房地产企业资产管理

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房地产企业资产管理范文第1篇

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06

房地产企业资产管理范文第2篇

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

房地产企业资产管理范文第3篇

［关键词］房地产企业;资金链管理;资金风险;风险防范

1引言

房地产企业属于资金密集型企业，良好的资金链管理是房地产企业财务管理的关键性内容，房地产企业建设期间长，并且所需投入的资金规模大，房地产企业对资金流动的高要求需要其具有良好的资金链管理能力，在房地产开发项目后期能够及时合理的回收资金，加快企业的资金回收速度是每个房地产企业追求的目标，因此文章对于房地产企业资金链风险管理的研究具有非常大的现实意义。

2房地产企业资金链风险管理概述

对于房地产企业来说，其资金链运动的过程可以大致分为三个阶段:资金筹集、资金使用以及资金回收。资金的筹集是房地产企业整个资金链运动的开始，房地产项目所需的资金投入规模相当大，房地产企业只有筹集到足够的资金才能进行项目的开发和建设，引起资金的流动。资金的使用是在房地产项目建设过程中进行购置物资、发放工资、项目建设等活动，房地产企业只有充分利用资金才能实现资金的增值。资金的回收是整个资金链过程中最为重要的一环，只要项目投资过程中的资金及时回笼，企业才能保证资金链不断裂，这也是保证企业健康持续发展的必要条件。与市场上其他企业相比，房地产的资金链运转过程所需的资金规模更多，而且资金运转的周期时间更长，也因此其所面临的资金链风险也越高，具体表现在其资金链运转的三个阶段:一是资金筹措风险大。房地产项目的开发建设工期长、过程复杂，投入的资金和人力、物力都较多，筹资中面临的风险高。二是资金使用风险大。考虑到房地产项目建设过程中所涉及的部门、人员多，经手资金管理的部门和人员也多，要着重分析资金运行使用过程中的高风险环节来有效防范风险。三是资金收回风险大。相较于其他企业以月、年为运营周期，房地产企业项目建设和投资一般要经过五年、十年甚至更久的发展周期，通常一个项目涉及数亿或数十亿的资金额度，其资金的回收需要依靠房地产企业的按时按额销售成功，一旦房地产最终销售环节出现断裂，则资金回收将会产生巨大的风险。

3房地产企业资金链风险管理存在的问题分析

(1)资金筹集渠道单一。房地产企业开发建设房地产项目，所需的资金规模相当大，企业自身的自有资金难以满足融资的需求，因此房地产企业极度依赖银行贷款筹资，房地产企业的负债在资产结构中占比较大，财务杠杆较高，虽然这些年来我国金融市场繁荣发展，让房地产企业扩展了一些融资渠道，但是银行贷款基本上支持了房地产项目开发的全过程，房地产企业的融资渠道仍是较为单一。银行贷款的优势是筹资规模大，但是其也有很多不足之处，例如银行贷款会受到国家货币政策的直接影响，当国家实施从紧的货币政策，就会导致贷款利率的上升、贷款门槛的提高，从而带来房地产企业成本上升、资金链运转困难，严重情况下会导致破产清算。当前单一的资金筹集渠道，导致房地产企业面临较大的资金链风险。

(2)资金预算管理水平低。房地产企业建设项目周期长、投入高，因此必须进行有效的资金预算管理，对项目资金进行统一筹划安排。但是现阶段我国很多房地产企业在资金预算管理上还存在较多问题，与完善的预算管理体系存在较大差距。具体可以从以下两个方面来看:一方面资金管理前期缺乏评估，在项目建设初期没有对市场和项目本身进行充分的调研，并设计资金预算方案，导致资金使用过程缺乏科学的管理，从而造成资金的浪费。到了项目后期，一些项目可能就难以按时竣工，从而引发项目资金回笼困难，出现资金链断裂的风险。另一方面项目建设期间费用支出占比较高，对于项目过程中物资的采购、人力的支出都没有制订合理的计划安排，资金使用效率低下，期间费用支出率过高，费用实际支出与预算安排的差距过大，导致项目过程中可能会出现停滞，影响工期的推进。

