，一定社区范围内的全体成员系属有农村户籍的现存人员。首先，社区农民集体成员资格须与其户籍相联系，因为社区居民还包括城镇非农业人口及本社区农民集体以外的农业经营者。其次，集体土地所有权只能由社区农民集体之现实生存成员享有。集体财产不因成员脱退而受分割，也不因成员死亡而被继承。其目的在于确保集体土地社会主义公有制性质和为每一个农村公民提供最低生活福利保障之功能，以求社会公平之实现。
其三，一定社区范围内的农民集体全体成员不是一个具有独立法律人格的法人团体，而是以成员个人为本位的非法人共同体，其权利义务由组成共同体之全体成员承受，不由个别成员承受，亦不由团体独立承受，因而其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式-群体形式享有所有权。农民集体成员以村民小组或村成员大会为共同体之权利机构，在平等、民主基础上形成共同意志对集体财产依法行使统一之全面支配权。并在民主选举的基础上产生村民小组长或村资产管理委员会作为执行机构执行村民小组或成员大会之决议；且由村民小组或村成员大会和作为村民自治组织的村民委员会为监督机构，对执行机构之管理活动分别实施民主监督和专门监督。
2 合有权的内容包括管理权、处分权、收益权和享受及消费权。
（1）管理权。管理权是合有共同体全体成员在平等自愿、民主议决的基础上形成共同意志对集体财产为统一支配之权利。即决定标的如何维持、改善，如何收益及如何处分等宏观管理决策，包括在民主选举的基础上产生专职管理人如村民小组长、村资产管理委员会。专职管理人具体执行管理决策并受成员大会和村民委员会之监督。
（2）依法处分权。依法处分权是指在法律许可范围内对集体土地进行处置以实现其价值并促进利用效率之权能。在法定范围内的处分权，主要是对集体土地就其使用、收益权能设立用益物权。同时，笔者建议：对国家和其他非农业用地者因公共利益外之商业目的而利用农地者，农民集体根据政府土地管理部门的审批，得设立农地出让土地使用权。从而避免土地巨额地租和流转收益流入国库乃至私人之手，以损害集体土地所有者利益。