(3)资金风险管理能力弱。资金是一个企业的“血液”，建立有效的资金风险管理体系，做好资金风险的预警、防范工作对于每个企业的生产发展来说都是至关重要的，尤其是对于资金链周转规模巨大的房地产企业来说。但是很多房地产企业没有树立科学的资金风险防范意识，在项目开发过程中十分注重利润而下意识地为了追求巨额利润忽视其中潜在的风险。在房地产项目开发前期，没有针对项目设计风险预警机制，通过高利率大规模举债融资，造成财务杠杆过高，风险提升过快，在项目建设过程中，也没有对常见的费用风险制定防范应对方案，当项目施工建设过程中市场环境变动或者是销售情况无法达到预期效果，就会导致企业处于放大的风险当中。

4优化房地产企业资金链风险管理的措施建议

(1)扩宽企业筹资渠道。从我国房地产市场发展的实际情况来看，房地产企业的发展受到政府政策的影响和管控，因此，房地产企业要想改进企业内部资金链风险管理，可以更加注重政府政策因素，谋求发展机遇。一方面，政府为了支持房地产市场的发展，也出台了一些政策措施，房地产企业要时刻关注政府的政策变动，投资方向要紧跟政策的变动，切忌盲目贪大投资;另一方面，房地产企业也要不断扩宽外部筹资的渠道，可以借助当前我国二级信贷市场蓬勃发展的机遇进行上市融资，或者是发放企业债券，当然具体的投资结构和方向必须要着眼项目开发本身的主要特征，对融资方案加以制定和调整，使其更加科学和合理，有效降低资金链风险。

房地产企业资产管理范文第4篇

【关键词】房地产 融资模式 运营管理

一、引言

企业融资是企业以自身主体进行资金融通，实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线，大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说，房地产企业融资主要分为传统融资方式（银行贷款、股权融资等）与新兴融资方式（信托计划、投资基金等）两种类别，不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。

二、房地产企业融资的基本特征

（一）较多依赖外源性融资

房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程，企业生产活动需要筹集项目建设资金，其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业，房地产企业的融资方向主要分为两种：一是内源性融资，即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动；二是外源性融资，即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要，如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位，企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况，以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。

（二）以土地与房产抵押为条件

房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体，根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测，采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种，间接融资方式就是通过向金融机构（银行）间接贷款进行的融资活动，这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来，而是借助中介机构媒介作用进行；直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。

三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题

（一）房地产信托融资

在国际范围内，房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式，基础设施项目建设周期较长，对资金的需求量大，其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是：房地产企业充分表达项目建设融资需求，并针对项目实施制定出可行性分析报告，拟定资金信托文件等，然后由相关机构进行信托推介，最终成立信托计划，将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题，信托机构监管不到位，导致不合规活动难以得到有效抑制；信托机构管理经营不到位问题也十分突出。

（二）股权融资

股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本，获取企业生产活动需要的长期稳定资金，与债权融资相比，股东收益与企业生产经营收益密切相关，同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征，当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径，股权融入资金是企业股本的一部分，不仅可以用于企业生产经营，同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显，从长远看，不能完全满足房地产企业资金需求；同时上市融资的市场准入门槛较高，特别是中小房地产企业很难以实现上市融资；证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。

（三）债券融资

当前我国房地产企业债券融资比重较小，国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性，同时，债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。

四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略

（一）多元化融资方式互为补充，实现集约化融资

当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多，市场竞争力较低，抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础，在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下，以多元化融资方式互为补充，实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机，实现房地产企业集约化融资目标，进一步提升房地产企业融资管理成效。

（二）规范金融市场环境，提高金融工具创新力度

完善金融市场各项监管法律法规，加强金融市场的监管力度，是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足，适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够，如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式，根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具，拓宽房地产企业融资途径，是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。

五、小结

当前我国房地产企业融资方式单一，工资工具不足，在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标，积极创新融资工具，实现多元化融资方式互补机制，有利于解决房地产企业融资困境。

参考文献

[1]郝智慧，邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融，2009（12）.

[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013（06）.

[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2011（17）.

房地产企业资产管理范文第5篇

关键词：房地产企业；资金管理；风险控制；预算管理；集中管理；监督

从1998年国家取消福利分房开始，我国房地产行业在近20年间得到迅猛发展，已经成为国家的重要支柱产业。在房地产行业蓬勃发展的进程中，作为房地产企业重要生产要素的资金，在其中发挥了至关重要的作用。当前，我国经济发展进入新常态，国家对房地产行业宏观调控日益趋紧，行业市场竞争日益激烈，相对传统的房地产项目高周转、高杠杆开发模式也越来越难以为继，作为房地产行业的龙头房企万科在年度秋季例会中喊出了“活下去”的口号，明确公司一切工作应当以完成6300亿销售回款目标为前提，万科让整个房地产行业感受到了瑟瑟寒意，也更加凸显了资金在房企中的重要性。当前，众多房企普遍感受到资金短缺的压力，部分房企甚至呈现出资金链断裂的危机，资金管理成了房地产企业在创新发展中所要面对的关键性问题，它不仅是企业赖以生存的基本保障，也是企业进行长远规划，扩大发展规模，实现经营目标，保持良性持续健康发展的源泉和动力。

一、资金管理在房地产企业发展过程中的重要性

（一）能够增强企业市场竞争力，提升企业整体管理水平

资金是企业的血液，资金管理是财务管理的核心，进行财务管理，应当以资金管理为主线，房地产企业资金管理能力的高低直接决定着企业整体管理水平。科学高效的资金管理能够为房地产企业的正常运营提供基础的物质保障，能够合理规划企业资金，加速资金周转，降低资金成本，最大限度的发挥资金使用效率，提高企业经营效益，强化企业竞争优势，增强企业市场竞争力，有力促进房地产企业整体管理水平的提升。

（二）能够有效防范财务风险，保证企业持续健康发展

房地产业是资金高度密集型行业，因此，房地产企业资金管理，不仅要确保企业具有科学合理的资金结构，同时还要求能够抵御存在的资金风险，确保房地产企业具备稳定的现金流。科学高效的资金管理，能够保护企业资金安全，规范资金的筹集与运用，优化资本结构，降低资金成本，防范企业财务风险，促进企业核心竞争力的有效提升，保证企业持续健康稳定的发展。

二、房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）缺乏资金管理风险意识

目前，众多房地产企业经营管理者的资金管理意识还很薄弱，没有将资金的时间价值完全融入企业的经营管理中，往往侧重于项目安全、质量、进度，效益，而忽略了企业资金管理存在的潜在性风险。房地产企业资金管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，项目开发阶段，资金计划不科学，不合理，不具体，容易造成项目资金筹集不及时，影响项目实施，或者造成资金闲置，抬高资金成本，影响企业经济效益，增大企业财务风险。项目建设阶段，在项目工程建设中，受到现行房地产项目开发总承包经营责任制度的影响，对资金管理没有引起足够的重视，忽略了与项目总承包方之间的良好沟通，不能及时跟踪、掌握资金具体流向，容易造成资金计划编排不合理，不能充分发挥资金的使用效率，进而造成资金短缺或者资金成本增加，影响项目顺利实施，侵蚀项目收益并影响企业整体经济效益。同时，房地产企业开发项目周期长，多且分散，经营管理者对在建项目资金调动频繁，造成资金在各在建项目之间以及项目与房企之间的交叉占用，增大了资金管理风险。项目开发产品销售阶段，部分房企对销售回款的重视程度不够，造成销售房款长期挂账，不能及时回笼资金，影响资金使用效率，增加了资金成本，降低了企业整体经济效益。

（二）资金管理制度存在漏洞

当前，尽管房地产企业的资金管理制度在逐步规范，但仍然存在较大缺陷，造成企业的资金管理无法从制度上得到保障和支持。

（三）资金预算实际执行不严格

众多房企普遍存在资金预算实际执行不严格现象，资金预算流于形式，预算编制与实际执行脱节，造成房地产企业不仅无法有效控制资金在各环节、各阶段的合理调配使用，更有可能面临着极为严峻的超支现象，导致企业经营陷入困境。

（四）资金结算方式亟待改进

由于房地产企业所承接的项目工程不存在着跨区域限制的情况，开发在建项目多且分散，为了解决这一问题，房地产企业一般情况下会在项目建设所在地设立项目公司，开通独立的银行账户，但如此一来，使其不仅在资金管理上存在着资金比较分散的问题，而且在资金结算时也存在着种种问题，既不利于企业及时而准确地掌握具体情况，更欠缺对资金回收的全面掌控，尤其是还将严重影响企业资金的循环利用，在资金回收不到位之时将导致出现资金占用率高的问题，这将对资金成本以及融资造成极为不利的影响。

（五）融资渠道收紧，资金压力增大

目前，国家对房地产行业的宏观调控政策日益趋紧，“去杠杆”已经成为国家推进供给侧结构性改革和控制降低财务风险的重要举措，2018年，银监会进一步明确要求严格控制各类信贷资金违规流入房地产行业，融资难已经成为各房地产企业不得不面对的现实问题，由此也进一步加大了各房地产企业的资金压力。

（六）资金管理监督机制不完善

房地产企业资金管理不仅需要建立科学合理的资金管理制度，更需要通过完善的监督机制得以有效落实与执行。然而，在当前的众多房地产企业中，不仅对资金预算的执行情况不能完全掌握，甚至对资金使用情况也未能进行定期检查，无论是应收账款，还是预付账款，既没有往来跟踪管理，也无法掌握资金回收速度，内部控制薄弱，严重欠缺监管，导致资金被挪用、浪费、使用效率低下等问题的产生。

三、加强房地产企业资金管理的有效对策

（一）加强资金风险控制意识

资金风险无处不在，潜伏于企业生产经营活动的各个阶段、各个环节，在当前的房地产企业管理中，资金管理是一项系统工程，贯穿于企业各项经营活动的始终，企业应当全员参入，树立并加强资金风险控制意识，企业管理层应当充分认识到加强资金风险控制的重要性，不但要将资金管理提升到企业战略高度，而且应将资金管理落实到方方面面的具体工作中，使其在增强企业全员风险防范意识的基础上提升企业抵御资金风险的能力。

（二）建立健全资金管理制度

房地产企业进行资金管理，应当明确各部门的资金管理职责，规范资金筹集和使用的审批流程和审批权限，建立健全各项资金管理制度，通过制度规范、约束企业员工在各项资金管理活动中的行为。

（三）加强资金预算管理

房地产企业应当在全面预算管理的基础上加强资金预算管理，创建资金预算管理小组，明确其责、权、利，使其在完善的制度管理下，科学合理地制定项目资金预算计划。在资金预算执行过程中，企业资金预算管理小组应当对总体项目进行全面而细致的跟踪检查，全面了解与掌控项目资金预算执行情况，定期进行预算目标与实际执行之间的预算差异对比分析，及时发现问题并针对问题提出相应的改进措施及建议，充分发挥通过资金预算对企业资金进行整体规划、管理的作用。

（四）优化改进资金结算方式，加强资金集中管理

房地产企业普遍存在开发在建项目多且分散现象，容易造成资金分散、闲置、挪用等问题，需要企业管理者予以高度的重视，房地产企业应当加强资金的集中性管理，制定资金集中管理制度，对各项目现金流进行集中管理，通过设置企业资金结算中心来强化资金结算管理，实现资金的统一调配，提高资金使用效率，有效降低各项目存在的资金风险。

（五）加快资金回收速度，拓宽外部融资渠道

房地产企业破解外部融资难，应当从两个方面着手，一方面，采取有效措施加快项目开发产品的销售回款速度，及时回笼资金，强化内部资金管理，制定科学合理的资金计划并严格执行，加快资金周转，实行资金集中管理，减少资金沉淀，最大限度地提高资金使用效率，创新融资模式。另一方面，与项目承包商、材料供应商结成战略联盟，通过他们分散资金压力，部分中小房企，也可以采取与知名品牌、大型房企合作模式进行项目开发，通过他们的品牌优势，提高项目开发产品的销售回款速度，拓宽外部融资渠道，建立多元化融资模式，缓解资金压力。

（六）加大资金管理监督力度

房地产企业在进一步加强资金管理的同时，还应同时加大资金管理监督力度，通过建立健全各项资金管理监管规定，做到对各项资金管理监管有据可依，合理设置内部机构，明确内部控制部门或内部审计部门职责，配备经验丰富的专业人员，采取有效措施确保各项监管规定落地实施，有效发挥作用，以此确保企业资金安全、周转顺畅、合理分配、有效回收和高效利用，不断优化资本结构，控制财务风险，提高经济效益，促进企业持续健康稳定发展。房地产企业资金管理是一项系统工程，贯穿于企业生产经营活动的全过程，企业只有重视资金管理，并认真执行，严格控制，才能充分保障资金安全，优化资本结构，降低资金成本，加快资金周转，合理配置资源，提高资金使用效率，提高企业经济效益，促进企业持续健康稳定发展。

参考文献

［1］陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策［J］.会计师,2015（22）.

［2］蒲亚萍.浅谈企业资金管理存在的问题及对策——以房地产企业为例［J］.中国商论,2017（9）.

［3］高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与对策［J］.四川水泥,2016（9）.